JAARVERSLAG 2014
Herenstraat richting Prinsengracht. In het midden no. 36 met een eind 19e-eeuwse geveltop XANDER RICHTERS www.stadsherstel.nl
STICHTING STADSHERSTEL AMSTERDAM JAARVERSLAG 2014
INHOUD Missie 5 Samenstelling Raad van Toezicht en directie 7 Verslag van de Raad van Toezicht 9 Verslag van de directie 13 Volkshuisvestingsverslag 2014 27 Jaarrekening 2014 30 Overige gegevens 56 Controleverklaring 57 Colofon Gevel Brouwersgracht 86 XANDER RICHTERS 5 Inhoud
1940 - Hoek Brouwersgracht/Binnen Brouwersstraat STADSARCHIEF AMSTERDAM
MISSIE Stichting Stadsherstel Amsterdam zorgt binnen het gebied van de Stelling van Amsterdam voor het behoud en de restauratie van woningen, met name in monumenten en beeldbepalende panden. Stichting Stadsherstel Amsterdam richt zich in het bijzonder op situaties waar karakteristieke panden door stedelijke ontwikkeling verloren dreigen te gaan. Door restauratie van het casco en het aanpassen van de woonruimte aan de huidige normen blijven deze panden behouden. Stadsherstel levert hierdoor een belangrijke bijdrage aan: het behoud van monumentaal erfgoed voor volgende generaties het behoud van het restauratieambacht. Als toegelaten instelling op het gebied van de volkshuisvesting is Stichting Stadsherstel Amsterdam een private onderneming met een publiek doel. Hoewel de stichting bedrijfsmatig werkt, is de organisatie niet gericht op het behalen van winst maar op het maatschappelijke doel van het behoud van monumentaal erfgoed. Behaalde winsten worden voor dit doel aangewend. Stadsherstel verricht haar werkzaamheden vanuit een autonome positie door een financieel gezonde bedrijfsvoering met respect voor de belangen van betrokkenen. 7 Missie
SAMENSTELLING RAAD VAN TOEZICHT EN DIRECTIE RAAD VAN TOEZICHT De heer drs. N.W. Hoek - voorzitter Mevrouw drs. A.M. Fentener van Vlissingen - vicevoorzitter Mevrouw drs. D.E. Manson De heer drs. H. van der Noordaa De heer mr. J.H.J. Preller De heer E.A. Schilp De heer mr. drs. J.G. Wijn DIRECTIE De heer drs. M.W.M. van der Burght - directeur STICHTING STADSHERSTEL AMSTERDAM Amstelveld 10 1017 JD AMSTERDAM Telefoon 020 520 00 60 Fax 020 638 20 40 Internet www.stadsherstel.nl E-mail info@stadherstel.nl Gevel Brouwersgracht 86. Bij de restauratie werd de eenvoudige 19e-eeuwse tuitgevel vervangen door een fraai gedetailleerde halsgevel afkomstig van de werf van Bureau Monumentenzorg. XANDER RICHTERS 9 Samenstelling Raad van Toezicht en directie
1879 - Kadijksplein 11 (tegenwoordig no. 12), bouw van een hoekperceel van architect W. Switzar STADSARCHIEF AMSTERDAM
VERSLAG VAN DE RAAD VAN TOEZICHT INLEIDING In dit verslag legt de Raad van Toezicht verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. De auditcommissie heeft de jaarrekening beoordeeld en advies uitgebracht aan de Raad. De jaarrekening is in de Raad besproken in aanwezigheid van de directeur en de externe accountant in haar vergadering van 25 maart 2015. Op 29 juni 2015 is de jaarrekening goedgekeurd, welke goedkeuring de directeur tot volledige décharge strekt. De jaarrekening gaat vergezeld van een goedkeurende controle verklaring. GEVOLGDE WERKWIJZE In 2014 heeft de Raad viermaal vergaderd volgens een vooraf vastgesteld schema. De vergaderingen werden, enkele uitzonderingen daargelaten, bijgewoond door alle leden van de Raad. In de vergaderingen van de Raad kwamen onder andere het beleidsplan, het onderhoudsbeleid, het asbestbeleid, het treasury statuut, de meerjarenbegroting, de jaarstukken, de halfjaarcijfers en de rapportages aan de externe toezichthouders en hun reacties aan de orde. Tevens was er aandacht voor de herziening van de Woningwet en de impact daarvan op Stichting Stadsherstel Amsterdam. Daarnaast werd gesproken over de besprekingen met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties die ten doel hadden de bij de splitsing van Stadsherstel gemaakte afspraken te verankeren in de nieuwe Woningwet. De voorzitter overlegde in het verslagjaar, buiten de vergaderingen, regelmatig met andere leden van de Raad. De Raad vergaderde in 2014 tweemaal buiten aanwezigheid van de directie, over het functioneren van de directie. Tevens heeft tijdens één van deze bijeenkomsten een zelfevaluatie plaatsgevonden. De vergaderingen zijn ook gebruikt ten behoeve van kennisontwikkeling door diverse onderwerpen rondom toezicht en governance verder uit te diepen. De werkwijze van de Raad vond zo veel mogelijk plaats overeenkomstig de Governance Code Woningcorporaties die, met inachtneming van de aard en de omvang van de Stichting Stadsherstel Amsterdam, zoveel mogelijk wordt gevolgd. De werkwijze van de Raad vond zoveel mogelijk plaats overeenkomstig de Governance Code Woningcorporaties die, met inachtneming van de aard en de omvang van de Stichting Stadsherstel Amsterdam, zoveel mogelijk wordt gevolgd. SAMENSTELLING EN (HER)BENOEMING De maximale zittingsduur van de leden van de Raad van Toezicht is statutair bepaald op twaalf jaar (vier termijnen van drie jaren). Dit wijkt af van de in de Governance code genoemde periode van twee termijnen van vier jaar. De reden hiervoor is dat de termijn aansluit bij de zittingstermijn van de Raad van Commissarissen van de N.V. De leden van de Raad van Toezicht worden benoemd door de Raad van Toezicht uit de leden van de Raad van Commissarissen van Stadsherstel Amsterdam N.V. Bij de splitsing in 2013 van Stadsherstel N.V. in twee entiteiten: enerzijds woningcorporatie stichting Stadsherstel Amsterdam en anderzijds Stadsherstel Amsterdam N.V. die buiten het stelsel van toegelaten instellingen opereert, zijn de leden van de voormalige Raad van Commissarissen lid van de Raad van Toezicht van de stichting geworden. Voor wat betreft de benoemingstermijnen van de zittende leden wordt de Raad van Toezicht als een continuering van de Raad van Commissarissen gezien, in die zin dat de benoemingstermijnen worden gerekend vanaf het moment van benoeming in de Raad van Commissarissen. Hierna staan daarom de benoemingen als lid van de Raad van Commissarissen van de N.V. vermeld. Achter de namen staan zowel geboortejaar als de jaren van benoeming, van laatste herbenoeming en van periodiek aftreden. 11 Verslag van de Raad van Toezicht
Volgens rooster zijn in 2014 afgetreden mevrouw drs. A.M. Fentener van Vlissingen, de heer drs. H. van der Noordaa en de heer mr. drs. J.G. Wijn. Zij stelden zich allen herkiesbaar. Tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van de N.V. op 26 april 2014 werden zij herbenoemd, waarna dit ook gebeurde in de Raad van Toezicht. De samenstelling van de Raad van Toezicht is zodanig dat de leden ten opzichte van elkaar, de directie en de organisatie onafhankelijk en kritisch opereren. De leden van de Raad verrichten hun werkzaamheden ten behoeve van de stichting zonder bezoldiging. In het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van tegenstrijdigheid tussen belangen van de individuele leden van onze Raad ten opzichte van die van Stichting Stadsherstel Amsterdam. REMUNERATIE BESTUURDER De huidige directeur is benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Stadsherstel Amsterdam N.V. vlak voor de omzetting naar de stichtingsvorm. Het gaat om een parttime functie, die wordt vervuld op facturatie basis. In 2014 werden 60 werkdagen van 8 uur gefactureerd. De beloning is in overeenstemming met de Wet Normering Topinkomens. Wij spreken graag onze waardering en erkentelijkheid uit voor de wijze waarop de directie en de medewerkers zich in het afgelopen jaar voor de stichting hebben ingezet. Namens de Raad van Toezicht, N.W. Hoek Amsterdam, 29 juni 2015 De gevelsteen D.Heerlyckheyt.Udinck - met daarop een dorpsgezicht - uit begin 20e eeuw van tekenaar Jan Pieterse op het pand Tussen Kadijken 5-11 (voorheen no. 3) XANDER RICHTERS Op basis van het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH) en conform de statuten artikel 7.6 zijn twee leden benoemd die erop toezien dat de belangen van de huurders bij de besluitvorming in ogenschouw worden genomen. Het zijn mevrouw drs. D.E. Manson en de heer drs. N.W. Hoek. Mevrouw Manson was aanwezig tijdens de jaarlijkse huurdersavond op 17 november 2014. De huurders kregen tijdens die bijeenkomst de gelegenheid invloed uit te oefenen op het gevoerde en te voeren beleid. Door één lid van de Raad van Toezicht is een bijeenkomst van het Centraal Fonds Volkshuisvesting voor Toezichthouders bezocht. 12 Verslag van de Raad van Toezicht
RAAD VAN TOEZICHT Benoemd Herbenoemd Aftredend dhr. drs. N.W. Hoek (1956) 2003 2012 2015 mw. drs. A.M. Fentener van Vlissingen (1961) 2006 2014 2017 mw. drs. D.E. Manson (1966) 2010 2013 2016 dhr. drs. H. van der Noordaa (1961) 20 1 1 2014 2017 dhr. mr. J.H.J. Preller (1961) 2010 2013 2016 dhr. E.A. Schilp (1967) 2007 2013 2016 dhr. mr. drs. J.G. Wijn (1969) 20 1 1 2014 2017 De heer Hoek was in 2014 voorzitter van de Raad van Bestuur van de Delta Lloyd Groep N.V. en lid van de Raad van Commissarissen van NIBC. Daarnaast is hij lid van de Raad van Commissarissen van Arcadis N.V., lid van het bestuur van het Verbond van Verzekeraars, lid van het dagelijks bestuur van VNO-NCW en voorzitter van de Raad van Toezicht van het Zuiderzeemuseum. Mevrouw Fentener van Vlissingen is voorzitter van de Raad van Commissarissen van SHV Holdings N.V. en lid van de Raad van Commissarissen van De Nederlandsche Bank N.V. en Heineken N.V. Daarnaast is zij lid van de Raad van Toezicht van Het Nationale Park De Hoge Veluwe. Mevrouw Manson is algemeen directeur van de vereniging VluchtelingenWerk Nederland. Daarnaast is zij lid van de Raad van Toezicht van museum Het Rembrandthuis en bestuurslid van JINC en MuseumN8. De heer Preller is notaris en partner bij Nauta- Dutilh N.V. en voorts lid van de Kamer van Toezicht notarissen en kandidaat-notarissen Rotterdam en bestuurslid van de Stichting Nationale Goede Doelen Test. De heer Schilp is ondernemer en voorts onder meer lid van het bestuur van de werkgeversorganisatie Rijksgesubsidieerde Musea, lid van de Raad van Toezicht van het Nationaal Onderwijsmuseum en lid van de Raad van het Leids Universiteits Fonds. De heer Wijn is lid van de Raad van Bestuur Van ABN AMRO, van het dagelijks bestuur van VNO-NCW, voorzitter van het Oranje Fonds, lid van de Raad van Commissarissen van de Koninklijke Jaarbeurs Utrecht en lid van de Raad van Commissarissen van de Schiphol Group. De heer Van der Noordaa is voorzitter van de Raad van Bestuur van de Delta Lloyd Groep N.V. In 2014 was hij lid van de Raad van Bestuur van ING Groep. De heer Van der Noordaa is vice-voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Banken, voorzitter van de Raad van Toezicht van de Stichting ING Chances for Children, lid van de Economic Development Board metropoolregio Amsterdam, penningmeester van de Stichting Kenniskring Amsterdam en ambassadeur van War Child. 13 Verslag van de Raad van Toezicht
Brouwersgracht 86, de eerste aankoop van Stadsherstel Amsterdam XANDER RICHTERS
VERSLAG VAN DE DIRECTIE INLEIDING Stichting Stadsherstel Amsterdam heeft zich ook dit jaar gericht op het in stand houden van haar monumentale bezit en het beschikbaar stellen van betaalbare en kwalitatief goede woningen. Daarom wordt aan onderhoud veel geld besteed. Door deze hoge onderhoudsuitgaven verkeren de panden van Stichting Stadsherstel in goede staat. De instandhouding van het monumentale woningbezit staat bij Stadsherstel op de eerste plaats. Om dit mogelijk te maken ontvangt Stichting Stadsherstel Amsterdam onderhoudssubsidie. Daarnaast wordt gestuurd op hogere huurinkomsten door lage huren na mutatie op te trekken naar een hoger niveau. Het verslagjaar stond in het teken van onderzoek naar asbest in de panden van Stadsherstel. Twee projectleiders spannen zich enorm in om deze operatie, die in 2015 zal doorlopen, tot een goed einde te brengen. Het doel van de operatie is het op zo kort mogelijke termijn asbestveilig maken van de gehele portefeuille van Stadsherstel. Hierna wordt uitgebreid op dit onderwerp ingegaan. De herziening van de Woningwet is een ander belangrijk aandachtspunt geweest gedurende het afgelopen jaar, net als de veranderingen in het toezicht door de externe toezichthouders. Met betrekking tot de exploitatie geldt dat leegkomende woningen waar nodig zijn verbeterd. In andere gevallen werden de woningen direct doorverhuurd. De vrijkomende woningen zijn steeds verhuurd aan de ingeschrevenen van de wachtlijst. Na de splitsing van Stadsherstel en de implementatie daarvan, werd het tijd de Administratieve Organisatie & Interne Controle (AO/IC) aan te passen aan de eisen van deze tijd. De afdeling Financiële Administratie & Control heeft heeft een aanvang gemaakt met het opnieuw beschrijven van de belangrijkste bedrijfsprocessen. Deze processen worden waar mogelijk gecontroleerd op basis van geautomatiseerde systemen. In de loop van 2015 zal het project worden afgerond. Het bedrijfsresultaat over het jaar 2014 is 725.000 negatief. Dit wordt veroorzaakt door de uitgaven aan asbest in 2014 van 298.000 en de getroffen voorziening van 485.000 voor de nog te verwachten kosten. INVESTERINGEN In het verslagjaar werd voor een bedrag van 185.000 geïnvesteerd in verbetering van het bestaande bezit. ONROERENDE ZAKEN: AAN- EN VERKOPEN In het verslagjaar werden geen panden aangekocht. Twee appartementen zijn verkocht: Bethaniëndwarsstraat 3 G en H. De verkochte eenheden hebben geen monumentale status. ONDERHOUD Stadsherstel investeert veel in onderhoud. Daarmee behouden haar monumenten de prachtige staat die ze na restauratie kregen. In het verslagjaar werd ruim ca. 1 miljoen aan onderhoud uitgegeven. Hierbij zijn de uitgaven aan asbest niet in beschouwing genomen. Aan buitenschilderwerk werd 150.000 uitgegeven, aan geveltimmerwerk 85.000. Er werden 22 cv-ketels vernieuwd. In het verslagjaar werden de volgende woningen/panden grootschalig aangepakt: Kadijksplein 5-12, Tussen Kadijken 7 & 11, Kerkstraat 326, Binnen Brouwersstraat 37-1 en 37-3 en Sint Nicolaasstraat 62. VERHUUR VERHUUR VAN WONINGEN Door het verhuren van gerestaureerde en veelal monumentale panden wordt niet alleen het leefklimaat in het werkgebied van Stadsher- 15 Verslag van de directie
Binnen Brouwersstraat 37 heeft een pothuis met ernaast een bijzondere entree naar de bovenverdiepingen: een houten uitbouwtje met een slingertrap. XANDER RICHTERS stel verbeterd. De huurinkomsten maken ook dat Stadsherstel kan investeren in restauraties en dat het onderhoud aan de panden op een hoog niveau kan worden gehouden. Stichting Stadsherstel verhuurt 285 zelfstandige en 62 onzelfstandige woningen. De Stichting hanteert een wachtlijst om het aanbod van beschikbare woningen te verdelen. De wachtlijst is bedoeld voor woningen van zowel Stichting Stadsherstel Amsterdam als Stadsherstel Amsterdam N.V. Momenteel staan circa 9.700 personen ingeschreven op deze wachtlijst. In 2014 deed zich geen structurele leegstand voor in de huurwoningen van Stadsherstel, buiten die als gevolg van mutaties of renovatiewerkzaamheden. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) stond verhuurders toe de huur van woningen te verhogen met 4 %. Stadsherstel heeft in 2014 geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid de huren voor sociale huurwoningen met 4,5 of 6,5% te verhogen voor gevallen waarin het inkomen van de huurder hoog was in relatie tot de huur voor de woning. De jaarlijkse huurverhoging voor woningen in de vrije sector bedroeg in 2014 2,5%. Bij mutaties wordt de huur geharmoniseerd, ofwel opgetrokken naar de markthuur. In het verslagjaar kregen 19 woonruimten nieuwe huurders. Op 17 november 2014 vond de jaarlijkse huurdersavond plaats, in het bijzijn van Raad van Toezicht lid mevrouw drs. D.E. Manson. VERHUUR VAN BEDRIJFSRUIMTEN In het verslagjaar deed zich ook bij de verhuur van bedrijfsruimten geen structurele leegstand voor. De huren voor bedrijfs- en kantoorruimten werden met 2,5 % verhoogd, conform de contractuele mogelijkheid. Voor de bedrijfsruimten geldt dat uit de taxaties, die in 2013 zijn uitgevoerd, naar voren is gekomen dat een aantal huren potentieel aanmerkelijk hoger zou kunnen zijn. In 2014 is daarom met een aantal huurders nieuwe afspraken gemaakt en worden meer marktconforme huurprijzen gerealiseerd. Dit beleid wordt in 2015 voortgezet. In totaal verhuurt Stichting Stadsherstel 57 bedrijfsruimten. ONTWIKKELINGEN ASBEST Voor Stadsherstel is een gezonde leef- en woonomgeving voor haar huurders van groot belang. Daarom is besloten dat Stadsherstel zich actief inzet om de risico s van de aanwezigheid van asbest weg te nemen. Er wordt niet meer gewacht tot verhuurde ruimten leegkomen. Sinds 1993 is het gebruik van asbest in Nederland verboden en dus sinds die tijd niet meer toegepast bij restauraties. Daarom worden alle panden die vóór 1994 zijn gerestaureerd, actief geïnven- 16 Verslag van de directie
Kloveniersburgwal 6-8 tijdens een asbestsanering van het dak WILLEM VAN ITERSON tariseerd op de aanwezigheid van asbest. Het beoogde resultaat is dat alle panden van Stadsherstel op zo kort mogelijke termijn asbestveilig zijn. Op basis van de Regeling Bouwbesluit 2003 kan worden vastgesteld, dat een gebouw is zolang de asbestvezelconcentratie onder het niveau van 1.000 vezelequivalenten/m³ blijft. Dit niveau komt overeen met het Verwaarloosbaar Risiconiveau (VR) zoals gedefinieerd door het Ministerie van VROM. Stichting Stadsherstel heeft in totaal 316 verhuurbare eenheden in bezit die vóór 1994 werden gerestaureerd. In 2014 zijn ruim 200 van die eenheden geïnventariseerd en werd een begin gemaakt met het saneren in panden waar de situatie niet asbestveilig was. Aan het inventariseren en verwijderen van asbest werd in 2014 298.000 besteed. Voor de jaren 2015 en 2016 wordt ingeschat dat 0,75 miljoen zal worden uitgegeven aan het verwijderen van asbest, inclusief herstelwerkzaamheden. Als deze werkzaamheden zijn uitgevoerd, is de gehele portefeuille van Stichting Stadsherstel asbestveilig. Naar schatting zal hierna tot ongeveer 2024 worden doorgegaan met het verwijderen van alle overige aangetroffen asbest uit de panden, dus ook waar het asbest in principe geen gezondheidsrisico s met zich mee kan brengen. NIEUWE WONINGWET De door de regering ontwikkelde plannen voor de corporatiesector zijn vastgelegd in de Woningwet, die in december 2014 werd goedgekeurd door de Tweede Kamer en in maart 2015 door de Eerste Kamer. De verwachting is dat deze wet per 1 juli 2015 van kracht zal worden. De wet richt zich op een veelheid aan punten. Te noemen zijn: het werkdomein van de woningcorporaties, governance & intern toezicht, extern toezicht & sanering en de rol van gemeenten en huurders. Voor Stichting Stadsherstel Amsterdam is echter het belangrijkste punt de aan te brengen splitsing van de activiteiten in twee takken. In de eerste tak worden de zogeheten Diensten van Algemeen Economisch Belang uitgevoerd (DAEB): de kerntaken waarvoor via geborgde leningen staatssteun wordt gegeven. Dit betreft de sociale huurwoningen. In de tweede tak worden alle niet-daeb-activiteiten ondergebracht, zoals de geliberaliseerde en een deel van de te liberaliseren huurwoningen, winkels en bedrijfspanden. In 2014 is er veel aandacht gegaan naar het onderzoeken van de impact op de Stadsherstel organisatie van deze nieuwe regelgeving. Om de splitsing door te voeren bestaat de keuze tussen een juridische splitsing en een administratieve scheiding. 17 Verslag van de directie
De authentieke portalen aan de Hoogte Kadijk richting het Kadijksplein vertellen de 19de-eeuwse sfeer van deze buurt XANDER RICHTERS
Het is duidelijk geworden dat de scheiding bij Stichting Stadsherstel door middel van een administratieve scheiding zal worden uitgevoerd. Het bezit bestaat immers uit veelal ongesplitste panden, waarin zowel sociale huurwoningen als bedrijfsruimten en geliberaliseerde woningen voorkomen. Deze panden laten zich niet -of niet eenvoudig- juridisch splitsen in separate appartementsrechten. Voor kleine corporaties zal er een verlicht regime van toepassing zijn, waarbij kan worden volstaan in een scheiding van baten en lasten aan het einde van het jaar. De Stichting Stadsherstel voldoet qua omvang wel aan het criterium, maar kent een te groot aandeel niet-daeb-activiteiten om voor het verlichte regime in aanmerking te komen. Hoe de scheiding administratief moet worden geïmplementeerd binnen Stadsherstel wordt de komende tijd nader onderzocht. Dit zal ook afhangen van de verdere uitwerking van de wet in Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB s). Duidelijk is nu al dat de administratieve last flink toeneemt. Splitsingsvoorstellen moeten eerst worden voorgelegd aan de gemeente en de huurders, en dienen voor 1 januari 2017 bij de minister te worden ingediend. De grotere rol die in de wet wordt gegeven aan gemeenten springt sowieso in het oog. De gemeente wordt geacht een woonvisie te presenteren, waarna corporaties verplicht zijn prestatieafspraken te maken. Ook dienen corporaties veel meer informatie over hun volkshuisvestingsplannen en financiën te verstrekken, zodat de gemeente inzicht heeft in de mogelijkheden van de corporatie om bij te dragen aan realisatie van de geformuleerde woonvisie. EXTERNE TOEZICHTHOUDERS De corporatiesector heeft het afgelopen jaar flink in de publieke belangstelling gestaan. In het algemeen in negatieve zin vanwege de financiële debacles van onder ander Vestia en daaruit voortvloeiende rechtszaken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft als hoeder van de borg van alle deelnemende corporaties een onherroepelijke volmacht geëist om hypotheek te doen vestigen op onderliggende woongelegenheden, om in geval van een sanering voldoende zekerheid te hebben. Deze volmacht is in april 2014 verleend. Wanneer dit voor het afsluiten van nieuwe leningen noodzakelijk is, kunnen panden onder voorwaarden uit de volmacht worden gehaald. De externe toezichthouders, Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), hebben hun instrumentarium om de financiële continuïteit van corporaties te monitoren sinds het ontstaan van de sectorproblemen vergroot. Dat instrumentarium is afgestemd op een gemiddelde corporatie. Stichting Stadsherstel Amsterdam werkt actief mee aan het verstrekken van alle benodigde en opgevraagde informatie. De stichting onderschrijft het belang van goed toezicht. Stichting Stadsherstel Amsterdam is echter geen standaard corporatie, maar een bijzondere. Bijzonder is de doelstelling, gericht op instandhouding van monumentaal vastgoed. Bijzonder is ook het vastgoed zelf, omdat het monumenten betreft, en het dus gaat om bezit dat niet aan het eind van een levensduur wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw, zoals in de sector gebruikelijk is. Dit heeft ook gevolgen voor de financieringsuitgangspunten: voor de sector geldt dat moet worden afgelost zodat bij einde levensduur geen restschuld aanwezig is. Voor Stadsherstel is dat niet noodzakelijk. Ieder Stadsherstelpand is bovendien uniek. Dat geldt zelfs voor iedere verhuurbare eenheid. Hierdoor is geen sprake van repetitie, hetgeen kostenverhogend werkt. Veel panden kennen bovendien een gemengd gebruik: bedrijfsruimte op begane grond en woningen op de bovengelegen etages. Hierdoor heeft Stichting Stadsherstel een relatief hoog percentage commercieel vastgoed in vergelijking tot de sector. Tot slot is Stichting Stadsherstel het product van een recente splitsing, waarbij tussen stichting en Naamloze Vennootschap een overeenkomst van splitsing is overeengekomen. Hierin wordt de onderlinge financiële verhouding geregeld. De stichting heeft een financieel belang van ruim 41 miljoen in de N.V. Dat belang kan in geval van nood gedeeltelijk en verspreid over een langere termijn worden opgevraagd. Tevens is van belang dat Stadsherstel vóór de splitsing, die op 29 april 2013 met terugwerkende kracht naar 1 januari 2013 werd geëffectueerd, vrijstellingen had voor onderdelen van de verplichte rapportages ten behoeve van de toezichthouders. Genoemde factoren hebben als effect dat de scores die WSW en CFV aan de rapportages verbinden naar onze mening niet zonder meer toepasbaar zijn op Stadsherstel. Wij zijn hierover met WSW en CFV het afgelopen jaar in contact getreden en hebben onze specifieke situatie uitgelegd. Wij zullen dit het komende jaar blijven doen. Voor het WSW valt de Stichting Stadsherstel Amsterdam op basis van de scores op diverse financiële ratio s in de hoogste risicocategorie. 19 Verslag van de directie
Hoogte Kadijk 18, gelegen in het westelijke deel van de Hoogte Kadijk en daterend uit het eerste kwart van de achttiende eeuw, heeft een gerestaureerde muurreclame XANDER RICHTERS Het WSW heeft Stadsherstel daarom in de categorie bijzonder beheer geplaatst. Wij hebben beleid ontwikkeld om de financiële ratio s te verbeteren. Daarnaast blijven we met het WSW in gesprek over de betekenis van die waarden in het kader van de hierboven genoemde bijzondere aspecten. Het WSW kende de stichting een zogenaamd borgingsplafond toe, dat iets lager ligt dan onze huidige leningportefeuille. Het volkshuisvestelijke toezicht is belegd bij het Ministerie van Infrastructuur en Milieu, Inspectie Leefomgeving en Transport. In november ontving de Stichting Stadsherstel een positieve oordeelsbrief over het verslagjaar 2013. WAARDERING PORTEFEUILLE In verband met wijzigingen in de regelgeving voor jaarverslaggeving (RJ 213) op het gebied van de waarderingsgrondslag heeft Stadsherstel in 2013 de gehele portefeuille door een externe taxateur, gecertificeerd door het Royal Institute of Chartered Suveyors (RICS), laten taxeren. Voor het boekjaar 2014 heeft de waardebepaling per 31 december 2014 intern plaatsgevonden. Daarbij is gebruik gemaakt van het softwareprogramma WALS (Woningcorporaties Asset Liability System). Om aansluiting te zoeken met de in 2013 uitgevoerde externe taxatie, is deze opnieuw uitgevoerd in WALS met de gegevens en eindwaarden van 2013. Zodoende konden de disconteringsvoeten per verhuurbare eenheid worden berekend. Vervolgens zijn de gegevens 2014 ingevoerd om tot een waardering per 31 december 2014 te komen. Voor de woningen is de contante waardemethode gevolgd; voor de bedrijfsruimten is de benaderingsmethode gebruikt. De benaderingsmethode is gebaseerd op de WOZ-waarde en een waardefactor. Het voornemen bestaat om voor de bedrijfsruimten in het boekjaar 2015 ook de contante waardemethode te gebruiken, zoals dat bij de woningen thans al het geval is. De voor de taxatie gebruikte parameters zijn gevalideerd door een RICS gecertificeerde taxateur. Deze taxateur heeft een aannemelijkheidsverklaring afgegeven, inhoudende dat het aannemelijk is dat de waarde op grond van de gebruikte parameters juist is vastgesteld. ADMINISTRATIEVE ORGANISATIE & INTERNE CONTROLE (AO/IC) De AO/IC van Stadsherstel is in 2004 vastgelegd en geïmplementeerd. Met het aanpassen van de AO/IC aan de eisen van deze tijd is gewacht tot de splitsing van Stadsherstel een feit zou zijn. Bijzondere aandacht in dit proces krijgen de (financiële) bewaking van restauratieprojecten, 20 Verslag van de directie
de nacalculatie van projecten, het afrekenen van servicekosten en het bewaken van de huurvorderingen. In 2014 is gestart met het vastleggen van de volgende bedrijfsprocessen: a) aankoop van vastgoed, b) restauratieprojectontwikkeling, c) aanbesteding, gunning en uitvoering van restauratieprojecten, d) oplevering en interne overdracht restauratieprojecten, e) exploitatie vastgoed, f) exploitatie bijzondere locaties en g) beëindiging exploitatie vastgoed. In 2015 zal aandacht worden besteed aan fondsenwerving/subsidies, personeel & organisatie, treasury en automatisering/ict. Wat betreft de interne controle/beheersing wordt, mede met behulp van rapportage tools, gewerkt aan het verbeteren van managementrapportages op basis van de geautomatiseerde basisadministraties en overige systemen. Daar waar bedrijfsprocessen niet consistent op basis van geautomatiseerde systemen kunnen worden bewaakt, zullen steekproefsgewijs handmatige controles worden uitgevoerd. VERHUURDERHEFFING Verhuurders van woningen in de gereguleerde sector moeten sinds 2013 een heffing betalen over de waarde van hun huurwoningen. De maatregel geldt alleen voor verhuurders van woningen waarvan de huur lager is dan de grens van de huurtoeslag en voor verhuurders die meer dan tien woningen verhuren in de gereguleerde sector. Voor 2014 is die grens bepaald op 699,48 per maand. De hoogte van de verhuurderheffing is gerelateerd aan de WOZ waarde. De verhuurderheffing voor 2014 bedroeg in totaal 175.000 De jaarlijkse verhuurderheffing kan de komende jaren oplopen naar 246.000 in 2017. Omgerekend is dat per gereguleerde woning thans gemiddeld ruim 13 % van de huur, oplopend naar 18% in 2017. Dit hoge percentage wordt veroorzaakt door de relatief hoge WOZwaarden van het woningbezit van Stichting Stadsherstel. Door de feitelijke vermindering van de huuropbrengsten van sociale huurwoningen met 18%, is het lastig om voor nieuwe restauraties rendabele projecten in de sociale sector te realiseren. Gezien de competitieve markt in Amsterdam betekent dit dat het voor Stichting Stadsherstel Amsterdam vrijwel onmogelijk is nieuwe panden te verwerven. SANERINGSHEFFING Woningcorporaties die in de problemen komen kunnen een beroep doen op saneringssteun van het CFV. Om die steun te kunnen bekostigen legt het CFV alle overige corporaties een saneringsheffing op. Voor 2014 bedroeg de heffing 64.000. De heffing werd opgelegd om het eigen vermogen van het saneringsfonds weer op peil te brengen; niet voor nieuwe tegenvallers. PROFESSIONELE ORGANISATIE VOOR MONUMENTENBEHOUD Tot 2013 was Stadsherstel een Aangewezen Organisatie voor Monumentenbehoud (AOM). Deze status is in 2013 vervangen door die van Professionele Organisatie voor Monumentenbehoud (POM). De aanwijzing heeft plaatsgevonden op grond van de doelstelling, de kwaliteit van de restauraties, de financiële stabiliteit en de staat van onderhoud van het bezit van Stadsherstel. De POM-status is behalve aan Stadsherstel Amsterdam N.V. en Stichting Stadsherstel Amsterdam inmiddels aan zeven andere organisaties verstrekt, die alle hun sporen op het gebied van monumentbehoud hebben verdiend. De status vormt een erkenning voor het werk van Stadsherstel en biedt voordelen bij het aanvragen van (onderhouds)subsidies en het werven van fondsen. BESLUIT RIJKSSUBSIDIËRING INSTANDHOUDING MONUMENTEN (BRIM) Brim-subsidie is bedoeld voor meerjarig onderhoud en incidenteel herstel van rijksmonumenten. Sinds 2013 geldt een nieuwe regeling. Per pand wordt een subsidiebedrag ontvangen dat verband houdt met de verzekerde waarde van het betreffende pand. De eigenaar van het pand moet tenminste 50% van de onderhoudskosten zelf dragen. Panden die de status van werelderfgoed hebben of die in het bezit zijn van een zogenaamde POM hebben bij de verdeling van het onderhoudsgeld voorrang. Omdat de panden van Stadsherstel Amsterdam in veel gevallen aan beide criteria voldoen is de kans op onderhoudssubsidie groot. Stichting Stadsherstel Amsterdam ontving voor de jaren 2014 t/m 2019 een beschikking voor onderhoudssubsidie van 0,5 miljoen. Omdat de beschikking een groot deel, maar niet alle panden van de stichting betreft, bedraagt de 21 Verslag van de directie