RICS-taxatiestandaarden Bevattende de International Valuation Standards Maart 2012
Voorwoord Maart 2012 Deze editie van het Red Book bevat een aantal wijzigingen ten aanzien van de bestaande standaarden om deze volledig in lijn te krijgen met de nieuwe International Valuation Standards (IVS). De IVS, die in juli 2011 gepubliceerd werden en van kracht zijn sinds 1 januari 2012, zijn overgenomen en, in sommige gevallen, aangevuld door de RICS-standaarden. Voor gebruiksgemak is de gehele IVS 2011 als een bijlage bijgevoegd in de papieren versie en als een PDF-bestand voor electronische gebruikers. Een aanzienlijke wijziging in de IVS is de uitbreiding van het gebruik buiten vastgoed, naar alle typen activa, waarbij het woord asset ook het begrip liability omvat, waar dat van toepassing is. Sommige verwijzingen in deze editie zijn daaromaangepast om deze overeen te laten komen met het gebruik in de IVS. De RICS-standaarden behandelen desalniettemin nog steeds gedetailleerd de waardebepaling van assets in de vorm van vastgoed (land, gebouwen en belangen daarin): daarom blijft het woord vastgoed/object behouden waar dat voor de duidelijkheid nodig is. De lezer wordt erop gewezen dat deze Red Book-editie als een tussenmaatregel uitgegeven wordt om ervoor te zorgen dat het bestaande materiaal aan de nieuwe IVS voldoet. Een alomvattende herziening van het Red Book wordt momenteel ondernomen en zal onder andere nieuw materiaal bevatten over bedrijfswaardebepalingen en immateriële activa. Publicatie na herziening staat gepland voor 2013. De volledige wijzigingen van de standaarden, met uitleg, zijn in de onderstaande tabel te vinden. Referentie Inleiding Verklarende woordenlijst Wijzigingen aangebracht Paragraaf 1 is anders opgezet. Nieuwe tekst toegevoegd aan paragraaf 2 om de RICS-standaarden op rij te krijgen met de IVS en uit te leggen wat het gevolg is van de wijziging van vastgoed/property naar activa/assets in bepaalde delen van deze standaarden. Verder is de paragraaf herzien om te benadrukken dat het naleven van deze standaarden verzekert dat aan de IVS voldaan wordt. In paragraaf 5.2 werd het webadres van het RICS Red Book-gedeelte toegevoegd, waar de voorlopige bekendmakingen zijn gepubliceerd samen met ander materiaal dat met het Red Book te maken heeft. Paragraaf 6.1 is herzien om te bevestigen dat de standaarden van toepassing zijn op waardebepalingen waar de taxatiedatum op of na de datum waarop deze editie in werking treedt valt. Deze wijziging in de tekst is al veranderd in de standaarden op het internet. Er zijn een aantal herzieningen gemaakt om de definities van de IVS over te nemen: basis van waarde verwijst nu naar uitgangspunten en niet principes ii
VS 1.1 kostenbenadering is een nieuwe definitie de definitie van reëele waarde is veranderd inkomstenbenadering is een nieuwe definitie goodwill is een nieuwe definitie Beleggingsobject is een nieuwe definitie de definitie van beleggingswaarde is uitgebreid marktbenadering is een nieuwe definitie markthuur is veranderd vastgoed en vastgoedobject zijn twee nieuwe definities de definitie van bijzonder uitgangspunt is veranderd koper met een bijzonder belang is veranderd om te verwijzen naar een specifieke koper synergiewaarde is veranderd taxatiedatum is in de lijst opgenomen als een voorkeursreferentie en datum van taxatie is nu alleen nog een kruisrefentie naar deze term. Voor de duidelijkheid zijn de uitzonderingen genummerd. Nieuwe tekst in paragraaf 5 geeft aan dat de toepassing van IVS overwogen moet worden zelfs als het doel binnen de uitzonderingen valt. Het uittreksel van de IRRV Gedragscode is uitgebreid en bevat nu ook de referentie naar de RICS Praktijkrichtlijn Rating consultancy 3e editie (2010). VS 1.2 VS 1.7 VS 2.1 Een nieuwe paragraaf is hier ingevoegd om uit te leggen hoe deze standaarden voldoen aan de IVS. Een nieuwe paragraaf is toegevoegd die aangeeft dat een aantekening over de afhandeling van de belangenverstrengeling in de werkpapieren moet opgenomen worden. De standaard is uitgebreid om te bevestigen dat het alle vereisten van IVS 101, Scope of work, omvat. De lijst is herzien om specifieke bewoording van de IVS op te nemen, namelijk: (a) een verwijzing naar andere beoogde gebruikers (e) het woord property is vervangen door object (actief of passief) (i) uitgebreid om aan te geven dat de verantwoordelijke taxateur bij naam moet worden genoemd (p) uitgebreid om te bevestigen dat het IVS-conform is waar van toepassing. Ook is toegevoegd dat de lijst van minimumvoorwaarden alle vergelijkbare voorwaarden van IVS 101 bevat. VS 2.3 In paragraaf 4 is de verwijzing naar gedwongen verkoop herzien iii
en gelijkgesteld aan de IVS. VS 3.1 VS 3.2 VS 3.3 VS 3.4 VS 3.5 VS 4 VS 5.1 VS 6.1 Paragraaf 2 verwijst naar het commentaar op basis van waarde in de IVS. Deze standaard linkt nu direct naar de IVS. De uitleg van markthuur is herzien en volledig overgenomen. Deze standaard linkt nu direct naar de IVS. Deze standaard is volledig herzien om de verschillende definities van reëele waarde zoals gebruikt door IVS en de International Accounting Standards Board (IASB) op te nemne, en linkt nu direct naar de IVS. Deze standaard is volledig herzien om verwijzingen naar de twee IVS-toepassingen (jaarrekeningen en zekerstelling van leningen) op te nemen. De tekst van de IVS is niet opgenomen, maar de standaard geeft de inhoud weer. Deze standaard is uitgebreid om te benadrukken dat de texateur goede aantekeningen in verband met de taxatie moet bewaren. De standaard is uitgebreid om te bevestigen dat alle vereisten van IVS 103 Reporting (Rapportage) opgenomen zijn. De lijst is herzien om specifieke vereisten van de IVS op te nemen, namelijk: (a) een verwijzing naar andere beoogde gebruikers (e) vervanging van het woord property door object (actief of passief) (i) uitgebreid omdat de verantwoordelijke taxateur bij naam genoemd moet worden (p) uitgebreid ter bevestiging dat het IVS-conform is waar van toepassing. Ook is toegevoegd dat de lijst van minimumvoorwaarden alle vergelijkbare voorwaarden van IVS 101 bevat. VS 6.9 Bijlage 2 De verwijzing naar staat is veranderd in land. De inleiding is herzien om de relatie tussen deze bijlage en IVS 101 en de aangepaste voorwaarden in VS 2.1 uit te leggen. Deze bijlage is herzien om extra materiaal en andere bewoording uit IVS 101 op te nemen, namelijk: (a) Dit punt is uitgebreid om naar andere beoogde gebruikers te verwijzen. (c) Er is een verwijzing opgenomen naar objecten die als groep of portefeuille gehouden worden. (f) De herziening benadrukt de noodzaak om de correcte basis van waarde te identificeren wanneer reëele waarde aangenomen wordt. iv
(h) Er is een verwijzing naar VS 1.7.4 toegevoegd. (i) Belangrijk hier is dat bevestigt wordt dat, in tegenstelling tot IVS, taxaties op naam van een bedrijf in de RICS-standaarden niet toegestaan zijn. De verantwoordelijke taxateur moet altijd bij naam genoemd worden. (m) De woorden zondere verdere bevestiging zijn toegevoegd. (p) Dit punt is uitgebreid omdat, waar van toepassing, een verklaring opgenomen moet worden dat de taxatie conform IVS is uitgevoerd. Bijlage 6 De inleiding is herzien om de relatie van deze bijlage tot IVS 103 uit te leggen. Deze bijlage is herzien om extra materiaal en andere bewoording uit IVS 103 toe te voegen. Deze bijlage is herzien om extra materiaal en andere bewoording uit IVS 101 op te nemen, namelijk: Bijlage 7 Bijlage 9 (a) Dit punt is uitgebreid om naar andere beoogde gebruikers te verwijzen. (c) Er is een verwijzing opgenomen naar objecten die als groep of portefeuille gehouden worden. (f) De herziening benadrukt de noodzaak om de correcte basis van waarde te identificeren wanneer reëele waarde aangenomen wordt. (h) Er is een verwijzing naar VS 1.7.4 toegevoegd. (i) Belangrijk hier is dat bevestigt wordt dat, in tegenstelling tot IVS, taxaties op naam van een bedrijf in de RICS-standaarden niet toegestaan zijn. De verantwoordelijke taxateur moet altijd bij naam genoemd worden. (p) Dit punt is uitgebreid omdat, waar van toepassing, een verklaring opgenomen moet worden dat de taxatie conform IVS is uitgevoerd. (q) Vereiste dat opgenomen moet worden dat de redenatie achter de taxatie herzien is om vergelijkbaar te zijn met IVS. (s) Commentaar over wezenlijke veranderingen na de taxatiedatum is toegevoegd, met een verwijzing naar de RICS-gebruikersgids Reflecting uncertainty in valuations for investment purposes (2011). (t) In het commentaar wordt bevestigt dat rapporten niet door het bedrijf ondertekend mogen worden. Een nieuwe paragraaf (2.4) benadrukt de openbaarmakingsvereisten in VS 1.9. Een niewe bijlage is toegevoegd die een gedetailleerde vergelijking geeft tussen de huidige IVS en deze editie. GN 4 De terminologielijst is herzien en nu hetzelfde als in VS 2.1. v
GN 7 International Taxatiestandaarden Deze richtlijn is verwijderd en zal als aparte richtlijn uitgegeven worden. De volledige IVS, zoals op 1 januari 2012 uitgegeven, is opgenomen in zowel de papieren versie als de electronische versie van de RICS-standaarden. vi
Dankwoord Het RICS appraisal en valuation manual werd oorspronkelijk als twee aparte titels uitgegeven: Guidelines on the valuation of assets, 1ste (1976), 2e (1981) en 3e (1990) edities, uitgegeven onder de titel Statement of asset valuation practice and guidelines en Manual of valuation guidelines, 1ste (1980), 2e (maart 1981) en 3e (april 1992) edities. Het RICS appraisal en valuation manual werd in 1993, 1996 (tweemaal), 1998, 2000 en 2002 herdrukt. De RICS Appraisal en Valuation Standards werden in 2003 voor het eerst uitgegeven. Tussen maart 2003 en april 2007 werden negen wijzigingen gepubliceerd. De RICS Valuation Standards, 6e editie, werd in 2008 voor het eerst uitgegeven, gewijzigd in september 2008, herdrukt in maart 2009, aangepast in juli 2009 en herdrukt in april 2010. De 7e editie van de RICS Valuation Standards Global en UK werd in april 2011 gepubliceerd. De International Valuation Standards 2011 is in deze publicatie gereproduceerd met toestemming van de International Valuation Standards Council (IVSC), die het copyright hierover heeft. De IVSC neemt geen verantwoordelijkheid voor de accuraatheid van de informatie die in de tekst opgenomen is zoals uitgegeven door de RICS. De Engelse versie van de IVS, zoals deze intermitterend door de IVSC uitgegeven wordt, is de enige officiële versie van de IVSC-standaarden. De officiële versie van de IVS kan verkregen worden via de IVSC, 41 Moorgate, Londen, EC2R 6PP, Verenigd Koninkrijk, of online via www.ivsc.org. Het copyright van de tekst in Bijlage 8 behoort toe aan de European Mortgage Federation en is met toestemming opgenomen. De uittreksels van Financial Reporting Standaard 15 (FRS 15) Tangible Fixed Assets zijn in deze publicatie met toestemming van de Accounting Standards Board, de het copyright heeft, herdrukt. vii
Gepubliceerd in samenwerking met: Gepubliceerd in samenwerking met IRRV The Professional Body for Local Taxation, Benefits en Valuation Northumberland House, 5 th Floor, 303-306 High Holborn, London, WC1V 7JZ Tel: 020 7691 8988 Fax: 020 7831 2048 Web: www.irrv.org.uk Het Institute of Revenues Rating en Valuation is de grootste beroepsorganisatie in het Verenigd Koninkrijk op het gebied van inkomsten, baten en taxatie. IRRV-taxateurleden hebben meestal een gecombineerd lidmaatschap voor RICS en IRRV. viii
Contents RICS-taxatiestandaarden... i Maart 2012... i Voorwoord... ii Dankwoord... vii Inleiding... 1 1 Doel van deze Standaarden... 1 2 De International Valuatioan Standards (IVS)... 1 3 Publicatie... 2 4 De indeling van deze Standaarden... 2 5 Wijzigingen en voorlopige bekendmakingen... 3 6 Ingangsdatum... 3 Verklarende woordenlijst... 5 VS 1 Naleving van voorschriften en ethische vereisten... 10 VS 1.1 Toepassing van deze standaarden: bereik en uitzonderingen... 10 VS 1.2 Naleving, regulering en het vereiste dat afwijkingen onthuld worden... 14 VS 1.3 RICS National Association taxatiestandaarden... 16 VS 1.4 Opdrachtvoorwaarden... 16 VS 1.5 Kwalificaties van de taxateur... 16 VS 1.6 Kennis en vaardigheden... 17 VS 1.7 Onafhankelijkheid en objectiviteit... 18 VS 1.8 Aanvullende criteria voor onafhankelijkheid... 19 VS 1.9 Aanvullende openbaarmakingsvereisten voor taxaties waarbij sprake is van een publiek belang of waarop derden zich kunnen verlaten... 19 VS 2 Overeenstemming over de opdrachtvoorwaarden... 23 VS 2.1 Bevestiging van de Opdrachtvoorwaarden... 23 VS 2.2 Bijzondere uitgangspunten... 24 VS 2.3 Marketingbeperkingen en gedwongen verkopen... 25 VS 2.4 Beperkte informatie... 26 VS 2.5 Hertaxatie zonder bezichtiging... 26 VS 2.6 Kritische controle... 27 VS 3 Basis van waarde... 29 VS 3.1 Basis van waarde... 29 VS 3.2 Marktwaarde... 30 VS 3.3 Markthuur... 31 VS 3.4 Beleggingswaarde... 31 VS 3.5 Reëele waarde... 32 VS 4 Toepassingen... 34 VS 4.1 Taxaties voor opname in jaarrekeningen... 34 VS 4.2 Taxaties ten behoeve van de zekerstelling van leningen... 35 VS 4.3 Taxaties van objecten in de publieke sector voor jaarrekeningen... 36 VS 5 Onderzoeken... 37 VS 5.1 Bezichtigingen en onderzoeken... 37 VS 6 Taxatierapporten... 40 VS 6.1 Minimuminhoud van taxatierapporten... 40 VS 6.2 Beschrijving van een rapport... 41 VS 6.3 De basis van waarde rapporteren... 41 VS 6.4 Bijzondere uitgangspunten... 42 VS 6.5 Gecorrigeerde vervangingswaarde in de particuliere sector... 42 VS 6.6 Gecorrigeerde vervangingswaarde in de publieke sector... 43 VS 6.7 Vergelijking van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de alternatieve Marktwaarden... 44 VS 6.8 Negatieve waarden... 44 VS 6.9 Objecten in meer dan één land... 45 VS 6.10 Opname van andere taxaties... 45 ix
VS 6.11 Concept-rapportage... 46 VS 6.12 Publicatieverklaring... 47 VS 6.13 Gepubliceerde verwijzingen naar Afwijkingen en Bijzondere uitgangspunten 48 Bijlage 1 Geheimhoudingsplicht, risico s van aantasting van onafhankelijkheid en objectiviteit, en belangenverstrengelingen... 49 1 Inleiding... 49 2 Geheimhoudingsplicht... 49 3 Risico s van aantasting van onafhankelijkheid en objectiviteit... 50 4 Beheer van een belangenverstrengeling... 50 5 Derden... 51 Bijlage 2 Regelingen van de Opdrachtvoorwaarden... 53 1 Inleiding... 53 2 Richtlijn met betrekking tot de minimum Opdrachtvoorwaarden... 53 Bijlage 3 Uitgangspunten... 60 1 Inleiding... 60 2 Informatie en richtlijnen betreffende uitgangspunten... 60 Bijlage 4 Bijzondere uitgangspunten... 63 1 Inleiding... 63 2 Taxaties die een actuele of voorziene marktbeperking weerspiegelen... 63 3 Beschadigde objecten... 64 4 Bedrijfsgerelateerd object... 64 5 Algemene punten... 65 Bijlage 5 Taxaties ten behoeve van de zekerstelling van commerciële leningen... 66 1 Inleiding... 66 2 Ontvangst van instructies en openbaarmakingen... 66 3 Objectiviteit en belangenverstrengelingen... 67 4 Basis van waarde en bijzondere uitgangspunten... 68 5 Rapportage en openbaarmakingsvereisten... 69 Bijlage 6 Minimuminhoud van taxatierapporten... 72 1 Inleiding... 72 Bijlage 7 Voorbeelden van aanvaardbare gepubliceerde verwijzingen naar taxatierapporten... 77 1 Inleiding... 77 2 Taxaties door een extern taxateur... 77 3 Taxaties door een Intern taxateur... 77 Bijlage 8 Toelichting van de European Mortgage Federation met betrekking tot de hypotheekwaarde... 79 1 Inleiding... 79 Bijlage 9 Vergelijking tussen RICS Valuation Professional Standards en de IVS... 82 1 Inleiding... 82 GN 1 Taxatiezekerheid... 88 1 Inleiding... 88 2 Situaties die de taxatiezekerheid kunnen beïnvloeden... 88 3 Rapportage... 89 GN 2 Taxaties van bedrijfgerelateerde objecten... 91 1 Inleiding... 91 2 Termen die in deze richtlijn worden gebruikt... 91 3 De winsttaxatie-methode... 93 4 Taxatie bijzondere uitgangspunten... 94 5 Taxatiemethode van een volledig uitgeruste operationele entiteit... 95 6 Taxatiemethode van een gestaakt bedrijf... 96 7 Toewijzing (of toedeling)... 97 8 Taxaties voor beleggingsdoeleinden... 97 GN 3 Taxaties van portefeuilles en groepen objecten... 99 1 Inleiding... 99 2 De benoeming van afzonderlijke objecten... 99 x
3 Taxatie-uitgangspunten... 99 4 Rapportagevereisten... 100 GN 4 Roerende zaken... 101 1 Inleiding en toepassing... 101 2 Opdrachtvoorwaarden... 101 3 Identificatie van de markt... 102 4 Bezichtigingen, onderzoeken, informatie en ontvangen bijstand... 102 5 Taxatiemethode... 103 6 Rapporten... 103 GN 5 Installatie & apparatuur... 105 1 Inleiding... 105 2 Installatie & apparatuur die normaal gesproken bij taxaties van een belang in een object zijn inbegrepen... 105 3 Afzonderlijk getaxeerde installatie en apparatuur... 106 4 Bezwaarde activa... 106 5 Wezenlijke overwegingen... 107 6 Regelgevende maatregelen... 108 GN 6 Gecorrigeerde vervangingswaardemethode voor taxaties voor jaarrekeningen 109 1 Inleiding... 109 2 Definitie van gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW)... 109 3 Als gecorrigeerde vervangingswaarde gebruikt wordt... 110 4 Kwalificatie van de taxateur... 112 5 Opdrachtvoorwaarden vaststellen... 112 6 Vervangingskosten bepalen... 114 7 De perceelwaarde van gespecialiseerde objecten... 114 8 Berekenen van de kosten van gebouwen en terreinaanpassingen voor gespecialiseerde objecten... 116 9 Waardevermindering bepalen... 119 10 Andere afwegingen... 123 11 Eindafstemming... 124 12 Rapportage... 125 Bijlage bij GN 6: Checklist... 125 xi
Inleiding 1 Doel van deze Standaarden 1.1 Het doel van de RICS-standaarden is om gebruikers ervan te verzekeren dat een taxatie uitgevoerd is door een taxateur die RICS-gekwalificeerd is en dat de taxatie aan de hoogst mogelijke professionele normen voldoet, onafhankelijk en objectief is en overeenkomstig de internationaal geaccepteerde standaarden van de IVSC uitgevoerd is (zie paragraaf 2). 1.2 Deze Standaarden bevatten procedurele regels en richtlijnen voor taxateurs binnen de RICS Rules of Conduct. Zij vormen een kader voor best practice in de uitvoering en levering van taxaties voor verschillende doeleinden, maar schrijven niet voor hoe taxateurs individuele gevallen moeten taxeren. De individuele taxateur of het bedrijf dat ter regulatie bij de RICS geregisteerd is, is verplicht om zich aan deze standaarden te houden en bij belangrijke scheding ervan, zullen sancties volgen. 1.3 Deze standaarden vereisen en beschrijven: gedegen kwalificatie van de taxateur voor de taak, afgewogen tegen duidelijke criteria; onafhankelijkheid en objectiviteit van de werkwijze van de taxateur duidelijkheid rond de opdrachtvoorwaarden, zoals stappen die moeten worden genomen en openbaarmakingsvereisten duidelijkheid in zake basis van waarde, waaronder eventuele uitgangspunten en wezenlijke overwegingen waarmee bij de voorbereiding van een taxatie rekening moet worden gehouden; minimumrapportagestandaarden kwesties die openbaar moeten worden gemaakt wanneer derden zich zouden kunnen verlaten op taxaties. 1.4 Dit is de editie van 2012 van de RICS Valuation Professional Standards (RICS-taxatiestandaarden). De originele standaarden werden in 1976 uitgegeven en staan beter bekend als the Red Book. 2 De International Valuation Standards (IVS) 2.1 De International Valuation Standards Council (IVSC) waarvan RICS een sponsor is publiceert en herziet regelmatig de International Valuation Standards (IVS) waarin internationaal aanvaarde, hoogwaardige taxatieprincipes en definities zijn vastgelegd. Deze zijn door RICS overgenomen, aangevuld (waar nodig) en weerspiegelt in de latere Red Book-edities als onderdeel van het algehele raamwerk van standaarden en worden ondersteund door een uitputtend regelgevend schema om effectieve invoering en uitgave ervan te verzekeren. 2.2 Voor het eerst wordt nu de gehele IVS gepubliceerd samen met de RICS-standaarden. Hoewel sommige RICS-standaarden noodzakelijkerwijze op een andere manier gepresenteerd worden dan de IVS, zijn de principes, doelstellingen en gedefinieerde termen identiek. Daarom stelt RICS dat een taxatie die aan deze Standaarden (the Red Book) voldoet, automatisch ook IVS conform is. 2.3 Een belangrijke verandering in de IVS van 2011 is dat de toepassing ervan uitgebreid is om alle typen activa te omvatten, waarbij het woord asset ook liability omvat waar dat van toepassing is (zie IVS 2011, Inleiding, voor meer informatie). Deze RICS-standaarden zijn in eerste instantie gericht op het taxeren van vastgoed (land, 1
gebouwen en aandelen erin), persoonlijk bezit, en installaties en apparatuur. Daarom is het woord property (object) behouden over asset (actief/activa) waar dat voor de duidelijkheid nodig is. 2.4 Leden die zakelijke taxaties ondernemen of taxaties van immateriële activa, worden eraan herinnerd dat zij IVS 200 of 210 moeten volgen en voldoen aan andere algemene vereisten van de RICS-standaarden. RICS verwacht in de toekomst verdere richtlijnen met betrekking tot deze specifieke typen activa uit te brengen. 2.5 De RICS-standaarden omvatten de gehele IVS 2011, die op 1 januari 2012 van kracht werd. Eventuele aangepaste of nieuwe standaarden die na januari 2012 van kracht worden, zullen op de IVSC-website gepubliceerd worden: www.ivsc.org. 3 Publicatie 3.1 De primaire bron voor deze Standaarden is de RICS-website (www.rics.org/redbook). De website geeft links naar internationale standaarden, nationale praktijkvoorschriften, richtlijnen, voorlopige bekendmakingen, taxatiewaarschuwingen en ander taxatiemateriaal. Het bevat alle wijzigingen of nieuw materiaal dat na de ingangsdatum van deze 8 ste editie gepubliceerd wordt. 3.2 Alle versies van deze Standaarden zijn direct bij RICS te verkrijgen. Ze zijn in aparte delen gepubliceerd als: RICS Valuation Professional standards, 8 ste editie (maart 2012) combinatie van RICS Valuation Professional standards met UK valuation standards, 8ste editie (maart 2012); en combinatie van RICS Valuation Professional standards en Indian valuation standards, 2e editie (maart 2012). 3.3 De RICS-standaarden zijn alleen in de volgende talen beschikbaar via de website: Chinees, Nederlands, Engels, Frans, Duits, Italiaans, Russisch, Portuguees en Spaans. 3.4 Nationale praktijkvoorschriften zijn beschikbaar voor Hong Kong, Ierland, Nederland, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk. 4 De indeling van deze Standaarden 4.1 Deze Standaarden zijn als volgt ingedeeld: Inleiding Woordenlijst Taxatiestandaarden VS 1 Naleving en ethische vereisten VS 2 Overeenkomst over Opdrachtvoorwaarden VS 3 Bases van waarde VS 4 Toepassingen VS 5 Onderzoeken VS 6 Taxatierapporten Bijlagen Richtlijnen De International Valuation Standards 2011. 4.2 Taxatiestandaarden worden aangegeven met een VS-nummer (bijvoorbeeld VS 1.1). Iedere taxatiestandaard bestaat uit een kort voorschrift of regel gevold door, waar 2
toepasselijk, een commentaar met aanvullende informatie om te helpen bij de interpretatie en toepassing ervan. 4.3 Iedere Bijlage bevat ondersteunende informatie waar in de commentaren bij de taxatiestandaard naar verwezen wordt, om de context van de specifieke standaard waar de betreffende Bijlage bij hoort te begrijpen. 4.4 De richtlijnen geven advies over specifieke situaties en belichamen best practice, dat will zeggen, procedures die volgens de RICS aan de hoge normen van professionele deskundigheid voldoen. 4.5 Wanneer in een standaard gebruik wordt gemaakt van een gedefinieerde term uit de Woordenlijst, wordt deze in de tekst aangegeven door middel van cursief. Wanneer citaten uit andere publicaties zijn opgenomen, zien ze eruit zoals in het volgende voorbeeld. 4. Leden dienen hun beroepsmatige werkzaamheden met de vereiste deskundigheid, zorg en toewijding uit te voeren met inachtneming van de technische standaarden die van hen worden verwacht. Gedragscode RICS Leden 2010, paragraaf 4 5 Wijzigingen en voorlopige bekendmakingen 5.1 De inhoud van deze Standaarden wordt regelmatig herzien en indien nodig zullen van tijd tot tijd wijzigingen en toevoegingen worden gepubliceerd. Tussentijdse wijzigingen en toevoegingen zullen wanneer dat nodig is aan de webpublicatie toegevoegd worden, maar voor de gedrukte versie zullen deze alleen in de volgende, ongeveer jaarlijkse, herdruk opgenomen worden. 5.2 Indien wijzigingen aanzienlijke gevolgen kunnen hebben, zoals bijvoorbeeld bij het herschrijven van een Bijlage of een Richtlijn, zullen deze als Voorlopige bekendmaking worden gepubliceerd. Een Voorlopige bekendmaking bevat de tekst zoals die door de Valuation Standards Board van RICS is goedgekeurd voor publieke consultatie (zie: www.rics.org/redbook). 5.3 Het doel van een Voorlopige bekendmaking is om leden de gelegenheid te geven om op- en aanmerkingen te geven ten aanzien van de goedgekeurde tekst alsook mogelijke tekortkomingen aan te geven voordat de tekst officieel in het Red Book wordt opgenomen. Na overweging van de ingediende aan- en opmerkingen zal de tekst van een Voorlopige bekendmaking, na overweging en definitieve goedkeuring van Valuation Standards Board van RICS van kracht worden op de ingangsdatum van de volgende herziening na publicatie. 5.4 De Valuation Standards Board van RICS ziet suggesties voor opname van aanvullend materiaal of verzoeken om opheldering van de tekst gaarne tegemoet. 6 Ingangsdatum 6.1 De Standaarden in deze editie zijn vanaf 30 maart 2012 van kracht en zijn van toepassing als de taxatiedatum op die datum of erna valt. Waar wijzigingen na 2 januari 2012 zijn gemaakt, wordt de relevante ingangsdatum direct na iedere taxatiestandaard, bijlage of richtlijn weergegeven. 3
6.2 Exemplaren van de versie zoals die op enige specifieke datum beschikbaar is, kunnen via de bibliotheek van RICS worden verkregen. 4
Verklarende woordenlijst In deze woordenlijst worden verscheidene termen gedefinieerd die in deze Standaarden worden gebruikt en een specifieke of beperkte betekenis hebben. Termen die niet in deze woordenlijst voorkomen, volgen de definitie in het woordenboek. Waar een term wordt gebruikt zoals gedefinieerd, wordt zulks aangegeven in de tekst door middel van cursief. Als in deze woordenlijst termen opgenomen zijn die in de IVS gedefinieerd zijn, dan is de IVS bewoording overgenomen. Er kunnen nog meer termen zijn opgenomen in de taxatiestandaarden van een National Association (Nationale Vereniging) en deze worden gedefinieerd in de context van het specifieke praktijkvoorschrift van die National Association. Uitgangspunt (assumption) Basis van waarde (basis of value) Kostenbenadering (cost approach) Rapportdatum Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Een uitgangspunt betreft feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op het onderwerp of de methode van een taxatie, met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd in het kader van de taxatieprocedure. Uitgangspunten worden normaal gesproken gehanteerd wanneer specifiek onderzoek door de taxateur niet vereist is om te bewijzen dat iets waar is. Een beschrijving van de fundamentele gemeten uitgangspunten van een taxatie. Een benadering die een indicatie van de waarde geeft, op basis van het economische principe dat een koper niet meer voor een object zal betalen dan wat het zal kosten om een object van gelijkwaardig nut te verkrijgen, zij het door aankoop of bouw. De datum waarop de taxateur het rapport ondertekent. (Date of report) Datum van taxatie Zie taxatiedatum. (date of valuation) Afwijking (departure) Gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) depreciated replacement cost (DRC) Bijzondere omstandigheden waarin de taxateur het niet juist of niet praktisch acht om de taxatie volledig in overeenstemming met een praktijkvoorschrift in deze standaarden uit te voeren, of waar de taxateur gedwongen wordt om aan andere Standaarden dan die van de RICS te volgen. De huidige kosten van herbouw of vervanging van een actief door het moderne equivalent van het actief minus aftrek voor fysieke verslechtering en alle relevante vormen van veroudering en optimalisering. 5
Externe taxateur (external valuer) reëele waarde (fair value) Jaarrekeningen (financial statements) Bedrijf (firm) Goodwill (goodwill) Richtlijnen (GN) (guidance notes) Inkomstenbenadering (income approach) Bezichtiging (Inspection) Immaterieel actief (intangible asset) Een taxateur die, tezamen met eventuele partners, geen wezenlijke banden met de opdrachtgevende onderneming of het onderwerp van de opdracht heeft. 1. De geschatte waarde waarvoor een object (actief of passief) tussen bekende, geïnformeerde, bereidwillige partijen wordt overgedragen die het respectievelijke belang van die partijen weergeeft (IVS 2011) 2. De waarde die wordt bereikt bij verkoop van een object of betaling voor overdracht van een passief/schuld in een ordelijke transactie tussen marktpartijen op de dag van waardebepaling (IFRS 13) (Voor een uitgebreidere verklaring van deze definities, zie VS 3.5 en VS 4.1.) Schriftelijke verklaringen betreffende de financiële positie van een persoon of rechtspersoon en formele jaarrekeningen van voorgeschreven inhoud en vorm. Deze worden gepubliceerd om informatie te verstrekken aan een breed spectrum van nietgespecificeerde derden-gebruikers. Aan jaarrekeningen is een zekere mate van publiekrechtelijke aansprakelijkheid verbonden die is ontwikkeld binnen een regelgevend kader van boekhoudkundige grondslagen en de wet. Het bedrijf of de organisatie waarvoor de taxateur werkt of via welke het lid optreedt. Elk toekomstig economisch voordeel dat voortkomt uit een bedrijf, een aandeel in een bedrijf of uit het gebruik van een groep objects die niet gescheiden kunnen worden. Een richtlijn biedt verder materiaal en informatie betreffende goede taxatiepraktijken die van toepassing zijn in bepaalde omstandigheden. Waar voor specifieke professionele taken procedures worden aanbevolen, worden deze geacht best practices te belichamen en procedures te zijn waarvan de RICS en de IRRV menen dat leden ze normaal gesproken zouden moeten volgen om het vereiste niveau van professionele competentie te tonen. Een werkwijze die een indicatie van de waarde geeft door de toekomstige cash flow om te zetten naar een enkele, actuele kapitaalswaarde. Een bezichtiging van een object om deze te beschouwen en relevante informatie te verkrijgen om een professionele opinie betreffende de waarde ervan te kunnen geven Een niet-monetair actief dat zich manifesteert door zijn economische eigenschappen. Het is niet fysiek van aard, maar verleent rechten en voorrechten aan de eigenaar die doorgaans inkomsten genereren. 6
Interne taxateur (internal valuer) Internationale financiële Rapportagestandaarden (IFRS) International Financial Reporting Standards (IFRS) Een taxateur die in dienst is van de onderneming die de objecten in eigendom heeft of het accountantsbedrijf die verantwoordelijk is voor het opstellen van de jaarrekening en/of verslagen van de onderneming. Een interne taxateur is over het algemeen in staat te voldoen aan alle vereisten voor onafhankelijkheid en professionele objectiviteit die worden gesteld op grond van VS 1.5 t/m VS 1.8, doch kan in bepaalde soorten opdrachten om redenen van publieke presentatie en regulering mogelijk niet altijd voldoen aan de aanvullende criteria voor onafhankelijkheid zoals vermeld in VS 1.9. Standaarden die zijn vastgesteld door de International Accounting Standards Board met het doel om uniformiteit in boekhoudkundige principes te realiseren. De Standaarden zijn ontwikkeld binnen een conceptueel kader, zodat elementen van jaarrekeningen worden benoemd en behandeld op een wijze die universeel toepasbaar is. Deze standaarden waren voorheen bekend als de International Accounting Standards (IAS). Beleggingsobject (investment property) Beleggingswaarde, of Waarde (investment value, or worth) Comparatieve benadering (market approach) Markthuur (market rent (MR) Marktwaarde (market value (MV)) Object dat uit land of een (deel van een) gebouw bestaat, of beide, dat door de eigenaar in bezit is om huur aan te verdienen of voor kapitaalsvermeerdering, of beide, in plaats van voor: - Gebruik in de productie of levering van goederen of diensten, of voor administratiedoeleinden, of - Verkoop in de normale gang van zaken. De waarde van een object voor een bepaalde eigenaar of toekomstige eigenaar als individuele belegging of voor bedrijfsdoeleinden. (Ook: Waarde.) Een werkwijze die een indicatie van de waarde geeft door het object te vergelijken met identieke of vergelijkbare objecten waarvan prijsinformatie beschikbaar is. Het geschatte bedrag waarvoor een object of ruimte binnen een object op de taxatiedatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. 7
Lid (member) Open marktwaarde open market value (OMV) Vastgoed (real estate) Vastgoedobject (real property) Geregistreerd bij RICS/geregistreerd voor regulering door RICS Een Fellow, professioneel lid, kandidaat-lid of honorair lid van het Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) of een lid van The Institute of Revenues Rating en Valuation (IRRV). Een basis van waarde die wordt ondersteund door de eerste vier edities van het Red Book, maar niet langer in gebruik is als specieke term. De toepassing ervan leidt tot hetzelfde resultaat als Marktwaarde. Grond en alle onderdelen die een natuurlijk onderdeel van die grond zijn (bijvoorbeeld bomen, mineralen) en die zijn verbonden aan die grond bijvoorbeeld gebouwen, verbeteringen en alle permanente onderdelen van gebouwen (bijvoorbeeld mechanische en electrische installaties die diensten verlenen aan een gebouw), zowel boven- als ondergronds. Alle rechten, belangen en voordelen die te maken hebben met het eigendom van vastgoed, inclusief eventuele negatieve rechten, belangen en voordelen (bijvoorbeeld, obligaties, bezwaringen of schulden) die te maken hebben met het object dat getaxeerd wordt. (a) een bedrijf dat geregistreerd is voor regulering door RICS overeenkomstig de statuten van RICS. (b) een lid dat als taxateur geregistreerd is in overeenstemming met het registratie- en controlebeleid. (registered for regulation/registered by RICS) Bijzonder uitgangspunt (special assumption) Koper met een bijzonder belang (special purchaser) Bijzondere waarde (special value) Gespecialiseerd object (specialised property) Een uitgangspunt dat ofwel verondersteld dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de taxatiedatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper (niet zijnde een koper met een bijzonder belang) het zou hanteren op de taxatiedatum. Een specifieke koper voor wie een bepaald object een bijzondere waarde heeft vanwege voordelen die verbonden zijn aan het bezit ervan, waarover algemene kopers in de markt niet beschikken. Een bedrag dat de bijzondere aspecten van een object (actief of passief) vertegenwoordigt die uitsluitend van waarde zijn voor een koper met een bijzonder belang. Een object dat zelden of nooit op de open markt wordt verkocht, anders dan door middel van verkoop van het bedrijf waarvan het deel uitmaakt (het gebruikmakende bedrijf genoemd), vanwege de uniciteit die voortkomt uit de gespecialiseerde aard en ontwerp van het object, de configuratie, omvang, locatie of andere kenmerken. 8
Synergiewaarde of synergetische waarde (synergistic value, or marriage value) Opdrachtvoorwaarden (terms of engagement) Derde (third party) Bedrijfsgerelateerd object (trade related property) Handelsvoorraad (trading stock) Taxatiedatum Een extra waarde-element dat voortkomt uit de combinatie van twee of meer belangen waarbij de waarde van de gecombineerde belangen meer bedraagt dan de som van de oorspronkelijke belangen. (Ook bekend als synergetische waarde ). Schriftelijke bevestiging van de voorwaarden die door het lid worden voorgesteld of die door het lid en de opdrachtgever zijn overeengekomen als zijnde van toepassing op uitvoering en rapportage van de taxatie. Iedere partij, anders dan de opdrachtgever, die mogelijk een belang in de taxatie of de uitkomsten daarvan heeft Elk type vastgoedobject dat ontworpen werd voor een specifiek bedrijfstype waar de waarde van het object het handelspotentieel van dat bedrijf weergeeft. Voorraad die wordt aangehouden voor verkoop in het kader van de reguliere bedrijfsuitoefening. Bijvoorbeeld met betrekking tot objecten, grond en gebouwen die worden gehouden voor verkoop door aannemers en projectontwikkelingsmaatschappijen. De datum waarop de taxatieopinie van toepassing is. (valuation date) Taxatiestandaard (valuation standard) Waarde Een verklaring van de hoogst mogelijke professionele standaarden die een verplichting is voor leden als er schriftelijk taxaties verstrekt worden. Zie beleggingswaarde. (worth) 9
Taxatiestandaarden VS 1 VS 1.1 Naleving van voorschriften en ethische vereisten Toepassing van deze standaarden: bereik en uitzonderingen Alle leden van RICS en IRRV, en bedrijven gereguleerd door RICS, zijn verplicht te handelen conform VS 1 wanneer zij een opdracht aannemen waarvoor een schriftelijk taxatie vereist is. De omstandigheden waarin VS 2 t/m VS 6 niet verplicht zijn (maar de basisbeginselen van deze taxatiestandaarden moeten wel gevolgd worden waar mogelijk) volgen hieronder: advies dat specifiek tot stand komt ter voorbereiding op, of tijdens, onderhandelingen of mogelijke gerechtelijk procedures - als de taxateur een gerechtelijke functie uit voert of moet werken conform voorgeschreven gerechtelijke of wettelijke procedures - als de taxatie alleen voor interne doeleinden uitgevoerd wordt - als de taxatie verbonden is aan bepaalde makelaars- of bemiddelaarswerkzaamheden - als een vervangingswaarde gegeven wordt voor de verzekering, zij het apart of als onderdeel van een taxatierapport. Van het commentaar bij iedere taxatiestandaard moet aangenomen worden dat het verplichte status heeft als het vereist dat de taxateur een specifieke actie uitvoert. Het materiaal in de Bijlagen is verplicht waar dit is aangegeven in de bijbehorende taxatiestandaard. In andere gevallen wordt het als advies beschouwd. Commentaar 1. Deze standaarden, die de IVS omvatten, zijn goedgekeurd door zowel de RICS Knowledge Board en de IRRV als een uitvoerige set technische standaarden voor de uitvoering en afgifte van taxatiewerk door hun leden. 2. Het beschrijft verplichte vereisten en richtlijnen voor de toepassing van de RICS Rules of Conduct en de IRRV gedragscode bij het verschaffen van taxaties, om ervoor te zorgen dat taxateurs vastgestelde niveaus van kwalificatie, kennis, deskundigheid en ervaring bereiken en behouden. Het verzekert mensen die om taxaties vragen of die zich op taxaties verlaten, dat de taxatie volgens de hoge normen van deskundigheid en integriteit uitgevoerd is, en volledig voldoen aan erkende en relevante taxatiestandaarden van nationale organisaties en internationaal geaccepteerde normen. 3. Deze standaarden zijn verplicht voor alle leden van RICS of IRRV die betrokken zijn bij het ondernemen van taxatiediensten, tenzij het specifiek als uitzondering vermeld is in paragraaf 5 van dit hoofdstuk. Ondernemen van taxatiediensten omvat iedereen die verantwoordelijk is, of verantwoordelijkheid aanneemt, voor het berekenen en toeschrijven van een schriftelijke opinie over de waarde. Dit kan ook personen omvatten die taxatierapporten binnen hun organisatie samenstellen, maar niet ondertekenen, en personen die taxatierapporten binnen hun organisatie ondertekenen die zij niet zelf samengesteld hebben. 10
4. Deze standaarden zijn zo verwoord alsof zij op een taxateur van toepassing zijn. Indien het nodig is de Standaard toe te passen op een bedrijf dat geregistreerd staat voor regulering door RICS, dient deze dienovereenkomstig te worden geïnterpreteerd Uitzonderingen 5. Omstandigheden waar VS 2 t/m VS 6 niet verplicht toegepast hoeven te worden, zijn: (a) advies dat specifiek tot stand komt ter voorbereiding op, of tijdens, onderhandelingen of mogelijke gerechtelijk procedures. De uitzondering is gerelateerd aan taxatieadvies dat gegeven wordt over de waarschijnlijke uitkomst van huidige of verwachte onderhandelingen, or voor verzoeken om cijfers die vermeld kunnen worden bij zulke onderhandelingen. Als de onderhandelingen uiteindelijk onderdeel kan zijn van een beslissing door een tribunaal of een rechter, dan moeten taxateurs rekening houden met de opmerkingen in paragraaf (b). Het bevat ook het geven van advies waar de cliënt aan het overwegen is om actie te ondernemen in verband met een wettelijke of juridische procedure, bijvoorbeeld een huurherziening, een aanvechting van een locale belasting die aan het object verbonden is, of het initiëren van een aankooprecht. Deze uitzondering is niet van toepassing als de taxatie ondernomen wordt voor insluiting bij een wettelijke regeling, bijvoorbeeld een persoonlijke belastingopgave. (b) als de taxateur een gerechtelijke functie uit voert of moet werken conform voorgeschreven gerechtelijke of wettelijke procedures. De uitzonderingen hier zijn onder andere: - het samenstellen van waardenlijsten die de basis vormen voor lokale of nationale taxatie (voor bijvoorbeeld onroerendgoedbelasting) - een taxatie die wordt opgesteld in afwachting van een optreden als getuige-deskundige voor de rechter, een tribunaal of commissie. Zulke taxaties kunnen aan statutaire vereisten of uitgangspunten moeten voldoen en onder voorgeschreven procedures vallen. Behoudens deze hogere vereisten kan de aanvaarding van de principes en definities in deze standaardden die relevant en toepasbaar zijn, de geloofwaardigheid van de getuigenverklaring en de positie in een kruisverhoor helpen versterken. - de beslissingen en rapporten van arbiters, onafhankelijke deskundigen en bemiddelaars die benoemd zijn met het oog op de beslechting van geschillen. Deze uitzondering is niet van toepassing waar het doel binnen VS 4, Toepassingen valt, of elke standaard die binnen VS 1.3 RICS National Association taxatiestandaarden valt. (c) als de taxatie alleen voor interne doeleinden uitgevoerd wordt. Deze uitzondering is van toepassing op het geven van een opinie van waarde dit beperkt is tot intern gebruik binnen de organisatie van de ontvanger en waar geen enkel deel van het rapport, inclusief het taxatiebedrag, zal worden gezien door of bekendgemaakt worden aan een derde. Bij aanname van deze uitzondering moet de taxateur er zorg voor dragen dat het advies dat gegeven wordt geschikt is voor de situatie en dat de beperkingen in de toepassing en het gebruik, en het feit dat het zonder aansprakelijkheid gegeven wordt, duidelijk bekend en overeengekomen is als onderdeel van de opdrachtvoorwaarden. (d) als de taxatie verbonden is aan bepaalde makelaars- of bemiddelaarswerkzaamheden. 11
Deze uitzondering is van toepassing op taxaties die gegeven worden in afwachting van of in de loop van een opdracht tot verkoop of verwerving van een belang in objecten, inclusief advies betreffende de vraag of een bepaald bod moet worden aanvaard of gedaan. Deze uitzondering omvat werk dat binnen de RICS richtlijn Real estate en brokerage standards valt, in werking getreden op juli 2011. Deze vrijstelling is niet van toepassing indien de opdrachtgever vraagt om een aankooprapport met een taxatie. (e) als een vervangingswaarde is gegeven voor de verzekering, zij het apart of als onderdeel van een taxatierapport. Deze uitzondering is van toepassing bij het geven van een vervangingsbedrag voor verzekeringsdoeleinden, zij het als onderdeel van of los van een taxatierapport. Als een bedrag binnen een taxatierapport gegeven wordt, merendeels het geval bij taxaties voor woonhypotheekaanvragen, dan moet in de opdrachtvoorwaarden een uitleg gegeven worden over de basis waarop het bedrag berekend is. Deze uitzondering is niet van toepassing op het geven van een taxatie van roerende zaken voor verzekeringsdoeleinden (zie GN 4, Roerende zaken). In sommige gevallen kan er een vereiste zijn om conform IVS te werken, zelfs als het doel van de taxatie onder een van de bovenstaande uitzonderingssituaties valt. In zulke gevallen moet bevestigd worden dat het advies conform IVS is, alhoewel toepassing van VS 2 t/m VS 5 niet verplicht hoeft te zijn. 6. Ondanks het feit dat VS 2 t/m VS 6 al of niet van toepassing kunnen zijn in een bepaalde situatie, blijven leden en bedrijven die geregistreerd staan voor regulering door RICS gebonden aan de RICS Rules of Conduct (herzien in 2011) en de IRRV Gedragscode, waaruit de volgende belangrijkste vereisten samengevat zijn: Toepassing bij leden: Ethisch gedrag 3. Leden moeten te allen tijde integer handelen en belangenverstrengeling voorkomen, en acties en situaties vermijden die niet in overstemming zijn met hun professionele verplichtingen. Deskundigheid 4. Leden dienen hun beroepsmatige werkzaamheden met de vereiste deskundigheid, zorg, ijver en toewijding uit te voeren met inachtneming van de technische en professionele standaarden die van hen worden verwacht. Dienstverlening 5. Leden moeten hun professionele werkzaamheden tijdig uitvoeren en met inachtneming van de standaarden voor dienstverlening en klantenservice die van hen verwacht worden. Toepassing bij bedrijven: Professioneel gedrag 3. Een bedrijf zal te allen tijde integer handelen en belangenverstrengeling voorkomen, en acties en situaties vermijden die niet in overstemming zijn met de professionele verplichtingen. 12
Deskundigheid 4. Een bedrijf dient de beroepsmatige werkzaamheden met de vereiste deskundigheid, zorg, ijver en toewijding uit te voeren met inachtneming van de technische standaarden die verwacht worden. Dienstverlening 5. Een bedrijf moet de professionele werkzaamheden tijdig uitvoeren en met inachtneming van de standaarden voor dienstverlening en klantenservice die verwacht worden. Uittreksel van de IRRV Gedragscode: 2. Leden zullen zich gedragen met toewijding, integriteit en eerlijkheid en op zo n manier dat het de goede professionele status van het Instituut en de leden bevordert. 7. Leden zullen ervoor zorgen dat zij volledig op de hoogte blijven van de kennis, vaardigheden en deskundigheid die nodig is om hun professionele werkzaamheden tot de hoogste standaarden uit te voeren, en zij zullen alle nascholingsvereisten volgen die door het Instituut, waar van toepassing, aan hen gesteld worden. 8. Leden zullen de professionale gedragsregels van andere professionele organisaties waartoe zij behoren naleven, en het Instituut kan actie ondernemen als het gedrag de code van het Instituut of van een andere beroepsorganisatie waartoe het lid behoort, breekt. 10. Leden moeten de technische richtlijnen en praktijkvoorschriften volgen die van tijd tot tijd ingesteld worden, waar deze door het Instituut of een van haar faculteiten uitgegeven of onderschreven zijn, inclusief (zonder voorbehoud) die in de bijlage vermeld staan. Bijlage 1.De UK Rating Consultancy Code of Practice die gezamelijk met het Instituut, het Royal Institution of Chartered Surveyors, en de Rating Surveyors Association uitgegeven werd, op 1 april 2004 in werking trad, en elke volgende uitgave van die Code of Practice. 2. Taxatiestandaarden the Red Book, gezamelijk uitgegeven door het Instituut en de Royal Institution of Chartered Surveyors. IRRV, januari 2011 13
VS 1.2 worden Naleving, regulering en het vereiste dat afwijkingen onthuld Alle RICS- en IRRV-leden die taxaties ondernemen, zij het individueel of binnen een bedrijf dat al dan niet gereguleerd wordt door de RICS, zijn verplicht om deze standaarden na te leven. Taxateurs die lid zijn van de RICS moeten zich ook houden aan de vereisten van het RICS Valuer Registration Scheme waar VS 2 t/m VS 6 verplicht toegepast moeten worden. Commentaar Conformiteit binnen bedrijven 1. Alle RICS-leden hebben een individuele verantwoordelijkheid om conform deze standaarden te handelen. Hoe deze verantwoordelijkheid in de praktijk gebracht wordt, hangt tot op zekere hoogte af van het bedrijf waar het lid werkzaam is. De invloed op de taxateur is afhankelijk van het feit of het bedrijf gereguleerd wordt door de RICS of niet: RICS gereguleerd bedrijf: Het bedrijf en alle RICS-leden binnen het bedrijf moeten ervoor zorgen dat alle processen en taxaties volledig conform deze standaarden verlopen. Dit geldt ook voor taxaties die niet de verantwoordelijkheid van een RICS-lid zijn. Niet-RICS gereguleerd bedrijf: Hoewel het te verwachten is dat zulke bedrijven hun eigen bedrijfsprocessen zullen hebben waarover de RICS geen zeggenschap heeft, zijn individuele leden in deze bedrijven die de verantwoordelijkheid voor een taxatie dragen toch verplicht om aan deze standaarden te voldoen. Waar deze standaarden strenger zijn dan die van het bedrijf, moeten zij gevolgd worden; er kunnen omstandigheden zijn waar het bedrijfproces expliciet verbied dat er conform een bepaald aspect van deze standaarden gewerkt wordt. In zulke gevallen mag de taxateur van die specifieke taxatiestandaard afwijken, maar moet: - overtuigd zijn dat niet-naleving niet leidt tot misleiding van de opdrachtgevers of tot onethisch gedrag - in het rapport aangeven welke specifieke delen van het rapport van naleving van deze standaarden zijn ontzien, met de reden voor deze niet-naleving - zijn/haar uiterste best doen om alle andere aspecten conform deze standaarden uit te voeren. Waar een lid meewerkt aan een taxatie, wordt verwacht dat deze medewerking ook zo veel mogelijk conform deze standaarden is. Conformiteit met andere taxatiestandaarden 2. De taxateur kan gevraagd worden om een rapport te leveren dat IVS-conform is. Deze RICS-standaarden komen overeen met de basisbeginselen en definities van de IVS (dd. 1 januari 2012). RICS stelt dat een taxatie die aan deze standaarden voldoet, ook IVS-conform is, en een verklaring hierover kan in het rapport opgenomen worden (zie Bijlage 6(p)). De IVS bevat: Definities Het IVS-raamwerk 14