TAXATIERAPPORT INBRENGWAARDEN. OFFEM-ZUID te NOORDWIJK

TAXATIERAPPORT INBRENGWAARDEN OFFEM-ZUID te NOORDWIJK Auteur Wout Ritsema, Reinoud Haaijer Datum 8 februari 2013 Versie 1 Status Definitief van Heijst & partners Koestraat 10 Televisieweg 2 E info@heijstenpartners.nl Postbus 1473 8011 NK ZWOLLE 1322 AC ALMERE I www.heijstenpartners.nl 8001 BL ZWOLLE T 038-426 0040 T 036 820 0220 F 038 426 0049

Inhoudsopgave 1. INLEIDING... 3 1.1 OPDRACHTGEVER... 3 1.2 ONDERGETEKENDEN... 3 1.3 OPDRACHT... 3 1.4 DOEL... 3 1.5 DATUM OPNAME... 4 1.6 WAARDEPEILDATUM... 4 1.7 PROCEDURE... 4 1.8 AANSPRAKELIJKHEID... 4 2. HET PLANGEBIED... 5 2.1 OMSCHRIJVING... 5 2.2 PLANOLOGIE... 5 2.3 HUIDIGE GEBRUIK... 7 2.4 ZAKELIJKE RECHTEN... 7 2.5 PERSOONLIJKE RECHTEN... 8 2.6 PUBLIEKRECHTELIJKE BEPERKINGEN... 8 2.7 EIGENDOMSSITUATIE... 8 3. UITGANGSPUNTEN, OVERWEGINGEN EN WAARDEBEGRIPPEN... 9 3.1 ALGEMEEN... 9 3.2 MILIEUASPECTEN... 9 3.3 HET BEGRIP INBRENGWAARDE... 9 3.4 VASTSTELLING VAN DE INBRENGWAARDE...10 3.5 WAARDERINGSGRONDSLAG...10 3.6 WAARDERINGSMETHODIEK...10 4. WAARDERINGEN... 11 4.1 GEBRUIKSWAARDE...11 4.2 COMPLEXAFBAKENING...11 4.3 COMPARATIEVE METHODE...12 4.4 RESIDUELE BENADERING...12 4.5 CONCLUSIE...13 5. OVERZICHT INBRENGWAARDEN... 14 BIJLAGE 1: KAART EXPLOITATIEGEBIED... 16 BIJLAGE 2: BESTEMMINGSPLANKAART... 17 Taxatierapport inbrengwaarden Offem-Zuid te Noordwijk van Heijst & partners 2

1. Inleiding 1.1 Opdrachtgever Gemeente Noordwijk, Postbus 298, 2200 AG te Noordwijk: op 28 december 2012 verstrekt namens opdrachtgever door mevrouw M.E. Stuurop, afdeling Ruimte. 1.2 Ondergetekenden Deze taxatie is uitgevoerd door de heer W. Ritsema, senior vastgoedadviseur en Gecertificeerd Taxateur, en de heer drs. ing. R.A.J. Haaijer, rentmeester NVR en Register-Taxateur Landelijk Vastgoed, beiden verbonden aan van Heijst & partners Rentmeesters B.V., Koestraat 10, 8011 NK Zwolle. 1.3 Opdracht Aan ondergetekenden is door opdrachtgever verzocht te taxeren: de inbrengwaarden van de onroerende zaken behorende tot het exploitatieplangebied Offem-Zuid te Noordwijk, als bedoeld in artikel 6.13 lid 5 Wet ruimtelijke ordening juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening. Een overzicht van de te taxeren objecten is weergegeven in hoofdstuk 2. 1.4 Doel Het ten behoeve van opdrachtgever inzichtelijk krijgen van de voor het exploitatieplan benodigde inbrengwaarden voor het exploitatieplangebied Offem-Zuid. De gronden in het gebied Offem-Zuid zijn in bezit van meerdere eigenaren. De ontwikkeling van het gebied wordt naar verwachting dan ook door meerdere partijen uitgevoerd. De gemeente wil op basis van samenwerkingsovereenkomsten tot ontwikkeling van Offem-Zuid komen. Omdat de kans aanwezig is dat sommige delen van de ontwikkeling niet in overeenkomsten vastgelegd kunnen worden maar wel exploitatieplichtig zijn, stelt de gemeente een exploitatieplan op. De inbrengwaarde maakt conform de Wro deel uit van de financiële vertaling van de fictieve situatie waarin de gemeente optreedt als ontwikkelaar van het gehele exploitatieplangebied. De inbrengwaarden van de percelen worden als kostenpost in het exploitatieplan verwerkt teneinde te calculeren welke exploitatiebijdrage door de vergunningaanvrager van een omgevingsvergunning aan de gemeente is verschuldigd indien en voorzover het betalen van de exploitatiebijdrage als voorschrift aan de afgifte van een omgevingsvergunning is verbonden. Taxatierapport inbrengwaarden Offem-Zuid te Noordwijk van Heijst & partners 3

1.5 Datum opname Een visuele opname van het plangebied door ondergetekenden heeft plaatsgevonden op 18 januari 2013. 1.6 Waardepeildatum De inbrengwaarde wordt vastgesteld per peildatum 1 januari 2013. 1.7 Procedure Ten behoeve van de uitvoering van de opdracht heeft voorgaande telefonische afstemming plaatsgevonden en is aan ondergetekenden een Instructie taxatieopdracht gestrekt (Tauw; 21 september 2012; kenmerk N001-1208648FEE-V01). Ondergetekenden zijn verder ondermeer beschikbaar gesteld c.q. nagezonden: Kadastrale perceelslijst; Kaart exploitatiegebied Offem-Zuid huidige situatie; Verbeelding ontwerpbestemmingsplan; Eigendommenkaart; Vigerend bestemmingsplan 2001; Startdocument bestemmingsplan Offem-Zuid; Bestemmingsplan Landelijk Gebied (voorgaande plan); Concept exploitatieplan d.d. 14-01-2013. Het onderhavige taxatierapport is vooraf in concept aan opdrachtgever toegezonden ter beoordeling van de gehanteerde uitgangspunten en overwegingen. 1.8 Aansprakelijkheid Ten aanzien van de inhoud van dit rapport aanvaarden ondergetekenden geen enkele verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever met inachtneming van het doel waartoe dit is opgemaakt. Taxatierapport inbrengwaarden Offem-Zuid te Noordwijk van Heijst & partners 4

2. Het plangebied 2.1 Omschrijving Het plangebied betreft een (voormalig) landbouwgebied ter grootte van 26 ha en een uitbreidingslocatie voor woningbouw. Het gebied is gelegen ten zuidoosten van de kern van Noordwijk en is grotendeels onbebouwd. De begrenzing van het plangebied wordt globaal gevormd door de achtertuinen van de woningen aan de Herenweg, de Hogeweg aan de noordoostzijde, de Beeklaan aan de zuidwestzijde en de N206 aan de zuidoostzijde. Figuur 1: Globale begrenzing exploitatieplangebied 2.2 Planologie De huidige bestemming van de gronden is neergelegd in het bestemmingsplan Offem-Zuid, vastgesteld door de gemeenteraad op 24 april 2001 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland op 4 december 2001. Ingevolge dit plan hebben de gronden overwegend de bestemming Uit te werken woondoeleinden. Een brede strook grenzend aan de N206 heeft de bestemming natuurgebied, bos. De tot het plangebied behorende Hogeweg is bestemd tot verkeersdoeleinden, wegverkeer. De op de kaart voor Uit te werken woondoeleinden aangewezen gronden zijn bestemd voor: - woningen; - standplaatsen voor woonwagenbewoners; Taxatierapport inbrengwaarden Offem-Zuid te Noordwijk van Heijst & partners 5

- verkeersvoorzieningen; - groen- en speelvoorzieningen; - water; - (openbare) nutsvoorzieningen; - geluidbeperkende voorzieningen; - andere bij een woongebied behorende voorzieningen met de daarbij behorende gebouwen en andere bouwwerken. Ten aanzien van de woningen gelden op grond van het bestemmingsplan de volgende bepalingen: a. er mogen ten hoogste 750 woningen worden gebouwd, waarbij de gemiddelde woningdichtheid zal variëren van 25 woningen tot 40 woningen per hectare; b. de woningen zullen bestaan uit eengezinswoningen en voor ten hoogste 35% van het aantal woningen uit gestapelde woningen; c. de bouwhoogte van eengezinshuizen mag ten hoogste 10 m bedragen; d. gestapelde woningen mogen in ten hoogste vier lagen worden gebouwd; e. de bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer dan 2 m bedragen. Voor ten hoogste zes woonwagenstandplaatsen zullen gronden worden aangewezen. Per standplaats beslaat de oppervlakte maximaal 200 m². Integrale Ruimtelijke Visie voor het oostelijk deel van Noordwijk 2009 Offem-Zuid maakt onderdeel uit van de ontwikkeling in Nieuw Oost. Op 2 september 2009 is met de vaststelling van de integrale visie de koers voor dit gebied bepaald. Figuur 2: Functiekaart uit ruimtelijke visie voor Nieuw Oost (plangebied geel omlijnd) Taxatierapport inbrengwaarden Offem-Zuid te Noordwijk van Heijst & partners 6

In de visie wordt bij verschillende thema's uitvoerig stilgestaan. Het betreft hier onder andere de volgende onderwerpen: - woningbouwprogramma; - infrastructuur; - natuur; - duurzaamheid; - beeldkwaliteit. Centraal staat dat de ontwikkeling van Nieuw Oost niet mag leiden tot een extreme verstedelijking van de Strandwal - Landgoederenzone. De ontwikkeling dient op de juiste wijze landschappelijk worden ingepast. Deze inpassing dient onder andere bereikt te worden door de bebouwing op voldoende afstand van de N206 te realiseren. Andere belangrijke uitgangspunten zijn onder andere: - groene entrees; - werkend watersysteem; - aanbod van voldoende voorzieningen; - compact dorp; - auto's uit het straatbeeld; - diversiteit in architectuur; - speelvoorzieningen. De verschillende uitgangspunten die centraal staan bij de ontwikkeling van Nieuw Oost zijn niet allemaal van toepassing op de Offem-Zuid. Voor zover de uitgangspunten wel direct een koppeling hebben met Offem-Zuid wordt in het nieuwe bestemmingsplan de mogelijkheid geboden om hier bij de uitwerking op in te spelen. Ontwerpbestemmingsplan 2013 De gemeente Noordwijk bereidt een nieuw bestemmingsplan voor woningbouw voor ter vervanging van het vigerende bestemmingsplan. Het exploitatiegebied (zie kaart bijlage 1) is iets kleiner dan de begrenzing van het bestemmingsplan. De verbeelding van het bestemmingsplan is weergegeven in bijlage 2. 2.3 Huidige gebruik De gronden en aanwezige opstallen worden overwegend gebruikt ten behoeve van de land- en tuinbouw. Aan de Woensdagse Watering (oostzijde plangebied) liggen enkele woonboten. Deze worden in het kader van de waardering als roerende zaak beschouwd. 2.4 Zakelijke rechten De percelen H 602 en H 710 zijn (gedeeltelijk) belast met een opstalrecht nutsvoorzieningen ten behoeve van de NV Nederlandse Gasunie. De percelen H 706 en I 442 zijn (gedeeltelijk) belast met een zakelijk recht als bedoeld in art.5 lid 3, onder B, van de belemmeringenwet privaatrecht ten behoeve van de NV Nederlandse Gasunie. Taxatierapport inbrengwaarden Offem-Zuid te Noordwijk van Heijst & partners 7

2.5 Persoonlijke rechten Van de gronden die in gebruik zijn (gegeven) bij derden wordt aangenomen dat deze op korte termijn zijn op te leveren vrij van gebruiksrecht. De woning Hogeweg 67 is volgens opgave van de gemeente Noordwijk in de vorm van anti-kraak in gebruik gegeven. 2.6 Publiekrechtelijke beperkingen Het merendeel van de gronden is aangewezen als perceel waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten is gevestigd conform besluit van 24 april 2001. Dit geldt tenminste voor alle percelen in eigendom van derden. Ook op gemeentelijke percelen die in gebruik zijn als water of weg is geen voorkeursrecht gevestigd. 2.7 Eigendomssituatie De eigendomssituatie is per peildatum als volgt. Ruim 35% van het exploitatiegebied is in eigendom van de gemeente Noordwijk. kad. aanduiding opp. (m²) eigendom functie Noordwijk F 1893 1.578 gemeente Noordwijk water Noordwijk F 4613 346 gemeente Noordwijk water Noordwijk F 4614 4.939 gemeente Noordwijk wegen Noordwijk H 11 14.127 L. van Limburg Stirum agrarisch/tuin Noordwijk H 561 393 gemeente Noordwijk wegen Noordwijk H 602 20.921 L. van Limburg Stirum agrarisch/tuin Noordwijk H 648 241 gemeente Noordwijk verkeer Noordwijk H 651 5.885 gemeente Noordwijk agrarisch/tuin Noordwijk H 664 1.855 gemeente Noordwijk agrarisch/tuin Noordwijk H 706 22.199 gemeente Noordwijk agrarisch/tuin Noordwijk H 710 8.514 L. van Limburg Stirum agrarisch/tuin Noordwijk H 730 2.282 gemeente Noordwijk verkeer Noordwijk H 823 5.770 gemeente Noordwijk agrarisch/tuin Noordwijk H 824 2.910 gemeente Noordwijk agrarisch/tuin Noordwijk H 854 4.356 Admiraal agrarisch/tuin Noordwijk H 893 486 gemeente Noordwijk agrarisch/tuin Noordwijk H 894 460 gemeente Noordwijk agrarisch/tuin Noordwijk H 895 476 gemeente Noordwijk agrarisch/tuin Noordwijk H 921 3.866 gemeente Noordwijk verkeer Noordwijk H 964 2.490 gemeente Noordwijk agrarisch/tuin Noordwijk H 965 1.000 gemeente Noordwijk agrarisch/tuin Noordwijk H 984 9.500 gemeente Noordwijk agrarisch/tuin Noordwijk H 1087 7.490 gemeente Noordwijk agrarisch/tuin Noordwijk H 1091 7.405 gemeente Noordwijk agrarisch/tuin Noordwijk H 1097 7.568 Admiraal agrarisch/tuin Noordwijk I 409 1.829 gemeente Noordwijk water Noordwijk I 442 113.055 W.A. van Limburg Stirum natuur/agrarisch Noordwijk I 601 7.597 gemeente Noordwijk agrarisch/tuin 91 afronding gem Noordwijk Totaal EP 259.629 Taxatierapport inbrengwaarden Offem-Zuid te Noordwijk van Heijst & partners 8

3. Uitgangspunten, overwegingen en waardebegrippen Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten, waarderingsgrondslagen en waarderingsmethoden. 3.1 Algemeen Ten aanzien van de taxaties in dit rapport is gebruik gemaakt van de ter beschikking staande informatie zoals die door de gemeente Noordwijk is aangereikt en van de te raadplegen digitale informatie betreffende het plangebied. Daarnaast is gebruik gemaakt van marktinformatie die bekend is ten aanzien van het plangebied en nabije omgeving. Er is geen direct contact geweest met de eigenaren in het plangebied. De maatvoering van de gehele kadastrale percelen is exact, tenzij sprake is van gedeeltelijke percelen. Genoemde bedragen zijn exclusief kosten koper en/of BTW tenzij anders aangegeven. 3.2 Milieuaspecten De saneringskosten worden in de post inbrengwaarde betrokken voor zover deze van invloed zijn op de werkelijke waarde van de percelen. Voor zover bodemsanering aan de orde is, worden de kosten hiervan, conform artikel 6.2.4. lid b Bro, als aparte post opgenomen in het exploitatieplan. 3.3 Het begrip inbrengwaarde Artikel 6.13 lid 1 onder c, ten eerste, van de Wro geeft aan dat in de exploitatieopzet van het exploitatieplan een raming van de inbrengwaarden van de gronden is opgenomen. De inbrengwaarde betreft de waarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Hiermee wordt bedoeld de systematiek van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), die uitgaat van vrijwillige verkoop (verkeerswaarde). Tot de inbrengwaarde, zoals genoemd in artikel 6.2.3 Bro, worden gerekend, voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: a) De waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b) De waarde van opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden niet gehandhaafd kunnen worden; c) De kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d) De kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Taxatierapport inbrengwaarden Offem-Zuid te Noordwijk van Heijst & partners 9

Deze taxatie beperkt zich tot de onderdelen onder artikel 6.2.3 lid a, b en c. Het onderdeel onder artikel 6.2.3 lid d wordt in het onderhavige rapport buiten beschouwing gelaten omdat deze kosten, voor zover van toepassing, als aparte post in het exploitatieplan worden opgenomen. 3.4 Vaststelling van de inbrengwaarde Voor de taxatie moet in beginsel worden uitgegaan van de verkeerswaarde van de gronden. De wet en memorie van toelichting geven daarbij geen bepalingen over de methode van waardebepaling en het is daarom aan ondergetekenden een passende methode van waarderen te hanteren. Voor gronden 1) welke onteigend zijn, of 2) waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis 3) zijn of 4) worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de volledige schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. In het onderhavige rapport zullen de objecten worden gewaardeerd op basis van de verkeerswaarde en dus niet op basis van volledige schadeloosstelling. Onvoldoende zeker is dat gronden op onteigeningsbasis zullen worden verworven aangezien geen onteigeningsbesluit is genomen en evenmin een dergelijk besluit in voorbereiding is. De gemeente Noordwijk heeft voor het plangebied in 2001 een voorkeursrecht gevestigd. 3.5 Waarderingsgrondslag Bij de taxatie van de inbrengwaarde is bezien op welke wijze de betreffende objecten gewaardeerd dienen te worden, namelijk op basis van de huidige gebruikswaarde of complexwaarde. In de navolgende rapportage zullen beide waarderingen worden vergeleken. Naar verwachting zal de hoogste waarde van de onbebouwde objecten worden ontleend aan de waarde op basis van het toekomstige gebruik, zijnde een woonbestemming. 3.6 Waarderingsmethodiek Wat betreft waarderingsmethodiek is voor het bepalen van de inbrengwaarde in de onderhavige opdracht het karakter van de objecten bepalend. De vergelijkingsmethode heeft in dat kader de voorkeur; binnen het plangebied zijn echter geen bruikbare referentietransacties voorhanden. Daarom zal in een bredere straal rondom het plangebied worden gekeken naar referenties. Zo nodig zal een vergelijking worden gemaakt op basis van vergelijkbare planontwikkelingen. De als ruwe bouwgrond aan te merken percelen kunnen op basis van de complexprijs worden gewaardeerd, uitgaande van het gegeven dat alle te taxeren percelen in één complex zijn gelegen. Hier wordt in het volgende hoofdstuk nader op ingegaan. Taxatierapport inbrengwaarden Offem-Zuid te Noordwijk van Heijst & partners 10

4. Waarderingen Hierna wordt aan de hand van vergelijkingstransacties de gebruikswaarde en vervolgens de waarde van de ruwe bouwgrond bepaald. Hoofdstuk 5 behandelt vervolgens de inbrengwaarden op perceelsniveau. 4.1 Gebruikswaarde Onbebouwde (agrarische) percelen Op voorhand lijkt aannemelijk dat de waarde van ruwe bouwgrond duidelijk hoger ligt dan de waarde van de grond op basis van het huidige gebruik als agrarische functie. De gebruikswaarde van de percelen wordt bepaald op 20,-- per m² als bovengrens voor goede bollengrond. Deze waarde is afgeleid van enkele vergelijkingstransacties aan de Beeklaan (15-4-2011; totaal 4.42.88 ha voor 23,-- per m²) en de Oude Zeeweg (18-5- 2012; totaal 0.56.30 ha voor 16,80 per m²) te Noordwijk. Bebouwde percelen De woning aan de Hogeweg 67 is eigendom van de gemeente Noordwijk en in tijdelijk gebruik bij derden. Het object is aangekocht (via een ruilovereenkomst) in 2006. Het betreft het kadastrale perceel H 965 ter grootte van 1.000 m². Het object wordt per peildatum gewaardeerd op 675.000,--. Glasopstanden De percelen met kassen en schuren worden niet separaat gewaardeerd gezien de slechte staat van de opstallen. De waarde hiervan wordt bepaald op nihil. Wegen, watergangen, groen Percelen waarvan de functie en bestemming weg, water of (openbaar) groen heeft en behoudt worden gewaardeerd op 1,- aangezien deze geen waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigen. Natuur Het perceelsgedeelte bos langs de provinciale weg behoudt de bestemming Natuur. Deze grond, met een oppervlakte van 7.771 m² wordt gewaardeerd op 2,-- per m², ofwel totaal 15.542,--. 4.2 Complexafbakening Volgens het egalisatiebeginsel van artikel 40d Onteigeningswet moeten alle gronden binnen een complex (met uitzondering van bijkomende factoren) gelijk worden gewaardeerd. De hoofdregel betekent dus: egaliseren van alle binnen een complex aan de gronden toegekende afzonderlijke bestemmingen. Een complex is niet noodzakelijkerwijs gelijk aan het gebied van een bestemmingsplan. Een gelijktijdige Taxatierapport inbrengwaarden Offem-Zuid te Noordwijk van Heijst & partners 11

exploitatie van alle bestemmingen of plandelen is niet vereist. Voor het exploitatiegebied wordt één exploitatieplan vastgesteld. Op basis van ruimtelijke en functionele samenhang tussen de beoogde ontwikkelingen in het plangebied is naar mening van ondergetekenden sprake van een in één geheel te ontwikkelen plan. Gelet op voorgaande komt naar het oordeel van ondergetekenden de complexafbakening ex artikel 40d onteigeningswet overeen met het exploitatieplangebied. Derhalve wordt in het vervolg van de waardering het onderhavige exploitatieplangebied als één complex aangemerkt. 4.3 Comparatieve methode De volgende transacties worden betrokken in de comparatieve methode: 1. Akte van levering op 20 september 2012 van meerdere percelen landbouwgronden inclusief bouwblok en aanwezige opstallen aan de Boekenburglaan 55a, ter totale grootte van 12.17.90 ha. Het geheel is gelegen ten noordwesten en grenzend aan de kern van Voorhout en op een afstand van circa 1,5 km van Offem-Zuid. Het gebied is aangewezen als toekomstige woningbouwlocatie. De koopsom voor de onbebouwde percelen landbouwgrond bedraagt omgerekend circa 45,-- per m². Koper is een ontwikkelaar (Interprojecta Vastgoed Best BV). 2. Akte van levering op 17 december 2010 van meerdere percelen grasland met een totale oppervlakte van 3.68.83 ha, gelegen in het uitbreidingsplan Hooghkamer te Voorhout, gemeente Teylingen. De gronden zijn door de gemeente Teylingen overgenomen van een ontwikkelaar (Terra) ten behoeve van realisatie van de hoofdinfrastructuur. De koopsom bedraagt omgerekend circa 76,-- per m². Voor het betreffende plan Hooghkamer is een bestemmings- en exploitatieplan vastgesteld in 2011. Het plangebied kent evenals Offem-Zuid een zeer beperkte hoeveelheid te slopen opstallen. 3. Prijsadvies rechtbankdeskundigen inzake een perceel grond in bouwfase 1a van het voormelde plan Hooghkamer te Voorhout. Vastgesteld op 85,-- per m². Het betreft een advies van 15 december 2010. 4. Exploitatieplan Hooghkamer Voorhout, vastgesteld op 23 juni 2011. Percelen in bouwfase 1a zijn daarin gewaardeerd op 86,-- per m². 5. Overdracht per 17-2-2005 van een perceel grond aan de Hogeweg te Noordwijk, aangekocht door de gemeente Noordwijk: de koopsom bedraagt circa 72,60 per m² (betreft een gedateerde transactie). 4.4 Residuele benadering Gelet op het globale karakter van het bestemmingsplan wordt geen residuele grondwaarde berekening gemaakt ter controle, met name omdat deze methode sterk afhankelijk is van de gekozen input zoals fasering. Ook uit jurisprudentie blijkt dat deze methode met terughoudendheid moet worden toegepast. Taxatierapport inbrengwaarden Offem-Zuid te Noordwijk van Heijst & partners 12

4.5 Conclusie Gezien de indicatie van de hoogte van de complexwaarde kan worden gesteld dat de gebruikswaarde duidelijk lager ligt en daarom niet als inbrengwaarde zal worden vastgesteld voor zover het de onbebouwde agrarische percelen betreft waaraan een bestemming Wonen wordt gegeven. Het hiervoor aangehaalde uitbreidingsplan Hooghkamer te Voorhout kent ten opzichte van het plan voor Offem-Zuid een naar verhouding grotere mate van infrastructuur en er zijn, mede daarom, hogere kosten gemoeid met het bouwrijp maken van het gebied vergeleken met Offem-Zuid. Mede op basis van kennisneming van de verschillende exploitatieplannen wordt dit verschil bepaald op circa 20,-- per m². Al het vorenstaande overwegende wordt per peildatum een complexwaarde bepaald voor de ruwe bouwgrond van 100,-- per m². De inbrengwaarde van het openbaar gebied rondom het te ontwikkelen gebied wordt gewaardeerd tegen de gebruikswaarde. Voor deze gronden geldt dat de eindbestemming al is gerealiseerd. De weg in het plangebied wordt gewaardeerd als ruwe bouwgrond. Taxatierapport inbrengwaarden Offem-Zuid te Noordwijk van Heijst & partners 13

5. Overzicht inbrengwaarden Op basis van het voorgaande zijn de inbrengwaarden als volgt per perceel bepaald. kad. aanduiding opp. (m²) eigendom Waarde Noordwijk F 1893 1.578 gemeente Noordwijk 1 Noordwijk F 4613 346 gemeente Noordwijk 1 Noordwijk F 4614 4.939 gemeente Noordwijk 1 Noordwijk H 11 14.127 L. van Limburg Stirum 1.412.700 Noordwijk H 561 393 gemeente Noordwijk 1 Noordwijk H 602 20.921 L. van Limburg Stirum 2.092.100 Noordwijk H 648 241 gemeente Noordwijk 1 Noordwijk H 651 5.885 gemeente Noordwijk 588.500 Noordwijk H 664 1.855 gemeente Noordwijk 185.500 Noordwijk H 706 22.199 gemeente Noordwijk 2.219.900 Noordwijk H 710 8.514 L. van Limburg Stirum 851.400 Noordwijk H 730 2.282 gemeente Noordwijk 1 Noordwijk H 823 5.770 gemeente Noordwijk 577.000 Noordwijk H 824 2.910 gemeente Noordwijk 291.000 Noordwijk H 854 4.356 Admiraal 435.600 Noordwijk H 893 486 gemeente Noordwijk 48.600 Noordwijk H 894 460 gemeente Noordwijk 46.000 Noordwijk H 895 476 gemeente Noordwijk 47.600 Noordwijk H 921 3.866 gemeente Noordwijk 1 Noordwijk H 964 2.490 gemeente Noordwijk 249.000 Noordwijk H 965 1.000 gemeente Noordwijk 675.000 Noordwijk H 984 9.500 gemeente Noordwijk 950.000 Noordwijk H 1087 7.490 gemeente Noordwijk 749.000 Noordwijk H 1091 7.405 gemeente Noordwijk 740.500 Noordwijk H 1097 7.568 Admiraal 756.800 Noordwijk I 409 1.829 gemeente Noordwijk 1 Noordwijk I 442 113.055 W.A. van Limburg Stirum 10.543.942 Noordwijk I 601 7.597 gemeente Noordwijk 393.101 91 afronding gem Noordwijk 9.100 Totaal EP 259.629 23.862.351 Per eigenaar is de verdeling als volgt: gemeente Noordwijk 7.769.809 L. van Limburg Stirum 4.356.200 W.A. van Limburg Stirum 10.543.942 Admiraal 1.192.400 Het totaal van de inbrengwaarden van alle binnen het exploitatiegebied gelegen percelen wordt op de peildatum bepaald op: 23.862.351,-- (zegge: drieëntwintigmiljoen achthonderdtweeënzestigduizend driehonderdéénenvijftig euro) Taxatierapport inbrengwaarden Offem-Zuid te Noordwijk van Heijst & partners 14

Aldus gedaan overeenkomstig de strekking van de opdracht en in de overtuiging de ten dienste staande informatie op de juiste wijze te hebben geïnterpreteerd en verwerkt. Zwolle, 8 februari 2013, de deskundigen,.. W. Ritsema R. Haaijer Taxatierapport inbrengwaarden Offem-Zuid te Noordwijk van Heijst & partners 15

Bijlage 1: Kaart exploitatiegebied OFFEM ZUID huidige situatie Taxatierapport inbrengwaarden Offem-Zuid te Noordwijk van Heijst & partners 16

Bijlage 2: Bestemmingsplankaart Taxatierapport inbrengwaarden Offem-Zuid te Noordwijk van Heijst & partners 17