MEMO Aan: College van B&W Van: Madelon Soeteman Afdeling: Afdeling Publiekszaken Betreft: Beeldkwaliteitsplan Lint Vinkenpolder versus woonwagens Staalindustrieweg Datum: 12 november 2014 Inleiding Op 8 juli 2014 heeft de gemeenteraad een krediet beschikbaar gesteld ter voorbereiding en onderzoek ten aanzien van de gewenste realisatie van maximaal tien standplaatsen in de locatie 2e linie Lint Vinkenpolderweg (voormalige ASVZ-locatie). Als woonlocatie past de ontwikkeling binnen het vigerende bestemmingsplan. De woonwagens passen echter niet binnen het beeldkwaliteitsplan, wat een integraal onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan. Een aantal oplossingen is mogelijk: Om de woonwagens alsnog te kunnen plaatsen in het projectgebied zijn er meerdere opties: 1. Optie: Het bestemmingsplan zou gewijzigd kunnen worden middels een planologische procedure. Een procedure is echter niet gewenst vanwege de lange doorlooptijd. 2. Optie Een eventuele mogelijkheid zou kunnen zijn de woonwagens fysiek in te passen in het huidige beeldkwaliteitplan. Bij geen van de wagens is dit volledig mogelijk. Bij een aantal woonwagens zou een aanpassing gedaan kunnen worden die de eisen van het beeldkwaliteitplan benaderen. Deze aanpassingen kosten naar schatting gemiddeld 25.000 per woonwagen en kunnen niet door de eigenaren bekostigd worden. Bij sommige woonwagens is aanpassing in zijn geheel niet mogelijk wegens de huidige bouwwijze. Conclusie: met aanpassing kan voor de woonwagenlocatie nog steeds niet voldaan worden aan het beeldkwaliteitplan. Bovendien is deze optie kostbaar: als woonwagens moeten worden aangepast binnen de beeldkwaliteit, dan zullen de kosten voor de gemeente zo n 250.000 bedragen. 3. Optie Nieuwe woonwagens kunnen worden aangeschaft die passen binnen de welstandsparagraaf. De kosten hiervoor bedragen ca. 150.000 euro per wagen. De bewoners zijn financieel niet in staat dit zelf te betalen. De gemeente zou de wagens kunnen aankopen en deze via een woningcorporatie kunnen verhuren. Vanwege beperkt inkomen is het niet voor alle bewoners haalbaar een huur van ca. 600 euro te voldoen voor de wagen. Daarnaast moet in dat geval ook nog de huur van de standplaats worden voldaan. Deze bedraagt maximaal 270 euro. Deze oplossing is voor de bewoners financieel niet haalbaar. 4. Optie en tevens advies: Op 30 juli 2012 heeft de gemeenteraad besloten dat deze voormalige ASVZ-locatie locatie bestemd wordt voor woonwagenstandplaatsen. Omdat het ASVZ is komen te vervallen en er nu een andere ontwikkeling op deze locatie zal plaatsvinden, wordt geadviseerd de welstandsparagraaf te laten vervallen. De welstandsparagraaf is destijds opgesteld vanuit een andere visie c.q. ontwikkeling, namelijk de realisatie van zorggebouwen voor de ASVZ. Wel wordt aanbevolen om het 1
bestemmingsplan te zijner tijd, bijvoorbeeld bij een actualisatie, aan te passen aan de bestemming van de woonwagenstandplaatsen en een plan op te stellen voor het beheer en onderhoud van de locatie. De gemeenteraad wordt voorgesteld om in te stemmen met het afwijken van de regels van de welstandsparagraaf die gelden voor het deelgebied van de voormalige ASVZ locatie zodat de verplaatsing van de huidige woonwagens van de Staalindustrieweg mogelijk wordt. Binnen het ontwerp kan wel worden gezorgd voor het optimaliseren van de beoogde doelen. De situering zoals beoogd in de welstandsparagraaf kan gehandhaafd blijven en in het ontwerp wordt rekening gehouden met een groeninvulling rondom de locatie. Om de woonwagens grotendeels aan het zicht te onttrekken, kan een soortgelijke geluiddempende afscheiding van 2,50 meter hoogte worden geplaatst zoals ook bij de woonwagenlocatie aan de Waalsingel is gerealiseerd. Deze afscheiding wordt aan de zichtzijde (buitenkant) begroeid met hedera helix waarvoor ook klein blijvende boompjes worden geplaatst. In onderstaand memo zijn achtereenvolgens uitgewerkt: A. Beeldkwaliteit kavels 2 e linie Lint Vinkenpolder (bij woonwagenwoningen in 2 e linie) B. Beeldkwaliteit locatie 2 e linie / voormalig ASVZ-terrein (bij woonwagenstandplaatsen) C. Gevolgen van het Bouwbesluit 2013 Beeldkwaliteit (A en B) De beeldkwaliteit voor het gebied Lint Vinkenpolder is opgedeeld in verschillende delen. Er worden eisen gesteld aan de beeldkwaliteit voor de kavels in de 1 e linie, de woningen in de 2 e linie en de kavels op het voormalige ASVZ-terrein dat door de gemeenteraad en college verder wordt uitgewerkt voor woonwagenstandplaatsen. Elk deel heeft zijn eigen beeldkwaliteit met eisen, regels en doelen. Hieronder wordt daarom een uitsplitsing gemaakt tussen beide. D. Welstandsparagraaf kavels 2e linie: beeldkwaliteit in plan Lint Vinkenpolderweg (d.d. december 2011) De onderstaande regels gelden voor de woonwagenwoningen in de 2 e linie van Lint Vinkenpolder en hebben in dat geval betrekking op sociale woningbouw. In het rood zijn de kanttekeningen geplaatst in de vergelijking tussen de gewenste beeldkwaliteit en de huidige bebouwing op de woonwagenlocatie aan de Staalindustrieweg. zichtlijnen van het lint Vinkenpolderweg op het achterliggende landschap tussen de bouwvolumes 2
buffer, afscherming en inpassing losse gebouwen op enige afstand van elkaar enkele gebouwen wijken subtiel van de rooilijn af Situering bouwwerk rooilijn/ zijdelingse afstand/ oriëntatie Doelen de gebouwen vormen samen een autonoom, samenhangend, goed in de context ingepast, plandeel een reeks van losse gebouwen een rustig beeld; een heldere positionering Regels 1. De sloot, de wegen en de groene zone aan de noordzijde vormen een buffer tussen het plandeel en de sportvelden, en de bebouwing aan het lint 2. De andere randen van het plandeel worden groen ingericht, en schermen het plandeel van de sportvelden, de parkeerstrook en de rotonde af 3. De erfafscheiding aan de zuidzijde is een doorlopende wand, die ontworpen en uitgevoerd wordt als onderdeel van het bouwplan 4. De bouwwerken zijn zelfstandige volumes die op enige afstand van elkaar staan zodat er lucht en groen tussen bouwwerken is 5. De reeks van losse gebouwen wordt benadrukt doordat enkele woningen subtiel van de rooilijn afwijken 6. De hoofdrichting van de bouwwerken is evenwijdig aan de hoofdrichting van het slagenlandschap rondom het plandeel 7. De oriëntatie van de woningen is op de straat, met de voordeur en/ of een verblijfsruimte Hoofdvormen bouwmassa/ bouwhoogte/ kapvorm / kaprichting de bouwwerken in de tweede linie verhouden zich met een zekere bescheidenheid tot de bouwwerken direct aan het lint 3
de bouwmassa oogt niet massaal en wordt zorgvuldig ingepast in de landschappelijke context de bouwwerken ogen simpel; het gaat om eenvoudige volumes die nauwkeurig zijn vormgegeven, een rechthoekige plattegrond, met een eenvoudige kapvorm De eventueel te verplaatsen woonwagens ogen bescheiden in vergelijking met de nog op te richten bouwwerken in de eerste linie. Er wordt voldaan aan het doel dat de bouwwerken simpel ogen met een rechthoekige plattegrond en eenvoudige kapvorm. Echter, de woonwagens zijn niet gelijk qua grootte, grondvlak, vorm, kleurgebruik en uiterlijk. Regels: 1. Het hoofdvolume is staafvormig en noord/zuid georiënteerd 2. Het gebouwde volume heeft een rechthoekige plattegrond 3. Het hoofdvolume van de bouwwerken bestaan uit 1 laag met kap 4. De kapvorm is een zadeldak of mansardekap 5. De kaprichting is evenwijdig aan het hoofdvolume met de nok in de noord/zuidrichting Vier van de zestien woonwagens hebben een kapverdieping, maar geen zadeldak of mansardekap Gevelaanzichten gevelopbouw/ gevelgeleding /plasticiteit de bouwmassa oogt niet massaal en wordt zorgvuldig ingepast in de landschappelijke context de aanzichten dragen bij aan de vorming van een bescheiden ensemble door een samenhangend ontwerp binnen de samenhang is er bescheiden variatie tussen de woningen onderling elke woning op zichzelf heeft een rustig gevelbeeld door samenhang in de onderdelen Regels: De woonwagens verschillen allemaal van elkaar. Bij verplaatsing van de huidige woonwagens is dit onmogelijk. 1. de variatie tussen de woningen onderling wordt bereikt in verbijzonderingen in de gevelopbouw zoals de positie van de entree, de onderlinge verschillen in de hoogte van de gevelopeningen (ramen en deuren), een toegevoegde erker, kleurvariatie etc. De entree zit altijd aan de linker of rechterzijkant, ongeveer halverwege de woonwagen 2. per woning is de variatie in gevelopeningen en kleuren beperkt ter wille van het rustige totaalbeeld en de samenhang De kleur is beperkt tot wit of lichtbruin 3. front, als zodanig ontworpen voorgevel aan de wegzijde, met verblijfsruimte aan de gevel Hieraan voldoen de woonwagens 4. dakkapellen mogelijk aan één zijde van het bouwwerk, zodat de ruimte tussen twee hoofdvolumes niet dichtslibt Er is tot nu toe één woonwagen met dakkapellen, maar deze heeft de dakkappellen aan alle vier de zijkanten van het dak. Deze regel geeft ook inzicht in het eerder behandelde collegevoorstel met betrekking tot de plaatsing van dakkapellen. Er is slechts plaatsing van dakkapellen aan één zijde van de woonwagen toegestaan wanneer de woonwagens zouden worden verplaatst. 5. nevenvolumes transparanter maken dan hoofdvolumes (entreepartij) Vrijwel alle woonwagens hebben een aparte aanbouw die als ingang dient tot de woonwagen 6. zijgevels bieden ruimte voor entree; aan één zijkant tuin met verblijfskwaliteit; géén parkeren Hieraan voldoen alle woonwagens 4
Materialisatie en detaillering materiaalkeuze / materiaalkleur/ detaillering de materiaalkeuze en kleur van de bouwwerken in dit deelgebied draagt bij aan de beoogde bescheidenheid t.o.v. van de bouwwerken direct aan het lint Bescheidenheid, ja; maar beoogd, nee. een samenhangend geheel met kleine variaties tussen de woningen onderling Wanneer woonwagens worden verplaatst, is de variatie onderling groot een eenduidig hoofdvolume met verbijzonderingen die ondergeschikt zijn aan het hoofdvolume een rustig eenduidig beeld, de architectuur is afhankelijk van een goede materiaalkeuze en eenvoudige detaillering Dit kan bij het verplaatsen van de huidige woonwagens niet worden bereikt Regels: 1. Verbijzonderingen van het hoofdvolume zijn goed als het hoofdvolume als geheel leesbaar blijft, dus in verhouding ondergeschikt 2. Variatie door verbijzonderingen in de detaillering zoals entreeluifels, positie deuren / ramen e.a. en kleurkeuze Hier wordt aan voldaan als de huidige woonwagens zouden worden verplaatst 3. De materialisatie van de bouwwerken bestaat uit; gevels onderbouw metselwerk, bovenbouw eterniet, dakpannen Gevelbekleding bestaat uit kunststof steenstrips 4. Dakoverstek is niet aanwezig of bescheiden Elke woonwagen heeft een dakoverstek, soms met ingebouwde verlichting 5. kleuren per materiaal voorgeschreven; a. metselwerk; genuanceerde lichte aardkleuren Veel woonwagens zijn qua kleurstelling in het wit (15) of lichtbruin (1) uitgevoerd b. indien plint; donkere steen Na verplaatsing zal bij elke woonwagen een nieuwe plint moeten worden aangebracht; dit is dus eenvoudig aan te passen conform de eisen van beeldkwaliteit c. cementgebonden plaatmateriaal: donkerbruin, donkergrijs of zwart Bij een woonwagen is alles in kunststof of hout uitgevoerd; de kans is echter groot dat zij na verplaatsing een gemetselde onderplint krijgen van zo n 60 tot 80 cm hoog d. kozijnen en ramen; wit en/of donkere kleuren: zwart, donkergroen, donkerblauw De kozijnen en ramen zijn in het wit uitgevoerd e. dakpannen; donker Voor zover er dakpannen aanwezig zijn op de woonwagens, dan zijn deze in drie kleuren uitgevoerd: grijs, rood en groen f. dakkapelwangen: donker Bij de enige woonwagen met dakkapellen zijn deze een integraal onderdeel van het dak c.q. in de dakbedekking verwerkt 6. Erfafscheidingen worden uitgevoerd als beplanting of van hout of metselwerk 7. De erfafscheiding aan de zuidzijde is een doorlopende wand, die ontworpen en uitgevoerd wordt als onderdeel van het bouwplan 5
afb. 19 kapvorm en kaprichting afb. 20 opdeling in onder- en bovenbouw mansardekap in de dwarsrichting afb. 21.variatie door plint of entreeluifel, onderlinge verschillen in hoogte van gevelopeningen afb. 22. dakkapellen aan één zijde van het bouwwerk, ruimte tussen de bouwvolumes waarborgen Conclusie De woonwagens aan de Staalindustrieweg voldoen op meerdere fronten niet aan de eisen zoals gesteld in het beeldkwaliteitsplan voor kavels in de 2 e linie. Met name waar het gaat om gelijkvormigheid, hoofdvormen, bouwmassa, materiaalkeuze, materiaalkleur en detaillering voldoen de woonwagens niet. E. Welstandsparagraaf KAVELS ASVZ: beeldkwaliteit in plan Lint Vinkenpolderweg (december 2011) situering bouwwerk: rooilijn / zijdelingse afstand / oriëntatie behouden en versterken van de relatie tussen het lint en het achterland Dit doel wordt niet bereikt met de komst van woonwagens de individuele gebouwen vormen een samenhangend ensemble van gebouwen Dit doel wordt niet bereikt met de komst van woonwagens een doeltreffende positionering; een slimme, efficiënte verkaveling passend bij de locatie en de vraag Dit is haalbaar Regels: 6
1. het kavel bestaat uit twee percelen 2. de bestaande sloot in het midden van het kavel tussen de twee percelen wordt verbreed en vormt een zichtlijn vanaf het lint naar het achtergebied 3. de bouwwerken zijn zelfstandige volumes die op enige afstand los van elkaar staan zodat er doorzichten ontstaan van het lint naar het achtergebied 4. het kavel wordt ontsloten vanaf de oostzijde 5. direct aan de ontsluitingsweg bevindt zich het perceel waarop het gebouw met gemeenschappelijke functies, de entree en de parkeervoorziening zijn gesitueerd Het betreft alleen woongebouwen bij de komst van woonwagens 6. de woongebouwen staan gegroepeerd op het westelijk perceel Dit doel wordt niet bereikt met de komst van woonwagens; deze staan zowel op het westelijk als het oostelijk deel 7. de 3 zorggebouwen zijn gegroepeerd rond een gemeenschappelijke buitenruimte Er komen geen zorggebouwen 8. de oriëntatie of hoofdrichting van de bouwwerken is evenwijdig aan de hoofdrichting van het onderliggende slagenlandschap 9. de randen van het kavel worden groen ingericht passend in het landschap, bouwwerken houden min. 3m afstand tot de bovenkant van het talud(insteek) of kunnen in overleg in/ aan het water staan 10. geen hiërarchie: de 4 gebouwen zijn gelijkwaardig, er is geen hoofdgebouw hoofdvormen: bouwmassa / bouwhoogte / kapvorm / kaprichting de bouwwerken in de tweede linie verhouden zich met bescheidenheid tot de bouwwerken direct aan het lint Ja de bouwmassa oogt niet te massaal en wordt zorgvuldig ingepast in de landschappelijke context aansluitend op de bebouwingstypologie in de omgeving Dit doel wordt niet bereikt met de komst van woonwagens de bouwwerken ogen simpel; het gaat om eenvoudige volumes die nauwkeurig zijn vormgegeven Ja uitdagend; duurzame architectuur passend in de tijd. recht doen aan de (historische, landschappelijke) kwaliteiten met een ontwerp dat hoog scoort op hedendaagse (duurzaamheids-) eisen, harmonieus en aansprekend en toch eigentijds, niet historiserend Dit doel wordt niet bereikt met de komst van woonwagens de nevenvolumes zijn ondergeschikt aan de hoofdvolumes Regels: 1. het hoofdvolume van de bouwwerken is staafvormig en noord/ zuid georiënteerd 2. het hoofdvolume van de bouwwerken bestaan uit 1 laag met kap 3. het gebouwde volume heeft een rechthoekige plattegrond of daarvan afgeleide plattegrond 4. de kaprichting is evenwijdig aan het onderliggende slagenlandschap in noord/ zuid richting 5. dakvlak dominant, gevelhoogte kleiner dan dakhoogte 6. er zijn meerdere kapvormen mogelijk afgeleid uit de principes overgang naar open landschap en beschutting buitenruimte 7
Aan alle regels wordt voldaan gevelaanzichten: gevelopbouw / gevelgeleding / plasticiteit de gevels ogen bescheiden en worden zorgvuldig ingepast in de landschappelijke context aansluitend op de bebouwingstypologie in de omgeving Dit doel wordt niet bereikt met de komst van woonwagens hiertoe wordt onderscheid gemaakt tussen de verschijningsvorm van de bebouwing waar deze grenst aan de binnenwereld en de verschijningsvorm van de bebouwing waar deze grenst aan het buitengebied uitdagend; maak met architectonische middelen van eenvoud een bijzondere kwaliteit Regels: aan alle regels wordt voldaan 1. het is mogelijk een onderscheid te maken in goothoogte en gevelopbouw tussen de zijden grenzend aan de binnenwereld en de zijden grenzend aan de kavelgrenzen; aan de binnenzijde is een hogere goot mogelijk 2. nevenvolumes transparanter maken dan hoofdvolumes materialisatie en detaillering: materiaalkeuze / materiaalkleur / detaillering de materiaalkeuze en kleur van bouwwerken in de tweede linie versterkt de ervaring van de lange lijnen van het onderliggende slagenlandschap en de ervaring van dieptewerking gezien vanaf het lint Dit doel wordt niet bereikt met de komst van woonwagens een eenduidig leesbaar hoofdvolume met verbijzonderingen die passen in de typologie van bouwwerken in de omgeving en ondergeschikt aan het hoofdvolume de architectuur is niet afhankelijk van opvallende ornamenten maar van een goede materiaalkeuze en detaillering Regels: 8
1. verbijzonderingen van het hoofdvolume zijn goed als het hoofdvolume als geheel leesbaar blijft, de verbijzonderingen zoals dakkapellen moeten in verhouding ondergeschikt blijven aan het hoofdvolume 2. de materialisering van de gevels bestaat overwegend uit hout en metselwerk in donkere tinten Gevelbekleding bestaat uit kunststof steenstrips 3. de materialisering van de kappen bestaat overwegend uit mat gebakken dakpannen of duurzame materialen (bijvoorbeeld shingles, sedum of riet) Voor zover er dakpannen aanwezig zijn op de woonwagens, dan zijn deze in drie kleuren uitgevoerd: grijs, rood en groen 4. indien zonnecollectoren/ -panelen worden toegepast, dienen deze binnen het architectonische concept te passen Conclusie De woonwagens aan de Staalindustrieweg voldoen op de meeste fronten niet aan de eisen zoals gesteld in het beeldkwaliteitsplan voor kavels op de voormalige ASVZ-locatie. Het lijkt niet mogelijk om met simpele ingrepen de woonwagens geschikt te maken aan de strenge eisen van de beeldkwaliteit. 9
Waalsingel; hoogte afscheiding 2,00 meter 10
11
12
13