Huurders Belangen Vereniging Alliantie (HBVA) t.a.v. het bestuur Datum Onderwerp Bijlagen 21 december 2018 Reactie op advies Ondernemingsplan 2019 e.v. Ondernemingsplan 2019 en verder (definitieve moederversie) Geacht bestuur, Op 12 december ontvingen we uw definitieve advies op het Ondernemingsplan 2019 e.v. Het is een uitgebreid advies geworden; zeer veel dank daarvoor. U doet ons deugd dat u op hoofdlijnen met het ondernemingsplan instemt. Dat vinden wij erg belangrijk, omdat het ondernemingsplan voor de komende jaren voor ons het kader is voor en richting geeft aan veel beleidsthema s die verder worden uitgewerkt. Op diverse onderdelen van het ondernemingsplan stelt u vragen, geeft u opmerkingen of geeft u adviezen. Ik ga daar hieronder puntsgewijs op in en hou daarbij de volgorde aan zoals die in uw advies is. Betrokkenheid HBVA bij de totstandkoming van het concept U geeft aan, dat u weliswaar bent geïnformeerd over de stand van zaken over het te maken ondernemingsplan, maar u vindt dat u te weinig bent betrokken bij de totstandkoming. In mijn beleving hebben wij een goede gedachtewisseling gehad op de themabijeenkomst van 25 april, waar vanuit alle HBVA-geledingen vertegenwoordigers aanwezig waren. Ook op 14 juni tijdens de ALV van de HBVA Amsterdam hebben we uitvoerig doorgesproken over de belangrijkste thema s van het ondernemingsplan. Wij hebben uw input zeker ter harte genomen. Een voorbeeld daarvan is de zorgen die u uitte over het grote aandeel huurders van de Alliantie die in VvE s wonen. Immers ook voor de huurwoningen in VvE s is verduurzaming een opgave. Wij hebben daar in het ondernemingsplan dan ook nadrukkelijk aandacht aan gegeven (en u bent daar in uw advies heel positief over). Zoals u zelf ook al aangeeft, zal het ondernemingsplan nog op allerlei onderdelen nader worden uitgewerkt in beleid. Uiteraard zullen wij de HBVA bij al die beleidsuitwerkingen betrekken conform de werkwijze die wij inmiddels toepassen, waarbij wij u vooruitlopend op een officiële adviesaanvraag tijdig zullen betrekken bij een beleidsvoornemen. Postbus 105 1200 AC Hilversum 088 00 232 00 KvK 39048769
Opbouw/structuur ondernemingsplan U adviseert om hoofdstukken van het ondernemingsplan samen te voegen en tot één verhaal te maken. Wij begrijpen dat goed, want in deze moederversie is bewust gekozen voor een korte samenvatting van de hoofdzaken, gevolgd door nadere toelichting en verdieping. Daardoor komen onderwerpen op verschillende plekken aan de orde. Deze moederversie gaan wij niet verder aanpassen. Die heeft zijn functie gehad voor de officiële besluitvorming (de Raad van Commissarissen heeft het ondernemingsplan inmiddels goedgekeurd). Er wordt nu gewerkt aan diverse communicatie-uitingen, waarin wij de vormgeving laten afhangen van de doelgroepen waarvoor die bedoeld zijn. Teveel nadruk op duurzaamheid Het klopt dat de verduurzamingsopgave in het ondernemingsplan veel aandacht krijgt. Het is namelijk het belangrijkste thema waarop het nieuwe ondernemingsplan zich onderscheidt van het oude. Maar dat betekent niet dat beschikbaarheid en betaalbaarheid naar de achtergrond verschuiven. In tegendeel, in het ondernemingsplan is letterlijk geformuleerd Onze kernopgave is en blijft het zorgen voor een gevarieerd aanbod van betaalbare, goede huizen voor onze (toekomstige) huurders. Onze duurzaamheidsopgaven staan ten dienste daarvan. Klanten of huurders U geeft in uw advies aan de voorkeur te hebben voor de termen huurder en bewoner boven klant en klantgroepen. Wij hanteren bij voorkeur niet één term. In onze communicatie-uitingen spreken wij afwisselend van mensen, huurders en klanten, afhankelijk van de context waarin we die term gebruiken. Zo vinden wij het passend om bij dienstverleningskwesties te spreken over klanten en in participatietrajecten over huurders (we spreken dus nadrukkelijk over huurdersparticipatie en niet over klantenparticipatie). In het ondernemingsplan spreken wij over het betrekken van huurders in algemene zin. Uw advies om in dat verband altijd ook huurdersverenigingen en bewonerscommissies te noemen nemen wij niet over, omdat het erg van de context en het thema afhankelijk is in welke vorm de huurdersbetrokkenheid vorm krijgt. Die betrokkenheid kan variëren van individuele huurders en bewonerscommissies tot huurderspanels en huurdersverenigingen. Verhuurderheffing en andere belastingen Wij onderschrijven volledig uw zorgen over de toenemende belastingdruk voor corporaties. We vinden het ondernemingsplan echter niet de juiste plek om daarover stelling in te nemen. Het werkt veel beter om dat te doen in allerlei landelijke netwerken en verbanden waarin wij participeren (Aedes, De Vernieuwde Stad, Klimaattafels) en in directe contacten met het ministerie. Doelgroepen van de Alliantie Het doet ons deugd dat u het eens bent met de doelgroepen die wij onderscheiden in het ondernemingsplan. Dat is belangrijk, want dat is immers voor wie wij het allemaal doen. Maatschappelijke ambities U pleit ervoor om de kwaliteit van de bestaande voorraad als maatschappelijke ambitie toe te voegen. Wij hebben er bewust voor gekozen om een beperkt aantal ambities op te nemen en deze pagina 2 van 5
goed uit te werken in kerndoelstellingen. De kwaliteit van onze woningen maakt deel uit van onze ambitie op het gebied van duurzaamheid en valt dikwijls daarmee samen. Als wij duurzaamheidsmaatregelen treffen aan woningen, wordt de woningkwaliteit altijd daarin betrokken en heel vaak neemt die kwaliteit toe als gevolg van die maatregelen. U somt de maatschappelijke ambities op in de volgorde betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit, duurzaamheid en leefbaarheid. Ik heb hierboven reeds aangegeven, dat wij het met u eens zijn dat de verduurzamingsambitie altijd ten dienste moet staan aan de beschikbaarheids- en betaalbaarheidsambitie. Wij waken er echter voor om te dogmatisch om te gaan met zo n volgorde van belangrijkheid, omdat dit op projectniveau niet altijd tot de juiste keuze leidt. Soms kan een woning beter worden gesloopt (dat is in principe slecht voor de beschikbaarheid) als de verduurzaming veel te veel investeringen vergt. We willen op projectniveau dit soort afwegingen altijd goed blijven maken. Maar per saldo geldt wat hierboven is gesteld verduurzaming ten dienste van beschikbaarheid en betaalbaarheid. Opmerkingen op hoofdstuk 1 Wij zijn het geheel eens met uw advies om bij de uitwerking van duurzaamheidsplannen huurders tijdig en goed te betrekken bij concrete plannen op complex- of buurtniveau. In hoeverre de lokale huurdersorganisaties bij de uitvoering van dergelijke projecten moet worden betrokken, is wat ons betreft afhankelijk van de omvang/schaal daarvan. In kleinere projecten kan wellicht worden volstaan met het betrekken van de individuele bewoners en de eventueel aanwezige bewonerscommissie. In grotere projecten, bijv. als het gaat om energietransitieplannen op buurt- /wijkniveau, zal de lokale vereniging zeker betrokken zijn. U adviseert om overal waar in het ondernemingsplan sprake is van lokale samenwerking of afspraken maken, de lokale huurdersvertegenwoordiging en bewonerscommissies worden toegevoegd. Op dit punt herhaal ik wat hierboven is gezegd bij het onderdeel klanten of huurders het is afhankelijk van schaal/omvang op welk niveau de huurdersparticipatie wordt vormgegeven. Als het gaat om grotere kwesties die in het kader van prestatieafspraken aan de orde zijn, is al bij wet geregeld dat de lokale huurdersvertegenwoordiging aan tafel zit. In andere, meer specifieke gevallen kan het een bewonerscommissie zijn. Opmerkingen bij hoofdstuk 2 U vraagt hoe de Alliantie omgaat met ambities van gemeenten die de ambities van de Alliantie overtreffen. Wij vermoeden dat u dan denkt aan gemeenten die er bijvoorbeeld naar streven om al in 2030 CO2 neutraal te zijn in plaats van in 2050. Wij vinden, dat als een gemeente veel meer inzet of snelheid van ons vraagt dan wij realistisch achten, de gemeente met extra middelen over de brug moet komen om dat waar te kunnen maken. Als zij dat niet doet, gaan wij hierin niet mee. Daarnaast vinden wij het belangrijk om in stappen te verduurzamen, om zodoende gebruik te maken van de meest up to date innovaties, die mogelijk veel goedkoper zijn dan oplossingen die we nu voor handen hebben. Uw stelt voor om een derde voertuigambitie toe te voegen (sociaal-maatschappelijk / duurzaamheid). Wij begrijpen goed uw intentie, maar naar onze mening heeft die betrekking op de maatschappelijke ambities die wij reeds hebben verwoord. Die hebben betrekking op passendheid pagina 3 van 5
(beschikbaar en betaalbaar) en duurzaamheid, waar we het sociaal maatschappelijke samen met huurders, gemeenten en andere partijen vormgeven. Daarbij hebben we aangegeven, dat we bij verduurzamingsmaatregelen ook inzetten op betaalbaarheid. Bijvoorbeeld de servicekosten die huurders betalen voor zonnepanelen verdienen zich terug in de stroomopbrengst. In uw advies gaat u ook in op het thema meer eigen regie. In het ondernemingsplan doelen wij daarbij op de toegenomen rol van de huurder bij allerlei woondiensten die hij of zij afneemt. Door digitale platforms kan de huurder veel meer zelf regelen, zonder tussenkomst van een organisatie. We geven huurders meer eigen regie bij woonproducten/diensten en bij initiatieven in de buurt; onze rol als tussenpersoon neemt af. U adviseert ons om niet te makkelijk de rol van tussenpersoon los te laten; u wijst op groepen kwetsbare huurders die over weinig zelfregie beschikken. Dat zijn we geheel met u eens. Daar moeten we zorgvuldig naar blijven kijken, in samenwerking met zorg- en andere maatschappelijke organisaties. Wij zullen daarbij in buurten en wijken echter niet de regierol op ons nemen, zoals u voorstelt. Het is aan de gemeente om hierop de regie te voeren; vanuit onze rol leveren wij onze bijdrage in samenwerking met maatschappelijke partners. Opmerkingen bij hoofdstuk 3 Uw wijst op het belang van bouwen, bouwen, bouwen en daar kunnen wij alleen maar bij aansluiten het beschikbaarheidsvraagstuk is nog altijd enorm groot, de wachtrijen krimpen niet. Dat is ook de reden voor ons omvangrijke nieuwbouwprogramma in onze meerjarenbegrotingen. Verder vraagt u aandacht voor het vraagstuk van het wel/niet ontwerpen van autoluwe wijken, alsmede het effect van de alsmaar stijgende WOZ-waarden op de maximale huren en de verhuurderheffing. Dit zijn onderwerpen die wat ons betreft de aandacht moeten krijgen in de vastgoedstrategie die wij komend jaar opnieuw tegen het licht gaan houden, ter verdere uitwerking van de ambities in het ondernemingsplan. Ambities en doelen Dit onderdeel van uw advies mondt uit in een reeks van adviezen, die ik hieronder langsloop. U vindt het positief dat de Alliantie naast het bouwen van standaardwoningen ook inzet op kleinere woningen. U wil betrokken worden bij de programma s van eisen van die woningen, zowel voor wat betreft de kwaliteit als de huurprijs. Wij stellen voor om hier in het kader van de herziening van de vastgoedstrategie op terug te komen. Dat is de plek waar veel zaken rond kwaliteit en huurprijs aan de orde komen en met u besproken kunnen worden. Als reactie op uw advies over het betrekken van huurdersorganisaties bij sloop/nieuwbouw in het kader van wijkvernieuwing verwijs ik naar mijn opmerkingen hierboven over de vorm van het betrekken van huurders(organisaties) naar gelang de aard/omvang van projecten. Uw advies om het Manifest Passend Wonen niet in het ondernemingsplan op te nemen kunnen wij voor wat betreft de moederversie niet overnemen. En inhoudelijk staan wij volledig achter de intenties die in het manifest zijn neergelegd om passend wonen te vergroten. In de nog komende communicatie-uitwerkingen over het ondernemingsplan zullen we blijven spreken over passend wonen, maar rechtstreekse verwijzingen naar het Manifest laten we op basis van uw advies daarbij achterwege, omdat die gericht zijn op 2018 en het Manifest dat verschenen is, en niet op de bedoeling van het manifest. pagina 4 van 5
Uw advies om huurders in VvE s goed te betrekken bij verduurzamingsmaatregelen in VvE s nemen wij zeker ter harte. Dit moet terugkomen in het onderdeel van ons duurzaamheidsbeleid dat direct op het verduurzamen van VvE s betrekking heeft. Wij verwachten daar in de loop van 2019 verder met u over te kunnen spreken. Uw vraag naar een plan van aanpak voor het isoleren van het slechtst geïsoleerde deel van onze voorraad heeft in feite betrekking op de regionale/lokale uitwerking van de herziene vastgoedstrategie. Daarin moet tot uitdrukking komen hoe de Alliantie de komende jaren concreet invulling geeft aan de verduurzamingsopgave. Een uitgebreid advies nodigt uit tot een uitgebreide reactie. Ik hoop dat ik hiermee al uw opmerkingen, suggesties en adviezen voldoende recht heb gedaan. Ik wil u nogmaals zeer bedanken voor uw betrokkenheid en inbreng. Met vriendelijke groet, Rob Haans pagina 5 van 5