Regelingen blijven belangrijk voor koopstarter

Transcriptie

1 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 2 APRIL Regelingen blijven belangrijk voor koopstarter Koopstarters kunnen bij het zoeken van een woning en de financiering daarvan gebruik maken van een groot aantal producten die kopen goedkoper maken. Kredietverstrekkers spreken zelfs van wildgroei. De koopstarter zou gebaat zijn bij wat meer eenheid en transparantie in het aanbod aan instrumenten. DOOR Jeroen Lijzenga, senior onderzoeker Companen K oopstarters hebben het momenteel moeilijk op de woningmarkt. Steeds zichtbaarder is dat beperktere hypotheekmogelijkheden voor starters, gecombineerd met onzekerheid over de toekomst van de woningmarkt, hen belemmert een woning te kopen. Terwijl we tegelijkertijd zien dat huishoudens die nu in een starterskoopwoning wonen hierdoor hun huis niet verkocht krijgen. En daardoor stagneren ook hun doorstroming en alle volgende schakels in de doorstroomketen. Om deze reden vroeg het ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties aan Companen de positie van starters op de koopwoningmarkt nader te analyseren. Waar lopen zij tegenaan bij het zoeken van een woning en de financiering daarvan? Welke stimuleringsregelingen en instrumenten zijn er om hen te ondersteunen? En welke van die regelingen is dan het meest effectief? Het onderzoek is in oktober naar de Tweede Kamer gestuurd. Aanpak Allereerst hebben wij ons een beeld gevormd van de financieringsmogelijkheden van koopstarters en het beschikbare woningaanbod dat binnen de mogelijkheden van de meeste van hen valt. Vervolgens is een enquête gehouden onder potentiële koopstarters en geslaagde koopstarters. Hun mogelijkheden, de afwegingen die zij maken bij de aankoop van een woning en de belemmeringen die zij ondervinden zijn zo in beeld gebracht. Daarnaast is met een keur aan externe deskundigen diepte-interviews gehouden over de positie van koopstarters op de woningmarkt en over de regelingen die er voor hen zijn. Er is onder meer gesproken met aanbieders van koopstimuleringsinstrumenten, woningcorporaties, gemeenten, wetenschappelijke instellingen, banken, belangenverenigingen en makelaars. Met deze informatie hebben we verbanden gelegd tussen de belemmeringen die koopstarters ervaren en de eigenschappen van de verschillende regelingen, zodat het mogelijk werd de verschillende regelingen te beoordelen op de mate waarin zij aanhaken op de belemmeringen die koopstarters ervaren. De ene koopstarter is de andere niet Koopstarters vormen geen eenduidige groep. Daarvoor zijn de verschillen in achtergronden te groot. Aan de ene kant betreft het jongeren die vanuit een thuiswonende situatie meteen de stap naar een koopwoning willen zetten, aan de andere kant zijn het huishoudens die soms al een aantal jaren zelfstandig wonen in een huurwoning en die de overstap naar de koopsector willen maken. Levensfase, woonsituatie, inkomenspositie en de mogelijkheid eigen spaargeld aan te wenden bij de aankoop van een woning spelen een belangrijke rol bij de wensen en mogelijkheden van koopstarters. Toch blijft de eerste stap naar een koopwoning voor alle starters een grote en belangrijke stap. Vrijwel alle koopstarters hebben te maken met beperkingen in hun mogelijkheden en onzekerheden die van invloed zijn op hun beslissing om daadwerkelijk een woning te kopen. Belemmeringen voor koopstarters Samengevat zijn de belangrijkste belemmeringen voor koopstarters: 1. Onzekerheid: - over de ontwikkeling van de huizenprijzen; - over de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente en de hoogte van de overdrachtsbelasting ; - over de persoonlijke gevolgen van de financiële crisis. 2. Financieringsmogelijkheden: - de arbeidssituatie van veel koopstarters (tijdelijk contract, zzp-er) beperkt de mogelijkheden; - door inperking van de leenmogelijkheden in relatie tot de waarde van de woning (loan-to-value) moet (meer) eigen geld worden ingebracht; - door inperking van de leenmogelijkheden naar inkomen (loan-toincome) zijn minder woningen bereikbaar voor koopstarters; - door inperking van de mogelijke hypotheekvormen voor koopstarters (aflossing tijdens de looptijd van de hypotheek) zijn alleen hypotheekvormen met hogere maandlasten mogelijk. 3. Onvoldoende aanbod van goedkopere koopwoningen. - Het aanbod aan betaalbare koopwoningen wordt vaak gezien als een van de belangrijkste belemmeringen voor koopstarters. Sinds de aanvang van de crisis werden echter minder woningen verkocht, maar werden naar verhouding meer woningen gekocht door koopstarters. Door de dalende huizenprijzen zijn ook meer woningen

2 24 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 2 APRIL 2013 Een jonge vrouw schildert haar huis, die ze heeft gekocht via Slimmer Kopen (Foto Flip Franssen / Hollandse Hoogte) binnen het bereik van koopstarters gekomen. De inperking van de leenmogelijkheden naar inkomen wordt daardoor een minder grote belemmering. De arbeidssituatie van veel potentiële koopstarters, de inperking van de leenmogelijkheden ten opzichte van de waarde van de woning en het verplicht stellen van het aflossen van de hypo- theek tijdens de looptijd blijven belangrijke belemmeringen die van invloed zijn op het aanbod aan voor koopstarters bereikbare woningen. Daarbij speelt dat het aanbod aan goedkopere koopwoningen sterk regionaal verschilt, en daarmee de mogelijkheden van koopstarters ook. In de provincies Noord-Holland, Utrecht, Noord-

3 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 2 APRIl 2013 ACHTeRgRonD 25 Legenda % goedkope koop, 2011 tot 45% 45% tot 50% 50% t0t 60% 60% tot 70% 70% of meer Figuur 1 Aandeel woningtransacties tot , 2011 Bron: Kadaster 2012 Woonakkoord: verplichte aflossing financieren met een tweede lening In het Woonakkoord dat het kabinet recent heeft gesloten met de coalitiepartijen, D66, de ChristenUnie en de SGP, wordt vastgehouden aan het volledig en annuïtair aflossen van hypotheken binnen 30 jaar. Nieuw is dat de mogelijkheid wordt gecreëerd om een tweede lening af te sluiten, waarmee het aflossen kan worden gefinancierd. Dit kan tot maximaal 50% van de waarde van de woning. Het netto effect van de voorgestelde regeling is dat de maandlasten aan het begin van de looptijd beduidend lager zijn dan wanneer de aflossing rechtstreeks wordt betaald. Omdat het bedrag dat wordt geleend gedurende de looptijd oploopt, en de rente die hierover moet worden betaald niet kan worden afgetrokken van de belasting, nemen de maandlasten steeds verder toe. De regeling sorteert daarmee voor op een stijging van het inkomen. Komt die stijging er niet, dan kan dat bij de koper tot grote problemen leiden. Aan het eind van de looptijd is een schuld opgebouwd ter grootte van maximaal de helft van de waarde van de woning. Deze schuld moet dan in vijf jaar worden afgelost, of opnieuw worden gefinancierd. Hoewel de regeling op de korte termijn tot aanmerkelijk lagere maandlasten leidt, wat aantrekkelijk is voor koopstarters, is de koper over de hele looptijd van de hypotheek veel ongunstiger uit. De regeling is ook zeer gevoelig voor fluctuaties in de rente, wat niet bijdraagt aan de zekerheid waarnaar koopstarters op zoek zijn. Daarbij zijn banken momenteel Brabant en Gelderland is het aanbod aan goedkopere koopwoningen beduidend lager dan in de andere provincies. weinig geneigd een verwachte toekomstige inkomensstijging mee te wegen bij het beoordelen van kredietaanvragen. Wij gaan er vooralsnog van uit dat de regeling geen grote bijdrage zal leveren aan het bereikbaar maken van koopstimuleringsregelingen Er zijn verschillende instrumenten die worden ingezet om koopstarters meer woningen voor koopstarters.

4 26 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 2 APRIL 2013 op de woningmarkt te ondersteunen. Wij hebben ons in dit onderzoek met name gericht op verkoop- en financieringsinstrumenten die koopstarters direct ondersteunen. Beleidsinstrumenten en bouwinstrumenten die meer in algemene zin bijdragen aan de ondersteuning van groepen op de woningmarkt zijn slechts terzijde belicht. Verkoopinstrumenten Verkoopinstrumenten hebben als belangrijkste doel om het aanbod aan goedkope koopwoningen te vergroten. Dit kan bijvoorbeeld door een korting te geven op de aankoopprijs van de woning, of de verkoop van de woning (de opstal) te scheiden van de grond. De afgelopen jaren zijn er diverse regelingen ontwikkeld om deze verkoop onder voorwaarden te organiseren. Deze regelingen verschillen met name op: de hoogte van de korting die wordt gegeven op de aankoop van de woning; of de aanbieder van het verkoopinstrument een terugkoopplicht, een terugkooprecht of geen enkele verplichting heeft wanneer de koper zijn woning weer te koop aanbiedt; of bij verkoop van de woning eventuele waardestijging of -daling gedeeld wordt door de aanbieder van het verkoopinstrument en de koper van de woning. De meeste koopinstrumenten worden ingezet door woningcorporaties. De volgende verkoopinstrumenten zijn (in overleg met de opdrachtgever) onderzocht: Verkoopinstrumenten met terugkoopplicht KoopGarant Met KoopGarant koopt de koper een woning met een korting die kan oplopen tot maximaal 33% van de marktwaarde. De regeling kent winst- of verliesdeling bij verkoop en een terugkoopplicht voor de verkopende partij (doorgaans een corporaties). Slimmer Kopen Slimmer Kopen komt voor met zowel terugkooprecht als terugkoopplicht. De keuze hiervoor is aan de verkopende partij. Bij verkoop is sprake van winst- of verliesdeling. De woning kan worden gekocht met een korting van maximaal 50% van de marktwaarde. Maatschappelijk verantwoord eigendom Maatschappelijk verantwoord eigendom is een koopconstructie waarbij de koper de woning met korting kan kopen. De grond blijft eigendom van de verkopende partij (erfpacht). De constructie is gekoppeld aan planmatig onderhoud door de corporatie. Hiervoor wordt een vast maandbedrag gerekend. Bij verkoop wordt de winst of het verlies gedeeld. KoopComfort KoopComfort kent geen korting bij de aankoop van de woning en geen winst- of verliesdeling bij verkoop. Er is alleen sprake van een terugkoopplicht om de koper zekerheid te bieden. Verkoopinstrumenten met terugkooprecht BETER Koop BETER Koop wordt hoofdzakelijk ingezet bij nieuwbouwprojecten. De korting kan per project verschillen, maar varieert van 15% tot 25% op de marktwaarde van de woning. De koper zal de woning bij verkoop allereerst moeten aanbieden aan de verkopende partij, die het recht heeft om de woning te kopen. KoopStart KoopStart kent een vaste korting van 20% van de marktwaarde. Bij verkoop worden winst- en verlies gedeeld. De verkopende heeft het recht de woning terug te kopen, maar dit is niet verplicht. Koop Goedkoop Koop Goedkoop is een instrument waarbij de woning (opstal) gescheiden wordt van de grond. De woning wordt verkocht, en de grond wordt verhuurd via een erfpachtconstructie. De woonlasten worden verlaagd door het geven van een korting op de huur van de grond. De regeling kent geen winst- of verliesdeling bij verkoop. De verkopende partij heeft het recht de woning bij verkoop terug te kopen. Verkoopinstrumenten zonder terugkooprecht of -plicht Kopen naar Wens Kopen naar Wensen werkt via een uitgestelde betaling waarbij kopers bij aankoop van de woning een korting krijgen van maximaal 50% die wordt omgezet in uitgestelde betaling. Deze uitgestelde betaling wordt terugbetaald bij verkoop van de woning. De koper is als het ware gedeeltelijk eigenaar van de woning. Bij deze constructie is geen sprake van een terugkoopgarantie of een eventuele deling van waardestijging of waardedaling. Kopen met Subsidie (KoopZeker) Bij Kopen met Subsidie krijgt de koper een korting van 30% op de woning, die bij verkoop weer moet worden terugbetaald aan de aanbieder. Bij deze regeling is geen sprake van een terugkoopgarantie of een winst- of verliesdeling. Gereglementeerd eigendom Gereglementeerd eigendom is een erfpachtconstructie waarbij de koper een korting krijgt op de aankoop van de woning. Dit instrument is er sterk op gericht op het betaalbaar houden van goedkope koopwoningen, en waarborgen dat het onderhoud van de woning in orde is. Bij verkoop van de woning wordt winst en verlies gedeeld. Het aantal verkoopinstrumenten dat bestaat is veel groter. Vaak gaat het om instrumenten met maar één aanbieder. De gehanteerde selectie betreft instrumenten met een groter bereik, of instrumenten die gezien hun aard interessant waren om te onderzoeken. Financiële instrumenten Financiële instrumenten zijn vooral gericht op het vergroten van de financierbaarheid van woningen voor koopstarters. Dit kan bijvoorbeeld door het vergroten van de maximale hypotheekmogelijkheden (Starterslening), korting geven op de hypotheekrentelasten (Starters Renteregeling) of hulp van ouders/familie doordat deze garant staan voor de woonlasten van de koopstarter (Generatiehypotheek). Voordelen van de instrumenten voor koopstarters Korting op de woning. Onderdeel van veel regelingen is een korting op de aankoopprijs van de woning. Verruiming van de financieringsmogelijkheden. Enkele financiële instrumenten maken het voor koopstarters mogelijk een hogere hypotheek af te sluiten dan zij normaal gesproken op grond van hun inkomen zouden kunnen krijgen. Verlaging van de woonlasten. Een deel van de regelingen draagt (indirect) bij aan een verlaging van de woonlasten, doordat een rentekorting wordt gegeven of doordat het aankoopbedrag laag wordt gehouden door de grond onder de woning niet te verkopen maar aan te bieden in een erfpachtconstructie. Afspraken over het terugkopen van de woning. Veel verkoopinstrumenten zijn voorzien van een terugkoopplicht of een terugkooprecht. Dit is een belangrijk onderscheid. Bij instrumenten met een terugkoopverplichting lopen kopers minder risico, omdat bij verkoop van de woning de corporatie verplicht is om de woning tegen marktwaarde terug te kopen. De terugkoopplicht grijpt dus direct in op een van de

5 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 2 APRIL Kenmerken Belemmeringen Financieringsmogelijkheden Onzekerheid Korting op woning Verruimt financiering Verlaging woonlasten Terugkoopgarantie Winst en verliesdeling direct effect indirect effect Figuur 2 Onvoldoende aanbod goedkopere koopwoningen Arbeidssituatie (tijdelijke contracten / zzp-ers) Inbreng eigen geld nodig belangrijkste belemmeringen die koopstarters ervaren: de onzekerheid over de eigen financiële toekomst. Het terugkooprecht geeft koopstarters veel minder zekerheid dan de terugkoopplicht. Winst- en verliesdeling. Een deel van de regelingen kent een winst- en verliesdeling, waarmee de risico s voor de koopstarters worden ingeperkt. Als er bij verkoop van de woning verlies wordt gemaakt, wordt dit verlies gedeeld tussen de koper en de corporaties. De contramal is dat ook een eventuele winst bij verkoop moet worden gedeeld. Aanhaken op belemmeringen koopstarters De diverse verkoopinstrumenten en financiële instrumenten zijn beoordeeld op de mate waarin zij aanhaken bij de belemmeringen die koopstarters op de woningmarkt ondervinden. De onderstaande figuur laat aan de hand van de kenmerken zien op welke belemmeringen de regelingen direct of indirect aanhaken. Een voorbeeld verduidelijkt dit. Een kenmerk dat veel instrumenten / regelingen hebben, is dat zij korting geven op de woning die wordt gekocht. Een korting op de woningprijs haakt aan bij diverse belemmeringen die koopstarters ervaren: Het heeft een direct effect op het aanbod aan goedkopere woningen. De koper hoeft minder te lenen en is daardoor minder aangewezen op het inbrengen van eigen geld. Ten opzichte van het inkomen hoeft minder te worden geleend. Het risico van een daling van de huizenprijzen wordt gedempt omdat onder de marktprijs wordt gekocht. Er is een lagere hypotheek nodig, waardoor het mogelijk is een veiligere hypotheekvorm te nemen die wat hogere maandlasten met zich meebrengt (indirect effect). Door het lagere leenbedrag hoeft minder hypotheekrente te worden betaald waardoor men minder kwetsbaar is bij inperking van de fiscale aftrekbaarheid daarvan (indirect effect). Door de lagere schuld is men minder kwetsbaar voor de gevolgen van de economische crisis (indirect effect). Loan-to-income Hypotheekvormen met hogere maandlasten Ontwikkeling huizenprijzen Fiscale aftrekbaarheid hypotheekrente / hoogte overdrachtsbelasting Gevolgen economische crisis mate waarin kenmerken van instrumenten en regelingen aanhaken op belemmeringen die koopstarters ervaren. Bron: Companen, 2012 KoopGarant Slimmer Kopen MVE KoopComfort BETER Koop KoopStart KoopGoedkoop Kopen naar Wens Kopen met Subsidie Gereglementeerd Eigendom ? Starterslening Starters Renteregeling Generatiehypotheek ? Figuur 3 Korting op woning Scores van de diverse instrumenten / regelingen op de mate waarin zij aanhaken bij belemmeringen die koopstarters ondervinden. Bron: Companen, 2012 Geen regeling voor tijdelijke arbeidskrachten, zelfstandigen en zzp-ers Opvallend is dat op één specifieke belemmering door geen van de instrumenten en regelingen wordt aangehaakt. Dit betreft de eisen die kredietverstrekkers stellen aan de arbeidssituatie van kopers. Veel koopstarters staan aan het begin van hun carrière en hebben een tijdelijke contract, of zijn startend ondernemer of zzp-er. Een instrument of regeling die op deze specifieke belemmering zou inhaken, zou veel kunnen betekenen voor de mogelijkheden van starters om een woning te kunnen kopen. KoopGarant en Starterslening helpen starters het meest De mate waarin de verschillende verkoop- en financiële instrumenten aanhaken op de belemmeringen die koopstarters ondervinden, is omgezet in een score per instrument. Dit is gedaan door elk effect van de verschillende kenmerken van de instrumenten / regelingen op de belemmeringen van koopstarters te waarderen. Heeft de regeling een van de beschreven kenmerken, dan scoort de regeling op de belemmeringen waarop het kenmerk effect heeft. Hierbij is een gewicht toegepast, waarbij directe effecten tweemaal zo zwaar worden gewaardeerd als indirecte effecten. Voorts is de terugkoopplicht tweemaal zo zwaar meegewogen als het terugkooprecht. Ten slotte is er voor gekozen het effect van het kenmerk korting op de woning op de beschikbaarheid van goedkope woningen minder zwaar te waarderen dan de andere kenmerken, omdat de beschikbaarheid van goedkope woningen een minder zware belemmering voor koopstarters is gebleken dan de financieringsmogelijkheden en de onzekerheid. De berekende scores op de kenmerken van de regelingen zijn omgezet naar een indeling in vier klassen. Deze indeling loopt van 0 (geen effect) tot +++ (maximaal effect). Verruimt financiering Verlaging woonlasten Terugkoopgarantie Winst en verliesdeling Totaal Bereik (aantal aanbieders) Korting op de woning en het verruimen van de financiële mogelijkheden zijn daarbij de elementen die het sterkst aanhaken bij de belemme-

6 28 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 2 APRIL 2013 ringen van de koopstarters. Op grond van deze analyse slagen de volgende instrumenten / regelingen er het beste in om aan te haken bij de belemmeringen die koopstarters ondervinden: KoopGarant Maatschappelijk Verantwoord Eigendom Starterslening Slimmer Kopen BETER Koop KoopStart Al deze instrumenten kennen direct of indirect (Starterslening) een korting op de woning en meerdere kenmerken die koopstarters ondersteunen bij de financiering van hun woning of bij het wegnemen van onzekerheden. Koopstimuleringsinstrumenten die lager scoren missen doorgaans het element van winst- en verliesdeling en / of de terugkoopgarantie. KoopComfort scoort van alle onderzochte instrumenten het laagst, omdat het eigenlijk alleen het element van de terugkoopgarantie kent. Van de financiële instrumenten sluit de Starterslening het beste aan bij de belemmeringen die starters ondervinden. Doordat de regeling extra hypothecaire financiering mogelijk maakt is, ondanks dat geen directe korting wordt gegeven op de aankoopprijs van de woning, toch sprake van het bereikbaar maken van meer koopwoningen voor starters. Daarom is een score toegekend voor het onderdeel korting op woning. De Starters Renteregeling en de Generatiehypotheek kennen dit element niet. De Generatiehypotheek scoort lager dan de Starters Renteregeling, voornamelijk vanwege het hogere eigen risico voor de koopstarters. Van de financiële instrumenten sluit de Starterslening het beste aan bij de belemmeringen die starters ondervinden Hetzelfde geldt in wat mindere mate voor KoopStart en BETER Koop. De Starters Renteregeling haakt maar aan op een deel van de belemmeringen die koopstarters ondervinden, maar heeft wel een behoorlijk bereik (40 aanbieders). Koop Goedkoop is een instrument dat gemiddeld aanhaakt op de belemmeringen van koopstarters, maar door het bereik (17 aanbieders) naar verhouding veel potentiële koopstarters bereikt. Nationale Hypotheek Garantie De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vormt een belangrijk onderdeel van veel van de geëvalueerde instrumenten en regelingen. Bij vrijwel alle regelingen wordt de NHG als eis gesteld bij de financiering van de aankoop van de woning. De NHG draagt daarmee bij de meeste instrumenten bij aan het dempen van de belemmeringen die koopstarters ondervinden. Voor de koopstarter zelf draagt de NHG met name bij aan het verlagen van de woonlasten en in zekere mate aan de onzekerheid die speelt bij de aanschaf van een woning. Maar de belangrijkste bijdrage is de inperking van het risico voor de geldverstrekker, waardoor deze bereid is woningen te financieren in het segment waar koopstarters zich op richten. In die zin draagt de regeling (indirect) in belangrijke mate bij aan de beschikbaarheid van goedkopere koopwoningen voor koopstarters. Ten slotte: koopstarters zijn afhankelijk van aanbiedende partijen Geen van de onderzochte instrumenten is generiek beschikbaar voor alle koopstarters. Of starters er gebruik van kunnen maken is afhankelijk van de gemeente waar zij een woning willen kopen (Starterslening) of van de instrumenten die de verkopende corporatie aanbiedt. Ook constateren we dat het aantal verschillende instrumenten groot is en er dus weinig eenduidigheid is in de wijze waarop starters worden ondersteund. Kredietverstrekkers spreken van wildgroei en een deel van hen geeft aan alleen met de belangrijkste constructies te willen werken. De koopstarter zou gebaat zijn bij wat meer eenheid en transparantie in het aanbod aan instrumenten. Als we ook kijken naar het bereik van de verschillende instrumenten, uitgedrukt in het aantal aanbieders, dan levert dit een aantal aanvullende inzichten op: De Starterslening sluit goed aan bij de belemmeringen die koopstarters ervaren en heeft een groot bereik (203 gemeenten bieden de regeling aan). Het is daarom voor koopstarters een belangrijke regeling. De Starterslening is al zo n keer verstrekt. KoopGarant sluit eveneens zeer goed aan bij de belemmeringen die koopstarters ondervinden en heeft een groot bereik (170 corporaties werken met het instrument). Er zijn inmiddels zo n woningen met KoopGarant verkocht. Slimmer Kopen blijft ook na het meewegen van het bereik in de beschouwing een van de belangrijkste instrumenten. Slimmer Kopen wordt door 28 corporaties aangeboden. Er zijn inmiddels zo n woningen verkocht met dit instrument. Maatschappelijk Verantwoord Eigendom is een instrument dat zeer goed aansluit bij de belemmeringen die koopstarters ondervinden. Het kenmerkt zich door een korting op de woning, het verlagen van de woonlasten, het kent een terugkoopplicht en het delen van winsten verlies. Het heeft echter een zeer beperkt bereik omdat maar één corporatie dit instrument aanbiedt.