Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw In opdracht van het Regionaal Welzijnsoverleg arrondissement Dendermonde (RWOD) In samenwerking met het CAW Regio Dendermonde en aanbevelingen
Inhoudstafel Inleiding 3 1. Uithuiszetting in Vlaanderen 4 1.1. Wettelijk kader 1.2. Procedure uithuiszetting 1.3. Aantal uithuiszettingen in Vlaanderen 5 2. Uithuiszetting in de regio Dendermonde: de methodiek van ons onderzoek 6 2.1. Wie werd bevraagd? 3. Uithuiszetting in de regio Dendermonde: waarom, wie en hoeveel? 8 3.1. Risicofactoren voor (dreigende) uithuiszetting 3.2. Risicogroepen van een (dreigende) uithuiszetting 3.3. Cijfers van uithuiszettingen in de regio Dendermonde 3.3.1. Cijfers van de vredegerechten 3.3.2. Cijfers van de OCMW's 9 3.3.3. Cijfers van de SHM's 10 3.3.4. Cijfers van de SVK's 3.3.5. Cijfers van de gemeentediensten 11 3.3.6. Conclusies bij de cijfers over uithuiszetting in de regio Dendermonde 3.3.7. Knelpunten en aanbevelingen met betrekking tot de cijfergegevens 12 4. Preventie van uithuiszetting in de regio Dendermonde: feiten, knelpunten, aanbevelingen 14 4.1. Preventie van uithuiszetting in de Vredegerechten 4.1.1. Feiten 4.1.2. Knelpunten 4.1.3. Aanbevelingen 15 4.2. Preventie van uithuiszetting in de OCMW's 16 4.2.1. Preventie van uithuiszetting: vóór de gerechtelijke procedure uithuiszetting 4.2.2. Preventie van uithuiszetting: de gerechtelijke procedure uithuiszetting is al gestart 22 4.2.3. Preventie van dakloosheid: er is een eindvonnis uithuiszetting 25 4.3. Preventie van uithuiszetting bij de SHM's en SVK's 30 4.3.1. Preventie van uithuiszetting: vóór de gerechtelijke procedure uithuiszetting 4.3.2. Preventie van uithuiszetting: de gerechtelijke procedure uithuiszetting is al gestart 35 4.3.3. Preventie van dakloosheid: er is een eindvonnis uithuiszetting 37 4.4. Praktijk uithuiszetting bij de gemeente 38 4.4.1. Feiten 4.4.2. Knelpunten 4.4.3. Aanbevelingen 39 4.5. Preventie van uithuiszetting door CAW regio Dendermonde 40 4.5.1. Woonbegeleiding en preventieve woonbegeleiding 5. Belangrijkste aanbevelingen en knelpunten / vervolgtraject van dit onderzoek 43 5.1. Aanbevelingen 5.1.1. Federaal en Vlaams niveau 5.1.2. Lokaal (en regionaal) niveau 5.2. Knelpunten en vervolgtraject 45 Eindnoten 47 2 PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE
Inleiding Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw werkt in de regio Waas en Dender al een paar jaar op de problematiek van de meest kwetsbare huurders en eigenaars-bewoners op de private en sociale woningmarkt. In het kader van dit project voerde Samenlevingsopbouw op vraag van het Regionaal Welzijnsoverleg van Dendermonde (RWOD) en met medewerking van CAW Dendermonde in 2011 een onderzoek uit rond preventie van uithuiszetting in de regio Dendermonde. Het doel van dit onderzoek was meervoudig: enerzijds het in kaart brengen van de impact van de problematiek van uithuiszetting in de regio en anderzijds het inventariseren van de inspanningen die reeds worden gedaan op het vlak van woonbegeleiding en preventie van uithuiszetting in de streek. Met deze informatie en geïnspireerd door goede praktijken buiten de regio moest dit onderzoek ten slotte leiden naar voorstellen van oplossingen en engagementen die nodig zijn om de problematiek van (dreigende) uithuiszetting aan te pakken. Om een beeld te krijgen van de situatie van uithuiszetting in de regio Dendermonde heeft Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen tussen februari en augustus 2011 een groot deel van de actoren, die betrokken zijn bij uithuiszettingen in de regio, bevraagd. Daarnaast zijn we op zoek gegaan naar 'good practices' van projecten ter preventie van uithuiszetting buiten de regio. De informatie die dit onderzoek opleverde is gebundeld in een rapport (te raadplegen op www.samenlevingsopbouw.be/oost-vlaanderen), waarvan deze publicatie een verkorte weergave is. In een eerste hoofdstuk bespreken we het wettelijke kader, de procedure van uithuiszetting en het aantal uithuiszettingen in Vlaanderen. Vanaf de volgende hoofdstukken zoomen we dieper in op de regio Dendermonde, waarbij we in hoofdstuk 2 ingaan op de methodiek van ons onderzoek. In een derde hoofdstuk bundelen we informatie over de risicofactoren, risicogroepen en het aantal gezinnen die in de regio Dendermonde met een (dreigende) uithuiszetting te maken krijgen. In hoofdstuk 4 brengen we in kaart wat organisaties en instanties in de regio reeds aan preventie van uithuiszetting doen. We gingen ook buiten de regio op zoek naar goede praktijken (in deze publicatie aangeduid in blauw). Op basis van die elementen konden we de belangrijkste knelpunten detecteren en eerste aanbevelingen formuleren. In een laatste hoofdstuk kijken we dan ook vooruit: wat kunnen we samen doen om op het terrein daadwerkelijk iets te veranderen. Deze publicatie zou er nooit gekomen zijn zonder de medewerking van de verschillende OCMW's, sociale huisvestingsmaatschappijen, sociale verhuurkantoren, gemeentebesturen en hoofdgriffiers uit de regio. Ook willen we het CAW regio Dendermonde en het RWOD uitdrukkelijk bedanken voor de goede samenwerking. Hanne Couckuyt Opbouwwerkster Luc Joos Beleidsmedewerker Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE 3
1. Uithuiszetting in Vlaanderen 1.1. Wettelijk kader Wet 30 november 1998: De wet op de humanisering van de gerechtelijke uithuiszettingen schakelt het OCMW in op het moment dat de verhuurder een procedure opstart. Programmawet 24 december 2002: Voor de huurovereenkomsten die betrekking hebben op de hoofdverblijfplaats van de huurder wordt de voorafgaande verzoeningsprocedure (minnelijke schikking) verplicht gesteld voor drie categorieën van hoofdvorderingen. Het gaat hier om hoofdvorderingen inzake de aanpassing van de huurprijs, de invordering van de achterstallige huurgelden en de uithuiszetting. Wet 18 juni 2008: De voorafgaande minnelijke schikking wordt afgeschaft. De wet verplicht de rechter voortaan bij elke hoofdvordering inzake huurgeschillen eerst te trachten tot een minnelijke schikking te komen tussen beide partijen. Als dit niet lukt, zal de rechter de zaak ten gronde behandelen. De behandeling ten gronde gebeurt echter op dezelfde zitting. Tegelijk wordt het toepassingsgebied van de verplichte poging tot minnelijke schikking verruimd. De nieuwe regel is immers van toepassing op alle huurgeschillen en op alle huurwoningen. De vroegere, verplichte voorafgaande poging tot minnelijke schikking gold enkel voor huurwoningen die bestemd waren als hoofdverblijfplaats en voor een beperkt aantal huurgeschillen. 1.2. Procedure uithuiszetting De verhuurder verzendt naar aanleiding van huurachterstand een aangetekende brief ingebrekestelling aan de huurder. Bij gemiddeld 2 à 3 maand huurachterstand stapt de verhuurder naar het Vredegerecht. De griffier stelt voor om een poging tot minnelijke schikking uit te voeren. Dit is evenwel niet verplicht. Indien de verzoeningspoging niets uithaalt of de verhuurder geen poging tot minnelijke schikking wenst uit te voeren, dient de verhuurder een verzoekschrift in ter ontbinding van het huurcontract (= de vordering tot uithuiszetting). Dit betekent de start van de gerechtelijke procedure uithuiszetting; dat wordt via een brief bekendgemaakt aan de huurder. Het OCMW wordt preventief op de hoogte gebracht wanneer een vordering tot uithuiszetting bij de rechtbank wordt ingeleid, tenzij de huurder hiervoor geen toestemming geeft. Afhankelijk van het Vredegerecht vindt de zitting één tot drie weken na het indienen van het verzoekschrift plaats. Indien de huurder aanwezig is op de zitting, wordt een verzoeningspoging geprobeerd. Als de verzoeningspoging niets oplevert of de huurder niet aanwezig is op de zitting, spreekt de vrederechter een eindvonnis uithuiszetting uit. Als de rechter de uithuiszetting uitspreekt, heeft de huurder exact een maand de tijd om de woning op eigen houtje te verlaten. De termijn van een maand gaat in vanaf de betekening (officiële bekendmaking) van het vonnis door de gerechtsdeurwaarder. Deze termijn kan korter of langer zijn in het geval de verhuurder bewijst dat de huurder de woning al heeft verlaten of de huurder en de verhuurder een andere termijn zijn overeengekomen en dit akkoord in het vonnis tot uithuiszetting wordt opgenomen. Ook de rechter kan de termijn op verzoek van de huurder of de verhuurder verlengen of verkorten. In het laatste geval moet de verzoeker bewijzen dat er uitzonderlijk ernstige omstandigheden in het spel zijn. De rechter houdt daarbij rekening met de mogelijkheden voor herhuisvesting van de huurder in dusdanige omstandigheden dat geen afbreuk wordt gedaan aan de eenheid, de financiële middelen en de behoeften van het gezin. De gerechtsdeurwaarder moet de huurder tenminste vijf werkdagen van tevoren de exacte 4 PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE
datum van de uithuiszetting meedelen. Bij de betekening van het vonnis van uithuiszetting dient de deurwaarder de huurder mee te delen wat er met zijn goederen zal gebeuren als hij geen gevolg geeft aan het vonnis. Indien de huurder de woning niet op eigen houtje heeft verlaten, verwittigt de gerechtsdeurwaarder de huisvestingsdienst of technische dienst van de gemeente waar de huurder uit huis zal worden gezet. Ook de politie en een slotenmaker worden op de hoogte gebracht van de geplande uitdrijving. De gerechtsdeurwaarder voert de uithuiszetting via een uitdrijving uit. Hij wordt bijgestaan door de politie en een slotenmaker. De technische dienst van de gemeente laadt de inboedel in en bewaart de inboedel maximum 6 maanden. 1.3. Aantal uithuiszettingen in Vlaanderen In België en Vlaanderen bestaat geen centrale registratie van uithuiszetting. Het cijfermateriaal is verspreid over verschillende instanties. OCMW's krijgen melding van iedere vordering (verzoekschrift) tot uithuiszetting die wordt ingediend bij de vrederechter. Het vredegerecht kan dan weer cijfers bezorgen in verband met het aantal vorderingen (verzoekschriften) of eindvonnissen uithuiszetting. De deurwaarders hebben zicht op het aantal personen en gezinnen die via een uitdrijving uit huis worden gezet. Voor Vlaanderen zijn er enkel cijfers bekend die de VVSG en de POD Maatschappelijke Integratie verzameld hebben. Zij baseerden hun cijfers op bevragingen bij de OCMW's. Deze cijfers zeggen met andere woorden iets over het aantal vorderingen (verzoekschriften) tot uithuiszetting dat werd ingediend bij de Vrederechter. Het gaat dus over het aantal gezinnen dat met een dreigende uithuiszetting te maken krijgt. 1 In 2008 : - 10 780 gezinnen dreigden uit huis te worden gezet (vooral door huurachterstand) - 207 gezinnen per week - 30 gezinnen per dag 2 In 2009 : - 12 108 gezinnen dreigden uit huis te worden gezet (vooral door huurachterstand) - 232 gezinnen per week - 33 gezinnen per dag Uit deze cijfers kunnen we concluderen dat het aantal personen en gezinnen dat te maken kreeg met een dreigende uithuiszetting tussen 2008 en 2009 met meer dan 12% steeg. PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE 5
2. Uithuiszetting in de regio Dendermonde: de methodiek van ons onderzoek Bron: CAW regio Dendermonde Om een beeld te krijgen van de situatie van uithuiszetting in de regio Dendermonde hebben wij tussen februari en augustus 2011 een groot deel van de actoren, die betrokken zijn bij uithuiszettingen in de regio, bevraagd. Deze bevraging leverde meer informatie op over de risicofactoren, risicogroepen en het aantal gezinnen die in de regio Dendermonde met een (dreigende) uithuiszetting te maken krijgen. Dit bespreken we in hoofdstuk 3. Daarnaast brachten we via deze bevraging ook in kaart wat organisaties en instanties in de regio reeds aan preventie van uithuiszetting doen. We gingen ook buiten de regio op zoek naar goede praktijken. Op basis van die elementen konden we de belangrijkste knelpunten detecteren en eerste aanbevelingen formuleren. Dit bespreken we in hoofdstuk 4. 2.1. Wie werd bevraagd? De volgende actoren werden bevraagd: - 10 OCMW's en 10 gemeentebesturen - 2 Sociale Verhuurkantoren (SVK's) Overzicht werkingsgebied SVK's: gemeente gemeente gemeente gemeente 1 SVK Woonaksent 2 SVK Laarne Wetteren - Wichelen Berlare Buggenhout Dendermonde Hamme Laarne Wetteren Wichelen In de regio hebben de OCMW's van Lebbeke, Waasmunster en Zele een werking die vergelijkbaar is met een SVK-werking. Zij huren woningen in op de private huurmarkt om ze onder te verhuren aan kwetsbare groepen. 6 PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE
- 7 Sociale Huisvestingsmaatschappijen (SHM's) Overzicht werkingsgebied SHM's: gemeente gemeente gemeente 1 Hulp in Woningnood 2 Gewestelijke Maatschappij voor Woningbouw Berlare Buggenhout Zele 3 Dendermondse Volkswoningen 4 De Zonnige Woonst 5 Eigen Dak Dendermonde Lebbeke Waasmunster Hamme Laarne Wetteren Wichelen 6 Volkswelzijn 7 Sociale Huisvestingsmaatschappij Denderstreek Buggenhout Lebbeke Dendermonde Wichelen - CAW regio Dendermonde - 3 Vredegerechten: In de regio (of het arrondissement) Dendermonde zijn er drie Vredegerechten (of kantons) aanwezig: het Vredegerecht Wetteren-Zele, Hamme- Dendermonde en Lokeren. De Vredegerechten zijn opgedeeld in verschillende zetels die op hun beurt één of meer gemeentes overkoepelen: de zetel Wetteren (gemeentes Wetteren en Wichelen), de zetel Zele (gemeente Zele), de zetel Hamme (gemeentes Hamme en Waasmunster) en de zetel Dendermonde (gemeentes Dendermonde, Lebbeke en Buggenhout). Het Vredegerecht Lokeren bestaat uit de gemeentes Lokeren, Berlare en Laarne. De gemeente Lokeren behoort echter niet tot de regio Dendermonde. - 2 gerechtsdeurwaarders: er zijn 21 gerechtsdeurwaarders in het gerechtelijk arrondissement Dendermonde, waarvan we 2 gerechtsdeurwaarders hebben gecontacteerd. PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE 7
3. Uithuiszetting in de regio Dendermonde: waarom, wie en hoeveel? 3.1. Risicofactoren voor (dreigende) uithuiszetting De meeste uithuiszettingen gebeuren op basis van huurachterstand en soms is dit in combinatie met leefbaarheidsproblemen. Zelden worden er uithuiszettingen uitgesproken enkel op basis van 3 leefbaarheidsproblemen, omdat dit juridisch veel moeilijker te bewijzen valt dan huurachterstand. Het merendeel van de personen die veroordeeld worden tot een uithuiszetting huurt in de private huursector, een minderheid in de sociale huursector. Toch hebben de hoofdgriffiers het gevoel dat het aantal sociale huurders dat uit huis wordt gezet de laatste vijf jaar aan het groeien is, net als het totale aantal eindvonnissen uithuiszetting. Dit wordt ook bevestigd door de cijfers die we kregen van de SHM's en SVK's uit de regio: tussen 2008 en 2010 steeg het aantal gezinnen dat uit een sociale woning werd gezet met bijna 30% (zie verder 3.3.3 en 3.3.4). 3.2. Risicogroepen van een (dreigende) uithuiszetting De risicogroepen van een (dreigende) uithuiszetting zijn heel divers, maar toch vallen een aantal groepen op. Verschillende actoren merken dat ze meer en meer te maken krijgen met gezinnen bij wie het inkomen van één van de partners door scheiding of ontslag wegvalt. Doordat deze gezinnen een huis huren dat eigenlijk te duur is voor hen, kunnen ze bij het wegvallen van een inkomen hun huur niet meer betalen. Daarnaast valt het verschillende actoren, vooral SHM's en SVK's, op dat er ook een stijging is in het aantal alleenstaande jongeren en huurders die doorstromen uit één of andere vorm van woonbegeleiding (bijzondere jeugdzorg, CAW ) die met uithuiszetting te maken krijgen. Deze huurders zijn vaak niet in staat om zelfstandig te wonen en kampen met een probleem van middelengebruik, soms in combinatie met psychiatrische problemen. De verschillende actoren ervaren dat deze groepen intensieve begeleiding nodig hebben, maar dat zij die wegens onvoldoende middelen en tijd niet kunnen bieden. 3.3. Cijfers van uithuiszettingen in de regio Dendermonde 3.3.1. Cijfers van de vredegerechten De vredegerechten beschikken over cijfers van het aantal vorderingen (verzoekschriften) uithuiszetting die worden ingediend en het aantal eindvonnissen uithuiszetting die worden uitgesproken. In de praktijk blijkt echter dat niet alle vredegerechten deze cijfers systematisch bijhouden. Hierdoor hebben we geen volledige gegevens over het aantal vorderingen en eindvonnissen dat de laatste jaren in de drie vredegerechten in de regio werd uitgevoerd. 8 PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE
3.3.2. Cijfers van de OCMW's De OCMW's krijgen melding van iedere vordering (verzoekschrift) tot uithuiszetting die wordt ingediend bij de vrederechter. Op dat moment wordt de gerechtelijke procedure uithuiszetting opgestart. De meeste OCMW's houden sinds een aantal jaren systematisch bij hoeveel brieven voor een vordering van uithuiszetting ze jaarlijks van het vredegerecht ontvangen. Enkele OCMW's moeten de brieven handmatig tellen om het aantal dreigende uithuiszettingen te kennen. Op basis van de cijfers van de OCMW's kennen we het aantal vorderingen tot uithuiszetting in de regio. Dit gaat dus over het aantal personen en gezinnen dat jaarlijks met een dreigende 4 uithuiszetting te maken krijgt : Dreigende uithuiszettingen Aantal per jaar Aantal per maand Aantal per week 2008 2009 2010 240 20 5 312 26 6 249 21 5 De hoofdgriffiers van de vredegerechten schatten dat ruim 90% van de huurders voor wie een vordering uithuiszetting werd ingediend, ook met een eindvonnis uithuiszetting wordt veroordeeld en dus effectief uit huis wordt gezet. Dit sluit aan bij de stelling van de VVSG dat je bij de start van een gerechtelijke procedure uithuiszetting 90% kans hebt om ook effectief uit huis gezet te worden. Op basis van deze schattingen kunnen we het aantal gezinnen afleiden dat met een eindvonnis tot uithuiszetting werd veroordeeld in de regio Dendermonde; we gaan hierbij uit van de schatting van 90% van de vorderingen. Dit is met andere woorden ook het aantal gezinnen dat effectief uit huis werd gezet in de regio (door zelf te vertrekken uit hun woning of via een uitdrijving door een gerechtsdeurwaarder). Effectieve uithuiszettingen Aantal per jaar Aantal per maand Aantal per week 2008 2009 2010 216 18 4 281 23 5,4 224 19 4,3 Tussen 2008 en 2010 steeg het aantal gezinnen voor wie een vordering tot uithuiszetting werd ingediend en een eindvonnis uithuiszetting werd uitgesproken met zowat 4%. Opvallend is wel de grote stijging tussen 2008 en 2009, gevolgd door een gevoelige daling in 2010. PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE 9
3.3.3. Cijfers van de SHM's 5 De meeste SHM's houden systematisch bij hoeveel vorderingen uithuiszetting ze jaarlijks indienen bij het vredegerecht en hoeveel gezinnen er jaarlijks effectief uit huis worden gezet (doordat ze veroordeeld zijn met een eindvonnis uithuiszetting). Enkele SHM's moeten hun dossiers handmatig tellen om het aantal te weten te komen. Het aantal effectieve uithuiszettingen komt in sociale huisvesting bijna steeds overeen met het aantal eindvonnissen uithuiszettingen die door de vrederechter uitgesproken worden, aangezien de SHM's - eens er een eindvonnis uithuiszetting is uitgesproken - niet terugkomen op deze beslissing en de huurder de woning moet verlaten. Het aantal vorderingen tot uithuiszetting die jaarlijks in de SHM's in de regio plaatsvinden bedroeg in 2008: 43, in 2009: 59 en in 2010: 56. Dit is met andere woorden het totale aantal gezinnen dat dreigde uit hun sociale woning gezet te worden door een SHM. In totaal was er tussen 2008 en 2010 een stijging van 30% in het aantal gezinnen voor wie een vordering tot uithuiszetting werd ingediend door een SHM in de regio. Gemiddeld dreigden 52 gezinnen per jaar in de regio uit hun sociale woning van een SHM gezet te worden in de laatste drie jaar. Het totaal aantal effectieve uithuiszettingen (aantal eindvonnissen) die jaarlijks in de SHM's in de regio plaatsvinden bedroeg in 2008: 18, in 2009: 25 en in 2010: 23. In de laatste drie jaar werden in de regio gemiddeld 22 gezinnen per jaar effectief uit huis gezet. Tussen 2008 en 2010 steeg het aantal gezinnen dat uit een sociale woning van een SHM werd gezet met 28%. 3.3.4. Cijfers van de SVK's 6 De SVK's houden de laatste jaren systematisch bij hoeveel vorderingen uithuiszetting er jaarlijks 7 worden ingediend en hoeveel gezinnen er jaarlijks effectief uit huis worden gezet (via een eindvonnis uithuiszetting). Onderstaande cijfers geven ons een beeld van het aantal vorderingen tot uithuiszetting en van het totaal aantal effectieve uithuiszettingen (aantal eindvonnissen) die jaarlijks in de SVK's in de regio plaatsvinden: Jaartal Dreigende uithuiszettingen Effectieve uithuiszettingen 2008 2009 2010 2011 4 3 3 2 2 0 6 2 Gemiddeld dreigden in de regio de laatste vier jaar 4 gezinnen per jaar uit hun SVK-woning gezet te worden; gemiddeld 2 gezinnen werden ook effectief uit hun woning gezet. 10 PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE
3.3.5. Cijfers van de gemeentediensten De technische dienst of de huisvestingsdienst van de gemeenten worden via een brief en/of fax van de gerechtsdeurwaarder op de hoogte gebracht dat er een uithuiszetting in de gemeente zal plaatsvinden. Op de dag van de uitdrijving is de gemeente (de coördinator en een arbeider van de technische dienst/de dienst openbare werken) aanwezig om de inboedel op te slaan en om bijstand te verlenen bij de uitdrijving. Niet alle gemeenten houden echter het aantal uitdrijvingen, waarbij ze aanwezig zijn per jaar systematisch bij. Enkel van 2010 beschikken alle gemeenten over cijfers, waardoor we enkel 8 voor 2010 uitspraken kunnen doen over de het aantal uitdrijvingen door een gerechtsdeurwaarder in de regio. In 2010 werden 104 gezinnen via een uitdrijving uit huis gezet, dat zijn er 9 per maand of 2 per week. 3.3.6. Conclusies bij de cijfers over uithuiszetting in de regio Dendermonde Als we al het bruikbare cijfermateriaal bij elkaar leggen, komen we tot volgend beeld over de situatie van uithuiszetting in de regio Dendermonde: Gemiddeld waren er tussen 2008 en 2010 per maand 22 gezinnen voor wie een vordering uithuiszetting werd ingediend. Dat zijn 5 gezinnen per week die daarmee dreigden uit huis gezet te worden. Van de 22 gezinnen per maand voor wie een vordering uithuiszetting werd ingediend, werden er gemiddeld 4,5 per maand door een SHM en gemiddeld 0,5 per maand door een SVK ingediend. Dat betekent dat er gemiddeld 5 gezinnen per maand uit de sociale huursector en 17 gezinnen per maand uit de private huurmarkt met een dreigende uithuiszetting te maken krijgen. Het aantal gezinnen dat met een dreigende uithuiszetting te maken kreeg in de sociale huursector steeg met bijna 40% tussen 2008 en 2010. Wanneer we op gemeentelijk niveau kijken, kunnen we concluderen dat in de laatste drie jaar (tussen 2008 en 2010) in de gemeentes Waasmunster, Hamme en Wichelen een verdubbeling van het aantal vorderingen tot uithuiszetting plaatsvond. Daarnaast stellen we vast dat er tussen 2009 en 2010 in de gemeente Berlare bijna een verdriedubbeling van het aantal vorderingen tot uithuiszetting was. In Wetteren en Dendermonde was er daarentegen tussen 2009 en 2010 een halvering van het aantal dreigende uithuiszettingen. De hoofdgriffiers van de Vredegerechten schatten dat in ruim 90% van de gevallen een vordering uithuiszetting ook leidt tot een eindvonnis uithuiszetting. Dus gemiddeld werden in de laatste drie jaar in de regio Dendermonde 20 gezinnen per maand met een eindvonnis uithuiszetting veroordeeld en uit huis gezet. Dat zijn 4,5 gezinnen per week die op straat komen te staan. PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE 11
Tussen 2008 en 2010 is er een lichte stijging (met 4%) van het aantal gezinnen voor wie een vordering tot uithuiszetting werd ingediend en een eindvonnis uithuiszetting werd uitgesproken. Van de 20 gezinnen per maand die uit huis worden gezet, worden er gemiddeld 1,8 per maand door een SHM en gemiddeld 0,2 gezinnen per maand door een SVK uit huis gezet. Dat betekent dat er gemiddeld 2 gezinnen per maand uit de sociale huursector en 18 gezinnen per maand uit de private huursector met een uithuiszetting te maken krijgen. Tussen 2008 en 2010 steeg het aantal gezinnen dat uit een sociale woning werd gezet met bijna 30%. Van de 19 gezinnen per maand die in 2010 uit huis werden gezet, werden er 9 gezinnen per maand met een uitdrijving van de gerechtsdeurwaarder op straat gezet. Dat zijn 2 gezinnen per week. Dat betekent dat iets meer dan de helft van de gezinnen zelf uit hun huis vertrekt om de schaamte van een uitdrijving te vermijden. 3.3.7. Knelpunten en aanbevelingen met betrekking tot de cijfergegevens Om cijfers te weten te komen over de situatie van uithuiszetting in de regio Dendermonde, zijn we bij heel wat actoren te rade moeten gaan, aangezien gegevens omtrent uithuiszettingen niet worden gecentraliseerd, en dat geldt zowel voor de regio Dendermonde als voor het Vlaamse niveau. Niet alleen zijn de cijfers erg gefragmenteerd, ook houden niet alle actoren systematisch de cijfers bij, waardoor we niet uit alle cijfers conclusies konden trekken voor heel de regio Dendermonde. Willen we echter preventief optreden tegen uithuiszetting en de bestaande hulpverlening evalueren, dan is het belangrijk om over juist en systematisch bijgehouden cijfermateriaal te beschikken. We stellen voor dat volgende cijfers systematisch door onderstaande instanties worden bijgehouden: - Het aantal ingeleide vorderingen tot uithuiszetting én het aantal eindvonnissen tot uithuiszetting, bij voorkeur per gemeente: Vredegerecht - Het aantal ingeleide vorderingen tot uithuiszetting én het aantal eindvonnissen tot uithuiszetting in de sociale huursector: SHM's en SVK's - Het aantal gezinnen dat door het OCMW effectief begeleid wordt en het aantal gezinnen voor wie een uithuiszetting daardoor vermeden wordt: OCMW - Het aantal aanvragen om bijstand te verlenen bij de uitdrijving en het aantal uithuiszettingen via een effectieve uitdrijving: gemeentedienst of politie. Daarnaast dringen we er op aan dat er op federaal niveau een centralisatie komt van al deze gegevens wat een betere analyse van de problematiek van uithuiszetting moet toelaten. 12 PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE
daar waar de verzameling van statistieken momenteel op erg lacuneuze wijze gebeurt, mag dit echter niet uitsluitend worden toegeschreven aan de verschillende betrokken actoren (OCMW's ). Het is namelijk ook de wetgeving zelf die een aantal hiaten vertoont, aangezien zij voorziet dat de informatie enkel op het moment van de vordering aan het OCMW wordt overgemaakt en niet na de uitspraak of nog minder op de dag van de werkelijke uithuiszetting. Het staat vast dat er in dit opzicht moet worden nagedacht over een oplossing terzake. 9 PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE 13
4. Preventie van uithuiszetting in de regio Dendermonde: feiten, knelpunten, aanbevelingen In dit hoofdstuk bespreken we de initiatieven die op dit ogenblik al door diverse actoren in de regio worden genomen om uithuiszetting zo veel als mogelijk tegen te gaan. Zij stoten daarbij op tal van knelpunten die we ook telkens uitlichten. Op basis daarvan proberen we een aantal aanbevelingen te formuleren, hier en daar geïnspireerd door goede praktijken buiten de regio (aangeduid in blauw). 4.1. Preventie van uithuiszetting in de Vredegerechten 4.1.1. Feiten Uit onze bevraging van de hoofdgriffiers blijkt dat de private verhuurders meestal niet kiezen voor een poging tot minnelijke schikking voorafgaand aan een procedure ten gronde, want als het niet lukt riskeren ze nog meer huurachterstand. De hoofdgriffiers ervaren dat de meeste SHM's en SVK's wel eerst een poging tot minnelijke schikking doen. Alles samen wordt er door private en sociale huurders toch in gemiddeld 30% van de gevallen gekozen voor een verzoeningspoging. Ongeveer 1/3 (Wetteren-Zele en Dendermonde-Hamme) tot de helft van de huurders (Lokeren) is aanwezig tijdens de verzoeningspoging. Tijdens de minnelijke schikking waarbij de huurder aanwezig is, komt dan nog eens ongeveer de helft van de huurders tot een oplossing (meestal door het opstellen van een afbetalingsplan). Dat wil zeggen dat zowat 20% van de verzoeningspogingen succesvol is. Ook tijdens de zitting tot uithuiszetting (procedure ten gronde) doet de vrederechter eerst een poging tot minnelijke schikking indien de huurder aanwezig is op de zitting. Heel weinig huurders (gemiddeld 6% volgens de hoofdgriffiers) zijn echter aanwezig op de zitting, waardoor zij bij verstek veroordeeld worden tot een eindvonnis uithuiszetting. 4.1.2. Knelpunten Aangezien het niet verplicht is, kiezen weinig private verhuurders voor een poging tot minnelijke schikking voorafgaand aan de procedure ten gronde. Weinig huurders zijn aanwezig tijdens de poging tot minnelijke schikking (ongeveer 40%) en tijdens de zitting ten gronde (ongeveer 6%). Hierdoor wordt de huurder meestal bij verstek veroordeeld tot uithuiszetting. De vrederechters merken de laatste vijf jaar een stijging van het aantal uithuiszettingen, vooral in de sociale huisvesting. 10 Uit een bevraging van de doelgroep weten we dat brieven vaak te moeilijk zijn. Bovendien gaan mensen die al genoeg problemen hebben, aangetekende brieven heel dikwijls niet ophalen. 14 PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE
4.1.3. Aanbevelingen Weer verplichten van de voorafgaande poging tot minnelijke schikking voor zowel private als sociale verhuurders. Deze moet volledig gratis zijn. Het OCMW zou moeten verwittigd worden van zodra de voorafgaande verzoeningsprocedure is ingeleid, zodat ondersteuning mogelijk is. Voorzien in een vorm van begeleiding voor kwetsbare huurders bij de verzoeningspoging of de zitting ten gronde. Dit soort begeleiding werkt drempelverlagend en zorgt voor een grotere aanwezigheid van huurders bij verzoeningspogingen en zittingen, waardoor hun rechten beter kunnen verdedigd worden. Deze begeleiding die aanvullend is op de ondersteuning door een pro-deo advocaat kan door verschillende instanties opgenomen worden. Enkele goede praktijken ter inspiratie: De woonbegeleider van CAW Artevelde Gent wordt zowel door private als sociale verhuurders ingeschakeld om - voordat de gerechtelijke procedure uithuiszetting is opgestart - preventieve woonbegeleiding aan te bieden en een gerechtelijke uithuiszetting te vermijden. Indien de huurder toch voor het vredegerecht moet verschijnen, gaat de woonbegeleider, naast een pro-deo advocaat, met de cliënt mee naar de zitting. Hij wordt op de zitting erkend als samenwerkingspartner om met/voor de cliënt te spreken; De woonbegeleider van CAW Stimulans Kortrijk contacteert een pro-deo advocaat voor huurders die voor het vredegerecht moeten verschijnen. Het is echter geen advocaat van het gerecht, maar van een advocatenkantoor, waardoor deze sneller beschikbaar is dan een pro-deo advocaat die het gerecht voorziet; In het OCMW van Eeklo gaat een sociaal werkster van de Woondienst met cliënten mee naar de zitting; In Sint-Niklaas speelt men in de woonwinkel met het idee om onder leiding van de woonbemiddelaar een pool van vrijwilligers op te zetten die huurders begeleiden naar de zitting; De woonbegeleider van de huisvestingsdienst regio Izegem vraagt een pro-deo advocaat aan voor huurders die voor het vredegerecht moeten verschijnen en gaat indien nodig mee naar de zitting. Indien de pro-deo advocaat (gezien de korte tijd) niet meer beschikbaar is voor de zitting, wordt de betrokken huurders geadviseerd om uitstel te vragen om alsnog een pro-deo advocaat in te schakelen. De vrederechter is bereid hiervoor uitstel te verlenen (max. 4 weken). Naast de aangetekende brief ook steeds een gewone brief in verstaanbare taal met een kopie van het verzoekschrift versturen naar de huurder. PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE 15
4.2. Preventie van uithuiszetting in de OCMW's 4.2.1. Preventie van uithuiszetting: vóór de gerechtelijke procedure uithuiszetting 4.2.1.1. Woonbegeleiding In de werking van de OCMW's vinden we een aantal maatregelen en acties terug om een gerechtelijke procedure uithuiszetting te voorkomen. Deze acties bundelen we onder de noemer 'woonbegeleiding'. Onder woonbegeleiding verstaan we een aantal specifieke ondersteunende acties die gericht zijn op het handhaven van de huidige woonsituatie en/of het verwerven of versterken van competenties om zelfstandig te wonen. Deze acties vinden plaats nog voor er sprake is van een procedure gerechtelijke 11 uithuiszetting. Deze woonbegeleiding wordt in 3 OCMW's (Dendermonde, Wetteren en Buggenhout) door een sociaal werkster opgenomen die verantwoordelijk is voor de woondienst van het OCMW/Sociaal Huis. De meeste OCMW's in de regio beschikken echter niet over een aparte woondienst. In deze OCMW's wordt de woonbegeleiding opgenomen door de sociaal werker die verantwoordelijk is voor de cel huisvesting of zijn de individuele sociaal werkers verantwoordelijk voor problemen en vragen met betrekking tot huisvesting van hun cliënten. 12 We onderscheiden een aantal acties die OCMW's in mindere of meerdere mate - uitvoeren in het kader van 'woonbegeleiding': - huisbezoeken afleggen; - proactief leefbaarheids- of financiële problemen opsporen op basis van de LAC-lijst; - bemiddelen tussen een private huurder en verhuurder naar aanleiding van een klacht over huurachterstand of leefbaarheidsproblemen; - hulpaanbod bij huurachterstand of leefbaarheidsproblemen. We bespreken de verschillende acties hieronder in detail. Huisbezoeken Huisbezoeken zonder concrete aanleiding: proactief problemen detecteren De OCMW's voeren preventieve huisbezoeken uit om proactief problemen te detecteren (waaronder financiële en leefbaarheidsproblemen) die later eventueel tot een uithuiszetting zouden kunnen leiden; zij focussen daarbij vooral op de SVK-huurders. De OCMW's die samenwerken met SVK Woonaksent en twee van de drie OCMW's die eigen OCMWwoningen verhuren gaan minimum 1 keer per jaar op huisbezoek, zonder dat daarvoor een klacht moet komen van het SVK. Enkel het OCMW van Zele gaat regelmatig op huisbezoek bij ál zijn cliënten en heeft daarbij telkens aandacht voor de woonsituatie (staat van het huis, energie, hygiëne, wooncultuur etc.) en de bekwaamheid om zelfstandig te wonen. 16 PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE
Huisbezoeken naar aanleiding van een klacht door een SHM of SVK over huurachterstand of leefbaarheidsproblemen bij huurders In het kaderbesluit sociale huur van 2007 heeft het OCMW een bemiddelingsrol toegewezen gekregen voor huurders die uit hun sociale woning dreigen gezet te worden. In de praktijk blijkt dat deze bemiddelingsrol betekent dat het OCMW door SHM of SVK op de hoogte wordt gebracht wanneer een huurder huurachterstand of leefbaarheidsproblemen heeft. Het OCMW stuurt op zijn beurt een brief of belt om de huurders uit te nodigen op het OCMW (naar aanleiding van klachten door de SHM). Een minderheid van de OCMW's gaat aanklampend te werk en legt (al dan niet na een brief of telefonisch contact met de huurder) huisbezoeken af bij klachten van de SHM naar aanleiding van huurachterstand of leefbaarheidsproblemen van een huurder. De OCMW's zullen in de eerste plaats proberen om de OCMW-cliënten te bereiken. Niet alle OCMW's doen moeite om de niet-ocmw cliënten te contacteren. Alle OCMW's die samenwerken met de SVK's werken aanklampend en doen - zowel bij cliënten als niet-cliënten - huisbezoeken uit naar aanleiding van een klacht over huurachterstand of leefbaarheidsproblemen van de SVK-huurders. Proactief problemen opsporen op basis van de LAC-lijst In de OCMW's van alle Vlaamse gemeenten is er een Lokale Adviescommissie (LAC) die tijdens een LAC-zitting beslist over het al dan niet stopzetten van de energielevering bij het niet betalen van de energiefactuur aan de distributienetbeheerder. Bij de meeste OCMW's blijkt dat personen die worden aangemeld bij het OCMW naar aanleiding van een vordering tot uithuiszetting vaak ook op de LAC lijst staan. Het hangt van OCMW tot OCMW af of men de personen die op de LAC-lijst staan een brief stuurt of opbelt om hen uit te nodigen op het OCMW om de LAC-zitting voor te bereiden. Slechts een minderheid van de OCMW's (Wetteren en Berlare) gaat op huisbezoek. Deze OCMW's stellen vast dat het belangrijk is om een huisbezoek te voeren bij mensen die op de LAC-lijst staan, omdat ze op die manier een beter zicht krijgen op de woonsituatie van de persoon of het gezin. Zo kan ook sneller ingegrepen worden bij problemen met de betaling van de huur en een eventuele uithuiszetting vermeden worden. Bemiddelen tussen een private huurder en verhuurder Slechts 3 OCMW's geven aan dat ze af en toe door private verhuurders worden aangesproken met de vraag om tussen hen en hun huurder te bemiddelen over huurachterstand of leefbaarheidsproblemen. In deze gevallen gaat het OCMW meestal op huisbezoek om te bemiddelen en leidt de bemiddeling tot een oplossing (meestal een afbetalingsplan). Hulpaanbod bij leefbaarheidsproblemen of huurachterstand De meeste OCMW's hebben niet de mogelijkheid om voldoende begeleiding te bieden bij leefbaarheidsproblemen, en meer specifiek bij problemen rond het onderhoud van de woning. Heel wat OCMW's kunnen een eigen poetsdienst inzetten, maar een duurzame oplossing is dat niet omdat dit de cliënt niet zelfredzaam maakt. Enkel het OCMW van Dendermonde heeft 2 poetsvrouwen die huishoudtaken ook aanleren. Daar is echter een grote vraag, maar een beperkt aanbod en dan nog enkel voor OCMW-cliënten uit Dendermonde. Eén OCMW dat in het verleden een gelijkaardig poetshulp-project opzette, faalde omdat het moeilijk blijkt om bekwame poetshulpen hiervoor te vinden. PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE 17
Indien een cliënt problemen heeft bij de betaling van de huishuur (die in een later stadium eventueel tot een uithuiszetting zouden kunnen leiden), bieden de OCMW's budgetbegeleiding of schuldhulpverlening aan. De meeste uithuiszettingen gebeuren op basis van huurachterstand. Om de huishuur betaalbaar te houden voor OCMW-cliënten met een hoge woonkost, springen 8 van de 10 OCMW's bij met een huurtoelage. Bij dieper liggende problemen (zoals verslaving, psychiatrische problemen, echtelijke problemen ) die aan de basis kunnen liggen van leefbaarheidsproblemen of huurachterstand, zullen de OCMW's doorverwijzen naar gespecialiseerde hulpverlening (CAW, psychiatrie, drughulpverlening, poetshulp, thuiszorg, familiehulp, Kind en Gezin ). 4.2.1.2. Knelpunten Voor de private en de sociale huursector Slechts 1 OCMW voert regelmatig huisbezoeken uit bij al zijn cliënten waarbij het steeds de gehele woon- en leefsituatie in kaart brengt én betaalbewijsjes voor huishuur en energiekosten bekijkt. Op die manier gaat men proactief op zoek naar financiële en leefbaarheidsproblemen die eventueel tot een uithuiszetting zouden kunnen leiden. Geen enkel OCMW houdt het verband bij tussen de gezinnen die op het LAC verschijnen en zij die met een vordering tot uithuiszetting te maken krijgen. Hierdoor is onduidelijk hoe waardevol het is om al op het LAC preventief op te treden om een latere huurachterstand te vermijden. Slechts enkele OCMW's leggen dan ook een huisbezoek af naar aanleiding van het LAC en brengen daarbij de gehele woon- en leefsituatie van de huurder in kaart. Heel wat OCMW's hebben niet de mogelijkheid om private of sociale huurders voldoende (langdurige) intensieve begeleiding te bieden bij leefbaarheidsproblemen - vooral bij problemen met het onderhoud van de woning. De modaliteiten voor het krijgen van een huurtoelage verschillen sterk van OCMW tot OCMW. Voor de sociale huursector Niet alle OCMW's die eigen OCMW woningen sociaal verhuren, voeren preventieve huisbezoeken uit bij de huurders van deze woningen om vroegtijdig problemen te detecteren. Enkele OCMW's worden niet door de SHM gecontacteerd bij dreigende uithuiszetting naar aanleiding van huurachterstand of leefbaarheidsproblemen. De meeste OCMW's die wel contact hebben met SHM's in het kader van hun bemiddelingsrol, geven aan dat ze nood hebben aan betere communicatie en duidelijkere afspraken met SHM's of SVK omtrent huurachterstand van huurders. Enkel het OCMW Dendermonde heeft hierover een protocol met twee SHM's. Een aantal OCMW's wil bij huurachterstand van huurders vroeger, bij voorkeur in de eerste maand huurachterstand, op de hoogte gebracht worden door de SHM of het SVK. Eén OCMW wordt pas ingelicht wanneer de gerechtelijke procedure uithuiszetting reeds gestart is. Niet-OCMW-cliënten worden meestal niet gecontacteerd door het OCMW naar aanleiding van een 18 PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE
klacht die een SHM signaleert rond leefbaarheidsproblemen (soms ook bij huurachterstand). De meeste OCMW's voeren geen huisbezoeken uit naar aanleiding van een klacht van huurachterstand bij SHM-huurders. Ze proberen de huurders waarover de SHM een klacht van huurachterstand heeft, per brief of per telefoon uit te nodigen voor hulp. Ze krijgen hier echter een lage respons op. Voor de private huursector De mogelijkheid voor private verhuurders om bij een OCMW hulp te krijgen bij huurachterstand of leefbaarheidsproblemen van hun huurder - of daarin te bemiddelen - is onvoldoende gekend. Slechts 3 OCMW's geven aan soms door private verhuurders gecontacteerd te worden om te bemiddelen tussen hen en de huurder om zo een gerechtelijke procedure uithuiszetting te vermijden. 4.2.1.3. Aanbevelingen Voor de sociale en private huursector Meer inzetten op het proactief opsporen van problemen die eventueel tot een uithuiszetting zouden kunnen leiden. o Bij elk sociaal onderzoek en bij elk contact met hun cliënt zouden sociaal werkers aandacht moeten hebben voor de gehele woon- en leefsituatie van de cliënt; geregeld samen rekeningen voor huur en energie nakijken kan sommige mensen helpen. o Een geregeld huisbezoek laat toe om met eigen ogen de woon- en leefsituatie te zien, in te schatten of de cliënt in staat is zelfstandig te wonen en sneller problemen te detecteren. Het zakboekje van OCMW Zele (handleiding voor huisbezoeken en checklist om de gehele woon- en leefsituatie in kaart te brengen) kan als goede praktijk dienen voor andere OCMW's. o Een dwingende reden voor een huisbezoek is dat een huurder al verschillende keren voor het LAC moest verschijnen. Gezinnen met herhaalde betalingsmoeilijkheden bij energieleveranciers zijn immers potentieel gezinnen met huurbetalingsproblemen; zij zijn via het LAC makkelijk op te sporen en aan te spreken. Zo kan sneller ingegrepen worden bij problemen met de betaling van de huur en kan een eventuele uithuiszetting vermeden worden. Het OCMW kan al zeker een folder meegeven, waarin het belang van het betalen van de huur wordt benadrukt en waarin meer uitleg wordt gegeven over een uithuiszetting. Het OCMW Temse wil in de toekomst een huisbezoek uitvoeren bij elke persoon die op de LAC-lijst verschijnt. Ook CAW Stimulans van Kortrijk wil in de toekomst van het OCMW maandelijks een lijst krijgen van huurders die voor de tweede keer op het LAC verschijnen en bij hen preventieve woonbegeleiding opstarten. Een andere aanbeveling is dat een aantal OCMW's uit de regio systematisch cijfers en namen bijhouden van mensen die op het LAC moeten verschijnen en van mensen voor wie een uithuiszetting is gevorderd, zodat een gedetailleerd overzicht kan worden gemaakt van het verband tussen beide. Het OCMW van Kortrijk heeft al een eerste voorlopige analyse gemaakt waaruit blijkt dat huurders die regelmatig op de LAC-lijst verschijnen, gemiddeld twee jaar later met een uithuiszetting te maken krijgen. PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE 19
Tussen de verschillende OCMW's beter afstemmen van de lokale huurtoelage. In de regio Waas en Dender werd hierover door Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen reeds een overleg georganiseerd in het kader van het project 'Wonen aan de Onderkant van Waas en Dender'. Hierbij waren heel wat OCMW's bereid om verder stappen te zetten die moeten leiden tot een bijsturing van de reglementering van hun huurtoelage. Indien de eigen woonbegeleiding van het OCMW naar aanleiding van leefbaarheidsproblemen van huurders niets oplevert of indien ze geen tijd hebben om intensieve begeleiding aan te bieden, zou het OCMW (net als eventueel de SHM's en SVK's) in de regio Dendermonde kunnen samenwerken met een organisatie zoals het CAW die intensieve (en eventueel langdurige) begeleiding 13 kan aanbieden voor haar meest kwetsbare huurders. De samenwerking die betrokken OCMW's met CAW Artevelde Gent, CAW regio Midden West-Vlaanderen en CAW Leuven hebben aangegaan, focust op de begeleiding van leefbaarheidsproblemen, soms in combinatie met huurachterstand vooral op de private huurmarkt. Als er enkel een probleem van huurachterstand is worden de huurders door het OCMW begeleid. De CAW's hebben gemeen dat ze er alles aan doen om de huurder te bereiken door 'aanklampend' te werk te gaan. De meeste bieden maximum 6 maanden begeleiding aan, maar hebben daarna een systeem van nazorg. Oprichting van initiatieven voor de aanpak van leefbaarheidsproblemen die te maken hebben met het onderhoud van de woning. Uiteraard kunnen OCMW's via hun poetsdienst of een gespecialiseerde instantie gezinnen helpen door zelf te gaan poetsen, maar belangrijker is om hen die vaardigheden aan te leren zodat zij dat onderhoud zelf aankunnen. Deze taak kan eventueel onderdeel zijn van het takenpakket van de organisatie die de intensieve woonbegeleiding op zich zou neemt (zie hierboven). De poetsdienst van het OCMW Dendermonde leert huurders aan om de woning te onderhouden. Het zou goed zijn dat dit initiatief wordt uitgebreid naar niet OCMW-cliënten en dat andere gemeenten/ocmw's een gelijkaardig initiatief nemen. Een interessante piste kan ook zijn om dit intergemeentelijk aan te pakken. De knowhow en ervaringen van de poetshulpen van Dendermonde kunnen hier van goudwaarde zijn. Een idee van het OCMW van Wichelen is om in het OCMW een 'groepsopleiding' op te starten waarbij in kleine groepjes van OCMWcliënten onderhoudsvaardigheden worden aangeleerd. Voor de sociale huursector Duidelijke afspraken en vlotte communicatie tussen OCMW's en SHM's over hun samenwerking bij huurachterstand of leefbaarheidsproblemen van huurders. Beide instanties leggen in een convenant/protocol vast welke stappen elk van hen onderneemt bij (oplopende) huurachterstand en/of (toenemende) leefbaarheidsproblemen. SHM's treden daarbij als verhuurder het eerst in actie en waar nodig wordt het OCMW ingeschakeld. Het OCMW richt zich in voorkomend geval dan niet enkel tot OCMW-cliënten, maar ook tot niet-cliënten. Behalve het OCMW kunnen in deze aanpak ook andere instanties worden betrokken zoals bvb. een woonwinkel of een CAW die aanklampend kunnen werken en huisbezoeken kunnen uitvoeren naar aanleiding van klachten rond huurachterstand of leefbaarheidsproblemen. Het OCMW van Dendermonde wordt in een halfjaarlijkse beurtrol met het CAW regio Dendermonde door de SHM's Volkswoningen en 20 PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE
Voor de private huursector Volkswelzijn op de hoogte gebracht van sociale huurders met huurachterstand. Op die manier wordt de takenlast verdeeld over het OCMW en het CAW. De SHM 'Vlaamse Ardennen' geeft elke maand een lijst met huurders door die met huurachterstand kampen. Het OCMW neemt de begeleiding op van OCMW-cliënten en het CAW Zuid-Oost-Vlaanderen de begeleiding van niet OCMW-cliënten. Een gelijkaardig verhaal bij de huisvestingsdienst regio Izegem die maandelijks overleg pleegt met de SHM, die huurders met huurachterstand of leefbaarheidsproblemen doorgeeft. De huisvestingsdienst treedt zelf in actie, maar wanneer ze het probleem niet kunnen oplossen verwijzen ze door naar het CAW of OCMW. SHM's en SVK's lichten bij voorkeur in de 1ste of 2de maand huurachterstand van hun huurders het OCMW in. OCMW's die eigen OCMW-woningen verhuren zetten nog meer in op preventieve huisbezoeken om vroegtijdig woon- en financiële problemen op te sporen. Creëren van de mogelijkheid (en bekendmaking ervan) voor private huurders en verhuurders om met klachten over huurachterstand of leefbaarheidsproblemen en met de vraag om te bemiddelen tussen private huurders en verhuurders naar het OCMW te stappen. Op die manier fungeert het OCMW als aanspreekpunt voor problematische huursituaties in de private huursector. De woondienst van het Sociaal Huis van Wetteren maakt in samenwerking met Woonplus dit aanbod bekend tijdens info-avonden voor private eigenaars. Dergelijke dienstverlening kan (in het kader van het lokaal sociaal beleid) uiteraard ook worden uitgebouwd in samenwerking met andere diensten die een aanspreekpunt voor klachten uit de private huursector zijn. Het onthaal van CAW Artevelde Gent fungeert als aanspreekpunt voor problematische huursituaties (huurachterstand en leefbaarheidsproblemen). Dit aanspreekpunt werd bij huurders en verhuurders op de private huurmarkt bekendgemaakt door het verspreiden van een wervende flyer via o.a. woonwinkels, huurdersbond, OCMW, Algemeen Eigenaars- en Mede-eigenaars Syndicaat, vredegerecht, immobiliënkantoren, De contactgegevens worden doorgegeven aan het bijstandsteam van het CAW die de preventieve woonbegeleiding op zich neemt. Zij nemen contact op en starten indien mogelijk de begeleiding op. Het onthaal van CAW regio Midden-West-Vlaanderen doet dienst als aanspreekpunt voor SHM, SVK, OCMW en andere sociale diensten (huisartsen, CLB, Kind en Gezin ) die leefbaarheidsproblemen (al of niet in combinatie met huurachterstand) opmerken bij personen en gezinnen in de sociale en private woningmarkt. Het CAW neemt contact op met deze huurders en start indien mogelijk begeleiding op. De dienst huisvesting van Stad Leuven treedt op als aanspreekpunt voor verhuurders, buren en andere doorverwijzers (politie, OCMW, dokters, scholen ) met leefbaarheidsklachten (al of niet in PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE 21