Prijs, Woningkwaliteit en conjunctuur OTB-Studiedag Waardecreatie, 17 maart 2010 Paul de Vries /TUDelft Delft University of Technology Challenge the future
Inhoud presentatie Woonwensen [3] Conjunctuur [2] Woningkwaliteit [1] Woningprijs Wat is de relatie tussen kwaliteit en prijs? Wat is de invloed van de conjunctuur? Wat is de invloed van de woonwensen? Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 2 van 34
Woningprijs Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 3 van 34
Prijsontwikkeling vanaf 1628 Reële prijsontwikkeling, euro s van het jaar 2009, 1628-2009 300 250 200 150 reële prijs (euro 2009) x1000 Napoleon sluit haven Amsterdam 1795 Begin industriële revolutie 1850 2 de oliecrisis 1979 Kredietcrisis 2009 100 50 3 de Engelse oorlog 1672-1674 0 Crash Tulpenmarkt, 1637 1630 1650 1670 1690 1710 1730 1750 1770 1790 1810 1830 1850 1870 1890 1910 1930 1950 1970 1990 2010 Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 4 van 34
Vanaf 1965: reëel en nominaal 300 250 200 euro X 1000 Brutering Voor Na nominale prijs 150 100 50 reële prijs 0 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Bron: NVM Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 5 van 34
Prijsontwikkeling naar woningtype Woningprijsindex, 1995-2009 400 Index 1995 = 100 350 300 vrijstaand appartementen 250 200 150 100 50 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Bron: Kadaster Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 6 van 34
Prijsverschil wel/niet Krachtwijken 300000 euro niet risicowijk wel risicowijk 250000 200000 150000 100000 50000 Alkmaar Amersfoort Amsterdam Arnhem Den Haag Deventer Dordrecht Eindhoven Enschede Groningen Heerlen Leeuwarden Maastricht Nijmegen Rotterdam Schiedam Utrecht Zaanstad Bron: Kadaster Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 7 van 34
Prijsontwikkeling naar Krachtwijken Per maand en per jaar, 1995-2009 350 300 gemiddelde prijs 1995 = 100 Krachtwijken 250 200 150 niet krachtwijken 100 50 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Bron: Kadaster/bewerking OTB Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 8 van 34
Woningkwaliteit Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 9 van 34
Aantal nieuwbouwwoningen 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 aantal woningen woningen huur koop 0 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 10 van 34
Aantal kamers, huursector, 2008 Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 11 van 34
Inhoud per nieuwbouwwoning Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 12 van 34
Inhoud en bouwkosten/m 3 160 140 120 100 80 60 40 20 index 2000=100 inhoud bwkst/m3 0 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 13 van 34
Bouwkosten en woningprijs 1200.0 1000.0 index 1970 = 100 Brutering Voor Na woningprijs 800.0 600.0 Wel evenwicht Geen evenwicht 400.0 200.0 bouwkosten 0.0 1920 1925 1930 1935 1940 1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 14 van 34
Conjunctuur Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 15 van 34
Hoe staat de economie ervoor? Ontwikkeling Bruto Binnenlands Product (BBP), 1920-2010 10 % 8 6 4 2 0-2 1920 1925 1930 1935 1940 1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010-4 -3.6-4.0-6 Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 16 van 34
Conjunctuur Een voorspelling Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 17 van 34
Conjunctuur en prijsontwikkeling? 1.5 1.0 0.5 Z-score woningprijs bbp 0.0-0.5-1.0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-1.5-2.0-2.5-3.0-3.5 Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 18 van 34
Prijsontwikkeling en Prijsniveau Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 19 van 34
Prijsniveau en prijsontwikkeling Verschil tussen het prijsniveau ( ) en de prijsontwikkeling (%). 25.00 procenten Prijsontwikkeling door: Conjunctuur, Rente, inkomen, vertrouwen, beleid Rijk en banken 20.00 15.00 werkelijk schatting 10.00 5.00 0.00-5.00 75 77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015-10.00 Prijsniveau door: -15.00 prijsontwikkeling 1975-2015, woningprijsmodel OTB/TUDelft Conjunctuur, kwaliteit van woning en woonomgeving Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 20 van 34
Gewenste woningkwaliteit en conjunctuur Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 21 van 34
Gewenste kwaliteit Vrijstaand huren of kopen aantal m 2 indeling woning architectuur woonomgeving parkeerplaatsen Nieuwbouw of bestaande bouw eigen kavel twee-onder-een-kap stad of platteland garage buurtvoorzieningen appartement hoekwoning grote woonkamer gelijksoortig denkende mensen badkamer aantal kamers grote slaapkamer tussenwoning Dakterras of tuin oppervlak tuin niet traplopen slaapkamer begane grond plafondhoogte levendige buurt energiebesparende maatregelen Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 22 van 34
Gewenste woningkenmerken Doeners: 1jaar; planners: 2 jaar; dromers: moet aan wensen voldoen Bovenmodaal inkomen Doeners Planners Dromers Eengezinswoning 77% 85% 85% Woninggrootte > 150 M2 41% 44% 48% 3 kamers 4 kamers 5 kamers of meer 26% 33% 41% 17% 37% 46% 15% 33% 53% Extra kamer beneden (bij eengezinswoning) 33% 43% 43% Voorkeur voor grote tuin Voorkeur voor ruim terras 36% 58% 35% 56% 40% 48% Bron: Huizenkopers in profiel 2008 Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 23 van 34
Gewenste woningkenmerken Doeners: 1jaar; planners: 2 jaar; dromers: moet aan wensen voldoen Bovenmodaal inkomen Doeners Planners Dromers Grote gemeente (> 100.000) Middelgrote gemeente Kleinere gemeente (< 50.000) 30% 14% 56% 25% 14% 61% 20% 11% 69% Centrum stad Nabij centrum Verder weg/geen voorkeur 12% 35% 53% 11% 40% 49% 13% 38% 49% Levendige buurt/geen voorkeur Rustige buurt Stille buurt 23% 59% 18% 39% 45% 16% 41% 45% 14% Dezelfde wijk Dezelfde gemeente Elders 25% 32% 43% 29% 37% 34% 28% 38% 34% Bron: Huizenkopers in profiel 2008 Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 24 van 34
Gewenste woningkenmerken Doeners: 1jaar; planners: 2 jaar; dromers: moet aan wensen voldoen Bovenmodaal inkomen Doeners Planners Dromers Koopprijs tot 250.000 250.000 350.000 Koopprijs vanaf 350.000 50% 35% 15% 34% 40% 26% 34% 39% 26% Nieuwbouw Maakt niet uit Bestaande woning 27% 36% 37% 18% 48% 34% 19% 57% 24% Bron: Huizenkopers in profiel 2008 Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 25 van 34
Gewenste kwaliteit en conjunctuur 100 80 60 40 procenten koop of huur Laag Midden Hoog Op het eerste gezicht zijn er nauwelijks verschillen woonwensen per 20 conjunctuurfase 0 beslist koop maakt niet uit 100 procenten architecteur 50 procenten stad of land 80 60 40 20 Laag Midden Hoog 30 10 Laag Midden Hoog 0 experimenteel modern traditioneel -10 centrum stad rand stadbebouw de buiten geen kom kleinebebouw de voorkeur gemeente kom Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 26 van 34
Gewenste kwaliteit en conjunctuur Gecorrigeerd maakt niet uit nieuw bestaand maakt niet uit beslist koop midden hoog Des te beter de conjunctuur, des te groter de kans de vraag naar kwaliteit. appartement vrijst ongelijkvloerse bungalow vrijst gelijkvloerse bungalow twee onder een kap huis in een rij (rij of hoek) 0.00 1.00 2.00 geen voorkeur druk midden hoog levendig rustig stil geen voorkeur buiten bebouwde kom bebouwde kom kleine gemeente rand stad centrum stad 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 Toelichting Verbanden tussen de kenmerken en de conjunctuur zijn vastgelegd met nominale regressietechnieken. De gekleurde staven geven significantie verschillen aan; woonwensen verschillen dan per conjunctuurfase Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 27 van 34
Prijs-kwaliteitverhouding en conjunctuur Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 28 van 34
Prijsontwikkeling en conjunctuur 10 8 6 4 2 %-mutatie reële woningprijs 0-2 -4 M M H H H M L L L M M M M L 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008-6 -8-10 Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 29 van 34
De waardering van kwaliteit 60 000 40 000 20 000 0-20 000-40 000-60 000 gesloten keuken Vrijstaand 2/1 kap hoek tussen appartement De waardering voor een gesloten keuken bij een hoekwoning is positief; bij een appartement negatief 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0-1 000-2 000 Oppervlakte w oonkamer Oppervlakte keuken Vrijstaand 2/1 kap hoek tussen appartement 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0-20 000-40 000-60 000-80 000 garage of carport parkeerplaats Vrijstaand 2/1 kap hoek tussen appartement Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 30 van 34
Conjunctuur en prijs-kwaliteitverhouding jaar 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2003 2005 r2 0.46 0.48 0.55 0.53 0.50 0.59 0.47 0.43 0.44 M M H H H H M L L (Constant) -0.74 *** -0.61 *** -0.46 *** -0.35 * -0.21 0.39 ** -0.09 0.39 0.69 ** inkomen 0.34 *** 0.39 *** 0.41 *** 0.36 *** 0.40 *** 0.50 *** 0.39 *** 0.31 *** 0.28 *** traditionele architectuur -0.07 0.00 0.12 * 0.01 0.03 0.18 ** -0.16 * 0.13-0.12 moderne architectuur -0.12 0.03 0.08-0.14 0.12 0.12-0.23 ** 0.36 ** 0.07 experimentele architectuur -0.12-0.07 0.04-0.03-0.07 0.03-0.24 ** 0.01-0.23 ** grote woonkamer 0.23 *** 0.20 *** 0.17 *** 0.24 *** 0.37 *** 0.32 *** 0.09 0.13 ** 0.29 *** 4 of 5 kamers 0.10 0.21 *** 0.26 *** 0.12 0.11-0.08 0.32 ** 0.38 *** 0.08 6 of meer kamers 0.33 *** 0.42 *** 0.40 *** 0.33 ** 0.23 * 0.16 0.69 *** 0.71 *** 0.29 ** grote slaapkamer 0.07 *** 0.04 ** 0.05 ** 0.09 *** -0.01 0.04 * 0.06 ** -0.04 0.09 *** tweeverdiener -0.11 ** -0.16 *** -0.25 *** -0.02-0.07-0.29 *** -0.16 ** 0.02-0.06 30 tot 40 jaar 0.13 ** 0.15 ** 0.11 ** 0.14 * 0.04-0.20 ** 0.22 ** 0.41 *** 0.18 ** 40 tot 55 jaar 0.07 0.17 ** 0.08 * 0.22 ** 0.15 * -0.05 0.32 *** 0.46 *** 0.11 55 jaar en ouder 0.15 * 0.21 ** 0.12 * 0.42 *** 0.39 *** -0.06 0.32 ** 0.50 *** 0.33 ** zonder kinderen -0.01 0.02 0.06 * 0.03 0.05 0.13 ** 0.02 0.00 0.14 ** regio Noord -0.41 *** -0.34 *** -0.49 *** -0.51 *** -0.41 *** -0.52 *** -0.35 *** -0.38 *** -0.30 *** buiten bebouwde kom -0.01 0.06-0.06 0.07 0.18 ** 0.12 0.13 * 0.20 ** -0.06 gestapeld -0.15-0.37 ** -0.27 ** -0.35 ** -0.13-0.34 ** 0.07-0.54 ** -0.09 huis in een rij -0.31 ** -0.48 *** -0.46 *** -0.40 ** -0.23-0.27 * 0.09-0.87 *** -0.22 twee onder een kap -0.08-0.29 ** -0.27 ** -0.29 ** -0.17-0.07 0.21-0.62 ** -0.11 villa,gelijkvloers 0.35 *** 0.00 0.16 * 0.07 0.26 0.31 ** 0.68 *** -0.45 * 0.17 villa,ongelijkvloers 0.19 ** -0.18 * 0.06-0.04-0.12 0.09 0.30 * -0.59 ** 0.07 dromers -0.18 *** -0.13 *** -0.18 *** -0.15 ** -0.08-0.17 ** -0.16 ** -0.02-0.21 *** Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 31 van 34
Gewenste kwaliteit en conjunctuur 80% 70% 60% pratt-importance Maat voor Invloed op de prijs Inkomen Laagconjunctuur: 50% 40% - Inkomen minder belangrijk 30% 20% 10% - Kwaliteit meer belangrijk 0% laag midden hoog conjunctuur 14% 12% 10% 8% 6% pratt-importance Maat voor Invloed op de prijs Aantal kamers 4 of 5 kamers 6 of meer kamers Hoogconjunctuur: - Inkomen meer belangrijk - Kwaliteit minder belangrijk 4% 2% 0% laag midden hoog conjunctuur Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 32 van 34
Afsluitend Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 33 van 34
Conclusies 1. Vraag naar kwaliteit neemt niet af bij een stagnerende economie. 2. In een midden- en hoogconjunctuur wenst men meer kwaliteit. 3. De prijs-kwaliteitverhouding in een laagconjunctuur verschilt met die in midden- en hoogconjunctuur. 4. Laagconjunctuur: prijs op basis van kwaliteit, midden- en hoogconjunctuur: prijs op basis van bestedingsruimte. 5. Zeker gewaardeerd: vergroting woonkamer (meer dan vergroting keuken), gesloten keuken, bad- en douche gescheiden, toilet en badkamer zelfde etage, een 6 de kamer, garage. 6. Waardering afhankelijk van woningtype en locatie. Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 34 van 34