Inspraakreactie IVN-De Bilt e.o. 'Rv Ruimtelijke randvoorwaarden herontwikkeling Utrechtseweg 341 e.o. - De Bilt' Geachte raadsleden, 1. Op 14 december j.l. is er op verzoek van de gemeenteraad, althans zo heeft het IVN-De Bilt e.o. dat begrepen, een informatiebijeenkomst gehouden over de zogenaamde 'Ruimtelijke randvoorwaarden Utrechtseweg 341', dus het voormalige Hessing-terrein, thans gezien de nieuwe ontwikkelaar als Verwelius-terrein aangeduid. Tijdens die bijeenkomst is toen zowel door LUW, als Bureau Nieuwe Gracht/Terra Incognita (namens de gemeente) en ook Verwelius een presentatie gegeven en konden daarover ook reeds een aantal vragen worden gesteld en desgewenst ook bepaalde reacties gegeven. In die bijeenkomst is toen ook aangegeven dat naar verwachting in de gemeenteraad van februari 2018 de 'Ruimtelijke randvoorwaarden Utrechtseweg 341' aan de orde zouden worden gesteld; 2. Eergisteren bereikte het IVN-De Bilt e.o. echter in de namiddag het bericht dat toch door de agendacommissie van de gemeenteraad is besloten het onderwerp: 'Rv Ruimtelijke randvoorwaarden Utrechtseweg 341' al in januari te behandelen, met dus als gevolg dat het punt hedenavond reeds op de agenda staat; 3. Het IVN-De Bilt e.o. betreurt het zeer dat de besluitvorming is versneld en bovendien erg laat onder haar aandacht is gebracht. Dat komt de zorgvuldigheid van het proces en de betrokkenheid van belanghebbenden niet ten goede! Toch heeft het IVN-De Bilt e.o., ook gezien haar betrokkenheid in het verleden en de mogelijke gevolgen van de gegeven ontwikkeling voor aanwezige en desgewenst nog te ontwikkelen waarden van natuur, landschap en cultuurhistorie besloten om in te spreken. Eerst zal nog kort bij het planproces worden stilgestaan, waarna de gegeven ruimtelijke randvoorwaarden in inhoudelijke zin aan de orde zullen worden gesteld. Daarna zal kort aandacht worden gegeven aan de planologische haalbaarheid van het plan, althans zoals het IVN-De Bilt e.o. dat inschat, als ook de nadere stedenbouwkundige uitwerking. Afgesloten zal worden met een conclusie; Planproces 4. Zoals u allen ongetwijfeld bekend loopt de ontwikkeling betreffende het Hessingterrein al een lange tijd. Nadat het aldaar aanwezige autoverkoopbedrijf was gestopt is daar indertijd door Hessing een plan van 110 (later 104 woningen) woningen ontwikkeld. De gemeente heeft voor dat plan in 2010 op basis van een zogenaamde Vrijstelling, Art. 19 een bouwvergunning verleend. Daartegen is toen door zowel het LUW als ook de Stichting Milieuzorg Zeist e.o. e.o., die ik ook vertegenwoordig, zowel beroep bij de Rechtbank Utrecht als hoger beroep bij de Raad van State aangetekend. Uiteindelijk zijn die beide beroepen ongegrond verklaard. In die zin ligt er dus inderdaad, zoals ook in het Raadsvoorstel aangegeven, een bouwtitel op het betreffende perceel; 5. Daarna is Hessing failliet gegaan en is het terrein door Verwelius aangekocht, die ook het eerdere bouwplan zou uitvoeren. Kennelijk heeft Verwelius daarna besloten een geheel nieuw plan te ontwikkelen en dat zo veel mogelijk in overleg met belanghebbenden, dus op interactieve wijze, waarvoor het IVN-De Bilt e.o. de betreffende ontwikkelaar ook wil complimenteren. Teneinde aan de plannen vorm te geven hebben er een tweetal bijeenkomsten plaatsgevonden. Zo werd eerst in juli 2016 door 'tlu landschapsarchitecten' een schets gegeven van de waarden zoals deze in het plangebied spelen waar dan door de aanwezigen een mondelinge reactie op kon worden gegeven. In de bijeenkomst van november 2016 werden vervolgens door 'tlu landschapsarchitecten' de ruimtelijke randvoorwaarden gepresenteerd en door het stedenbouwkundige bureau IMOSS een eerste schets van de stedenbouwkundige verkaveling die volgens IMOSS paste binnen de gegeven randvoorwaarden. Mede n.a.v. de toen gestelde vragen werd aangegeven dat naar de ecologische gevolgen van de gepresenteerde stedenbouwkundige ontwikkeling er nog een nader onderzoek zou plaatsvinden, ook al aangezien een gedeelte van het plan was geprojecteerd buiten de zogenaamde 'rode contour' en dus in de EHS, thans Nationaal Natuurnetwerk Nederland (NNN); 6. Na die tweede bijeenkomst zijn alle belanghebbenden in de gelegenheid gesteld een schriftelijke reactie op de gegeven randvoorwaarden te geven, hetgeen ook door tal van
2 organisaties is gebeurd, waaronder dus ook het: IVN De Bilt e.o. (zie ook de reactie van het IVN-De Bilt e.o., d.d. 13 december 2016). Voor zover het IVN-De Bilt e.o. dat heeft kunnen nagaan is op de toen gegeven reacties overigens nooit een reactie vanuit de gemeente gekomen, behalve dat ze kennelijk in de thans voorliggende randvoorwaarden zijn meegenomen om deze aan te scherpen (zie in deze ook de opmerking in het rapport: 'Ruimtelijke randvoorwaarden herontwikkeling Utrechtseweg 341 e.o. - De Bilt, onderaan pag. 21). Duidelijk uit de reactie van het IVN-De Bilt e.o. was toen al wel dat zij de aandacht voor aanwezige waarden bijzonder waardeerde, evenals voor de wijze waarop met bepaalde aspecten in het gepresenteerde stedelijke verkavelingsmodel rekening werd gehouden, zoals een (ruime) buffer t.o.v. de faunapassage onder de Utrechtseweg, maar zich met name kritisch uitliet over het bouwen buiten de zogenaamde 'rode contour', dus buiten de huidige en reeds meerdere malen, deels illegaal, verlegde Biltse Grift. Met dus ook alle gevolgen voor de aldaar aanwezige waarden van natuur, landschap en cultuurhistorie; 7. Niet geheel los van de thans beoogde ruimtelijke ontwikkeling op het Hessingterrein moet o.i. het samen met participanten opstellen van de gebiedsvisies voor De Bilt-West (zie ook: 'Gebiedsvisie De Bilt-West (De Bilt, 2013) en later ook De Bilt-Zuid (zie ook: 'Gebiedsvisie De Bilt-Zuid (De Bilt, 2016)') worden gezien, waarbij in beide (helaas) het Hessing-terrein (en natuurlijk ook de omgeving daarvan) niet is meegenomen, maar welke tussen beide door de betreffende gebiedsvisie bestreken gebieden wel een belangrijke schakel vormt. In die zin is toen ook, mede n.a.v. de voorziene ontwikkelingen op zowel het Hessing-terrein, als ook bij de Biltse Hoek/Van de Valk, door de Werkgroep Sandwijck en ook het IVN-De Bilt e.o. in december 2016 een (brand)brief aan de gemeenteraad gestuurd (zie in deze ook de gezamenlijke brief, d.d. 15 december 2016). Daarin werd toen (nogmaals) nadrukkelijk aandacht gevraagd voor de bijzondere waarden van natuur, landschap en ook cultuurhistorie zoals deze in het buitengebied ten zuid-westen van De Bilt voorkomen en wat dat dan betekent, ook in ruimtelijkstrategische zin in relatie tot (o.a.) de relatief grootschalige plannen voor de Uithof/USP (zie in deze overigens ook de notitie: 'De laatste Schakel - de open, groene ruimte tussen Utrecht, De Bilt en Groenekan (STL, 1990)'), voor de ruimtelijke ontwikkelingen zoals deze op de locaties van zowel Hessing als ook Van de Valk zijn voorzien. In die brief is toen ook aangedrongen op een zorgvuldiger procesaanpak. De intenties om belanghebbenden te betrekken zijn er bij de gemeente wel, maar de praktijk sluit daar (nog) niet altijd bij aan. Dat ervaren wij dus ook nu weer bij de gang van zaken rond de besluitvorming over randvoorwaarden voor het Hessing-/Verweliusterrein zoals die vanavond op de agenda staan; 8. Zoals ook hiervoor reeds aangegeven hebben er dus op 14 december 2017 op verzoek van de gemeenteraad diverse presentaties plaatsgevonden, niet alleen van de waarden zoals deze bij gegeven ontwikkeling spelen, zoals door LUW, maar ook van de randvoorwaarden door Bureau NIeuwe Gracht/Terra Incognita en tegelijkertijd ook de mogelijk stedenbouwkundige verkaveling die daar dan bij zou passen volgens de opvatting van IMOSS; 9. Thans is dus de behandeling van de op 14 december j.l. reeds gepresenteerd randvoorwaarden aan de orde, zij het toen in vogelvlucht. Daar ligt dan een uitgebreid gedocumenteerd rapport aan ten grondslag, dat (kennelijk) mede moet dienen als de 'ruimtelijke onderbouwing' zoals deze (in zekere zin) vanuit het zogenaamde kernrandzonebeleid aan ontwikkelingen buiten de zogenaamde rode contour als voorwaarde wordt gesteld (zie in deze ook de: 'PRV', Art. 3.7); 10. Het zal duidelijk zijn, ook uit de mail die de Werkgroep Sandwijck gisteren aan alle raadsleden heeft gestuurd, dat ook het IVN-De Bilt e.o. totaal is verrast dat het: 'Raadsvoorstel randvoorwaarden Utrechtseweg 341' nu al in de gemeenteraad aan de orde wordt gesteld, terwijl daarvoor eerder de periode februari 2018 was aangegeven. Zo hadden de gezamenlijke natuur- en milieuorganisatie nog het plan, overigens samen met het LUW, u uit te nodigen voor een veldbezoek eind januari a.s., zodat ook inzichtelijk kon worden gemaakt wat nu de op 14 december reeds gepresenteerde randvoorwaarden en ook bijbehorende stedenbouwkundige ontwikkeling/verkaveling betekenen voor aanwezige en nog te ontwikkelen waarden van natuur, landschap en cultuurhistorie. Daarnaast zijn er tijdens de bijeenkomst van 14 december 2017 ook nog vragen gesteld over het ecologische onderzoek zoals dat inmiddels in opdracht van de provincie Utrecht
3 door E-Consult wordt uitgevoerd, overigens mede op basis van door de Werkgroep Sandwijck en ook de Vogelwacht Utrecht, Afd. De Bilt-Zeist aangeleverde veldgegevens, en dat volgens de gemeente eind januari zou worden opgeleverd, althans zo heeft het IVN-De Bilt e.o. dat begrepen; 11. Het naar voren halen van de behandeling van het raadsvoorstel over de gegeven randvoorwaarden heeft alle belanghebbenden heeft verrast, waardoor zij hier ook niet aanwezig kunnen zijn om daarop een reactie te kunnen geven. Het is voor het IVN-De Bilt e.o. dan ook zeer de vraag of een behandeling van dit raadsvoorstel op dit moment wel verstandig is, ook vanuit een oogpunt van behoorlijk bestuur. Dat niet alleen gezien het (toch meer) open planproces zoals dat tot op heden heeft plaatsgevonden en waarbij belanghebbenden vanaf het begin hun reactie hebben kunnen geven, maar ook aangezien het ecologische rapport er nog niet ligt en in die zin een herhaling van zetten lijkt op te treden. Zoals sommige raadsleden zich ongetwijfeld nog kunnen herinneren kwam indertijd net voor de raad in 2010 op basis van de ook toen geformuleerde randvoorwaarden een besluit over het toenmalige bouwplan van Hessing zou nemen het zogenaamde 'Alterra-rapport' uit, met ook duidelijke ruimtelijke eisen voor de ter plaatse van de Werken van Griftenstein/Hessing aanwezige ecologische corridor. Maar aangezien de raad daar (formeel) geen kennis van had kunnen nemen, is dat rapport toen ook niet in de besluitvorming meegenomen. Dus wil het IVN-De Bilt e.o. u voorstellen zich in die zin te bezinnen, dus over gegeven randvoorwaarden nu nog geen besluit te nemen, maar pas zoals eerder voorzien in februari als (naar verwachting) ook het ecologische onderzoek van E-Consult beschikbaar is; Inhoudelijke aspecten Algemeen 12. Laat voorop worden gesteld dat het IVN-De Bilt e.o. het, zoals ook hiervoor al aangegeven, waardeert dat voor het tot stand komen van de randvoorwaarden een interactief proces is gevolgd. Wel is het zo dat zij het dus betreurt, dat niet afzonderlijk op de eerder ingebracht schriftelijke reacties een inhoudelijke reactie is gegeven, maar dat deze dus kennelijk zijn gebruikt om de in november 2016 gepresenteerde randvoorwaarden verder aan te scherpen; 13. In ieder geval is het wel zo dat in het proces zoals dat nu m.b.t. het opstellen van gegeven ruimtelijke randvoorwaarden is gevolgd veel zorgvuldiger naar de ruimtelijke kwaliteiten zoals deze bij de gegeven ruimtelijke ontwikkeling aan de orde zijn is gekeken, dan waarvan bij de opstelling van de eerdere randvoorwaarden zoals deze indertijd aan het bouwplan van Hessing ten grondslag lagen sprake was. Hetgeen overigens niet wil zeggen dat het IVN-De Bilt e.o. zich indertijd niet in de toen gegeven randvoorwaarden kon vinden (zie in deze ook de: 'Randvoorwaarden ontwikkleing Hessingterrein, d.d. 23 mei 2005), die mede waren gebaseerd op het toen voor de Utrechtseseweg opgestelde beeldkwaliteitsplan: ''t Vergelijk (Wissing-stedebouw, 2004)', maar de randvoorwaarden zoals deze er nu liggen zijn mede gebaseerd op een nadere uitwerking van de ruimtelijke kwaliteiten zoals deze voor het gebied (in ruime zin) relevant moeten worden geacht, inclusief dus ook de bijbehorende thema-kaarten (zie in deze met name ook het rapport: 'Ruimtelijke randvoorwaarden herontwikkeling Utrechtseweg 341 e.o. - De Bilt - landschappelijke & stedenbouwkundig onderbouwing kernrandzone (Bureau Nieuwe Gracht et al, 2016)' en dan met name de betreffende Bijlage 2: 'Overzicht kaarten groot formaat'); 14. Een en ander neemt niet weg dat als we een vergelijking maken tussen de randvoorwaarden zoals deze uit de presentatie door het Bureau Nieuwe Gracht/Terra Incognita (mede namens de gemeente) naar voren kwamen mét die uit de presentatie van LUW dat er ook duidelijke verschillen naar voren komen. Dat geldt dan met name t.a.v. (zie overigens ook het rapport: 'Ruimtelijke randvoorwaarden herontwikkeling Utrechtseweg 341 e.o. - De Bilt - landschappelijke & stedenbouwkundig onderbouwing kernrandzone (Bureau Nieuwe Gracht et al, 2016)', de samenvattende figuur op pag. 22): de groene buffer van de nieuwe bebouwing t.o.v. het Landgoed Sanwijck (50 m i.p.v. de gewenste 65 m). Met de gewenste 65 meter wordt de bestaande verkaveling gevolgd. In de toelichting van Bureau Nieuwe Gracht op 14 december bleek dit ook de bedoeling te zijn;
4 de ligging van de 'rode contour', evenals of het überhaupt vanuit de in het gebied aanwezige kwaliteiten gezien het nationale en ook provinciale beleid gewenst is buiten die rode contour te bouwen. De nut en ook de noodzaak hiervan zijn immers onvoldoende aangetoond en ook niet nader onderbouwd; het direct met het vorige aandachtspunt samenhangende al dan niet bouwen in de 'EHS'/het 'NNN' die thans direct tegen het Hessing-/Verweliusterrein aan ligt en hetgeen dus ook betekent indien toch wordt besloten buiten de gegeven rode contour te bouwen dat dan dient te worden voldaan aan gegeven wettelijke eisen die daaraan, hetzij vanuit het zogenaamde 'Nee, tenzij-beginsel', hetzij vanuit de 'EHS- Saldobenadering' worden gesteld 1 ; de eisen die de 'ecologische corridor', inclusief stapsteen, aan de gegeven ontwikkeling stelt (zie wat betreft eisen corridor overigens ook het rapport: 'Ruimtelijke randvoorwaarden Utrechtseweg 341', de fig. op pag. 24 én natuurlijk in het bijzonder het rapport: 'Ecopassage Griftenstein bij de N-237 (Alterra, 2009)', ook wel als hét Alterra-rapport aangeduid). Duidelijk zal ook zijn dat dit aandachtpunt uiteraard niet los kan worden gezien van het direct hieraan voorafgaande aandachtspunt; het al dan niet mogelijk maken van afschermende maatregelen in de richting van de EHS/het Nationaal Natuurnetwerk Nederland; het al dan niet mogelijk maken van een 'landhuis' direct naast die ecologische corridor, hetgeen dan in het bijzonder geldt voor de ruimtelijke invulling zoals deze door IMOSS aan de gegeven randvoorwaarden is gegeven; de (diverse) zichtlijnen op de Werken van Griftenstein. Daarbij is vooral de zichtlijn vanaf de Utrechtseweg in de richting van de Werken van Griftenstein-Zuid belangrijk. In die zichtlijn is in de uitwerking van IMOSS nu juist het 'landhuis' geprojecteerd. Dat is strijdig met de betekenis die wordt gegeven aan de Werken van Griftenstein als onderdeel van de Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW), genomineerd als Werelderfgoed (van de UNESCO). Sinds de discussie over het Hessingterrein zijn de eisen die voortvloeien uit behoud van de Nieuwe Hollandse Waterlinie aanzienlijk strenger geworden. Zo is bijvoorbeeld een Heritage Impact Assessment (HEA) vereist bij plannen die het Erfgoed dreigen aan te tasten;. 15. Laat het verder ook duidelijk zijn dat het IVN-De Bilt e.o. van mening is dat zowel wat betreft de massaliteit, als ook het rekening houden met bepaalde waarden, zoals dus met name ook de zo kenmerkende 'Slagenverkaveling', maar ook de eisen die de SLW aan de gegeven ontwikkeling stelt (zie in deze met name ook het beeldkwaliteitsplan: ''t Vergelijk (Wissing Stedebouw, 2004)'), het plan in die zin een 'verbetering' betekent t.o.v. van het eerdere plan; 16. Blijft dus staan dat de gegeven randvoorwaarden het kennelijk toch mogelijk maken dat er bouw van woningen buiten de zogenaamde 'rode contour' plaatsvindt en dus binnen de EHS/het NNN. Dat terwijl het dus vooralsnog onduidelijk is, voor zover het dus überhaupt al vanuit ruimtelijk-strategische overwegingen wenselijk is dat er buiten de rode contour wordt gebouwd, of daarbij, mede ook door het ontbreken van het ecologische onderzoek van E-Consult, al dan niet van een significante aantasting van de EHS/NNN sprake is. Zij het dat voor het IVN-De Bilt e.o. uiteraard bekend is dat er in de nabije omgeving een dassenburcht voorkomt en het direct aan het Hessing- /Verweliusterrein grenzende gebied dus zeker voor deze soort als een zogenaamd 'primair foerageergebied' functioneert. 1 Het 'Nee, tenzij-beginsel' zoals dat voor de EHS van kracht is houdt dat er geen significante aantasting van wezenlijke waarden mag plaatsvinden, tenzij het grote openbare belang is aangetoond, evenals dat er geen alternatieven zijn. M.b.t, het bepalen of er al dan niet van een significante aantasting sprake is dient een toetsing aan een zestal criteria plaats te vinden, te weten de effecten van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling op de aanwezigheid van bijzondere natuurwaarden, de robuustheid en aaneengeslotenheid van het gebied, de aanwezigheid van bijzondere soorten, het behoud van de oppervlakte én het behoud van de samenhang. Indien bij gegeven ontwikkeling wordt gekozen voor de zogenaamde 'EHS-Saldobenadering' dan dient behalve een kwantitatieve toets ook een kwalitatieve toetsing plaats te vinden, waarbij vergelijkbare criteria aan de orde zijn als bij de toetsing aan het: 'Nee, tenzij-principe', zij het dat die toetsing dan op (een groter) gebiedsniveau plaatsvindt, namelijk inclusief het gebied waar dan een bepaalde compensatie, voor zover uiteraard aan de orde, is beoogd
5 Ook gezien de ecologische, maar ook landschappelijke en cultuurhistorische betekenis die aan het gebied kan worden gegeven, dus zowel wat betreft de aanwezige slagenverkaveling, de ligging binnen de NHW en ook de SLW en dus de CHS van de provincie Utrecht, evenals binnen de EHS/NNN, inclusief dus ook de hier aanwezige ecologische corridor 2, maakt dus dat het IVN-De Bilt e.o. zich gezien de daarmede in het geding zijnde waarden dus al bij voorbaat uitspreekt tegen het bouwen buiten de rode contour en dat dat in die zin dus o.i. dan ook alsnog als harde ruimtelijke randvoorwaarde zou moeten worden opgenomen; 17. Wel positief is zij overigens over het waar mogelijke herstellen van de oorspronkelijke loop van de Grift (zie in deze ook de recente Visie zoals deze voor de Girft is opgesteld). Van groot belang is dan wel dat langs de begrenzing van het gehele bouwplan (en aan de binnenzijde van die begrenzing) effectieve maatregelen worden getroffen om te voorkomen dat zowel mensen, maar ook honden en katten zomaar het aangrenzende gebied kunnen inlopen, met dus ook gevolgen voor de aldaar aanwezige kwetsbare natuur. Naast een brede watergang als barrière (zie in deze overigens ook de daartoe in de gegeven randvoorwaarde gegeven voorwaarde), moet o.i. daarbij ook gedacht worden aan bijvoorbeeld een (transparant) hekwerk van een bepaalde hoogte; 18. Daarnaast is het dus zo dat in algemene zin het IVN-De Bilt e.o. van mening is dat de gegeven randvoorwaarden soms wel erg globaal zijn beschreven, zodat het dus goed zou zijn als deze t.a.v. bepaalde aspecten nog nader zouden worden gespecificeerd, dus dat in die zin bijvoorbeeld ook direct naar bepaalde kaarten of rapporten zou worden verwezen; Specifieke aspecten Landschap, cultuurhistorie, ecologie & water 19. Wat betreft de gegeven verwijzing naar de ecopassage, hetgeen op zich zo zal duidelijk zijn dus wordt gewaardeerd, is.o.i. dus een directe verwijzing naar de voorwaarden zoals deze dienaangaande uit het Alterra-rapport naar voor komen gewenst, niet alleen in ruimtelijke zin, maar ook de voorwaarden om een bepaalde verstoring (door licht en geluid) te voorkomen (zie in deze ook hét Alterra-rapport, de hoofdstukken 51: 'Advies ecopassage bij de N-237 én ook 5.2: 'Toetsing verstoringseffecten woningbouw'); 20. Wat betreft de aan te houden bufferzone t.o.v het landgoed Sandwijck zou deze dus o.i. geen 50 m moeten zijn maar 65 m; 21. Dan is bijvoorbeeld als randvoorwaarde aangegeven dat het landschap zichtbaar en (dus) open moet blijven, maar dat het door het maken van sloten en waterpartijen en eventueel een laag hek langs de rand van het plangebied niet toegankelijk is voor mensen, evenals honden. Op zich is dat mooi, zij het dat katten soms een nog groter probleem met zich meebrengen dan honden, maar de ervaring leert ook dat het nog niet zo eenvoudig zal zijn dit allemaal goed te doen; 22. Bovendien zal dus ook moeten worden voorkomen, zoals ook hiervoor al aangegeven, dat ook aangezien men dus het landschap zichtbaar wil houden, hoe men dan verstoring van de natuur en in het bijzonder ook de hier aanwezige ecologische corridor door lichtuitstraling (vanuit de huizen en ook auto's) en geluid wil voorkomen. Men wil dat nu kennelijk doen door het nemen van bepaalde inrichtingsmaatregelen, zoals door aanleggen landschappelijke beplanting, maar de vraag is dan of dat volstaat. Zo was daar in de eerdere plannen in ieder geval aan de zijde van de ecologische corridor nog een aarden wal opgenomen; 23. Verder valt het op dat onder de onder dit hoofdje gegeven randvoorwaarden, behalve dan onder de inleiding van hoofdstuk 5: 'Ruimtelijke randvoorwaarden' en ook in de figuur op pag. 22, eigenlijk niets over het aanhouden van een bepaalde afstand tot de Werken van Griftenstein wordt aangegeven, terwijl daaraan wel in het rapport (gelukkig) ruim aandacht aan de NHW en de eisen die daaraan dienen te worden gesteld wordt gegeven, zoals dus het (in bepaalde mate) instandhouden van de schootsvelden (zie in deze behalve de figuur op pag. 22 en ook de paragraaf die over de NHW gaat op pag. 2 Overigens is het natuurlijk fantastisch dat uiteindelijk na vele jaren toch is besloten onder zowel de Utrechtseweg nabij de Werken van Griftenstein/Hessingterrein en ook onder de Biltse Rading faunapassages aan te leggen.
6 13). In die zin zou het o.i. goed zijn dat in ieder geval ook onder de dit hoofdje gegeven randvoorwaarden hieraan bijzondere aandacht worden gegeven en de gegeven afstandseis van 120 m nog eens expliciet wordt aangegeven. Mooi is dat men in ieder geval het zicht op de Werken van Griftenstein vanaf de Utrechtseweg open wil houden, maar het zou natuurlijk ook mooi zijn als dat ook zoals ook hiervoor al aangegeven op een punt meer oostelijk is, dus ter plaatse geplande 'landhuis', zodat een fraaier beeld op dit Werelderfgoed-element kan ontstaan, zij het dat je ook daarbij natuurlijk ook met voorwaarde die de ecologische corridor aan de beoogde ruimtelijke ontwikkeling stelt rekening dient te houden, dus dat ook dit geen eenvoudige ontwerpopgave is; 24. Wat betreft de cultuurhistorie zou dus verder goed zijn dat behalve naar de middeleeuwse 'slagenverkaveling', waarvan het op zich dus mooi is dat men deze wil integreren in de nieuwe woonwijk, ook expliciet wordt verwezen naar de SLW en de eisen die van daaruit aan de ontwikkeling worden gesteld (zie overigens natuurlijk ook het beeldkwaliteitsplan: ''t Vergelijk (Wissing stedebouw, 2004)'); Bebouwing in relatie tot het landschap 25. Hierbij wordt gelukkig wel wat betreft de bebouwing en oriëntatie direct verwezen naar de spelregels uit het beeldkwaliteitsplan 't Vergelijk (Wissing stedebouw, 2004)' (zie overigens met name ook in die zin hoofdstuk 5: 'Ruimtelijke randvoorwaarden', onder inleiding en dan onder het hoofdje: 'Aan de noordzijde'); 26. Voor zover een 'landhuis' daarbinnen aanvaardbaar wordt geacht dan zou daarbij dus wel ook aan bepaalde volume-eisen moeten worden voldaan (zie wederom het beeldkwaliteitsplan 't Vergelijk (Wissing stedebouw, 2004)'), maar tevens om te voorkomen dat daardoor uitstralende effecten, zoals dus van licht en geluid, in de richting van de ecologische corridor kunnen ontstaan, zou t.a.v. dat gebouw dan wel als randvoorwaarde moeten opgenomen dat deze t.o.v. de nu op pag. 22 m.b.t. de ruimtelijke randvoorwaarden opgenomen figuur meer in oostelijke richting moeten worden geprojecteerd, ook al aangezien de betreffende ecologische corridor toch gezien de ligging als kwetsbaar dient te worden aangemerkt. Bovendien zou zoals ook hiervoor al aangegeven zo een zichtlijn vanuit de Utrechtseweg op de Werken van Griftenstein- Zuid kunnen worden vrijgehouden; Beeldkwaliteit 27. Mooi dat wordt aangegeven dat men bij bebouwing behalve diverse woonsferen ook bij het gebruik van materialen wil aansluiten bij karakteristieken omgeving, waardoor zo extra accenten kunnen ontstaan, zoals het gebruik van natuurlijke materialen aan de randen die dan het landschap weerspiegelen én ook de kansen voor schootsveldarchitectuur; Duurzaamheid 28. Overigens valt het op dat er t.a.v. duurzaamheid/het milieu geen aparte randvoorwaarden zijn opgenomen, zij het dat onder het hoofdje: 'Bebouwing in relatie tot het landschap' wel staat aangegeven dat men kiest voor 'duurzaam bouwen', maar gezien de ambities van De Bilt om in 2030 klimaatneutraal te zijn, zou het goed zijn als meteen voor gasloos zou worden gekozen; 29. Wel is het in die zin weer wel mooi dat men de beplanting in de nieuwe woonwijk af wil stemmen op de natuurlijke grondslag van het klei-veen-zandgebied en waar mogelijk ook gebruik wil maken van de kwelpotenties zoals deze in het gebied aanwezig zijn (zie de gegeven randvoorwaarden en dan onder: 'Landschap, cultuurhistorie, ecologie & water); Planologische haalbaarheid plan 30. Gezien hetgeen is geschetst is het IVN-De Bilt e.o. van mening dat de gegeven stedenbouwkundige ontwikkeling in ruimtelijke zin niet aanvaardbaar is, tenzij de ruimtelijke randvoorwaarden worden aangescherpt zoals hierboven aangegeven. Zo is het dus allereerst de vraag of met de gegeven ontwikkeling wel kan worden voldaan aan de regelgeving die de ligging binnen de EHS/het NNN, hetgeen dus geldt voor een gedeelte van het plan dat buiten de rode contour is gelegen, met zich meebrengt. Dat geldt dus ook voor de wettelijke kaders die in verband met het eventueel voorkomen van
7 beschermde soorten door de Wet natuurbescherming daaraan worden gesteld en waarbij dus de zogenaamde 'gunstige staat van instandhouding' van voorkomende beschermde soorten dient te worden gewaarborgd. Verder is het de vraag of de gegeven ontwikkeling wel past binnen de voorwaarden zoals deze in de PRS/PRV (Herijking 2016) aan het zogenaamde 'kernrandzone-beleid' worden gesteld, evenals of de gegeven ontwikkeling wel past binnen de eisen die daaraan overeenkomstig de zogenaamde 'Ladder van duurzame verstedelijking' (zie in deze ook het Barro) worden gesteld; Nadere uitwerking randvoorwaarden in stedenbouwkundig plan 31. Het zou o.i. goed zijn als ook de nadere uitwerking van de randvoorwaarden in een uiteindelijk stedenbouwkundig plan op interactieve wijze plaatsvindt, evenals ook het opstellen van het bestemmingsplan dat aan het plan ten grondslag wordt gelegd (vergelijk ook werkwijze 'Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl (GONS) in de gemeente Zeist; Conclusie 32. De ruimtelijke randvoorwaarden maken op zich een stedenbouwkundig plan/verkaveling mogelijk die in zekere zin een verbetering kunnen betekenen t.o.v. het eerdere plan. Wil het IVN-De Bilt e.o. evenwel kunnen instemmen met een bepaald (bouw)plan, dan dienen de randvoorwaarden nog aanzienlijk te worden aangescherpt, zoals hierboven aangegeven. Patrick Greeven (IVN-De Bilt e.o.)