De waarde van een supermarkt Maarten H.L. van Lit RT 20 mei 2011
LMBS retail B.V. Maarten van Lit directeur makelaar sinds 1990 9 jaar Van Boxtel & Partners Winkels 9 jaar DTZ Zadelhoff Retail specialisaties: beleggingen projectverhuur advies
LMBS retail B.V. LMBS retail B.V. sinds 2008 alleen retail 12 medewerkers landelijk landelijk filiaalbedrijf A1/A2 PDV/GDV supermarkten
Introductie Dienstverlening LMBS retail B.V. advies taxaties huurherzieningen (7:303) verhuur projectverhuur verhuur beleggingen aanhuur
Cliënten
Supermarkt cliënten
Data Locatus databank met alle 220.000 winkels gekoppeld aan eigen CRM/data systeem Huurdata databank van ca. 1.400 supermarkten (van de 4.300) huuringangsdatum m² huurder/verhuurder bron vertrouwelijk j/n Beleggingsdata databank met alle winkelbeleggingstransacties van de afgelopen 3 jaar. koper/verkoper bruto aanvangsrendement
Taxeren/waarderen van supermarkten Waardebegrippen Onderhandse verkoopwaarde, onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst De onderhandse verkoopwaarde, onder gestand doening van de lopende huur over eenkomst(en), representeert het bedrag dat de onroerende zaak bij onderhandse verkoop redelijkerwijs zal opbrengen, nadat verkoper de onroerende zaak na de beste voor bereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestand doening van de lopende huurover eenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en/of gebruik en ontruimd De onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en/of gebruik en ontruimd, representeert het bedrag dat de onroerende zaak bij onder handse verkoop redelijkerwijs zal opbrengen nadat verkoper de onroerende zaak, na de beste voorbereiding, vrij van huur en/of huur rechten en ontruimd op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden.
Waarderen Methoden Huurwaardekapitalisatiemethode De onderhandse verkoopwaarde is bepaald aan de hand van de bruto markthuurwaarde van de verhuurbare vloeroppervlakten van de gebouwen en/of terreinen, verminderd met onroerende zaakgebonden zakelijke en andere, door opdrachtgever opgegeven en/of geschatte lasten en gerelateerd aan een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht netto rendement. Discounted Cashflow methode De discounted cashflow methode (ook wel contante waarde methode) komt er op neer dat de waarde van een object wordt bepaald door de geraamde toekomstige netto kasstromen van object, contant te maken naar de taxatiedatum, inclusief de eindwaarde.
HKCW Huurwaardekapitalisatiemethode huurwaarde per jaar exploitatiekosten per jaar (minus) BAR (keer) Kosten Koper (minus) = waarde KK
HKCW Huurwaardekapitalisatiemethode huurwaarde per jaar exploitatiekosten per jaar (minus) BAR (keer) Kosten Koper (minus) = waarde KK
Huurwaarde Huurwaarde: vrije markthuurwaarde huurprijs wettelijke huurwaarde (7:303) % van de omzet Prijs Waarde
Huurwaarde Voorbeeld Kalverstraat te Amsterdam: huurwaarde leeg EUR huurprijs wettelijke huurwaarde (7:303) % van de omzet (15%) Omzet EUR 10.000,- per m²
Huurwaarde Voorbeeld Kalverstraat te Amsterdam: huurwaarde leeg EUR 2.900,- huurprijs EUR wettelijke huurwaarde (7:303) % van de omzet (15%) Omzet EUR 10.000,- per m²
Huurwaarde Voorbeeld Kalverstraat te Amsterdam: huurwaarde leeg EUR 2.900,- huurprijs EUR 2.300,- wettelijke huurwaarde (7:303) EUR % van de omzet (15%) Omzet EUR 10.000,- per m²
Huurwaarde Voorbeeld Kalverstraat te Amsterdam: huurwaarde leeg EUR 2.900,- huurprijs EUR 2.300,- wettelijke huurwaarde (7:303) EUR 1.750,- % van de omzet (15%) EUR Omzet EUR 10.000,- per m²
Huurwaarde Voorbeeld Kalverstraat te Amsterdam: huurwaarde leeg EUR 2.900,- huurprijs EUR 2.300,- wettelijke huurwaarde (7:303) EUR 1.750,- % van de omzet (15%) EUR 1.500,- Omzet EUR 10.000,- per m²
Huurherzieningen De kernbegrippen uit artikel 7:303 BW lid 2: gemiddelde van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van 5 jaren voorafgaand aan de dag van het instellen van de vordering
Huurherzieningen De kernbegrippen uit artikel 7:303 BW lid 1: Huurder en verhuurder kunnen huurprijsherziening vorderen bij de rechter, na afloop van bepaalde duur, te verzoeken na afloop van tenminste 5 jaar vanaf ingangsdatum huidige prijs
Huurherzieningen Cruciale vraag hoe vergelijk je appels met peren?
Huurherzieningen Cruciale vraag hoe vergelijk je appels met peren? methode BHAC iedere KvK ieder eigen aanpak soms geen BHAC
Voorbeeld 303 rekenmodel
Casus Bereken de waarde van deze supermarkt ligging: in t Gooi oppervlakte 1.000 m² huurprijs EUR 185,- duur 5 + 3*5 optie huuringang jan 2007 referenties in markt 14,5 keer
Casus Bereken de waarde van deze supermarkt huur * m² * factor = waarde? 185 * 1.000 * 14,5 = EUR 2.682.000,- financiering maximaal 75% derhalve EUR 2.011.875,-
Casus Bereken de waarde van deze supermarkt huurwaarde * m² * factor = waarde? 145 * 1.000 * 14,5 = EUR 2.102.500,- financiering maximaal 75% derhalve geen EUR 2.011.875,- maar EUR 1.576.875,- dus bijleggen EUR 435.000,-
Onderzoek Casus winkelcentrum met 2 supers wijkwinkelcentrum met: Albert Heijn 1.750 m² Super de Boer 1.690 m² Albert Heijn EUR 180,- per m² Super de Boer EUR 145,- per m²
Onderzoek Resultaten onderzoek Van Lit/Strijker 2005 service supermarkten (ca.300) bij gelijke parameters (SPSS) huur (303) niet afhankelijk van parkeren Randstad gem. EUR 20,- meer Noorden gem. EUR 15,- lager Albert Heijn gem. EUR 22,- meer
Huurherzieningen ter plaatse Alle supermarkten in Eindhoven Vergelijkbare locaties
Vergelijkbare locaties Huurherzieningen ter plaatse Alle supermarkten kleiner dan 800 m² WVO
Vergelijkbare locaties Huurherzieningen ter plaatse Alle supermarkten groter dan 1.600 m² WVO
Voorbeeld 303 rekenmodel
Huurherzieningen Herleide huurprijs in voorliggende 5 jaar 5 4 3 2 1 60 48 36 24 12 nu Jaar 1 100.000 Jaar 2 102.500 Jaar 3 105.062 Jaar 4 107.689 Jaar 5 110.381 /5 = 105.126 EUR 100.000 / 112,2 x 124,8 = 111.229 EUR 102.500 / 115,6 x 124,8 = 110.657 EUR 105.062 / 119,1 x 124,8 = 110.090 EUR 107.689 / 120,7 x 124,8 = 111.347 EUR 110.381 / 123,0 x 124,8 = 111.996 /5 = 111.063
Huurherzieningen EUR 150 EUR 115 EUR 125 EUR 136 EUR 170 EUR 120 EUR 136 x 1.000 m² = EUR 136.000 Let op lengte van contracten in vergelijk!
HKCW Huurwaardekapitalisatiemethode huurwaarde per jaar exploitatiekosten per jaar (minus) BAR (keer) Kosten Koper (minus) = waarde KK
Exploitatiekosten Exploitatiekosten zijn: onderhoudslasten (voorziening) opstalverzekering beheerskosten OZB lasten (eigenaars deel) waterschapslasten niet doorbelaste VVE kosten niet doorbelaste winkeliersvereniging canon circa 6-15% van de huurwaarde
HKCW Huurwaardekapitalisatiemethode huurwaarde per jaar exploitatiekosten per jaar (minus) BAR (keer) Kosten Koper (minus) = waarde KK
Kapitaliseren BAR/NAR: benadering waarde op basis van BAR input is NAR verrekening van Contante Waarde (verschil HP-HW*lengte contract) en andere eenmalige lasten BAR = 11 en 16 keer? NAR = 5% en 9%
LMBS retail B.V. Dank voor uw aandacht! LMBS retail B.V. Herculesplein 112 3584 AA Utrecht www.lmbs.nl T: 030 256 58 20 F: 030 256 58 29