Vastgoed Beleggingsvennootschap met vast kapitaal (Bevak) SERVICEFLATS INVEST HALFJAARLIJKS VERSLAG voor de periode van 1 januari 2002 tot 30 juni 2002 NIET GEREVISEERD DEXIA BANK N.V. FORTIS BANK N.V. KBC BANK N.V. GIMV N.V. als coördinator PETERCAM SECURITIES als adviseur
Vastgoed Beleggingsvennootschap met vast kapitaal (Bevak) SERVICEFLATS INVEST HALFJAARLIJKS VERSLAG voor de periode van 1 januari 2002 tot 30 juni 2002 NIET GEREVISEERD
Inhoudstafel Blz. Verslag van de activiteiten voor de periode van 01/01/2002 tot 30/06/2002... 2 Waarderingsregels van het vastgoed... 4 Verslag van de vastgoeddeskundige... 5 Balans... 6 Resultatenrekening... 8 Overzicht op 30 juni 2002 van de projecten in onderzoek / in voorbereiding... 9 Overzicht op 30 juni 2002 van de projecten in studie... 9 Overzicht op 30 juni 2002 van de projecten in aanbesteding / aanbesteed... 10 Overzicht op 30 juni 2002 van de projecten in uitvoering... 10 Overzicht op 30 juni 2002 van de uitgevoerde projecten... 11 Netto activa op 30 juni 2002... 12 Inventariswaarde per aandeel en vergelijking met de beurskoers... 12 Evolutie van de beursnoteringen voor de periode van 01/01/2002 tot 30/06/2002... 12 Voornaamste waarderingsregels... 13 Algemene informatie... 15 1
Verslag van de activiteiten voor de periode van 1 januari 2002 tot 30 juni 2002 1. Stand van de uitvoering van het investeringsprogramma Het investeringsprogramma met projecten voor het eerste werkjaar 1996-1997 dat 13 projecten omvat is, op één project na, volledig uitgevoerd. Het gaat om 12 projecten voor in totaal 260 serviceflats. Het overblijvende 13 project van 36 serviceflats voor het OCMW van Brugge dat was uitgesteld ingevolge een grondruil en wijziging van verkavelingsplan, zal half november 2002 opgeleverd kunnen worden. Het projectenplan voor het tweede werkjaar 1997-1998 omvat 13 projecten voor in totaal 277 serviceflats. Op 30 juni 2002 zijn hiervan 10 projecten voorlopig opgeleverd. Eén project, zijnde het project voor het OCMW van Antwerpen, Grisarstraat, zal in het najaar van 2002 opgeleverd kunnen worden, één project, zijnde het project te Hemiksem, startte in augustus 2002 en het overige project te Ekeren voor het OCMW van Antwerpen kan slechts in 2003 worden aangevat nadat het terrein zal zijn vrijgemaakt na beëindiging van de huur van de woning die ten behoeve van het nieuwe project dient gesloopt te worden. Het projectenplan 3 voor het derde werkjaar 1998-1999 telt 8 projecten voor in totaal 254 serviceflats. Daarvan werden 4 projecten voorlopig opgeleverd, 1 project werd in uitvoering gesteld en 1 project gaat kortelings in aanbesteding. De overige 2 projecten zijn in de fase van onderzoek en voorbereiding. Het projectenplan voor het vierde werkjaar 1999-2000 omvat 6 projecten voor 133 flats. Drie projecten zijn opgeleverd. Eén project is in uitvoering, één project werd in aanbesteding gesteld en één project zal in het najaar van 2002 aanbesteed kunnen worden. Projectenplan 5 voor het vijfde werkjaar 2000-2001 omvat 4 projecten voor 67 flats. Twee projecten werden aanbesteed, waarvan één in het najaar 2002 in uitvoering gaat en één heraanbesteed zal worden. Een ander project nadert het einde van de studiefase en het ander is in voorbereiding. Het projectenplan voor het zesde werkjaar 2001-2002 bevat 1 project van 25 serviceflats dat werd aanbesteed en in het najaar van 2002 in uitvoering zal gaan. Op het projectenplan voor het zevende werkjaar 2002-2003 werden per 30 juni 2002 reeds 3 projecten voor 66 serviceflats ingeschreven, welke allen in voorbereiding zijn. De recente verhoogde belangstelling voor serviceflats en daaruit volgende prospecties bij geïnteresseerde OCMW- en VZW-besturen geven de verwachting aan dat dit jaar nog andere projecten in programmatie zullen genomen worden. 2
2. Kortlopende kredieten Vanaf augustus 2001 gaat de vennootschap kortlopende kredieten aan om te voldoen aan haar liquiditeitsbehoeften, teneinde de vastleggingen op lange termijn te kunnen aanhouden. De Raad van bestuur van 27 juni 2001 keurde de kredietovereenkomst tussen Serviceflats Invest en Dexia Bank goed van maximum 24.789.352,48 (1.000.000.000 BEF) en met als uiterste vervaldatum 31 december 2002. Het koninklijk besluit van 10 juni 2001 tot wijziging van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995 met betrekking tot vastgoedbevaks bepaalt dat de totale schuldenlast van de vastgoedbevak 50 % van de activa niet mag overschrijden op het ogenblik van de sluiting van de lening. De aan die schuldenlast verbonden jaarlijkse financiële lasten mogen op geen enkel ogenblik meer bedragen dan 80 % van de bedrijfs- en financiële opbrengsten van de bevak. Vergelijking op 30/06/2002 financiering Dexia Bank 11.847.338,13 totale schuldenlast 17.678.625,07 max. 50 % van totale activa= 42.410.315,61 positief saldo 24.731.690,54 financiële lasten, verbonden aan het krediet 135.410,90 max. 80 % van bedrijfs- en financiële opbrengst= 2.217.082,14 positief saldo 2.081.671,24 3. Vooruitzichten met betrekking tot het resultaat van het boekjaar 2002 Rekening houdende met de toestand op 30 juni 2002 en de vooruitzichten voor het tweede semester van 2002, kan naar winstverwachting toe gesteld worden dat, behoudens in geval van onverwachte gebeurtenissen, een stabilisatie of een lichte stijging t.o.v. het niveau van 2001 mag verwacht worden. 3
Waarderingsregels van het vastgoed De werken worden slechts aangevat na het verlijden van de notariële akte van definitieve leasingovereenkomst, of minstens nadat van het betreffende OCMW of VZW een schriftelijke verbintenis tot overname en betaling van alle uitgaven werd bekomen. De serviceflatgebouwen in oprichting kunnen derhalve gewaardeerd worden in de staat van onroerend goed waarin ze per 30/06/2002 verkeren. Hierbij wordt rekening gehouden met de vorderingen die op dezelfde datum voor de uitvoering van de werken zijn ingediend en aanvaard. Door de instelling van een borg tot goede uitvoering van de werken en de verzekering tegen alle bouwplaatsrisico s is er geen aftrek op deze vorderingen te voorzien. 4
Verslag van de vastgoeddeskundige voor de periode afgesloten op 30 juni 2002 (uitgedrukt in Euro) Waarde van de uitgevoerde projecten en de projecten in uitvoering op 30/06/2002: Serviceflats Gemeente Adres Aantal Flats Waarde Project 1. OCMW Zoersel Zoersel St. Antonius Kapellei 109 24 1.620.000,00 2. OCMW Zwijndrecht Zwijndrecht Polderstraat 26 1.810.000,00 3. OCMW Arendonk Arendonk Bellekens 2 20 1.380.000,00 4. OCMW Hoogstraten Hoogstraten Loenhoutseweg 23 1.730.000,00 5. OCMW Opwijk Opwijk Kloosterstraat 41-43 13 900.000,00 6. OCMW Torhout Torhout Karel de Goedelaan 1 21 1.430.000,00 7. OCMW Lo-Reninge Lo-Reninge Reninge Lostraat 3 10 750.000,00 8. OCMW Hooglede Hooglede Kl. Stadenstraat/Hogestraat 22 1.570.000,00 9. OCMW Lichtervelde Lichtervelde Statiestraat/Dr. Roelenslaan 19 1.340.000,00 10. OCMW Aalst Aalst Moorsel Aalstersesteenweg 4 47 3.210.000,00 11. OCMW Ninove Ninove Denderwindeke Proosdij 15 20 1.320.000,00 12. VZW Sint-Bernardus Assenede Bassevelde Nieuwe Boekhoutestraat 5a 15 970.000,00 13. OCMW Assenede Assenede - Oosteeklo Koning Albertstraat 16 1.150.000,00 14. OCMW Ninove Ninove Burchtstraat 48-54 17 1.240.000,00 15. OCMW Antwerpen Antwerpen - Deurne Burgemeester De Boeylaan 2 24 1.800.000,00 16. VZW Welvaart Kapellen Hoogboomsesteenweg 124 22 1.510.000,00 17. OCMW Roeselare Roeselare Beversesteenweg 51 30 2.080.000,00 18. OCMW De Pinte De Pinte Bommelstraat 33 20 1.480.000,00 19. OCMW Hamont-Achel Hamont-Achel Hamont De Kempkens 16 1.190.000,00 20. OCMW Hamme Hamme Roodkruisstraat 20 1.480.000,00 21. OCMW Essen Essen Maststraat 20 1.570.000,00 22. OCMW Zedelgem Zedelgem - Loppem Ieperweg 9a 14 1.050.000,00 23. OCMW Waregem Waregem Zuiderlaan 63 5.160.000,00 24. OCMW Zonhoven Zonhoven Rozenkransweg 31 2.360.000,00 25. OCMW Antwerpen Antwerpen - Merksem Zwaantjeslei 42 2.960.000,00 26. OCMW Retie Retie Boekweitbaan 24 1.820.000,00 27. OCMW Vosselaar Vosselaar Woestenborghsln/Bergakker 17 1.320.000,00 28. OCMW Wervik Wervik Gasstraat 17 1.290.000,00 29. VZW St. Vincentius Deinze Ten Bosse 150 19 1.350.000,00 30. OCMW Antwerpen Antwerpen A. Grisarstraat (AKA) 28 1.328.791,00 31. OCMW Brugge Brugge Sint-Andries 36 1.294.246,00 32. OCMW Menen Menen Deken Darrasstraat 19 464.258,00 Totale waarde op 30/06/2002 700 51.927.295,00 Het volledige verslag ligt ter inzage op de zetel van de vennootschap. Winssinger & Vennoten n.v. Schatters Van Onroerende Goederen 5
Balans (activa) (uitgedrukt in duizenden Euro) ACTIVA 30 JUNI 2002 30 JUNI 2001 VASTE ACTIVA 52.447,98 39.096,45 III. Materiële vaste activa 52.446,74 39.094,59 A. Terreinen en gebouwen 39.730,00 30.813,17 B. Installaties, machines en uitrust. 0,77 2,30 C. Meubilair en rollend materieel 19,22 26,80 E. Overige materiële vaste activa 2,44 7,31 F. Vaste Activa in aanbouw 12.694,32 8.245,01 IV. Financiële vaste activa 1,24 1,86 C. Andere financiële vaste activa 1. Vordering/borgtocht in contant 1,24 1,86 VLOTTENDE ACTIVA 32.372,65 32.240,33 VII. Vorderingen op ten hoogste 1 j. 310,85 387,76 A. Handelsvorderingen 126,03 178,50 B. Overige vorderingen 184,82 209,26 VIII. Geldbeleggingen 29.747,22 30.701,61 B. Overige beleggingen 29.747,22 30.701,61 IX. Liquide middelen 1.084,41 52,27 X. Overlopende rekeningen 1.230,17 1.098,69 TOTAAL DER ACTIVA 84.820,63 71.336,78 6
Balans (passiva) (uitgedrukt in duizenden Euro) PASSIVA 30 JUNI 2002 30 JUNI 2001 EIGEN VERMOGEN 64.809,78 62.734,68 I. Kapitaal 60.744,40 60.743,83 A. Geplaatst kapitaal 60.744,40 60.743,83 III. Herwaarderingsmeerwaarden 4.065,38 1.953,61 V. Overgedragen winst 0,01 37,24 VREEMD VERMOGEN 17.678,63 6.628,38 VIII. Schulden 427,74 335,20 C. Ontvangen vooruitbet.op bestell. 427,74 335,20 IX. Schulden op ten hoogste 1 j. 17.021,79 6.108,75 B. Financiële schulden 11.847,34 0,00 C. Handelsschulden 1. Leveranciers 2.264,39 2.732,08 D. Ontvangen Vooruitbetalingen 0,00 6,73 E. Belastingen, bezoldingen & soc. Lasten 2. Bezoldigingen & sociale lasten 33,20 30.00 F. Overige schulden 2.876,87 3.339,94 X. Overlopende rekeningen 229,09 184,44 RESULTAAT 2.332,22 1.973,72 TOTAAL DER PASSIVA 84.820,63 71.336,78 7
Resultatenrekening (uitgedrukt in duizenden Euro) KOSTEN 30 JUNI 2002 30 JUNI 2001 II. Bedrijfskosten 297,71 475,44 B. Diensten en diverse goederen 107,68 265,59 C. Bezoldiging, soc. last en pensioen 158,16 162,62 D. Afschrijvingen en waardeverminderingen op oprichtingskosten, immaterieel en mat. vast activa 10,76 24,92 G. Andere bedrijfskosten 21,11 22,31 V. Financiële kosten 182,00 34,52 A. Kosten van schulden 135,41 0,00 C. Andere financiële kosten 46,59 34,52 VIII. Uitzonderlijke kosten 2,11 0,00 A. Uitzonderlijke afschrijvingen 2,11 0,00 X. Belastingen 6,20 6,02 XI. Winst van het boekjaar 2.332,22 1.973,72 TOTAAL KOSTEN 2.820,24 2.489,69 OPBRENGSTEN 30 JUNI 2002 30 JUNI 2001 I. Bedrijfsopbrengsten 1.670,13 1.280,89 A. Omzet 1.605,80 1.078,59 C. Geproduceerde vaste activa 0,13 126,62 D. Andere bedrijfsopbrengsten 64,46 75,68 IV. Financiële opbrengsten 1.101,22 1.193,58 B. Opbrengsten uit vlottende activa 1.101,19 1.192,67 C. Andere financiële opbrengsten 0,03 0,91 VII. Uitzonderlijke opbrengsten 48,89 14,60 A. Terugname waardevermind. 37,13 14,60 m.v.a. E. Andere uitzonderlijke opbrengsten 11,76 0,00 X. Belastingen op de resultaten 0,00 0,63 A. Terugname waardevermind. m.v.a. 0,00 0,63 TOTAAL OPBRENGSTEN 2.820,24 2.489,69 8
Overzicht op 30 juni 2002 van de projecten in onderzoek / in voorbereiding (*) (uitgedrukt in Euro) PROVINCIE / GEMEENTE Opdrachtgever Aantal flats Aanschaffingswaarde (a) op 30/06/2002 ANTWERPEN ANTWERPEN-Zuid (Liberty) OCMW 21 0,00 ANTWERPEN Deurne, Silsburg OCMW 57 0,00 BRECHT Gasthuisstraat OCMW 22 0,00 VLAAMS-BRABANT KORTENBERG Leuvensesteenweg OCMW 19 1.358,00 OOST-VLAANDEREN ZULTE Pontstraat VZW 25 0,00 LIMBURG VOEREN s Gravenvoeren OCMW + VZW 15 0,00 TOTAAL 6 projecten 159 1.358,00 Overzicht op 30 juni 2002 van de projecten in studie (uitgedrukt in Euro) PROVINCIE / GEMEENTE Opdrachtgever Aantal flats Aanschaffingswaarde (a) op 30/06/2002 ANTWERPEN ANTWERPEN Ekeren OCMW 19 30.789,10 VLAAMS-BRABANT LENNIK-St.-Kwintens-Lennik OCMW 16 27.394,11 OOST-VLAANDEREN WAASMUNSTER-Molenstraat OCMW 18 57.742,87 LIMBURG AS Nieuwstraat/Dorpsstraat OCMW 16 0,00 TOTAAL 4 projecten 69 115.926,08 (*) opgenomen in het investeringsprogramma van, maar nog geen principiële beslissing vanwege het OCMW of de VZW (a) de boekhoudkundige waarde, exclusief BTW, exclusief de aanpassing tengevolge de waardering door de vastgoeddeskundige 9
PROVINCIE / GEMEENTE ANTWERPEN Overzicht op 30 juni 2002 van de projecten in aanbesteding / aanbesteed (uitgedrukt in Euro) Opdrachtgever Aantal flats Raming investeringsbedrag (b) Aanschaffingswaarde (a) op 30/06/2002 HEMIKSEM-St.-Bernardusabdij OCMW 24 1.494.251,55 126.131,03 RAVELS-Mgr. Paapsstraat OCMW 25 1.521.189,91 23.029,37 KONTICH-Altena OCMW 25 1.780.837,19 149.541,87 OOST-VLAANDEREN HAMME-Moerzeke OCMW 11 924.471,00 14.974,31 LIMBURG LEOPOLDSBURG-Heppen OCMW 19 1.245.835,49 17.733,10 LEOPOLDSBURG-Centrum OCMW 31 1.972.193,00 982,77 TOTAAL 6 projecten 135 7.157.940,95 182.850,58 PROVINCIE / GEMEENTE ANTWERPEN Overzicht op 30 juni 2002 van de projecten in uitvoering (uitgedrukt in Euro) Opdrachtgever Aant. flats Raming investeringsbedrag (b) Aanschaffingswaarde (a) op 30/06/2002 Waarderingswaarde (c) op 30/06/2002 ANTWERPEN-Grisarstraat OCMW 28 1.981.844,85 1.328.790,57 1.328.791,00 WEST-VLAANDEREN BRUGGE-St.-Andries OCMW 36 2.275.268,06 1.294.246,20 1.294.246,00 MENEN-Lauwe OCMW 19 1.171.263,41 464.258,06 464.258,00 TOTAAL 3 projecten 83 5.428.376,32 3.087.294,83 3.087.295,00 (a) (b) (c) de boekhoudkundige waarde, exclusief BTW de geraamde investeringswaarde (alle kosten en lasten verbonden aan het opstalrecht, de volledige bouwkosten inclusief erelonen, de prefinancieringskosten gedurende de bouwperiode, exclusief BTW) de waardering door de vastgoeddeskundige, exclusief BTW 10
Overzicht op 30 juni 2002 van de uitgevoerde projecten (uitgedrukt in Euro) PROVINCIE / GEMEENTE Opdrachtgever Aant. flats Raming investeringsbedrag (b) Investeringskost (d) Waarderingswaarde (c) op 30/06/2002 ANTWERPEN DEURNE-Boterlaar OCMW 24 1.410.715,74 1.643.798,28 1.800.000,00 ZWIJNDRECHT Dorp OCMW 26 1.537.030,41 1.651.929,66 1.810.000,00 ZOERSEL St.-Antonius OCMW 24 1.455.763,45 1.491.391,72 1.620.000,00 ARENDONK-Horeman OCMW 20 1.128.643,97 1.258.806,56 1.380.000,00 HOOGSTRATEN Loenh.weg OCMW 23 1.421.075,34 1.591.192,90 1.730.000,00 KAPELLEN Hoogboom VZW 22 1.433.198,84 1.382.389,52 1.510.000,00 ESSEN Maststraat OCMW 20 1.246.809,71 1.439.363,35 1.570.000,00 RETIE-Boekweitbaan OCMW 24 1.408.189,24 1.674.087,45 1.820.000,00 MERKSEM-De Brem OCMW 42 2.243.738,95 2.697.492,81 2.960.000,00 VOSSELAAR-Woestenborghsln OCMW 17 1.018.726,30 1.183.517,15 1.320.000,00 WEST-VLAANDEREN TORHOUT K. de Goedelaan OCMW 21 1.198.418,36 1.306.796,29 1.430.000,00 HOOGLEDE Hogestraat OCMW 22 1.285.804,72 1.437.339,01 1.570.000,00 LICHTERVELDE Statiestr. OCMW 19 1.092.517,04 1.230.240,99 1.340.000,00 LO-RENINGE Reninge OCMW 10 626.497,04 698.604,38 750.000,00 ROESELARE Centrum OCMW 30 1.670.915,17 1.901.389,13 2.080.000,00 ZEDELGEM-Loppem OCMW 14 846.683,78 1.001.494,90 1.050.000,00 WAREGEM-Zuiderlaan OCMW 63 4.010.257,14 4.800.700,90 5.160.000,00 WERVIK-Gasstraat OCMW 17 1.034.987,37 1.221.356,61 1.290.000,00 OOST-VLAANDEREN NINOVE-Denderwindeke OCMW 20 1.136.468,14 1.212.658,83 1.320.000,00 NINOVE Burchtstraat OCMW 17 1.005.824,73 1.149.117,35 1.240.000,00 ASSENEDE-Bassevelde VZW 15 860.287,90 888.510,01 970.000,00 AALST-Moorsel OCMW 47 2.531.433,62 2.924.145,95 3.210.000,00 HAMME Roodkruisstraat OCMW 20 1.283.082,58 1.350.575,48 1.480.000,00 ASSENEDE Oosteeklo OCMW 16 919.223,99 1.046.776,64 1.150.000,00 DE PINTE Bommelstraat OCMW 20 1.164.524,87 1.353.558,69 1.480.000,00 DEINZE-Ten Bosse VZW 19 1.092.450,11 1.189.931,70 1.350.000,00 VLAAMS-BRABANT OPWIJK-Kloosterstraat OCMW 13 770.054,44 815.873,13 900.000,00 LIMBURG HAMONT De Kempkens OCMW 16 1.043.781,02 1.078.313,51 1.190.000,00 ZONHOVEN-Rozenkransweg OCMW 31 1.817.248,53 2.163.270,27 2.370.000,00 TOTAAL 29 projecten 672 39.694.352,51 44.784.623,17 48.840.000,00 (b) (c) (d) de geraamde investeringswaarde (alle kosten en lasten verbonden aan het opstalrecht, de volledige bouwkosten inclusief erelonen, de prefinancieringskosten gedurende de bouwperiode, exclusief BTW) ingevolge de waardering door de vastgoeddeskundige, inclusief BTW de boekhoudkundige waarde, inclusief BTW, exclusief de waardering door de vastgoeddeskundige, inclusief de contractuele vooruitbetalingen 11
Netto activa op 30 juni 2002 (uitgedrukt in Euro) Totaal van de activa 84.820.631,21 Totaal van de opeisbare passiva 17.678.625,07 Netto activa 67.142.006,14 Inventariswaarde per aandeel en vergelijking met de beurskoers (uitgedrukt in Euro) 30 JUNI 2002 30 JUNI 2001 Netto activa 67.142.006,14 64.708.397,24 Aantal aandelen in omloop 10.210 10.210 Inventariswaarde per aandeel 6.576,10 6.337,75 Beurskoers 7.000,00 6.100,00 Evolutie van de beursnoteringen voor de periode van 01/01/2002 tot 30/06/2002 (uitgedrukt in Euro) 7.400,00 7.200,00 7.000,00 6.800,00 6.600,00 6.400,00 6.200,00 6.000,00 5.800,00 5.600,00 1/01/2002 8/01/2002 15/01/2002 22/01/2002 29/01/2002 5/02/2002 12/02/2002 19/02/2002 26/02/2002 5/03/2002 12/03/2002 19/03/2002 26/03/2002 2/04/2002 9/04/2002 16/04/2002 23/04/2002 30/04/2002 7/05/2002 14/05/2002 21/05/2002 28/05/2002 4/06/2002 11/06/2002 18/06/2002 25/06/2002 12
Voornaamste waarderingsregels OPRICHTINGSKOSTEN De oprichtingskosten van de bevak worden lineair afgeschreven over een periode van 4 jaar. MATERIELE VASTE ACTIVA A. Terreinen en gebouwen De serviceflats worden na oplevering in deze balanspost opgenomen voor het totale investeringsbedrag. Er worden geen afschrijvingen doorgevoerd. Tot het moment van de oplevering worden de serviceflats opgenomen in de rekeningen "Vaste activa in aanbouw". Op het einde van elk boekjaar worden de serviceflats gewaardeerd door een vastgoeddeskundige van de bevak. Deze waarderingen zijn bindend voor de bevak voor wat betreft de opstelling van de jaarrekening. Een actualisatie van deze waarderingen wordt opgemaakt op het einde van de andere drie kwartalen. Niettegenstaande de hiervoor beschreven en toegepaste wettelijke waarderingsregel zullen de gebouwen slechts maximaal aan hun investeringsbedrag worden vergoed op het einde van de periodes zoals voorzien in de individuele contracten van opstal. B. Installaties, machines en uitrusting C. Meubilair en rollend materieel D. Overige materiële vaste activa Deze activa worden in de balans opgenomen tegen aanschaffingswaarde onder aftrek van de desbetreffende afschrijvingen. Volgende afschrijvingspercentages worden gehanteerd (lineair): Uitrusting gebouw 33,33% Meubilair 10,00% Computers 33,33% Kantoormachines 25,00% Inrichting van de kantoren 33,33% E. Vaste activa in aanbouw Tijdens de constructieperiode worden de serviceflats geboekt aan de vervaardigingsprijs. Er worden geen afschrijvingen doorgevoerd. Bij oplevering gebeurt een overboeking naar de rekeningen "Terreinen en Gebouwen". Op het einde van elk boekjaar worden de serviceflats in aanbouw gewaardeerd door een vastgoeddeskundige van de bevak. Deze waarderingen zijn bindend voor de bevak voor wat betreft de opstelling van de jaarrekening. Een actualisatie van deze waarderingen wordt opgemaakt op het einde van de andere drie kwartalen. 13
FINANCIELE VASTE ACTIVA ANDERE FINANCIELE VASTE ACTIVA De vorderingen en borgtochten in contanten worden geboekt aan nominale waarde. GELDBELEGGINGEN De effecten die door de bevak in portefeuille worden gehouden en waarvoor een liquide markt bestaat in de zin van het Koninklijk Besluit van 4 maart 1991, worden gewaardeerd tegen hun marktwaarde. VORDERINGEN OP TEN HOOGSTE EEN JAAR De vorderingen worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde en na aftrek van inmiddels verrichte betalingen. VOORZIENINGEN VOOR RISICO S EN KOSTEN Voorzieningen worden onder meer gevormd voor: de verplichtingen die op de onderneming rusten inzake rust- en overlevingspensioenen, brugpensioenen en andere gelijkaardige pensioenen of renten; de kosten van grote herstellings- en onderhoudswerken; de verlies- of kostenrisico's die voortvloeien - uit verbintenissen tot aankoop of verkoop van vaste activa; - uit de uitvoering van geplaatste of ontvangen bestellingen; - uit termijnposities of -overeenkomsten in deviezen of op goederen; - uit technische waarborgen verbonden aan reeds verrichte verkopen of diensten; - uit hangende geschillen. SCHULDEN OP TEN HOOGSTE EEN JAAR De schulden worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde na aftrek van inmiddels verrichte betalingen. 14
Algemene informatie Maatschappelijke zetel Bewaarder Financiële dienst Commissaris Vastgoeddeskundige Frankrijklei 53-55 bus 7 2000 ANTWERPEN Dexia Bank n.v. Pachecolaan 44-1000 BRUSSEL Dexia Bank n.v. Fortis Bank n.v. KBC Bank n.v. VDK Spaarbank n.v. PricewaterhouseCoopers Bedrijfsrevisoren b.c.v.b.a. Generaal Lemanstraat 67-2018 ANTWERPEN vertegenwoordigd door Dhr. D. Van Woensel (A 595) Winssinger & Vennoten n.v. Louizalaan 380-1050 BRUSSEL DE ORGANISATIE VAN HET BESTUUR EN DE LEIDING VAN DE VENNOOTSCHAP Raad van Bestuur Zeven bestuurders worden benoemd op voorstel van de oprichters zoals statutair bepaald. De Raad van Bestuur is als volgt samengesteld: Voorzitter: Geert Fierens, voorgesteld door Gimv, Head Senior Investment Manager Bestuurders: Willy Pintens, voorgesteld door Dexia Bank, Directeur Dexia Bank n.v., vertegenwoordigd door Myriam Lint, stafmedewerker Paul Christiaens, voorgesteld door Fortis Bank, voormalig Directeur Ludo Wouters, voorgesteld door Dexia Bank, Senior Investment Manager Philippe Haers, voorgesteld door KBC Bank, Hoofd Centrale Afd. Vastgoed Dirk Van den Broeck, voorgesteld door Petercam Securities, Bestuurder 15
De volgende taken behoren o.a. tot de opdracht van de Raad van Bestuur: - opstellen jaarverslag en halfjaarverslag; - waardering bij aankoop en verkoop onroerend goed; - voorstel voor de toekomstige kapitaalverhogingen; - opstellen van de type-leasingovereenkomst en de essentiële wijzigingen eraan; - beslissing tot ontbinding leasingovereenkomst en vordering tot schadevergoeding; - beslissing tot uitwinning van de gemeentelijke waarborg of van de bankwaarborg; - selectie bouwplaats; - vaststelling van de investeringswaarde van de uitgevoerde projecten; - beslissing tot toewijzing van de aannemingsopdrachten. De Raad van Bestuur vergadert in principe maandelijks. Statutaire regels voor de besluitvorming: artikel 19. Dagelijks Bestuur Gedelegeerd-bestuurders: Geert Fierens, voorgesteld door Gimv Willy Pintens, voorgesteld door Dexia Bank Paul Christiaens, voorgesteld door Fortis Bank De taken die worden overgedragen aan het Dagelijks Bestuur zijn o.a.: - goedkeuring facturen; - publicatie jaarverslag en halfjaarverslag; - organiseren van de driemaandelijkse waardering door de vastgoeddeskundige; - ondertekening leasingovereenkomsten; - toezicht op de indexering van de canon. De volgende taken behoren in beginsel tot het Dagelijks Bestuur, welke deze taken kan laten uitvoeren door het Managementteam: - voorselectie bouwplaatsen; - voorafgaande besprekingen met OCMW s of VZW s inzake bouwprogramma; - opvragen stedenbouwkundige voorschriften; - opmaken volumestudie en lastenboek; - voorbereiding concrete leasingovereenkomst; - opening van de inschrijvingen, selectie van de aannemers; - bevel tot aanvang der werken; - leiding en coördinatie van de uitvoering; - offertevraag technische controle; - voorlopige oplevering; - afsluiten verzekering tienjarige aansprakelijkheid; - inspectie serviceflats; - kennisgeving voorrangrecht aan OCMW s en/of VZW s; - controle naleving woonvoorrangrecht. 16
DIVIDENDPOLITIEK In toepassing van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995, dient ten minste 80 % van de netto-opbrengst uit te keren als vergoeding voor het kapitaal. keert in beginsel het volledige bedrag van de jaarlijkse netto-inkomsten als dividend uit. De jaarlijkse netto-inkomsten staan gelijk met de winst van het boekjaar hetgeen voor gelijk is aan de huurgelden vermeerderd met de financiële inkomsten en verminderd met de eventuele financiële lasten, alle kosten en commissies. Het is de bedoeling van het hoogst mogelijke dividend aan haar aandeelhouders uit te keren. Indien nodig mag Serviceflats Invest 20 % van de netto-opbrengsten reserveren om de bouw van nieuwe serviceflats te prefinancieren in plaats van een overbruggingskrediet aan te gaan. Dit zal in principe uitzonderlijk zijn. FISCALITEIT Alle inlichtingen van fiscale aard vermeld in dit jaarverslag worden verstrekt op grond van de wetten, decreten en administratieve richtlijnen die op het ogenblik van uitgifte van kracht zijn. Hoewel Serviceflats Invest onderworpen is aan de vennootschapsbelasting, is de grondslag daarvoor zeer beperkt waardoor zijn in de praktijk quasi geen vennootschapsbelasting zal betalen. In het algemeen zijn de huuropbrengsten, de financiële opbrengsten en de verwezenlijkte meerwaarden bij de realisatie van activa vrijgesteld van belastingen. Vermits Serviceflats Invest exclusief in woongelegenheden in België investeert, zal er in overeenstemming met de bepalingen van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995 geen roerende voorheffing op de dividenden geheven worden. Indien er door een wetswijziging toch roerende voorheffing zou verschuldigd zijn, zal Serviceflats Invest ingevolge de contractuele bepalingen de canon-vergoedingen dermate verhogen dat het niveau van de uitgekeerde dividenden (na roerende voorheffing) onaangetast blijft. 17