Actualiteiten gebiedsontwikkeling 23 februari 2015 Egbert de Groot
Inhoud Planvoorbereiding (privaat of publiek) Grondverwerving (onteigening, wet voorkeursrecht gemeenten) Grondexploitatie (anterieur, exploitatieplan, posterieur) Ruimtelijke ordening (ladder duurzame verstedelijking) Toedeling ontwikkelingsrechten/gronduitgifte/ faciliteren partijen (transparantie) Crisis (beroep op staatsteun door contractpartijen/bevolkingskrimps) Gebiedsbeheer (BIZ)
Naslagwerk en vindplaatsen Alle te behandelen uitspraken zijn te vinden op internet.
Planvoorbereiding Onderzoeksplicht (en onderzoekskosten) planologische aanvaardbaarheid bij overheid of particulier? ABRvS 30 april 2014, nr. 201303772/1/R2 (Het initiatief van initiatiefnemer is voldoende concreet en tijdig kenbaar gemaakt bij het gemeentebestuur. De raad beschikte ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan niet over voldoende gegevens om de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het concrete initiatief te kunnen beoordelen. De verantwoordelijkheid voor de vergaring van deze gegevens lag in dit geval bij initiatiefnemer, aangezien het concrete initiatief louter op zijn verzoek in de planprocedure zou worden meegenomen en de raad de geldende bestemming nog steeds in overeenstemming acht met een goede ruimtelijke ordening. Hierbij is van belang dat het gemeentebestuur op voorhand geen overwegende bezwaren had, in die zin dat het initiatief al reeds zou afstuiten op wettelijke of beleidsmatige belemmeringen. Voorts is van belang dat het gemeentebestuur initiatiefnemer duidelijk heeft aangegeven welke gegevens nodig zijn voor de beoordeling van het initiatief, terwijl dit geen gegevens zijn waarover het gemeentebestuur zelf beschikt of redelijkerwijs kan beschikken).
Grondverwerving Onteigening Publiekrechtelijke en privaatrechtelijke fase Publiek belang Noodzaak Urgentie Volledige schadeloosstelling per peildatum
Grondverwerving De eliminatieregel en het wegdenken van bestemmingsplannen Artikel 40c Bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak wordt geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door 1. het werk waarvoor onteigend wordt; 2. overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt; 3. de plannen voor de werken onder 1 en 2 bedoeld. 7872_780
Grondverwerving Recente jurisprudentie Ow: Rechtbank Rotterdam 21 mei 2014, ECLI:NL:RBOT:2014:4822 (Hoog Dalem). (Eliminatie bestemming) Rechtbank Zeeland West-Brabant 16 juli 2014, niet gepubliceerd (Perkpolder). (Eliminatie bestemming) Rechtbank Midden-Nederland 17 december 2014, ECLI:NL:RBMNE:2014:6820 (Geen eliminatie bestemmingsplan) ABRvS 18 februari 2015, 201404016/1/R6 (Geen eliminatie)
Grondverwerving Wet voorkeursrecht gemeenten: Aanwijzingsgrondslag (materieel): niet agrarische bestemming toegedacht Bestaand gebruik wijkt af van toegedachte bestemming Aanwijzingsgrondslag (formeel) Zonder automatische verlening kaal B&W besluit (art. 6 Wvg/drie maanden) Met automatische verlening (art. 9 Wvg) Kaal raadsbesluit (art. 5 Wvg/drie jaar) Raadsbesluit op basis structuurvisie (art. 4 Wvg/drie jaar) Raadsbesluit op basis bestemmingsplan (art 3 Wvg/10 jaar)
Grondverwerving Voorkeursrechten vervallen van rechtswege na afloop termijn (artikel 9 Wvg) Eigenaar en beperkt gerechtigde wordt geïnformeerd over intrekking en mededeling wordt gevoegd bij ter inzage liggende stukken (artikel 9 lid 5) Gemeente verplicht vervallen te registeren in het Wkbp-register (artikel 7 lid 4 WKbp) B&W besluiten, al dan niet op verzoek van rechthebbende, tot intrekking indien een aanwijzing niet meer voldoet aan de vestigingseisen;formeel en/of materieel (artikel 8 Wvg).
Grondverwerving Effect voorkeursrecht: Eerst grond aanbieden aan gemeente (notaris houdt toezicht; artikel 10 en 24 Wvg) Gemeente kan nietigheid inroepen overeenkomsten die voorkeursrecht frustreren; overeenkomsten waarbij het economische belang of beschikkingsmacht in enigerlei mate is overgedragen (artikel 26 Wvg)
Grondverwerving Recente jurisprudentie Wvg: ABRvS 22 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3786 (Afwijkend gebruik/regiefunctie) RB Oost-Brabant 3 april 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:1572 (Regiefunctie) RB Midden-Nederland 19 februari 2014, ECLI:NL:RBMNE:2014:626 (schadevergoeding wegens niet tijdig intrekken voorkeursrecht)
Grondexploitatie Drie smaken Anterieure overeenkomst (6.24 Wro lid 1) Financiele afspraken over gebiedsontwikkeling Financiële bijdragen aan grondexploitatie (contractsvrijheid) Financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling (mits opgenomen in en beperkt door structuurvisie). Verhaal van planschade (beperkt tot schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro) Overige afspraken over gebiedsontwikkeling
Grondexploitatie Exploitatieplan (art. 6.12 Wro) Voor in Bro aangegeven gevallen Omvat: exploitatieopzet, (kwaliteits-) eisen en (gedrags-)regels. Werkt via omgevingsvergunning, voorschriften verbonden aan omgevingsvergunning waaronder kostenverhaal (art. 6.17 Wro) of als algemeen verbindend voorschrift.
Grondexploitatie Posterieure overeenkomst (art. 6.24 lid 2) Alle overeenkomsten over gebiedsexploitatie/gebiedsontwikkeling ná vaststelling van een exploitatieplan. Exploitatieplan moet in acht genomen worden Kan bepalingen bevatten die eisen en regels uit exploitatieplan uitwerking. Kan géén bepalingen bevatten die in een exploitatieplan opgenomen hadden kunnen worden maar daarin niet zijn opgenomen.
Grondexploitatie ABRvS 25 oktober 2013, 201307468/1/R2 en 201307468/2/R2/ 22 oktober 2014, 201309214/1R3 (geen planologische bezwaren bestaan tegen een woning op het perceel. Desondanks is geen woonbestemming toegekend, omdat het kostenverhaal niet is verzekerd nu geen anterieure overeenkomst is gesloten. Als de bouw van een woning planologisch mogelijk wordt gemaakt moet het verhaal van grondexploitatiekosten verzekerd zijn via het privaatrechtelijk of het publiekrechtelijk spoor. Nu geen planologische bezwaren bestaan tegen de gewenste woning is het feit dat geen anterieure overeenkomst is gesloten een onvoldoende deugdelijke motivering om aan het perceel geen woonbestemming toe te kennen). ABRvS 4 februari 2015, ECLI:NL:RVS 2015, 235 (contractant als belanghebbende). HR 5 december 2014, ECLI:NL:HR 2014:3532 (nietigheid overeenkomst en de omvang van de verplichting tot restitutie).
Ruimtelijke ordening Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro) De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden: a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.
Ruimtelijke ordening Stedelijke ontwikkeling art. 1.1.1. onder i Bro Wet Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Andere stedelijke voorzieningen zijn volgens de Handreiking, onder meer accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. Jurisprudentie ABRvS 18 februari 2015, nr. 201400570/1/R6, r.o. 6.4 (aanleg van een nieuwe verbindingsweg tussen de A4 en de A13 en de centrale zone van Den Haag is geen stedelijke ontwikkeling). ABRvS 24 december 2014, nr. 201405237/1/R2, r.o. 3.3 en ABRvS 18 december 2013, nr. 201302867/1/R4, r.o. 3.4 (locatie drie en acht woningen is vanwege de kleinschaligheid, geen stedelijke ontwikkeling)..
Ruimtelijke ordening Stedelijke ontwikkeling ABRvS 9 april 2014, nr. 201307658/1/R4 (de bouw van veertien woningen is een stedelijke ontwikkeling/de raad had niet aangevoerd dat deze ontwikkeling niet als een stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt). AbRvS 17 december 2014, nr. 201405814/1/R2, r.o. 6.3 (De bouw van een kerkgebouw is gelet op de kleinschalige bebouwing alsmede de beperkte omvang en de beperkte gebruiksmogelijkheden geen stedelijke ontwikkeling).
Ruimtelijke ordening Nieuwe Stedelijke ontwikkeling AbRvS 19 februari 2014, nr. 201306647/1/R1, r.o. 3.4 (een uitbreiding van de al bestaande stedelijke activiteit is een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Zelfs als per saldo de oppervlakte aan deze activiteit in de gemeente niet zal toenemen. Het laatstgenoemde neemt namelijk niet weg dat de voorziene uitbreiding mogelijk zal worden terwijl het onder het voorheen geldende plan ter plaatse niet mogelijk was). AbRvS 16 april 2014, nr. 201308833/1/R3, r.o. 2.4 (een continuering van de bestaande (maar niet benutte) planologische mogelijkheden, waarbij niet in een uitbreiding/aanvullende bebouwing wordt voorzien is niet te kwalificeren als een nieuwe stedelijke ontwikkeling).
Ruimtelijke ordening Actuele regionale behoefte De actuele regionale behoefte is: de behoefte minus het aanbod in plannen én de bestaande voorraad met eenzelfde kwaliteit (Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking). De behoefte kan zowel kwantitatief (aantal meters of eenheden) als kwalitatief (soort bedrijven of woningen) van aard zijn(handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking). ABRvS 15 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3672 (Een beroep op ambities ter onderbouwing behoefte volstaat niet. Behoefte aan extra ruimtebeslag moet gemotiveerd worden aan de hand van gegevens over die behoefte. Bij het hanteren van de gegevens is van belang of er ná het beschikbaar komen van de gegevens er planologische besluiten zijn genomen waardoor elders in behoefte wordt voorzien).
Ruimtelijke ordening Bestaande stedelijk gebied (art. 1.1.1. onder h Bro) Wet Met bestaand stedelijk gebied is bedoeld een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Jurisprudentie ABRvS 24 december 2014, nr. 201303578/1/R4 (het bestemmingsplan maakt reeds een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van bedrijvigheid mogelijk. Daarom is sprake van een gebied dat als "bestaand stedelijk gebied" is aan te merken. Dat de bebouwing waarin het vorige plan voorzag ten tijde van de vaststelling van het plan grotendeels nog niet was gerealiseerd, maakt dat niet anders. Naar het oordeel van de Afdeling kunnen planologische mogelijkheden waarvan nog geen gebruik is gemaakt als leegstaande verstedelijkingsruimte worden aangemerkt).
Ruimtelijke ordening Door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins ABRvS 15 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3672 (Bro dwingt er niet toe dat eerst bestaande bebouwing wordt benut. Onder transformatie is namelijk te verstaan verandering van functie of bebouwing).
Toedeling ontwikkelingsrechten Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-12-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:9210 (twee bouwmarkten vechten om een plek) Gemeente is ondanks de contractsvrijheid gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het geval wordt gekenmerkt door de schaarse ruimte die in de Gemeente beschikbaar is voor bouwmarkten. Deze schaarste bepaalt mede de mate van zorgvuldigheid die de gemeente bij de uitgifte van gronden moet betrachten. De gemeente wist dat partij A belangstelling had en had toegezegd dat als er grond beschikbaar zou komen zij er voor zou zorgen dat de ene ondernemer ten opzichte van de andere ondernemer uit dezelfde branche niet benadeeld zou kunnen worden. Toen de gemeente grond beschikbaar kreeg, had het op haar weg gelegen om na te gaan of A nog belangstelling had, zodat A had kunnen meedingen. Mede gelet op de schaarste van relevante grondposities heeft de gemeente het gelijkheidsbeginsel geschonden althans onzorgvuldig jegens Bouwmarkt Epe gehandeld. Gemeente aansprakelijk voor schade uit onrechtmatige daad.
Faciliteren partijen Rb A dam 11 september 2013, ELCI:NL:RBAMS:2013:5591/6780 (gemeentegarantie verstrekt in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel. Het verstrekken van een garantie kan leiden tot een concurrentievoordeel. Gemeente had zich dat moeten realiseren en onderzoek moeten doen en de belangen van de concurrenten in beeld moeten brengen. Wet Fido richt zich tot openbare lichamen. Relativiteitsvereiste brengt mee dat derden geen beroep kunnen doen op een eventuele schending van daarin opgenomen normen).
Crisis Rb Overijssel 5 november 2014, ECLI:NL:RBOVE:2014:6281 (zie ook RB Noord-Nederland 4 juni 2014, ECLI:NL:RBNNE:2014:2790) Feiten Ontwikkelaar sluit IOK met gemeente verkoopt grond aan gemeente. In 2011 hebben twee raadsleden van de gemeente een klacht ingediend bij de Europese Commissie vanwege staatssteun in IOK. Commissie heeft medegedeeld dat de klacht als ingetrokken wordt beschouwd. Gemeente stelt dat IOK nietig is. Zulks vanwege (1) het overdragen van 100% planontwikkelingsrisico in ruil voor 50% ontwikkelingsrisico, (2) de eerdere winstrealisatie door Rotij als gevolg van verkoop gronden en (3) de omvang ontwikkeloptie in relatie tot de inbrengwaarde gronden. Rechtbank De beantwoording van de vraag of sprake is van ongeoorloofde staatsteun dient plaats te vinden aan de hand van een beoordeling van het geheel van rechten en plichten dan wel de voor- en nadelen die uit de IOK voor beide partijen voortvloeien. Met inachtneming van voorgaande uitgangspunten is de rechtbank van oordeel dat er tot op dit moment van ongeoorloofde staatssteun geen sprake is. Redengevend voor dat oordeel is dat de gemeente bij het sluiten van de IOK marktconform heeft gehandeld. Van belang: Commissie heeft, ook na uitdrukkelijk gevraagde nadere informatie, geen enkele aanleiding gezien tot nader onderzoek, maar de klacht op een gegeven moment als ingetrokken beschouwd. Dat is geen negatieve beschikking maar heeft veeleer, zo niet uitsluitend, te maken met de door de Commissie gevolgde werkwijze, die het concipiëren van zo'n negatieve beschikking voorkomt, maar overigens geacht moet worden tot hetzelfde resultaat te leiden.
Crisis Rb Den Haag 28 mei 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:6727 (zie ook ABRvS 13 februari 2013 (ECLI:RVS:2013:BZ1245) GS weigert subsidie omdat sprake zou zijn van staatsteun. Vergelijkbare regeling verenigbaar met de interne markt. Daarom mocht gs niet zonder meer aannemen dat verlening van de subsidie ertoe leidt dat ongeoorloofde staatssteun in de zin van artikel 107, eerste lid, VWEU wordt verleend. Gelet op de rol van de Commissie bij de handhaving van het mededingingsrecht dient het bestuursorgaan in de omstandigheden als hier aan de orde - waarin aan het oordeel van de Commissie van 13 juli 2011 het vermoeden kan worden ontleend dat geen sprake is van strijd met de interne markt - uit oogpunt van een zorgvuldige voorbereiding van zijn besluit, in contact te treden met de Commissie en deze om advies te vragen. Voor een bestuursorgaan bestaat de mogelijkheid de Commissie om informeel advies te vragen (PB 2009, C136; de Gedragscode). Onder deze omstandigheden verdraagt het zich niet met artikel 3:2 van de Awb dat verweerder, alvorens op de aanvraag om subsidie te besluiten, niet in contact is getreden met de Commissie en deze niet om informeel advies heeft gevraagd.
Crisis Rb Gelderland 9 april 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:2343 Bevolkingskrimp er is sprake van een inspanningsverplichting aan de zijde van de Gemeente om te komen tot vaststelling van bestemmingsplan. Dat brengt reeds met zich dat niet snel sprake zal kunnen zijn van een tekortkoming door overtreding van dit artikel. Gemeente heeft er onbetwist op gewezen dat het, afgewogen tegen de achtergrond van het provinciaal ruimtelijk beleid, een gegeven was dat een regionale afspraak moest worden gemaakt om minder woningen te bouwen en dat zij aan die afspraak, die niet vrijblijvend was, op lokaal niveau invulling moest geven. de bevolkingskrimp en als gevolg daarvan het aanpassen van de woningbouwplannen is onvoorziene omstandigheid van dien aard dat ontwikkelaar geen ongewijzigde instandhouding van (het doel van) de overeenkomst mocht verwachten. Ingevolge het bepaalde in artikel 13 van de SOK lag het op de weg van de Gemeente om te trachten, ondanks de onvoorziene omstandigheid, de beoogde doelstellingen zoveel mogelijk in stand te laten. Aanbod Gemeente tot betaling van een bedrag voor kosten gemaakt na overeenkomst moet gezien worden als een voorstel om te komen tot de financiële afspraken dan wel als een uitnodiging tot overleg om te komen tot een passende oplossing voor het feit dat op de beoogde locatie niet gebouwd kan worden.
Gebiedsbeheer Wet op de bedrijven investeringszones Doelstelling en Reikwijdte regeling: Bestemmingsheffing voor kosten verbonden aan activiteiten in de openbare ruimte of op het internet gericht op bevorderen: Leefbaarheid (in) Veiligheid (in) Ruimtelijke kwaliteit (van) Economische ontwikkeling van bedrijven investeringszone
Gebiedsbeheer Soort gebieden Overwegend niet woningen. De wettelijke systematiek gaat uit van aanwijzing van een bepaald gebied in de gemeente maar stelt geen beperkingen aan het soort gebied waar het om moet gaan. Wel gelden uiteraard de reguliere wettelijke bepalingen inzake doelstellingen en draagvlak (Memorie van Antwoord EK)
Gebiedsbeheer Systeem: Oprichten stichting of vereniging Opstellen uitvoeringsovereenkomst gemeente-stichting/vereniging Vaststellen verordening Draagvlakmeting a) 1/2 heeft zich uitgeproken; b) 2/3 daarvan voor/ c) som van de woz waarden die voor zijn hoger dan die tegen zijn tenzij ieder gelijke bijdrage dan alleen a en b) Inwerkingtreding verordening.
Omgevingswet Wijzigingen Het exploitatieplan verdwijnt als planvorm. De regeling van de grondexploitatie wordt geïntegreerd in het omgevingsplan, de omgevingsvergunning en het projectbesluit. De verplichting om exploitatieregels vast te stellen kan worden doorgeschoven naar een wijziging van een deel van het omgevingsplan of het moment van aanvraag van een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit. De gemeente kan afzien van een ruimtelijk besluit bij een exploitatietekort, zodat een gemeente niet gedwongen kan worden een tekortplan vast te stellen. De kostensoort bovenplanse kosten in het exploitatieplan en 'financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen' in een exploitatieovereenkomst wordt geschrapt. Het hoofdstuk grondexploitatie wordt - in plaats van bij alle kostensoorten - alleen toepasbaar, als er sprake is van enkele specifiek aangewezen kostensoorten, waaronder in ieder geval de grondexploitatiekosten voor de aanleg van fysieke voorzieningen en voor archeologisch onderzoek. Het aantal gevallen waarin van exploitatieregels of exploitatievoorschriften kan worden afgezien, wordt uitgebreid. Dat kan door de kruimellijst uit te breiden. Het wetsvoorstel biedt de mogelijkheid tot intrekking van exploitatieregels.