Bibob & Vastgoed 6 oktober 2014 Reimer Veldhuis en Alain de Jonge
Agenda Precontractuele fase Bibob-advies, en dan? Bibob ná sluiten overeenkomst Postcontractuele fase (duurovereenkomsten) 3 8 10 11 Doel: zuiver zaken doen zonder schade - 2 -
Precontractuele fase I will make you an offer you cannot refuse Uitgangspunt: contractsvrijheid. Onbegrensd? Nee: Afbreken onderhandelingen onaanvaardbaar, i.v.m. gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen of overige omstandigheden van het geval bijvoorbeeld: onvoorziene omstandigheden, uitlatingen partijen, duur onderhandelingen Gebonden aan onderhandelingsresultaat, zgn. rompovereenkomst overeenstemming essentialia, openstaande punten ondergeschikt, verklaringen over en weer gericht op gebondenheid Algemene beginselen behoorlijk bestuur bijvoorbeeld: zorgvuldigheidsbeginsel, motiveringsbeginsel, vertrouwensbeginsel Dus: Rules of Engagement vaststellen! - 3 -
Precontractuele fase Never let anyone know what you are thinking.?? Rules of Engagement Voorbehoud maken een tijdig, uitdrukkelijk en duidelijk voorbehoud staat aan totstandkomingsvertrouwen in de weg Let op: niet (stilzwijgend) opgeven! Nadrukkelijk blijven herhalen, ook bij overdracht dossier estafette Voorbehoud ruim formuleren: Integriteit/ Bibob Andere (politieke/ beleidsmatige/ bedrijfseconomische) redenen - 4 -
Precontractuele fase Keep your friends close and your enemies closer. Bepalen wel/ geen advies Beleid? Informatie )ambtelijk, vragenformulier, LBB, OM, RIEC) geeft aanleiding tot vragen Hoogte aankoopsom of bieding ongebruikelijk in relatie tot de waarde Bedrijfsmatig onroerend goed, meerdere objecten, hoge waarde Informeren? (artikel 32 Wet Bibob) Rechtsmiddelen? - 5 -
Precontractuele fase We are all honorable men here, we do not have to give each other assurances as if we were lawyers. Periode tijdens adviesaanvraag Concept contract opstellen? Kan: maar altijd opschortende voorwaarden inzake Bibob-advies opnemen! Contract sluiten, bij tijdsdruk? Bijvoorbeeld: bestuursorgaan heeft haast, of is 'verliefd' op het gebouw opschortende of ontbindende voorwaarde inzake Bibobadvies opnemen - 6 -
Precontractuele fase Lawyers can steal more money with a briefcase than a thousand men with guns and masks. Let op bij opschortende/ ontbindende voorwaarden: Buitengerechtelijke ontbinding bij huur gebouwde onroerende zaken onmogelijk; Oplossing: bij huur gebouwde onroerende zaken alléén werken met opschortende voorwaarde Ontbindende voorwaarde bij erfpacht/ eigendomsoverdracht problematisch ná notariële levering; Oplossing: wachten met notariële levering tot na advies Opschortende voorwaarde niet 'verwerken' door feitelijke levering/ ingebruikgeving voorafgaand aan advies; Oplossing: separaat sleutelcontract sluiten - 7 -
Bibob advies, en dan? I will make him an offer, He can't refuse. Beoordelen advies en zienswijze (artikel 33 Wet Bibob)? Geen gevaar - Bibob staat niet in de weg aan contracteren - Wel integriteitsprobleem en dan? Ernstig gevaar - Afbreken? - Andere mogelijkheden? Mindere mate van gevaar - Afbreken toch mogelijk? - Andere mogelijkheden? - 8 -
Bibob advies, en dan? Never get angry,' the Don had instructed. 'Never make a threat. Reason with people. Aanvullende voorschriften/ verbeterplan: Aanvullende waarborgen Doorsnijden relaties Extra toezicht/ controle Hertoetsing op termijn Niet accepteren verbeterplan: afbreken - 9 -
Bibob ná sluiten overeenkomst Revenge is a dish which taste best when served cold. Bibob instrumentarium ook tijdens looptijd overeenkomst wezenlijke rol: Art. 5a Wet Bibob geeft mogelijkheid om tussentijds Bibob-advies te vragen in overeenkomst bepalen dat overeenkomst kan worden opgeschort, ontbonden of beeindigd indien een van de in artikel 9 lid 3 Wet Bibob genoemde situaties zich voordoet Relevant bij (i) koop/eigendomsoverdracht en (ii) duurovereenkomsten/ duurrelaties (huur, erfpacht, bruikleen) (i) koop: ontbinding na notariele levering is complex financiering, beperkte zakelijke rechten, doorlevering - 10 -
Postcontractuele fase (duurovereenkomsten) Leave the gun, take the cannoli. (ii) duurovereenkomsten/duurrelaties: Erfpacht Artikel 5:87 lid 2 BW: beëindiging erfpacht alleen bij achterstand canonbetaling of ernstige wanprestatie de in artikel 9 lid 3 Wet Bibob genoemde situaties in contract definiëren als ernstige tekortkoming Let op: erfpacht veelomvattend recht, beëindiging evenredig? Huur gebouwde onroerende zaken Ontbinding alleen mogelijk via de rechter de in artikel 9 lid 3 Wet Bibob genoemde situaties in contract definiëren als ernstige tekortkoming die ontbinding via de rechter rechtvaardigen Huur losse grond/bruikleen Geen wettelijke belemmeringen voor beëindiging de in artikel 9 lid 3 Wet Bibob genoemde situaties in contract definiëren als ernstige tekortkoming die buitengerechtelijke ontbinding rechtvaardigen - 11 -
Vragen en antwoorden Your enemies always get strong on what you leave behind. - 12 -