Taxatierapport. Stationsweg 41, 3331LR te Zwijndrecht

Taxatierapport Stationsweg 41, 3331LR te Zwijndrecht Roy Middleton MSc MSRE RM RT Nadorp Taxaties B.V. Verlengde Tolweg 2A, 2517JV te 's-gravenhage Telefoon: 070-3757575 Email: roy@nadorp.nl Opdrachtgever Meerdervoort Group B.V. De heer F. Angius Postbus 1000 2260BA Leidschendam Waardepeildatum 9 mei 2019 Rapportdatum 3 juni 2019

I - Rapport samenvatting Commercieel Dossiernummer: Y13897 VMS taxatienummer: 14814210 Complex: Stationsweg 41, 3331 LR Zwijndrecht Adres: Stationsweg 41, 3331LR te Zwijndrecht Eigenaar: Van Loon/ Stolk Type eigendom: Eigendom Te taxeren belang: Eigendom Perceeloppervlakte: 2.400 m² Object Type object: Commercieel Oorspronkelijk bouwjaar: 1985 Meest recent renovatie jaar: 2014 Monument: Nee Totaal BVO m² of stuks: 3.813 Totaal VVO m² of stuks: 2.763 Verhouding VVO / BVO: 1:1,38 Parkeerplaatsen binnen: - Parkeerplaatsen buiten: - Waardering Kengetallen Opdrachtgever: Contactpersoon: Doel taxatie: Taxateur: Meerdervoort Group B.V. De heer F. Angius Financiering Roy Middleton MSc MSRE RM RT Waardepeildatum: donderdag 9 mei 2019 Marktwaarde per m²: 1.268 Het object is per 09-05-2019 getaxeerd op: EUR 3.500.000 Marktwaarde kosten koper Markthuur: 342.650 Theoretische huur: 357.261 Netto markthuur: 279.491 Correctie meer- en minderhuur: 79.691 Exploitatielasten % markthuur: 18,4 % Leegstand % markthuur: 4,3 % BAR markthuur kk: 9,8 % BAR contracthuur kk: 9,9 % Aantal huurders: 49 Gem restduur contracten jr: 1,7 Beoordeling Object Score Locatie Score Bouwkundige staat: Ligging: Voldoende Staat van onderhoud buiten: Niet van toepassing Bereikbaarheid: Goed Staat van onderhoud binnen: Niet van toepassing Parkeren op openbare weg: Slecht Parkeren (op eigen terrein): Voldoende Locatie score: Voldoende Functionaliteit: Object score: Voldoende Voldoende Gebruik Score Markt Score Verhuursituatie: Goed Courantheid verkoop: Voldoende Alternatieve aanwendbaarheid: Voldoende Courantheid verhuur: Niet van toepassing Pagina 2 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

Rapport samenvatting Commercieel Algemene uitgangspunten Voor deze taxatie is taxateur van de volgende uitgangspunten uitgegaan: * Op het object zijn op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of erfdienstbaarheden van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). Als uitgangspunt geldt dat dat eventuele privaat- en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op het kadastrale uittreksel actueel en volledig zijn; De vigerende bestemming van het taxatieobject is conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn. Controle hiervan kan in het kader van deze taxatie niet plaatsvinden; In het kader van deze taxatie wordt geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever en informatie uit openbare bronnen. Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond, het grondwater, en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik; Ten behoeve van de waardering vormt taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen); Op het getaxeerde zijn conform mondelinge opgave van de eigenaar alle nutsvoorzieningen, waaronder tenminste gas-, water-, elektra-, en rioolaansluiting aanwezig. Deze nutsvoorzieningen hebben een voldoende capaciteit voor het huidige gebruik van het object; Indien het object beschikt over een energielabel of vergelijkbaar certificaat houdt taxateur bij het vaststellen van de waarde rekening met de aspecten van duurzaamheid. De beoordeling van deze aspecten geschiedt slechts globaal. Indien opdrachtgever meer inzicht wil hebben in de duurzaamheid van het gebouw, dan dient hiertoe nader extern onderzoek verricht te worden; De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage. Er zijn geen gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever. Wel zijn, voor zover beschikbaar, door opdrachtgever plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld. Aan de hand van deze bouwtekeningen heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat; Alle roerende zaken in het taxatieobject, waaronder inventaris van bedrijfsruimte(n) en/of kantoorruimte(n), zijn door taxateur bij de waardering van dit vastgoedobject niet mee-gewaardeerd; De taxatie is samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde oordeel af te geven; Het object wordt gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op de inspectiedatum. Taxateur acht de in het rapport gehanteerde uitgangspunten realistisch en passend binnen deze taxatie. Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt betreft een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie is gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper het zou hanteren op de waardepeildatum. Per definitie zijn toekomstige waarden volledig gebaseerd op bijzondere uitgangspunten. Een hogere mate van onzekerheid is waarschijnlijk inherent aan een toekomstige waarde, waarbij per definitie geen vergelijkbaar bewijs voorhanden is. In onderhavige taxatie is geen rekening gehouden met bijzondere uitgangspunten. Toelichting op de waardering Markthuur gedifferentieerd van 150,- per m² voor de kleine kantoorruimte tot 100 per m² voor de iets grotere kantoorruimten. Voor kleinere ruimten geldt dat er door huurders wordt gekeken naar maandbedragen. Daarbij is in de verhuurde oppervlakte niet inbegrepen de metrages van de gemeenschappelijke pantry en toiletruimten. Bij de groteren kantoren is deze wel inbegrepen en behoort tot het gehuurde. Ingeschat is dat de huidige huurders een vertrekkans van 25% hebben, voor opvolgende huurders is de inschatting ook 25%. De meeste looptijden zijn 12 maanden, echter is er een wachtlijst voor kleinere huurders. De wederverhuurtijd is hierdoor geschat op 1 maand. De WALT is 1,7 jaar. Gehanteerde disconteringsvoet is 8% met een exityield (NAR k.k.) van 7,5%. Dit resulteert in een marktconforme BAR k.k. van 9,45% k.k. (op markthuur) en een waarde van 1.268,- per m². Opmerking / disclaimer geen bijzonderheden. Pagina 3 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

I N H O U D T A X A T I E R A P P O R T I A B C D E F G H I J Rapport samenvatting Opdracht Taxatie Beoordeling en SWOT analyse Juridisch Object Locatie Gebruik Onderbouwing Algemene uitgangspunten Waardebegrippen en definities Pagina 4 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

A OPDRACHT A.1 Opdrachtgever Opdrachtgever: Ter attentie van: Adres: Meerdervoort Group B.V. De heer F. Angius Postbus 1000, 2260BA te Leidschendam Telefoonnummer: Emailadres opdrachtgever: A.2 Opdrachtnemer en uitvoerend taxateur Naam organisatie: Uitvoerend taxateur: Adres: f.angius@meerdervoort.com Nadorp Taxaties B.V. Roy Middleton MSc MSRE RM RT Verlengde Tolweg 2A, 2517JV te 's-gravenhage Telefoonnummer: 070-3757575 Email: roy@nadorp.nl Lid van / aangesloten bij: NVM Business, NRVT, Vastgoedcert, TMI 340027 Ingeschreven in het register onder nummer: Specialisatie / deskundigheid & educatie: A.3 Controlerend of tweede taxateur Naam organisatie: Controlerende / tweede taxateur: Adres: NRVTnummer RT792912230 kamers Bedrijfsmatig Vastgoed en Wonen. Vastgoedcert B1801.195 en W1801.523. Taxaties bedrijfsmatig vastgoed en woningbeleggingen/-portefeuilles. Master of Science in Real Estate (MSc MSRE) Nadorp Taxaties B.V. Chris Romein MSc MSRE MRICS RT Verlengde Tolweg 2A, 2517JV te 's-gravenhage Telefoonnummer: 070-3757575 Email: Lid van / aangesloten bij: Ingeschreven in het register onder nummer: Specialisatie / deskundigheid & educatie: chris@nadorp.nl RICS, NVM Business 8343, NRVT en Vastgoedcert. RICS Registered Valuer, lid van the Royal Institution of Chartered Surveyors, registratie nummer 6584070. Ingeschreven in de kamer bedrijfsmatig vastgoed van het NRVT onder nummer RT568354894. Taxaties van bedrijfsmatig vastgoed en woningbeleggingen/-portefeuilles Master of Science in Real Estate (MSc MSRE) Pagina 5 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

A.4 Verklaringen taxateurs Opdrachtverstrekking Opdrachtdatum: zondag 26 mei 2019 Toelichting opdrachtverstrekking: Opdracht voorwaarden: Voor de getekende opdrachtbevestiging verwijzen wij naar opdrachtgever. Wij zijn er vanuit gegaan dat alle voor de taxatie van belang zijnde informatie aan Nadorp Taxaties BV is verstrekt en dat deze informatie juist en volledig is. Voor zover mogelijk is de verkregen informatie geverifieerd en betrokken in de taxatie. Het rapport is met zorg samengesteld, doch aanvaarden wij geen enkele aansprakelijkheid, indien mocht blijken dat de verstrekte informatie onjuist en/of onvolledig is geweest. Op de taxatieopdracht zijn de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers, versie februari 2011. De taxatie kan eventueel onderdeel vormen van een auditprocedure. Deze taxatie is opgemaakt in overeenstemming met de Practice Statements zoals opgenomen in de International Valuation Standards 2017 gepubliceerd door de International Valuation Standards Committee (IVS 2017) en/of de verplichte regels en voorschriften in de RICS Taxatie standaarden ( Red Book ), zoals voorgeschreven door de Royal Institution of Chartered Surveyors.). Interne kwaliteitsborging De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap. Naast onze interne klachtenprocedure is de klachtenprocedure van toepassing van de NRVT: http://www.nrvt.nl/klachtentuchtrecht/tuchtrecht/. Als NVM-lid conformeert Nadorp Taxaties BV zich aan de gedragsregels van de NVM (NVM Erecode). Het NVM tuchtrecht is van toepassing (www.nvmtuchtrechtspraak.nl). Roulatie De betrokkenheid van de uitvoerend taxateur en het taxatiebedrijf sinds de inwerkingtreding van het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT is als volgt: - Aantal achtereenvolgende taxaties door taxateur: 1 (van 12); - Aantal achtereenvolgende jaren door taxateur: 1 (van 6); - Aantal achtereenvolgende taxaties door taxatiebedrijf: 1 (van 24); - Aantal achtereenvolgende jaren door taxatiebedrijf: 1 (van 9). De uitvoerend taxateur verklaart derhalve niet meer dan zes jaar en/of 12 keer achtereenvolgens bij de taxatie van dit object betrokken te zijn geweest en Nadorp Taxaties B.V. is niet meer dan negen jaar en/of 24 keer achtereenvolgens betrokken bij de taxatie van dit object. Onafhankelijkheid De taxateurs verklaren dat bij het uitvoeren van de taxatie is voldaan aan de fundamentele beginselen van objectiviteit en onafhankelijkheid. De objectiviteit en onafhankelijkheid van taxateurs wordt gewaarborgd door naleving van de volgende ethische code: - NRVT: Algemene gedrags- en beroepsregels NRVT. Daarnaast worden de taxateurs onderworpen aan het doorlopend toezicht van het NRVT (www.nrvt.nl/regelgeving/doorlopend-toezicht). Tevens voldoet de uitvoerend taxateur aan: - IVS : Code of ethical principles for professional valuers. Hierbij verklaart Nadorp Taxaties B.V. dat zij op geen enkele wijze (direct of indirect) betrokken zijn bij het te taxeren vastgoedobject voor wat betreft bijvoorbeeld (advisering over) koop, verkoop, bemiddeling, beheer of financiering of enige andere (financiële) dienst. Educatie en routine Deze taxatie is uitgevoerd door een taxateur die beschikt over voldoende kennis en kunde qua soort object, aard van het object, gebruik, specifieke lokale, regionale en (inter)nationale marktkennis en doelstelling van de taxatie. Plausibiliteit Alvorens deze taxatie is uitgebracht zijn de taxatiewerkzaamheden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is hierbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming is met de daaraan gestelde eisen (IVS) is uitgevoerd. De verklaring dat de plausibiliteitstoets is uitgevoerd blijkt uit ondertekening van de in deze rapportage opgenomen plausibiliteitsverklaring. Taxatie standaarden Deze taxatie is uitgevoerd conform de navolgende taxatiestandaarden: - Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT, www.nrvt.nl; - International Valuation Standards (IVS), uitgegeven door de International Valuation Standards Council (IVSC), www.ivsc.org. Deze taxatie valt binnen het reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT in het toepassingsbereik van de professionele taxatiedienst zoals vermeld in hoofdstuk 2 van deze reglementen. Tuchtrecht Taxateurs vallen onder het tuchtrecht van de NVM. Pagina 6 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

B TAXATIE B.1 Algemeen Objectomschrijving Vijflaags kantoorgebouw bestaande uit een begane grond met 4 bovengelegen lagen. Achter het gebouw ligt een parkeergarage met ruim 70 parkeerplaatsen Adres: Stationsweg 41, 3331LR te Zwijndrecht VMS taxatienummer: 14814210 Type eigendom: Eigendom Waardepeildatum: donderdag 9 mei 2019 Type taxatie: Keuze waardering: Volledige taxatie DCF waarde B.2 Doel van de taxatie Doel: Toelichting doel van de taxatie: Financiering Onderhavige taxatie is opgesteld ten behoeve van een financieringsbeslissing. Dit rapport is uitsluitend bedoeld voor gebruik door opdrachtgever(s). Derden kunnen hier geen rechten aan ontlenen. Het is niet toegestaan deze taxatie buiten de context of voor een ander doel te gebruiken. B.3 Waardering & basis van de waarde Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een object of recht c.q. verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Valuta: Alle in dit rapport genoemde bedragen zijn in euro's ( ). Het object is per 9 mei 2019 getaxeerd op: Marktwaarde kosten koper: EUR 3.500.000 Zegge: drie miljoen vijfhonderdduizend euro Handtekening taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Datum en plaats: 1 juni 2019 's-gravenhage Pagina 7 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

B.4 Inspectie Datum opname en inspectie: donderdag 9 mei 2019 Mate van inspectie: Inspectie uitgevoerd door: Inpandig Roy Middleton MSc MSRE RM RT Toelichting inspectie: B.5 Uitgangspunten en afwijkingen Algemene uitgangspunten Voor deze taxatie is taxateur van de volgende uitgangspunten uitgegaan: De opname en inspectie is uitgevoerd door taxateur Roy Middleton MSc MSRE RM RT. De taxateur heeft het object zowel uitwendig als inpandig feitelijk opgenomen zonder belemmeringen. * Op het object zijn op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of erfdienstbaarheden van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). Als uitgangspunt geldt dat dat eventuele privaat- en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op het kadastrale uittreksel actueel en volledig zijn; De vigerende bestemming van het taxatieobject is conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn. Controle hiervan kan in het kader van deze taxatie niet plaatsvinden; In het kader van deze taxatie wordt geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever en informatie uit openbare bronnen. Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond, het grondwater, en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik; Ten behoeve van de waardering vormt taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen); Op het getaxeerde zijn conform mondelinge opgave van de eigenaar alle nutsvoorzieningen, waaronder tenminste gas-, water-, elektra-, en rioolaansluiting aanwezig. Deze nutsvoorzieningen hebben een voldoende capaciteit voor het huidige gebruik van het object; Indien het object beschikt over een energielabel of vergelijkbaar certificaat houdt taxateur bij het vaststellen van de waarde rekening met de aspecten van duurzaamheid. De beoordeling van deze aspecten geschiedt slechts globaal. Indien opdrachtgever meer inzicht wil hebben in de duurzaamheid van het gebouw, dan dient hiertoe nader extern onderzoek verricht te worden; De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage. Er zijn geen gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever. Wel zijn, voor zover beschikbaar, door opdrachtgever plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld. Aan de hand van deze bouwtekeningen heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat; Alle roerende zaken in het taxatieobject, waaronder inventaris van bedrijfsruimte(n) en/of kantoorruimte(n), zijn door taxateur bij de waardering van dit vastgoedobject niet mee-gewaardeerd; De taxatie is samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde oordeel af te geven; Het object wordt gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op de inspectiedatum. Taxateur acht de in het rapport gehanteerde uitgangspunten realistisch en passend binnen deze taxatie. Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt betreft een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie is gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper het zou hanteren op de waardepeildatum. Per definitie zijn toekomstige waarden volledig gebaseerd op bijzondere uitgangspunten. Een hogere mate van onzekerheid is waarschijnlijk inherent aan een toekomstige waarde, waarbij per definitie geen vergelijkbaar bewijs voorhanden is. In onderhavige taxatie is geen rekening gehouden met bijzondere uitgangspunten. Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Geen B.6 Nadere toelichting op de waardering Toelichting op de waardering Markthuur gedifferentieerd van 150,- per m² voor de kleine kantoorruimte tot 100 per m² voor de iets grotere kantoorruimten. Voor kleinere ruimten geldt dat er door huurders wordt gekeken naar maandbedragen. Daarbij is in de verhuurde oppervlakte niet inbegrepen de metrages van de gemeenschappelijke pantry en toiletruimten. Bij de groteren kantoren is deze wel inbegrepen en behoort tot het gehuurde. Ingeschat is dat de huidige huurders een vertrekkans van 25% hebben, voor opvolgende huurders is de inschatting ook 25%. De meeste looptijden zijn 12 maanden, echter is er een wachtlijst voor kleinere huurders. De wederverhuurtijd is hierdoor geschat op 1 maand. De WALT is 1,7 jaar. Gehanteerde disconteringsvoet is 8% met een exityield (NAR k.k.) van 7,5%. Dit resulteert in een marktconforme BAR k.k. van 9,45% k.k. (op markthuur) en een waarde van 1.268,- per m². Aanpassingen op conceptrapportage Er zijn door opdrachtgevers op basis van de concept rapportage geen opmerkingen gemaakt die aanpassing van het rapport noodzakelijk hebben gemaakt. Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Er zijn aan taxateur geen omstandigheden bekend of voorzienbaar die een wezenlijke verandering van de waarde (kunnen) veroorzaken. Pagina 8 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

Taxatie onnauwkeurigheid Alle taxaties zijn opinies betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van devermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan, zoals bij alle opinies, variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object, de markt of beschikbare informatie. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudig onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd. In onderhavige taxatie is geen sprake van een bovenmatige taxatieonzekerheid. B.7 Eerdere taxaties en overzicht andere waarderingen Eerdere taxaties De taxateur verklaart dat hij niet recentelijk betrokken is geweest c.q. binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij de te waarderen onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel leidt tot belangenverstrengeling. B.8 Overzicht inzage documenten Soort informatie Ingezien Datum Bron / opmerking Asbestonderzoek Nee Bestemmingsplan Ja 25-5-2019 ruimtelijkeplannen.nl Bodemonderzoek Ja 30-5-2019 bodemloket.nl Eigendomsbewijs Ja 30-5-2019 opdrachtgever Erfpacht gegevens Gebruiksvergunning NVT NVT Huurlijst Ja 30-5-2019 opdrachtgever Huurovereenkomsten Ja 30-5-2019 opdrachtgever Inspectie rapporten Nee Kadastrale gegevens Ja 30-5-2019 opdrachtgever Meetcertificaat Ja 30-5-2019 opdrachtgever Milieu-informatie overheid Milieuvergunning Onderhoudsprognose Omgevingsvergunning Overige gegevens Nee NVT Nee Nee Nee Plattegronden Ja 30-5-2019 opdrachtgever Sideletters / allonges Splitsingsakte Nee NVT Pagina 9 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

B.9 Gehanteerde taxatiemethodiek Gehanteerde taxatiemethodiek De gehanteerde methoden zijn: 1. de Bruto Aanvangs Rendementsmethode (hierna te noemen: BAR); 2. de Netto Aanvangs Rendementsmethode (hierna te noemen: NAR); 3. de Discounted Cashflow methode ( hierna te noemen: DCF) Bij de benaderingen ad 1 en 2 wordt van de veronderstelling uitgegaan, dat de onroerende zaak min of meer een zelfstandig inkomen oplevert. Deze inkomsten kunnen vervolgens worden omgezet in een kapitaalbedrag, met andere woorden: welk kapitaal mag geïnvesteerd worden om een bepaald percentage aan rendement te verkrijgen. Ad 1. De BAR-methode wordt bij de waardering van onroerende zaken in de markt zeer veel gebruikt bij het vaststellen van de marktwaarde in verhuurde staat. Ook de marktwaarde vrij van huur en/of gebruik kan op deze wijze bepaald worden. In deze methode wordt de markthuur gekapitaliseerd met een yield (het bruto aanvangs-rendement). Deze uitkomst wordt in deze taxatie nog gecorrigeerd met het kosten koper gedeelte, bestaande uit 6% overdrachtsbelasting en circa 1% kosten voor de akte van levering. De yield is onder andere geanalyseerd aan de hand van de transacties in de regio, alsmede aan de hand van de rendementen gerelateerd aan de ROZ/IPD index. Deze index brengt 80% van het totaal aan beleggingen in direct vastgoed tot uitdrukking en is hiermee de belangrijkste graadmeter voor het benchmarken van direct belegd vastgoed. In deze index zijn de verschillende categorieën vastgoed uitgesplitst. Ad 2 De NAR-methode berekent het rendement dat ook werkelijk als vergoeding voor het ter beschikking stellen van het kapitaal in het eerste exploitatiejaar wordt ontvangen. De NAR-methode is in deze zin een verbeterde BAR-methode, omdat de exploitatiekosten in deze methode meewegen. Welke kosten dit zijn, hangt onder andere af van de huurovereenkomst, de wettelijke bepalingen en de bouwkundige en functionele aard van het gebouw en de exploitatiekosten. De NAR-methode is vergelijkbaar met de BAR-methode met dien verstande dat de NAR-methode uitgebreider is. De exploitatiekosten van het object worden betrokken bij de waardeberekening. Dientengevolge wordt bij de NAR-methode gerekend met de netto-markthuur in plaats van de brutomarkthuur. Hierbij worden op de bruto-markthuur de exploitatiekosten welke voor rekening van de eigenaar komen in mindering gebracht. Dit wordt ook wel het bruto-netto traject genoemd. De exploitatiekosten zijn onder te verdelen in een aantal categorieën. Elk van die categorieën zijn weer onder te verdelen in een aantal specifieke kosten. Pagina 10 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

B.10 Plausibiliteit taxatie Plausibiliteitsverklaring Taxateur heeft het taxatierapport op plausibiliteit van de waarde én de onderbouwing van de waarde. - Taxateur heeft het taxatierapport d.d. 3 juni 2019 beoordeeld. - Taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. - Taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. - Taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. - Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is. Handtekening controlerend taxateur: Chris Romein MSc MSRE MRICS RT Datum en plaats: 3 juni 2019 's-gravenhage Pagina 11 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

C BEOORDELING EN SWOT ANALYSE C.1 Beoordeling Object Score Locatie Score Bouwkundige staat: Ligging: Voldoende Staat van onderhoud buiten: Niet van toepassing Bereikbaarheid: Goed Staat van onderhoud binnen: Niet van toepassing Parkeren op openbare weg: Slecht Parkeren (op eigen terrein): Voldoende Locatie score: Voldoende Functionaliteit: Object score: Voldoende Voldoende Gebruik Score Markt Score Verhuursituatie: Goed Courantheid verkoop: Voldoende Alternatieve aanwendbaarheid: Voldoende Courantheid verhuur: Niet van toepassing C.2 SWOT Analyse Sterktes Ligging direct naast station. Gebouw is 100% verhuurd. Ruim 70 parkeerplaatsen op eigen terrein Zwaktes Lage WALT van 1,7 jaar Niet elke kantoorruimte is voorzien van klimaatinstallaties Veel huurcontracten, waardoor er intensief beheerd moet worden. Kansen De omliggende kantoren worden getransformeerd naar wonen. Dit kan voor het getaxeerde in de toekomst ook een mogelijkheid zijn. Bedreigingen Indien de vraag naar kleinere (flex)kantoren afneemt, zou er leegstand op kunnen treden. Pagina 12 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

D JURIDISCH D.1 Privaatrechtelijke aspecten Eigenaar: Type eigendom: Te taxeren belang: Van Loon/ Stolk Eigendom Eigendom Kadastrale omschrijving commercieel Gemeente Sectie Perceelnummer Index Oppervlakte m² Eigenaar Grondwaarde Zwijndrecht C 3761 2.400 Van Loon/ Stolk 1.143.900 Totaal 2.400 1.143.900 Aantekeningen kadastraal object Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Beschrijving erfpacht N.v.t. Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen Er zijn geen bijzondere privaatrechtelijke bepalingen bekend. D.2 Publiekrechtelijke aspecten Gebruik conform bestemmingsplan: Ja Bestemmingsplan Het getaxeerde is gelegen binnen het bestemmingsplan Oud-Centrum, vastgesteld door de gemeente op 29-1-2013 en heeft de bestemming kantoor De voor Kantoor aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren, met bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven. Monument: Nee Wet voorkeursrecht gemeenten: Nee Opmerking wet voorkeursrecht gemeenten N.v.t. Vestigingseisen Er zijn aan het gebruik van het object geen bijzondere vestigingseisen gesteld. Fiscale aspecten Bij de waardering is uitgegaan van BTW- belaste verhuur en de genoemde waarderingen zijn exclusief BTW. voorts is gecorrigeerd met overdrachtsbelasting. Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Geen Bijzonderheden Pagina 13 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

E OBJECT E.1 Object informatie Objectomschrijving Vijflaags kantoorgebouw bestaande uit een begane grond met 4 bovengelegen lagen. Achter het gebouw ligt een parkeergarage met ruim 70 parkeerplaatsen Bouwjaar: 1985 Functionaliteit: Voldoende Parkeren (op eigen terrein): Voldoende Bouwaard materialen en constructie Bouwkundige staat: Staat van onderhoud buiten: Staat van onderhoud binnen: Niet van toepassing Niet van toepassing Opmerkingen onderhoud Geen bijzonderheden. Toelichting onderhoud De huidige eigenaar heeft het gebouw in 2013 gekocht en heeft daarna groot onderhoud uitgevoerd aan zowel binnen- als buitenzijde. E.2 Oppervlakte Overzicht ruimtetypes commercieel Ruimtetypes IPD type BVO m²/ units VVO m²/ units VEX Type Stationsweg 41-G (kamer 316) Kantoor 30 22 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-F (kamer 301) Kantoor 41 30 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-G (o.a. kamer 318) Kantoor 63 46 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-F (kamer 306) Kantoor 28 20 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-A (ruimte 001) Kantoor 903 654 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-F (kamer 310) Kantoor 48 35 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-G (kamer 319) Kantoor 55 40 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-I (kamer 409) Kantoor 28 20 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-B (kamer 104) Kantoor 28 20 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-I (kamer 400) Kantoor 35 25 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-F (kamer 305) Kantoor 28 20 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-B (kamer 102) Kantoor 28 20 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-D (o.a. kamer 213) Kantoor 76 55 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-F (kamer 313) Kantoor 28 20 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-B (kamer 113-114) Stationsweg 41-B (kamer 106-107) Kantoor 55 40 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Kantoor 55 40 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-E (ruimte 215) Kantoor 317 230 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-B (kamer 110) Kantoor 44 32 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-I (o.a. kamer 406) Kantoor 69 50 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-G (kamer 320) Kantoor 25 18 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-B (kamer 105) Kantoor 28 20 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-F (kamer 307) Kantoor 28 20 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-I (kamer 403) Kantoor 21 15 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-C (kamer 116) Kantoor 293 212 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Pagina 14 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

Stationsweg 41-F (kamer 303) Kantoor 28 20 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-B (kamer 108-109) Kantoor 83 60 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-D (kamer 212) Kantoor 28 20 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-F (kamer 304) Kantoor 28 20 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-I (o.a. kamer 401) Kantoor 124 90 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-D (o.a. kamer 201) Kantoor 186 135 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-B (kamer 111) Kantoor 33 24 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-F (kamer 308) Kantoor 28 20 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-F (kamer 312) Kantoor 28 20 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-D (kamer 211) Kantoor 35 25 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-B (kamer 115) Kantoor 25 18 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-I (o.a. kamer 404) Kantoor 108 78 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-G (kamer 315) Kantoor 35 25 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-I (kamer 408) Kantoor 22 16 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-I (kamer 400) Kantoor 8 6 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-D (o.a. kamer 208) Kantoor 55 40 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-F (kamer 302) Kantoor 25 18 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-H (o.a. kamer 411) Kantoor 337 244 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-D (kamer 210) Kantoor 41 30 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-G (kamer 314) Kantoor 28 20 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-F (kamer 309) Kantoor 76 55 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-B (kamer 101) Kantoor 25 18 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-F (kamer 311) Kantoor 28 20 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-G (kamer 321) Kantoor 23 17 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Stationsweg 41-B (kamer 103) Kantoor 28 20 kt 13 - Middelhoog, 1970-1990, vliesgevel Totaal 3.813 2.763 E.3 Renovatie Laatste renovatiejaar: 2014 Gerealiseerde aanzienlijke wijzigingen en uitbreidingen De huidige eigenaar heeft het gebouw in 2013 gekocht en heeft daarna groot onderhoud uitgevoerd aan zowel binnen- als buitenzijde. E.4 Duurzaamheid Duurzaamheid Er worden geen bijzondere voorzieningen ten aanzien van duurzaamheid toegepast. Energielabel: Uitleg energielabel Pagina 15 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

Omschrijving milieuaspecten Bodem Conform informatie van www.bodemloket.nl is geen bodemverontreiniging bekend. Er zijn geen waardebeïnvloedende factoren met betrekking tot bodemvervuiling in deze taxatie zijn meegenomen. Brandstoftanks Er zijn de taxateur geen aanwijzingen omtrent de aanwezigheid van (een of meerdere) onder- of bovengrondse brandstoftank(s) bekend. Zie tevens bodemgesteldheid. Asbest Bij de inspectie van het getaxeerde is globaal onderzocht (voor zover visueel waarneembaar) of er asbest en/of asbesthoudende materialen zijn gebruikt die naar huidige inzichten en maatstaven mogelijk gevaar kunnen opleveren. Er bestaat geen aanleiding om de aanwezigheid van een waardeverminderende hoeveelheid asbest in het object te veronderstellen. Object beoordeling De staat van onderhoud zowel in- als uitwendig is goed. Het gebouw voldoet aan label C en is daarmee voorbereid op de regelgeving in 2023. Object score: Voldoende Pagina 16 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

F LOCATIE F.1 Locatie overzicht Pagina 17 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

F.2 Locatie informatie Ligging: Voldoende De kantoorruimte bevindt zich aan het Stationsplein in het centrum van Zwijndrecht. Door de centrale ligging zijn er in de directe omgeving van het kantoorgebouw diverse winkels en eetgelegenheden te vinden. Toelichting bereikbaarheid: Goed De bereikbaarheid van het kantoor per openbaar vervoer is optimaal. Naast het kantoor ligt namelijk het station van Zwijndrecht. Hierdoor zijn er diverse goede trein- en busverbindingen. Het kantoor is eveneens goed te bereiken met eigen vervoer. De op- en afrit van de A16 ligt op enkele minuten rijden van het kantoor. Voorzieningen De meeste voorzieningen zoals winkels, horeca etc. zijn op loopafstand. Google Walkscore 77 van 100. Parkeren op openbare weg: Slecht Achter het gebouw zijn ruim 70 parkeerplaatsen op eigen terrein. Verwachte ontwikkelingen in de omgeving Aangrenzend wordt een tweetal kantoorgebouwen getransformeerd naar wonen. Dit heeft een positief effect op de leefbaarheid en uitstraling van de omgeving. Locatie score: Voldoende Door de ligging direct naast het station en de stijgende vraag naar kantoren, wordt de locatie beoordeeld als goed. Pagina 18 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

G GEBRUIK G.1 Gebruik van het object Huidig gebruik Het object was ten tijde van de opname geheel verhuurd. De taxateur concludeert dat er geen onvolkomenheden zijn geconstateerd. Voorgenomen gebruik Het gebruik blijft onveranderd. G.2 Huursituatie Overzicht huurovereenkomsten Huurder Einddatum Opgezegd Opzegtermijn Opzegdatum VVO m² Stuks Contracthuur jr Markthuur jr Bioness Europe B.V. 30-4-2023 30-4-2023 654 0 88.000 65.400 Theo Wulffraat & Partners B.V 31-12-2020 Ja 31-12-2020 244 0 31.071 24.400 Fiton B.V. 31-10-2020 31-10-2020 230 0 22.670 23.000 InfraLigne Zwijndrecht 31-5-2019 31-5-2019 212 0 19.983 21.200 Maatschap Deviaa 30-9-2019 30-9-2019 135 0 18.874 20.250 Lubee Pinverhuur BV 31-12-2019 31-12-2019 90 0 11.840 9.000 Regioadviseurs Zwijndrecht 31-7-2020 31-7-2020 78 0 8.319 11.700 EnergieSnoeier 31-3-2020 31-3-2020 55 0 3.600 8.250 Yazoom 28-2-2020 28-2-2020 55 0 6.480 8.250 HAI*QPM B.V. 30-11-2019 30-11-2019 50 0 5.324 7.500 Administratiekantoor Fihansieel V.O.F. 30-6-2020 30-6-2020 46 0 6.900 6.900 BuCoa & Partner 31-3-2020 31-3-2020 40 0 940 6.000 Eurosense B.V. 31-3-2020 31-3-2020 40 0 4.646 6.000 Studio305 28-2-2020 28-2-2020 40 0 5.520 6.000 Featherlight B.V. 31-12-2019 31-12-2019 40 0 6.320 6.000 BPV Administraties 31-8-2019 31-8-2019 35 0 4.500 5.250 Gesim Consultancy B.V. (G. de Jonge) 30-9-2022 30-9-2022 32 0 4.190 4.800 TradinQ (itulp) 31-7-2020 31-7-2020 30 0 3.600 4.500 ACON Engineering B.V. 31-10-2019 31-10-2019 30 0 4.880 4.500 Colinda (Van Dommele Beheer B.V.) 30-4-2020 30-4-2020 25 0 1.560 3.750 Railco Chemical Transport B.V. 31-12-2019 31-12-2019 25 0 2.005 3.750 Romo B.V. 1-7-2020 1-7-2020 25 0 4.250 3.750 MR Spoor B.V. 31-12-2019 31-12-2019 24 0 3.468 3.600 4Consult B.V. 30-6-2020 30-6-2020 22 0 3.300 3.300 Het Beerenbosch B.V. 31-12-2019 31-12-2019 20 0 2.323 3.000 ImpExp Trading B.V. 31-7-2019 31-7-2019 20 0 2.323 3.000 Lantech.com Coöperatie U.A. 31-10-2019 31-10-2019 20 0 2.444 3.000 Zonnepanelen Centra B.V. 30-9-2019 30-9-2019 20 0 2.760 3.000 Dieet Coach Zwijndrecht 31-3-2020 31-3-2020 20 0 2.800 3.000 Ai Solutions V.O.F. 31-1-2020 31-1-2020 20 0 3.000 3.000 Budasoft 31-1-2020 31-1-2020 20 0 3.000 3.000 BYREZ 29-2-2020 29-2-2020 20 0 3.000 3.000 Eurocare Rotterdam B.V. 31-12-2019 31-12-2019 20 0 3.000 3.000 Pagina 19 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

High Five Invest B.V. (Thomas Webconcept) 30-9-2019 30-9-2019 20 0 3.000 3.000 JCML engineering 30-6-2019 30-6-2019 20 0 3.000 3.000 Kappersscharen Service 28-2-2020 28-2-2020 20 0 3.000 3.000 Neville Watson 31-10-2019 31-10-2019 20 0 3.000 3.000 PC Perfect 1-10-2019 1-10-2019 20 0 3.000 3.000 Tullingh & Partners 31-10-2019 31-10-2019 20 0 3.000 3.000 Crown Security Services 30-4-2020 30-4-2020 20 0 3.420 3.000 Talentenscout 31-3-2020 31-3-2020 18 0 2.700 2.700 Herculeswerk 31-5-2021 31-5-2021 18 0 2.880 2.700 Your Health Spot (Infraligne) 30-5-2020 30-5-2020 18 0 4.500 2.700 Invar Survey 31-8-2019 31-8-2019 17 0 2.520 2.550 Samanalaya 30-9-2020 30-9-2020 16 0 1.540 2.400 Hypnopraktijk IF 31-7-2019 31-7-2019 15 0 2.250 2.250 Sleen, van - Training & Innovatie 30-4-2020 30-4-2020 6 0 1.740 1.200 Recytronics 30-4-2020 30-4-2020 6 0 2.700 600 Jump Innovations B.V. 28-2-2020 28-2-2020 6 0 9.000 1.200 Totaal 2.697 0 348.141 333.350 Kerngegevens van de huurovereenkomsten Gegevens Waarde Contracthuur 348.141 Aanvangsleegstand - 4.813 Oninbare huur - Huurvrij - Huur bijzonderheden Geen bijzonderheden, voor gegevens huurders, huurprijzen en data wordt verwezen naar het rekenblad. Huidige verhuursituatie: Goed Geprognosticeerde huurstromen G.3 Alternatieve aanwendbaarheid Alternatieve aanwendbaarheid: Voldoende Optimale aanwending (scenario analyse) Het getaxeerde is optimaal in gebruik. Omliggende gebouwen worden thans getransformeerd naar wonen. Dat kan voor het getaxeerde in de toekomst wellicht ook een optie zijn. Pagina 20 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

H ONDERBOUWING H.1 Marktvisie Marktvisie algemeen KANTORENMARKT De vraag naar kantoorruimte in Nederland is in 2018 goed op peil gebleven. Op de zogenoemde vrije markt de bouw van kantoren voor eigen rekening niet meegeteld werd in totaal 1,2 miljoen m² verhuurd en verkocht. Daarmee lag de opname op nagenoeg hetzelfde niveau als een jaar eerder. Opvallend was wel dat ondanks de gunstige afzet van kantoorruimte er minder grote transacties tot stand werden gebracht. De nadruk lag vooral op kleine verhuurtransacties tot 1.000 m². Wat ook in het oog sprong, was dat het grootste deel van de gerealiseerde opname betrekking had op bestaande gebouwen. Op de kantorenmarkt is meer en meer behoefte aan flexibiliteit. Dit is zichtbaar in de ontwikkeling van de lengte van huurcontracten. Maar ook het feit dat voorzieningen gedeeld worden en de mogelijkheid om (tijdelijk) een werkplek te huren in plaats van kantoorruimte laten die behoefte zien. Het aantal aanbieders van flexibele kantoorruimte is de afgelopen jaren sterk gegroeid. In de grote steden krijgen flexconcepten een steeds groter aandeel in de kantooropname. Flexibele kantoorconcepten - de verhuur van kantoorruimte waarbij de eindgebruiker de keuze heeft uit vele vormen van kantoorruimten die voor een korte of langere periode kunnen worden gebruikt en waarbij een breed pakket aan diensten wordt aangeboden - zijn bezig met een sterke opmars op de Nederlandse kantorenmarkt. Steeds meer beleggers en exploitanten van kantoorruimte bieden deze dienst aan. De toename van het aantal aanbieders is het gevolg van de snelle groei van het aantal zzp ers van de afgelopen jaren en het nieuwe werken en de daarmee samenhangende behoefte van kantoorgebruikers aan flexibiliteit. Daarnaast zijn in de crisisperiode zijn ook veel kantooreigenaren een businesscenter begonnen om een leegstaande verdieping op te vullen. Met flexconcepten worden in de praktijk vooral serviced offices en co-working spaces bedoeld. Serviced offices zijn volledig uitgeruste en ingerichte kantoren die van ondersteunend personeel zijn voorzien, waarbij voor een vast bedrag voor een flexibele periode verschillende typen werkplekken (kantoorunits/-ruimte en/of vergaderruimte) kunnen worden gehuurd. In co-working spaces worden vooral gezamenlijke of zelfstandige werkplekken flexibel verhuurd en wordt meer ingespeeld op ontmoeten, beleving en het creëren van samenwerking en interactie. Dankzij een uitgebreid aanbod aan diensten en faciliteiten wordt een community gecreëerd. Overigens wordt het onderscheid tussen serviced offices en co-working spaces minder groot: veel aanbieders bieden hybride vormen aan. Het gros van de bedrijven dat gebruikmaakt van flexconcepten zijn kleine bedrijven tot tien werkzame personen. Daarbij gaat het om zzp'ers en startups, maar ook het reguliere mkb en (projectteams van) grotere bedrijven. Ook worden flexconcepten gebruikt als satelliet-/invlieglocatie voor grote zakelijke dienstverleners. Grotere eindgebruikers hebben graag een flexconcept in hun kantoorpand gevestigd, om zo te profiteren van de reuring en dynamiek. BELEGGINGSMARKT De markt voor beleggingen in commercieel vastgoed (kantoren, bedrijfsgebouwen en winkels) kwam in 2018 sterk voor de dag. In totaal beliepen de investeringen circa 10,45 miljard, tegen 10,05 miljard een jaar eerder. Dat er vorig jaar een groot bedrag in commercieel vastgoed werd geïnvesteerd, was net als in 2017 overigens vooral te danken aan de ruime beschikbaarheid van geld en de lage rentetarieven op de kapitaalmarkt. Verwachtingen indexen commercieel Item Periode 1 Periode 2 Periode 3 Periode 4 Periode 5 Periode 6 Periode 7 Periode 8 Periode 9 Periode 10 Inflatie verwachting 1,6% 2,5% 1,7% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Kosten verwachting 2,0% 3,1% 2,1% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% Markthuur verwachting 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% Marktvisie regionaal / lokaal Het merendeel van de flexconcepten heeft een vloeroppervlak van tussen de 1.000 en 5.000 m2 groot. Verreweg de meeste concepten zijn gevestigd in de G4 en de eerste stedenring daarbuiten (o.a. Zwolle, Apeldoorn, Arnhem/Nijmegen, Eindhoven, Den Bosch en Breda). Flexconcepten op bereikbare knooppuntlocaties met voldoende voorzieningen zijn het meest kansrijk. Locaties hierbuiten hebben eigenlijk alleen voldoende potentie wanneer het concept/de identiteit voldoende beleving heeft. Pagina 21 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

Gehanteerde contract gemiddelden (Ongewogen) Item Waarde Vertrekkans huidige huurder 25% Vertrekkans toekomstige huurders 25% Looptijd nieuwe huurcontracten in maanden 13 Mutatieleegstand in maanden 1 Aanvangsleegstand in maanden 6 Default risico 0% Mutatiekosten aanvangsleegstand m²/st Mutatiekosten eerste contract m²/st Mutatiekosten toekomstige contracten m²/st - - - Promotiekosten % markthuur 1,0% Verhuurcourtage % markthuur 14,0% H.2 Verklaring gehanteerde markthuur Kantoorgebruikers zijn bereid een hogere (all-in) huurprijs te betalen voor een flexconcept, omdat hier flexibiliteit in tijd en ruimte tegenover staat en zij gebruik kunnen maken van gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen. De prijs per vierkante meter bij een flexconcept is flink hoger dan bij het huren van reguliere kantoorruimte. Daar staat tegenover dat eindgebruikers dan de beschikking krijgen over volledig ingerichte kantoorruimte, receptie-, telefoonbeantwoording-, postverwerking-, print- en kopieermogelijkheden en gebruik van een restaurant en/of ICT-support. Voor een aanbieder van een flexibel kantoorconcept zit het verdienmodel vooral in een zo hoog mogelijke bezettingsgraad en de verkoop van aanvullende diensten en abonnementen. Hoewel de kanttoorruimte als een dergelijk flexplek wordt aangeboden, liggen de huren binnen de bandbreedte van de markt. Hierdoor is aangenomen dat er relatief weinig mutatie zal zijn en weinig mutatiekosten gemaakt hoeven te worden. De markthuur van de gortere kantoren is geschat op 100,- per m² per jaar en de markthuur van de kleineren op 150,- per m² per jaar. Overzicht ruimtetypes Ruimtetypes IPD type BVO m²/ units VVO m²/ units Markthuur/ reviewhuur per m² Markthuur/ reviewhuur per jr % van totaal Stationsweg 41-G (kamer 316) Kantoor 30 22 150 3.300 1,0 % Stationsweg 41-F (kamer 301) Kantoor 41 30 150 4.500 1,3 % Stationsweg 41-G (o.a. kamer 318) Kantoor 63 46 150 6.900 2,0 % Stationsweg 41-F (kamer 306) Kantoor 28 20 150 3.000 0,9 % Stationsweg 41-A (ruimte 001) Kantoor 903 654 100 65.400 19,1 % Stationsweg 41-F (kamer 310) Kantoor 48 35 150 5.250 1,5 % Stationsweg 41-G (kamer 319) Kantoor 55 40 150 6.000 1,8 % Stationsweg 41-I (kamer 409) Kantoor 28 20 150 3.000 0,9 % Stationsweg 41-B (kamer 104) Kantoor 28 20 150 3.000 0,9 % Stationsweg 41-I (kamer 400) Kantoor 35 25 150 3.750 1,1 % Stationsweg 41-F (kamer 305) Kantoor 28 20 150 3.000 0,9 % Stationsweg 41-B (kamer 102) Kantoor 28 20 150 3.000 0,9 % Stationsweg 41-D (o.a. kamer 213) Kantoor 76 55 150 8.250 2,4 % Stationsweg 41-F (kamer 313) Kantoor 28 20 150 3.000 0,9 % Stationsweg 41-B (kamer 113-114) Kantoor 55 40 150 6.000 1,8 % Stationsweg 41-B (kamer 106-107) Kantoor 55 40 150 6.000 1,8 % Stationsweg 41-E (ruimte 215) Kantoor 317 230 100 23.000 6,7 % Stationsweg 41-B (kamer 110) Kantoor 44 32 150 4.800 1,4 % Stationsweg 41-I (o.a. kamer 406) Kantoor 69 50 150 7.500 2,2 % Stationsweg 41-G (kamer 320) Kantoor 25 18 150 2.700 0,8 % Stationsweg 41-B (kamer 105) Kantoor 28 20 150 3.000 0,9 % Pagina 22 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

Stationsweg 41-F (kamer 307) Kantoor 28 20 150 3.000 0,9 % Stationsweg 41-I (kamer 403) Kantoor 21 15 150 2.250 0,7 % Stationsweg 41-C (kamer 116) Kantoor 293 212 100 21.200 6,2 % Stationsweg 41-F (kamer 303) Kantoor 28 20 150 3.000 0,9 % Stationsweg 41-B (kamer 108-109) Kantoor 83 60 155 9.300 2,7 % Stationsweg 41-D (kamer 212) Kantoor 28 20 150 3.000 0,9 % Stationsweg 41-F (kamer 304) Kantoor 28 20 150 3.000 0,9 % Stationsweg 41-I (o.a. kamer 401) Kantoor 124 90 100 9.000 2,6 % Stationsweg 41-D (o.a. kamer 201) Kantoor 186 135 150 20.250 5,9 % Stationsweg 41-B (kamer 111) Kantoor 33 24 150 3.600 1,1 % Stationsweg 41-F (kamer 308) Kantoor 28 20 150 3.000 0,9 % Stationsweg 41-F (kamer 312) Kantoor 28 20 150 3.000 0,9 % Stationsweg 41-D (kamer 211) Kantoor 35 25 150 3.750 1,1 % Stationsweg 41-B (kamer 115) Kantoor 25 18 100 1.800 0,5 % Stationsweg 41-I (o.a. kamer 404) Kantoor 108 78 150 11.700 3,4 % Stationsweg 41-G (kamer 315) Kantoor 35 25 150 3.750 1,1 % Stationsweg 41-I (kamer 408) Kantoor 22 16 150 2.400 0,7 % Stationsweg 41-I (kamer 400) Kantoor 8 6 200 1.200 0,4 % Stationsweg 41-D (o.a. kamer 208) Kantoor 55 40 150 6.000 1,8 % Stationsweg 41-F (kamer 302) Kantoor 25 18 150 2.700 0,8 % Stationsweg 41-H (o.a. kamer 411) Kantoor 337 244 100 24.400 7,1 % Stationsweg 41-D (kamer 210) Kantoor 41 30 150 4.500 1,3 % Stationsweg 41-G (kamer 314) Kantoor 28 20 150 3.000 0,9 % Stationsweg 41-F (kamer 309) Kantoor 76 55 150 8.250 2,4 % Stationsweg 41-B (kamer 101) Kantoor 25 18 150 2.700 0,8 % Stationsweg 41-F (kamer 311) Kantoor 28 20 150 3.000 0,9 % Stationsweg 41-G (kamer 321) Kantoor 23 17 150 2.550 0,7 % Stationsweg 41-B (kamer 103) Kantoor 28 20 150 3.000 0,9 % Totaal 3.813 2.763 342.650 100,0 % Pagina 23 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

H.3 Referenties Huurreferenties Transactiedatum Adres Plaats IPD type Totaal m² of stuks Aanvangshuur Huur opbrengst p/j Contracthuur p/j/m² 11-12-2018 Stationsplein 7 Zwijndrecht Kantoor 68 8.250 121 10-1-2019 Burgemeester de Bruinelaan 44 Zwijndrecht Kantoor 26 3.000 115 20-11-2018 Scheepmakerij 242 en 260 Zwijndrecht Kantoor 683 89.325 131 30-4-2018 Scheepmakerij 220 Zwijndrecht Kantoor 460 54.700 119 Algemene toelichting op de huurreferenties De kleine ruimten in het getaxeerde worden verhuurd op basis van een maandbedrag. De kosten zijn inclusief het gebruik van de algemene pantry en toiletten. Deze algemene ruimten zitten niet in de opgegeven verhuurde meters, waardoor de prijs per m² soms hoger is. Algemene toelichting op de belegging- of koopreferenties H.4 Gehanteerde rendementen en output parameters Gebruikte input en berekende output yields Input yield Yield Output yield Yield Disconteringsvoet 8,00 % NAR % vrij op naam 7,00 % BAR contracthuur kk 9,94 % BAR markthuur kk 9,78 % Exityield 7,50 % Verklaring gehanteerde rendementen Bruto aanvangsrendementen van referenten zijn moeilijk vergelijkbaar, omdat deze berekend zijn aan de hand van de contracthuur. Getracht is deze te vertalen naar een BAR op de markthuur. De disconteringsvoet is opgebouwd uit risicovrij rendement, objectrisico, huurdersrisico en leegstandrisico. Een deel hiervan is tevens verwerkt in de kasstroom. De disconteringsvoet is een afgeleide van NAR en de ingeschatte groeivoet en is vastgesteld op 7%, resulterend in een BAR k.k. (voor correcties) van 9,12%. Dit sluit aan bij de referenten die echter al van iets langer geleden zijn. De markt is verbeterd, maar geldvertrekkers zijn vooralsnog terughoudend bij het financieren van gebouwen met een groot aantal huurders. Onderbouwing correcties Er zijn geen eenmalige correcties opgenomen. Het object is geheel verhuurd en goed onderhouden. H.5 Beoordeling Courantheid verhuur: Niet van toepassing Toelichting courantheid voor verhuur Volgens opgave van de eigenaar is er een wachtlijst voor huurders van kleinere kantoorruimten. Het gebouw is thans volledig verhuurd. Pagina 24 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

Courantheid verkoop: Voldoende Toelichting courantheid voor verkoop Het gebouw is volledig verhuurd met een WALT van 1,7 jaar. Financiering van een dergelijk gebouw bij de traditionele geldverstrekkers kan lastiger zijn in verband met het groot aantal huurders. Verwacht wordt overigens dat dergelijke flex-concepten alleen maar toe zullen nemen door de veranderde arbeidsmarkt. Hierdoor zullen geldverstrekkers dit conceot in de toekomst ook beter gaan begrijpen en zullen financieringsmogelijkheden waarschijnlijk wel toenemen. Verkooptijd als belegging (maanden): 6 maanden Pagina 25 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

I ALGEMENE UITGANGSPUNTEN Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1 Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. 2 Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. 3 De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. 4 De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. 5 Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. 6 De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken. 7 Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. 8 Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. 9 De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. 10 Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport. Milieu 1 Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. 2 Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. 3 Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. 4 Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf Milieu onverminderd van toepassing. 5 Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/of de volksgezondheid. 6 Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. 7 Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde. Eigendom 1 Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd. 2 Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. 3 Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. 4 Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de van toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde. 5 Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven. Pagina 26 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

Publiekrechtelijk 1 Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in ons waardeoordeel betrokken. 2 In het geval dat er geen onderzoek is verricht zijn wij er bij de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder bestemmingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden beïnvloeden. Huurrecht 1 Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. 2 Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. 3 De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). 4 Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn voortgezet en dat huurpenningen, bankgaranties, optiebeschikkingen e.d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger. 5 Indien er geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt, maar uitsluitend een huurlijst met essentialia, zijn wij uitgegaan van een standaard ROZ-contract van 5+5 jaar, waarbij geen waarde beïnvloedende bijzondere bepalingen zijn opgenomen. Bij woningen gaan wij uit van een huurtermijn van 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd. 6 Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informatie inzake de BTW-aftrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden. 7 Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn. 8 Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de eventueel door huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak. 9 Indien het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of een moedermaatschappij van de huurster is die overeenkomst bij deze waardering buiten beschouwing gelaten. 10 In het geval van zogenoemde 7:290 BW bedrijfsruimte hebben wij indicatie gegeven van de eventueel nader vast te stellen huurprijs op grond van artikel 7:303 BW. De in artikel 7:303 BW bedoelde nadere huurprijs dient volgens een specifieke, in de wetgeving omschreven methode te worden vastgesteld. Er is op voorhand niet met zekerheid iets te zeggen over de mogelijke uitkomst van een in de wet bedoeld huurprijs. Onze opgave is dan ook niet meer dan indicatief. Niet van toepassing voor woningen. 11 De maximaal redelijke huurprijzen van de individuele zelfstandige en/of onzelfstandige wooneenheden zijn niet vastgesteld conform het wettelijk kader ( woningwaarderingsstelsel ). In de waardering is er derhalve van uitgegaan dat de wooneenheden marktconform zijn verhuurd en gerealiseerd binnen de geldende wet- en regelgeving. Voordelen 1 Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook. 2 Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten. Plaatselijke voorschriften Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en eisen. Fiscale wetgeving 1 In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. Wij wijzen erop dat wij niet competent zijn als fiscalist. Wij adviseren in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur te raadplegen betreffende de fiscaliteiten die samenhangen met het getaxeerde vastgoed. 2 Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW), tenzij het wooncomplexen betreft of anders vermeld en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt. 3 De vastgestelde waarden zijn kosten koper tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder kosten koper verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster. Toekomstige wetgeving Bij de uitvoering van de taxatie hebben wij geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestaande wetgeving. Rechten van derden Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden zijn anders dan in dit rapport genoemd. Pagina 27 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

Tijd 1 Een taxatie is tijdafhankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum; 2 Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering; 3 Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substantiële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport; 4 Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. Aansprakelijkheid 1 Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Deze taxatie zal uitsluitend voor interne doeleinden worden gebruikt en zal zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de opdrachtnemer niet worden gepubliceerd. Wel behoudt de opdrachtgever zich het recht voor de taxatie desgewenst te delen met controlerende en/of regulerende instanties, zoals accountants en De Nederlandsche Bank. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming. 2 Wij hebben alle informatie en gegevens voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardering. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens die wij in het kader van de taxatie hebben verkregen volledig en correct zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever dan wel door derden zijn verstrekt, tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden. Wij hebben dit rapport met zorg samengesteld, doch aanvaarden wij geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest. 3 Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd, hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat de herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter indicatie. Beschikbare gegevens 1 De waardering is mede gebaseerd op de door de opdrachtgever of derde verstrekte gegevens/informatie. 2 De aangeleverde stukken zoals onder andere eigendomsbewijzen en huurcontracten worden globaal door ons gelezen. Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde zouden kunnen beïnvloeden. 3 Wij gaan er vanuit dat wij alle relevante stukken met betrekking tot de onroerende zaak hebben ontvangen en dat zij correct en compleet zijn. 4 Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten. 5 Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt ervan uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. 6 Voor de specificatie van oppervlakten van de onroerende zaak hanteren wij in de regel de aan ons aangeleverde gegevens dan wel gegevens die afkomstig zijn van plattegronden en/of huur-(overzichten)-contracten. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens volledig en correct zijn. 7 Door ons opgemeten oppervlakten zijn geen meetcertificaat op basis van NEN 2580 voor de specificatie van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt. 8 Wij verrichten geen onderzoek naar de debiteurenstatus van (toekomstige) huurder(s) van de onroerende zaak. Evenmin verrichten wij onderzoek naar de kredietwaardigheid van de (toekomstige) huurder(s) en/of lopende en aangekondigde huurgeschillen. Overige waarde bepalende factoren 1 Er wordt bij de taxatie verondersteld dat zich in, op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden, zoals een elektromagnetisch veld, radon en/of legionellabacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen, wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben. 2 Buiten deze taxatie blijven inventaris en/of branche-specifieke inrichtingen. Copyright Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming. Pagina 28 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

J WAARDEBEGRIPPEN EN DEFINITIES Basis van de waarde In de taxatiebasis zijn de fundamentele veronderstellingen vastgelegd die de voorwaarden van de hypothetische transactie definiëren waarop de taxatie is gebaseerd. Iedere wijziging in de basis heeft waarschijnlijk een aanzienlijke invloed op de waarde. Onderstaand worden de gehanteerde taxatiebases nader gedefinieerd. Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Uitgangspunten: - Koper en verkoper handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; - Geen rekening is gehouden met koop- en verkoopkosten en zonder verrekening van gerelateerde belastingen; - Indien de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk is verhuurd, zal de koper, niet zijnde de huurder, de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen. Markthuur Markthuur is het geschatte bedrag waarvoor een object op de waardepeildatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Uitgangspunten: - De huurwaarde voor commercieel is gebaseerd op marktvergelijkingen en huurvoorwaarden conform standaard ROZ huurcontract bij een huurtermijn van 5 + 5 jaar, met de gebruikelijke verdeling van onderhouds- en verzekeringskosten en een eventuele (gedeeltelijke) reductie op de huurwaarde voor verleende incentives bij het afsluiten van het huurcontract. Bij woningen is de huurtermijn 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd; - Huurder en verhuurder handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde. Theoretische huur De theoretische huur is de jaarlijkse huuropbrengst verhoogd met de markthuur van de leegstaande verhuurbare ruimtes. Overige definities De energieprestatie van het gebouw wordt weergegeven in een energie-index in een gestandaardiseerde energieklasse variërend van A tot en met G in de kleuren: Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood. Classificatie voor energieklassen Voor de classificatie is gebruik gemaakt van de inijking tabellen voor energieklassen. Pagina 29 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

Tabel voor energieklassen voor woningen De energieprestatie van het gebouw wordt weergegeven in een energie-index in een gestandaardiseerde energieklasse variërend van A tot en met G in de kleuren: Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood. Energieklasse Energielabel Grenswaarde energie index (ei) energieprestatie woningen A++ Kleiner of gelijk aan 0,60 A+ 0,61-0,80 A 0,81-1,20 B 1,21-1,40 C 1,41-1,80 D 1,81-2,10 E 2,11-2,40 F 2,41-2,70 G Groter dan 2,70 Tabel voor energieklassen voor utiliteitsgebouwen De energieprestatie van het gebouw wordt weergegeven in een energie-index in een gestandaardiseerde energieklasse variërend van A tot en met G in de kleuren: Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood. Energieklasse Energielabel Grenswaarde energie index (ei) energieprestatie utiliteitsgebouwen A++ Kleiner of gelijk aan 0,50 A+ 0,51-0,70 A 0,71-1,05 B 1,06-1,15 C 1,16-1,30 D 1,31-1,45 E 1,46-1,60 F 1,61-1,75 G Groter dan 1,75 Pagina 30 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

Terminologie Alfabetisch overzicht van de gebruikte terminologieën in het taxatierapport. Bijzonder uitgangspunt Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper het zou hanteren op de waardepeildatum. Gebruiksoppervlakte De gebruiksoppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Inspectie De bezichtiging en (daarop gebaseerde) beoordeling van het vastgoedobject ter plaatse. Inspectiedatum De datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd. Bij een inspectie van meerdere dagen is de laatste dag van bezichtiging de inspectiedatum. Professionele taxatiedienst Het in overeenstemming met de daarvoor geldende (inter)nationale standaarden schatten van en rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten door de taxateur, aan welke schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen wordt ontleend en waarbij de taxateur zijn vakbekwaamheid aanwendt. Uitgangspunten Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Dit betreffen feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op de taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd. Uitgangspunten worden normaal gesproken gehanteerd wanneer specifiek onderzoek niet is vereist om te bewijzen dat iets waar is. Vastgoedobject De grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken, daaronder begrepen het meest omvattende recht hierop (eigendomsrecht) alsmede de beperkte zakelijke rechten die hierop gevestigd kunnen zijn (zoals erfpacht, opstal en vruchtgebruik), alsmede appartementsrechten, een en ander in Nederland gelegen. Waardepeildatum De datum waarop de taxatieopinie van toepassing is. De waardepeildatum omvat tevens de tijd waarop deze van toepassing is als de waarde van het type vastgoedobject aanzienlijk kan veranderen in de loop van één dag. Pagina 31 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

Afkortingen Alfabetisch overzicht van de gebruikte afkortingen in het taxatierapport. BAR Bruto Aanvangs Rendement = bruto huuropbrengst / marktwaarde x 100% BVO De bruto vloeroppervlakte van een ruimte. B.V.O. of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. DCF Discounted Cash Flow = contante waarde toekomstige cash flows EVS European Valuation Standards 2016 GBO Het gebruiksoppervlak van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlak, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Bij de bepaling van de GBO worden niet meegerekend: De oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de netto hoogte kleiner is dan 1,5m, met uitzondering van vloeren onder trappen, hellingsbanen e.d. Een trapgat, liftschacht of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4m² Een vrijstaande bouwconstructie, niet zijnde een trap, en een leidingschacht, indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan 0,5m², en een dragende (binnen)wand. Bij de bepaling van de grenslijn moet een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel worden genegeerd, indien het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5m². HABU Highest And Best Use IVS International Valuation Standards 2017 IVSC International Valuation Standards Committee NAR Netto Aanvangs Rendement = netto huurwaarde / marktwaarde von x 100% RICS Royal Institution of Chartered Surveyors TEGoVA The European Group of Valuers Association Pagina 32 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

1 BIJLAGEN FOTO'S Pagina 33 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

Pagina 34 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

Pagina 35 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

Pagina 36 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

Nadorp Taxaties B.V. Verlengde Tolweg 2A 's-gravenhage Email: roy@nadorp.nl Tel: 070-3757575 Pagina 37 van 37 Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Printdatum 03-06-2019

Taxatierapport samenvatting Stationsweg 41, 3331LR te Zwijndrecht Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT I - Rapport samenvatting Commercieel Dossiernummer: VMS taxatienummer: 14814210 Complex: Stationsweg 41, 3331 LR Zwijndrecht Adres: Stationsweg 41, 3331LR te Zwijndrecht Eigenaar: Van Loon/ Stolk Type eigendom: Eigendom Te taxeren belang: Eigendom Perceeloppervlakte: 2.400 m² Locatie Complex foto Object Type object: Commercieel Oorspronkelijk bouwjaar: 1985 Meest recent renovatie jaar: 2014 Monument: Nee Totaal BVO: 3.813 m² Totaal VVO: 2.763 m² Verhouding VVO / BVO: 1:1,38 Waardering Opdrachtgever: Contactpersoon: Doel taxatie: Taxateur: Meerdervoort Group B.V. De heer F. Angius Financiering Roy Middleton MSc MSRE RM RT Waardepeildatum: donderdag 9 mei 2019 Marktwaarde per m²: 1.268 Het object is per 09-05-2019 getaxeerd op: EUR 3.500.000 Marktwaarde kosten koper Kengetallen Markthuur: 342.650 Theoretische huur: 357.261 Netto markthuur: 279.491 Correctie meer- en minderhuur: 79.691 Exploitatielasten % markthuur: 18,4 % Leegstand % markthuur: 4,3 % BAR markthuur kk: 9,8 % BAR contracthuur kk: 9,9 % Aantal huurders: 49 Gem restduur contracten jr: 1,7

DCF rapportage Stationsweg 41, 3331LR te Zwijndrecht Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT KASSTROMEN Periode 1 Periode 2 Periode 3 Periode 4 Periode 5 Periode 6 Periode 7 Periode 8 Periode 9 Periode 10 Periode 11 Periode 12 Periode 13 Periode 14 Periode 15 Theoretische huur 362.985 372.981 374.327 378.518 357.249 361.429 365.603 370.127 374.614 375.846 379.743 384.133 388.690 393.510 394.958 Aanvangsleegstand -5.002 - - - - - - - - - - - - - - Mutatieleegstand -3.572-5.078-4.668-5.927-5.884-6.184-5.026-5.470-5.185-7.494-5.218-7.080-5.528-5.739-7.354 Structurele leegstand - - - - - - - - - - - - - - - Huurvrij - - - - - - - - - - - - - - - BTW compensatie - - - - - - - - - - - - - - - Bruto huurinkomsten 354.411 367.903 369.660 372.591 351.365 355.245 360.577 364.657 369.428 368.352 374.525 377.053 383.162 387.771 387.604 OZB -12.100-12.348-12.608-12.841-13.098-13.360-13.627-13.899-14.177-14.461-14.750-15.045-15.346-15.653-15.966 Rioolbelasting -14.718-15.020-15.335-15.619-15.931-16.250-16.575-16.906-17.245-17.589-17.941-18.300-18.666-19.039-19.420 Waterschapslasten - - - - - - - - - - - - - - - Verzekering -3.637-3.730-3.828-3.916-4.014-4.115-4.217-4.323-4.431-4.542-4.655-4.772-4.891-5.013-5.139 Overige vaste kosten - - - - - - - - - - - - - - - Vaste kosten -30.456-31.098-31.770-32.376-33.043-33.724-34.419-35.129-35.853-36.592-37.347-38.117-38.903-39.705-40.525 Verhuurcourtage -7.958-8.331-7.847-9.493-10.322-9.002-8.642-9.002-8.941-12.622-8.585-9.574-9.602-9.355-12.429 Promotiekosten -594-639 -549-807 -625-652 -568-685 -587-888 -665-715 -594-758 -864 Mutatiekosten - - - - - - - - - - - - - - - Servicekosten eigenaar - - - - - - - - - - - - - - - Leegstandkosten -8.553-8.970-8.396-10.301-10.947-9.654-9.210-9.687-9.528-13.510-9.250-10.289-10.196-10.114-13.293 Onderhoud -12.515-12.836-13.172-13.477-13.814-14.160-14.514-14.876-15.248-15.629-16.020-16.421-16.831-17.252-17.683 Beheerkosten -20.663-20.871-21.086-21.302-21.521-21.726-21.933-22.158-22.386-22.616-22.848-23.053-23.285-23.524-23.766 Oninbare huur - - - - - - - - - - - - - - - Niet verrekenbare BTW - - - - - - - - - - - - - - - Overige kosten - - - - - - - - - - - - - - - Overige kosten -33.178-33.707-34.258-34.780-35.335-35.885-36.446-37.034-37.634-38.245-38.868-39.474-40.116-40.776-41.449 Renovaties - - - - - - - - - - - - - - - Achterstallig onderhoud - - - - - - - - - - - - - - - Meer- en minderhuur default risico - - - - - - - - - - - - - - - Overige baten/lasten - - - - - - - - - - - - - - - Energie besparende maatregelen - - - - - - - - - - - - - - - Erfpacht - - - - - - - - - - - - - - - Correcties - - - - - - - - - - - - - - - Kasstroom 282.225 294.128 295.235 295.134 272.040 275.982 280.501 282.807 286.413 280.005 289.060 289.173 293.947 297.175 292.337 NCW Kasstromen 271.571 262.060 243.561 225.443 192.409 180.738 170.091 158.786 148.899 134.784 128.836 119.340 112.324 105.146 95.772 Marktwaarde en gebruikte yields Marktwaarde VON 3.722.877 Disconteringsvoet 8,00 % Exit Yield 7,50 % Marktwaarde KK 3.503.884 NCW Kasstroom 2.549.760 NCW Eindwaarde 1.173.117 Marktwaarde KK (afgerond) 3.500.000

Huurdersoverzicht rapportage Stationsweg 41, 3331LR te Zwijndrecht Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Complex Huurder Adres Startdatum Datum afloop Gem markthuur p/m² Markthuur Contracthuur BTW belast Kans vertrek 1e Correctie meer minderhuur Looptijd 4Consult B.V. Stationsweg 41 01-07-2018 30-06-2020 150 3.300 3.300 Ja 25% 1,1 Stationsweg 41-G (kamer 316) Kantoor 30 22 3.300-150 Subtotaal 30 22 3.300 - ACON Engineering B.V. Stationsweg 41 01-11-2018 31-10-2019 150 4.500 4.880 Ja 25% 0,5 Stationsweg 41-F (kamer 301) Kantoor 41 30 4.500-150 Subtotaal 41 30 4.500 - Administratiekantoor Fihansieel V.O.F. Stationsweg 41 01-05-2016 30-06-2020 150 6.900 6.900 Ja 25% 1,1 Stationsweg 41-G (o.a. kamer 318) Kantoor 63 46 6.900-150 Subtotaal 63 46 6.900 - Ai Solutions V.O.F. Stationsweg 41 01-02-2018 31-01-2020 150 3.000 3.000 Ja 25% 0,7 Stationsweg 41, 3331 LR Zwijndrecht Stationsweg 41-F (kamer 306) Kantoor 28 20 3.000-150 Subtotaal 28 20 3.000 - Bioness Europe B.V. Stationsweg 41 01-05-2017 30-04-2023 100 65.400 88.000 Ja 25% 4,0 Stationsweg 41-A (ruimte 001) Kantoor 903 654 65.400-100 Subtotaal 903 654 65.400 - BPV Administraties Stationsweg 41 01-09-2017 31-08-2019 150 5.250 4.500 Ja 25% 0,3 Stationsweg 41-F (kamer 310) Kantoor 48 35 5.250-150 Subtotaal 48 35 5.250 - BuCoa & Partner Stationsweg 41 01-04-2015 31-03-2020 150 6.000 940 Ja 25% 0,9 Stationsweg 41-G (kamer 319) Kantoor 55 40 6.000-150 Subtotaal 55 40 6.000 -

Budasoft Stationsweg 41 01-02-2017 31-01-2020 150 3.000 3.000 Ja 25% 0,7 Stationsweg 41-I (kamer 409) Kantoor 28 20 3.000-150 Subtotaal 28 20 3.000 - BYREZ Stationsweg 41 01-03-2019 29-02-2020 150 3.000 3.000 Ja 25% 0,8 Stationsweg 41-B (kamer 104) Kantoor 28 20 3.000-150 Subtotaal 28 20 3.000 - Colinda (Van Dommele Beheer B.V.) Stationsweg 41 15-04-2017 30-04-2020 150 3.750 1.560 Ja 25% 1,0 Stationsweg 41-I (kamer 400) Kantoor 35 25 3.750-150 Subtotaal 35 25 3.750 - Crown Security Services Stationsweg 41 01-05-2019 30-04-2020 150 3.000 3.420 Ja 25% 1,0 Stationsweg 41-F (kamer 305) Kantoor 28 20 3.000-150 Stationsweg 41, 3331 LR Zwijndrecht Subtotaal 28 20 3.000 - Dieet Coach Zwijndrecht Stationsweg 41 01-04-2015 31-03-2020 150 3.000 2.800 Ja 25% 0,9 Stationsweg 41-B (kamer 102) Kantoor 28 20 3.000-150 Subtotaal 28 20 3.000 - EnergieSnoeier Stationsweg 41 01-04-2019 31-03-2020 150 8.250 3.600 Ja 25% 0,9 Stationsweg 41-D (o.a. kamer 213) Kantoor 76 55 8.250-150 Subtotaal 76 55 8.250 - Eurocare Rotterdam B.V. Stationsweg 41 01-01-2018 31-12-2019 150 3.000 3.000 Ja 25% 0,6 Stationsweg 41-F (kamer 313) Kantoor 28 20 3.000-150 Subtotaal 28 20 3.000 - Eurosense B.V. Stationsweg 41 01-04-2014 31-03-2020 150 6.000 4.646 Ja 25% 0,9 Stationsweg 41-B (kamer 113-114) Kantoor 55 40 6.000-150 Subtotaal 55 40 6.000 -

Featherlight B.V. Stationsweg 41 01-01-2017 31-12-2019 150 6.000 6.320 Ja 25% 0,6 Stationsweg 41-B (kamer 106-107) Kantoor 55 40 6.000-150 Subtotaal 55 40 6.000 - Fiton B.V. Stationsweg 41 01-11-2016 31-10-2020 100 23.000 22.670 Ja 25% 1,5 Stationsweg 41-E (ruimte 215) Kantoor 317 230 23.000-100 Subtotaal 317 230 23.000 - Gesim Consultancy B.V. (G. de Jonge) Stationsweg 41 01-10-2010 30-09-2022 150 4.800 4.190 Ja 25% 3,4 Stationsweg 41-B (kamer 110) Kantoor 44 32 4.800-150 Subtotaal 44 32 4.800 - HAI*QPM B.V. Stationsweg 41 01-06-2014 30-11-2019 150 7.500 5.324 Ja 25% 0,6 Stationsweg 41-I (o.a. kamer 406) Kantoor 69 50 7.500-150 Stationsweg 41, 3331 LR Zwijndrecht Subtotaal 69 50 7.500 - Herculeswerk Stationsweg 41 01-06-2019 31-05-2021 150 2.700 - Ja 25% 2,1 Stationsweg 41-G (kamer 320) Kantoor 25 18 2.700-150 Subtotaal 25 18 2.700 - Het Beerenbosch B.V. Stationsweg 41 01-02-2014 31-12-2019 150 3.000 2.323 Ja 25% 0,6 Stationsweg 41-B (kamer 105) Kantoor 28 20 3.000-150 Subtotaal 28 20 3.000 - High Five Invest B.V. (Thomas Webconcept) Stationsweg 41 01-10-2017 30-09-2019 150 3.000 3.000 Ja 25% 0,4 Stationsweg 41-F (kamer 307) Kantoor 28 20 3.000-150 Subtotaal 28 20 3.000 - Hypnopraktijk IF Stationsweg 41 01-08-2018 31-07-2019 150 2.250 2.250 Ja 25% 0,2 Stationsweg 41-I (kamer 403) Kantoor 21 15 2.250-150 Subtotaal 21 15 2.250 -

ImpExp Trading B.V. Stationsweg 41 01-02-2014 31-07-2019 150 3.000 2.323 Ja 25% 0,2 Stationsweg 41-B (kamer 103) Kantoor 28 20 3.000-150 Subtotaal 28 20 3.000 - InfraLigne Zwijndrecht Stationsweg 41 01-06-2014 31-05-2019 100 21.200 19.983 Ja 25% 0,1 Stationsweg 41-C (kamer 116) Kantoor 293 212 21.200-100 Subtotaal 293 212 21.200 - Invar Survey Stationsweg 41 01-09-2016 31-08-2019 150 2.550 2.520 Ja 25% 0,3 Stationsweg 41-G (kamer 321) Kantoor 23 17 2.550-150 Subtotaal 23 17 2.550 - JCML engineering Stationsweg 41 01-07-2018 30-06-2019 150 3.000 3.000 Ja 25% 0,1 Stationsweg 41-F (kamer 303) Kantoor 28 20 3.000-150 Stationsweg 41, 3331 LR Zwijndrecht Subtotaal 28 20 3.000 - Jump Innovations B.V. Stationsweg 41 01-03-2018 28-02-2020 200 1.200 9.000 Ja 25% 0,8 Stationsweg 41-B (kamer 108-109) Kantoor 83 6 1.200-200 Subtotaal 83 6 1.200 - Kappersscharen Service Stationsweg 41 01-03-2018 28-02-2020 150 3.000 3.000 Ja 25% 0,8 Stationsweg 41-D (kamer 212) Kantoor 28 20 3.000-150 Subtotaal 28 20 3.000 - Lantech.com Coöperatie U.A. Stationsweg 41 01-05-2014 31-10-2019 150 3.000 2.444 Ja 25% 0,5 Stationsweg 41-F (kamer 304) Kantoor 28 20 3.000-150 Subtotaal 28 20 3.000 - Lubee Pinverhuur BV Stationsweg 41 01-01-2018 31-12-2019 100 9.000 11.840 Ja 25% 0,6 Stationsweg 41-I (o.a. kamer 401) Kantoor 124 90 9.000-100 Subtotaal 124 90 9.000 -

Maatschap Deviaa Stationsweg 41 01-10-2016 30-09-2019 150 20.250 18.874 Ja 25% 0,4 Stationsweg 41-D (o.a. kamer 201) Kantoor 186 135 20.250-150 Subtotaal 186 135 20.250 - MR Spoor B.V. Stationsweg 41 01-01-2014 31-12-2019 150 3.600 3.468 Ja 25% 0,6 Stationsweg 41-B (kamer 111) Kantoor 33 24 3.600-150 Subtotaal 33 24 3.600 - Neville Watson Stationsweg 41 01-11-2018 31-10-2019 150 3.000 3.000 Ja 25% 0,5 Stationsweg 41-F (kamer 308) Kantoor 28 20 3.000-150 Subtotaal 28 20 3.000 - PC Perfect Stationsweg 41 01-10-2016 01-10-2019 150 3.000 3.000 Ja 25% 0,4 Stationsweg 41-F (kamer 312) Kantoor 28 20 3.000-150 Stationsweg 41, 3331 LR Zwijndrecht Subtotaal 28 20 3.000 - Railco Chemical Transport B.V. Stationsweg 41 01-01-2015 31-12-2019 150 3.750 2.005 Ja 25% 0,6 Stationsweg 41-D (kamer 211) Kantoor 35 25 3.750-150 Subtotaal 35 25 3.750 - Recytronics Stationsweg 41 15-05-2016 30-04-2020 100 600 2.700 Ja 25% 1,0 Stationsweg 41-B (kamer 115) Kantoor 25 6 600-100 Subtotaal 25 6 600 - Regioadviseurs Zwijndrecht Stationsweg 41 01-08-2018 31-07-2020 150 11.700 8.319 Ja 25% 1,2 Stationsweg 41-I (o.a. kamer 404) Kantoor 108 78 11.700-150 Subtotaal 108 78 11.700 - Romo B.V. Stationsweg 41 01-07-2018 01-07-2020 150 3.750 4.250 Ja 25% 1,1 Stationsweg 41-G (kamer 315) Kantoor 35 25 3.750-150 Subtotaal 35 25 3.750 -

Samanalaya Stationsweg 41 01-07-2015 30-09-2020 150 2.400 1.540 Ja 25% 1,4 Stationsweg 41-I (kamer 408) Kantoor 22 16 2.400-150 Subtotaal 22 16 2.400 - Sleen, van - Training & Innovatie Stationsweg 41 15-04-2017 30-04-2020 200 1.200 1.740 Ja 25% 1,0 Stationsweg 41-I (kamer 400) Kantoor 8 6 1.200-200 Subtotaal 8 6 1.200 - Studio305 Stationsweg 41 01-03-2017 28-02-2020 150 6.000 5.520 Ja 25% 0,8 Stationsweg 41-D (o.a. kamer 208) Kantoor 55 40 6.000-150 Subtotaal 55 40 6.000 - Talentenscout Stationsweg 41 01-06-2019 31-03-2020 150 2.700 - Ja 25% 0,9 Stationsweg 41-F (kamer 302) Kantoor 25 18 2.700-150 Stationsweg 41, 3331 LR Zwijndrecht Subtotaal 25 18 2.700 - Theo Wulffraat & Partners B.V Stationsweg 41 01-04-2010 31-12-2020 100 24.400 31.071 Ja 25% 1,6 Stationsweg 41-H (o.a. kamer 411) Kantoor 337 244 24.400-100 Subtotaal 337 244 24.400 - TradinQ (itulp) Stationsweg 41 01-08-2018 31-07-2020 150 4.500 3.600 Ja 25% 1,2 Stationsweg 41-D (kamer 210) Kantoor 41 30 4.500-150 Subtotaal 41 30 4.500 - Tullingh & Partners Stationsweg 41 01-11-2016 31-10-2019 150 3.000 3.000 Ja 25% 0,5 Stationsweg 41-G (kamer 314) Kantoor 28 20 3.000-150 Subtotaal 28 20 3.000 - Yazoom Stationsweg 41 15-02-2016 28-02-2020 150 8.250 6.480 Ja 25% 0,8 Stationsweg 41-F (kamer 309) Kantoor 76 55 8.250-150 Subtotaal 76 55 8.250 -

Your Health Spot (Infraligne) Stationsweg 41 01-06-2014 30-05-2020 150 2.700 4.500 Ja 25% 1,1 Stationsweg 41-B (kamer 101) Kantoor 25 18 2.700-150 Subtotaal 25 18 2.700 - Stationsweg 41, 3331 LR Zwijndrecht Zonnepanelen Centra B.V. Stationsweg 41 01-10-2015 30-09-2019 150 3.000 2.760 Ja 25% 0,4 Stationsweg 41-F (kamer 311) Kantoor 28 20 3.000-150 Subtotaal 28 20 3.000 - Totaal m² en units 3.813 2.697 - Totaal 333.350 342.561

Huurinkomsten en leegstand Stationsweg 41, 3331LR te Zwijndrecht Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Huurderving Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4 Jaar 5 Jaar 6 Jaar 7 Jaar 8 Jaar 9 Jaar 10 Jaar 11 Jaar 12 Jaar 13 Jaar 14 Jaar 15 Aanvangsleegstand 5.002 - - - - - - - - - - - - - - Mutatieleegstand 3.572 5.078 4.668 5.927 5.884 6.184 5.026 5.470 5.185 7.494 5.218 7.080 5.528 5.739 7.354 Structurele leegstand - - - - - - - - - - - - - - - Huurvrij - - - - - - - - - - - - - - - Verhuurkosten Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4 Jaar 5 Jaar 6 Jaar 7 Jaar 8 Jaar 9 Jaar 10 Jaar 11 Jaar 12 Jaar 13 Jaar 14 Jaar 15 Verhuurcourtage 7.958 8.331 7.847 9.493 10.322 9.002 8.642 9.002 8.941 12.622 8.585 9.574 9.602 9.355 12.429 Promotiekosten 594 639 549 807 625 652 568 685 587 888 665 715 594 758 864 Mutatiekosten - - - - - - - - - - - - - - - Servicekosten eigenaar - - - - - - - - - - - - - - - Meer en minderhuur Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4 Jaar 5 Jaar 6 Jaar 7 Jaar 8 Jaar 9 Jaar 10 Jaar 11 Jaar 12 Jaar 13 Jaar 14 Jaar 15 Theoretische huur 362.985 372.981 374.327 378.518 357.249 361.429 365.603 370.127 374.614 375.846 379.743 384.133 388.690 393.510 394.958 Markthuur 344.382 347.852 351.432 355.041 358.683 362.097 365.544 369.299 373.093 376.927 380.802 384.216 388.085 392.072 396.100 Meer- en minderhuur 18.189 26.290 24.132 24.685 - - - - - - - - - - - Meer- en minderhuur na default risk 18.189 26.290 24.132 24.685 - - - - - - - - - - -

Referenties Stationsweg 41, 3331LR te Zwijndrecht Waarde op: 9-5-2019 Taxateur: Roy Middleton MSc MSRE RM RT Referentie type: belegging Westblaak 24-34, 3012KM Rotterdam Transactiedatum: 1-6-2017 Koopsom kk: 5.014.000 Kwaliteit tov getaxeerd object: Vergelijkbaar Adres: Westblaak 24-34 Koopsom per / m²: 1.029 Bron: Nadorp Gemeente: Rotterdam Theoretische huur per jaar: 452.667 IPD type: Kantoor BAR: 8,03 % Bouwjaar: m² / stuks: 4.873 Toelichting op deze referentie Betere locatie in Rotterdam, maar 19% leegstand en een WALT van 2,17 jaar.

Referentie type: belegging Rivium Boulevard 101, 3012KM Capelle a/d IJssel Transactiedatum: 28-12-2017 Koopsom kk: 4.400.000 Kwaliteit tov getaxeerd object: Slechter Adres: Rivium Boulevard 101 Koopsom per / m²: 692 Gemeente: Capelle a/d IJssel Theoretische huur per jaar: 627.334 IPD type: Kantoor BAR: 14,26 % Bouwjaar: m² / stuks: 6.359 Toelichting op deze referentie een WALT van 4,16 jaar en 25% leegstand. Met een huur van 132,- per m² boven de markt verhuurd.

Referentie type: belegging Westlandseweg 2-40, 3012KM Delft Transactiedatum: 22-12-2017 Koopsom kk: 11.500.000 Kwaliteit tov getaxeerd object: Beter Adres: Westlandseweg 2-40 Koopsom per / m²: 1.699 Bron: Nadorp Gemeente: Delft Theoretische huur per jaar: 924.551 IPD type: Kantoor BAR: 8,04 % Bouwjaar: m² / stuks: 6.769 Toelichting op deze referentie WALT 9,31 jaar. Resterende looptijd was langer. Huur van 137,- per m2 ligt boven markthuur.

Algemene toelichting op de belegging- of koopreferenties

Referentie type: huurtransactie Stationsplein 7, 3331LM Zwijndrecht Transactiedatum: 11-12-2018 Huur opbrengst: 8.250 Kwaliteit tov getaxeerd object: Vergelijkbaar Straat: Stationsplein 7 Huur opbrengst per jaar /m²: 121,32 Bron: NVM Plaats: Zwijndrecht Looptijd contract in jr: 5 IPD type: Kantoor Bouwjaar: 1984 Totaal m² of stuks: 68 Toelichting op deze referentie Vergellijkbare kantoorruimte.

Referentie type: huurtransactie Burgemeester de Bruinelaan 44, 3331LM Zwijndrecht Transactiedatum: 10-1-2019 Huur opbrengst: 3.000 Kwaliteit tov getaxeerd object: Vergelijkbaar Straat: Burgemeester de Bruinelaan 44 Huur opbrengst per jaar /m²: 115,38 Bron: NVM Plaats: Zwijndrecht Looptijd contract in jr: 2 IPD type: Kantoor Bouwjaar: Totaal m² of stuks: 26 Toelichting op deze referentie Vergelijkbaar met de kleine ruimten in het getaxeerde

Referentie type: huurtransactie Scheepmakerij 242 en 260, 3331LM Zwijndrecht Transactiedatum: 20-11-2018 Huur opbrengst: 89.325 Kwaliteit tov getaxeerd object: Vergelijkbaar Straat: Scheepmakerij 242 en 260 Huur opbrengst per jaar /m²: 130,78 Bron: NVM Plaats: Zwijndrecht Looptijd contract in jr: 5 IPD type: Kantoor Bouwjaar: 1999 Totaal m² of stuks: 683 Toelichting op deze referentie Vergelijkbaar object

Referentie type: huurtransactie Scheepmakerij 220, 3331LM Zwijndrecht Transactiedatum: 30-4-2018 Huur opbrengst: 54.700 Kwaliteit tov getaxeerd object: Vergelijkbaar Straat: Scheepmakerij 220 Huur opbrengst per jaar /m²: 118,91 Bron: NVM Plaats: Zwijndrecht Looptijd contract in jr: 5 IPD type: Kantoor Bouwjaar: 2000 Totaal m² of stuks: 460 Toelichting op deze referentie Vergelijkbaar object op vergelijkbare locatie

Algemene toelichting op de huurreferenties De kleine ruimten in het getaxeerde worden verhuurd op basis van een maandbedrag. De kosten zijn inclusief het gebruik van de algemene pantry en toiletten. Deze algemene ruimten zitten niet in de opgegeven verhuurde meters, waardoor de prijs per m² soms hoger is.