Inventarisatie financieringsconstructies

Inventarisatie financieringsconstructies anders denken en doen Opdrachtgever: Agentschap NL Rotterdam, december 2010

Inventarisatie financieringsconstructies anders denken en doen Opdrachtgever: Agentschap NL Janbart van Ginkel Rotterdam, december 2010

Over Ecorys Met ons werk willen we een zinvolle bijdrage leveren aan maatschappelijke thema s. Wij bieden wereldwijd onderzoek, advies en projectmanagement en zijn gespecialiseerd in economische, maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkeling. We richten ons met name op complexe markt-, beleids- en managementvraagstukken en bieden opdrachtgevers in de publieke, private en not-forprofit sectoren een uniek perspectief en hoogwaardige oplossingen. We zijn trots op onze 80-jarige bedrijfsgeschiedenis. Onze belangrijkste werkgebieden zijn: economie en concurrentiekracht; regio s, steden en vastgoed; energie en water; transport en mobiliteit; sociaal beleid, bestuur, onderwijs, en gezondheidszorg. Wij hechten grote waarde aan onze onafhankelijkheid, integriteit en samenwerkingspartners. Ecorys-medewerkers zijn betrokken experts met ruime ervaring in de academische wereld en adviespraktijk, die hun kennis en best practices binnen het bedrijf en met internationale samenwerkingspartners delen. Ecorys Nederland hecht aan een duurzame bedrijfsvoering. Daarom printen wij standaard op FSCgecertificeerd papier. ECORYS Nederland BV Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Nederland T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E netherlands@ecorys.com K.v.K. nr. 24316726 W www.ecorys.nl Ecorys Vastgoed T 010 453 8 F 010 453 85 88 2 Inventarisatie financieringsconstructies

Inhoudsopgave 1 Inleiding 7 1.1 Aanleiding 7 1.2 Doel 8 1.3 Vraagstelling 8 1.4 Aanpak 8 1.5 Leeswijzer 10 2 Consument 13 2.1 Algemeen 13 2.2 Prijsverlagende constructies 13 2.2.1 Starterslening 13 2.2.2 Koopsubsidie 14 2.2.3 Maatschappelijk gebonden eigendom 15 2.2.4 Koopgarant 17 2.2.5 Koopprijs korting 17 2.2.6 Kluswoningen 18 2.2.7 Erfpacht 19 2.3 Risicoreducerende constructies 20 2.3.1 Verkoopgarantie 20 2.3.2 Overbruggingsgarantie 21 2.3.3 Verkoopversneller bestaande woning 22 2.3.4 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap 22 3 Publiek publiek 25 3.1 Algemeen 25 3.2 JESSICA 25 3.3 SVN Plusfonds 26 3.4 Garantstellingen 27 3.5 Regionale ontwikkelingsbedrijven 28 3.6 Risicodragend participeren 29 3.7 Subsidieregelingen 30 3.8 Ondersteuning in kennis, kunde en proces 31 4 Publiek privaat 33 4.1 Revolverende fondsen 33 4.1.1 Obligaties 33 4.1.2 PPS op basis van gelijkwaardigheid 34 4.1.3 Voorverkooppercentage 34 4.1.4 Portfolio-vorming van stedelijke herstructureringsprojecten 35 4.1.5 Igloo Regeneration Fund 36 4.1.6 Wijkontwikkelingsmaatschappijen 36 Gemeente Rotterdam 37 4.2 Anders omgaan met grond 38 4.2.1 Betalingsmoment van grond verschuiven 38 4.2.2 Value capturing 38 Inventarisatie financieringsconstructies 3

5 Privaat privaat 40 5.1 Garantstellingen 40 5.1.1 Afnamegaranties & zekerheidsstellingen 40 5.2 Eigen vermogen liquide maken 41 5.2.1 Woning Liquiditeiten Fonds 41 5.2.2 Wooninvesteringsfonds (WIF) 41 5.2.3 Stedenfonds 42 6 Resumé 45 4 Inventarisatie financieringsconstructies

Inventarisatie financieringsconstructies 5

1 Inleiding 1.1 Aanleiding De gevolgen van de recente economische crisis zijn en worden sterker voelbaar. Nakende bezuinigingen en dalende vastgoedprijzen trekken een zware wissel op de beschikbare middelen en daarmee op de mogelijkheden om in stedelijke ontwikkeling te investeren. Er is een aantal dingen tegelijkertijd gaande. Op het gebied van de overheid Financiële bijdragen van overheden tbv stedelijke (her)ontwikkelingen nemen af. De consequentie hiervan is dat er minder financiële middelen zullen zijn om de stedelijke ontwikkeling aan de gang te houden, terwijl de noodzaak om stedelijke gebieden aan te pakken onverminderd hoog zal blijven. Op het gebied van de geldverstrekkers Daarnaast is het financieren van gebiedsontwikkelingen een groot probleem geworden. Naast een tekort aan liquide middelen (in vergelijking met een aantal jaar geleden wordt een aanzienlijk kleiner aantal woningen verkocht / afgezet), wordt het in toenemende mate lastiger om aan leningen of vreemd vermogen te komen. Financiële instellingen zijn in de afgelopen jaren terughoudend geworden in het aangaan van grote en langdurige verplichtingen, waardoor de stedelijke ontwikkeling nog moeizamer gaat. Hoge rentepercentages en lage risicoprofielen maken de financiering van (vooral binnenstedelijke) projecten tot een ware uitdaging. Het hebben van een eigen vermogen is een noodzakelijke voorwaarde om nog in aanmerking te komen voor het aantrekken van vreemd vermogen. Op het gebied van de projectontwikkelaars Projectontwikkelaars bevinden zich in een nijpende situatie. Zij ondervinden direct de lasten van de stagnatie van de verkoop / afzet. Hun consumenten zijn wantrouwend geworden en kiezen veelal voor een veilig alternatief (verbouw, zeker met een verlaagd btw tarief) of de uitdrukkelijke keuze om eerst de woning te verkopen voordat gezocht gaat worden naar een nieuwe woning. Bij de huidige huiseigenaar is sprake van angst dat de huidige woning niet verkocht zal worden. Op het vlak van de consument Daarnaast moet de projectontwikkelaar steeds meer concurreren met de bestaande woningmarkt. Waar voorheen een nieuwbouwwoning nog een beleggingsobject leek (min of meer zekere stijging van de waarde van die woning binnen afzienbare tijd) is dat in de huidige situatie nauwelijks meer aan de orde. Daarbovenop komt dan nog dat de consument wil kiezen voor een woning die hij/zij kan zien, in veel gevallen dus een bestaande woning, in een markt die momenteel zeer gunstig is voor de koper. De consument bepaalt. En op het gebied van de woningcorporaties Woningcorporaties ondervinden de gevolgen van de economische crisis. Financiering is duur en moeilijk, woningverkopen vallen tegen en de financieel beschikbare middelen drogen op vanwege onder andere de fiscalisering van corporaties. Corporaties hebben in toenemende mate te maken met Europese regelgeving, niet in de laatste plaats op het gebied van staatssteun. De Europese Commissie (EC) was/is met name beducht voor oneerlijke concurrentie als gevolg van de Inventarisatie financieringsconstructies 7

zogenoemde kruissubsidiëring : overheidsgeld dat door of door middel van een corporatie wordt aangewend ten behoeve van commerciële activiteiten. De economische correctie op de vastgoedmarkt lijkt geen conjuncturele, maar een structurele te zijn. Dat de woning- en kantorenmarkt weer eenzelfde dynamiek gaan vertonen als de laatste decennia, lijkt onwaarschijnlijk. Het is duidelijk dat de komende jaren niet alles uitgevoerd kan worden wat we tot voor kort ambieerden, maar stedelijke (her)ontwikkeling moet doorgaan. De toekomst van bouwontwikkelingen zal er anders uit zien. Marktomstandigheden zijn, als gevolg van de economische en financiële crisis totaal veranderd, projecten zijn stilgevallen, de vraag om duurzaamheid en kwaliteit beïnvloedt de opgave en het spel verandert door heroverwegingen ten aanzien van ons volkshuisvestelijk stelsel en enorme bezuinigingen. Er is sprake van een nieuwe realiteit die vraagt om andere en creatieve businessmodellen, werkwijzen en samenwerkingsvormen. In dit licht zijn diverse partijen reeds begonnen met het zoeken naar alternatieve, creatieve financieringsconstructies. 1.2 Doel Het in beeld brengen van bestaande en opkomende financierings- en garantieconstructies en deze kort te analyseren. De verschillende constructies kunnen namelijk van belang zijn voor alle actoren die te maken hebben met stedelijke ontwikkeling. Doel van deze inventarisatie is zeker ook een zo groot mogelijke verspreiding richting partijen en projectleiders van (onder meer) de vastgelopen projecten. 1.3 Vraagstelling U vraagt ons per constructie in beeld te brengen: 1. Hoe werkt de constructie, voor wie is die bedoeld en onder welke voorwaarden kan het instrument worden gebruikt? 2. Is het instrument/model/de constructie effectief, wordt het doel gehaald en zijn er praktijkvoorbeelden. Indien mogelijk zou een kwantificeerbaar antwoord gewenst zijn, zodat duidelijk al aangegeven kan worden wat de meerwaarde is van een dergelijke constructie. 3. Is er een contactpersoon, voor mogelijk geïnteresseerde derden, die bereid is mee te werken in breder op te zetten vervolgonderzoeken? 1.4 Aanpak Er is een aantal financierings- en garantieconstructies al in ontwikkeling of in de praktijk toegepast. Via literatuuronderzoek is de lijst met mogelijke creatieve financieringsmodellen verfijnd. Daarnaast is een aantal interviews gehouden met verschillende stakeholders op dit gebied. Er is gesproken met: Actor Contactpersoon Functie 1 ABN AMRO Dhr. Steinmaier Head of Research 2 Aedes Dhr. Van Dellen Senior beleidsadviseur 3 Alkmaar Mevr. Van Bruggen Senior beleidsadviseur 4 BNG Mevr. Bieringa Directeur Public Finance 5 DLH Dhr. Stel Projectontwikkelaar 6 Programmamanager Integrale Eindhoven Dhr. Beernink wijkvernieuwing & krachtwijken 7 Heerhugowaard Dhr. Kruithof Projectleider sector Stadsontwikkeling 8 Inventarisatie financieringsconstructies

8 Herstructureringsmaatschappij Overijssel Dhr. Wiendels Directeur 9 NEPROM Dhr. Fokkema Directeur NEPROM Mevr. Schepman Beleidsmedewerker commercieel vastgoed 10 OBR Dhr. Freie Bouwcoördinator OBR Dhr. Van Veen Beleidscoördinator 11 Provincie Noord-Brabant Dhr. De Looff Manager Woningbouwstimulering 12 Provincie Noord-Holland Dhr. Wiersum Aanjager Woningbouw 13 Provincie. Utrecht Dhr. Veugelers Beleidsmedewerker Wonen en stedelijke vernieuwing Provincie. Utrecht Dhr. Sanjee Beleidsmedewerker Aanjaagteam Woningbouw 14 Stedenfonds Dhr. Severens Directeur 15 Tilburg Dhr. Van den Heuvel Vastgoedstrateeg 16 Woonstad Dhr. Klos Bestuurder Ontwikkeling & Techniek Woonstad Dhr. De Gier Bestuurder Waarde, Finance & Facilities 17 Zaanstad Dhr. Van Hees Senior beleidsadviseur wonen Zaanstad Dhr. Post Senior beleidsadviseur grondzaken Het belang wordt onderschreven. Dit onderzoek bestond onder meer uit het interviewen van verschillende constructiegebruikers, maar er is tevens gesproken met andere stakeholders die betrokken zijn bij stedelijke ontwikkeling in Nederland. Omdat zij geen concrete kennis hebben van een gebruikte financieringsconstructie volstaan wij hier met enkele korte omschrijvingen van de gevoerde gesprekken, alsmede hun (veranderende) rol in stedelijke ontwikkelingen. Het geeft goed aan dat het belang van anders financieren ook door hen wordt onderschreven. BNG De Bank Nederlandse Gemeenten is actief betrokken bij meerdere grote gebiedsontwikkelingen en treedt geregeld op als adviseur als het gaat om het financieren van ontwikkelingen. De Bank Nederlandse Gemeenten is vooral geïnteresseerd in de grotere (revolverende) fondsconstructies, waarbij zij naast technische assistentie ook betrokken kunnen worden bij het beheren van de middelen. Zo is de BNG momenteel ook betrokken bij het opzetten van een revolverend fonds in het kader van het implementeren van JESSICA in Nederland. NEPROM Zij staat positief ten opzichte van elke vorm van financiering en/of garantieconstructies als het gaat om stedelijke ontwikkeling. Het is in haar belang (en dus dat van haar leden) dat stedelijke ontwikkeling voort gaat. Met name de constructies die de projectontwikkelaars helpen bij het bouwen en afzetten van woningen vallen bij de NEPROM in goede aarde. Te denken valt daarbij aan eerder beschreven constructies die te maken hebben met afnamegaranties, afzetgaranties (zekere koop door corporaties en/of ontwikkelaars als voorverkooppercentage niet wordt gehaald) en andere vormen (terugkoopgaranties) waarbij de projectontwikkelaars sneller kunnen overgaan tot bouw. De NEPROM stimuleert haar leden verder om ook out of the box te denken als het gaat om financiering van gebiedsontwikkelingen. IVBN De vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen. De 31 leden (eind 2008) hebben voor circa 60 miljard euro aan Nederlands onroerend goed in bezit en nog eens voor zo'n 150 miljard aan vastgoed in het buitenland. De bij de IVBN aangesloten vastgoedorganisaties beleggen in woningen, kantoren, winkels, bedrijfsruimten en garages. In het beleidplan van IVBN wordt eveneens geconstateerd dat vastgoedfinanciering door de kredietcrisis moeizamer Inventarisatie financieringsconstructies 9

verloopt. De IVBN zal zich in 2010 focussen op het vergroten van de kennis binnen haar ledenkring met betrekking tot vastgoedfinanciering en mogelijkheden. Zij constateert een vastzittende woningmarkt die weer in beweging moet komen. Om dit te bespoedigen zal de IVBN meer gaan samenwerken met woningcorporaties. Aedes Aedes heeft een eigen financieringsconstructie (het Wooninvesteringsfonds (WIF)), maar is tegelijkertijd als belangenvereniging zeer geïnteresseerd in allerlei financieringsconstructies die als doel hebben het bespoedigen van de beweging op de woningmarkt. Op hun website geven zij een aantal opties weer die naar hun mening een goede invulling geven aan bovenstaande doelstelling. De verschillende koop-/keuzevarianten maken een koopwoning voor starters en een grote groep mensen uit de lage en midden- inkomensgroepen bereikbaar. Deze varianten overbruggen de kloof tussen huur en koop en schieten de laatste jaren als paddenstoelen uit de grond. Koop/ keuzevarianten: Koopgarant: Kopers krijgen een korting op de marktwaarde van de woning en worden volledig eigenaar. De corporatie verplicht zich de woning terug te kopen bij verkoop, waarbij de waardeontwikkeling van de woning volgens een van tevoren afgesproken formule wordt gedeeld. Slimmer Kopen: de koper krijgt korting en deelt de koper ook in de winst bij latere verkoop. Groot verschil met Koopgarant is de grond in erfpacht wordt gegeven, terwijl bij Slimmer Kopen iemand ook eigenaar wordt van de grond. DWV Dongen met Trudo en Woonpartners Helmond een nieuwe koopvariant: een hypotheekproduct voor starters ondersteund door woningcorporaties. Koop Goedkoop: mensen kopen de opstal en huren ze de grond. Het eerste jaar hoeft de koper nog geen huur te betalen, maar de tien jaar daarop elk jaar 10 procent meer van het uiteindelijke huurbedrag. De volgende koper krijgt opnieuw deze korting. www.socialekoop.nl: de kopers betalen minimaal een derde deel van de marktwaarde en het restant hoeven ze pas over te maken als ze de woning ooit doorverkopen. De winst is voor de bewoner. Te woon: klant kiest eerst een woning en bepaalt daarna zelf in alle vrijheid de koop- of huurvorm. De corporatie biedt kernvoorraad bezitsneutraal aan. Starters Renteregeling: de corporatie betaalt 20 procent van de hypotheekrente van de koper. Na tien jaar wordt diens inkomenssituatie getoetst. Verdient hij dan genoeg, dan gaat hij zelf de volledige rente betalen. Corporatie Starterslening: het verschil tussen de totale verwervingskosten van de woning en het maximale bedrag dat een starter kan lenen wordt door een lening bij de corporatie overbrugd. Corporaties die de Corporatie Starterslening verstrekken stellen zelf de voorwaarden van de lening vast. 1.5 Leeswijzer Wij hebben er voor gekozen om de hoofdstukken in te delen op basis van de soort constructie. Het onderzoek leverde namelijk al snel een opdeling van de soorten constructies op, die wij dan ook als richtlijn hebben aangehouden in dit rapport. Hoofdstukken 2, 3, 4 en 5 gaan in op de verschillende financieringsconstructies. Onderscheid wordt gemaakt in constructies voor consument en tussen publiek en private stakeholders. In hoofdstuk 6 volgt nog kort een resumé van de belangrijkste uitkomsten van deze inventarisatie. In de bijlage van dit rapport is een totaaloverzicht opgenomen van de soorten constructies die wij bij de diverse stakeholders zijn tegengekomen. De tabel geeft een overzicht van contactpersonen per stakeholder / constructie en verwijst, indien van toepassing, naar websites voor meer informatie. 10 Inventarisatie financieringsconstructies

Inventarisatie financieringsconstructies 11

2 Consument 2.1 Algemeen De onderstaande constructies zijn in principe direct bedoeld voor de consument. Zij kunnen onderverdeeld worden in 2 categorieën. Enerzijds zijn er maatregelen die een prijsverlagend effect hebben (gericht op toekomstige woning), anderzijds zijn er constructies die zich richten op de huidige woning die niet (of moeilijk) verkocht wordt. Dit zijn constructies die het risico op dubbele woonlasten geheel of gedeeltelijk wegnemen. Beide categorieën trachten de afzet van woningen te stimuleren en zijn met name bedoeld om effecten van de economische crisis tegen te gaan. In de beschrijving van de financieringsconstructies zijn ook constructies opgenomen die niet langer mogelijk zijn, bijvoorbeeld als de middelen daarvoor volledig zijn gebruikt. Omdat wij menen dat het hier eerder gaat om de soort constructie en de (mogelijke toekomstige) werking daarvan voor de praktijk zijn alle vormen beschreven. Het is immers niet met zekerheid te zeggen dat bepaalde goedlopende constructies op een later moment niet weer in leven worden geroepen. 2.2 Prijsverlagende constructies 2.2.1 Starterslening 1 De stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is een financiële partner van gemeenten, andere overheden en marktpartijen in volkshuisvesting. SVn beheert revolverende fondsen voor haar partners met als oogmerk het leveren van een waardevolle, gewaarborgde bijdrage aan de betaalbaarheid van de stedelijke vernieuwing. Samenwerking met gemeenten - op projectniveau en structureel - vormt de leidraad voor de activiteiten van SVn. SVn staat naast deelname van gemeenten ook open voor samenwerking met andere overheden en marktpartijen. Resultaten van samenwerking zijn: Experiment met verdubbellingsfonds van VROM voor de financierbaarheid van gebouwonderhoud door Verenigingen van Eigenaren. Instelling door VROM van een Nationaal Fonds Startersleningen. Instelling provinciaal Limburgs Fonds Startersleningen. Enkele leningproducten van SVn, zoals de Starterslening, geborgd door Nationale Hypotheek Garantie. De gemiddelde Starterslening ligt nu op 35.000,- en bedraagt maximaal 20% van de verwervingskosten. De eerste drie jaar betaalt een starter hierover geen rente. Werking Starterslening en voorwaardelijkheden De Starterslening overbrugt het verschil tussen de totale koopsom van uw woning en het maximale bedrag dat u op basis van uw inkomen bij de bank kunt lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). 1 http://www.svn.nl/site/nl-nl/consument+zakelijk/starterslening/starterslening+overzicht.htm Inventarisatie financieringsconstructies 13

Starters kunnen afhankelijk van het inkomen en de kosten van de woning, gebruik maken van de Starterslening. De Starterslening is niet te combineren met koopsubsidie. Het budget voor beide regelingen is beperkt. Als de grens bereikt is, kan geen subsidie meer aangevraagd worden. De Starterslening kent een rentevaste periode van 15 jaar. De eerste 3 jaar daarvan wordt geen rente betaald en ook niet afgelost. Pas na 3 jaar wordt rente en aflossing betaald, mits het inkomen voldoende gestegen is. Wanneer dit niet het geval is kan een hertoetsing aangevraagd worden en wordt een maandlast betaald die bij het inkomen past. De Starterslening wordt verstrekt door de gemeente. De gemeente heeft het beste zicht op de lokale woningmarkt en beslist zelf of ze meedoet aan de Startersregeling. Zij kan in de op te stellen regeling aanvullende eisen stellen. De Starterslening wordt aangevraagd door de gemeente. De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) houdt op haar website een lijst bij van deelnemende gemeenten. Om een fonds door SVn te laten beheren wordt de gemeente/provincie/rijk deelnemer van SVn. Praktijkvoorbeeld Starterslening Alkmaar 2 Met de Starterslening van de gemeente wordt een tweede hypotheek afgesloten, naast de hypotheek die mogelijk is op grond van het inkomen. Het bedrag van de tweede hypotheek is het bedrag dat benodigd is om de financiering rond te krijgen, met een maximum van 35.000 euro. Voor de tweede hypotheek wordt de eerste drie jaar geen rente en aflossing betaald. Daarna worden wel rente en aflossing voor de tweede hypotheek in rekening gebracht. De gemeente gaat er vanuit dat mensen in drie jaar tijd een hoger inkomen krijgen en die extra lasten kunnen opbrengen. Starterslening Zwolle 3 In de gemeente Zwolle is de grens voor een Starterslening verhoogd van 209.000 naar 265.000 k.k. Er is namelijk veel aanbod in de prijsklasse net boven 2 ton. De huidige landelijke regeling sluit daar niet op aan. In het geval van Zwolle gaat het om een lening waarbij na 3 jaar het inkomen van de geldnemer getoetst wordt. Woningprijzen en markten verschillen sterk per regio. Of de landelijke Starterslening afdoende is om de sprong van sociale huur naar de vrije markt te kunnen maken verschilt dan ook sterk. Het voorbeeld van de gemeente Zwolle toont aan dat de voorwaarden van de huidige landelijke regeling wellicht niet overal het optimale effect hebben. Gebruik door geïnterviewde partijen Overige gemeenten uit de interviews die een Startersregeling hebben, zijn: Eindhoven 4, Rotterdam 5 en Tilburg 6. Startersleningen vergroten de betaalbaarheid van woningen en stimuleren daarmee beweging in de woningmarkt. De lening is bedoeld voor consumenten die veelal starten op de koopwoningmarkt en moeilijk of niet zelfstandig een koopwoning kunnen financieren. Startersleningen kunnen in heel Nederland aangevraagd en verstrekt worden. Meer informatie: www.svn.nl 2.2.2 Koopsubsidie 7 2 http://www.alkmaar.nl/ecache/23942/wonen-starterslening 3 http://www.startersleningzwolle.nl/ 4 http://www.startersleningeindhoven.nl/ 5 http://www.startersleningrotterdam.nl/ 6 http://startersleningtilburg.nl/ 14 Inventarisatie financieringsconstructies

Koopsubsidie is een maandelijkse belastingvrije bijdrage in de hypotheeklasten, die het aanschaffen van een eigen woning extra aantrekkelijk kan maken. Koopsubsidie is een landelijke regeling. De huidige regeling voor koopsubsidie is beëindigd. Op 29 maart 2010 is het totale budget voor de eigenwoningbijdrage uitgeput, waardoor nieuwe aanvragen niet meer in behandeling worden genomen. Het is aan het kabinet om te beslissen of er meer geld beschikbaar komt voor koopsubsidie. Werking koopsubsidie en voorwaardelijkheden De subsidie is onder andere afhankelijk van het bruto inkomen, koopsom van de woning, hypotheekbedrag en leeftijd. Het toetsinkomen wordt bepaald aan de hand van het bruto jaarinkomen. De maximale hypotheek waarop de koopsubsidie wordt gegeven is 180.684 euro. De koopsubsidie helpt mensen een hogere lening te krijgen dan op basis van het inkomen alleen mogelijk zou zijn. Wie het huis zelf kan financieren, heeft geen recht op koopsubsidie. Of de koper een koopsubsidie krijgt hangt ook af van het inkomen. Met een vermogen van meer dan 21.000 per aanvrager komt de koper ook niet voor de koopsubsidie in aanmerking. De betreffende hypotheek is gegarandeerd door de Nationale Hypotheek Garantie. Tot slot wordt de aanvraag voor de koopsubsidie ingediend door de betreffende bank of hypotheekbemiddelaar. Elke 5 jaar wordt het inkomen opnieuw getoetst. Praktijkvoorbeeld Zoals aangegeven is koopsubsidie een landelijke regeling die door de Rijksoverheid wordt toegepast. Agentschap NL is verantwoordelijk voor de uitvoering. Rekenvoorbeeld: Stel dat Jan Modaal uit Amersfoort 36.000 euro bruto verdient per jaar. Banken zijn veelal bereid tot ongeveer 4,5 keer het bruto jaarinkomen te financieren als hypotheek. Dat wil zeggen dat een gemiddeld gezin een huis kan kopen van maximaal 36.000 * 4,5 = 162.000. De gemiddelde prijs van een woning in Amersfoort ligt hoger dan 162.000 euro, waardoor Jan Modaal dus geen koopwoning zou kunnen aanschaffen. Gebruik door geïnterviewde partijen Koopsubsidie is niet toe te schrijven aan een specifieke gemeente. Veel gemeenten hebben de mogelijkheid van koopsubsidie onder de aandacht gebracht van hun inwoners. Koopsubsidie maakte het mogelijk om toch een woning te kunnen kopen als het inkomen niet toerijkend is. De lening was bedoeld voor consumenten die veelal starten op de koopwoningmarkt en moeilijk of niet zelfstandig een koopwoning kunnen financieren. De constructie kan als succesvol worden beschouwd, gezien het feit dat de subsidiepot aan het begin van 2010 opgebruikt was. Meer informatie: www.koopsubsidie.nl 2.2.3 Maatschappelijk gebonden eigendom 8 7 http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/koopwoning/koopsubsidie 8 http://maatschappelijkgebondeneigendom.uwhuisenhypotheek.nl/ Inventarisatie financieringsconstructies 15

Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) is een vorm van eigenwoningbezit in de sociale sector. Hierbij is de bewoner eigenaar van de woning, maar is de woningcorporatie verantwoordelijk voor het (groot) onderhoud. De bewoner koopt (in plaats van huurt) de sociale woning. Het verschil met sociale huur op het vlak van financieringsconstructies is dat de opbrengsten voor de woningen eerder geboekt kunnen worden: de consument koopt in plaats van huurt. Daarnaast verschilt de waarde van de MGE woning (weliswaar afhankelijk van de markt) van een sociale huurwoning. Werking Maatschappelijk gebonden eigendom en voorwaardelijkheden Het woord Gebonden verwijst naar het feit dat de eigenaar het huis niet op de vrije markt mag doorverkopen. De eigenaar is verplicht het huis bij verkoop aan te bieden aan de woningcorporatie. De woningcorporatie is er zo zeker van dat zij de woning weer in handen krijgt. De corporatie kan de woning vervolgens wél op de vrije markt verkopen. Bij verkoop van de woning aan de corporatie, wordt de winst of het verlies verdeeld tussen de voormalige eigenaar en de corporatie. Dit kan gunstig zijn voor de eigenaar: bij een eventuele daling van de woningwaarde deelt de woningcorporatie mee in het verlies. Een nadeel is wel dat de eigenaar minder profiteert van een waardestijging. Ook hiervan moet hij een deel aan de woningcorporatie afstaan. Praktijkvoorbeeld 9 Woonstad Rotterdam heeft drie vormen van maatschappelijk gebonden eigendom: MVE-C MVE staat voor Maatschappelijk Verantwoord Eigendom. Woonstad Rotterdam zorgt ervoor dat de woning planmatig wordt onderhouden voor een vast bedrag per maand. Daarnaast wordt korting verkregen op de opstalverzekering. Bij verhuizing koopt Woonstad Rotterdam de woning gegarandeerd binnen 3 maanden terug. De eerste 5 jaar wordt de waardeverandering gedeeld, dus oorspronkelijke aankoopprijs plus of min een percentage van de gestegen of gedaalde initiële taxatiewaarde. MGE Woonstad Rotterdam koopt de woning gegarandeerd binnen 3 maanden terug. Bij de verkoop van de woning wordt de waardeverandering gedeeld. Fair Value Een Fair Value-woning bestaande bouw is 15 tot 20% goedkoper en nieuwbouw 5 tot 15% goedkoper dan de taxatiewaarde. Het planmatig onderhoud wordt gewaarborgd door Woonstad Rotterdam. De koopvorm is hierdoor extra aantrekkelijk voor starters. Woonstad Rotterdam koopt bij verhuizing de woning gegarandeerd binnen 3 maanden terug. Bij de verkoop van de woning wordt de waardeverandering gedeeld. Gebruik door geïnterviewde partijen Woonstad Rotterdam 9 MGE biedt een mogelijkheid voor consumenten om hun sociale huurwoning te kopen. Doorstroming naar de koopsector wordt zo toegankelijker. MGE wordt in heel Nederland verstrekt en is van toepassing op corporatiebezit. Meer informatie: http://www.woonstadrotterdam.nl/pub/woonstad-rotterdam/woonstad-rotterdam- Home/Ik-ben-bewoner/Ik-heb-een-koopwoning/Ik-heb-een-koopwoning-Koopvormen.html http://www.woonstadrotterdam.nl/pub/woonstad-rotterdam/woonstad-rotterdam-home/ik-zoek-een-woning/verkoop/ikzoek-een-woning-verkoop-koopvormen.html 16 Inventarisatie financieringsconstructies

2.2.4 Koopgarant 10 Door korting op de marktwaarde wordt de Koopgarantwoning bereikbaar voor de lage- en middeninkomensgroepen. Een groep mensen wordt in staat gesteld om een woning te kopen terwijl dit in de vrije markt niet zou kunnen. Er wordt een brug geslagen tussen sociale huur en de vrije markt. De doorstroming op de woningmarkt wordt hierdoor bevorderd en komt daarmee stedelijke vernieuwing ten goede. Het voordeel is dat het een revolverend fonds betreft; de lening voor de koop wordt met rente terugbetaald. Door korting op de marktwaarde (oplopend tot wel 30 %) wordt de Koopgarantwoning bereikbaar voor de lage- en middeninkomensgroepen. Door de terugkoopregeling komt de woning altijd bij de corporatie terug. Vervolgens kan de corporatie via Koopgarant de woning ook voor de volgende koper betaalbaar houden. Werking koopgarant en voorwaardelijkheden Kopers krijgen een korting op de marktwaarde van de woning en worden volledig eigenaar. De waardeontwikkeling van de woning wordt bij verkoop op de vrije markt volgens een van tevoren afgesproken formule gedeeld met de betreffende corporatie.. Praktijkvoorbeeld 11 Door de hoge prijzen op de woningmarkt is de stap van huur naar koop voor veel mensen onoverbrugbaar. Met Koopgarant brengt de corporatie de Alliantie betaalbare koopwoningen op de markt, die ook op de langere termijn betaalbaar blijven. Door de terugkoopregeling komen de woningen altijd terug bij de Alliantie en blijven zo beschikbaar voor deze regeling. Zo krijgt de consument ook échte keuzemogelijkheden. Bij een deel van de woningen die de Alliantie verkoopt, wordt het verkoopmodel Koopgarant toegepast. Hierbij krijgt de koper een korting op de marktwaarde, die kan oplopen tot enkele tientallen procenten. Bij verhuizing koopt de Alliantie in alle gevallen de woning weer terug. Wanneer de Alliantie de woning terugkoopt, wordt de waardeverandering gedeeld. De woning blijft daarmee corporatiebezit. Gebruik door geïnterviewde partijen Koopgarant is in 2004 in Nederland door vier woningcorporaties ontwikkeld uit het Maatschappelijk Gebonden Eigendom, zoals dat destijds gebruikt werd in verschillende steden in Nederland. Koopgarant kan daarmee beschouwd worden als een doorontwikkelde versie van de oorspronkelijke MGE-modellen. Inmiddels zijn enkele honderden corporaties en ontwikkelaars/beleggers licentiehouder. Koopgarant biedt een mogelijkheid voor consumenten met een sociale huurwoning de woning te kopen. Net als bij MGE moet de woning door de corporatie weer aangekocht worden. De lening is bedoeld voor consumenten die veelal starten op de koopwoningmarkt en moeilijk of niet zelfstandig een koopwoning kunnen financieren. Meer informatie: www.opmaat.nl 2.2.5 Koopprijs korting 12 10 11 12 http://www.koopgarantwonen.nl/index2b.php?gclid=cjyur-eoxqucfcwgdgodexk1xg http://www.de-alliantie.nl/smartsite.shtml?id=3815 http://www.nieuwbouw.com/projecten/nederland/gelderland/silvolde/project_16035/velzengaarde-type-b.asp?nav=02 Inventarisatie financieringsconstructies 17

Dit is een maatregel om de verkoop van woningen te stimuleren. Door de gestimuleerde verkoop worden voorverkooppercentages eerder gehaald en opbrengsten kunnen eerder geboekt worden. Een variant hierop is het bieden van extra kwaliteit bij nieuwbouwwoningen, terwijl geen hogere VON-prijs gerekend wordt. Werking Koopprijs korting en voorwaardelijkheden De consument krijgt een korting op de koopprijs van de woning. Praktijkvoorbeeld Een voorbeeldproject waarbij korting op de VON-prijs wordt gegeven is het project Velzengaarde te Silvolde, (gemeente Oude IJsselstreek). Hier wordt tot 25.000 korting per woning gegeven. Dit is een verkoopstimuleringskorting. Bij doorverkoop is over deze korting een percentage verschuldigd aan de ontwikkelaar. Naast deze verkoopstimuleringskorting wordt een onvoorwaardelijke korting van 10.000 per woning gegeven. De regeling wordt aangeboden door de projectontwikkelaar, MVO projecten. De koopprijskorting is een constructie om de verkoop van nieuwbouwwoningen te stimuleren. De constructie is bedoeld voor consumenten die op zoek zijn naar een nieuwbouwwoning. De koopprijskorting wordt door verschillende ontwikkelende partijen op projectbasis toegepast. Meer informatie bijvoorbeeld: http://www.parkbrederode.nl/nieuws/nieuws tijdelijk_25 korting_op_koopprijs_villa_s_duinzicht_ 2.2.6 Kluswoningen 13 Een Klushuis is een woning die voor een relatief goedkope prijs wordt aangeboden. De koper van dit pand gaat een verplichting aan om deze binnen een bepaalde tijd op te knappen. De koper moet er minimaal twee jaar blijven wonen nadat de woning is opgeknapt. Verhuren of doorverkopen is niet mogelijk. De woning bevinden zich vaak in achterstandswijken en de verkoop van deze woningen wordt door de gemeente en/of woningbouwvereniging geregeld. Het idee achter klushuizen is dat de koper investeert in zijn/haar huis en zo ook investeert in de buurt. De meeste klushuizen maken deel uit van bouwblokken die met hulp van de gemeente als geheel worden opgeknapt. Zo probeert de gemeente de wijk een nieuwe impuls te geven. Tevens tracht de gemeente de leefbaarheid in een wijk te vergroten omdat klushuizen voornamelijk mensen aantrekken uit een ander sociaal milieu. Werking Kluswoningen en voorwaardelijkheden De gemeente stelt een programma van eisen vast waaraan de woning minimaal moet voldoen De gemeente heeft een architect aangewezen waarmee de koper verplicht is te werken De woning moet binnen een jaar gereed zijn Omdat de woning onder de marktwaarde wordt verstrekt kan geen gebruik worden gemaakt van andere subsidies van de gemeente. Praktijkvoorbeeld 14 13 14 http://www.opkatendrecht.nl/paginas/klushuizen http://www.rotterdam.nl/bestaandevoorraadklushuizen 18 Inventarisatie financieringsconstructies