Ruimtelijke randvoorwaarden herontwikkeling Utrechtseweg 341 e.o. - De Bilt. landschappelijke & stedenbouwkundige onderbouwing kernrandzone

Transcriptie

1 Ruimtelijke randvoorwaarden herontwikkeling Utrechtseweg 341 e.o. - De Bilt landschappelijke & stedenbouwkundige onderbouwing kernrandzone september 2018

2

3 Inhoudsopgave Inhoudsopgave 3 1. Inleiding 5 2. Beschrijving plangebied 9 Historische ontwikkeling 9 3 Ruimtelijke analyse 11 Het plangebied in ruime context 11 De directe omgeving van het plangebied 13 Nieuwe Hollandse Waterlinie 13 landgoederen 13 landschap & openheid 15 nationaal natuurnetwerk (NNN) 17 watersysteem 17 recreatie 18 landschap & bebouwing 18 conclusies op hoofdlijnen 18 Kansen voor kwaliteitsverbetering 19 Overzicht mogelijke maatregelen 19 4 Participatie 21 5 Ruimtelijke randvoorwaarden 23 Landschap, cultuurhistorie, ecologie & water 25 Bebouwing in relatie tot het landschap 26 Verkeer 26 Beeldkwaliteit 27 Bijlage 1 - Beleid 29 Landelijk beleid 29 Provinciaal beleid 29 Gemeentelijk beleid 29 Bijlage 2 - Overzicht kaarten op groot formaat 33 Colofon 49 RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG 341 3

4 ligging Verwelius-terrein in de groene rand tussen Utrecht en De Bilt eigendomskaart Utrechtseweg 341, met daaroverheen de rode contour 4 SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

5 1. Inleiding ruimtelijke context De locatie Utrechtseweg 341 ligt in de groene zone tussen Utrecht en De Bilt, op de overgang van het rivierkleigebied van de Kromme Rijn naar de veengebieden ten noorden van Utrecht. Het is een gebied dat wordt gekenmerkt door een opeenstapeling van unieke kwaliteiten en ruimteclaims. Aan de oostzijde ligt de landgoederenzone van de Stichtse Lustwarande, aan de zuid- en noordzijde het half open slagenlandschap en aan de westzijde de Werken van Griftenstein, als onderdeel van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Door dit alles slingert zich ook nog eens een belangrijke ecologische verbinding, die deel uitmaakt van het Nationaal Natuurnetwerk (NNN). Waar het landschap voelbaar en zichtbaar aanwezig is geldt dat tegelijkertijd ook voor de stad, met zichtbaar hoge gebouwen overdag en lichtinvloeden van deze gebouwen s nachts. Ook voor (nieuwe) stedelijke functies is het gebied met enige regelmaat in beeld. Zo is de locatie Utrechtseweg 341 in de Structuurvisie 2030 aangemerkt als inbreidingslocatie voor woningbouw. Het gebied vertoont daarmee alle kenmerken van wat de provincie Utrecht een kernrandzone noemt. geschiedenis Utrechtseweg 341 Deze rapportage bevat de ruimtelijke randvoorwaarden voor de ontwikkeling van de locatie Utrechtseweg 341 en vormt daarmee een volgende stap in een proces dat begon met de verhuizing van autobedrijf Hessing van de Utrechtseweg naar The Wall langs de A2. Hessing diende vervolgens onder de naam Park Bloeyendael een plan in voor de herontwikkeling van de oude bedrijfslocatie binnen de Biltsche Grift. Er kwam een bouwvergunning, maar - mede als gevolg van de economische crisis - kwam het plan nooit van de grond. De Biltsche Grift liep als voormalige trekvaart parallel aan de Utrechtseweg. De Grift is in de jaren 50/ 60 om het verharde en bebouwde terrein van Hessing heen gelegd en later nog twee keer verlegd om dit terrein op te rekken. De rode contour, door de provincie vastgesteld in 2009 en logischerwijze rond het voormalige Hessingterrein gelegd, volgt de loop van de Grift. Inmiddels is Bouwbedrijf Verwelius B.V. eigenaar van de locatie binnen de Biltsche Grift én een aantal gronden ten zuiden daarvan. In totaal gaat het om een gebied van 8,7 hectare, waarvan 4,3 hectare binnen de Biltsche Grift. De wens van Bouwbedrijf Verwelius is om binnen de eigendomsgrenzen woningbouw te realiseren. initiatief Gemeente en initiatiefnemer zien kansen om in gezamenlijkheid het plan voor het voormalige Hessingterrein opnieuw te ontwikkelen. De initiatiefnemer heeft weliswaar de vergunning om het plan Park Bloeyendael te bouwen, maar is bereid om te bekijken of een beter plan ontwikkeld kan worden, waarbij rekening wordt gehouden met de ecologische, cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten in de directe omgeving en deze waar mogelijk worden versterkt. Zo wordt bijvoorbeeld ruimte gegeven aan de wens van gemeente en provincie om een brede ecologische verbinding te realiseren, aansluitend op de geplande ecopassage Griftenstein, onder de Utrechtseweg. De eigendommen van initiatiefnemer liggen ruim buiten de rode contour, die is vastgelegd op de huidige loop van de Biltsche Grift. Het uitgangspunt is hier echter om een win-win-win situatie te creëren. Initiatiefnemer wil een hoogwaardig plan maken dat landschappelijk en ecologisch is ingepast, een bijzondere woonbeleving biedt gericht op de landschappelijke kwaliteit en dus ook andere doelgroepen aanspreekt dan het huidige Plan Bloeyendael. Het plan moet voor de ontwikkelaar uiteraard wel een economische waarde hebben. landschappelijke en stedenbouwkundige randvoorwaarden De locatie Utrechtseweg 341 ligt ingeklemd tussen de plangebieden van de in de afgelopen jaren opgestelde kernrandzonevisies voor De Bilt-West en -Zuid. En ook de Utrechtseweg 341 en omgeving voldoen zoals gezegd aan de kenmerken van wat de provincie Utrecht een kernrandzone noemt. Het plangebied is echter fors kleiner dan bij de kernrandzonevisies voor de Bilt-West en -Zuid het geval was en bovendien is hier sprake van één initiatief, dat een groot deel van het plangebied beslaat. De overige delen van het gebied bestaan uit zwaar beschermde cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen, waardoor aanvullende toekomstige ontwikkelingen veel minder waarschijnlijk zijn dan in De Bilt-West en -Zuid. Dat zijn fundamentele verschillen en bij het opstellen van deze rapportage is daarom gekozen voor een andere opbouw dan die van de eerdergenoemde kernrandzonevisies. Waar de kernrandzonevisies voor De Bilt-West en -Zuid vooral bedoeld waren om toekomstige initiatieven te kunnen beoordelen, is deze rapportage geheel gericht op het voorliggende initiatief. Dit is vertaald in een aantal ruimtelijke randvoorwaarden, die zowel landschappelijk als stedenbouwkundig van aard zijn en die gericht zijn op kwaliteitsverbetering. RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG 341 5

6 6 SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

7 ruimtelijke kwaliteit & natuur De door bouwbedrijf Verwelius voorgestelde ontwikkeling moet plaatsvinden in een complexe ruimtelijke situatie, waar veel kwaliteiten samenkomen. In deze rapportage worden daarom alle relevante aspecten meegenomen. Er wordt zowel gekeken naar ruimtelijke kwaliteit (landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing), als cultuurhistorie (landgoederenzone en werken van Griftenstein) en natuur (ecologische verbinding als onderdeel van het NNN). Voor het natuurdeel is gebruik gemaakt van onderzoek uitgevoerd door bureau Econsultancy. 1 Dat onderzoek wijst uit dat bij uitvoering van de voorgestelde plannen sprake zal zijn van aantasting van het NNN. Deze aantasting kan niet worden voorkomen door te plussen en minnen binnen of direct rond het plan. Wel is het goed mogelijk aantasting van het NNN te salderen door elders nieuwe NNN aan te leggen en te beheren. Deze mogelijkheden doen zich vooral voor in het gebied ten noorden van het plangebied, tussen de Utrechtseweg en de Biltse Rading. Door hier extra natuur te realiseren kan het functioneren van de gehele noord-zuid gerichte ecologische verbinding verbeteren. Per saldo ontstaat daarmee een versterking van het NNN als geheel. Deze saldering moet nog verder worden uitgewerkt, in overleg met de groene partijen uit het gebied. Om een zo compleet mogelijk beeld te schetsen wordt deze salderingsmogelijkheid op een aantal plekken in deze rapportage toegelicht. werkwijze Hoewel deze rapportage dus gericht is op één initiatief, is de achterliggende werkwijze identiek aan die van de kernrandzonevisies voor De Bilt-West en -Zuid. Ook in dit geval zijn eerst de bestaande gebiedskwaliteiten in beeld gebracht en geldt het uitgangspunt dat bij ontwikkeling van het terrein van bouwbedrijf Verwelius sprake moet zijn van ruimtelijke en maatschappelijke meerwaarde. Er is immers sprake van bouwen buiten de rode contour, in een zeer kwetsbaar gebied. Dat betekent allereerst een goede inpassing en daarnaast dat eventuele gebiedskwaliteiten die door uitvoering van de plannen van bouwbedrijf Verwelius worden aangetast (elders) gecompenseerd of gesaldeerd moeten worden. De belangrijkste gebiedskwaliteiten zijn daarom benoemd en net als bij de eerdergenoemde kernrandzonevisies is een kaart opgenomen met suggesties voor toekomstige kwaliteitsverbetering in de directe omgeving van de Utrechtseweg 341. De eerste versies van deze rapportage zijn opgesteld door bureau TLU. Deze eindversie borduurt daar nadrukkelijk op voort en is opgesteld door de bureaus Nieuwe Gracht en Terra Incognita, die eerder voor de gemeente De Bilt al de kernrandzonevisies voor De Bilt-West en -Zuid opstelden. 1. Econsultancy, Nee, tenzij toets en beoordeling inrichtingsplan Hessingterrein, 21 maart RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG 341 7

8 bodemkaart (bron: Gebiedsvisie De Bilt-Zuid) locatie 8 SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

9 2. Beschrijving plangebied Historische ontwikkeling de wech die door t veene gaet De ontginning van het veenlandschap ten oosten van Utrecht begon al in Het oorspronkelijk patroon van dijken en waterwegen is nog goed herkenbaar, zelfs in het stratenpatroon van De Bilt. En ook de weidsheid van de open slagenverkaveling is hier en daar nog ervaarbaar. De Utrechtseweg werd in 1139 aangelegd als de wech die door t veene gaet. Dit gebeurde dus ná de eigenlijke ontginningen. Rond 1290 werd de weg bestraat en omgedoopt tot de Nieuwe Steenweg, die al snel een belangrijke verbinding naar het oosten en met de Noordduitse Hanzesteden vormde. Als verbinding tussen Utrecht en Zeist werd de weg in de loop der jaren steeds breder, maar met de komst van de A28 werd hij weer afgewaardeerd. Door de aanplant van twee rijen eiken past de weg in de toekomst weer beter in de omgeving. De Utrechtse Dom blijft een markant oriëntatiepunt. Biltsche Grift en watersysteem Parallel aan de Utrechtseweg lag de Biltsche Grift. Deze werd al in de 12de eeuw langs de Nieuwe Steenweg gegraven als afwateringssloot voor de toenmalige veenontginningen. In 1640 werd hij verdiept, verbreed en van een jaagpad voorzien om te kunnen functioneren als transportroute én voor een verbeterde afwatering. De transportfunctie hield stand tot begin vorige eeuw, maar de Biltsche Grift vervult nog steeds een belangrijke functie in het watersysteem. Dat watersysteem werd hier voor een groot deel gevoed door de kwelstromen van de Heuvelrug. In de omgeving van het plangebied voert de Biltsche Grift water af naar het zuidoosten, richting Zeist. Stichtse Lustwarande Aan het eind van de 18de en het begin van de 19de eeuw vormde het gebied tussen De Bilt en Rhenen - mede door de goede verbindingsweg - een zeer aantrekkelijke plek om te wonen. In die tijd zijn veel buitenplaatsen gebouwd en is de zogenaamde Stichtse Lustwarande ontstaan langs de Utrechtseweg. Momenteel wisselen woningen, bedrijven en landhuizen elkaar af aan de Utrechtseweg, wat resulteert in een grote variatie aan bebouwing, zowel in omvang als in architectuur. Aan de Veldzichtstraat en de Utrechtseweg liggen daarnaast enkele planmatige gebouwde woonbuurtjes uit de jaren 30. Nieuwe Hollandse Waterlinie Aan de westrand van het gebied liggen de Werken van Griftenstein. Ze zijn gebouwd in de periode en maken deel uit van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. De werken bestonden uit een aarden wal met loopgraven, waarop in 1918 schuilplaatsen van gewapend beton zijn gebouwd. Tijdens de mobilisatie van bouwde men er een ander type schuilplaats en een tankgracht bij. De Werken bij Griftenstein zijn nog grotendeels intact en onlangs gerenoveerd. veengronden Van oudsher kregen de natte veengronden na ontginning vooral de bestemming weide- en hooiland. Opgaande beplanting was vooral te vinden op kavelgrenzen en langs wegen. In de loop der jaren is de agrarische bedrijvigheid afgenomen mede door de komst van de A27 en A28, waardoor grootschalige landbouw niet meer mogelijk was. Nieuwe functies deden hun intrede, waardoor er nu een veel grotere variatie aan bebouwing en functies in het gebied te vinden is. RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG 341 9

10 = locatie Verwelius de Biltsche Grift (met jaagpad) boven: topografische kaart rond 1900 midden: kaart 1963 (Biltsche Grift verlegd in 1938) onder: kaart 2008 (Biltsche Grift verlegd in 1999) 10 SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

11 3. Ruimtelijke analyse inleiding De ruimtelijke analyse van de omgeving van de Utrechtseweg 341 is uitgevoerd op twee schalen. Op de ruime schaal van de Utrechtse oostflank zijn de Nieuwe Hollandse Waterlinie, landgoederen van de Stichtse Lustwarande, het watersysteem, het Nationaal Natuurnetwerk en routes en verbindingen in beeld gebracht. Dit maakt het mogelijk om elementen uit de directe omgeving van het plangebied in een ruimere context te plaatsen, waarmee het belang van bijvoorbeeld de Werken van Griftenstein en landgoed Sandwijck wordt onderstreept. Deze kaarten zijn ontleend aan de provinciale nota De Groene Omgeving, ontwikkelstrategie Utrecht Science Park e.o., recent opgesteld door Terra Incognita. Op iets lagere schaal wordt vervolgens ingezoomd op de directe omgeving van het plangebied. Dit gebied is geanalyseerd voor de thema s Nieuwe Hollandse Waterlinie, landgoederen, landschap & openheid, natuurnetwerk, watersysteem, recreatie en landschap & bebouwing. Per thema zijn de ruimtelijke elementen in beeld gebracht die van invloed zijn op de ontwikkelingsmogelijkheden binnen het plangebied. Daarnaast is per thema aangegeven wat de mogelijkheden zijn voor kwaliteitsverbetering. De achterliggende gedachte hierbij is dat de provincie aan rode ontwikkelingen buiten de rode contour de voorwaarde stelt dat de ruimtelijke kwaliteit in het gebied er op vooruit moet gaan. De themakaarten bieden handreikingen die bij de uitwerking van de plannen voor de Utrechtseweg 341 kunnen worden meegenomen. Alle kaarten zijn in de bijlagen in groter formaat opgenomen. Het plangebied in ruime context De verschillende kaarten op de schaal van de Utrechtse oostflank benadrukken nogmaals de uitzonderlijke bundeling van kwaliteiten op het gebied van cultuurhistorie, landschap en natuur waarvan in de directe omgeving van het plangebied sprake is. Het plangebied ligt aan de westzijde binnen de directe invloedsfeer van de Werken van Griftenstein, die deel uitmaken van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. De NHW heeft als geheel een Unesco-nominatie voor Aan de oostzijde ligt het plangebied direct tegen landgoed Sandwijck. Sandwijck vormt langs de Utrechtseweg het meest westelijk gelegen landgoed van de Stichtse Lustwarande. Nieuwe Hollandse Waterlinie landgoederen aan de oostrand van Utrecht RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG

12 watersysteem Nationaal NatuurNetwerk (NNN) fietsroutes wandelroutes 12 SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

13 De landschappelijke identiteit is voelbaar en beleefbaar. Het gebied maakt (nog net) deel uit van open veenweidegebied ten westen van De Bilt, maar ligt ook op de overgang van stad naar land. De overgang tussen het open landschapstype enerzijds naar het coulissenlandschap van de kleigronden is een kwaliteit. Zicht op het landschap maakt de schaal van het landschap beleefbaar. Landgoederen, zoals Sandwijck vormen herkenbare eenheden. Dit landgoed tekent zich af, ook op grote afstand, door randen van hoge eiken en beuken. De historische relatie tussen de Utrechtseweg en de Biltsche Grift als voormalige handelsroute roept de vraag op of de Grift weer kan worden teruggelegd langs de weg. Daarnaast is op deze schaal goed te zien dat aan de Utrechtse oostflank nog één mogelijkheid bestaat om een volwaardige ecologische verbinding te realiseren van het rivierengebied naar het veenweidegebied ten noorden van de stad. De belangrijkste flessenhals in deze verbinding ligt direct ten westen van het plangebied. De directe omgeving van het plangebied Nieuwe Hollandse Waterlinie De Werken van Griftenstein vormen een onderdeel van de Nieuwe Hollandse Waterlinie, die als geheel een UNESCO nominatie heeft voor De Werken bestaan uit een zogenaamd glacis (dijklichaam) ten noorden en zuiden van de Utrechtseweg en dienden als voorpost voor het fort aan de Biltstraat. De stelling moest voorkomen dat vijandelijke troepen het fort bereikten of dat het getroffen werd door granaten. De ruime omgeving rondom de Werken van Griftenstein kon worden geïnundeerd en direct ten oosten van de werken was in 1938 een tankgracht gegraven. In diezelfde periode zijn op de Werken van Griftenstein ook verschillende betonnen kazematten gebouwd.2 Voor de oorspronkelijke werken zijn maten gegeven voor het niet bebouwen van schootsvelden. Deze maten zijn op de kaart aangegeven. Hoewel de oorspronkelijke kringenwet uit 1853 niet meer van kracht is, moet - o.a. in verband met de Unesco-aanvraag - nog steeds rekening worden gehouden met het onbebouwd laten van een zone van 120 meter, gemeten vanaf de voorzijde van de (mitrailleur)kazematten. Daarbij is ook het vrije zicht vanaf de werken op de Utrechtseweg (tankval) van belang. landgoederen De landgoederen van de Stichtse Lustwarande zijn van grote invloed op de ruimtelijke kwaliteit in en rond het plangebied. Het gaat dan met name om landgoed Sandwijck, dat direct tegen de oostrand van het perceel Utrechtseweg 341 gelegen is. Het landgoed bestaat uit verschillende onderdelen, die een duidelijke (visuele) relatie hebben. 2. Bron: o.a. hollandsewaterlinie.nl. bestaande situatie Nieuwe Hollandse Waterlinie werken van Griftenstein glacis en totale cultuurhistorisch waardevolle gebied inundatiegebied Nieuwe Hollandse Waterlinie tankgracht & tankval verboden kringen NHW (600 & meter) op basis van Kringenwet 1853 van bebouwing te vrijwaren gebied 120 meter vanaf oostflank kazematten oriëntatie forten (hoofdassen) zichtlijnen e.d. perceel Utrechtseweg 341 eigendom Verwelius kansen voor kwaliteit benutten waterlinie als unieke omgevingskwaliteit vergroten herkenbaarheid Werken van Griftenstein versterken ecologische, cultuurhistorische, landschappelijke en recreatieve kwaliteiten bijvoorbeeld door herstellen tankgracht / tankval Kringenwet 1853 Artikel 8 De lijn, waarvan de afstanden in art. 6 vermeld worden gemeten, is, indien het vestingwerk eene glacis heeft, de kruin van die glacis, en indien het geene glacis heeft, de binnenkruin van de borstwering of de vuurlijn van het meest vooruit gelegen gedeelte. Randvoorwaarden werken van Griftenstein Panorama Krayenhoff: Dit betekent dat voor de Werken bij Griftenstein wordt gestreefd naar reconstructie van de hoofdweerstand strook. Daarom geldt een objectgerichte bescherming die vereist dat een zone van 120 meter vrij moet blijven van bebouwing. Het Vergelijk: De verdedigingswerken moeten vrij in het landschap liggen. De minimale bebouwingsafstand bedraagt 120 meter, gemeten vanaf de kazematten (objectgerichte bescherming). Gestreefd wordt echter naar een maximalisatie van de vrije ruimte rond deze stellingen. 0 RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG

14 Randvoorwaarden doorzichten landgoederen bestaande situatie Sandwijck: samenhangend ensemble landhuis, bos, waterpartijen & weilanden landschappelijke overgang tussen landgoed en open slagenlandschap Vrijheidslust (hoorde bij Arenberg) zichtlijnen vanaf landhuizen duidelijke relatie met omgeving Boetzelaerpark zichtlijnen omgeving van Domtoren naar landgoed Beerschoten kansen voor kwaliteit Sluishoef Sandwijck Koelenberg vergroten herkenbaarheid landschap versterken contrast landgoed en slagenlandschap herstellen karakter en beleefbaarheid slagenlandschap tussen Griftenstein en Sandwijck versterken zichtlijn in het landschap op overgang Sandwijck en slagenlandschap Het Vergel k Sandw ck De kenmerkende afwisseling van openheid en geslotenheid in bebouwing en beplanting is richtinggevend voor het plangebied. De schaal en omvang van massa en ruimte moet aansluiten bij de verscheidenheid die bij de Stichtse lustwarande wordt aangetroffen. Dat houdt in dat langs de Utrechtseweg de meer gesloten delen moeten worden afgewisseld met open gebieden van min of meer vergelijkbare omvang. Tevens bepalen de elementen van de Stichtse Lustwarande de belangrijkste zichtlijnen in het gebied. Deze zichtlijnen moeten worden behouden en waar mogelijk worden hersteld en versterkt. Door het aaneengesloten karakter van bebouwing en beplanting in het westelijk deel langs de Utrechtseweg wordt het zicht op het achterliggende weidelandschap weggenomen. Als er zich kansen voordoen om de relatie met het weidelandschap te verbeteren dan moeten die ten volle worden benut. De bestaande en nieuwe doorzichten naar het weidelandschap moeten zonder belemmering een groen beeld bieden op het weidelandschap.... Bron: webkaart provincie Utrecht (Kastelen en buitenplaatsen) landschap & openheid bestaande situatie open slagenlandschap op overgang naar Utrechtse Heuvelrug besloten landgoederenlandschap op flanken Utrechtse Heuvelrug moeras, rietland & struweel Werken van Griftenstein als bijzonder element in het slagenlandschap landschappelijke contrasten tussen landgoederen, Griftenstein & slagenlandschap hoog - laag & open - besloten samenhangende ruimtelijke eenheden binnen het open slagenlandschap landschappelijk venster zicht op (half) open landschap vanaf Utrechtseweg belangrijke zichtlijnen in het slagenlandschap openheid rond Werken van Griftenstein kansen voor aanvullende kwaliteit versterken zichtlijn in het landschap op overgang Sandwijck en slagenlandschap versterken contrast tussen Griftenstein en open slagenlandschap Het Vergelijk: Door het aaneengesloten karakter van bebouwing en beplanting in het westelijk deel langs de Utrechtseweg wordt het zicht op het achterliggende weidelandschap weggenomen. Als er zich kansen voordoen om de relatie met het weidelandschap te verbeteren dan moeten die ten volle worden benut. De bestaande en nieuwe doorzichten naar het weidelandschap moeten zonder belemmering een groen beeld bieden op het weidelandschap SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

15 Zo is aan de overzijde van de Utrechtseweg - in het zicht van het landhuis - het Dr. Carel van Boetzelaerpark te vinden. Op Sandwijck is daarnaast het landhuis Sluishoef te vinden. Direct ten oosten van Sandwijck ligt het voormalige landgoed Koelenberg, waar het KNMI gevestigd is en aan de overzijde van de Utrechtseweg ligt het park Vrijheidslust, dat behoorde tot landgoed Arenberg. Ten zuiden van de Utrechtseweg heeft Sandwijck een klassieke opbouw, met een landgoedbos en tuinen rond het landhuis, die geleidelijk overgaan in een meer open landschap dat tegen de A28 is gelegen. De waarde van de landgoederen moet bij eventuele planvorming in de omgeving worden gerespecteerd. Dat geldt in dit geval vooral voor de karakteristieke landschappelijke overgang aan de westzijde van het landgoed, van hoog en bebost naar laag en open. Daarnaast moet nieuwbouw in en rond de Lustwarande zich houden aan de spelregels die zijn vastgelegd in het Vergelijk (het Beeldkwaliteitsplan voor de Utrechtseweg uit 2004). In dit plan zijn onder meer hoogte- en oppervlaktematen voor bebouwing benoemd. Deze maten worden meegegeven in de ruimtelijke randvoorwaarden. landschap & openheid De kaart landschap & openheid laat nogmaals het belang zien van de landschappelijke overgangen in het gebied. Historisch gezien is sprake van beboste gebieden op de hoger gelegen uitlopers van de Heuvelrug, terwijl het slagenlandschap juist open was. Later zijn ook bosschages toegevoegd langs infrastructuur, terwijl ook de Werken van Griftenstein op sommige delen verdicht zijn. Tussen die hogere en beboste delen van het gebied ligt een herkenbaar slagenlandschap, waarvan de afstand tussen de rechte sloten afneemt in oostelijke richting. Als gevolg van verstedelijking en de aanleg van de Werken van Griftenstein is dit open landschap nog op één plek goed beleefbaar vanaf de Utrechtseweg. Het gaat dan om het venster tussen de huidige bebouwing op het perceel Utrechtseweg 341 en de Werken van Griftenstein. Het is van belang dit venster zo open mogelijk te houden. landschappelijke overgang van zand- naar kleigronden (afbeelding TLU) landgoed Sandwijck (foto TLU) Werken van Griftenstein (foto TLU) RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG

16 natuurnetwerk bestaande situatie Nationaal Natuur Netwerk (NNN) beschermingsregime: nee, tenzij Groene Contourgebieden van belang voor functioneren NNN / nu alleen ten zuiden van de Utrechtseweg gaten in het NNN met name tussen Utrechtseweg en Biltse Rading faunapassages & ecoduikers bestaand en gepland Biltsche Grift natte ecologische drager perceel Utrechtseweg 341 eigendom Verwelius kansen voor kwaliteit schakel ter hoogte van Utrechtseweg nu te smal -> realiseren robuuste ecologische verbindingszone ecopassage, inclusief beschermingszone -> 150 m. verbindingszone 150 m. scheiden Biltsche Grift van overige watergangen kwelwater scheiden van gebiedsvreemd water realiseren natte ecologische verbinding (ecopassage) door herstellen tankgracht benutten kwel voor natuurontwikkeling met name op overgangen hoog - laag realiseren nieuwe natuur ten noorden en ten zuiden van de Utrechtseweg door ontwikkeling Groene Contour-gebieden of invullen gaten in NNN Bron: webkaart provincie Utrecht (Natuurnetwerk Nederland, Groene Contour, Kwel en infiltratie) PRS Utrecht (herijking 2016 / 5.4.1)... Het NNN is een robuust, samenhangend netwerk van natuurgebieden en verbindingen daartussen op nationaal niveau. Wij willen het NNN in Utrecht behouden en verder ontwikkelen. Hiervoor beschermen wij deze gebieden en willen wij tot hectare nieuwe natuurgebieden realiseren. Wij zorgen er voor dat zich geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen voordoen die een significant negatief effect hebben op de wezenlijke waarden en kenmerken van ons NNN. Dit doen wij via het beschermingsregime nee, tenzij Het is mogelijk dat ook ontwikkelingen buiten het NNN van invloed zijn op het functioneren van het NNN. Daarbij denken wij aan ontwikkelingen die een verstorende invloed hebben, of ontwikkelingen die leiden tot aanpassingen van het watersysteem in de buurt van een verdrogingsgevoelig natuurgebied. Wij vragen de gemeenten als onderdeel van een goede ruimtelijke ordening bij ontwikkelingen in de nabijheid van het NNN te voorkomen dat deze een negatieve invloed hebben op het functioneren van het NNN.... watersysteem bestaande situatie Grift als hoofdader stroomrichting oostwaarts (omgedraaid) vast peil 0,8 hoofdwatergangen en overig water volgen structuur slagenlandschap peilgebieden zp = zomerpeil / wp = winterpeil / vp = vast peil kwelgebieden met name op overgangen hoog - laag zp/wp 1,65 / 1,55 stuwen & gemalen oorspronkelijke loop tankgracht Griftenstein deels nog aanwezig / zichtbaar zp/wp 0,20 / 0,00 kansen voor aanvullende kwaliteit herstellen oude loop Biltsche Grift waar mogelijk weer langs Utrechtseweg laten lopen Grift (verder) scheiden van overig water scheiden gebiedsvreemd water en schoon, gebiedseigen kwelwater zp/wp 0,70 / 0,55 tankgracht weer beleefbaar maken in landschap i.c.m. met watersysteem en ecologie Bron: webkaart provincie Utrecht (Kastelen en buitenplaatsen) SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

17 nationaal natuurnetwerk (NNN) De ecologische verbindingszone die langs en door het plangebied loopt is binnen de grotere ecologische samenhang van deze regio een cruciale schakel. De verbinding maakt deel uit van een veel grotere verbinding aan de oostzijde van Utrecht, tussen het rivierengebied in het zuiden en het veenweidegebied in het noordwesten. De verschillende gradiënten en overgangen bieden kansen voor een grote diversiteit aan natuurwaarden. Naast het ecologisch waardevolle, bosrijke deel van het nationaal natuurnetwerk aan de oostzijde van De Bilt, zijn de kleinschalige overgangslandschappen aan de voet van de Utrechtse Heuvelrug vanuit ecologisch oogpunt eveneens van belang. 3 Zij dienen als foerageer- en jachtgebied voor zoogdieren en vogels die zich in bossen in de nabijheid (Sandwijck en Griftenstein) voortplanten. Om de verspreiding van organismen en natuurontwikkeling te waarborgen is het van belang goede verbindingszones te ontwikkelen. Waar deze ecologische verbindingen tegen de aanwezige weginfrastructuur aanbotsen, is sprake van een knelpunt of barrière. Inmiddels zijn vele ecopassages in de omgeving van De Bilt gerealiseerd. De Utrechtseweg nabij Griftenstein is echter nog een belangrijk knelpunt, voor zowel de droge als de natte verbinding. In september 2017 heeft de provincie daarom besloten twee ecopassages te realiseren, over de Utrechtseweg en de Biltse Rading, met ertussen een stapsteen die (nog) niet voldoende maatvoering heeft. Het definitieve ontwerp wordt de komende tijd uitgewerkt. Bebouwing in het natuurnetwerk is alleen dan mogelijk, als elders minimaal hetzelfde oppervlak en kwaliteit gesaldeerd wordt. Dit gebeurt volgens het nee, tenzij-principe, zodat geen sprake is van aantasting van het NNN. watersysteem De Biltsche Grift heeft in combinatie met het slotenpatroon betekenis als ecologisch netwerk (verplaatsing wateren oevergebonden soorten). De omstandigheden in de sloten zijn gunstig door het zuivere kwelwater van oude oorsprong. De Grift voert echter ook water van mindere kwaliteit aan. Het is daarom gewenst de Grift waar mogelijk te scheiden van het gebiedseigen water. De belangrijkste ruimtelijke kans op het gebied van water bestaat uit het herstellen van de oude loop van de Biltsche Grift, parallel aan de Utrechtseweg. Daarbij moet rekening worden gehouden met de beperkingen die dit eventueel op kan leveren voor de geplande ecopassage ter hoogte van Griftenstein en bestaande woningen direct ten westen van Sandwijck. Daarnaast kan onderzocht worden of het weer beleefbaar maken van de tankgracht van de Werken van Griftenstein interessante combinaties op het gebied van ecologie oplevert. 3. Het nationaal natuurnetwerk is de nieuwe naam voor de voormalige ecologische hoofdstructuur (EHS). recreatie bestaande situatie hoofdfietsroutes langs hoofdwegen en Uppsalapad secundaire wegen befietsbaar 1 wandelpaden in parken en landgoederen lange afstands wandelroute Waterliniepad (SP 18) Utrechtseweg lastig oversteekbaar 2 kansen voor aanvullende kwaliteit 1 herstellen historische Centenlaantje tussen Biltse Rading en Utrechtseweg (o.b.v. herinrichtingsplan Voorveldse Polder) 2 nieuwe wandelroute langs A27 tussen Biltse Rading en Utrechtseweg (o.b.v. herinrichtingsplan Voorveldse Polder) verbeteren oversteekbaarheid U weg bij realiseren nieuwe entree U weg 341 bevaarbaarheid Grift onderzoeken mogelijkheden kanoroute RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG

18 recreatie Op dit moment is het plangebied zelf niet openbaar toegankelijk, waardoor de recreatieve kwaliteiten niet erg groot zijn. Er zijn daarom verschillende suggesties gedaan om oude routes door het landschap te herstellen en nieuwe te ontwikkelen. Zo zijn twee ommetjes gepland in het herinrichtingsplan Voorveldse Polder, aan de noordzijde van de Utrechtseweg. De meest kansrijke optie lijkt het herstellen van het oude Centenlaantje te zijn, tussen Utrechtseweg en Biltse Rading. Daarnaast zijn er ideeën voor een nieuwe wandelroute langs de A27. In aanvulling hierop liggen er wellicht beperkte mogelijkheden op het perceel Utrechtseweg 341. landschap & bebouwing Zeker in het westelijke deel van Nederland zijn landschap en stedenbouw van oudsher nauw met elkaar verweven. Dit is ook rond de Utrechtseweg duidelijk terug te zien. Veel bebouwing volgt de landschappelijke richting van de smalle veenweidekavels en staat daarmee schuin op de Utrechtseweg. Ook is de bebouwing overwegend vrijstaand. Er zijn uiteraard uitzonderingen, maar de eventuele herontwikkeling van het perceel Utrechtseweg 341 biedt vooral kansen om dit beeld verder te versterken. Met de landhuizen in het gebied is het tegenovergestelde aan de hand. Deze staan meer parallel aan de weg en hebben een duidelijke zichtrelatie met groengebieden ( overplaatsen ) aan de overzijde van de weg. Sandwijck is hiervan het meest uitgesproken voorbeeld. Ook hier liggen kansen. In dit geval in het leggen van een duidelijke zichtrelatie tussen eventuele nieuwe bebouwing aan de zuidzijde van de Utrechtseweg en het open landschap ten noorden ervan. Andersom geredeneerd kan landgoedachtige bebouwing ook worden gebruikt om de kwaliteiten en samenhang in het eventuele toekomstige woongebied te versterken. conclusies op hoofdlijnen Op hoofdlijnen leidt de ruimtelijke analyse tot de volgende aandachtspunten: Landschappelijke en ecologische samenhang versterken door het tegengaan van versnippering, verdichting, lichtvervuiling en het benutten van landschapsgradiënten op de overgang veen-rivierklei-zand. Ecologische relaties en verspreidingsgebied optimaliseren. Robuuste zichtlijnen flankeren het plangebied. Landgoed Sandwijck als landschappelijke eenheid respecteren. Herstel relatie Utrechtseweg met de Grift, de huidige loop binnen het plangebied is slechts een toevallige lijn. Slagenverkaveling integreren in het plan. Verruimen mogelijkheden voor opvang en berging van gebiedseigen water binnen het gebied. Landschap zichtbaar en beleefbaar maken vanuit de Utrechtseweg en vanuit het plangebied. Voortborduren op het historische bebouwingspatroon langs de Utrechtseweg (o.a. Stichtse Lustwarande). landschap & bebouwing bestaande situatie herkenbaar slagenlandschap op overgang naar Utrechtse Heuvelrug Werken van Griftenstein als bijzonder element in het slagenlandschap zichtlijnen in slagenlandschap openheid rond Werken van Griftenstein (landschap & schootsveld) bebouwing en ontsluiting in slagenlandschap overwegend in landschapsrichting, schuin op de weg landgoederen presenteren zich aan de weg loodrecht, met relatie met overzijde weg kansen voor kwaliteit versterken zichtlijn in het landschap op overgang Sandwijck en slagenlandschap herstellen karakter en beleefbaarheid slagenlandschap tussen Griftenstein en Sandwijck kwaliteitsarme bebouwing opwaarderen als de kans zich voordoet Randvoorwaarden doorzichten Het Vergelijk: Door het aaneengesloten karakter van bebouwing en beplanting in het westelijk deel langs de Utrechtseweg wordt het zicht op het achterliggende weidelandschap weggenomen. Als er zich kansen voordoen om de relatie met het weidelandschap te verbeteren dan moeten die ten volle worden benut. De bestaande en nieuwe doorzichten naar het weidelandschap moeten zonder belemmering een groen beeld bieden op het weidelandschap SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

19 Kansen voor kwaliteitsverbetering Overzicht mogelijke maatregelen Op basis van de voorgaande analysekaarten is een overzicht gemaakt van de mogelijkheden voor kwaliteitsverbetering in het gebied en de directe omgeving. Deze kunnen worden benut bij het zoeken naar goede inpassingsmogelijkheden bij de ontwikkeling van een eventuele toekomstige woonwijk, maar komen ook in beeld bij eventuele compensatie van gebiedskwaliteiten die verloren gaan door het ontwikkelen van het perceel Utrechtseweg 341. De belangrijkste mogelijkheden voor het realiseren van aanvullende gebiedskwaliteiten zijn: Het versterken van het contrast tussen landgoed Sandwijck en het open slagenlandschap, door het herstellen van zichtlijnen en het behouden van openheid. In het verlengde hiervan het herstellen van het karakter en de beleefbaarheid van het slagenlandschap, door het versterken van zichtlijnen en het doortrekken van het landschapspatroon tot op het terrein van Verwelius. Het benutten van de waterlinie als unieke omgevingskwaliteit, door het herstellen van het zicht op de linie (open schootsveld), het herkenbaar maken van de tankgracht in het landschap en eventueel architectonische referenties. Het zo veel mogelijk herstellen van de historische loop van de Biltsche Grift. Het realiseren van een hoogwaardige ecologische verbindingszone langs de westrand van het gebied, gekoppeld aan de werken van Griftenstein. Dit in combinatie met investeringen in de ecologische kwaliteiten in de omgeving, zodat het geheel een goed functionerend onderdeel van het NNN gaat vormen. Kansen voor versterking liggen zowel in het gebied ten noorden, als in het gebied ten zuiden van de Utrechtseweg. Het scheiden van schoon kwelwater en gebiedsvreemd (en minder schoon) water. Het slopen van kwaliteitsarme bebouwing. Het herstellen van historische routes in het landschap. Het verbeteren van de oversteekbaarheid van de Utrechtseweg. kansen voor kwaliteit beleefbaar maken van vlandschap & cultuurhistorie vergroten herkenbaarheid landschap versterken contrast landgoed en slagenlandschap herstellen karakter en beleefbaarheid slagenlandschap tussen Griftenstein en Sandwijck versterken zichtlijn in het landschap op overgang Sandwijck en slagenlandschap benutten waterlinie als unieke omgevingskwaliteit vergroten herkenbaarheid & versterken contrast versterken cultuurhistorische & ecologische kwaliteiten bijvoorbeeld door herstellen tankgracht en herinrichten omgeving ecopassage herstellen oude loop Biltsche Grift waar mogelijk weer langs Utrechtseweg laten lopen herstellen historische Centenlaantje tussen Biltse Rading en Park Arenberg verbeteren systeem van verbindingen en stapstenen NNN realiseren faunapassage Utrechtseweg inclusief beschermingszone -> 150 m. kansen voor nieuwe natuur in of buiten Groene Contour-gebieden benutten kwel voor natuurontwikkeling met name op overgangen hoog - laag Grift (verder) scheiden van overig water scheiden gebiedsvreemd water en schoon, gebiedseigen kwelwater kwaliteitsslag bebouwing en verkeer kwaliteitsarme bebouwing opwaarderen als de kans zich voordoet verbeteren oversteekbaarheid Utrechtseweg bij realiseren nieuwe entree Utrechtseweg RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG

20 presentatie tijdens bewonersavond op locatie 20 SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

21 4. Participatie twee bijeenkomsten Tijdens het opstellen van de ruimtelijke randvoorwaarden voor de herontwikkeling van de Utrechtseweg 341 en omgeving zijn - op basis van een Factor-C analyse - twee bijeenkomsten georganiseerd met bewoners en belangengroepen. De eerste bijeenkomst vond plaats op 4 juli 2016, de tweede op 29 november 2016 (KNMI-gebouw). Daarnaast hebben verschillende bijeenkomsten plaatsgevonden met de raad(scommissie), direct betrokkenen en groene partijen in en rond het gebied. eerste bijeenkomst bewoners en belanghebbenden Op 4 juli 2016 hebben bewoners en vertegenwoordigers van organisaties, samen met de gemeente en initiatiefnemers gediscussieerd en meegedacht over de ruimtelijke randvoorwaarden voor het nieuwe initiatief. Door bureau TLU werd eerst een ruimtelijke en landschappelijke analyse gepresenteerd. Daarbij werd aangegeven dat het mogelijk is om ecologische waarde toe te voegen door meer ruimte aan de westkant vrij te maken, eventueel door meer bebouwing aan de oost- en zuidzijde toe te staan (dus buiten de rode contour). Door de participanten is tijdens deze bijeenkomst een aantal aandachtspunten meegegeven. Men vond over het algemeen dat de rode contour en het beeldkwaliteitsplan Utrechtseweg ( Het Vergelijk ) als randvoorwaarden zouden moeten gelden. Aangezien er geen alternatieven werden getoond, kozen veel participanten voor bouwen binnen de rode contour, maar dan niet volgens de opzet van het plan Bloeyendael. Kansen om het hele gebied te verbeteren door een deel van de rode contour op landschappelijke wijze te overschrijden werden slechts door enkele participanten onderschreven. Wel werd aangegeven dat een landschappelijke manier van inrichten van het gebied gewenst is. Daarnaast werd nog aangegeven dat het aantal woningen in elk geval beperkt zou moeten worden en meerlaagse bebouwing alleen volgens de spelregels van Het Vergelijk kunnen worden vormgegeven. Het Utrechts Landschap gaf onder meer aan dat bufferzones zijn gewenst tussen rustgebieden en bebouwing. Direct aanwonenden vroegen om afstand en privacy. tweede bijeenkomst bewoners en belanghebbenden Tijdens een tweede bijeenkomst in november 2016 zijn door TLU de concept-ruimtelijke randvoorwaarden gepresenteerd en heeft stedenbouwkundig bureau IMOSS namens bouwbedrijf Verwelius een nieuw verkavelingsplan gepresenteerd voor de locatie Utrechtseweg 341. Belanghebbenden hebben vervolgens een reactie kunnen geven op de presentaties. In totaal zijn acht schriftelijke reacties binnengekomen, waarbij aandacht werd gevraagd voor: Het bezien van de voorgestelde ontwikkelingen in de grotere ruimtelijke context en aansluiting op het provinciale kernrandzonebeleid. Ontwikkelingen buiten de rode contour in relatie tot de grote landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische kwaliteiten van de omgeving. Een goede buffer tussen wonen en landschap/natuur en het ontoegankelijk maken van het omliggende landschap vanuit een eventueel toekomstig woongebied. Een zorgvuldige aantakking van de geplande ontwikkeling op de Utrechtseweg, met bijzondere aandacht voor de verkeersveiligheid. Er wordt gepleit voor goede en redelijke oplossingen van grenssituaties bij belendende bebouwing en eigendommen. De impact op de bestaande percelen langs de Utrechtseweg (Utrechtseweg ). Het concreet maken van de ruimtelijke randvoorwaarden d.m.v. maatvoering. De positie van bebouwingsaccenten (hogere bebouwing) in relatie tot de ecologische verbindingszone. Het openbaar maken van onderliggende rapportages. overig overleg Naast de beide bijeenkomsten met bewoners en belanghebbenden hebben nog verschillende andere bijeenkomsten plaatsgevonden: Een raadsinformatieavond onder voorzitterschap van de raad op 14 december Tijdens deze bijeenkomst zijn presentaties verzorgd door stedenbouwkundig bureau IMOSS (stedenbouwkundig plan voor de herontwikkeling van de Utrechtseweg 341, bureau Nieuwe Gracht (ruimtelijke randvoorwaarden herontwikkeling Utrechtseweg 341 en bewonersorganisatie LUW (eigen visie op de randvoorwaarden voor herontwikkeling Utrechtseweg 341). Een raadscommissie op 8 februari 2018, met als resultaat dat behandeling van de ruimtelijke randvoorwaarden voor de herontwikkeling van de Utrechtseweg 341 werd ingetrokken, vanwege het nog niet beschikbaar zijn van de ecologische verkenning ( nee, tenzij-rapportage ). RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG

22 Overleg over de ruimtelijke randvoorwaarden en de daarbij gehanteerde begrenzingen op 14 juni 2018, zoals toegezegd tijdens de raadscommissie van 8 februari Tijdens dit overleg waren vertegenwoordigers van LUW, de gemeente, IMOSS, Verwelius en Nieuwe Gracht aanwezig. Overleg met de groene gebiedspartijen op 30 augustus en 20 september 2018, naar aanleiding van de definitieve rapportage nee, tenzij toets (zoals toegezegd tijdens de raadscommissie van 8 februari 2018). Tijdens dit overleg waren de volgende partijen aanwezig: IVN. Vogelwacht. Utrechts Landschap (alleen 30 augustus). Econsultancy. Provincie Utrecht (alleen 20 september). Bouwbedrijf Verwelius. Gemeente De Bilt. aanscherping ruimtelijke randvoorwaarden De input van het participatieproces is waar mogelijk gebruikt om de ruimtelijke randvoorwaarden in deze rapportage verder aan te scherpen. Sommige reacties kunnen pas bij de behandeling van het bestemmingsplan en/of bij de latere planuitwerking concreet invulling krijgen. 22 SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

23 5. Ruimtelijke randvoorwaarden inleiding Op basis van de ruimtelijke analyse, de participatie en overleg met gemeente en initiatiefnemer zijn ruimtelijke randvoorwaarden geformuleerd voor de herontwikkeling van de locatie Utrechtseweg 341. Om enerzijds te voldoen aan de wensen en eisen voor behoud en verbetering van landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden en anderzijds aan de eisen voor een economisch haalbaar plan, zijn de volgende afwegingen gemaakt: Aan de noordzijde wordt ingezet op het versterken van het karakteristieke bebouwingsbeeld (van o.a. de Stichtse Lustwarande) langs de Utrechtseweg. Dat betekent vrijstaande woningen of tweekappers, die schuin op de weg staan. Er is ruimte voor een nieuw landhuis, waarbij kansen liggen voor een visuele relatie met het open landschap aan de overzijde van de weg en/of ruimtelijke relaties met het achterliggende woongebied. Wat bouwhoogtes betreft zijn daarbij de randvoorwaarden uit het beeldkwaliteitsplan Het Vergelijk van toepassing. Hierin is voor nieuwbouw langs de Utrechtseweg een maximale bouwhoogte van twee lagen met kap opgenomen, met een maximale bovengrens voor de nokhoogte van 12 meter. Hiervoor kan om moverende redenen een vrijstelling worden verkregen, vermits ruimtelijk kan worden aangetoond dat een grotere bouwhoogte harmonieus inpasbaar is en een positieve bijdrage levert aan het streefbeeld. Met die restrictie dat een bouwhoogte van vier bouwlagen met een nokhoogte van 14,50 meter de absolute bovengrens is, bij een maximaal bouwoppervlak van 500 m 2. Het meermaals verleggen van de Biltse Grift heeft onduidelijkheid in het profiel van de Utrechtseweg gebracht. Daarmee is ook de relatie tussen het plangebied en de weg én het plangebied en het achterland willekeurig. Ook de rode contour, de huidige Grift volgend, is daarmee een begrijpelijke, maar willekeurige lijn. Het streven is om de Biltsche Grift weer zo veel mogelijk langs de Utrechtseweg te leggen. Ten noorden van de Utrechtseweg - tussen Utrechtseweg en Biltse Rading is een zoekgebied opgenomen voor saldering van NNN-oppervlak dat verloren gaat bij de eventuele ontwikkeling van het plan Verwelius. Doel is het verbeteren van de totale ecologische verbinding in noord-zuid richting, door het uitbouwen van de stapstenen tussen de verschillende ecologische passages. Bij het bepalen van de omvang van de uiteindelijke saldering zullen NNN-toetsingscriteria als aaneengeslotenheid / robuustheid, het functioneren van de verbinding, behoud totaaloppervlak NNN en samenhang worden toegepast. Aan de westzijde ligt prioriteit bij een ruime ecopassage, om hiermee zo veel mogelijk kansen te geven aan het verbeteren van het natuurnetwerk. In het verlengde daarvan past de eis vanuit de Nieuwe Hollandse Waterlinie om de zone rond Griftenstein vrij te houden van bebouwing, zodat schootsveld en zicht op de Utrechtseweg behouden blijven. Daarbij hoort het herstellen van de voormalige tankgracht, waarbij moet worden gezocht naar mogelijkheden voor ecologische meerwaarde. Als uit nader onderzoek blijkt dat een toevoeging van bebouwing een groot negatief effect heeft op het functioneren van de verbindingszone / het NNN, zal dat consequenties moeten hebben voor het bouwplan. Aan de zuidzijde wordt ingezet op het beleefbaar houden van het slagenlandschap, door deze door te zetten in de verkavelingsstructuur en door binnen het plangebied waar mogelijk gebruik te maken van klassieke landschapselementen als sloten, oevers, grasland en knotbomen / houtsingels. Aan de oostzijde staat het behouden van de landschappelijke overgang tussen het besloten boskarakter van Sandwijck en het open slagenlandschap voorop. Hiervoor wordt een open bufferzone van 50 meter vanaf de bosrand vrijgehouden. De ruimtelijke randvoorwaarden zijn verder uitgewerkt in het vervolg van dit hoofdstuk en in de kaart op de volgende bladzijde. RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG

24 ruimtelijke randvoorwaarden m m. 24 SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

25 noordz de vrijstaande woningen of tweekappers langs Utrechtseweg in landschapsrichting (schuin op de weg) eventueel nieuw landhuis loodrecht op de weg met zichtrelatie met open landschap aan overzijde Utrechtseweg, of schuin op de weg met relatie met achterliggende (woon)gebied verbeteren oversteekbaarheid Utrechtseweg bij realiseren nieuwe entree / locatie nader te bepalen herstellen oude loop Biltsche Grift rekening houdend met ecopassage (1) en woningen (2) zuidz de oostz de slagenlandschap beleefbaar houden / maken in verkavelingstructuur en door gebruik van klassieke landschapselementen als sloten en oevers/grasland behouden landschappelijke overgang tussen Sandwijck en open slagenlandschap: minimaal 50 meter bufferzone huidige strook tussen Sandwijck en bebouwing doorzetten versterken zicht op open slagenlandschap ook vanaf Utrechtseweg westz de zoekgebied salderingsopties NNN tussen Utrechtseweg en Biltse Rading 150 meter bufferzone rond ecopassage ecologisch beheer en inrichting / geen bebouwing 150 meter brede ecologische corridor tussen kerngebieden, gemeten vanaf westrand Werken Griftenstein (voet binnenglacis) ecologisch beheer en inrichting / geen bebouwing 120 meter onbebouwde zone rond Werken van Griftenstein gemeten vanaf voorzijde kazematten herstellen tankgracht mits inpasbaar in ecologische verbindingszone algemeen Utrechtseweg 341 eigendom Verwelius Bouwhoogtes comform beeldkwaliteitsplan Het Vergelijk. Gebiedsvreemd water Biltsche Grift gescheiden houden van overwegend schoon kwelwater in overige watergangen. Altijd een sloot maken op de overgang tussen bebouwd gebied en open landschap (buitengebied niet direct toegankelijk vanuit bebouwd gebied). Buitengebied ontoegankelijk maken voor honden. handhaven en versterken zicht op open slagenlandschap vanaf Utrechtseweg e.o. Landschap, cultuurhistorie, ecologie & water Versnippering tegengaan door voldoende ruimte voor ecopassage open te houden. Slagenverkaveling integreren in stedenbouwkundig plan. Waar mogelijk niet onnodig ophogen, dan wel afgraven; tuinen in relatie tot landschap aanbrengen. Keuze van beplanting afstemmen op natuurlijke grondslag van het klei-veen-zandgebied. Water inzetten om ruimtelijk afstand tot liniewerken te realiseren dient twee doelen: bijzondere kwaliteit van het schone kwelwater benutten voor ecologische kwaliteit en tevens openheid waarborgen. De ecologische verbindingszone zondanig vormgeven dat het zicht op het open landschap en de werken van Griftenstein vanaf de Utrechtseweg zo veel mogelijk behouden blijft (in goede relatie met de benodigde afscherming rondom de ecopassage). Grift doortrekken langs de Utrechtseweg met continu profiel en zo natuurvriendelijk mogelijke inrichting. Voor onderhoud van hoofdwatergangen een obstakelvrij schouwpad van 5 meter aanhouden. Ook binnen de wijk optimale wateropvang, afkoppeling en berging. Overgangen tussen wijk en landschap mee-ontwerpen. Hierbij ecologische waarden optimaliseren. Door de aanwezigheid van kwelwater en bodemomstandigheden ontstaan die waarden relatief snel. Waar mogelijk ook binnen de woonwijk ecologische kwaliteit realiseren. Landgoed Sandwijck als landschappelijke eenheid respecteren betekent woningbouw op afstand plaatsen: tussen bosrand en eerste kavel minimaal 50 meter open landschap handhaven. Landschap zichtbaar maar niet toegankelijk maken door altijd gebruik te maken van sloten en waterpartijen langs de rand van het plangebied. Waar nodig langs deze sloten een laag hek, met lage begroeiing, aanbrengen tegen honden. Negatieve invloed van licht, geluid en betreding vanuit de woonwijk voorkomen door inrichtingsmaatregelen als brede waterlopen met natuuroevers, landschappelijke beplanting en hekwerken. Zicht vanaf de werken van Griftenstein op de Utrechtseweg behouden. RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG

26 Bebouwing in relatie tot het landschap Gevarieerde woonmilieus geïnspireerd door en passend in het landschap. Waar landschap als onderdeel van de woonomgeving wordt beschouwd en ontworpen, landschap en woonomgeving integreren, landschap beleefbaar maken vanuit de wijk. Bebouwing langs de Utrechtseweg aansluiten op de bebouwingskarakteristiek: oriëntatie van bebouwing schuin op de weg, kleine korrel, afstand houden, passend in het beeld van de Utrechtseweg (volgens beschrijving en spelregels uit Het Vergelijk). Eventueel stedenbouwkundig accent in de vorm van een landhuis aan deze zijde. Stedenbouwkundige structuur en landschap moeten in evenwicht zijn. Bij voorkeur woningen oriënteren op het landschap, voldoende privacy waarborgen zodat er geen bouwwerken/schuttingen aan landschapszijde ontstaan. Inrichting van overgangszones naar het landschap. Groene erfgrenzen, daar waar deze aansluiten op openbaar gebied. Binnen de woonwijk openbaar groen ontwerpen t.b.v. van een wandeling door de wijk / hondenuitlaatroute. Parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein. Duurzaam bouwen. Verkeer Functionele relatie met de overzijde van de Utrechtseweg: oversteekplaats naar De Bilt realiseren voor langzaam verkeer. Entree vanaf de Utrechtseweg (volledige kruising) via een brug. Dit sluit aan op het beeld van de Utrechtseweg met parallel de Grift en past beter in de Lustwarande. Informele wegprofielen, minimaliseren verhardingen. overgang van landgoed Sandwijck naar open landschap (gezien vanaf de Utrechtseweg) zicht op landgoed Sandwijck, over terrein Verwelius Schematische weergave eisen ecologische verbindingszone ter hoogte van de Utrechtseweg (o.b.v. Alterra 2009). Deze schematische weergave geeft een indicatie van het optimale plaatje conform de Alterra-richtlijnen. In de verdere planvorming zal echter maatwerk moeten worden geleverd 26 SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

27 Beeldkwaliteit Aansluiting zoeken bij de gebieden waarmee de bebouwing een directe relatie heeft: Landschapszijde, inclusief Werken van Griftenstein: Natuurlijke materialen aan de randen weerspiegelen het landschap. Alle woningen hebben een kap. Kansen voor schootsveld architectuur (zie aanbevelingen Roland Blijdestijn). (Accenten van) o.a. glas/hout/riet/licht. Langs de Utrechtseweg: Gebouwen met individuele uitstraling. Mogelijk clustering als landgoedvorm (hoofdhuis, bijgebouw). Woningen hebben een villa-uitstraling (rijzig, gedetailleerd). Alle woningen hebben een kap. Baksteen en pannen. Landgoedzijde: Passend bij sfeer oude loofbossen. Rustige uitstraling, rijzig, gedetailleerd. Alle woningen hebben een kap. Hout, baksteen. landgoed Sandwijck / Sluishoef woningen in landschapsrichting langs de Utrechtseweg RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG

28 structuurvisie 2030 = locatie 28 SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

29 Bijlage 1 Landelijk Beleid Nota Belvédère & Panorama Krayenhoff De Nota Belvédère zette cultureel erfgoed opnieuw op de kaart, met als doelstelling Behoud door ontwikkeling, een nieuwe zienswijze op dit aspect van de ruimtelijke planvorming. Het Kromme Rijn en heuvelruggebied is als Belvédère gebied gemarkeerd. De Nieuwe Hollandse Waterlinie is in deze nota als Nationaal Voorbeeldproject naar voren geschoven (Panorama Krayenhoff) en inmiddels opgenomen in de werelderfgoedlijst. De UNESCO-nominatie staat gepland voor 2019 en er is een plan in voorbereiding. Ontwikkelingen in het gebied rond de Hollandse Waterlinie zijn aan de hoofdlijnen in dit rapport gebonden. Ten oosten van Utrecht wordt het beeld gekenschetst als een groen patchwork (stadsrandfuncties, agrarische intensivering, div. initiatieven, enz.). De Waterlinie ligt in deze context al jaren in de verdrukking. In de forten vinden wel allerlei nieuwe initiatieven plaats. In deze omgeving wordt dan ook de kwaliteit en de zichtbaarheid van losse linie-elementen in principe belangrijker en kansrijker geacht dan de bescherming van de totale landschappelijke samenhang. Dit betekent dat voor de Werken van Griftestein wordt gestreefd naar reconstructie, zichtbaarheid en beleefbaarheid van de hoofdweerstandsstrook. Door de gemeente is dit uitgewerkt als een objectgerichte bescherming die vereist dat een zone van 120 meter vrij moet blijven van bebouwing. Provinciaal beleid Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie & Provinciale Ruimtelijke Verordening De provincie wil voor De Stichtse Lustwarande een kwaliteitsverbetering bewerkstelligen: natuur, recreatie en landschaps dienen te worden versterkt. In 2004 is (de gemeentelijke visie) Het Vergelijk vastgesteld. Hierin zijn spelregels opgenomen voor bebouwing langs de Utrechtseweg: afwisselende bebouwing maximaal bebouwd oppervlak 500 m 2, omvang van een groot landhuis maximale bouwhoogte: 2 lagen + kap, tot 12 m. (nb. bij harmonieuze inpassing is 14.5 m nokhoogte en een groter bouwoppervlak toegestaan, tot maximaal m 2 ). Afstand tot Utrechtseweg vereist. 12 meter afstand tussen eigendomsgrens en rooilijn. Hoofdrichting slagenlandschap is leidend, erfbeplanting. Ecologische verbindingen met andere gebieden en schone economische activiteiten krijgen prioriteit. Een daarvan is de aanleg van faunapassages onder de Utrechtseweg. In de door Alterra gemaakte studie hiervoor is aangegeven dat de verbinding een 150 m brede buffer moet hebben. De verkeersdruk op de N237 moet worden beperkt (aanleg busbanen is inmiddels gerealiseerd). Recreatieve routes (en woon-werk en schoolroutes) hebben prioriteit. Landschapsschade of -afname dient gecompenseerd te worden (Provinciale ruimtelijk structuurvisie & Verordening). Verbetering van de waterkwaliteit en waterbeheersing om het schone water langer in het gebied vast te houden. Rode contour als begrenzing van het stedelijk gebied. Gemeentelijk beleid Structuurvisie De Bilt 2030 De Structuurvisie Gemeente De Bilt 2030 is de integrale ruimtelijke ontwikkelingsvisie voor de gehele gemeente De Bilt voor de periode tot De overkoepelende visie is dat de gemeente De Bilt moet inzetten op kwaliteit boven kwantiteit. Bij het opstellen van de structuurvisie is het behoud en zo mogelijk het versterken van de zes benoemde kwaliteiten van de gemeente het voornaamste doel. Daartoe zet men in op zes speerpunten. Voor dit plan zijn twee speerpunten relevant. De eerste is het landschap als duurzame onderlegger. De gemeente ziet zichzelf als (onderdeel van) de groene tuin van de regio. In de komende periode zet de gemeente daarom nadrukkelijk in op het blijven verbeteren en ontwikkelen van landschap en natuur. Het landschap is steeds de drager van gebruik en ruimtelijke ontwikkeling. Tegelijkertijd worden de waardevolle groenstructuren in de kernen behouden en wordt het landschap in de dorpen verknoopt met het omliggende landschap. RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG

30 bestemmingsplan De Bilt-Zuid 2011 Een tweede relevant speerpunt is een recreatief buitengebied van formaat. De gemeente De Bilt zet haar landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten in om haar positie als recreatief buitengebied voor de regio verder te versterken. Het op de kaart zetten van de Nieuwe Hollandse Waterlinie en het zichtbaar en mogelijk toegankelijk maken van de forten sluiten daar naadloos op aan. Bestemmingsplan De Bilt Zuid 2011 Het plangebied valt binnen het vigerende bestemmingsplan De Bilt-Zuid. Het voormalige Hessing-terrein is bestemd als bedrijventerrein. Op dit terrein is een ontwikkeling naar woningbouw voorzien. De voorgestane ontwikkeling is nog niet zo concreet dat deze kan worden meegenomen in dit bestemmingsplan. Te zijner tijd zal daarom een procedure op grond van artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening worden gevoerd. Rondom het terrein ligt de bestemming Agrarische grond met landschappelijke waarden en de aanduiding landschaps- en natuurontwikkeling. Zowel het landgoed Sandwijck als Griftenstein hebben de bestemming Natuurdoeleinden. Het gebruik van de gronden is gericht op behoud en bescherming van natuurwaarden. In het bestemmingsplan wordt ook het belang van dit gebied als schakel tussen het Vechtplassengebied en het Kromme Rijngebied genoemd. De te behouden en te herstellen natuurwaarden betreffen o.a.de ecologisch waardevolle oevers langs beide zijden van de Biltsche Grift. Langs de Biltsche Grift is dit momenteel niet overal mogelijk. Dit geldt met name voor de noordelijke oever, ten westen van het Kloosterpark door de ligging langs de Utrechtseweg. Verder betreft het de wal met begroeiing en moerasachtige restanten van de voormalige grachten bij Griftenstein en de kwelgebieden ten zuiden en ten zuidwesten van Sandwijck (droge tot vochtige en drassige graslanden). 30 SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

31 Beeldkwaliteitplan voor de Utrechtseweg (Het Vergelijk, 2004) visie Voor het beeldkwaliteitsplan Utrechtseweg is de Stichtse Lustwarande leidend. De gemeente De Bilt profileert zich als Groene Gemeente. Daar sluit versterking van de Lustwarande bij aan. Vanuit de stad Utrecht gezien zou de Utrechtseweg moeten worden opgewaardeerd als groene entree van de Stichtse Lustwarande. De beeldkwaliteit moet grandeur uitstralen (uit rapport Stichtse Lustwarande). Dit moet worden aangevuld met de weidsheid van het veenweidelandschap. In het onderstaande is een samenvatting gegeven van de relevante regels, waaraan nieuwe ontwikkelingen moeten voldoen: Spelregels voor het landschap: Afwisseling van openheid en geslotenheid. Behoud van zichtlijnen. Minimale bebouwingsafstand 120 m vanaf werken Griftenstein. Streven naar maximale vrije ruimte. Veenweidelandschap: smalle kavels, langgerekte sloten en met daarlangs geriefbeplanting in de vorm van houtsingels. Herstel Centenlaantje. Veenweidelandschap: verbeteren doorzichten op de slagenverkaveling. Landgoederenlandschap: verbeteren kenmerkende zichtrelaties. Utrechtseweg: minimaliseren van verharding en aanbrengen groene bermen en laanbeplanting. Voor de Biltsche Grift: doorvoeren van een eenduidig profiel met natuurlijke oevers en terugbrengen oorspronkelijke loop. Spelregels voor ecologie: Behoud en bescherming van kerngebieden. Benutten en versterken van natuurwaarden. Opheffen barrièrewerking van de Utrechtseweg. Aanbrengen weg- en erfbeplanting. Realisatie van diverse faunapassages (de passage ter hoogte van de Werken bij Griftenstein kent de hoogste prioriteit). Aanbrengen van natuurvriendelijke oevers langs de Biltsche Grift. Versterking van natuur- en landschapswaarden. Indienen landschapsplan. Spelregels bebouwing: Afwisselende bebouwing (kantoren, landhuizen, boerderijen en 2-onder-1 kap) kenmerkend voor handelsroute (Utrechtseweg). Maximaal bebouwingsoppervlak 500 m2 (omvang grote landhuizen). Bouwhoogte maximaal 2 lagen met een kap (12 meter). Nb.: bij harmonieuze inpassing eventueel 14,5 meter nokhoogte en groter bebouwd oppervlak. Afstand tot Utrechtseweg vereist, plus minimaal 12 meter tussen eigendomsgrens en rooilijn. Waar aanwezig dient bebouwing zich in principe te conformeren aan hoofdrichting (slagen)landschap. Erfbeplanting in plaats van gebouwde erfscheiding. Nieuwbouw moet aantoonbaar in het landschap passen qua maat, schaal en uitstraling. Waterplan voor De Bilt Uit het waterplan voor De Bilt zijn de volgende punten relevant: De inundatiegebieden rondom de forten dienen als waterbergingsgebieden. Natuurvriendelijk ingerichte oevers. Ecologische barrières slechten. Streven naar een optimale waterkwaliteit. Diversiteit flora en fauna langs watergangen versterken. Herstel van gedempte sloten voor een beter functionerend watersysteem. RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG

32 Woonvisie De Woonvisie De Bilt benadrukt dat De Bilt vooral in trek is als woongemeente door haar bijzonder prettige en groene woonomgeving. Dat maakt dat ook woningzoekenden vanuit andere gemeenten zich graag in De Bilt willen vestigen. Uit het jaarlijkse onderzoek van tijdschrift Elsevier komt De Bilt al jaren op rij in de top 25 naar voren. In lijn met de Structuurvisie en het Bilts Manifest is de focus de afgelopen jaren verschoven van kwantiteit naar kwaliteit. Het college stelt zich in de periode tot 2020 de volgende ambities: Vasthouden aan het kwalitatief hoogwaardige woonmilieu. Leefbare en vitale kernen. Inwoners met een zorgbehoefte de mogelijkheid bieden zo lang en zelfstandig mogelijk in de eigen omgeving te blijven wonen. Bouwen voor starters en jonge gezinnen. Bouwen voor ouderen. Doorstroming bevorderen, passende huisvesting voor iedereen. Profiteren van de economische aantrekkelijkheid van de regio. Duurzaam bouwen. Investeren in de bestaande woningvoorraad. Om deze ambities te kunnen bereiken zijn deze uitgewerkt in de volgende zes, meer concrete, beleidskeuzes: Specifiek woonmilieu behouden en versterken (kwaliteit gaat boven kwantiteit). Betaalbare huisvesting voor starters en (jonge) gezinnen ten gunste van de leefbaarheid en vitaliteit in de kleine kernen. Doelgroep ouderen krijgt waar mogelijk voorrang in de grotere kernen. Kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte krijgen prioriteit. Levensloopbestendig bouwen en duurzaamheid als uitgangspunt. Naast sturing op 5% nieuwbouw, ook de bestaande woningvoorraad opplussen. De gemeente De Bilt is gelegen in de gewilde regio Utrecht. Afhankelijk van de levensfase verhuizen mensen binnen de regio. Een student woont nu eenmaal liever in de stad Utrecht dan in bijvoorbeeld Houten waar juist veel jonge gezinnen naar toe trekken. De gemeente De Bilt trekt vanuit de regio huishoudens aan, in de periode hebben zich 256 meer mensen gevestigd dan dat er zijn vertrokken. De verwachting is dat de gemeente De Bilt door het unieke woonmilieu en de aantrekkelijke omgeving, komende jaren ook weer meer huishoudens zal aantrekken die zich zullen vestingen in de gemeente. De vestiging van nieuwe bedrijven op onder andere de life science as en op de Uithof zal bijdragen aan de aantrekkingskracht op huishoudens van buiten de gemeentegrenzen naar de gemeente De Bilt toe. 32 SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

33 Bijlage 2 Overzicht kaarten op groot formaat RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG

34 Nieuwe Hollandse Waterlinie Bron kaarten op regionale schaal: Ontwikkelstrategie Utrecht Science Park en omgeving (Terra Incognita) 34 SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

35 landgoederen aan de oostrand van Utrecht RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG

36 watersysteem 36 SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

37 nationaal natuurnetwerk (NNN) RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG

38 fietsroutes 38 SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

39 wandelroutes RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG

40 40 SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT Nieuwe Hollandse Waterlinie Het Vergelijk: De verdedigingswerken moeten vrij in het landschap liggen. De minimale bebouwingsafstand bedraagt 120 meter, gemeten vanaf de kazematten (objectgerichte bescherming). Gestreefd wordt echter naar een maximalisatie van de vrije ruimte rond deze stellingen. Randvoorwaarden werken van Griftenstein Panorama Krayenhoff: Dit betekent dat voor de Werken bij Griftenstein wordt gestreefd naar reconstructie van de hoofdweerstand strook. Daarom geldt een objectgerichte bescherming die vereist dat een zone van 120 meter vrij moet blijven van bebouwing. Artikel 8 De lijn, waarvan de afstanden in art. 6 vermeld worden gemeten, is, indien het vestingwerk eene glacis heeft, de kruin van die glacis, en indien het geene glacis heeft, de binnenkruin van de borstwering of de vuurlijn van het meest vooruit gelegen gedeelte. Kringenwet 1853 versterken ecologische, cultuurhistorische, landschappelijke en recreatieve kwaliteiten bijvoorbeeld door herstellen tankgracht / tankval benutten waterlinie als unieke omgevingskwaliteit vergroten herkenbaarheid Werken van Griftenstein kansen voor kwaliteit perceel Utrechtseweg 341 eigendom Verwelius oriëntatie forten (hoofdassen) zichtlijnen e.d. van bebouwing te vrijwaren gebied 120 meter vanaf oostflank kazematten verboden kringen NHW (600 & meter) op basis van Kringenwet 1853 tankgracht & tankval inundatiegebied Nieuwe Hollandse Waterlinie werken van Griftenstein glacis en totale cultuurhistorisch waardevolle gebied bestaande situatie

41 landgoederen Bron: webkaart provincie Utrecht (Kastelen en buitenplaatsen) Vrijheidslust (hoorde bij Arenberg) Sluishoef Sandw ck Boetzelaerpark Sandwijck Koelenberg bestaande situatie Sandwijck: samenhangend ensemble landhuis, bos, waterpartijen & weilanden landschappelijke overgang tussen landgoed en open slagenlandschap zichtlijnen vanaf landhuizen duidelijke relatie met omgeving zichtlijnen omgeving van Domtoren naar landgoed Beerschoten kansen voor kwaliteit vergroten herkenbaarheid landschap versterken contrast landgoed en slagenlandschap herstellen karakter en beleefbaarheid slagenlandschap tussen Griftenstein en Sandwijck versterken zichtlijn in het landschap op overgang Sandwijck en slagenlandschap Het Vergel k De kenmerkende afwisseling van openheid en geslotenheid in bebouwing en beplanting is richtinggevend voor het plangebied. De schaal en omvang van massa en ruimte moet aansluiten bij de verscheidenheid die bij de Stichtse lustwarande wordt aangetroffen. Dat houdt in dat langs de Utrechtseweg de meer gesloten delen moeten worden afgewisseld met open gebieden van min of meer vergelijkbare omvang. Tevens bepalen de elementen van de Stichtse Lustwarande de belangrijkste zichtlijnen in het gebied. Deze zichtlijnen moeten worden behouden en waar mogelijk worden hersteld en versterkt. Door het aaneengesloten karakter van bebouwing en beplanting in het westelijk deel langs de Utrechtseweg wordt het zicht op het achterliggende weidelandschap weggenomen. Als er zich kansen voordoen om de relatie met het weidelandschap te verbeteren dan moeten die ten volle worden benut. De bestaande en nieuwe doorzichten naar het weidelandschap moeten zonder belemmering een groen beeld bieden op het weidelandschap RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG

42 landschap & openheid bestaande situatie open slagenlandschap op overgang naar Utrechtse Heuvelrug besloten landgoederenlandschap op flanken Utrechtse Heuvelrug moeras, rietland & struweel Werken van Griftenstein als bijzonder element in het slagenlandschap landschappelijke contrasten tussen landgoederen, Griftenstein & slagenlandschap hoog - laag & open - besloten samenhangende ruimtelijke eenheden binnen het open slagenlandschap landschappelijk venster zicht op (half) open landschap vanaf Utrechtseweg belangrijke zichtlijnen in het slagenlandschap openheid rond Werken van Griftenstein kansen voor aanvullende kwaliteit versterken zichtlijn in het landschap op overgang Sandwijck en slagenlandschap versterken contrast tussen Griftenstein en open slagenlandschap Randvoorwaarden doorzichten Het Vergelijk: Door het aaneengesloten karakter van bebouwing en beplanting in het westelijk deel langs de Utrechtseweg wordt het zicht op het achterliggende weidelandschap weggenomen. Als er zich kansen voordoen om de relatie met het weidelandschap te verbeteren dan moeten die ten volle worden benut. De bestaande en nieuwe doorzichten naar het weidelandschap moeten zonder belemmering een groen beeld bieden op het weidelandschap SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

43 natuurnetwerk Bron: webkaart provincie Utrecht (Natuurnetwerk Nederland, Groene Contour, Kwel en infiltratie) bestaande situatie Nationaal Natuur Netwerk (NNN) beschermingsregime: nee, tenzij Groene Contourgebieden van belang voor functioneren NNN / nu alleen ten zuiden van de Utrechtseweg gaten in het NNN met name tussen Utrechtseweg en Biltse Rading faunapassages & ecoduikers bestaand en gepland Biltsche Grift natte ecologische drager perceel Utrechtseweg 341 eigendom Verwelius kansen voor kwaliteit schakel ter hoogte van Utrechtseweg nu te smal -> realiseren robuuste ecologische verbindingszone ecopassage, inclusief beschermingszone -> 150 m. verbindingszone 150 m. scheiden Biltsche Grift van overige watergangen kwelwater scheiden van gebiedsvreemd water realiseren natte ecologische verbinding (ecopassage) door herstellen tankgracht benutten kwel voor natuurontwikkeling met name op overgangen hoog - laag realiseren nieuwe natuur ten noorden en ten zuiden van de Utrechtseweg door ontwikkeling Groene Contour-gebieden of invullen gaten in NNN RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG

44 watersysteem zp/wp 0,20 / 0,00 Bron: webkaart provincie Utrecht (Kastelen en buitenplaatsen) vast peil 0,8 zp/wp 0,70 / 0,55 zp/wp 1,65 / 1,55 bestaande situatie Grift als hoofdader stroomrichting oostwaarts (omgedraaid) hoofdwatergangen en overig water volgen structuur slagenlandschap peilgebieden zp = zomerpeil / wp = winterpeil / vp = vast peil kwelgebieden met name op overgangen hoog - laag stuwen & gemalen oorspronkelijke loop tankgracht Griftenstein deels nog aanwezig / zichtbaar kansen voor aanvullende kwaliteit herstellen oude loop Biltsche Grift waar mogelijk weer langs Utrechtseweg laten lopen Grift (verder) scheiden van overig water scheiden gebiedsvreemd water en schoon, gebiedseigen kwelwater tankgracht weer beleefbaar maken in landschap i.c.m. met watersysteem en ecologie SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

45 recreatie 2 1 bestaande situatie hoofdfietsroutes langs hoofdwegen en Uppsalapad secundaire wegen befietsbaar wandelpaden in parken en landgoederen lange afstands wandelroute Waterliniepad (SP 18) Utrechtseweg lastig oversteekbaar kansen voor aanvullende kwaliteit 1 herstellen historische Centenlaantje tussen Biltse Rading en Utrechtseweg (o.b.v. herinrichtingsplan Voorveldse Polder) 2 nieuwe wandelroute langs A27 tussen Biltse Rading en Utrechtseweg (o.b.v. herinrichtingsplan Voorveldse Polder) verbeteren oversteekbaarheid U weg bij realiseren nieuwe entree U weg 341 bevaarbaarheid Grift onderzoeken mogelijkheden kanoroute RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG

46 landschap & bebouwing bestaande situatie herkenbaar slagenlandschap op overgang naar Utrechtse Heuvelrug Werken van Griftenstein als bijzonder element in het slagenlandschap zichtlijnen in slagenlandschap openheid rond Werken van Griftenstein (landschap & schootsveld) bebouwing en ontsluiting in slagenlandschap overwegend in landschapsrichting, schuin op de weg landgoederen presenteren zich aan de weg loodrecht, met relatie met overzijde weg kansen voor kwaliteit versterken zichtlijn in het landschap op overgang Sandwijck en slagenlandschap herstellen karakter en beleefbaarheid slagenlandschap tussen Griftenstein en Sandwijck kwaliteitsarme bebouwing opwaarderen als de kans zich voordoet Randvoorwaarden doorzichten Het Vergelijk: Door het aaneengesloten karakter van bebouwing en beplanting in het westelijk deel langs de Utrechtseweg wordt het zicht op het achterliggende weidelandschap weggenomen. Als er zich kansen voordoen om de relatie met het weidelandschap te verbeteren dan moeten die ten volle worden benut. De bestaande en nieuwe doorzichten naar het weidelandschap moeten zonder belemmering een groen beeld bieden op het weidelandschap SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

47 kansen voor kwaliteit beleefbaar maken van vlandschap & cultuurhistorie vergroten herkenbaarheid landschap versterken contrast landgoed en slagenlandschap herstellen karakter en beleefbaarheid slagenlandschap tussen Griftenstein en Sandwijck versterken zichtlijn in het landschap op overgang Sandwijck en slagenlandschap benutten waterlinie als unieke omgevingskwaliteit vergroten herkenbaarheid & versterken contrast versterken cultuurhistorische & ecologische kwaliteiten bijvoorbeeld door herstellen tankgracht en herinrichten omgeving ecopassage herstellen oude loop Biltsche Grift waar mogelijk weer langs Utrechtseweg laten lopen herstellen historische Centenlaantje tussen Biltse Rading en Park Arenberg verbeteren systeem van verbindingen en stapstenen NNN realiseren faunapassage Utrechtseweg inclusief beschermingszone -> 150 m. kansen voor nieuwe natuur in of buiten Groene Contour-gebieden benutten kwel voor natuurontwikkeling met name op overgangen hoog - laag Grift (verder) scheiden van overig water scheiden gebiedsvreemd water en schoon, gebiedseigen kwelwater kwaliteitsslag bebouwing en verkeer kwaliteitsarme bebouwing opwaarderen als de kans zich voordoet verbeteren oversteekbaarheid Utrechtseweg bij realiseren nieuwe entree Utrechtseweg RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG

48 48 SEPTEMBER 2018 GEMEENTE DE BILT

49 Colofon In opdracht van gemeente De Bilt Opgesteld door BUREAU NIEUWE GRACHT Keramus. Ravenoord DB Utrecht Op basis van een eerste versie opgesteld door RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN HERONTWIKKELING UTRECHTSEWEG