M O T I VAT I E N O T A Provincie: Locatie: Dossier: Dossiernummer: Vlaams-Brabant Sint-Pieters-Leeuw Wegen-, riolerings- en omgevingswerken project bedrijvenzone Ruysbroeckveld - wijziging 1 I40001 1. Voorwerp van de aanvraag De aanvraag betreft het aanleggen van wegen-, riolerings- en omgevingswerken voor de ontwikkeling van de bedrijvenzone Ruysbroekveld. 2. Zoneringsgegevens van het goed Zie punt 3. 3. Overeenstemming en verenigbaarheid van aanvraag met de wettelijke en ruimtelijke context de Gewestelijk RUP Vlaams strategisch gebied rond Brussel en aansluitende open ruimtegebieden (VSGB) 1 8
Voorschriften Artikel A5.1. Gemengd regionaal bedrijventerrein Artikel A5.1.1 Het bedrijventerrein is bestemd voor bedrijven met de volgende hoofdactiviteiten:- productie, opslag, bewerking en verwerking van goederen; productie van energie; onderzoeks- en ontwikkelingsactiviteiten. op- en overslag, voorraadbeheer, groepage, fysieke distributie en groothandel; De volgende hoofdactiviteiten zijn niet toegelaten: kleinhandel; agrarische productie; autonome kantoren. Artikel A5.1.2 Alle handelingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze rekening houden met zuinig ruimtegebruik. Daarbij wordt minstens aandacht besteed aan: het optimaal gebruiken van de percelen, echter rekening houdend met de verplichtingen inzake veiligheid; de mogelijkheid om bepaalde diensten onder te brengen in gemeenschappelijke gebouwen op het bedrijventerrein; het groeperen en organiseren op het bedrijventerrein van parkeermogelijkheden voor de gebruikers en bezoekers Gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen, inherent aan het functioneren van het regionaal bedrijventerrein, zijn toegelaten. Kantoren en toonzalen met beperkte vloeroppervlakte, ondergeschikt en gekoppeld aan de productieactiviteit van individuele bedrijven, zijn toegelaten voor zover die activiteiten geen loketfunctie hebben en geen autonome activiteiten uitmaken. De toonzalen mogen maximaal 10% van de gelijkvloerse bebouwde oppervlakte innemen, ongeacht op welk niveau de toonzalen worden ingericht, en de toonzaaloppervlakte mag maximaal 500 m² zijn. Inrichtingen voor de huisvesting van bewakingspersoneel van maximaal 200 m² vloeroppervlakte, geïntegreerd in het bedrijfsgebouw, zijn toegelaten. Indien het noodzakelijk is voor de veiligheid van het bewakingspersoneel is de niet-integratie toegelaten. Artikel A5.1.3 Voor zover er geen algemene adviesverplichting is, zijn handelingen die tegelijk aan de onderstaande voorwaarden voldoen in het gebiedsdeel op de oostelijke kanaaloever slechts toegelaten nadat de gewestelijke dienst die bevoegd is voor de veiligheidsrapportering advies heeft verstrekt volgens de bepalingen van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening over adviesvragen: Het gaat over handelingen voor een nieuwe inrichting die vallen onder de toepassing van het samenwerkingsakkoord tussen de federale Staat, het Vlaamse Gewest, het Waalse Gewest en het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest betreffende de beheersing van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. De geplande inrichting is gelegen binnen een straal van 2 km van een gebied waar wonen is toegelaten, of van een aanwezige of geplande cluster van ten minste vijf niet-onteigende woongelegenheden, of van een gebied waar een ziekenhuis of een school of een verzorgingsinstelling of van een door publiek bezochte plaats of gebouw met inbegrip van recreatiegebied, aanwezig of gepland is. Deze bepaling vervalt vanaf de inwerkingtreding van wetgeving waarin de adviesverplichting van de gewestelijke dienst die bevoegd is voor de veiligheidsrapportering voor stedenbouwkundige vergunningen wordt gereglementeerd. Inrichtingen die vallen onder de toepassing van het samenwerkingsakkoord tussen de federale Staat, het Vlaamse Gewest, het Waalse Gewest en het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest betreffende de beheersing van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken zijn niet toegelaten in het gebiedsdeel op de westelijke kanaaloever. 2 8
Artikel A5.1.4 De bestaande activiteiten of functies die niet inbegrepen zijn in artikel A5.1.1 en die aanwezig zijn in dit gebied op het moment van definitieve vaststelling van dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan kunnen blijven bestaan. Alle handelingen die nodig zijn om een bestaande activiteit of functie te bestendigen zijn toegelaten. De uitbreiding van de bestaande activiteiten of functies is beperkt tot de percelen in eigendom of gebruik voor de bestaande activiteit in dit gebied op het moment van definitieve vaststelling van dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Artikel A5.1.6 Alle handelingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze rekening houden met zuinig ruimtegebruik. Daarbij wordt minstens aandacht besteed aan: het optimaal gebruiken van de percelen, echter rekening houdend met de verplichtingen inzake veiligheid; de mogelijkheid om bepaalde diensten onder te brengen in gemeenschappelijke gebouwen op het bedrijventerrein; het groeperen en organiseren op het bedrijventerrein van parkeermogelijkheden voor de gebruikers en bezoekers. Gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen, inherent aan het functioneren van het regionaal bedrijventerrein, zijn toegelaten. Inrichtingen voor de huisvesting van bewakingspersoneel van maximaal 200 m² vloeroppervlakte, geïntegreerd in het bedrijfsgebouw, zijn toegelaten. Indien het noodzakelijk is voor de veiligheid van het bewakingspersoneel is de niet-integratie toegelaten. Artikel A5.1.7 Bij een vergunningsaanvraag voor een project van minstens 1000 m² bruto vloeroppervlakte wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied. De inrichtingsstudie zal tenminste aantonen hoe het parkeren niet wordt afgewenteld op het openbaar domein, op welke wijze wordt ingespeeld op de bereikbaarheid met het openbaar vervoer, hoe de ontsluiting zal verlopen en hoe de waterhuishouding wordt geregeld. De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten. Artikel A5.1.8 Inrichtingen die vallen onder de toepassing van het samenwerkingsakkoord tussen de federale Staat, het Vlaamse Gewest, het Waalse Gewest en het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest betreffende de beheersing van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken zijn niet toegelaten. Besluit voor het plangebied: Het gebied kan met een waaier van bedrijvigheid worden ingericht met uitzondering van kleinhandel, agrarische productie en autonome kantoorvoorzieningen. Voor de inrichting van de percelen behorende bij artikel 5.1, dient bij de vergunningsaanvraag voor een project van minstens 1000m² bruto vloeroppervlakte een inrichtingsstudie toegevoegd te worden zoals omschreven in artikel A5.1.7. 4. B e s c h r i j v i n g v a n d e b e s t a a n d e t o e s t a n d v a n h e t g o e d Beschrijving van de ligging en de omgeving van het goed Het plangebied, gelegen te Sint-Pieters-Leeuw, situeert zich tussen de Bergensesteenweg en het kanaal Brussel-Charleroi, meer bepaald tussen de Bergensesteenweg, de Frans Baesstraat, de Edward de Baerdemaekerstraat en de Groot-Bijgaardenstraat. 3 8
Beschrijving van de bestaande toestand Momenteel worden alle terreinen binnen het plangebied gebruikt voor landbouw. Het plangebied strekt zich vandaag als een open vlakte uit van aan het Kanaal Brussel-Charleroi tot aan de Bergensesteenweg. Een aantal percelen van het plangebied sluiten aan op het kanaal. Langs het kanaal ligt naast een belangrijke ontsluitingsweg (Groot-Bijgaardenstraat) eveneens een alternatieve fietsverbinding. Verder langsheen de Edward de Baerdemaekerstraat en de Frans Baesstraat ligt de woonwijk Wilderveld. Vanuit deze straten zijn doorzichten naar het open gebied Ruysbroeckveld behouden. Het groene karakter van deze straten is een belangrijke troef. 4 8
Vanuit de Edward de Baerdemaekerstraat en de Frans Baesstraat zijn een aantal industriële bakens zichtbaar, zoals de koeltoren gelegen langsheen het kanaal. 5. V e r a n t w o o r d i n g v a n h e t v e r k a v e l i n g s c o n c e p t Visie Het RUP VSGB als leidraad voor de invulling Het plangebied ligt volledig binnen de afbakening van het RUP VSGB de voorschriften die werden bepaald in het gewestelijk RUP zullen als basis dienen voor de invulling van het gebied. De verschillende van toepassing zijnde voorschriften zijn opgenomen in de planningscontext onder 3.1. Verplicht ontsluitingstracé van het langgerekt plangebied De bedrijvenzone omvat een aantal langgerekte percelen die allemaal aantakken op de Groot- Bijgaardenstraat. Vanuit het RUP VSGB wordt opgelegd om de bedrijvenzone verplicht te ontsluiten richting kanaalzone. Op termijn zal het gewest hier een nieuwe ontsluitingsweg voor bedrijvigheid aanleggen. De bedrijvenzone ontsluit nu verplicht naar de Groot-Bijgaardenstraat. Vrachtverkeer dient vervolgens verplicht richting Bergensesteenweg te ontsluiten daar er geen ontsluiting mogelijk is over Ruisbroek centrum door de spoorwegtunnel. In een latere fase dient de ontsluiting voor het bedrijfsverkeer voorzien te worden via de nieuwe ontsluitingsweg die het Vlaamse gewest zal aanleggen langsheen en over het kanaal. Duurzame bedrijvenzone De site wordt ontwikkeld als duurzame zone voor regionale bedrijven: een maximaal gezamenlijk gebruik van infrastructuur, dit gebeurt onder andere door de aanleg van een centrale gezamenlijke ontsluitingsweg en het koppelen van parkeervoorzieningen aan deze ontsluitingsweg; een landschappelijk-visuele buffering ten opzichte van het woongebied door de integratie van het parkgebied zoals bestemd in het RUP VSGB en de invulling van de bufferzone zoals vastgelegd in het aanpalende BPA Steenweg op Groot-Bijgaarden; een kwalitatief waterbergingssysteem door de aanleg van waterbufferbekkens teneinde het hemelwater op te vangen en gecontroleerd te kunnen laten afvloeien. Het aanvraagdossier wegenis voorziet de nodige buffering. Op de percelen zelf zal overeenkomstig de gewestelijke en provinciale verordening buffering en herbruik van hemelwater van toepassing zijn. 5 8
Ruimtelijke concepten Aansluiten op de bestaande bedrijvigheid Het plangebied sluit aan bij bestaande bedrijvigheid langs het kanaal en de Bergensesteenweg. De ontwikkeling van Ruysbroeckveld past in de verdere versterking van deze bedrijvengordel langsheen deze belangrijke ontwikkelingsassen. Doordat het gebied onmiddellijk aansluit bij bestaande bedrijven kan een eengemaakte structuur zonder bijkomend ruimteverlies worden voorzien. Het parkgebied als overgang tussen bedrijvigheid en wonen Naast de ontwikkeling van het bedrijventerrein wordt zoals bestemd in het RUP VSGB een parkgebied voorzien. Dit parkgebied vormt een multifunctionele buffer tussen het te ontwikkelen bedrijventerrein en het verder gelegen woongebied Wilderveld Een deel van opgenomen plangebied zal als buffer worden ingericht zodat van bij de prille ontwikkeling van het bedrijventerrein voldoende garanties worden geboden voor een goede integratie van het bedrijventerrein in de omgeving. De bufferzone (gelegen in het BPA Steenweg op Groot- 6 8
Bijgaarden) kan op termijn mee in de parkaanleg geïntegreerd. De delen van de bedrijvenzone grenzend aan het parkgebied worden ingericht als buffer met parkachtige inrichting zodat er kan worden aangesloten op de omgeving in de toekomst. Vanuit de bedrijvenzone wordt ook een zachte verbinding richting park voorzien. Eén centrale ontsluiting voor een duurzaam bedrijventerrein Om te vermijden dat er vrachtverkeer en bestemmingsverkeer de omliggende woonwijken belast en gezien de problematiek van de spoorwegbrug in Ruisbroek, dient het bedrijventerrein Ruysbroeckveld verplicht te ontsluiten via de Groot-Bijgaardenstraat en de Ruisbroeksesteenweg naar de Bergensesteenweg. Door de langgerekte structuur van het bedrijventerrein wordt vanuit het oogpunt van een duurzaam ontwikkeld bedrijventerrein gekozen voor een centrale ontsluitingsweg in het gebied. Op deze manier wordt een minimum aan ruimte gereserveerd voor infrastructuur en kan een maximum aan ruimte worden ingevuld met de ontwikkeling van een duurzaam bedrijventerrein. Veilige verbindingen van en naar het bedrijventerrein. 7 8
Doorheen het te ontwikkelen parkgebied kunnen in de toekomst een aantal nieuwe trage verbindingen worden ontwikkeld. Hiermee zal de woonwijk Wilderveld een veilige groene ontsluiting krijgen naar het kanaal waarlangs een reeks trage verbindingen zijn ontwikkeld. Aansluitend op de te ontwikkelen trage verbindingen doorheen het park wordt binnen het projectgebied Ruysbroekveld een bijkomende trage verbinding gerealiseerd. Op deze manier wordt het gebied met de omgeving verbonden en wordt het voor de gebruikers van het bedrijventerrein mogelijk om op een veilige manier hun werkplek te bereiken en gebruik te maken van het omliggende parkgebied. Inrichtingsprincipes Ontwikkeling voor een flexibel aanbod De bedrijvenzone zal zo ontwikkeld worden dat een maximale ontsluiting kan worden voorzien met een minimum aan infrastructuur. De perceelsopdeling moet flexibel kunnen worden aangepast aan de vraag van de markt. Daarom wordt er gewerkt met een verkavelingsplan met loten van diverse grootte-orde. Daarbij worden verschillende kleine loten voorzien die kunnen worden samengevoegd tot grotere kavels. Optimaal en effectief terreingebruik De bedrijvenzone wordt ingericht met: een minimum aan infrastructuur; een optimale kavelindeling; rationeel verkaveld met maximale flexibiliteit; meerlagige bebouwing waar mogelijk en aangewezen. Een flexibele verkavelingswijze wordt vooropgesteld zodat soepel kan worden ingespeeld op de vraag van de markt. Invulling en ontsluiting Voor de inrichting wordt de site ingedeeld in een aantal loten rondom de centrale ontsluitingsweg. De site wordt via deze centrale ontsluitingsas naar de Groot-Bijgaardenstraat ontsloten. Langsheen de ontsluitingsweg kunnen de loten samengevoegd worden in percelen met diverse omvang. Deze flexibiliteit naar invulling toe maakt het mogelijk zowel meer kleinschalige bedrijven als grote, meer ruimtebehoevende bedrijven te huisvesten. Opgemaakt door het studiebureau D+A Consult op 05 mei 2014 8 8