Glastuinbouwgebied Stokstorm Uitgifte en duurzaamheid

Glastuinbouwgebied Stokstorm Uitgifte en duurzaamheid Februari 2010

Inhoudsopgave 1. Inleiding...3 2. Situering...4 3. Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan...5 4. Uitgifte aan een cluster van samenwerkende bedrijven...7 5. Beoordelingssystematiek...7 5.1. Presentatie door gegadigden...7 5.2. Evaluatieverslag...8 5.3. Indiening projectvoorstel...8 5.4. Beoordeling ontvankelijkheid...8 5.5. Inhoudelijke beoordeling...8 6. Onderdelen van het projectvoorstel...9 6.1. Inrichtingsplan...9 6.2. Overzicht duurzaamheidmaatregelen...9 6.3. Financieel plan...9 6.4. Motiveringsnota...9 7. Beoordelingscriteria...10 7.1. Dwingende criteria...10 7.1.1. Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan...10 7.1.2. Dwingende criteria duurzaamheid...10 7.1.3. Economische haalbaarheid...11 7.1.4. Zaakvoerders van tuinbouwbedrijven voldoen aan voorwaarden van VLIF...11 7.2. Evaluerende criteria...11 7.2.1. Duurzaamheid...11 7.2.2. Samenwerking met Biowatt...11 8. Opstellen van verkoopsovereenkomst...12 8.1. Grondprijs...12 8.2. Voorwaarden...12 9. Duurzaamheidborg...13 10. Definitief Stokstormlabel Duurzaamheid...13

1. Inleiding Het Provinciebestuur Oost-Vlaanderen heeft de bevoegdheid om, in het kader van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan, ontwikkelingsgebieden voor glastuinbouw af te bakenen. Uit de prioritair te onderzoeken gebieden, werd het gebied Stokstorm geselecteerd als pilootproject. Voor dit gebied is vervolgens een provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan (PRUP) vastgesteld waarbij een ontwikkelingsgebied voor glastuinbouw is voorzien ter hoogte van de hoeve Stokstorm, op de grens van de gemeenten Deinze en Kruishoutem en vlakbij de grens van de gemeenten Zulte en Nazareth. Voor de uitgifte van percelen voor Glastuinbouwgebied Stokstorm te Deinze-Kruishoutem wordt door de Vlaamse Landmaatschappij onder andere gestreefd naar de volgende kernwaarden: - Rechtszekerheid voor meerdere tuinbouwers - Economische haalbaarheid van projecten - Maximale benutting van hernieuwbare energie, restwarmte, CO 2 -neutraliteit - Hoge energie-efficiency - Minimale milieubelasting - Onderlinge samenwerking - Maximale integratie in de omgeving De Vlaamse Landmaatschappij wil graag de gronden in de betreffende projectlocatie uitgeven aan een cluster van gegadigden dat streeft naar maximale realisatie van de beoogde doelstellingen voor het betreffende glastuinbouwgebied. Ten einde te beschikken over een transparant en eenduidig instrumentarium ten behoeve bij de selectie van concrete plannen van kandidaat-cluster voor de invulling van het glastuinbouwgebied, heeft de Vlaamse Landmaatschappij aan DLV Belgium CVBA (Dienstverlening voor de Landbouw en Verwante sectoren) opdracht gegeven tot het ontwikkelen en beschrijven van criteria voor de selectie en rangschikking van potentiële ontwikkelingsplannen voor het gebied. DLV heeft voor deze opdracht de projectgroep Stokstorm samengesteld die bestaat uit medewerkers van DLV, Looije Agro Technics bv (LAT) en Advocatenkantoor Schuermans & Schuermans. De beide aan DLV toegevoegde projectpartners brengen specifieke glastuinbouwexpertise (LAT) en juridische expertise (Schuermans & Schuermans) in. Glastuinbouwgebied Stokstorm Uitgifte en duurzaamheid 3

2. Situering De glastuinbouwzone Stokstorm heeft een oppervlakte van ongeveer 35 ha en biedt ruimte aan drie tot zes serrebedrijven. Het serregebied is gesitueerd aan de grens van Deinze met Kruishoutem, Zulte en Nazareth aan de Karreweg. Het project ligt vlakbij het Provinciaal Proefcentrum voor de Groenteteelt (PCG). De glastuinbouwzone wordt via het bedrijventerrein de Prijkels goed ontsloten op de E17. E17 -Afrit 7 PCG Glastuinbouwgebied Stokstorm Uitgifte en duurzaamheid 4

3. Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan Het Provinciaal Ruimtelijk uitvoeringsplan voor de glastuinbouwzone is definitief goedgekeurd. In dit bestemmingsplan is het gebied opgedeeld in twee zones nl. artikel 1 : de zone voor glastuinbouw en artikel 2 : de zone voor de Stokstormhoeve. Voor beide zones gelden specifieke voorschriften. De officiële documenten zijn terug te vinden op: www.oost-vlaanderen.be/public/wonen_milieu/ruimtelijke_ordening/uitvoeringsplan/overzicht _prups/ Glastuinbouwgebied Stokstorm Uitgifte en duurzaamheid 5

Hieronder vindt u een samenvatting van de meest belangrijke bepalingen: Voorschriften zone voor glastuinbouw Zone is bestemd voor glastuinbouwbedrijven waarvan minstens 80% van de teeltoppervlakte gesitueerd is in serres. Voorschriften: o kaveloppervlakte: 3,5 ha 15 ha; inrichting kavel zodanig dat maximale oppervlakte voor serrebouw kan gerealiseerd worden; o bedrijfswoning in aansluiting of geïntegreerd in bedrijfsgebouwen; o gebouwen: afstand tot stokstormbeek: 8 m; afstand tot buffer: 4 m; o maximale bouwhoogte: 8 meter kroonlijsthoogte en 10 meter nokhoogte (uitz. silo s en schouwen) o boorschriften i.v.m. waterbeheer (opvang, vertraagde afvoer, ) Voorschriften zone Stokstormhoeve Zone is bestemd voor: o activiteiten die gemeenschappelijk en/of complementair zijn aan de activiteiten van de glastuinbouwbedrijven van het RUP Stokstorm; o productie van hernieuwbare energie waarbij restwarmte geproduceerd wordt die bruikbaar is voor één of meerdere glastuinbouwbedrijven van het RUP Stokstorm. Voorschriften: o Stokstormhoeve moet herkenbare entiteit vormen binnen het gebied; o bedrijfsgebouwen en woning mogen verbouwd, uitgebreid of afgebroken worden; nieuwe gebouwen zijn toegelaten voor zover ze een kwalitatief geheel vormen binnen deze entiteit; o nieuwe gebouwen: Afstand tot Stokstormbeek: 8 m; afstand tot buffer: 4 m; o maximale bouwhoogte: 8 meter kroonlijsthoogte en 10 meter nokhoogte (uitz. silo s en schouwen). Gemeenschappelijke bepalingen Buffer rond het gebied: Breedte van 10 meter met streekeigen, hoog- en laagstam bomen en struiken Stokstormbeek is een waterloop 2 de categorie en dient ingericht te worden als ecologische infrastructuur. De Stokstormbeek kan, in functie van de optimale kavelindeling, plaatselijk verlegd worden. Beheer van het glastuinbouwgebied door één beheersinstantie die instaat voor o.m. het onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen, de ontsluitingsinfrastructuur, het onderhoud van de ecologische infrastructuur. In kader van de watertoets : minimale opvang regenwater van 2.000 m³/ha serres en gebouwen; voor andere verhardingen dan serres en gebouwen: infiltratie-oppervlakte van 420 m²/ha verharding. Glastuinbouwgebied Stokstorm Uitgifte en duurzaamheid 6

4. Uitgifte aan een cluster van samenwerkende bedrijven De VLM zal de gronden in het glastuinbouwgebied Stokstorm verkopen. Zij wenst echter enkel te verkopen aan een partij die het dichtst aansluit bij de ambitie van de VLM op het gebied van duurzaamheid. Belangrijk element bij de planvorming en uitgifte van gronden voor het gebied Stokstorm is het gegeven dat de VLM de gronden slechts wil verkopen aan een cluster van samenwerkende glastuinbouwbedrijven. De VLM kiest er bewust voor om zaken te doen met één aanspreekpunt: het cluster. Het is het totale cluster dat de inzet op het gebied van duurzaamheid voorstelt en realiseert. Evenzo zullen door de VLM geen gronden verkocht worden aan individuele glastuinbouwbedrijven, maar enkel aan een cluster. Communicatie, rechten, plichten en andere zaken vinden plaats tussen de VLM en het cluster. De cluster moet een aparte juridische entiteit zijn met rechtspersoonlijkheid (een vennootschap) naar Belgisch recht 1. De VLM lanceert een open oproep. Via bestaande communicatiekanalen binnen de glastuinbouwsector maakt de VLM de oproep bekend. Geïnteresseerde tuinders kunnen meer gedetailleerde info bekomen bij de VLM Oost- Vlaanderen, Ganzendries 149, 9000 Gent en via de website van de VLM : www.vlm.be. 5. Beoordelingssystematiek Er is een beoordelingssystematiek ontwikkeld waarbij kandidaat-clusters, die bepaalde maatregelen op het gebied van duurzaamheid toepassen, zich positief onderscheiden van kandidaten die minder of geen duurzaamheidmaatregelen treffen. De beoordelingssystematiek is zo breed opgezet dat deze gebruikt kan worden vanaf het moment van planvorming tot aan het moment waarop in de praktijk vastgesteld wordt dat de voorgestelde maatregelen ook daadwerkelijk gerealiseerd zijn. Aan het meest duurzame voorstel wordt het zogeheten Stokstormlabel Duurzaamheid verleend. Dit label vormt de basis van de verdere beoordeling op het gebied van duurzaamheid. Kandidaten worden gedurende en na uitgifte van de gronden door een financiële prikkel aangespoord om de toegezegde duurzaamheidmaatregelen ook daadwerkelijk te realiseren. De beoordeling zal volgens de volgende stappen verlopen : 5.1. Presentatie door kandidaten Samenwerkende tuinbouwbedrijven (verder cluster genoemd) worden in de gelegenheid gesteld om hun plan voor de invulling van het glastuinbouwgebied Stokstorm te presenteren aan de VLM in een besloten planpresentatiebijeenkomst op 7 juni 2010. Doel van de bijeenkomst is om geïnteresseerden in de gelegenheid te stellen om hun plan op hoofdlijnen aan de VLM en de projectgroep Stokstorm te presenteren, gevolgd door een vragenronde. 1 Eventueel kan gekozen worden voor een maatschapstructuur die kan worden ontbonden (uit onverdeeldheid treden) van zodra alle voorwaarden en plichtplegingen van de verkoop zijn vervuld. Glastuinbouwgebied Stokstorm Uitgifte en duurzaamheid 7

5.2. Evaluatieverslag Binnen 20 werkdagen na de presentatie ontvangt het cluster een schriftelijk evaluatieverslag van de VLM. In het evaluatieverslag wordt op hoofdlijnen een beoordeling van het plan gegeven. Indien van toepassing bevat het evaluatieverslag ook aanbevelingen van de VLM en de projectgroep Stokstorm. Het staat kandidaten vrij om de aanbevelingen al dan niet over te nemen in het planvoorstel. 5.3. Indiening projectvoorstel Clusters die in aanmerking willen komen voor de uitgifte van het glastuinbouwgebied moeten een projectvoorstel indienen. Het projectvoorstel dient alle informatie te bevatten die voor de VLM en projectgroep Stokstom nodig zijn om het initiatief van het cluster op een goede wijze te kunnen beoordelen : - een inrichtingsplan (zie bijlage A); - een overzicht van de duurzaamheidsmaatregelen (zie bijlage B) - een financieel plan (zie bijlage C) - een motiveringsnota (zie bijlage D) 5.4. Beoordeling ontvankelijkheid De VLM beoordeelt, op basis van het advies van de projectgroep Stokstorm, elk binnengekomen project op volledigheid. Mocht een projectvoorstel niet ontvankelijk zijn (dat wil zeggen: niet volledig), dan bestaat in principe eenmaal de gelegenheid tot het indienen van aanvullende stukken binnen 10 werkdagen. Indien kandidaten niet of niet tijdig gebruik maken van de gelegenheid om het verzuim op te lossen dan wordt hun projectvoorstel van verdere deelname uitgesloten. 5.5. Inhoudelijke beoordeling Het project zal door de VLM op basis van het advies van de projectgroep Stokstorm inhoudelijk worden beoordeeld. Eindresultaat van de beoordeling is dat van ieder van de ingediende projectvoorstellen bekend is hoeveel punten het betreffende projectvoorstel heeft. Uitgangspunt in de procedure is dat het projectvoorstel met het hoogste aantal punten wordt geselecteerd. Glastuinbouwgebied Stokstorm Uitgifte en duurzaamheid 8

6. Onderdelen van het projectvoorstel Het door kandidaten in te leveren projectvoorstel dient minimaal te bestaan uit de volgende onderdelen: 6.1. Inrichtingsplan Voor het totale cluster: een inrichtingsplan. Meer informatie over de vormvereisten is terug te vinden in bijlage A. 6.2. Overzicht duurzaamheidmaatregelen Per afzonderlijk tuinbouwbedrijf dient een overzicht te worden aangeleverd van de inzet/maatregelen op het gebied van duurzaamheid voor dat bedrijf. In dit onderdeel wordt tevens de energiesituatie van de individuele bedrijven beschreven en gewaardeerd. Meer informatie is terug te vinden in bijlage B. 6.3. Financieel plan Het indienen van een financieel plan is een belangrijk onderdeel om de geloofwaardigheid en realiteit van het project te gaan toetsen. Om een vergelijking tussen verschillende projectvoorstellen mogelijk te maken dient het cluster een financieel plan toe te voegen. Uit het financiële plan worden parameters gehaald die in een door DLV ontwikkeld rekenmodel worden gebracht. Meer informatie over de vormvereisten is terug te vinden in bijlage C. 6.4. Motiveringsnota Kandidaten dienen in één gezamenlijk document (motiveringsnota) aan te geven op welke wijze in gezamenlijkheid invulling aan de exploitatie in het gebied gegeven wordt. In het document dient onder andere beschreven te worden op welke wijze samengewerkt wordt, hoe synergie op bepaalde terreinen wordt bereikt en hoe de initiatiefnemers tot bepaalde keuzes zijn gekomen. De motiveringsnota maakt officieel geen deel uit van de beoordelingsmethodiek, maar verschaft de projectgroep die de beoordelingen verzorgt zo mogelijk alle relevante informatie over de wijze waarop het cluster tot stand is gekomen en op welke wijze samenwerking nagestreefd wordt. Meer informatie over de vormvereisten is terug te vinden in bijlage D. Glastuinbouwgebied Stokstorm Uitgifte en duurzaamheid 9

7. Beoordelingscriteria De beoordeling van de projectplannen en de daadwerkelijke uitvoering van die projectplannen vindt plaats met behulp van een beoordelingssystematiek die bestaat uit de dwingende en evaluerende criteria. Dwingend criterium Als dwingend criterium wordt gezien: een maatregel, inzet of verplichting waaraan door een initiatiefnemer moet worden voldaan om in aanmerking te kunnen komen voor deelname aan het proces van gunning van gronden binnen het glastuinbouwgebied Stokstorm. Evaluerend criterium Als evaluerend criterium wordt gezien: een maatregel of inzet door een initiatiefnemer die niet dwingend (verplicht) is, maar waarmee een initiatiefnemer op een bepaald aandachtsgebied een bepaalde meerwaarde voor dat betreffende aandachtsgebied tot uitdrukking weet te brengen, waarmee bijgedragen wordt aan één of meerdere van de door de VLM nagestreefde kernwaardes of afgeleide waardes. Kandidaten die in aanmerking willen komen voor de verkoop van de percelen in het glastuinbouwgebied aan het betreffende cluster glastuinbouwbedrijven, moeten door in het projectvoorstel duidelijk maken dat minimaal aan de dwingende criteria wordt voldaan. Kandidaten worden daarnaast in de gelegenheid gesteld door het treffen van aanvullende maatregelen (evaluerende criteria) om zichzelf positief te onderscheiden van collegamededingers. Het is de wens van de Vlaamse Landmaatschappij om tot verkoop van de percelen te komen aan het betreffende cluster van glastuinbouwbedrijven dat zich zo positief mogelijk onderscheidt op de door VLM nagestreefde kernwaarden. Het toepassen van een systeem van dwingende en evaluerende criteria vormt een kerninstrument dat eraan bijdraagt dat de gronden zullen worden verkocht aan de marktpartij die bereid is om hierin de meest maximale inzet te plegen. Dit systeem van dwingende en evaluerende criteria dient te worden beschouwd als een additioneel bovenop de reeds bestaande kaders zoals de vigerende wetgeving. 7.1. Dwingende criteria 7.1.1. Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan Een projectplan dient te voldoen aan de bepalingen zoals beschreven in het document grafisch plan en voorschriften behorende bij het Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan "Stokstorm, glastuinbouwgebied van bovenlokaal belang te Deinze-Kruishoutem (december 2008). 7.1.2. Dwingende criteria duurzaamheid Het projectplan dient te voldoen aan de dwingende criteria op het gebied van duurzaamheid zoals beschreven in bijlage B. Daarnaast is ook een minimum duurzaamheidscore van 80 punten is dwingend. Per bedrijf dient een minimumscore van 80 punten behaald worden. De gezamenlijke duurzaamheidscore van de cluster wordt berekend op basis van het samengesteld gewogen Glastuinbouwgebied Stokstorm Uitgifte en duurzaamheid 10

gemiddelde op basis van de oppervlakte van de serres. 7.1.3. Economische haalbaarheid Het indienen van een financieel plan is een belangrijk onderdeel om de geloofwaardigheid en realiteit van het project te toetsen. Hoewel er geen volledige beoordeling en rangschikking van projectvoorstellen op basis van het financiële plan plaatsvindt, dienen zaken als cashflow (winst+afschrijving+belasting) en return on investment (ratio tussen winst en geïnvesteerd kapitaal) minimaal positief te zijn om in aanmerking te komen voor verkoop van de gronden. Als zodanig wordt het aantonen van een positief rendement als dwingend criterium beschouwd. 7.1.4. Zaakvoerders van tuinbouwbedrijven voldoen aan voorwaarden van VLIF De individuele bedrijven die tezamen een cluster vormen dienen elk afzonderlijk te voldoen aan de voorwaarden die vermeld zijn in bijlage E. Deze voorwaarden zijn rechtstreeks overgenomen uit de beoordelingssystematiek inzake VLIF steun 2. Dat betekent dat de individuele bedrijven als aparte landbouwers moeten kunnen beschouwd worden volgens ALV (Agentschap Landbouw en Visserij). 7.2. Evaluerende criteria 7.2.1. Duurzaamheid Het projectplan wordt beoordeeld op het aspect duurzaamheid door gebruikmaking van de methodiek als beschreven in bijlage B. 7.2.2. Samenwerking met Biowatt Aan clusters die een concrete vorm van samenwerking voorstellen en realiseren met Biowatt wordt een additionele clusterbonus van 10 punten verleend bovenop de gezamenlijke duurzaamheidscore. Voor het claimen van de additionele Biowattscore van 10 punten dient in het projectvoorstel duidelijk te worden omschrijven op welke wijze de samenwerking organisatorisch en technisch-inhoudelijk wordt voorgestaan. Vereiste voor het ontvangen van de Biowatt-bonus is, dat de wijze waarop de samenwerking wordt beschreven als technischrealistisch en haalbaar moet kunnen worden getypeerd. 2 De voorwaarden zijn rechtstreeks overgenomen uit de VLIF-reglementering, maar hebben geen betrekking op het al dan niet aanvragen of bekomen van VLIF-steun. Glastuinbouwgebied Stokstorm Uitgifte en duurzaamheid 11

8. Opstellen van verkoopsovereenkomst 8.1. Grondprijs De totale kadastrale oppervlakte van de gronden bedraagt 31 ha 12 ca 07 are. De totaliteit van de gronden worden verkocht aan 7 euro/m². 8.2. Voorwaarden De VLM zal met het cluster wiens projectvoorstel werd geselecteerd een overeenkomst sluiten tot verkoop van de totaliteit van de gronden, namelijk door middel van een éénzijdige aankoopbelofte. De eigendom van de gronden gaat slechts over na aanvaarding van de aankoopbelofte door beide partijen en na de realisatie van alle opschortende voorwaarden. De éénzijdige aankoopbelofte is betalend nl. 10 % van de verkoopprijs van de gronden. Het bedrag dat gevraagd wordt voor het verlenen van de aankoopbelofte zal bij de aanvaarding van de aankoopbelofte door de VLM en het vervullen van alle opschortende voorwaarden aanzien worden als een voorschot op de aankoopprijs. Indien na aanvaarding van de aankoopbelofte door de VLM, niet aan alle opschortende voorwaarden binnen een nader te bepalen termijn vervuld zijn, gaat de verkoop niet door en is het bedrag gevraagd voor het verlenen van de aankoopbelofte definitief verworven door de VLM. De overeenkomst zal naast de gebruikelijke zaken ook de volgende opschortende voorwaarden bevatten: a) Voorlopig Stokstormlabel Duurzaamheid. In de planfase is door het cluster een voorstel gedaan voor de inzet van maatregelen op het gebied van duurzaamheid. De inzet qua duurzaamheid is weergegeven in een aantal behaalde punten. Het is van belang dat de initiatiefnemers hun voornemen tot duurzaamheid ook praktisch realiseren. Om te toetsen of dit daadwerkelijk gebeurt, dient het cluster aan de VLM een bewijs te overleggen van de aannemingscontracten zoals die met leveranciers aangegaan worden. De aannemingscontracten dienen te bevestigen dat de duurzaamheidmaatregelen ook daadwerkelijk aangekocht zijn of zullen worden. Indien het cluster dit aan kan tonen, dan wordt voor het gehele cluster het zogeheten Voorlopige Stokstormlabel Duurzaamheid uitgereikt. NB: Het winnende cluster mag bij de beoordeling van de contracten qua puntenaantal nimmer onder het puntenaantal van het eerstvolgende concurrerende projectvoorstel komen. b) Stedenbouwkundige en milieuvergunningen. Het cluster dient aan de VLM alle noodzakelijke vergunningen te tonen. Het hebben van de noodzakelijke vergunningen binnen een nader te bepalen termijn wordt als een essentiële voorwaarde gezien omdat hierdoor een bepaalde zekerheid ontstaat dat het plan ook vergunningstechnisch uitvoerbaar is. c) Financiering. Het cluster dient aan de VLM een bewijs van een erkende financiële instelling te overleggen dat het cluster in staat is om het project financieel gezien te realiseren. Glastuinbouwgebied Stokstorm Uitgifte en duurzaamheid 12

9. Duurzaamheidborg Bij het verlijden van de authentieke akte dient het cluster, aanvullend bij de aankoopprijs van de gronden, een duurzaamheidborg te voorzien van 5 euro per vierkante meter serre. De duurzaamheidborg dient ter zekerheidsstelling van de uitvoering van de voorgenomen duurzaamheidmaatregelen. 10. Definitief Stokstormlabel Duurzaamheid Een cluster kan het definitief Stokstormlabel Duurzaamheid bekomen als voldaan is aan de volgende voorwaarden : - minimaal 50% van de serres, aangeduid in het projectvoorstel, dienen binnen 2 jaar na de overdracht van de gronden te zijn gerealiseerd; - de serres dienen één jaar in exploitatie te zijn. De VLM zal na het behalen van het definitief Stokstormlabel Duurzaamheid de duurzaamheidborg terug vrijgegeven volgens de volgende formule : ((C-80)/(A-80)) x 5 euro/m² serre Waarbij A = het puntenaantal bij de initiële planbeoordeling op basis waarvan een project wint. C = het puntenaantal bij Definitief Stokstormlabel Duurzaamheid 80 = de drempelwaarde duurzaamheid. Alleen het behaalde aantal punten boven de drempelwaarde van 80 punten telt mee in de eindbeoordeling. Glastuinbouwgebied Stokstorm Uitgifte en duurzaamheid 13