28 NOVEMBER 2013 C.12.0556.N/1 Hof van Cassatie van België Arrest Nr. C.12.0556.N 1. J., 2. G., 3. D., 4. E., 5. K., 6. I., eisers, vertegenwoordigd door mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 2000 Antwerpen, Amerikalei 187, bus 302, waar de eisers woonplaats kiezen,
28 NOVEMBER 2013 C.12.0556.N/2 tegen 1. S., 2. R., verweerders, vertegenwoordigd door mr. Caroline De Baets, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1050 Brussel, Louizalaan 149, bus 20, waar de verweerders woonplaats kiezen. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Gent van 19 juni 2012. Raadsheer Alain Smetryns heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Christian Vandewal heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDELEN De eisers voeren in hun verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, vijf middelen aan. III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling Eerste middel 1. De appelrechters die vaststellen dat het oorspronkelijk plan herhaaldelijk werd gewijzigd, dat het plan dat de eisers als hun stuk 23 nummeren het plan is dat aan de verweerders vóór de verkoop werd medegedeeld en dat ook op dit plan de oorspronkelijke vermelding 'berging' niet meer staat bij de lokalen die men als bureelruimten wou bestemmen, maar helemaal geen bestemming vermeld word en op die gronden oordelen dat de verweerders op het ogenblik van het ver-
28 NOVEMBER 2013 C.12.0556.N/3 lijden van de verkoopakte nog geen kennis hadden van de bestemming als berging in plaats van als kantoorruimte, miskennen de bewijskracht van de basisakte niet. Het middel mist in zoverre feitelijke grondslag. 2. Voor het overige zijn de grieven met betrekking tot het tijdig instellen van de nietigheidsvordering afgeleid uit de tevergeefs aangevoerde miskenning van de bewijskracht en is het middel in zoverre niet ontvankelijk. Tweede middel 3. Krachtens artikel 1109 Burgerlijk Wetboek is geen toestemming geldig, indien zij alleen door dwaling is gegeven, door geweld afgeperst of door bedrog verkregen. 4. Krachtens artikel 1110 Burgerlijk Wetboek is dwaling alleen dan oorzaak van nietigheid van de overeenkomst, wanneer zij de zelfstandigheid betreft van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt. 5. De onverschoonbare dwaling, namelijk de dwaling die geen redelijk mens zou begaan, is geen gebrek in de toestemming in de zin van de artikelen 1109 en 1110 Burgerlijk Wetboek en kan niet tot grondslag dienen voor de bij artikel 1117 Burgerlijk Wetboek bedoelde vordering tot nietigverklaring. 6. De rechter beoordeelt in feite of de dwaling van de persoon die ze aanvoert verschoonbaar is. Het volstaat dat uit de vaststellingen van de rechter volgt dat de dwaling door een redelijk persoon kan worden begaan. 7. De appelrechter oordeelt dat niet (moet) worden verwacht dat een normaal zorgvuldige en redelijke potentiële koper van een kantoorruimte, in de besproken omstandigheden, gaat nazien of wat hem te koop wordt aangeboden wel werd opgericht op een in de bouwvergunning voorziene wijze en wijst hierbij in het bijzonder op het feit dat in de notariële aankoopakte wordt gewaarborgd dat er een bouwvergunning is voor wat wordt aangekocht. 8. Het middel dat opkomt tegen de beoordeling in feite van het verschoonbaar karakter van de aangevoerde dwaling, is niet ontvankelijk.
28 NOVEMBER 2013 C.12.0556.N/4 Derde middel 9. Krachtens artikel 1117 Burgerlijk Wetboek levert een overeenkomst die door dwaling, geweld of bedrog is aangegaan, grond op voor een vordering tot nietigverklaring of tot vernietiging in de gevallen en op de wijze bepaald in afdeling VII van hoofdstuk V van deze titel. 10. De nietigverklaring van de overeenkomst houdt in dat partijen, zo mogelijk, in dezelfde toestand worden geplaatst als die waarin zij zich zouden bevinden indien zij niet hadden gecontracteerd. 11. Wanneer de nietigverklaring de restitutie van een geldsom tot gevolg heeft, dient enkel het nominale bedrag teruggegeven te worden zonder rekening te houden met de waardevermindering van de geldsom. 12. De appelrechter die enkel op grond van de restitutieplicht ingevolge de vernietiging van de overeenkomst de eisers veroordeelt tot het betalen van een vergoeding voor de munterosie die de terug te geven koopsom heeft ondergaan, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht. Het middel is gegrond. Vierde middel 13. Een nietig verklaarde overeenkomst kan voor partijen geen grondslag van rechten en verplichtingen zijn. 14. De appelrechter oordeelt dat: - de schadeposten, gevolg van de waterindringing, (niet) kunnen ( ) kaderen in de restitutieverbintenis die gevolg is van de nietigverklaring van de verkoopovereenkomst ; - deze schadeposten evenmin ( ) het gevolg van de precontractuele fout van de verkopers wegens onvoldoende voorlichting zijn ; - in de verkoopovereenkomst een beding is opgenomen waarbij wordt bepaald dat de verkoper hoofdelijk aansprakelijk is met de architect en de aannemer voor de gebreken waarvoor deze laatsten na de oplevering krachtens de artikelen 1792 en 2270 Burgerlijk Wetboek instaan;
28 NOVEMBER 2013 C.12.0556.N/5 - de eisers als verkopers, gelet op dit beding, hoofdelijk met de aannemer tot vergoeding van deze schade gehouden is. 15. De appelrechter die aldus rechtsgevolgen toekent aan de nietig verklaarde overeenkomst, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht. Het middel is gegrond. Overige grieven 16. De overige grieven kunnen niet tot ruimere cassatie leiden. Dictum Het Hof, Vernietigt het bestreden arrest in de mate dat het wordt aangevochten, behalve in zoverre het het hoger beroep van de eisers en het incidenteel hoger beroep van de verweerders ontvankelijk verklaart en het de overeenkomst van 27 mei 1992 nietig verklaart wegens dwaling. Verklaart dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde arrest. Veroordeelt de eisers tot de helft van de kosten. Houdt de overige kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over. Verwijst de aldus beperkte zaak naar het hof van beroep te Brussel. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit afdelingsvoorzitter Eric Dirix, als voorzitter, en de raadsheren Alain Smetryns, Geert Jocqué, Bart Wylleman en Koenraad Moens, en in openbare rechtszitting van 28 november 2013 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Eric Dirix, in aanwezigheid van advocaat-generaal Christian Vandewal, met bijstand van afgevaardigd griffier Véronique Kosynsky.
28 NOVEMBER 2013 C.12.0556.N/6 V. Kosynsky K. Moens B. Wylleman G. Jocqué A. Smetryns E. Dirix