Situationeel grondbeleid GEMEENTE DE BILT, BILTHOVEN, AUGUSTUS 2019
Documentnaam: gemeente De Bilt Versiedatum: 9 augustus 2019 Versie: Vastgesteld in raadsvergadering van Auteurs:
Voorwoord Geachte leden van de gemeenteraad, Het college van Burgemeester en Wethouders
Inhoudsopgave Voorwoord 4 Inhoudsopgave 5 Samenvatting 7 1 Beleidsuitgangspunten 8 2 Inleiding, aanleiding en doelstelling 10 2.1 Inleiding: wat is grondbeleid en vastgoedbeleid 10 2.2 Grond en Vastgoed 10 2.3 Grondbeleid en ontwikkelstrategieën 11 2.4 Context 12 2.5 Aanleiding 12 2.6 Doelstelling 13 2.7 Participatie 13 3 Situationeel grondbeleid 14 3.1 Inleiding 14 3.2 Grondbeleid De Bilt: situationeel grondbeleid 15 3.3 Kapstoknota 16 4 Instrumenten 17 4.1 Inleiding 17 4.2 Actief grondbeleid 17 4.3 Faciliterend grondbeleid 23 4.4 Samenwerking 24 5 Grondbeleid en het beheer van gemeentegrond 27 5.1 Afstoten gemeentebezit 27 5.2 Verkoop restgroen en handhaving bij inbezitneming gemeentegrond 28 Bijlage 1 Beleid, wet- en regelgeving 29 Inleiding 29 Gemeentelijk beleid 29 Wet- en regelgeving 33 Bijlage 2 Werken met grondexploitaties 43 Bijlage 3 Uitvoeringsprogramma 46 Bijlage 4 Rolverdeling raad, college en ambtelijke organisatie 48 Bijlage 5 Overige praktische uitwerking 50 Bijlage 6 De grotere kaders voor het voeren van grondbeleid 51 5 NOTA GRONDBELEID 2019, GEMEENTE DE BILT
Samenvatting Grondbeleid beschrijft het beleid dat de gemeente De Bilt voert ten aanzien van grondgebruik en grondontwikkeling. Grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel waarmee kan worden voorzien in de ruimtebehoefte en behoefte aan bouwgrond voor andere programma s. Het grondbeleid beschrijft hoe de gemeente haar rol als privaatrechtelijke partij invult bij aankoop en verkoop van grond ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen. De tijdgeest vraagt om snelheid, flexibiliteit en concrete voorstellen. Daarom wordt gekozen voor een verruiming van het beleidsarsenaal ten opzichte van de vorige nota s. Het hoofddoel van het gemeentelijk grondbeleid is het dienen van het belang van gemeente De Bilt, en wel specifiek de ruimtelijke belangen van deze gemeente, zoals die zijn vastgelegd in visies en programma s. Dit belang wordt gediend door het beschrijven van de mogelijkheden en instrumenten, het kiezen van een voorkeursroute en het aangeven van de wettelijke kaders. Het doel van deze Nota Grondbeleid is het bepalen van de positie van de gemeente De Bilt ten aanzien van het grondbeleid. De Bilt kiest daarbij voor situationeel grondbeleid. Daarmee: Wordt een kader geboden voor alle betrokken partijen, inclusief de gemeente zelf, middels het aangeven van de wettelijke kaders en het vastleggen van richtlijnen; Worden processen gestructureerd en wordt het handelen van de gemeente slagvaardig gehouden middels het uitwerken en toepasbaar maken van de wettelijke instrumenten; Wordt de keuze voor een ontwikkelstrategie ondersteund middels een afwegingskader. De drie mogelijke ontwikkelstrategieën zijn: Traditioneel of actief grondbeleid: zelf aankopen, bouwrijp maken en verkopen. Faciliterend grondbeleid: grond niet zelf aankopen of bouwrijp maken, maar ontwikkelingen wel mogelijk maken en regie voeren met behulp van het wettelijk instrumentarium; Samenwerken met andere partijen op basis van overeenkomsten met een vooraf bepaalde bijdrage of inzet; De laatste jaren is gebleken dat het doorgaans niet mogelijk is binnen een gemeente om slechts één van deze strategieën toe te passen. Vrijwel altijd is er sprake van het gebruik van verschillende ontwikkelstrategieën naast elkaar, omdat iedere ontwikkeling vraagt om zijn eigen benadering. Dit wordt kort samengevat in de term situationeel grondbeleid. Ook De Bilt gebruikt verschillende strategieën naast elkaar en kiest voor situationeel grondbeleid. Het doel van deze Nota Grondgoedbeleid is om duidelijk te beschrijven wanneer welk beleidsinstrument wordt toegepast.
1 Beleidsuitgangspunten In deze Nota Grondbeleid zijn meerdere beleidsuitgangspunten opgenomen, die ter vaststelling aan de raad worden voorgelegd. Hieronder zijn ze per hoofdstuk opgesomd. Hoofdstuk 2 1 e Beleidsuitgangspunt: Gemeente De Bilt kiest voor situationeel grondbeleid, per ruimtelijke ontwikkeling wordt steeds een afweging gemaakt over de te volgen strategie en de in te zetten (grondbeleids)instrumenten. 2 e Beleidsuitgangspunt: Het uitvoeringsprogramma in bijlage 1 in 2019 ter hand te nemen. Hoofdstuk 3 3 e Beleidsuitgangspunt: actief (traditioneel) grondbeleid, waaronder wordt verstaan de inzet van grondeigendom als sturingsinstrument voor ruimtelijke ontwikkeling, wordt toegepast bij de herontwikkeling van gemeentelijk vastgoed en/of wanneer het maatschappelijke en/of financiële rendement daartoe aanleiding geeft. Aankoop om louter financiële redenen (speculatie) is niet aan de orde. 4 e Beleidsuitgangspunt: Grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd in het eerste kwartaal van elk jaar. De geactualiseerde grondexploitaties worden opgenomen in het projectenboek dat twee keer per jaar (bij de voorjaars- en najaarsnota) wordt aangeboden aan de raad als voortgangsrapportage van de ruimtelijke projecten. 5 e Beleidsuitgangspunt: Er komt een intracomptabele verplichtingenadministratie, waarin per project wordt bijgehouden welke opdrachten zijn verleend en welke betalingen inmiddels zijn gedaan. 6 e Beleidsuitgangspunt: het college stelt jaarlijks de grondexploitatieparameters vast en stelt de raad hiervan in kennis in de paragraaf grondbeleid van de begroting. 7 e Beleidsuitgangspunt: Bij het vaststellen van een grondexploitatie wordt aandacht besteed aan de fiscale aspecten; de verdeling tussen de BTW die verrekend wordt met de te ontvangen BTW en de BTW die verrekend wordt via het BTW Compensatiefonds (BCF) wordt vastgesteld. 8 e Beleidsuitgangspunt: Bij het vaststellen van de geactualiseerde grondexploitaties wordt tevens vastgesteld of de gemeente De Bilt beschouwd dient te worden als ondernemer voor de vennootschapsbelasting en zo ja, welk bedrag aan belasting naar verwachting verschuldigd is over het voorgaande kalenderjaar en de komende jaren. 9 e Beleidsuitgangspunt: Minnelijke verwerving is het uitgangspunt bij aankoop van gronden en opstallen. Bij actief grondbeleid wordt echter altijd vanaf het eerst mogelijke moment gebruik gemaakt van de Wet Voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet, om bij vastlopende onderhandelingen snel te kunnen omschakelen. Bij iedere aankoop van een onroerende zaak worden de bestaande inkoopprocedures van Bureau Inkoop in acht genomen. Pagina 8 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
10 e Beleidsuitgangspunt: De raad verleent het college mandaat tot het doen van strategische verwervingen tot een bedrag van maximaal 1.000.000,- per verwerving. Het college legt in de jaarrekening verantwoording af aan de raad over de verrichte verwervingen. 11 e Beleidsuitgangspunt: Gronden die reeds in eigendom zijn van de gemeente worden ingebracht in een project tegen de waarde waarvoor ze op het moment van overdracht worden getaxeerd. 12 e Beleidsuitgangspunt: Vastgoedobjecten worden tegen de boekwaarde ingebracht in een grondexploitatie, tenzij de marktwaarde lager is. 13 e Beleidsuitgangspunt: Verkoop van onroerend goed gebeurt tegen minstens de marktwaarde. Dit wordt verzekerd doordat ofwel middels een openbare procedure wordt verkocht, ofwel (enkelvoudig of meervoudig) onderhands na voorafgaande onafhankelijke taxatie. 14 e Beleidsuitgangspunt: Een grondprijs wordt bij voorkeur bepaald door gebruik te maken van de berekeningsmethodiek van de residuele grondwaarde. Bij de verkoop van individuele bouwkavels voor woningen of bedrijven kan gebruik gemaakt worden van de comparatieve methode. 15 e Beleidsuitgangspunt: Jaarlijks stellen burgemeester en wethouders een grondprijzenbrief vast, waarin in ieder geval de grondprijzen voor sociale huurwoningen, maatschappelijke voorzieningen en groenstroken zijn opgenomen. 16 e Beleidsuitgangspunt: Er wordt een nota kostenverhaal opgesteld. 17 e Beleidsuitgangspunt: De gemeente De Bilt stelt drie bestemmingsreserves in: een bestemmingsreserve infrastructuur, waarin bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen worden gestort, een bestemmingsreserve sociale woningbouw, waarin bijdragen aan bovenplanse verevening worden gestort en een bestemmingsreserve landschap, waarin bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen worden gestort. 18 e Beleidsuitgangspunt: Gemeente De Bilt gaat ten aanzien van ruimtelijke ontwikkeling een samenwerking aan wanneer dit betere kansen biedt dan actief of faciliterend grondbeleid. 19 e Beleidsuitgangspunt: de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011 en de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019 worden gebruikt als uitgangspunt wanneer gekozen wordt voor samenwerking bij ruimtelijke ontwikkeling. 20 e Beleidsuitgangspunt: Bij de selectie van marktpartijen wordt zoveel mogelijk een openbare selectieprocedure gevolgd. In de gevallen dat de selectie niet openbaar is, wordt een taxatie door een onafhankelijke deskundige gevraagd om aan te tonen dat de afspraken in de overeenkomst marktconform zijn. Hoofdstuk 4 21 e Beleidsuitgangspunt: de delen van deze Nota Grondbeleid met betrekking tot de verkoopprocedure van onroerend goed te betrekken bij het afstoten van gemeentebezit. 22 e Beleidsuitgangspunt: Bij verkoop van gemeentebezit wordt van tevoren de afweging gemaakt of het vastgoed in de huidige staat wordt verkocht, of dat de grond eerst bouwrijp gemaakt wordt en vervolgens als bouwgrond wordt verkocht. 23 e Beleidsuitgangspunt: Er wordt een nieuwe beleidsnota voor de verkoop van restgroen en adoptie van grond opgesteld. 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 9 van 57
2 Inleiding, aanleiding en doelstelling 2.1 Inleiding: wat is grondbeleid en vastgoedbeleid Deze Nota Grondgoedbeleid beschrijft het beleid dat de gemeente De Bilt voert ten aanzien van grondgebruik, grondontwikkeling en de wijze waarop het gemeentelijke vastgoed wordt ingezet om gemeentelijke doelen te bereiken. De doelstellingen van het grondbeleid en het vastgoedbeleid en de manier waarop grond en vastgoed kunnen worden ingezet vertonen veel overeenkomsten en vergen vergelijkbare kennis en kunde. Zodoende is besloten het grondbeleid en vastgoedbeleid te bundelen in één beleidsnota. Grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel waarmee kan worden voorzien in de ruimtebehoefte en behoefte aan bouwgrond voor andere programma s. Het is uitvoerend beleid, dat dienend is aan de gemeentelijke doelen en ambities. Het grondbeleid geeft met name de kaders waarbinnen en de manier waarop de gemeente de geboden instrumenten kan en wil inzetten om doelen en ambities te bereiken. Ook het vastgoedbeleid van de gemeente heeft als doel om te voorzien in de behoefte aan ruimte voor andere programma s. Het is geen doel van de gemeente om vastgoed in bezit te hebben, maar eigen vastgoed kan faciliteren in het bereiken van andere gemeentelijke of maatschappelijke doelen. In deze nota wordt beschreven op welke wijze de gemeente De Bilt wenst om te gaan met het eigen vastgoedbezit. 2.2 Grond en Vastgoed De raad heeft met het vaststellen van de Beleidsnotitie grondbeleid en vastgoedbeleid op 22 februari 2018 besloten om het vastgoedbeleid integraal onderdeel te laten zijn van het grondbeleid. Deze nota bevat een verdere uitwerking van dit genomen besluit en omvat daarom zowel het grondbeleid, als het vastgoedbeleid van de gemeente De Bilt. Het grondbeleid richt zich met name op de beleidsmatige en strategische keuzes van de gemeente bij ruimtelijke ontwikkelingen en het toepassen van het beschikbare instrumentarium om ambities en doelen te bereiken. Het vastgoedbeleid beschrijft hoe de gemeente De Bilt het eigen vastgoed wenst te beheren en onderhouden, maar ook hoe het vastgoed wordt ingezet om andere (beleids)doelen en ambities van de gemeente te ondersteunen. Met het vaststellen van de Uitgangspuntennotitie Gemeentelijke Herontwikkelingslocaties op 21 april 2016 heeft de raad besloten herontwikkeling van de eigen vrijkomende locaties en vastgoed te willen betrekken bij het strategisch vastgoedmanagement. Hier trekken vastgoedbeleid en grondbeleid samen op en wordt vastgoed onderdeel van een gebiedsontwikkeling. Voordat een locatie tot (her)ontwikkeling wordt gebracht, wordt de afweging gemaakt of de locatie in de huidige staat wordt verkocht (als vastgoed), of als bouwrijpe grond. Pagina 10 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
2.3 Grondbeleid en ontwikkelstrategieën Het grondbeleid kan bij ruimtelijke ontwikkelingen op verschillende manieren worden toegepast. De centrale vraag daarbij is welke keuze gemaakt wordt met betrekking tot het eigendom van de grond. Hierbij zijn drie ontwikkelstrategieën te onderscheiden: Actief (traditioneel) grondbeleid: zelf grond aankopen, bouwrijp maken en verkopen; Faciliterend grondbeleid: niet zelf grond aankopen of bouwrijp maken, maar ontwikkelingen wel mogelijk maken en regie voeren met behulp van het wettelijk (publiekrechtelijk) instrumentarium; Samenwerken met andere partijen op basis van overeenkomsten met een vooraf bepaalde bijdrage of inzet. Welke ontwikkelstrategie gekozen wordt, hangt nauw samen met de vraag in hoeverre de gemeente zelf zeggenschap wil hebben over een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling en hoeveel risico de gemeente bereid is te lopen. Bij actief grondbeleid koopt de gemeente de grond en brengt deze zelf tot ontwikkeling. Hierbij draagt de gemeente ook het volledige risico over de investeringen. Bij faciliterend grondbeleid kan de gemeente sturen met behulp van het wettelijk instrumentarium, maar heeft de gemeente geen zeggenschap over de grond. De gemeente loopt echter ook minder financieel risico. Als gekozen wordt voor samenwerken met andere partijen, dan zal van tevoren met die partijen een overeenkomst worden gesloten, waarin onder meer afspraken zijn opgenomen over verdeling van de risico s en opbrengsten. Bij het (her)ontwikkelen van gemeentelijk vastgoed is de gemeente eigenaar van de grond met opstallen. Hier is dus sprake van actief grondbeleid, tenzij het vastgoed in de huidige staat wordt verkocht en de koper de (her)ontwikkeling op zich neemt. Met de invoering van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) op 1 juli 2008 is het wettelijke instrumentarium waarmee de gemeente regie kan voeren over een ruimtelijke ontwikkeling, zonder dat de gemeente eigenaar is van de grond, flink uitgebreid. De gemeente De Bilt heeft de afgelopen jaren volop gebruik gemaakt van deze instrumenten. Deze Nota Grondbeleid geeft aan op welke wijze de gemeente De Bilt het grondbeleid en vastgoed wenst in te zetten om ruimtelijke ontwikkelingen tot stand te brengen. Uiteindelijk moet dit per project leiden tot een ontwikkelingsstrategie voor de uitvoering van het project. De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011, welke in 2019 is geactualiseerd, een uitgave van het Rijk, de VNG en de NEPROM, beschrijft de ontwikkelstrategie als volgt: Een ontwikkelingsstrategie beschrijft de ambitie, intenties, bandbreedtes c.q. mogelijkheden en procesregels voor de verdere ontwikkeling van het gebied. Een ontwikkelingsstrategie is te operationaliseren op drie fronten. 1. De ruimtelijke ambitie en opgave van de gebiedsontwikkeling, opgenomen in de globale publiekrechtelijke kaders (structuurvisie) die voor de gebiedsontwikkeling gelden, uit te werken in bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan en een grondexploitatieberekening. 2. De inzet van de gemeente en eventueel andere overheden. De mate van betrokkenheid: in welke mate participeert `de gemeente? De overlegstructuur, taakverdeling en verdeling van verantwoordelijkheden; de verdeling van kosten, opbrengsten en risico s door middel van grondtransacties dan wel het toepassen van het wettelijk instrumentarium zoals opgenomen in de Wet ruimtelijk ordening. 3. De gewenste inzet van de markt. De betrokkenheid van marktpartijen in het voortraject door middel van een marktverkenning of marktconsultatie; de keuze voor een samenwerkingsmodel; het moment van het betrekken van de markt: vroegtijdig of op basis van een reeds vastgesteld publiekrechtelijk kader op het niveau van het bestemmingsplan. De wijze van betrekken van de markt: via marktinitiatief, selectie of aanbesteding. 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 11 van 57
In de nieuwe Reiswijzer Gebiedsontwikkeling, die in augustus 2019 beschikbaar is, wordt met name het belang van partnerselectie benadrukt. Niet alleen de financiële opbrengst, maar ook aspecten als kwaliteit, samenwerking en flexibiliteit spelen daarbij een grote rol. 2.4 Context De vorige Nota grondbeleid van de gemeente De Bilt is vastgesteld in 2013 en weerspiegelt de verwachtingen van dat moment. De woningmarkt bevond zich op een dieptepunt, maar de eerste tekenen van herstel werden zichtbaar. De verwachting was in het algemeen dat ruimtelijke ontwikkelingen langzamer zouden gaan, de vraag naar huurwoningen en eengezinswoningen zou groeien en de vraag naar appartementen afnemen. Ook zouden kleinschaligheid, het lokale perspectief en het belang van de eindgebruiker de plaats innemen van grootschalige bouwprojecten, landelijke doorstroming en aanbiedersmarkt. De verwachtingen van 2013 zijn gedeeltelijk uitgekomen. De projecten zijn minder grootschalig en het belang van de eindgebruiker telt zwaarder mee bij de geleverde producten. Het herstel van de woningmarkt is echter veel forser geweest dan in 2013 werd verwacht. De afgelopen jaren zijn in Nederland te weinig woningen gebouwd om aan de vraag te voldoen. Dit geldt voor zowel koopwoningen, als huurwoningen. De woningprijzen in De Bilt zijn inmiddels gestegen tot boven het vorige hoogtepunt in 2008. De vraag naar bedrijventerreinen is minder sterk toegenomen, terwijl de vraag naar nieuwe kantoorruimte nog verder achterblijft. Ruimtelijke ontwikkelingen komen langzaam tot stand. De oorzaken hiervan zijn divers. Aan de ene kant wordt betoogd dat een gebrek aan deskundig en ervaren personeel leidt tot een tekort aan bouwgrond en langere procedures, aan de andere kant dreigt een tekort aan personeel en materialen in de bouwsector, waardoor ook de bouwrealisatiefase langer duurt en de kosten stijgen. De toenemende aandacht voor milieu en duurzaamheid heeft geresulteerd in nieuwe eisen zoals gasloos bouwen, meer aandacht voor energiebesparing en gebruik van milieuvriendelijke materialen. De bouwkosten zijn mede hierdoor gestegen, wat tot gevolg heeft dat de stijging van de (residueel berekende) grondprijzen achterblijft bij de stijging van de prijzen van nieuwbouwwoningen. Het grond- en vastgoedbeleid van de gemeente De Bilt zal hier op in moeten spelen. Het eigen vastgoed zal moeten voldoen aan de eisen op het gebied van energiezuinigheid en duurzaamheid. Bij ruimtelijke ontwikkelingen zal op voorhand rekening moeten worden gehouden met de nieuwste eisen en de laatste technologische ontwikkelingen. 2.5 Aanleiding De Nota Grondbeleid 2013 van de gemeente De Bilt geeft beleidsuitgangspunten voor de manier waarop de instrumenten van het grondbeleid worden ingezet. Sinds 2013 is er nieuwe wet- en regelgeving ontstaan, die van invloed is op deze uitgangspunten. Daarnaast is de economische situatie en de marktsituatie veranderd, waardoor het bestaande beleid aanpassing behoeft. In de Beleidsnotitie grondbeleid en vastgoedbeleid die op 22 februari 2018 in de raad is vastgesteld en de in 2017 vastgestelde notitie Herijking Vastgoedbeleid wordt al ingespeeld op de veranderde wettelijke regels. Met het vaststellen van deze twee notities is tevens besloten om het Pagina 12 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
vastgoedbeleid integraal onderdeel te laten zijn van het grondbeleid. In deze nieuwe Nota Grondbeleid worden de genomen besluiten bekrachtigd. In het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) is de verplichting opgelegd om het gemeentelijke grondbeleid regelmatig te actualiseren. Met deze nieuwe Nota Grondbeleid voldoet de gemeente De Bilt aan die verplichting. In de paragraaf grondbeleid van de Programmabegroting 2019 is opgenomen dat een geactualiseerde Nota Grondbeleid aan de raad ter vaststelling wordt voorgelegd. 2.6 Doelstelling 2.6.1 Doel van het Bilts grondbeleid en vastgoedbeleid Doelen Het hoofddoel van het gemeentelijk grondbeleid en vastgoedbeleid is het dienen van het belang van de gemeente De Bilt en wel specifiek de ruimtelijke belangen van deze gemeente, zoals die zijn vastgesteld in visies en programma s. Dit doel wordt gediend door het beschrijven van de mogelijkheden en instrumenten, het kiezen van een voorkeursroute en het aangeven van de wettelijke kaders. 2.6.2 Doel van de Nota Grondbeleid Het doel van deze Nota Grondbeleid is het bepalen van de wijze waarop de gemeente De Bilt de instrumenten van het grondbeleid wenst toe te passen en de manier waarop het vastgoed wordt ingezet om gemeentelijke doelen te bereiken. Dit doet de gemeente door te kiezen voor situationeel grondbeleid. Het gemeentelijke vastgoed kan worden gebruikt om maatschappelijke doelen te bereiken, bijvoorbeeld door herontwikkeling. In dat geval hanteert de gemeente een actief grondbeleid. 2.7 Participatie Het grondbeleid is geen op zichzelf staand beleid, maar uitvoerend beleid in het belang van het ruimtelijk beleid, zoals dat is vastgesteld in visies en programma s. Bij het tot stand komen van deze visies en programma s vindt participatie plaats. Deze Nota Grondbeleid beschrijft de wijze waarop instrumenten worden ingezet om de visies en programma s te ondersteunen. Aangezien het beleid volgend is en niet sturend, en het privaatrechtelijk handelen van de gemeente betreft, is geen participatietraject gevolgd bij het opstellen van deze nota. Het beleid zal na vaststelling openbaar worden en is dan te raadplegen via de website van de gemeente De Bilt (meeweten). De medewerkers binnen de organisatie van de gemeente De Bilt zijn in het voortraject geraadpleegd. Het concept is besproken met betrokken medewerkers, waarbij deze hun mening en ideeën hebben ingebracht (meedenken). 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 13 van 57
3 Situationeel grondbeleid 3.1 Inleiding De manier waarop de gemeente grondbeleid voert geeft aan hoe de gemeente haar doelstellingen wenst te bereiken door middel van interventie in de grondmarkt. Het grondbeleid is dus geen doel op zich, maar een instrument om bijvoorbeeld ruimtelijke, volkshuisvestelijke of economische doelen te bereiken. Daarnaast kent het grondbeleid een financieel doel, namelijk het waar mogelijk maken van winst en het waar nodig beperken van verlies. In het algemeen wordt grondbeleid ingedeeld in drie categorieën: actief grondbeleid, faciliterend grondbeleid en samenwerking. Ook een combinatie van vormen van grondbeleid is mogelijk. 3.1.1 Actief grondbeleid Er is sprake van actief grondbeleid als de gemeente actief optreedt op de grondmarkt. De gemeente koopt zelf grond aan, maakt deze bouw- en woonrijp om vervolgens de bouwrijpe kavels te verkopen aan derden. Ze neemt zelf voor eigen rekening en risico de locatieontwikkeling ter hand. De afgelopen jaren heeft de gemeente bij verschillende ruimtelijke ontwikkelingen een actief grondbeleid gevoerd. Dit was bijvoorbeeld het geval bij het Centrumplan Bilthoven, Melkweg, Larenstein en De Leijen-Zuid. Ook bij herontwikkeling van gemeentelijk vastgoed is sprake van actief grondbeleid. De financiële verantwoording vindt in het algemeen plaats door middel van grondexploitaties, waarin de geraamde en gerealiseerde kosten en opbrengsten zijn opgenomen en in de tijd zijn uitgezet. 3.1.2 Faciliterend grondbeleid De gemeente kan er ook voor kiezen haar interventie te beperken tot het publiekrechtelijk instrumentarium, bijvoorbeeld door bestemmingsplannen en exploitatieplannen vast te stellen. De realisatie vindt vervolgens plaats door marktpartijen. De gemeente kan zelf het initiatief tot planontwikkeling nemen of een (meer) afwachtende houding innemen en pas op aangeven van marktpartijen haar publiekrechtelijke taak ter hand nemen. Dit wordt doorgaans passief of faciliterend grondbeleid genoemd. De gemeente verricht ook in deze situatie activiteiten en maakt kosten (plankosten, kosten bovenwijkse voorzieningen e.a.) die op de particuliere ontwikkelaar worden verhaald. 3.1.3 Verschillen actief en faciliterend grondbeleid In het kort kunnen de verschillen tussen actief en faciliterend grondbeleid als volgt worden aangegeven. Actief grondbeleid: De gemeente kan volledige regie voeren om haar doelstellingen te verwezenlijken. De gemeente kan maximaal sturen op realisatie, fasering en kwaliteit. De gemeente kiest zelf marktpartijen-/partners. De gemeente stelt zelf prijs en uitgiftevoorwaarden vast. Indien er een positief exploitatieresultaat is, komt dit toe aan de gemeente. De gemeente loopt (volledig) financieel risico. Pagina 14 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
Faciliterend grondbeleid: De gemeente kan regie voeren met publiekrechtelijke instrumenten. De gemeente kan sturen op kwaliteit en fasering, niet op daadwerkelijke realisatie. De gemeente kiest niet zelf marktpartijen-/partners. De gemeente kan voorwaarden stellen aan de prijs van sociale huur- en koopwoningen. Het exploitatieresultaat komt toe aan de ontwikkelaar, de gemeente kan kosten verhalen, maar niet winst afromen. De gemeente loopt (nagenoeg) geen financieel risico. 3.1.4 Samenwerking In de praktijk is de scheidslijn tussen actief en faciliterend grondbeleid niet scherp te trekken, omdat er middels samenwerking met marktpartijen vaak voor een tussenvariant wordt gekozen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de ontwikkeling van het Centrumplan. Voor samenwerking wordt gekozen als marktpartijen grondposities in de betreffende plangebieden hebben verworven of vanwege risicospreiding en de expertise van een marktpartij. In alle gevallen zijn of worden afspraken gemaakt over de ontwikkeling van het gebied, bijvoorbeeld ten aanzien van taken, bevoegdheden, zeggenschapsverdeling en risicodeling en/of winstdeling. Deze afspraken zijn afhankelijk van de grondposities, ontwikkelrisico s, locatiegrootte et cetera. De samenwerkingsvorm en de samenwerkingsovereenkomst zijn dan ook altijd maatwerk. Er is een aantal hoofdvormen van Publiek-Private Samenwerking te onderscheiden, die onderling verschillen in de verdeling van risico en invloed tussen de partijen. Er zijn ook combinaties van deze modellen mogelijk: Het bouwclaimmodel. Bij het bouwclaimmodel verkoopt de private partij zijn grondpositie in het plangebied aan de gemeente. De gemeente voert vervolgens de gehele grondexploitatie. In ruil voor de verkoop van zijn grondpositie aan de gemeente krijgt de marktpartij het recht een aantal bouwkavels te verwerven, de bouwclaim. Dit model past bij een actief grondbeleid, biedt de gemeente de optimale regie, maar legt ook het risico volledig bij de gemeente. Het joint-venture model. Bij dit model richten de gemeente en de marktpartij een gezamenlijke grondexploitatie maatschappij (GEM) op. Dit is een gezamenlijke onderneming waarin beide partijen doorgaans 50% van de aandelen hebben. In dit model zijn de sturingsmogelijkheden van de gemeente minder, maar wordt ook het risico gedeeld. Concessiemodel. De marktpartij voert in dit model de grondexploitatie en brengt het gebied tot ontwikkeling. Hierdoor loopt de gemeente weinig financiële risico s. De invloed van de gemeente is vaak beperkt tot een formele rol, voornamelijk bij de planvorming. De gemeente moet haar beleidsdoelen zo goed mogelijk vertalen in de concessieovereenkomst. 3.2 Grondbeleid De Bilt: situationeel grondbeleid Beleidsuitgangspunt: gemeente De Bilt kiest voor situationeel grondbeleid, per ruimtelijke ontwikkeling wordt steeds een afweging gemaakt over de te volgen strategie en de in te zetten (grondbeleids)instrumenten. In de Nota Grondbeleid 2013 van De Bilt is faciliterend grondbeleid als voorkeursstrategie benoemd. Deze keuze weerspiegelt de ontwikkelingen op het einde van de economische crisis. Gemeenten die 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 15 van 57
met een actief grondbeleid grond hadden verworven voor ruimtelijke ontwikkelingen, moesten verlies nemen op hun grondportefeuille. Met een faciliterend grondbeleid kon het financiële risico worden beperkt. Met de invoering van de Wro in 2008 hadden gemeenten bovendien een grotere gereedschapskist ter beschikking gekregen om ook bij faciliterend grondbeleid de regie te blijven voeren. In de praktijk zet gemeente De Bilt ook instrumenten in, die onderdeel zijn van een actief grondbeleid. Zo heeft de gemeente een voorkeursrecht gevestigd op een deel van het grondgebied van de gemeente en is er bij het herontwikkelen van leegkomende gemeentelijke locaties sprake van actief grondbeleid. De Bilt gebruikt dus zowel faciliterend als actief grondbeleid naast elkaar en ook wordt soms samengewerkt met een marktpartij. Deze strategie, het toepassen van de verschillende vormen van grondbeleid naast elkaar, wordt ook wel situationeel grondbeleid genoemd. 3.3 Kapstoknota Beleidsuitgangspunt: Het uitvoeringsprogramma in bijlage 3 in 2019 ter hand te nemen. De Nota Grondbeleid is een kapstoknota. Het vormt samen met de paragraaf grondbeleid in de begroting en jaarrekening van de gemeente de basis voor het grondbeleid. Daaronder worden een aantal (deel)nota s en protocollen gehangen, die in bijlage 3 zijn genoemd. Met name die onderdelen vormen de instrumenten voor concrete uitvoering. Het gereedschap, als het ware, dat in de kist van het grondbeleid ligt opgeborgen. Pagina 16 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
4 Instrumenten 4.1 Inleiding Bij de verschillende ontwikkelstrategieën horen verschillende grondbeleidsinstrumenten. De keuze voor situationeel grondbeleid betekent dat de gemeente De Bilt op voorhand geen van deze instrumenten wenst uit te sluiten. Bij een actief grondbeleid zal de financiële verantwoording in het algemeen plaatsvinden door middel van grondexploitaties, terwijl bij een faciliterend grondbeleid kostenverhaal dient plaats te vinden via de publiekrechtelijke weg van een exploitatieplan of privaatrechtelijk door middel van anterieure overeenkomsten (gesloten voor de datum van vaststelling van het exploitatieplan) en posterieure overeenkomsten (gesloten na vaststelling van het exploitatieplan). In de volgende paragrafen wordt een korte beschrijving van de te gebruiken instrumenten gegeven. Bij het toepassen van de instrumenten en mogelijkheden kunnen nog keuzes worden gemaakt. 4.2 Actief grondbeleid Beleidsuitgangspunt: actief (traditioneel) grondbeleid, waaronder wordt verstaan de inzet van grondeigendom en kapitaal als sturingsinstrument voor ruimtelijke ontwikkeling, wordt toegepast bij de herontwikkeling van gemeentelijk vastgoed en/of wanneer het maatschappelijke en/of financiële rendement daartoe aanleiding geeft. Aankoop van grond of vastgoed om louter financiële redenen (speculatie) is niet aan de orde. Bij actief grondbeleid koopt de gemeente gronden aan of zet bestaande eigendommen in, maakt de grond bouwrijp en verkoopt deze daarna aan een bouwer of projectontwikkelaar. De gemeente heeft met het grondeigendom de sturing op de inhoud en voortgang van het project in eigen hand. De gemeente heeft bovendien de regie over het bestemmingsplan, waardoor de afstemming van functieverandering en bouwrijp maken optimaal kan zijn. Er is echter ook een keerzijde, en dat is dat met het verwerven van eigendom veel geld is gemoeid. Daarnaast duurt ruimtelijke ontwikkeling vaak lang. Er is dus sprake van een hoge voorinvestering en een lange terugverdientijd, wat een langdurige grote blootstelling aan risico betekent. In een goede periode gaan die risico s gepaard met kansen op extra opbrengsten, maar in slechte tijden kunnen deze risico s leiden tot grote financiële gevolgen. Actief grondbeleid kan het beste worden toegepast wanneer daar goede motieven voor zijn. Een zorgvuldige belangenafweging is nodig. Als er sprake is van een groot maatschappelijk belang of een hoge kans dat de voorinvestering wordt terugverdiend en/of dat de risico s zijn afgedekt, dan is actief grondbeleid goed toe te passen. In die gevallen kan het grondeigendom zo worden ingezet dat het maatschappelijke en financiële rendement opweegt tegen de kosten en de risico s. Een andere afweging kan zijn dat marktpartijen meer vertrouwen hebben in een ontwikkeling als de gemeente actief grondbeleid toepast. 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 17 van 57
4.2.1 De grondexploitatie Er is in Nederland en ook in gemeente De Bilt ruime ervaring met actief grondbeleid. Dit beleid bestaat uit een aantal door de gemeente te nemen stappen, te weten: Grondverwerving: de aankoop van ruwe bouwgrond, of inbreng huidig bezit; Tijdelijke exploitatie van de grond (met gebouwen); Bouwrijp maken: het produceren van bouwrijpe grond; Uitgifte: de verkoop van bouwrijpe grond; Woonrijp maken: het inrichten van de nieuwe openbare ruimte. Het centrale punt van actief grondbeleid is voor de gemeente de grondexploitatie. In deze begroting worden de kosten en opbrengsten van grondontwikkeling in de tijd uitgezet. Het proces om te komen tot een grondexploitatie en daarmee te werken is uitgebreid beschreven in bijlage 1. Dit proces volgt in principe de verschillende fases van het projectmatig werken. Een grondexploitatie beslaat doorgaans meerdere jaren. Het is daarom gebruikelijk dat grondexploitaties jaarlijks worden geactualiseerd of herzien. Het actualiseren gebeurt in het eerste kwartaal van elk jaar na het sluiten van het voorgaande boekjaar. Beleidsuitgangspunt: Grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd in het eerste kwartaal van elk jaar. De geactualiseerde grondexploitaties worden in hoofdlijnen opgenomen in het projectenboek dat twee keer per jaar (bij de voorjaars- en najaarsnota) wordt aangeboden aan de raad als voortgangsrapportage van de ruimtelijke projecten. In het Projectenboek wordt over de voortgang van de ruimtelijke projecten gerapporteerd aan de raad. Door in het Projectenboek ook een samenvatting van de geactualiseerde grondexploitaties op te nemen, wordt de financiële rapportage gecombineerd met de rapportage over de fysieke voortgang van de projecten. Beleidsuitgangspunt: Er komt een intracomptabele verplichtingenadministratie, waarin per project wordt bijgehouden welke opdrachten zijn verleend en welke betalingen zijn gedaan. Om tijdens de uitvoering de financiële regie te kunnen voeren over het project is het nodig om behalve de jaarlijkse actualisatie ook een continue verplichtingenadministratie te voeren over de projecten. Dit is van belang voor de dagelijkse grip op projecten waar veel geld in omgaat. De verplichtingenadministratie per project(-begroting) zal intracomptabel worden bijgehouden. Beleidsuitgangspunt: het college stelt jaarlijks de grondexploitatieparameters vast. Deze worden verwerkt in de paragraaf grondbeleid van de begroting. Ten behoeve van de actualisatie van grondexploitaties worden de parameters aangepast voor: Rente Kostenstijging Opbrengstenstijging Het is van groot belang om een reële inschatting te maken van de stijging van kosten en opbrengsten. Door de vaak lange looptijd kan een kleine aanpassing van deze parameters een groot effect hebben op het uiteindelijke geraamde resultaat van de grondexploitaties. De parameters worden ieder jaar opgenomen in de paragraaf grondbeleid van de begroting. Pagina 18 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
4.2.2 Fiscale aspecten grondexploitatie De gemeente heeft in grondexploitaties te maken met belastingregels voor zowel BTW, als vennootschapsbelasting (Vpb). De gemeente treedt immers op als ondernemer en verricht activiteiten die ook door een particuliere onderneming zouden kunnen worden uitgevoerd. Vanuit Europese regelgeving dient fiscaal gezien een gelijk speelveld te bestaan met private partijen. De kosten en opbrengsten worden altijd exclusief BTW vermeld in de grondexploitatie. BTW Beleidsuitgangspunt: Bij het vaststellen van een grondexploitatie wordt tevens de verdeling vastgesteld tussen de BTW die verrekend wordt met de te ontvangen BTW en de BTW die verrekend wordt via het BTW Compensatiefonds (BCF). De gemeente heeft bij het tot ontwikkeling brengen van grond twee verschillende rollen. Aan de ene kant treedt de gemeente op als ondernemer bij het tot ontwikkeling brengen van grond. De verschuldigde BTW kan worden verrekend met de te ontvangen BTW uit de grondverkopen. Aan de andere kant treedt de gemeente op als overheid die verantwoordelijk is voor de aanleg en inrichting van openbare voorzieningen in het exploitatiegebied. De BTW die over deze werkzaamheden is verschuldigd, wordt verrekend via het BTW Compensatiefonds (BCF). Aangezien bij werkzaamheden niet altijd een duidelijk onderscheid gemaakt kan worden tussen de rol als ondernemer en overheid, wordt voor bepaalde kosten een verdeelsleutel gebruikt. Dit geldt met name voor het bouwrijp maken van het gebied, dat immers zowel betrekking heeft op uitgeefbaar gebied, als op toekomstig openbaar gebied. Het woonrijp maken zal in veel gevallen alleen betrekking hebben op openbaar gebied, zodat de BTW over die kosten in het algemeen via het BCF moet worden verrekend. Per grondexploitatie kan de verdeling anders zijn. Daarom dient de verdeelsleutel per grondexploitatie te worden vastgesteld. Dit kan bijvoorbeeld door de verdeling tussen uitgeefbaar en toekomstig openbaar gebied als uitgangspunt te nemen. Vennootschapsbelasting Beleidsuitgangspunt: Bij het vaststellen van de geactualiseerde grondexploitaties wordt tevens vastgesteld of de gemeente De Bilt beschouwd dient te worden als ondernemer voor de vennootschapsbelasting en zo ja, welk bedrag aan belasting naar verwachting verschuldigd is over het voorgaande kalenderjaar en de komende jaren. Net als alle overheidsinstellingen is ook de gemeente De Bilt per 1 januari 2016, in beginsel, belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting (Vpb) voor die activiteiten die ook door een particuliere onderneming kunnen worden uitgevoerd. Hiertoe behoort ook het tot ontwikkeling brengen van grond. Kort samengevat betekent dit dat Vpb moet worden betaald over de winst die de gemeente behaalt op de grondexploitaties. De grondexploitaties worden hierbij niet afzonderlijk beoordeeld, maar geclusterd. Als alle grondexploitaties tezamen winst maken, zal over die winst Vpb moeten worden afgedragen. Om als onderneming te worden aangemerkt, dient te worden voldaan aan drie voorwaarden: Er is sprake van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid; Waarmee wordt deelgenomen aan het economische verkeer; Met het oogmerk om winst te behalen; Aan de eerste twee voorwaarden wordt voldaan door De Bilt, maar de afgelopen jaren niet aan de derde voorwaarde, aangezien een (fiscaal) verlies werd geleden op de grondexploitaties. Daarom is 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 19 van 57
De Bilt nog niet als ondernemer aangeslagen voor de Vpb. Met het tot ontwikkeling brengen van de gemeentelijke herontwikkelingslocaties en/of eventuele optimalisaties van de bestaande grondexploitaties kan deze situatie veranderen. Daarom moet ieder jaar opnieuw worden bepaald of De Bilt als ondernemer voor de Vpb moet worden beschouwd. Het verdient de voorkeur om het moment van deze berekening te koppelen aan de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties zoals opgenomen in het Projectenboek bij de voorjaarsnota, aangezien op dat moment een goede inschatting van de (toekomstige) resultaten kan worden gemaakt. 4.2.3 Grondverwerving Indien actief grondbeleid wordt toegepast, kan het nodig zijn om de daartoe geëigende instrumenten Wet voorkeursrecht Gemeenten (WvG) en onteigening in te zetten. Door standaard de procedures hiervoor op te starten zodra in beeld is welke percelen gekocht moeten worden, wordt voorkomen dat dit in een later stadium leidt tot onnodige prijsverhogingen en vertragingen. Bovendien wordt door standaard toepassing voorkomen dat partijen zich ten opzichte van eerdere of andere verwervingstrajecten benadeeld voelen. Voorafgaand aan een besluit tot verwerving in een bepaald gebied Er zijn verschillende manieren om grond aan te kopen (verwerving). Naast minnelijke verwerving staan de gemeente ook enkele andere instrumenten ter beschikking, zoals onteigenen en de WvG. Beleidsuitgangspunt: Minnelijke verwerving is het uitgangspunt bij aankoop van gronden en opstallen. Bij actief grondbeleid wordt echter altijd vanaf het eerst mogelijke moment gebruik gemaakt van de Wet voorkeursrecht Gemeenten en de Onteigeningswet, om speculatie en prijsopdrijving tegen te gaan. Bij iedere aankoop van een onroerende zaak worden de bestaande inkoop- en aanbestedingsprocedures van Bureau Inkoop in acht genomen. Minnelijke verwerving is in alle gevallen het uitgangspunt bij het aankopen van percelen. Met minnelijk wordt bedoeld: vrijwillige verkoop door de huidige eigenaar. Hiertoe wordt altijd een koopovereenkomst gesloten. De inzet van de WvG en onteigening zijn bedoeld als stok achter de deur. Het streven is om er met de verkoper op minnelijke wijze uit te komen voordat de procedures definitief worden. Minnelijke verwerving brengt altijd onderhandelingen met zich mee. Indien een eigenaar de geplande bestemming zelf kan en wil realiseren, kan deze zich wettelijk beroepen op zelfrealisatie. In dat geval is onteigenen niet mogelijk en zal de eigenaar van de grond zelf de gewenste ontwikkeling tot stand moeten brengen. De gemeente kan de regie houden en kosten verhalen privaatrechtelijk door middel van een anterieure overeenkomst of publiekrechtelijk door tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Beleidsuitgangspunt: De raad verleent het college mandaat tot het doen van strategische verwervingen tot een bedrag van maximaal 1.000.000,- per verwerving. Het college legt in de jaarrekening verantwoording af aan de raad over de verrichte verwervingen. Wanneer een gemeente actief grondbeleid wil voeren, kan de raad het college machtigen tot het doen van aankopen. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om overeenkomsten te sluiten voor aan- en verkoop van gronden en opstallen. De gemeenteraad heeft echter het budgetrecht en zal met de verwervingen moeten instemmen. Als verwervingen vallen binnen een gebied waarvoor een grondexploitatie is vastgesteld, dan zijn de kosten daarin opgenomen en impliciet door de raad geaccordeerd. Het kan echter voorkomen dat het wenselijk is grond of vastgoed aan te kopen dat nog niet is betrokken bij een project en waarvoor nog geen grondexploitatie is vastgesteld. Pagina 20 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
Strategische verwervingen betreffen aankopen van gronden en/of opstallen vooruitlopend op de planvorming, dus buiten bestaande projecten om. Het betreft incidentele aankopen, meestal gemotiveerd vanuit maatschappelijk belang, soms ook vanuit economisch belang. Het is essentieel dat de gemeente snel en slagvaardig een besluit kan nemen met betrekking tot dergelijke aankopen. Door het college een mandaat te verlenen om strategische verwervingen te doen tot een bedrag van maximaal 1.000.000 per verwerving, kan het college daadkrachtig handelen op de grond- en vastgoedmarkt. Het uiteindelijke doel van deze anticiperende aankopen is om de locatie(s) tot (her)ontwikkeling te brengen. Het college legt achteraf, bij het vaststellen van de jaarrekening, verantwoording af over de verrichte strategische verwervingen. Beleidsuitgangspunt: Gronden die reeds in eigendom zijn van de gemeente worden ingebracht in een project tegen de waarde waarvoor ze op het moment van overdracht worden getaxeerd. Strategisch verworven gronden worden ingebracht tegen de boekwaarde. Wanneer de gemeente de gronden die ontwikkeld gaan worden al in bezit heeft, kunnen ze worden ingebracht in een project. Dit betekent in de praktijk dat de gronden en panden administratief worden overgezet van de balans van de gemeente (materiële vaste activa) naar de balans van het project (grondexploitatie). Om discussies over de inbrengwaarde te vermijden wordt hier vastgelegd dat dit altijd tegen marktwaarde gebeurt. Deze marktwaarde kan worden vastgesteld door gebruik te maken van een onafhankelijke taxateur of door het hanteren van de WOZ-waarde. Uitzondering hierop zijn de strategische verwervingen, die tegen de boekwaarde worden ingebracht. Beleidsuitgangspunt: Vastgoedobjecten worden tegen de boekwaarde ingebracht, tenzij de marktwaarde lager is. In tegenstelling tot gronden, waar als uitgangspunt geldt dat deze tegen marktwaarde worden ingebracht in een project, worden eigen vastgoedobjecten in principe ingebracht tegen de boekwaarde. Als de marktwaarde echter lager is dan de boekwaarde, wordt het vastgoed ingebracht tegen de marktwaarde. In dit laatste geval wordt impliciet een deel van de boekwaarde ten laste gebracht van de gemeentebegroting. 4.2.4 Tijdelijke exploitatie Wanneer een perceel is gekocht, al dan niet met de bijbehorende opstallen, vallen alle taken en verplichtingen van het eigenaarschap toe aan de gemeente. Dit houdt in dat er onderhoud moet worden gepleegd en administratie moet worden gevoerd over de kosten (belastingen, nutsbedrijven, onderhoud) en opbrengsten (tijdelijke huur of pacht). Ook de contracten met leveranciers, onderhoudsbedrijven, huurders en pachters moeten worden onderhouden. Vastgoed dat binnen een project is aangekocht en tijdelijk moet worden beheerd, valt onder verantwoordelijkheid van het project, cq. de projectleider en financieel binnen de betreffende grondexploitatie. Ook het gemeentelijke vastgoed dat wordt ingebracht in een project valt na het vaststellen van de grondexploitatie onder verantwoordelijkheid van het project. 4.2.5 Bouwrijp en woonrijp maken Bij een actief grondbeleid brengt de gemeente de grond tot ontwikkeling. De gemeente is daarbij opdrachtgever voor de werkzaamheden die verricht moeten worden om de grond geschikt te maken voor de beoogde bestemming. Hierbij zijn de Europese en gemeentelijke aanbestedingsregels van toepassing. 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 21 van 57
4.2.6 Uitgifte Beleidsuitgangspunt: Verkoop van onroerend goed gebeurt tegen minstens de marktwaarde. Dit wordt verzekerd doordat ofwel middels een openbare procedure wordt verkocht, ofwel (enkelvoudig of meervoudig) onderhands na voorafgaande onafhankelijke taxatie. Als de gemeente grond of vastgoed op de markt brengt, zal de koper daarvoor de marktwaarde moeten betalen. Hierbij is de toekomstige bestemming bepalend voor de waarde. Op grond van de Europese regels wordt deze waarde verkregen door een openbare verkoopprocedure te volgen, of door taxatie door een onafhankelijke deskundige. Verkoop van het volledig eigendomsrecht is de meest gebruikelijke vorm van gronduitgifte. Hiermee wordt het volledig eigendom van grond en eventuele opstallen overgedragen. Het is ook mogelijk om grond in erfpacht uit te geven. De erfpachter mag de grond gebruiken als ware hij eigenaar, maar de gemeente, als eigenaar van het zogenaamde onderliggende bloot eigendom, blijft invloed houden, bijvoorbeeld als de erfpachter de bestemming of het gebruik wil wijzigen. In de erfpachtovereenkomst kunnen voorwaarden worden opgenomen die verder gaan dan wat publiekrechtelijk (bijvoorbeeld in het bestemmingsplan) is opgenomen. Erfpacht kan als instrument worden ingezet om beter grip te houden op de toekomstige bestemming en gebruik van een perceel grond. Ook kan erfpacht gebruikt worden om in incidentele gevallen de financiering van een ontwikkeling beter mogelijk te maken. 4.2.7 Grondprijzen Beleidsuitgangspunt: De grondprijs wordt bepaald door gebruik te maken van de berekeningsmethodiek van de residuele grondwaarde. Bij de verkoop van individuele bouwkavels voor woningen of bedrijven kan gebruik gemaakt worden van de comparatieve methode. Bouwrijpe grond wordt doorgaans verkocht aan bouwers of projectontwikkelaars. Het uiteindelijke doel van grondontwikkeling is de realisatie en het in gebruik nemen van het vastgoed dat erop is gepland. Aangezien op het moment van waardebepaling het project nog in voorbereiding is, zal een aantal aannames moeten worden gedaan. De grondprijs kan op verschillende manieren objectief worden bepaald. De algemeen gangbare manier om op voorhand binnen projecten de grondprijs te berekenen is de zogenaamde residuele berekeningsmethodiek. Hierbij wordt de verwachte opbrengst van de te realiseren bestemming als uitgangspunt genomen. Door de (normatief berekende) stichtingskosten daarop in mindering te brengen blijft de grondprijs als residu over. Beleidsuitgangspunt: Jaarlijks stellen burgemeester en wethouders een grondprijzenbrief vast, waarin in ieder geval de grondprijzen voor sociale huurwoningen, maatschappelijke voorzieningen en groenstroken zijn opgenomen. Bij de verkoop van kavels voor niet projectmatig gebouwde woningen en bedrijfsterreinen is de marktprijs van de grond met name gerelateerd aan andere te koop staande kavels in de omgeving. Hierbij wordt de grondprijs bepaald door vergelijking met deze andere kavels. Dit wordt de comparatieve methode genoemd. De aldus bepaalde markconforme grondprijs wordt opgenomen in een jaarlijks door het college vast te stellen grondprijzenbrief. Bij het in verkoop brengen van de kavels wordt uiteraard ook de grondprijs openbaar. Voor sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen is het in het algemeen niet mogelijk om een marktconforme grondprijs in rekening te Pagina 22 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
brengen. Bij deze functies wordt met een vaste grondprijs gerekend, die jaarlijks in de op te stellen grondprijzenbrief wordt vastgesteld. 4.3 Faciliterend grondbeleid Bij faciliterend grondbeleid worden andere partijen in staat gesteld gemeentelijke ambities en doelstellingen te verwezenlijken, zonder dat de gemeente de grond verwerft. De markt krijgt de ruimte. Door middel van overeenkomsten en publiekrechtelijke middelen kan de gemeente haar regie op grondontwikkeling voeren. Er zijn bij faciliterend grondbeleid minder mogelijkheden om regie te voeren dan bij actief grondbeleid, maar sinds de invoering van de Wet ruimtelijke ordening 2008 is wel een aantal sturingsmiddelen toegevoegd. Ontwikkelingen zijn niet afdwingbaar, maar met de juiste regie kunnen ze worden uitgelokt en in de door de gemeente gewenste richting gestuurd. Ongewenste ontwikkelingen kunnen vaak worden tegengehouden. 4.3.1 Instrumenten Bij projecten waar de gemeente niet actief, maar faciliterend optreedt, zal de gemeente niet zelf de grondexploitatie voeren. In dat geval zal de gemeente andere instrumenten kunnen inzetten om regie te kunnen voeren en kosten te verhalen. bestemmingsplan (of: omgevingsplan onder de Omgevingswet); exploitatieplan; anterieure en posterieure overeenkomst; baatbelasting; leges; planschade. Hierbij wordt bij voorkeur het privaatrechtelijke spoor gevolgd door het sluiten van een anterieure overeenkomst, voorafgaand aan het vaststellen van het bestemmingsplan. In deze overeenkomst wordt vastgelegd welke kosten worden verhaald en op welke wijze het kostenverhaal dient plaats te vinden. Onder de Omgevingswet blijft naar verwachting de (anterieure) overeenkomst het instrument dat door gemeenten bij voorkeur wordt toegepast. 4.3.2 Nota kostenverhaal Beleidsuitgangspunt: Kostenverhaal vindt plaats op grond van de Nota Kostenverhaal. Gelet op het aantal particuliere ontwikkelingen in De Bilt is een Nota Kostenverhaal vastgesteld. Hiermee kan de gemeente ook kosten verhalen die niet direct zijn toe te rekenen aan een ontwikkeling, maar wel van belang zijn voor de gemeente als geheel. Het uitvoeringsprogramma van de Structuurvisie vormt op dit moment de basis voor het verhalen van kosten die een plan overstijgen. Vanaf 1 januari 2021 zal de Omgevingsvisie de basis voor het kostenverhaal moeten bieden en het kostenverhaal moeten worden opgenomen in de regels van het Omgevingsplan. Bij particuliere ontwikkelingen wordt in het algemeen een anterieure overeenkomst gesloten, waarin onder andere de afspraken zijn opgenomen met betrekking tot het verhalen van de direct aan het 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 23 van 57
plan toe te rekenen kosten. Daarnaast zal de gemeente op grond van de Wro ook kosten in rekening brengen voor: 1. Bovenwijkse voorzieningen 2. Bovenplanse verevening 3. Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen De hoogte van de kosten zijn berekend met gebruikmaking van de criteria Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid (PPT-criteria). De Nota Kostenverhaal gaat in op deze drie mogelijkheden voor het verhaal van kosten die de Wro een gemeente biedt. Een vastgestelde Nota Kostenverhaal biedt de basis om de hoogte van de te verhalen kosten voor bovenwijkse en bovenplanse voorzieningen vast te stellen. Een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen kan niet worden afgedwongen, maar deze kan wel worden opgenomen in een anterieure overeenkomst en geldt dan als vrijwillige bijdrage. Op grond van paragraaf 6.4 Mogelijkheden voor kostenverhaal en paragraaf 6.5 Dynamisch uitvoeringsprogramma van de Structuurvisie kunnen kosten worden verhaald ten behoeve van: 1. Bovenwijkse voorzieningen: infrastructuur 2. Bovenplanse verevening: sociale woningbouw / sociale huisvestingsfonds 3. Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen: landschap Om deze kosten te kunnen verhalen is het noodzakelijk dat een Nota Kostenverhaal wordt vastgesteld, waarin een onderbouwing van de te verhalen kosten is opgenomen. Een concept van deze Nota Kostenverhaal, waarin het kostenverhaal uitgebreid wordt toegelicht, is als bijlage.. bijgevoegd. Beleidsuitgangspunt: De gemeente De Bilt stelt drie bestemmingsreserves in: een bestemmingsreserve infrastructuur, waarin bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen worden gestort, een bestemmingsreserve sociale woningbouw, waarin bijdragen aan bovenplanse verevening worden gestort en een bestemmingsreserve landschap, waarin bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen worden gestort. De bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse verevening en ruimtelijke ontwikkelingen wordt ontvangen, wordt gestort in bestemmingsreserves. Deze reserves, die op het moment van instellen nog geen saldo hebben, worden op deze manier langzaam gevoed uit de grondexploitaties en particuliere projecten. De bestemmingsreserves mogen alleen besteed worden aan het doel waarvoor ze zijn ingesteld. De raad is bevoegd om onttrekkingen vanuit de bestemmingsreserves te doen en deze aan projecten of initiatieven toe te wijzen. 4.4 Samenwerking Beleidsuitgangspunt: Gemeente De Bilt gaat ten aanzien van ruimtelijke ontwikkeling samenwerking aan wanneer dit betere kansen biedt dan actief of faciliterend grondbeleid. Het uitgangspunt bij samenwerking is dat het voor elk van de samenwerkende partijen voordeliger is om samen op te trekken dan om alleen aan de slag te gaan. Voor de gemeente De Bilt betekent het dat bij ruimtelijke ontwikkeling samenwerking in beeld komt, wanneer dat betere kansen biedt dan regie door middel van actief of faciliterend grondbeleid. Bijvoorbeeld doordat zich kansen voordoen zoals het gebruik maken van elkaars kennis en kunde, het gebruik maken van elkaars grondpositie of elkaars financiële middelen. Pagina 24 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
Bij samenwerking delen partijen de zeggenschap en de risico s. Zeggenschap en risico horen gelijk op te gaan. Als een partij op een bepaald onderdeel veel risico neemt, hoort daar ook evenredig veel zeggenschap bij. Het gaat daarbij om alle soorten risico, zoals bijvoorbeeld vertraging, afbreuk, financieel, schade, etc. De afspraken die ten aanzien van het project, de zeggenschap en het risico worden gemaakt worden opgenomen in een samenwerkingsovereenkomst. Er worden in de literatuur 5 soorten samenwerking onderscheiden: De gronduitgifte overeenkomst met aanvullende voorwaarden, waarbij de bouwrijpe grond wordt verkocht aan een partij waarmee tevens aanvullende afspraken worden gemaakt; De bouwclaim-overeenkomst, waarbij de bouwrijpe grond wordt terug verkocht aan dezelfde partij als waarvan de ruwe bouwgrond is gekocht; De joint-ventureovereenkomst, waarbij partijen een rechtspersoon oprichten (bijv. een GEM) die de ontwikkeling ter hand neemt. In sommige gevallen wordt zonder aparte rechtspersoon gewerkt en worden de taken, risico s en zeggenschap door partijen onderling verdeeld op basis van de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst; De concessie of ontwikkelovereenkomst, waarbij nog niet bouwrijpe grond onder voorwaarden wordt verkocht aan een andere partij. Strikt genomen is hier geen sprake van samenwerking maar van een opdrachtgever-opdrachtnemer relatie; Private ontwikkeling met aanvullende voorwaarden, waarbij een grondeigenaar / initiatiefnemer de ontwikkeling van een bouwplan zelf ter hand neemt en waarbij aanvullende afspraken worden gemaakt. Een anterieure overeenkomst-plus. De keuze van de vorm van samenwerking en de selectie van de marktpartij waarmee wordt samengewerkt hangt af van veel factoren, zoals: Doel van de samenwerking Meerwaarde van de samenwerking Grondeigendom Gewenste verdeling zeggenschap en risico Complexiteit en looptijd Beslag op middelen (capaciteit, financiën, draagvlak, etc.). 4.4.1 Reiswijzer Gebiedsontwikkeling Beleidsuitgangspunt: de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011 en de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019 worden gebruikt als uitgangspunt wanneer gekozen wordt voor samenwerking bij ruimtelijke ontwikkeling. Er wordt voorgesteld geen aparte nota op te stellen voor de wijze waarop De Bilt samenwerkt met marktpartijen, maar de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011 en 2019 te gebruiken als kader. In de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011 van het Rijk, de VNG en de NEPROM worden zeer bruikbare aanwijzingen gegeven ten aanzien van samenwerking met marktpartijen. De werking van de reiswijzer wordt samengevat in een centraal schema dat de mogelijkheden in één overzicht samenvat. Dit centrale schema is opgenomen in bijlage 7. Er wordt in deze nota geen voorkeur uitgesproken voor een vorm van samenwerking. De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019 introduceert partnerselectie als alternatief voor het traditionele aanbesteden en tenderen. De gemeente (of andere overheid) zet geen uitgewerkt plan in de markt, maar nodigt op basis van een globaal plan een beperkt aantal partijen uit. Naast aan de partners te stellen randvoorwaarden (zoals track record, integriteit en financiële soliditeit) tellen vooral de visie op de benodigde langjarige samenwerking en opgave, de competenties en het profiel 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 25 van 57
van de marktpartij, en wie zij als verantwoordelijke naar voren schuiven. Dit levert een integrale benadering van deze opgave op, waarbij in publiek-private samenwerking het beste plan voor de locatie ontwikkeld wordt, inclusief de nodige flexibiliteit om op onvoorziene of veranderde omstandigheden in te kunnen spelen. De laatste jaren is steeds vaker gebleken dat traditioneel aanbesteden op plan en prijs minder goed uitpakt bij complexe opgaven. Het komt voor dat de aanbesteding van een complexe ontwikkelopgave geen enkele inschrijving oplevert, omdat partijen er geen brood in zien. Bovendien levert aanbesteden grosso modo niet de beste samenwerking en het beste resultaat op. Een van tevoren dichtgetimmerd plan waarop marktpartijen kunnen inschrijven, laat tijdens de verdere uitwerking te weinig ruimte voor bijstellingen. Als een gemeente via een selectieprocedure een goede marktpartij uitkiest en daarmee samen een langjarig ontwikkel- en realisatieproces ingaat, levert dat uiteindelijk meer kwaliteit voor de gemeente op. 4.4.2 Overeenkomsten De samenwerking tussen de gemeente en andere partij(en) wordt vastgelegd in overeenkomsten. Afhankelijk van de omvang van het project en het bijbehorend risico worden achtereenvolgens een intentieovereenkomst, een samenwerkingsovereenkomst en een realisatieovereenkomst getekend. Normaal gesproken bevat een realisatieovereenkomst vooral leveringsverplichtingen, terwijl in een samenwerkingsovereenkomst vooral (ook) inspanningsverplichtingen zijn opgenomen. Een intentieovereenkomst bevat de wilsverklaring van partijen om tot samenwerking over te gaan. Beleidsuitgangspunt: Bij de selectie van marktpartijen wordt zoveel mogelijk een openbare selectieprocedure gevolgd. In de gevallen dat de selectie niet openbaar is, wordt een taxatie door een onafhankelijke deskundige gevraagd om aan te tonen dat de afspraken in de overeenkomst marktconform zijn. Om staatssteun te vermijden wordt zo veel mogelijk een openbare procedure gevolgd bij de selectie van marktpartijen. Wanneer de selectie niet openbaar is, moet staatssteun ofwel worden gemeld bij de Europese Commissie (en moet dan de procedure worden stilgelegd in afwachting van het antwoord), ofwel moet met een of meer onafhankelijke taxaties voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst worden aangetoond dat de overeenkomst marktconform is. De reiswijzer gebiedsontwikkeling geeft de voorkeur aan een openbare voorselectie, gevolgd door een aanbesteding in concurrentie. Overheden moeten overheidsopdrachten aanbesteden conform de Europese aanbestedingsrichtlijn. In samenwerkingsovereenkomsten worden over en weer afspraken gemaakt over de verdeling van het werk voor de grondontwikkeling. Sommige onderdelen behoren echter tot de taak van de overheid, zoals bijvoorbeeld het inrichten van de openbare ruimte. Bij elke overeenkomst moet ervoor worden gewaakt dat niet een overheidsopdracht wordt gegeven die aanbestedingsplichtig is. De reiswijzer gebiedsontwikkeling geeft het aandachtspunt Europees aanbesteden als volgt weer: Voor woningbouw en commercieel vastgoed die niet Europees worden aanbesteed is van wezenlijk belang dat wordt vermeden dat cumulatief aan drie voorwaarden wordt voldaan: (1) er is een rechtstreeks economisch belang van de overheid mee gemoeid; (2) er wordt een bouwplicht opgelegd; (3) er worden eisen gesteld die verder gaan dan de mogelijkheden van het publiekrechtelijke kader. Pagina 26 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
4.4.3 Fiscaliteit Een overeenkomst waarin grondoverdrachten een rol spelen moet worden getoetst op het gebied van fiscaliteit. Het is immers altijd de vraag of de overdracht in de BTW sfeer of in de sfeer van de overdrachtsbelasting valt. Als dit niet vooraf goed is geregeld kan dit voor vervelende financiële tegenvallers zorgen in een later stadium van het project. 5 Grondbeleid en het beheer van gemeentegrond De volgende beleidsterreinen hebben geen relatie met ruimtelijke ontwikkeling, zoals al het voorgaande, maar hebben betrekking op het vastgoedbeleid en andere aspecten die samenhangen met grondeigendom. Het is gerelateerd aan het beheer van gronden en opstallen. Hierbij komen ook grondtransacties (aan- of verkoop, huur, pacht) voor. 5.1 Afstoten gemeentebezit Beleidsuitgangspunt: de delen van deze Nota Grondbeleid met betrekking tot de verkoopprocedure van onroerend goed te betrekken bij het afstoten van gemeentebezit. De gemeente is eigenaar van diverse percelen grond en opstallen. Deze objecten hebben allemaal technisch en administratief beheer nodig. Het op 20 december 2011 door het college vastgestelde accommodatiebeleid regelt het beheer van het vastgoed. Daarbij is tevens besloten tot het afstoten van delen van het gemeentelijk woningbezit. Bij verkoop van gemeentelijke gronden en/of opstallen, komen de procedurele aspecten van grondverkoop uit deze nota in beeld. Ook af te stoten gemeentebezit dient i.v.m. de Europese regels voor staatssteun en het gelijkheidsbeginsel te worden verkocht ofwel via een openbare procedure ofwel na voorafgaande onafhankelijke taxatie. Beleidsuitgangspunt: Bij verkoop van gemeentebezit wordt van tevoren de afweging gemaakt of het vastgoed in de huidige staat wordt verkocht, of dat de grond eerst bouwrijp gemaakt wordt en vervolgens als bouwgrond wordt verkocht. Als gemeentebezit wordt verkocht, dan zal een afweging gemaakt worden of de gemeente zelf de locatie tot ontwikkeling wenst te brengen, of dat het vastgoed in de huidige staat wordt verkocht. Deze afweging past uitstekend binnen het situationele grondbeleid, waar deze afweging per locatie dient te worden gemaakt. 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 27 van 57
5.2 Verkoop restgroen en handhaving bij inbezitneming gemeentegrond Beleidsuitgangspunt: Er wordt een nieuwe beleidsnota voor de verkoop van restgroen en adoptie van grond opgesteld. In 2005 en 2006 is het beleid ten aanzien van verkoop restgroen en handhaving bij inbezitneming gemeentegrond vastgesteld (collegebesluiten 8 februari 2005, 17 januari 2006 en 19 december 2006). Dit beleid is nog steeds van kracht. In de praktijk blijkt dat onduidelijkheden en misverstanden bestaan met betrekking tot de mogelijkheid om restgroen te kunnen kopen of het onderhoud van openbaar groen te kunnen adopteren. Adoptiegroen blijft openbaar, maar het onderhoud kan worden uitgevoerd door buurtbewoners. Het komt echter voor dat adoptiegroen door bewoners als onderdeel van hun woonkavel wordt beschouwd. In het uitvoeringsprogramma (bijlage 2) is daarom opgenomen dat een nieuwe nota voor verkoop van restgroen en adoptie van groen dient te worden opgesteld. Omdat de grond alleen kan worden gekocht door de eigenaar van de aangrenzende woning, geldt voor de verkoop van restgroen een andere procedure, met een vaste, openbaar bekende grondprijs. Openbare verkoop is immers niet mogelijk, en vanwege het gelijkheidsbeginsel wordt met een vaste prijsformule gewerkt. Pagina 28 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
Bijlage 1 Beleid, wet- en regelgeving Inleiding Het grondbeleid en vastgoedbeleid heeft veel raakvlakken met andere gemeentelijke beleidsvelden. In veel gemeentelijke beleidsstukken worden uitgangspunten geformuleerd die rechtstreeks van invloed zijn op het grondbeleid en/of het vastgoedbeleid. Waar dat van toepassing is, wordt in deze nota verwezen naar de reeds vastgestelde documenten en/of de besluiten die al genomen zijn. Deze besluiten geven al richting aan deze nota. Het hierin opgenomen beleid is daarom niet volledig nieuw, maar een bevestiging van de besluiten die in het verleden zijn genomen en de richting die de gemeente De Bilt al is ingeslagen. Daarnaast is bepaalde wet- en regelgeving van direct belang voor het grondbeleid en vastgoedbeleid. Sinds 2013 is onder andere de volgende gewijzigde wet- en regelgeving tot stand gekomen: - de Wet modernisering Vpb-plicht overheidsbedrijven (Wet vpb); - het gewijzigde Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV); - de gewijzigde Woningwet; - de mededeling van de Europese Commissie over staatssteun (2016); - de door het parlement aanvaarde Omgevingswet (2015); - de Aanvullingswet grondeigendom, in februari 2019 aan de Tweede Kamer ter behandeling aangeboden, met implicaties voor de vestiging van een voorkeursrecht, voor onteigening en voor kostenverhaal (alles op te nemen in de Omgevingswet). Gemeentelijk beleid Interbestuurlijk Programma Het op 14 februari 2018 opgestelde Interbestuurlijk Programma (IBP) bevat een aantal maatschappelijke opgaven die het gemeentelijke beleid overstijgen en daarom op overkoepelende schaal door Rijk, gemeenten, provincies en waterschappen gezamenlijk worden aangepakt. Deze opgaven hebben ook implicaties voor het ruimtelijk beleid. Eén van de overkoepelende thema s omvat het opstellen van een Nationale Omgevingsvisie (NOVI). In de Nationale Omgevingsvisie worden de keuzes vastgelegd die op nationaal niveau worden gemaakt en claims leggen op de beperkte fysieke leefomgeving. Ook op provinciaal en gemeentelijk niveau wordt gewerkt aan Omgevingsvisies. Het is van belang dat deze visies elkaar versterken en op elkaar aansluiten. Coalitieakkoord De Bilt 2018-2022 In het coalitieakkoord 2018 2022 Samen bouwen aan een topklimaat worden keuzes gemaakt die een relatie met het grondbeleid en vastgoedbeleid. 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 29 van 57
Het meest concreet is deze relatie zichtbaar bij vraagstukken 3 (duurzaamheid), 4 (werken en economie), 5 (gezond woonklimaat), 9 (sport, kunst en cultuur) en 10 (veilig woonklimaat), maar ook voor de andere vraagstukken kan grond- en vastgoedbeleid de beleidsdoelen ondersteunen. Ruimtelijk beleid Het grondbeleid en vastgoedbeleid ondersteunen de ruimtelijke doelstellingen van de gemeente. Deze zijn vastgelegd in het Bilts Manifest (2010) en de Structuurvisie De Bilt 2030 die op 29 maart 2012 is vastgesteld. In het Bilts Manifest zijn drie belangrijke ontwikkelingsrichtingen uiteengezet, waarlangs de gemeente zich in de periode tot 2030 wil gaan ontwikkelen: innovatie & creatie, vitalisatie en recreatie. In de structuurvisie De Bilt 2030 wordt hierop voortgebouwd, waarbij de ontwikkelingsrichtingen zijn uitgewerkt in de volgende speerpunten: 1. Het landschap als duurzame onderlegger 2. Een sterke sociale cohesie 3. Zes kernen met een eigen gezicht 4. De Life-science As als groene loper van de Uithof 5. Goed bereikbaar en leefbaar 6. Een recreatief buitengebied van formaat De gemeente De Bilt zet in de Structuurvisie 2012 niet in op grootschalige (meer dan 200 woningen) stedelijke ontwikkelingen. De gemeente ziet nieuwe ontwikkelingen zoals woningbouw en de ontwikkeling van werklocaties - vooral als een middel om een dynamische en gevarieerde samenleving te behouden, met kansen voor iedereen. Nieuwe ontwikkelingen zijn daarbij maatwerk en worden zorgvuldig en stapsgewijs ingepast binnen landschap en kernen. In verband met de invoering van de Omgevingswet en de Aanvullingswet grondeigendom zal de Structuurvisie op korte termijn worden omgezet naar een Omgevingsvisie vervolgens Omgevingsplannen. Volkshuisvesting De Woonvisie 2013 2020 sluit met haar doelstellingen aan op de structuurvisie en geeft daar inhoudelijk verder richting aan. De geformuleerde ambities hebben gevolgen voor de wijze waarop het grondbeleid wordt ingezet. In verband met de gewijzigde Woningwet is in april 2016 het Aanvullend woonbeleid van Woningwet naar gemeentelijk beleid vastgesteld. Daarin wordt ingespeeld op de nieuwe regels die gelden voor woningcorporaties en worden deze concreet gemaakt voor de gemeente De Bilt. Op grond van onderzoeken is gebleken dat tot 2030 een voorraad van 4.920 sociale huurwoningen nodig is, circa 100 meer dan er op dat moment in De Bilt aanwezig waren. Steeds meer huishoudens bestaan uit één of twee personen. Het woningaanbod zal hier beter op moeten worden afgestemd. De Bilt heeft de ambitie om in 2030 energieneutraal te zijn. Dit betekent dat in de bestaande woningvoorraad geïnvesteerd moet worden en dat bij nieuwbouwprojecten woningen al zo energiezuinig mogelijk moeten worden gebouwd. Dit kan een effect hebben op de bouwkosten en daarmee op de (residueel berekende) grondprijs. Pagina 30 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
Grondbeleid en vastgoedbeleid Gemeentelijke herontwikkelingslocaties Op 26 mei 2016 heeft de raad de Uitgangspuntennotitie Gemeentelijke Herontwikkelingslocaties vastgesteld. De 13 herontwikkelingslocaties werden hierbij in samenhang bezien, waarbij tevens een bijdrage aan de volgende doelstellingen werd beoogd: a. Financiële doelstelling. Deze doelstelling is tweeledig, namelijk het terugdringen van de kosten van exploitatie van het gemeentelijk vastgoed en het genereren van opbrengsten om deze toe te voegen aan de reserve voor groot onderhoud van de gemeentelijke accommodaties; b. Algemeen inhoudelijk en programmatisch beleid. Voor iedere locatie worden de mogelijkheden van duurzaam bouwen onderzocht. Daarnaast wordt de bouw van levensloopbestendige woningen gefaciliteerd en bestaat de nieuwbouw gemiddeld voor 30% uit sociale huur- en/of koopwoningen; c. Algemeen procesmatig beleid. Hierbij wordt ingezet op een grote betrokkenheid van inwoners, ondernemers en maatschappelijke partners bij hun omgeving. Herijking vastgoedbeleid De notitie Herijking vastgoedbeleid geeft kaders om in een muurloze organisatie met elkaar en met andere maatschappelijke partners samen te werken. Beleidsnotitie grondbeleid en vastgoedbeleid Op 22 februari 2018 heeft de raad in de vorm van de Beleidsnotitie grondbeleid en vastgoedbeleid aanvullend grondbeleid en vastgoedbeleid vastgesteld. In deze notitie zijn enkele belangrijke wijzigingen in wet- en regelgeving toegelicht en enkele aanvullingen en wijzigingen op de Nota grondbeleid 2013 opgenomen. Actief (traditioneel) grondbeleid, en waaronder hier wordt verstaan de inzet van grondeigendom als sturingsinstrument voor ruimtelijke ontwikkeling, wordt toegepast bij de herontwikkeling van gemeentelijk vastgoed, en/of wanneer het maatschappelijke en/of financiële rendement daartoe aanleiding geeft. Aankoop om louter financiële redenen (speculatie) is niet aan de orde. Het startpunt van het toepassen van een actieve grondpolitiek bij de ontwikkeling van een locatie vormt een raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. In bezit zijnde gemeentelijke gronden en gebouwen, die geen bijdrage meer leveren aan gemeentelijke beleidsdoelstellingen worden afgestoten of herontwikkeld. Daarnaast is nadrukkelijk de relatie gelegd tussen het grondbeleid en het accommodatiebeleid. Gemeentelijk eigendom van gronden en gebouwen wordt alleen nagestreefd wanneer aan dit bezit een strategisch belang ten behoeve van uitoefening van gemeentelijke taken of de realisering van gemeentelijke beleidsdoelen is verbonden en dit strategisch belang niet op andere wijze kan worden verzekerd. Er is sprake van een strategisch belang wanneer via het verkrijgen van eigendom voorkomen kan worden dat toekomstige beleidsontwikkelingen onmogelijk worden of alleen door het in eigendom hebben het realiseren van maatschappelijke- of organisatiedoelstellingen tegen maatschappelijk aanvaardbare lasten mogelijk is. Beheer en exploitatie van vastgoed met een strategisch belang is gericht op waardebehoud. Tenslotte is in de beleidsnotitie benoemd bij welk vastgoed sprake is van een strategisch belang voor de realisering van maatschappelijke doeleinden van de gemeente. Van strategisch belang is sprake bij: 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 31 van 57
De gronden die beschikbaar zijn ten behoeve van buitensportaccommodaties; De binnensportaccommodaties; De dorpshuizen en het Lichtruim, inclusief de daarin aanwezige muziekoefenruimten. Financiële verordening De Bilt 2017 De Financiële verordening gemeente De Bilt 2017, vastgesteld door de raad in december 2016, bevat de spelregels voor het gemeentelijk financieel beheer, zoals begroting en verantwoording, administratie en controle en de financiële organisatie. Hierin staan ook enkele bepalingen die rechtstreeks betrekking hebben op het gemeentelijk grondbeleid: In de paragraaf grondbeleid bij de begroting en de jaarstukken neemt het college de verplichte onderdelen op grond van artikel van 16 van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) op; Het college biedt de raad ten minste eens in de vier jaar een nota grondbeleid aan. De raad stelt de nota vast. In de nota wordt aandacht besteed aan: - de strategische visie van het toekomstig grondbeleid van de gemeente; - te ontwikkelen en in ontwikkeling genomen projecten; - het verloop van de grondvoorraad; en - de uitgangspunten voor de verkoopprijzen van gronden. De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat op grond van het BBV ten minste: een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting; een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert; een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; een onderbouwing van de geraamde winstneming; de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's van grondzaken. Het college biedt de raad om de vier jaar een nota Weerstandsvermogen en Risicobeheersing aan. De raad stelt de nota vast. De nota geeft de verhouding aan tussen de benodigde en aanwezige weerstandscapaciteit (het weerstandsvermogen). De risico s binnen ruimtelijke ontwikkelingen waar de grondexploitaties deel van uitmaken zijn hier tevens in opgenomen. Daarnaast geeft de nota de doelstellingen aan voor risicomanagement; Met betrekking tot het vastgoed van de gemeente De Bilt is in de financiële verordening opgenomen dat het college ten minste eens in de 4 jaar een onderhoudsplan gebouwen aanbiedt aan de raad. Het plan bevat voorstellen voor het te plegen onderhoud en de bijbehorende kosten aan de gemeentelijke gebouwen. De raad stelt het plan vast. De programmabegroting 2019 In de Programmabegroting worden de programma s beschreven waaraan De Bilt de komende jaren werkt. Bij veel van die programma s speelt grondbeleid en vastgoedbeleid een rol. Enkele voorbeelden hiervan zijn het besluit om versneld niet-strategisch bezit af te stoten, waaronder het terugbrengen van het aantal brandweerkazernes in 2021 conform het VRU dekkingsplan, het onder het programma sport opgenomen besluit de erfpachtcanon voor Golfclub de Biltse Duinen te verhogen en het besluit om de exploitatie van de dorpshuizen gefaseerd over te dragen aan de lokale gemeenschap. Pagina 32 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
Deze voorbeelden maken duidelijk dat het grond- en vastgoedbeleid verweven is met veel programma s en andere beleidsvelden. Met betrekking tot het onderhoud is aangekondigd dat voor 2019 en verder een meerjaren onderhoudsprogramma opgesteld wordt. Voor de bekostiging van het onderhoud heeft de raad in 2018 besloten een voorziening te treffen. Naar verwachting zal uit de herontwikkeling van de locaties Van Everdingen, Akoteh en Theresiaschool in deze voorziening 1,5 mln. gestort kunnen worden. Vanaf 2021 zal structureel 500.000 aan de voorziening gebouwenonderhoud worden toegevoegd vanuit de algemene dekkingsmiddelen. Met deze maatregelen wordt een belangrijke bijdrage aan een adequaat onderhoud van ons permanent vastgoedbezit mogelijk gemaakt. Nota Financiële positie, Weerstandsvermogen en Risicobeheer Bij het exploiteren en in ontwikkeling nemen van gronden loopt de gemeente een financieel risico. In de Nota Financiële positie, Weerstandsvermogen en Risicobeheer zijn onder andere beleidskaders voor risicomanagement opgenomen. Door het vaststellen van normen en bewaking daarvan, geeft de raad richting aan versterking van de financiële positie. Voor grondexploitaties is opgenomen dat het risico voldoende beheersbaar is als de boekwaarde van alle grondexploitaties tezamen niet meer dan 8% van de totale jaarlijkse baten mag bedragen. In 2018 was dit 8,4%, zodat de norm licht werd overschreden. Bij het openen van nieuwe grondexploitaties en het in ontwikkeling nemen van gronden zal met deze norm rekening moeten worden gehouden. Wet- en regelgeving Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen Overheidsondernemingen zijn per 1 januari 2016, in beginsel, belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Met de invoering van de wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen geeft de Nederlandse overheid gehoor aan een verzoek van de Europese Commissie om de vennootschapsbelastingpositie van overheidsondernemingen te herzien. Deze herziening heeft betrekking op mogelijk verboden staatssteun en het creëren van een gelijk speelveld met private partijen ten aanzien van vennootschapsbelasting. Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) De Gemeentewet schrijft voor dat elke gemeente jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moet opstellen. Het BBV bevat de regelgeving daarvoor. In het BBV is opgenomen dat er een commissie voor het BBV is die de taak heeft om zorg te dragen voor een eenduidige uitvoering en toepassing van het BBV. Dit doet zij onder meer door het beantwoorden van praktijkvragen en het uitbrengen van richtinggevende notities. In maart 2016 heeft de commissie een nieuwe notitie Grondexploitaties gepubliceerd en een notitie Faciliterend grondbeleid. Deze notities bevatten stellige uitspraken en aanbevelingen op het gebied van grondbeleid en grondexploitaties. De notities zijn in samenhang met de aanpassing van het BBV per 1 januari 2016 opgesteld. 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 33 van 57
Woningwet Op 1 juli 2015 is de gewijzigde Woningwet inwerking getreden. De wet bevat nieuwe spelregels voor de sociale huursector. De centrale doelstelling van de Woningwet is dat corporaties zich concentreren op hun kerntaak, zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Naast diverse elementen die vooral betrekking hebben op de corporaties, heeft de Woningwet de invloed van gemeenten op het beleid van de corporaties versterkt. Een voorbeeld hiervan is het element prestatieafspraken. Daarin worden afspraken gemaakt over nieuwbouw van sociale woningen, betaalbaarheid, specifieke doelgroepen, kwaliteit en duurzaamheid van de woningen. Vertrekpunt voor de prestatieafspraken is de gemeentelijke woonvisie. Zonder een dergelijke woonvisie, zijn prestatieafspraken niet verplicht. Mededeling Europese Commissie over staatssteun Op 19 mei 2016 trad een nieuwe mededeling van de Europese Commissie over staatssteun in werking. Daarmee is de eerdere mededeling over staatssteun bij verkoop van woningen en gebouwen ingetrokken. Op basis van die eerdere mededeling konden overheden staatssteunproof handelen bij transacties van onroerend goed wanneer er gehandeld werd op basis van een openbare biedprocedure of op basis van een vooraf verrichte taxatie van een onafhankelijke en deskundige taxateur. De nieuwe mededeling geeft naast deze twee methoden nog een extra mogelijkheid die inhoudt dat de overheid dient te handelen volgens het Market Economy Investors (MEO) principe. Dit betekent dat een overheid zich moet afvragen of een particuliere investeerder een vergelijkbare investering zou doen onder normale markteconomische voorwaarden. Dat een overheidsorganisatie handelt volgens MEO kan worden vastgesteld door allereerst een empirische methode te hanteren. Zijn empirische methodes niet voorhanden dan kan het handelen door andere waarderingsmethoden worden vastgesteld (een benchmark of anders een andere vorm van waardering). Omgevingswet In 2015 is de Omgevingswet door de Tweede Kamer aanvaard. De inwerkingtreding wordt per 1 januari 2021 verwacht. Wanneer dit werkelijkheid wordt, valt de toepassing van de Omgevingswet en in ieder geval de anticipatie daarop binnen de vierjaarsperiode van deze Nota Grondbeleid, die van 2019 tot 2023 loopt. De Omgevingswet integreert 26 wetten op het gebied van de fysieke omgeving in één wet. De Omgevingswet heeft betrekking op de gehele fysieke omgeving en zal het nieuwe wettelijk kader vormen voor onderwerpen als bodem, geluid, lucht, milieu, waterbeheer, ruimtelijke ordening, monumentenzorg en natuur. Daarnaast zijn er vier Algemene Maatregelen van Bestuur (in plaats van 117) opgesteld en circa tien ministeriële regelingen (in plaats van 120). De stelselherziening Omgevingswet kent vier doelstellingen: 1. Bewerkstelligen van een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in beleid, besluitvorming en regelgeving. 2. Vergroten van bestuurlijke afwegingsruimte voor de fysieke leefomgeving. 3. Vergroten van inzichtelijkheid, voorspelbaarheid en gebruiksgemak van het Omgevingsrecht. 4. Versnellen van besluitvorming over projecten in de fysieke leefomgeving. Belangrijke instrumenten voor gemeenten onder de Omgevingswet worden de Omgevingsvisie, het omgevingsplan en het projectbesluit. Een van de bouwstenen voor de nieuwe Omgevingsvisie is het grondbeleid. Pagina 34 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
De wet gaat uit van een omgevingsplan waarin op gemeentelijke niveau de bindende regels op het vlak van de fysieke leefomgeving worden vastgelegd. Daaronder vallen ook bestemmingen en bestemmingsregels zoals deze nu in bestemmingsplannen worden opgenomen. Het gaat dan niet om bestemmen op zichzelf, maar om bredere afwegingen. In dat verband wordt er gesproken van het (op evenwichtige wijze) toedelen van functies aan locaties. De Omgevingswet biedt betere mogelijkheden om globaal functies aan locaties toe te delen en (onder andere daarmee) ook om uitnodigingsplanologie en organische ontwikkeling te faciliteren. Dat uit zich bijvoorbeeld in de volgende wijzigingen ten opzichte van de Wro: Een actualisatieplicht na 10 jaar van het omgevingsplan, zoals onder de Wro verplicht is met bestemmingsplannen, is niet meer aan de orde. De plicht om aan te tonen dat nieuwe functies binnen tien jaar gerealiseerd worden vervalt. Dat hoeft alleen nog als in het omgevingsplan aan een locatie een nieuwe functie wordt toegekend die afwijkt van de bestaande gerealiseerde functie. Op deze manier kunnen ook functies worden toegekend waarvan onzeker is of en wanneer ze worden gerealiseerd; Het onderzoek naar de haalbaarheid van functies hoeft niet bij het vaststelling van wijzigingen van het omgevingsplan te worden gedaan, maar mag worden doorgeschoven naar de concrete aanvraag voor een omgevingsvergunning. Globaal bestemmen is daarmee makkelijker dan onder de Wro en daardoor ontstaan er meer mogelijkheden om, via uitnodigingsplanologie, de breedte van allerlei organisch gewenste ontwikkelingen in het omgevingsplan op te nemen. De aanvaarde Omgevingswet houdt ook voor het grondbeleid enkele veranderingen in. Zo is het van groot belang om in de omgevingsvisie, het programma en/of het omgevingsplan regels op te nemen voor het kostenverhaal. Dit geldt dan met name voor de bovenwijkse kosten en bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen. Bovenplanse verevening is niet meer mogelijk onder de Omgevingswet 1. De te verhalen kosten worden onder de Omgevingswet niet meer op basis van uitgiftecategorieën en gewogen eenheden bepaald, maar verdeeld en in rekening gebracht naar rato van de opbrengsten van een activiteiten of naar mate van het profijt dat de werken, werkzaamheden en maatregelen voor een activiteit hebben. Als geen overeenkomst is gesloten, verhaalt de gemeente de kosten door een kostenverhaalsbeschikking af te geven. Volgens de concepttekst zal wel een wezenlijke wijziging bestaan uit het feit dat het verboden is om te beginnen met een aangewezen activiteit, zolang de initiatiefnemer daarvan de verschuldigde geldsom niet heeft betaald, tenzij in de beschikking voorschriften worden opgenomen over het stellen van aanvullende zekerheden voor betaling van de geldsom. In de Nota kostenverhaal die door het college wordt vastgesteld, komt dit proces uitgebreider aan de orde. Deze Nota Kostenverhaal wordt door het college vastgesteld. Aanvullingswet grondeigendom In februari 2019 is het wetsvoorstel Aanvullingswet grondeigendom (de Aanvullingswet) aan de Tweede Kamer aangeboden. Het Kabinet beoogt met deze Aanvullingswet de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), de Onteigeningswet (Ow) en de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) op te nemen in de Omgevingswet. Deze drie wetten worden daarmee veranderd en gemoderniseerd. Ook worden enkele wijzigingen doorgevoerd in de reeds in de Omgevingswet opgenomen kostenverhaalsregeling. Het kostenverhaal kan nog steeds via zowel de privaatrechtelijke als publiekrechtelijke weg worden geregeld. 1 Bij behandeling in de Tweede Kamer van het wetsvoorstel Aanvullingswet grondeigendom wordt de mogelijkheid van bovenplanse verevening wellicht alsnog opgenomen. 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 35 van 57
Omgevingswet, Aanvullingswet grondeigendom en Grondbeleid Onderstaand zal worden ingegaan op een aantal wijzigingen van de Omgevingswet en de Aanvullingswet grondeigendom met betrekking tot het grondbeleid van gemeenten. Omgevingswet Nadeelcompensatie In de Omgevingswet wordt, via de Invoeringswet Omgevingswet, wel een integrale regeling opgenomen voor planschade en nadeelcompensatie onder de naam Nadeelcompensatie. Belangrijke verschillen zijn: - Het opnemen van een regeling van zowel nadeelcompensatie als planschade in één wettelijke regeling. - De verschuiving van het moment waarop de indirecte schade kan worden geclaimd van het moment van de vaststelling van het bestemmingsplan naar het moment waarop de activiteit, bijvoorbeeld het bouwen van een woning, daadwerkelijk plaatsvindt. - De verhoging van de aftrek van het normaal maatschappelijk risico van 2% naar 4%. Aanvullingswet grondeigendom In februari 2019 is het voorstel Aanvullingswet Grondeigendom2 aan de Tweede kamer aangeboden. Het is onbekend of deze wet conform de voorgestelde tekst ook daadwerkelijk door de Eerste en Tweede Kamer zal worden vastgesteld, of dat de wet, bijvoorbeeld vanwege amendementen, gewijzigd zal worden vastgesteld. In het navolgende wordt uitgegaan van vaststelling volgens voorstel. De Aanvullingswet brengt dan een aantal wijzigingen met zich ten aanzien van de huidige regels m.b.t. het grondbeleid. Voorkeursrecht De uitgangspunten van de gewijzigde regeling zijn: - de reikwijdte van het voorkeursrecht blijft in beginsel ongewijzigd. - de vestigingsgrondslagen worden zo min mogelijk verruimd of beperkt. - de positie van de eigenaar wordt verbeterd. Samengevat, zullen de volgende wijzigingen optreden ten opzichte van de huidige regeling in de Wet voorkeursrecht gemeenten: - De bevoegdheid tot intrekking van de voorkeursrechtbeschikking wordt toegekend aan het bestuursorgaan dat de beschikking heeft gegeven, dus op gemeentelijk niveau aan de gemeenteraad (en niet aan het college van burgemeester en wethouders) en op provinciaal niveau aan provinciale staten (en niet aan gedeputeerde staten). De bevoegdheid kan worden gemandateerd. - Door de overgang van de Wet ruimtelijke ordening naar de Omgevingswet, ontstaan er nieuwe instrumenten in het omgevingsrecht en wijzigen de grondslagen voor het geven van een voorkeursrechtbeschikking. Er is gekozen voor die kerninstrumenten die zo dicht mogelijk blijven bij de oude grondslagen voor vestiging van een voorkeursrecht, namelijk de omgevingsvisie, het programma en het omgevingsplan. 2 Wijziging van de Omgevingswet en enkele andere wetten vanwege opname in de Omgevingswet van regels over het vestigen van een voorkeursrecht, regels over de onteigening, bijzondere regels voor het inrichten van gebieden en, met het oog op verschillende typen gebiedsontwikkelingen, een verdere aanpassing van de regels over kostenverhaal (Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet), TK, 2018-2019, 35133, nr. 3 Pagina 36 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
- De voorrangsregeling voor provinciale- en nationale voorkeursrechten is aangevuld met een regeling die bepaalt dat een gemeentelijk voorkeursrecht niet als gevolg van een door gedeputeerde staten gevestigd voorkeursrecht komt te vervallen, maar buiten toepassing blijft gedurende de geldingsduur van het voorkeursrecht van gedeputeerde staten. - De regels voor bekendmaking en mededeling van de voorkeursrechtbeschikking worden beter afgestemd op de Awb. Bekendmaking vindt plaats door toezending aan de vervreemder, mededeling gaat via publicatie. Het ingaan van het voorkeursrecht wordt gekoppeld aan het moment van registratie van de beschikking in de openbare registers. - Alle voorkeursrechtbeschikkingen worden ingeschreven in de openbare registers. De inschrijving van voorkeursrechten in het gemeentelijke beperkingenregister komt daarmee te vervallen. - De regeling die vereist dat het bestuursorgaan van de intrekking en het verval van het voorkeursrecht mededeling doet aan de eigenaren en de beperkt gerechtigden is uitgebreid met een verplichting om mededeling te doen van de vernietiging van de voorkeursrechtbeschikking. - Wanneer een vervreemder zijn onroerende zaak wenst te vervreemden en hij deze aanbiedt aan het orgaan dat kan handelen namens de publiekrechtelijke rechtspersoon op naam waarvan een voorkeursrecht is gevestigd, maar deze de onroerende zaak niet wenst te verwerven, vervalt het voorkeursrecht op de aangeboden onroerende zaak van rechtswege, mits het voorkeursrecht al vijf jaar is gebaseerd op een omgevingsplan waarin de betrokken functie aan de locatie is toegedeeld. - De termijn waarbinnen, na het verval of de intrekking van een voorkeursrecht, niet een nieuwe voorkeursrechtbeschikking kan worden gegeven, wordt drie jaar in plaats van twee jaar. - In uitzondering op de hoofdregel, dat de onroerende zaak ter verkrijging moet worden aangeboden aan het bevoegde orgaan van de publiekrechtelijke rechtspersoon op naam waarvan het voorkeursrecht is gevestigd, worden overeenkomsten toegestaan, die leiden tot vervreemding aan een derde en het verwezenlijken van de nieuwe functie door die derde, in overeenstemming met de wijze zoals die bij of op grond van het omgevingsplan is voorzien. De criteria waaraan moet worden voldaan, hebben een vergelijkbare strekking als de criteria die worden gesteld aan een zelfrealisatieverweer bij onteigening. - De mogelijkheid bestaat om in bepaalde gevallen een schadevergoeding te vorderen. Het recht op schadevergoeding bestaat als aan de hieronder genoemde vereisten is voldaan: o er heeft een vervreemding plaatsgevonden aan de rechtspersoon op naam waarvan het voorkeursrecht was gevestigd, o waarbij de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, niet tot uitvoering is gebracht, en o een omgevingsplan onherroepelijk is geworden, waarin aan de locatie een functie wordt toegedeeld die de vestiging van een voorkeursrecht verhinderd zou hebben, omdat de nieuwe functie toch een agrarische functie is of omdat het gebruik niet meer strijdig is met de nieuwe functie. - Daarnaast bestaat er ook aanspraak op schadevergoeding in de volgende situaties: o er heeft een vervreemding plaatsgevonden aan de rechtspersoon op naam waarvan het voorkeursrecht was gevestigd, terwijl sprake was van een voorkeursrecht voor een niet-agrarische functie die nog niet in een omgevingsvisie, programma of omgevingsplan aan de locatie was toegedacht of toegedeeld en het bestuursorgaan heeft niet tijdig een omgevingsvisie, programma of omgevingsplan met die functie vastgesteld, o er heeft een vervreemding plaatsgevonden aan de rechtspersoon op naam waarvan het voorkeursrecht was gevestigd, terwijl een kortdurend voorkeursrecht was gevestigd door het college van burgemeester en wethouders of gedeputeerde staten 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 37 van 57
Onteigening en de gemeenteraad of provinciale staten heeft niet binnen drie maanden een voorkeursrecht gevestigd. Het recht op schadevergoeding is geregeld in hoofdstuk 15 van de Omgevingswet. De schadevergoeding kan worden gevorderd bij de burgerlijke rechter. Bij de uitwerking van een nieuwe regeling voor onteigening is rekening gehouden met de volgende specifieke uitgangspunten: - het verscherpen van de procedurele scheiding tussen de besluitvorming over de onteigening en het vaststellen van de schadeloosstelling; - het moderniseren van de besluitvorming over de onteigening; - het behoud van de burgerlijke rechter als schadeloosstellingsrechter. In onderstaand een overzicht van de huidige en nieuwe regeling. Huidige regeling (Onteigeningswet) Voorgesteld regeling (Omgevingswet) 0 Redelijke pogingen tot minnelijke verwerving lukken niet of niet tijdig Redelijke pogingen tot minnelijke verwerving lukken niet of niet tijdig 1 Verzoek (door bestuursorgaan aan de Kroon) 2 Besluit (door de Kroon) Belanghebbenden kunnen bij de Kroon een zienswijze naar voren brengen Besluit (door het bestuursorgaan) Belanghebbenden kunnen bij het bestuursorgaan een zienswijze naar voren brengen 3 Verzoek aan de bestuursrechter om de onteigeningsbeschikking te bekrachtigen Belanghebbenden kunnen bij de rechtbank een bedenking indienen 4 De bestuursrechter bekrachtigt de onteigeningsbeschikking Belanghebbenden kunnen bij de Raad van State hoger beroep instellen tegen de bekrachtiging 5 Dagvaarding voor de burgerlijke rechter om de onteigening uit te horen spreken en de schadeloosstelling te horen bepalen Belanghebbenden kunnen bij de rechtbank een verweerschrift indienen 6a 6b De burgerlijke rechter stelt het voorschot op de schadeloosstelling vast (op 90% van het aanbod) De burgerlijke rechter spreekt de onteigening uit Belanghebbenden kunnen verzoeken de rechtmatigheid van de onteigening te toetsen Belanghebbenden kunnen bij de Hoge Raad beroep in cassatie instellen tegen de onteigening 7 Inschrijving van het vonnis waarbij de onteigening is uitgesproken in de openbare registers (waardoor de eigendom overgaat) Voorwaarden voor de inschrijving: Verzoek aan de burgerlijke rechter om de schadeloosstelling te bepalen Belanghebbenden kunnen bij de rechtbank een verweerschrift indienen De burgerlijke rechter stelt de voorlopige schadeloosstelling vast (op 100% van het aanbod) Inschrijving van een door de notaris op te maken onteigeningsakte in de openbare registers (waardoor de eigendom overgaat) Voorwaarden voor de inschrijving: Pagina 38 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
(1) onteigeningsbesluit is onherroepelijk (2) planologisch besluit is onherroepelijk (3) voorschot is vastgesteld en betaald 8 De burgerlijke rechter stelt de definitieve schadeloosstelling vast Belanghebbenden kunnen bij de Hoge Raad beroep in cassatie instellen tegen de schadeloosstelling (1) onteigeningsbesluit is onherroepelijk (2) planologisch besluit is onherroepelijk (3) voorlopige schadeloosstelling is vastgesteld en betaald De burgerlijke rechter stelt de definitieve schadeloosstelling vast Belanghebbenden kunnen bij de Hoge Raad beroep in cassatie instellen tegen de schadeloosstelling De nieuwe regeling heeft, samengevat, de volgende wijzigingen t.o.v. de Onteigeningswet: - Er wordt een scheiding aangebracht tussen de onteigeningsprocedure en de schadeloosstellingsprocedure. Beide procedures worden afzonderlijk van elkaar doorlopen. - De mogelijkheid om zakelijke rechten afzonderlijk te onteigenen komt te vervallen. - Onteigening vindt niet langer plaats op grond van een koninklijk besluit maar op grond van een onteigeningsbeschikking genomen door het bestuursorgaan dat het aangaat. - De onteigeningscriteria worden wettelijk vastgelegd. - Het onderscheid in onteigeningstitels verdwijnt, alle onteigeningen in de Omgevingswet volgen dezelfde procedure. - De bestuursrechter zal bij alle onteigeningen betrokken zijn. Het bevoegd gezag zal de bestuursrechter verzoeken om de onteigeningsbeschikking te bekrachtigen. - De verkrijging van de onroerende zaak vindt plaats door de inschrijving van een notariële onteigeningsakte in de openbare registers. Deze akte kan worden opgemaakt nadat aan een aantal wettelijke voorwaarden is voldaan. De rechtbank spreekt niet langer de onteigening uit. - De schadeloosstelling wordt vastgesteld in een verzoekprocedure, en niet langer als vordering in een dagvaardingsprocedure. - De rechtbank stelt niet langer het voorschot op de schadeloosstelling vast op negentig procent, maar kent een voorlopige schadeloosstelling toe die in beginsel gelijk is aan het aanbod. - De bezwaarschriftenprocedure bij het deskundigenbericht komt te vervallen. In plaats daarvan zenden de deskundigen een concept van het deskundigenbericht toe aan de belanghebbenden en de verzoeker en wordt aan hen de gelegenheid gegeven voor het maken van opmerkingen en het doen van verzoeken. - De wijze om beroep in cassatie in te stellen wordt gewijzigd. In de nieuwe regeling wordt aangesloten bij de reguliere termijnen en procedures van een verzoekprocedure. - Overbodige regelingen zijn geschrapt, de regeling is gemoderniseerd en de leesbaarheid is verbeterd. Landinrichting De belangrijkste doelstelling van de voorgestelde regeling voor landinrichting is dat de provincies het landelijk gebied kunnen inrichten met een vergelijkbaar instrumentarium als onder de huidige regeling. Ook de regeling voor vrijwillige kavelruil, die zowel wordt ingezet voor de ruil tussen een beperkt aantal eigenaren als voor meer grootschalige, planmatige kavelruil, wordt onderdeel van de Omgevingswet. De belangrijkste wijzigingen t.o.v. de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) zijn: - In de voorgestelde regeling zijn geen specifieke afstemmingsverplichtingen opgenomen. Dit sluit aan bij de Omgevingswet die uitgaat van vertrouwen tussen de overheden. 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 39 van 57
- Het inrichtingsplan wordt vervangen door het inrichtingsprogramma en het inrichtingsbesluit. - In de huidige regeling kan het inrichtingsplan voorzien in de toedeling van eigendom van waterlopen met de bijbehorende kunstwerken en in de toedeling en regeling van het beheer en het onderhoud van waterlopen, dijken of kaden met de bijbehorende kunstwerken. De Omgevingswet bevat een generieke regeling voor de toedeling van het beheer van waterstaatswerken. Daarom hoeft de specifieke regeling van de Wilg niet te worden omgezet in de Omgevingswet. - In het inrichtingsbesluit wordt een tijdstip vastgesteld waarop de rechtsgevolgen ingaan van het onttrekken van een weg aan het openbaar verkeer of het aanduiden van een weg als openbare weg. - Wijziging van de in het inrichtingsbesluit opgenomen begrenzing van een herverkavelingsblok gebeurt door een wijziging van het inrichtingsbesluit zelf, niet langer door een afzonderlijk besluit dat het oorspronkelijke besluit (onder de Wilg het inrichtingsplan) niet wijzigt. - Er wordt uitdrukkelijk in de wet verankerd dat bij het toepassen van de korting en bij de verrekening niet alleen het verschil in oppervlakte tussen de ingebrachte percelen en de toegewezen kavels met de eigenaren in geld wordt verrekend, maar ook het verschil in hoedanigheid of gebruiksfunctie. Dit sluit aan bij de bepaling dat aan iedere eigenaar een recht wordt toegewezen voor onroerende zaken van gelijke hoedanigheid en gebruiksfunctie als door hem is ingebracht. - Rechtsopvolgers van rechthebbenden op de lijst van rechthebbenden in het ruilbesluit worden uitdrukkelijk erkend als rechtverkrijgenden, waardoor zij ook voor de herverkaveling in de plaats kunnen treden van hun rechtsvoorgangers. - De afzonderlijke regeling voor landinrichting wanneer deze samenhangt met de realisatie van een infrastructurele voorziening komt te vervallen. Volgens de evaluatie is deze procedure nooit toegepast en wordt in de praktijk de procedure van de Tracéwet doorlopen, gevolgd door ruilverkaveling bij overeenkomst of door onteigening. Deze werkwijze kan worden voortgezet onder de Omgevingswet, waarin ook de Tracéwet opgaat. - De afzonderlijke titel voor onteigening ten behoeve van landinrichting keert in de voorgestelde regeling voor onteigening niet terug. Onteigening in het belang van landinrichting blijft mogelijk, aan de hand van de functies die aan de in te richten locaties zijn toegedeeld waarmee de landinrichting in overeenstemming is. - Het verbod om zonder ontheffing handelingen te verrichten die de verwezenlijking van het inrichtingsplan ernstig belemmeren van artikel 35, eerste lid, Wilg, zal worden omgezet in algemene regels voor landinrichtingsactiviteiten in het Besluit activiteiten leefomgeving. - Het verbod om zonder ontheffing van gedeputeerde staten waardeveranderingen aan te brengen van artikel 35, tweede lid, Wilg, zal ook worden omgezet in algemene regels voor landinrichtingsactiviteiten. - De voorgestelde regeling bevat een definitie van het begrip «kavel». Het gaat om een basisbegrip voor de toepassing van herverkaveling. Het is niet alleen van belang voor het voorgestelde hoofdstuk 12 van de Omgevingswet, maar werkt ook door in de uitvoeringsregelgeving, waarin bij de omzetting van het Besluit inrichting landelijk gebied begrippen als «huiskavel» en «veldkavel» opgenomen zullen worden. De voorgestelde begripsbepaling is ontleend aan de uitvoeringspraktijk van herverkaveling en de rechtspraak daarover. - Voor een goede aansluiting op het stelsel van de Omgevingswet is de terminologie op diverse plaatsen aangepast. Pagina 40 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
Kavelruil De regeling voor kavelruil staat nu in de Wet inrichting landelijk gebied (hierna: de Wilg). Deze wet bevat een regeling voor ruilverkaveling bij overeenkomst, die in de praktijk vrijwillige kavelruil wordt genoemd. Deze regeling biedt agrarische ondernemers een snel en eenvoudig alternatief voor herverkaveling die door de overheid wordt opgelegd. Zij kunnen met kavelruil de agrarische bedrijfsomstandigheden verbeteren, onder andere door kavels samen te voegen en beter bereikbaar te maken. Daarnaast kan kavelruil ook een bijdrage leveren aan de realisatie van beleidsdoelen voor natuur, landschap, waterbeheer en recreatie. Vanwege die beleidsdoelen kunnen naast agrarische ondernemers bijvoorbeeld ook provincies, gemeenten, waterschappen en natuur- en landschapsorganisaties bij een kavelruil betrokken zijn. Nieuw aan de regeling is dat kavelruil ook mogelijk wordt gemaakt in het stedelijk gebied. De doelstellingen van de regeling voor kavelruil zijn: - eigenaren waar mogelijk in staat stellen om hun woon-, werk- en leefomgeving zelf in te richten, - ruil van grond en gebouwen vergemakkelijken en versnellen - overheden ruimere mogelijkheden bieden om een faciliterend grondbeleid te voeren. Deze doelstellingen gelden zowel voor kavelruil in het landelijk gebied als voor kavelruil in het stedelijk gebied. Met de voorgestelde regeling zullen, samengevat, de volgende wijzigingen optreden ten opzichte van de huidige regeling in de Wilg: - De werkingssfeer van de regeling voor kavelruil wordt verruimd: kavelruil wordt ook mogelijk in het stedelijk gebied en tussen het landelijk en het stedelijk gebied. - Het appartementsrecht wordt een te ruilen recht. Kostenverhaal Voor de nieuwe regeling voor kostenverhaal gelden de navolgende uitgangspunten: - Voorrang voor overeenkomsten: het sluiten van een overeenkomst over kostenverhaal heeft bepaalde voordelen boven het publiekrechtelijk vastleggen van het kostenverhaal, omdat daarbij afspraken op maat gemaakt kunnen worden. - Stok-achter-de-deur: het is niet wenselijk dat initiatiefnemers het verhalen van door de overheid gemaakte kosten voor de gebiedsontwikkeling kunnen ontwijken. Daarom voorziet het wetsvoorstel in een verplichte publiekrechtelijke regeling voor gevallen waarin geen overeenkomst tot stand komt. - Integratie in kerninstrumenten Omgevingswet. - Focus van de regeling op kostenverhaal in plaats van op grondexploitatie. - Zo flexibel mogelijk kostenverhaal: kostenverhaal dat zowel geschikt is voor een situatie met relatief sterke sturing en daarbij behorende zekerheden (integrale gebiedsontwikkeling) als voor organische ontwikkeling, waarbij het initiatief relatief meer vanuit initiatiefnemers zal komen en het onzeker is of en hoe het gebied wordt ontwikkeld. - Zoveel mogelijk duidelijkheid vooraf over de kostensoorten: onduidelijkheid over de kostensoorten leidt tot langere onderhandelingen en meer gerechtelijke procedures en dat is niet wenselijk. - Maximering individuele kostenverhaalsbijdrage: de individuele kostenverhaalsbijdrage mag niet hoger zijn dan de initiatiefnemer volgens algemene, objectieve maatstaven kan dragen. - Verhalen van werkelijk gemaakte kosten: er wordt voorzien in een eindafrekening op basis van de werkelijke kosten in plaats van ramingen. - Geen betaalplanologie: toestemming voor het verrichten van activiteiten in de fysieke leefomgeving is niet te koop. Het creëren van (bouw)mogelijkheden door een 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 41 van 57
bestuursorgaan mag niet afhankelijk worden gesteld van de vraag of er door de betrokken aanvrager een kostenverhaalsbijdrage wordt betaald. - Geen baatafroming: afroming van de winsten van gebiedsontwikkeling door gemeenten, provincies en Rijk wordt met dit wetsvoorstel niet mogelijk gemaakt. In de Omgevingswet was reeds een regeling voor kostenverhaal opgenomen. Onderstaand een overzicht van de wijzigingen t.a.v. de Wro en het Bro: - Het kostenverhaal wordt geïntegreerd in de regels van het omgevingsplan. Daardoor is geen separaat document in de vorm van een exploitatieplan meer nodig. - Er is geen mogelijkheid voor een intergemeentelijk kostenverhaalsgebied. - De regeling is beter geschikt voor alle vormen van grondbeleid. - Het toedelen van globale functies aan locaties wordt eenvoudiger doordat bij het vaststellen van het omgevingsplan er nog geen gedetailleerde raming bekend hoeft te zijn. Er is geen verplichting tot periodieke herziening van de regels of voorschriften over het verhalen van de kosten. - Het moment en de wijze van eindafrekening is niet langer voorgeschreven. Exploitanten kunnen ook tussentijds (na vijf jaar) vragen om afrekening voor hun individuele geval. - De kosten worden verdeeld naar rato van de opbrengsten; dat hoeft niet meer te gebeuren op basis van uitgiftecategorieën en gewogen eenheden. - Bij organische ontwikkeling kunnen de kosten en bijdrage per activiteit op hoofdlijnen worden vastgelegd in het omgevingsplan en hoeft dit pas bij de aanvraag van de activiteit geconcretiseerd te worden. - De macroaftopping in het model van integrale gebiedsontwikkeling moet bij vaststelling van het omgevingsplan worden bepaald; in het integrale model wordt het bepaald op het moment van de beschikking en dan alleen in het betreffende individuele geval. - Voor de waardering van de gronden is sprake van meer keuzevrijheid; de waardering op grond van de onteigeningsregeling is niet langer verplicht. - Het verval van de mogelijkheid van bovenplanse verevening. Pagina 42 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
Bijlage 2 Werken met grondexploitaties De financiële Quick Scan De focus ligt in de voorbereidingsfase op het doorrekenen van varianten en het bepalen van de juiste ontwikkelstrategie. Hierbij wordt gebruik gemaakt van normatieve gegevens en de op dat moment beschikbare projectinformatie. Tenminste de plangrens en het voorgenomen toekomstig gebruik moeten bekend zijn. De onzekerheden zijn nog groot in deze fase en de ramingen hebben een globaal karakter. Ook wordt een risico-inventarisatie opgesteld. De haalbaarheidsanalyse In de definitiefase wordt de haalbaarheid van een project onderzocht en wordt het project gedefinieerd. De uitgangspunten voor het ontwerp worden vastgelegd, waaronder de financiële uitgangspunten. De ontwikkelstrategie wordt uitgewerkt en de risico s worden in kaart gebracht. Tijdens deze fase wordt van alle onderzochte aspecten bijgehouden wat dit voor de planning, de begroting, de plankaart, de evt. overeenkomst, de besluitvorming, de communicatie, de organisatie en het risico-overzicht betekent. Bij de vaststelling van de haalbaarheidsanalyse wordt een uitgebreide risicoanalyse opgesteld. Voorbereidingskredieten Omdat een aantal kosten al vooruitlopend op de realisatiefase worden gemaakt, worden hiervoor alvast kredieten aangevraagd. Voor de plankosten wordt een voorbereidingskrediet aangevraagd. En indien er al aangekocht moet worden, wordt ook een verwervingskrediet aangevraagd. Vanzelfsprekend zijn deze onderdelen van het project ook al meer specifiek begroot en gepland dan de onderdelen die pas later in uitvoering gaan. Grondexploitatiebegroting Tijdens de ontwerpfase van een project wordt de grondexploitatie opgesteld. Een grondexploitatiebegroting bevat een uitgewerkt kosten- en opbrengstenoverzicht van alle onderdelen van het project, ingedeeld in de onderdelen: Verwerving Bouwrijp maken Gronduitgifte Woonrijp maken Overige kosten en opbrengsten (w.o. subsidies en bijdragen) Rente en kosten- en opbrengstenstijging Uitvoeringskredieten Voor alle onderdelen waarvoor geen voorbereidingskrediet is aangevraagd wordt bij vaststelling van het ontwerp een krediet aangevraagd op basis van de grondexploitatie. 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 43 van 57
De dekking bestaat uit de opbrengsten uit grondverkoop (gronduitgifte, dit is meestal de belangrijkste opbrengstenpost van een grondexploitatie) en gemeentelijke middelen voor en eventueel resterend tekort. De overige kosten, rente, en kostenstijging worden meegenomen in de genoemde kredieten. In de Financiële Verordening De Bilt 2012 en de Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement De Bilt 2012 is vastgelegd hoe met kredieten, dekking, voorziene tekorten en risicoreserve moet worden omgegaan. Bij de vaststelling van de grondexploitatie hoort in elk geval een uitgebreide risicoanalyse te worden opgesteld, inclusief beheersmaatregelen en voorstellen voor implementatie en monitoring daarvan. Jaarlijkse actualisatie De volgende fase, de uitvoeringsfase, duurt meestal meerdere jaren. Het is daarom gebruikelijk dat grondexploitaties jaarlijks worden geactualiseerd (dwz: herzien). Het actualiseren gebeurt in het eerste kwartaal van elk jaar na het sluiten van het boekjaar, en bestaat uit de volgende stappen: Verwerken van de boekingen van het afgelopen jaar; Aanpassen van de boekwaarde, van 1 januari van het afgelopen jaar naar 31 december van het betreffende jaar; Berekenen van de rente; Het aanpassen van de resterende begroting, door het verwijderen van gerealiseerde kosten en opbrengsten en het opnieuw ramen van de resterende kosten en opbrengsten; Het aanpassen van het prijspeil, door het toepassen van de kosten- en opbrengsten indices op de resterende begroting; Het aanpassen van het risicoprofiel van de resterende begroting. Deze jaarlijkse actualisatie wordt opgenomen in het projectenboek, dat twee keer per jaar (bij de voorjaars- en najaarsnota) aan de raad wordt aangeboden als voortgangsrapportage van de ruimtelijke projecten. Opdrachtenadministratie Voor elke begroting geldt dat deze in stappen wordt uitgevoerd. Eerst wordt een opdracht, en daarmee een financiële verplichting aangegaan, meestal op basis van een offerte. Daarna wordt deze opdracht (in stappen) afgerekend door middel van facturen. Begroting > Opdracht > factuur De begroting is in dit geval de grondexploitatie. De facturen worden bijgehouden door de financiële administratie. Eenmaal per jaar worden deze twee aan elkaar gekoppeld, tijdens de actualisatie. Om tijdens de uitvoering de financiële regie te kunnen voeren over het project is het nodig om behalve de jaarlijkse actualisatie ook een continue verplichtingenadministratie te voeren van de projecten. Dit is van belang voor de dagelijkse grip op projecten waar veel geld in omgaat. De verplichtingenadministratie per project(-begroting) zal intracomptabel worden bijgehouden. Pagina 44 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
Vaststelling van de parameters Ten behoeve van de actualisatie worden eventueel de parameters aangepast voor: Rente Kostenstijging Opbrengstenstijging Deze dienen jaarlijks te worden vastgesteld door het college en ter kennisname opgenomen in de paragraaf grondbeleid van de begroting. Overdracht openbare ruimte De openbare ruimte die in het kader van een project wordt aangelegd wordt niet verkocht, maar overgedragen aan BOR. Hiervoor geldt dezelfde regeling ten aanzien van beheer en overdracht als bij tijdelijke exploitatie is beschreven. 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 45 van 57
Bijlage 3 Uitvoeringsprogramma De volgende documenten worden aangemerkt als behorend bij deze Nota Grondbeleid: 1. Nota Kostenverhaal (vast te stellen door college in 2019) 2. Grondprijzenbrief (op te stellen) 3. Richtlijnen vastgoedtransacties en overeenkomsten inclusief verwervingsprotocol (op te stellen) 4. Verkoop restgroen (nieuw beleid opstellen inclusief procesbeschrijving, 2020) 5. Format projectenboek (bestaand, nog te evalueren en aan te passen) 6. Matrix projectmatig werken (bestaand beleid) Het college is beslissingsbevoegd voor de vaststelling van deze documenten. De planning is na het vaststellen van deze Nota Grondbeleid de uitvoering ter hand te nemen en de aan te passen en nog op te stellen documenten voor het eind van 2020 voor besluitvorming gereed te hebben. De raad wordt hierover geïnformeerd. Pagina 46 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
Bijlage 4 Nota Kostenverhaal 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 47 van 57
Bijlage 5 Rolverdeling raad, college en ambtelijke organisatie Rolverdeling gemeenteraad en college van B en W De rolverdeling tussen gemeenteraad, college en ambtelijke organisatie met betrekking tot het grondbeleid vloeit voort uit wet en regelgeving. De hoofdlijnen van de rol- en taakverdeling tussen de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders staan in de Gemeentewet. Het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) van het ministerie van BZK stelt nadere eisen aan de begroting, meerjarenraming, jaarverslag en jaarrekening. De gemeenteraad van De Bilt heeft de Financiële Verordening van gemeente De Bilt 2013 op het financieel beleid, alsmede voor het financieel beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie van de gemeente vastgesteld. Via deze verordening is ook vastgelegd op welke wijze het grondbeleid is ingebed in de begrotingscyclus van de gemeente. De taken en verantwoordelijkheden tussen gemeenteraad en college van burgemeester en wethouders, zijn duidelijk verdeeld. Dit vertaalt zich ook naar het grondbeleid: de raad stelt de kaders en het college voert het beleid uit binnen de gestelde kaders. De raad controleert vervolgens in hoeverre het college het grondbeleid binnen de vastgestelde kaders heeft uitgevoerd. In onderstaande tabel is weergegeven hoe de taken verdeeld zijn. Taak Orgaan Instrument Kaders stellen Gemeenteraad Nota Grondbeleid Uitvoeren Burgemeester en wethouders Projectenboek Toetsen Gemeenteraad Paragraaf Grondbeleid De Mandaatregeling De Bilt 2013 bevat de mandatering van collegebevoegdheden aan de ambtelijke organisatie. Uit de hier aangestipte regels volgt een verdeling van rollen tussen de gemeenteraad, het college en de ambtelijke organisatie. Zoals al aangeduid wordt de raad geacht toezichthoudend bestuur te zijn en is het college het uitvoerend bestuursorgaan. Elk met zijn eigen taken en verantwoordelijkheden. De raad gaat over de (ruimtelijke) beleidskaders en heeft budgetrecht. Het college is uitvoerend orgaan. Om vanuit de raad te kunnen sturen op grondbeleid is het nodig heldere kaders en doelstellingen te formuleren voor het te voeren grondbeleid. Deze doelstellingen zijn afgeleid van en gerelateerd aan de reeds geformuleerde programma s in de begroting. Voor veel programma s is de benodigde ruimte en de benodigde bouwgrond een van de randvoorwaarden of zelfs een hoofdvoorwaarde. Denk bijvoorbeeld aan de woonvisie, waarin instrumenten van grondbeleid een onmisbaar onderdeel zijn van het realiseren van de ambities. P & C Cyclus Zowel in de begroting als jaarrekening is een paragraaf grondbeleid opgenomen. In deze paragraaf kunnen de geformuleerde doelstellingen concreet worden geduid. Deze jaarlijkse paragraaf grondbeleid geeft inzicht in: de stand van zaken van de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid; de verwachte ontwikkeling in het financiële resultaat van vastgestelde grondexploitaties, opgebouwd uit: a. ontwikkeling resultaten afzonderlijke grondexploitaties en prognose baten en lasten, inclusief de (programmatische) uitgangspunten, die daaraan ten grondslag liggen; Pagina 48 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
b. ontwikkeling resultaten van deelnemingen waarin de gemeente risicodragend participeert in de grondexploitaties; c. risicoanalyse van a en b; d. ontwikkeling relevante reserves en voorzieningen; e. beoordeling vermogens- en weerstandspositie (relatie met paragraaf weerstandsvermogen ). Hiermee legt het college verantwoording af en kan de raad haar toezichthoudende rol vervullen. Besluitvorming per project Voor elk project worden de kaders vooraf ter vaststelling aan de raad voorgelegd. Voor elke planfase wordt een plan van aanpak opgesteld en vastgesteld. Op basis hiervan worden de kredieten aangevraagd. Actualisatie van de grondexploitaties in Projectenboek De actualisatie van de grondexploitaties is een jaarlijkse doorrekening van de begrotingen bij de ruimtelijke projecten. In De Bilt wordt deze actualisatie verwerkt in het Projectenboek. Naast de geactualiseerde grondexploitaties rapporteert het projectenboek ook over de voortgang van de projecten. Het projectenboek wordt halfjaarlijks geactualiseerd en als bijlage toegevoegd aan de voorjaarsnota en najaarsnota. Hiermee wordt twee maal per jaar de voortgang van de projecten gerapporteerd. Op deze wijze behoudt de gemeenteraad, aangevuld met de gelijktijdig beschikbaar komende informatie over de grotere projecten, over- en inzicht over de financiële consequenties van het gemeentelijk grondbeleid. 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 49 van 57
Bijlage 6 Overige praktische uitwerking Risicomanagement Projecten met grondimplicatie zijn bijna per definitie projecten met (grote) risico s. Elk project kent een opdracht in scope en kwaliteit die gerealiseerd moet worden binnen een bepaalde termijn en hoeveelheid geld. De spanning tussen deze vier projectaspecten bepalen het risico van het project. Door inzicht te verwerven over de spanning tussen deze aspecten is de gemeente in staat zicht te verkrijgen op de risico s van het project. De projectleider identificeert met zijn of haar projectgroep de risico s rond het project. Daarbij wordt per risico beoordeeld wat de gevolgen voor het project minimaal en maximaal kunnen zijn. Vervolgens wordt per risico de kans dat het risico zich voor zal doen, ingeschat. Met behulp van een statistische analyse (Monte-Carlo simulatie) wordt het risico gekwantificeerd. Met de Monte-Carlo simulatie worden fictief tussen de 100 en 2.400 uitkomsten tussen de minimum en maximum impact getrokken. Hieruit ontstaat een statistische normaalverdeling. Aan de hand hiervan wordt het totale risico gekwantificeerd. Het uitgangpunt hierbij is dat meer dan 95% van alle fictief gesimuleerde risico-uitkomsten wordt meegenomen. De gehanteerde werkwijze bij het bepalen van het gemeentelijk risicoprofiel is beschreven in de Nota Weerstandsvermogen 2012. Ruimtelijke projecten hebben een aanzienlijk aandeel in het risicoprofiel van de gemeente. Het is van groot belang dit goed te beheersen. Door het bij te houden en door beheersmaatregelen te implementeren. Ook de bepaling van de weerstandscapaciteit is beschreven in de Nota Weerstandsvermogen 2012. Planschade De Bilt hanteert het uitgangspunt dat de planschade voor rekening komt voor de initiatiefnemer van een bouwplan. Dat betekent dat in het geval de gemeente zelf initiatiefnemer is, de gemeente hiervoor in de begroting rekening mee moet houden. Bij faciliterend grondbeleid wordt planschade via de exploitatieovereenkomst of het exploitatieplan bij de initiatiefnemer gelegd. Bij samenwerking worden afspraken over planschade in de samenwerkingsovereenkomst opgenomen. Fondsvorming Op dit moment zijn er in relatie tot grondbeleid geen fondsen gevormd. Met het vaststellen van de Nota Kostenverhaal zal vanuit de grondexploitaties en particuliere ontwikkelingen een bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen (infrastructuur), bovenplanse verevening (sociale woningbouw) en ruimtelijke ontwikkelingen (landschap) kunnen worden verkregen, die voeding vormt voor reserves die een bijdrage levert aan het versterken van het landschap, een goede infrastructuur en sociale woningbouw in De Bilt. De hoogte van deze reserves zal jaarlijks in de jaarrekening en programmabegroting worden opgenomen. Pagina 50 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
Bijlage 7 De grotere kaders voor het voeren van grondbeleid Europa Vanuit Europees verband hebben we te maken met het EU-Verdrag, talrijke richtlijnen op vele gebieden en jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie. Het EU-Verdrag werkt rechtstreeks door. Zo zullen de in dit verdrag opgenomen beginselen, zoals het transparantiebeginsel, het gelijkheidsbeginsel en het non-discriminatiebeginsel in acht moeten worden genomen. Het verbod tot verlening van ongeoorloofde staatssteun vloeit ook direct voort uit dit verdrag. Europese richtlijnen hebben, onder de voorwaarde dat ze tijdig zijn omgezet in nationale wet- en regelgeving, geen rechtstreekse werking. Zo is bijvoorbeeld de aanbestedingsrichtlijn voor werken en diensten nr. 2004/18/EG per 1 december 2005 omgezet in het Besluit Aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (Bao). Jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie werkt wel weer rechtstreeks door in gerechtelijke uitspraken van nationale rechters. Het is daarom van belang om de jurisprudentie nauwlettend te volgen. Met name op het gebied van aanbesteden en staatssteun is regelmatig iets nieuws te melden. Landelijk beleid en wetgeving Landelijke kaders en wetgeving die richtinggevend is voor het grondbeleid zijn de Nota Ruimte voor Ontwikkeling, de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de Wet Houdbaarheid Overheidsfinanciën (wet HOF), de Crisis en Herstelwet (CHW), de AMvB Ruimte (eerste tranche), het Besluit Begroting en Verantwoording. Naar verwachting zal op 1 januari 2021 de Omgevingswet en de Aanvullingswet grondeigendom van kracht worden. De Omgevingswet integreert 26 wetten op het gebied van de fysieke omgeving in één wet. De Omgevingswet heeft betrekking op de gehele fysieke omgeving en zal het nieuwe wettelijk kader vormen voor onderwerpen als bodem, geluid, lucht, milieu, waterbeheer, ruimtelijke ordening, monumentenzorg en natuur. Daarnaast zijn er vier Algemene Maatregelen van Bestuur (in plaats van 117) opgesteld en circa tien ministeriële regelingen (in plaats van 120). De stelselherziening Omgevingswet kent vier doelstellingen: 1. Bewerkstelligen van een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in beleid, besluitvorming en regelgeving. 2. Vergroten van bestuurlijke afwegingsruimte voor de fysieke leefomgeving. 3. Vergroten van inzichtelijkheid, voorspelbaarheid en gebruiksgemak van het Omgevingsrecht. 4. Versnellen van besluitvorming over projecten in de fysieke leefomgeving. 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 51 van 57
Bijlage 8 Stroomschema s uit de Reiswijzer gebiedsontwikkeling 2011 Pagina 52 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept
190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept Pagina 53 van 57
Pagina 54 van 57 190809 Nota grondbeleid 2019 definitief concept