Toeristische verhuur van woonruimte Rapportage 1 januari 2018 31 december 2018 Opgesteld op 24 april 2019
Inhoud Samenvatting en conclusie... 1 1. Inleiding... 3 2. Toeristische verhuur in cijfers... 5 2.1 Aanbod... 5 2.1.1 Vergelijking woningvoorraad... 76 2.1.2 Type aanbod... 98 2.1.3 Meldplicht bed & breakfast (B&B)... 98 2.1.4 Meldplicht vakantieverhuur... 1110 2.2 Cijfers Airbnb... 1312 2.3 Cijfers in Europees verband... 1514
Samenvatting en conclusie Deze rapportage geeft een overzicht van de toeristische verhuur van woonruimte in 2018. Voor de rapportage zijn cijfers gebruikt van eigen onderzoek door middel van digitaal toezicht, cijfers van Inside Airbnb (Inside Airbnb is een platform dat tools en data beschikbaar stelt over het aanbod van Airbnb) en cijfers die door Airbnb aan de gemeente Amsterdam zijn verstrekt in het kader van de overeenkomst tussen Airbnb en de gemeente. Uit de gegevens die beschikbaar zijn over het aanbod van vakantieverhuur blijkt dat, ondanks de toegenomen handhaving er nog steeds sprake is van groei van het aanbod van vakantieverhuur. Het aanbod blijft het hele jaar door vrijwel gelijk. Het aanbod concentreert zich in de stadsdelen binnen de ring, waarbij het aanbod in stadsdeel West het grootst is. In stadsdeel Centrum worden ten opzichte van de woningvoorraad de meeste woningen aangeboden (1 op de 8 woningen). Dit maakt dat intensieve handhaving en verdere regulering noodzakelijk blijft om een verantwoorde balans tussen wonen en vakantieverhuur te behouden. Hierbij is speciale aandacht nodig voor de stadsdelen met een relatief groot aanbod. De cijfers die door Airbnb aan de gemeente zijn geleverd laten een stijging zien van het aantal geboekte advertenties in de periode tussen 1 januari 2018 en 1 januari 2019 (19.063 --> 21.040). Met boekingen wordt bedoeld het aantal woningen dat minimaal 1x per jaar is verhuurd (geboekt). Dat zegt derhalve niets over het totaal aantal overnachtingen dat is geboekt. Van de advertenties op Airbnb is het grootste deel een gehele woning, een kleiner deel bestaat uit kamers (B&B). Het aantal advertenties dat meer dan 60 dagen is geboekt betrof 3% van het geheel. Dit is een daling ten opzichte van een jaar eerder (5%). Sinds 1 oktober 2017 moet elke verhuring van vakantieverhuur verplicht gemeld worden bij de gemeente. Dit geeft de gemeente een extra instrument bij de handhaving van vakantieverhuur. Het totaal aantal unieke meldingen in 2018 is 33.544. De meldingen kwamen van 5675 unieke adressen. Als we alleen al kijken naar het aantal boekingen op Airbnb, dan zien we dat een groot deel van de boekingen niet wordt gemeld bij de gemeente. In december 2018 is een piek te zien van het aantal gemelde B&B s. Dit komt mogelijk doordat B&B-houders voorsorteren op nieuwe regels voor B&B s die in 2020 in werking zullen treden. Amsterdam heeft de hoogste prijzen van Europa voor toeristische verhuur in woningen. De gemiddelde prijs is 151 euro per nacht. In stadsdeel Centrum zijn de prijzen het hoogst, in Zuidoost het laagst. Verder is het aanbod in Amsterdam te vergelijken met steden als Barcelona, Lissabon en Berlijn. Belangrijkste conclusies: Pagina 1 van 16
- Het aanbod vakantieverhuur en B&B s in Amsterdam neemt verder toe. - Het aanbod concentreert zich vooral op de stadsdelen binnen de ring. - Het hele jaar door is het aanbod vrijwel gelijk. - Het aantal geboekte advertenties op Airbnb is gestegen. - De prijzen voor toeristische verhuur zijn gestegen; Amsterdam is hierin de duurste stad van Europa. - Een groot deel van de vakantieverhuur wordt niet gemeld bij de gemeente. - In december 2018 is er een grote piek geweest is het melden van B&B s. Pagina 2 van 16
1. Inleiding Deze rapportage geeft aan de hand van verschillende bronnen een indicatie over de omvang van de toeristische verhuur van woonruimte in Amsterdam in de periode van 1 januari 2018 tot en met 31 december 2018. In deze rapportage vindt u informatie over: - Aanbod aan toeristische verhuur van woningen - Spreiding van het aanbod over de stadsdelen - Aanbod van hele woningen versus verhuur van kamers (B&B) - Aantal meldingen B&B s en meldingen in kader van de meldplicht vakantieverhuur - De ontwikkeling van de boekingen sinds 2016 - Vergelijking Airbnb in Amsterdam met andere steden in Europa - Gemiddelde prijs per woning / kamer in de verschillende stadsdelen Het aanbod voor vakantieverhuur en B&B is te vinden op verschillende platforms. Airbnb is verreweg het grootste platform. In 2018 had de gemeente een overeenkomst met Airbnb, onder meer over het delen van gegevens. Die overeenkomst is per 1 januari 2019 geëindigd. In deze rapportage wordt gebruik gemaakt van cijfers van de gemeente, van Airbnb en van Inside Airbnb 1. Van de gemeente komen de cijfers uit het automatisch verzamelen van web data (scrapen), meldingen vakantieverhuur en meldingen van een B&B. Over het gebruik van de cijfers geldt het volgende. De cijfers van het digitale toezicht van de gemeente zijn gebruikt voor de periode januari-april 2018. De cijfers van Inside Airbnb zijn gebruikt voor de periode van juni-december 2018. Over mei 2018 hebben zowel de gemeente als Inside Airbnb geen gegevens beschikbaar. De cijfers van de gemeente die afkomstig zijn uit het digitale toezicht en de cijfers van Inside Airbnb geven afzonderlijk van elkaar niet een volledig en betrouwbaar beeld over het aanbod van vakantieverhuur in 2018. Dit wordt veroorzaakt door technische aanpassingen aan websites die vakantieverhuur aanbieden en de noodzakelijke aanpassingen die hierdoor in het digitale toezicht moeten worden gedaan. In januari 2018 is bijvoorbeeld de API-sleutel van Airbnb gewijzigd, waardoor de manier van scrapen die tot dan toe werd gebruikt niet meer mogelijk was. Digitaal toezicht heeft de scraper relatief snel kunnen aanpassen, waardoor de gegevens vanaf januari 2018 wel konden worden binnengehaald. Inside Airbnb heeft echter vanaf januari 2018 tot juni 2018 geen gegevens. In mei 2018 hebben alle platforms hun website gewijzigd, mogelijk vanwege 1 Inside Airbnb is een onafhankelijke, niet-commerciële groep van onderzoekers die enkele tools hebben ontwikkeld om Airbnb data te onderzoeken en een beeld te schetsen hoe Airbnb wereldwijd wordt gebruikt. Inside Airbnb biedt eigen filters en belangrijke statistieken. Pagina 3 van 16
de invoering van de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) van de Europese Unie. Van mei 2018 hebben zowel digitaal toezicht als Inside Airbnb geen gegevens. Vanaf juni 2018 tot december 2018 zijn er vaker technische aanpassingen aan de websites van de platforms gedaan. Inside Airbnb heeft zijn scrapetechniek na mei telkens kunnen aanpassen en heeft daardoor vanaf juni 2018 volledige gegevens kunnen binnenhalen. Inside Airbnb is een specialistische organisatie met een eigen methode om gegevens te verkrijgen. Digitaal toezicht heeft vanaf juni 2018 geen volledige gegevens kunnen verkrijgen van de platforms. De gemeente heeft wel degelijk data verzameld die als basis diende voor handhavingsacties, maar de ontvangen gegevens waren onvoldoende om conclusies te trekken over de totale omvang van het aanbod. Vandaar dat vanaf juni 2018 de gegevens van Inside Airbnb zijn gebruikt (die alleen over Airbnb gaan). Dit betekent wel dat gegevens over het aantal advertenties dat voor meer dan 4 personen wordt aangeboden niet voorhanden is. Inside Airbnb scrapt hier namelijk niet op. Pagina 4 van 16
2. Toeristische verhuur in cijfers In dit hoofdstuk worden de verschillende beschikbare cijfers over toeristische verhuur van woningen besproken. Eerst zal gekeken worden naar het aanbod op met name Airbnb, afkomstig van digitaal toezicht en Inside Airbnb. Daarna zullen de verhuurcijfers van Airbnb zelf worden bekeken. Tot slot zal worden bezien hoe het Amsterdamse aanbod en de gevraagde prijzen zich verhoudt tot andere Europese steden. 2.1 Aanbod Het aanbod aan unieke advertenties dat bestaat uit een gehele woning, privé kamer (B&B) en gedeelde kamer, lag bij Airbnb in 2018 op 29.840 advertenties. Het gemiddelde per maand lag op 21.653 advertenties. Het aantal advertenties was in 2018 elke maand ongeveer gelijk. Doordat met het scrapen in 2018 de nodige problemen waren, zijn over het aanbod van andere aanbieders alleen volledige gegevens beschikbaar uit december 2018. In deze periode lag het aanbod in totaal van de andere aanbieders op bijna 2000. Op basis van deze gegevens kunnen echter geen conclusies voor het hele jaar worden getrokken. Wel is op basis van de beschikbare gegevens duidelijk dat het aanbod van Airbnb vele malen groter is dan dat van andere aanbieders, zoals Booking, Homeaway en Housetrip. Airbnb is absoluut marktleider. Figuur 1a: Aanbod in de maand december 2018 (bron: digitaal toezicht/inside Airbnb) Pagina 5 van 16
Verdeling per stadsdeel Verdeeld over de stadsdelen laat het aanbod van unieke advertenties via Airbnb in 2018 per kwartaal het onderstaande beeld zien. Dit betreft alle unieke advertenties in één kwartaal. In alle stadsdelen is het aanbod per kwartaal ongeveer gelijk. Het grootste aanbod betreft woningen in stadsdeel West. Op afstand gevolgd door stadsdeel Centrum en stadsdeel Zuid, waarvoor ongeveer een gelijk aantal woningen op de site staan. In stadsdeel Zuidoost is relatief weinig aanbod. Figuur 1b: Aanbod per stadsdeel per kwartaal via Airbnb (bron: digitaal toezicht/inside Airbnb) Pagina 6 van 16
2.1.1 Vergelijking woningvoorraad In figuur 2 is het totale aanbod op Airbnb te zien ten opzichte van de woningvoorraad per stadsdeel. In de kolom woningvoorraad is telkens naast het aantal koopwoningen ook de sociale en particuliere huurwoningvoorraad meegenomen. In de sociale woningvoorraad is vakantieverhuur niet toegestaan. In de cijfers van Airbnb zijn naast gehele woningen ook privé kamers (B&B) en gedeelde kamers 2 meegenomen. Wanneer iemand een hotel aanbiedt als het type B&B dan wordt dit dus ook meegenomen bij cijfers over het aanbod. De cijfers zijn dus niet volledig vergelijkbaar. Relatief gezien is het aanbod het grootst in de stadsdelen Centrum en West. In Centrum wordt ongeveer 1 op de 8 woningen aangeboden. In West is dat ongeveer 1 op de 9 woningen. Figuur 2: Totale aanbod Airbnb ten opzichte van de woningvoorraad per stadsdeel (bron: digitaal toezicht/inside Airbnb) 2 In 2018 werden er slechts 69 gedeelde kamers aangeboden. Pagina 7 van 16
Pagina 8 van 16
2.1.2 Type aanbod Het type aanbod is onderverdeeld in gehele woning en privé kamer (B&B). Het aanbod is constant verdeeld over het jaar. Dit zegt niets over het aantal keren dat daadwerkelijk is verhuurd. De afspraken met Airbnb hielden onder meer in dat de boekingskalender geblokkeerd werd als de 60 dagen grens bereikt was. Deze advertenties blijven vervolgens wel gewoon zichtbaar en worden dus ook meegeteld in deze rapportage. Figuur 3: Type woning per maand via Airbnb (bron: digitaal toezicht/inside Airbnb) 2.1.3 Meldplicht bed & breakfast (B&B) Figuur 4a geeft inzicht in de aan- en afmeldingen van B&B s tussen januari 2018 en december 2018. De piek in december 2018 komt zeer waarschijnlijk door de vergunningplicht voor B&B s die in 2020 wordt ingevoerd. De B&B s die vóór 1 januari 2019 zijn aangemeld bij de gemeente vallen onder het overgangsrecht. De gemeente heeft dit breed bekend gemaakt, via de website, sociale media en de nieuwsbrief. De organisatie Amsterdam Gastvrij is daarbij apart geïnformeerd. Veel B&B-houders die hun B&B nog niet hadden gemeld hebben dit waarschijnlijk in december 2018 Pagina 9 van 16
alsnog gedaan om onder het overgangsrecht te vallen. Op kaart staan de aan- en afmeldingen per locatie weergegeven in figuur 4b. Het totaal aantal gemelde B&B s op 31 december 2018 was 3035. Figuur 4a: aantal aan- en afmeldingen B&B (januari december 2018; bron: gemeente Amsterdam) Pagina 10 van 16
Figuur 4b: aan- en afmeldingen B&B (jan. 2018 t/m dec. 2018 bron: gemeente Amsterdam) 2.1.4 Meldplicht vakantieverhuur Sinds 1 oktober 2017 moet elke keer dat aan vakantieverhuur wordt gedaan dit verplicht gemeld worden bij de gemeente. In figuur 5a staat het aantal meldingen. De meldingen die vóór de daadwerkelijke verhuur weer zijn afgemeld, zijn niet opgenomen. In 2018 is in totaal 33.544 keer gemeld voor in totaal 140.381 dagen. De meldingen kwamen van 5675 unieke adressen. In de maanden juli en augustus is het grootste aantal dagen gemeld. Na deze piek loopt het aantal gemelde dagen terug. In november en december is het minste aantal dagen gemeld. (zie figuur 5a) Pagina 11 van 16
Figuur 5a: aantal meldingen vakantieverhuur (bron: gemeente Amsterdam) Figuur 5b: alle meldingen vakantieverhuur 2018 (bron: gemeente Amsterdam) Pagina 12 van 16
2.2 Cijfers Airbnb Airbnb maakt ook haar eigen rapportages over aantallen en frequentie van toeristische verhuur. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op cijfers die betrekking hebben op verschillende meetpunten tussen januari 2016 en januari 2019. In figuur 6a wordt het aantal boekingen van gehele woningen (absolute aantallen) voor meer of minder dan 60 dagen weergegeven. In 2018 is het aantal woningen dat meer dan 60 dagen is verhuurd verder gedaald naar 3 procent. Figuur 6a: Boekingen gehele woning voor meer en minder dan 60 dagen (bron: Airbnb) 2016 2017 2018 Pagina 13 van 16
In figuur 6b wordt een vergelijking gemaakt tussen het aanbod op Airbnb dat minimaal één keer is geboekt in het voorgaande jaar. Er is sprake van een doorgaande stijging van het aantal boekingen op Airbnb tussen 2016 en 2018. In 2016 werden 17.113 woningen minimaal 1x verhuurd. Voor 2017 lag dat aantal op 19.063 en voor 2018 was de stand 21.040. In 2018 waren er zoals gezegd 29.840 unieke advertenties op Airbnb. Er zijn dus 8800 advertenties die in 2018 op de website hebben gestaan, maar dat jaar niet zijn geboekt. Dat kunnen ook ook oude advertenties zijn van woningen die niet meer actrief worden aangeboden. Er wordt ook een onderscheid gemaakt in type: gehele woning of privé kamer. Bij beide typen is een stijging te zien. Figuur 6b: Kenmerken type woning en aantal geboekte advertenties (bron: Airbnb) Pagina 14 van 16
2.3 Cijfers in Europees verband Ter vergelijking met de cijfers van Amsterdam worden de cijfers van een aantal andere Europese steden weergegeven. Londen heeft het meeste aanbod op Airbnb staan, gevolgd door Parijs. Amsterdam is qua aanbod te vergelijken met Barcelona, Lissabon en Berlijn. Amsterdam heeft verder gemiddeld verreweg de hoogste verhuurprijs van Europa. In figuur 7a is het totale aanbod opgenomen, dus zowel geheel als gedeeltelijk verhuurde woningen. In figuur 7b is de gemiddelde prijs van het totale aanbod weergegeven. Voor heel Amsterdam is de prijs van het aanbod gemiddeld 151. Voor gehele woningen in Centrum ligt de prijs aanmerkelijk hoger. Figuur 7c laat zien dat de prijzen in stadsdeel Centrum het hoogst liggen, gevolgd door stadsdeel Zuid. In Zuidoost zijn de prijzen het laagst. Figuur 7a: Totaal aanbod verhuur van woningen in Europa (bron: Inside Airbnb) Figuur 7b: Prijzen toeristische verhuur in Europa (bron: Inside Airbnb) Pagina 15 van 16
Figuur 7c: Prijzen toeristische verhuur Amsterdam per stadsdeel (bron: digitaal toezicht/inside Airbnb) Pagina 16 van 16