c~ CENTRAAL FONDS -11 VOLKSHUISVESTING L0093 Woningstichting SWZ t.a.v. het bestuur Postbus 40040 8004 DA ZWOLLE Huizerstraatweg 117-A Postbus 5075 1410AB Naarden Telefoon 035-6954070 Telefax 035-69 54080 Internet http://www.cfv.nl e-mail info@cfv.nl Ons kenmerk FJ/NS/ll.0567 Onderwerp Aanbieding Corporatie in Perspectief 2011 Naarden, 25 november 2011 Geacht bestuur, Hierbij ontvangt u de definitieve versie van de bedrijfsvergelijking Corporatie in Perspectief. De bedrijfsvergelijking is in drie delen gepresenteerd. Het eerste deel is de blauwe samenvatting. Dit deel geeft in één oogopslag een overzicht waar de corporatie staat als het gaat om thema's als verhuurprestaties, kwaliteit van het bezit, de productie-inspanning en de bedrijfsvoering. Deze samenvatting wordt afgesloten met de financiële positie en het financiële perspectief. Het tweede groene deel van de Corporatie in Perspectief bestaat uit een meer uitgebreide rapportage van de cijfers ten behoeve van analysedoeleinden. De gegevens over verslagjaar 2010 zijn daarbij zoveel mogelijk in een historische (2007-2009) of prospectieve (2011-2015) context geplaatst. In dit analysedeel is gestreefd naar een toegankelijke presentatie van de cijfers door deze deels ook in grafieken en quintielscores te presenteren. Het derde rode deel bestaat uit een toelichting op de tabellen en grafieken in de verschillende hoofdstukken. Op 28 november wordt de bedrijfsvergelijking Corporatie in Perspectief openbaar gemaakt via de website van het Fonds. Met vriendelïke groet, Centra on Volkshuisvesting n INGESTELD BIJ BESLUIT CENTRALE FONDS VOOR DE VOLKSHUISVESTING (STAATSBLAD 1988, 483). ING Bank 69 7643689 K.v.K.32163534
Samenvatting CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0093 Woningstichting SWZ Zwolle
Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen van een corporatie zich verhouden tot die van collega-corporaties. Met Corporatie in Perspectief komt het Centraal Fonds Volkshuisvesting tegemoet aan de vraag van corporaties om het eigen functioneren in een breder kader te plaatsen. Tevens voorziet deze bedrijfsvergelijking in de behoefte van diverse stakeholders om inzicht te krijgen in prestaties en bedrijfsvoering van de corporaties. De rapportages van alle corporaties worden op de website van het Fonds gepubliceerd (www.cfv.nl). Voorafgaand daaraan is er een concept versie van de Corporatie in perspectief voorgelegd aan alle individuele corporaties ( hoor en wederhoor procedure). De gegevens in deze Corporatie in Perspectief zijn gebaseerd op binnen het Fonds gecontroleerde data van alle 400 corporaties over begrotingsjaar 2011 met prognoses voor de periode tot 2015 en over verslagjaar 2010. Bij de vergelijkingen wordt gebruik gemaakt van de referentiegroepen. Een referentiegroep is opgebouwd uit het gemiddelde van een groep corporaties die qua kenmerken een vergelijkbare achtergrond heeft. De referentiegroepen en de indeling daarvan worden jaarlijks herijkt op basis van de feitelijke ontwikkelingen bij de afzonderlijke corporaties over de afgelopen vier jaar. In de rapportage worden de cijfers, waar mogelijk, ook nog in een regionaal en vrijwel altijd in een landelijk perspectief geplaatst. Met deze benadering wordt nagestreefd dat er een zo helder mogelijk beeld over de prestaties en de financiële positie van de corporatie ontstaat. Behoudens de financiële beoordeling door het Fonds, zullen in deze rapportage geen normen worden gehanteerd. Uit het materiaal kan niet rechtstreeks worden afgeleid of de corporatie het goed of slecht doet. Deze bedrijfsvergelijking beoogt voor de corporatie en haar stakeholders s wel een belangrijk hulpmiddel te zijn bij het beantwoorden van vragen over het functioneren van de corporatie. De bedrijfsvergelijking is in drie delen gepresenteerd. Het eerste deel is de blauwe samenvatting. Dit deel geeft in één oogopslag een overzicht waar de corporatie staat als het gaat om thema s als verhuurprestaties, kwaliteit van het bezit, de productie-inspanning en uiteraard de bedrijfsvoering. Deze samenvatting wordt afgesloten met de financiële positie en het financiële perspectief. Daarbij zijn de door de corporatie opgegeven cijfers bewerkt aan de hand van de methodiek voor de beoordeling van de financiële positie van corporaties door het Fonds. Het tweede groene deel van Corporatie in Perspectief bestaat uit een meer uitgebreide rapportage van de cijfers ten behoeve van analysedoeleinden. Deze gegevens over verslagjaar 2010 zijn daarbij zoveel mogelijk in een historische (2007-2009) of prospectieve (2011-2015) context geplaatst. In dit analysedeel is gestreefd naar een toegankelijke presentatie van de cijfers door deze informatie uit de tabellen deels ook in grafieken en quintielscores te presenteren. Het derde rode deel bestaat uit een toelichting op de tabellen en grafieken in de verschillende hoofdstukken. Deze toelichting kan nuttig zijn bij de interpretatie van het cijfermateriaal van de corporatie. 3
L0093 CFV 2011 Corporatie in Perspectief Woningstichting SWZ Verhuur Corporatie Regio Referentie Landelijk Mutatiegraad (in % van het aantal woongelegenheden 2010) 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 Leegstand als gevolg van marktomstandigheden (langer dan 3 maanden in % woongelegenheden 2010) 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 Gemiddelde huurprijs (in per maand per woongelegenheid in 2010) 150 200 250 300 350 400 450 500 Benutting potentiële huurprijsruimte (huurprijs in % van maximaal toegestane huur 2010) 9,5 8,5 8,1 0,0 0,7 0,6 401 412 421 70,9 72,5 72,0 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 Toewijzingen binnen inkomensgrenzen uit de Wht. (in % totale toewijzingen 2007-2010) 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Qua inkomensgrenzen passende toewijzingen (in % totale toewijzingen 2007-2010) 82,8 74,6 72,3 96,7 90,9 89,0 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 4
CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0093 Corporatie Regio Referentie Landelijk Woningstichting SWZ Kwaliteit Prijs-/kwaliteitsverhouding (gemiddelde prijs per WWS punt huurwoningen in in 2010) 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 Toegankelijke woningen (nultreden woningen) (in % woongelegenheden 2010) 3,20 3,28 3,22 30,0 28,0 29,0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Mutaties in de portefeuille Realisatie bijdrage aan voorzien in woningbehoefte (saldo (nieuwbouw huur + koop - sloop) in % bezit 2008-2010) 1,9 0,8 0,6 0,9 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Prognose bijdrage aan voorzien in woningbehoefte (saldo (nieuwbouw huur + koop - sloop) in % bezit 2011-2015) 1,4 1,4 1,0 1,2 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 5
L0093 CFV 2011 Corporatie in Perspectief Woningstichting SWZ Mutaties in de portefeuille (vervolg) Corporatie Regio Referentie Landelijk Realisatie-index nieuwbouw 0,58 0,60 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 Realisatie-index sloop 0,11 0,45 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 Realisatie-index verkoop 0,76 0,66 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 Prognose productie in zwakke wijken (productieinspanning 2011-2015 in % bezit in zwakke wijken) 29,0 34,3 26,3 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Uitgaven leefbaarheid (in per woongelegenheid 2010) 254,7 146,1 120,3 0 50 100 150 200 250 Realisatie jaarlijkse vernieuwingsinspanning (jaargemiddelde nieuwbouwhuur + sloop in % bezit 2008-2010) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Prognose jaarlijkse vernieuwingsinspanning (jaargemiddelde nieuwbouwhuur + sloop in % bezit 2011-2015) 2,5 2,0 1,7 1,6 2,6 2,1 1,8 1,8 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 6
CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0093 Corporatie Regio Referentie Landelijk Woningstichting SWZ Bedrijfsvoering Netto bedrijfslasten exclusief leefbaarheidsuitgaven (x 1 per VHE in 2010) 1.212 1.313 1.257 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 2.000 Ontwikkeling netto bedrijfslasten inclusief leefbaarheidsuitgaven (toename 2007-2010 in %) -10-5 0 5 10 15 Netto kasstroom * (x 1 per VHE in 2010) -8,3 10,1 8,4 1.217 936 1.019 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 Bruto stichtingskosten t nieuwbouw huur (x 1 per VHE in 2010) 167.711 194.805 182.421 100.000 110.000 120.000 130.000 140.000 150.000 160.000 170.000 180.000 190.000 200.000 Uitgave per renovatie/verbetering (x 1 per gerenoveerde/verbeterde woning in 2010) 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000 50.000 Netto verkoopresultaat nieuwbouw koopwoningen (x 1 per verkochte woning in 2010) -6.000-5.000-4.000-3.000-2.000-1.000 0 6.499 16.232 10.576-4.988-217- Rentedekkingsgraad (kengetal 2010) 2,0 1,8 1,8 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 *Netto kasstroom, gecorrigeerd voor ontvangen en uitgegeven rente, overheidsbijdragen, vennootschapsbelasting en heffing bijzondere projectsteun 7
L0093 CFV 2011 Corporatie in Perspectief Woningstichting SWZ Waarden vastgoed, leningen en vermogenspositie Corporatie Regio Referentie Landelijk Bedrijfswaarde (opgave corporatie 2010 in 1 per VHE) 59.554 47.586 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (in 1 per VHE in 2010) 34.279 40.171 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000 50.000 55.000 60.000 Huur/WOZ-waarde huurwoningen (kengetal 2010) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 WOZ-waarde/volkshuisvestelijke exploitatiewaarde woongelegenheden (kengetal 2010) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Waarde grondposities (per VHE x 1) 0 200 400 600 800 1.000 1.200 Rentelasten (gemiddelde rentelasten in % 2010) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Schuldverdienratio (langlopende leningen / netto kasstroom) (kengetal 2010) 0 5 10 15 20 25 30 35 Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / rentabiliteitswaarde leningen (kengetal 2010) 3,3 3,3 3,2 4,5 4,4 3,9 238 1038 843 4,12 4,40 4,32 26,1 31,9 31,8 1,1 1,3 1,3 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 8
CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0093 Corporatie Regio Referentie Landelijk Woningstichting SWZ Financiële positie en perspectief Volkshuisvestelijk vermogen 2010 (in % van het balanstotaal 2010) 0 5 10 15 20 25 30 Volkshuisvestelijk vermogen 2015 (in % van het balanstotaal 2015) 16,4 23,9 27,2 23,5 24,3 25,8 22 23 23 24 24 25 25 26 26 Totaal risico solvabiliteitsbeoordeling 2010 (plus Vpb-beklemming) (in % van het balanstotaal 2010) 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 Totaal risico i continuiteitsbeoordeling it it 2011-2015 (in % van het balanstotaal 2015) 13,2 12,6 12,5 13,7 13,9 13,2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 9
L0093 CFV 2011 Corporatie in Perspectief Woningstichting SWZ 10
Dit is een uitgave van Centraal Fonds Volkshuisvesting Samenstelling en eindredactie Centraal Fonds Volkshuisvesting
Centraal Fonds Volkshuisvesting Huizerstraatweg 117a Postbus 5075 1410 AB Naarden T 035 695 40 70 F 035 695 40 80 E info@cfv.nl Corporatie in Perspectief 2011 is een rapportage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en bestaat uit de volgende onderdelen: Samenvatting Analyse Toelichting De Samenvatting is bestemd voor het bestuur en de Raad van Commissarissen. In één oogopslag wordt een overzicht gegeven van de positie van de corporatie voor thema s als verhuurprestaties, kwaliteit van het bezit, de productieinspanning, voorgenomen prestaties in de herstructurering, bedrijfsvoering en de financiële positie. www.cfv.nl
Analyse CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0093 Woningstichting SWZ Zwolle
CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0093 Woningstichting SWZ Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie fysieke ingrepen 5 1.3 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke gegevens 2.1 Verhuur 2.1.1 Verhuurgegevens 6 2.1.2 Huurprijsontwikkeling 6 2.1.3 Prijssegmenten huurwoningen 7 2.1.4 Toewijzingen 2007-2010 7 2.2 Kwaliteit van de voorraad 2.2.1 Kwaliteit en prijs-/kwaliteitsverhouding 8 2.2.2 Onderhoud en investeringen in kwaliteit van de woongelegenheden 8 2.2.3 Wonen en zorg 8 2.2.4 Uitgaven leefbaarheid 9 2.3 Nieuwbouw en mutaties in het bezit 2.3.1 Nieuwbouw en mutaties in het bezit 10 2.3.2 Realisatie-index nieuwbouw 11 2.3.3 Realisatie-index sloop 11 2.3.4 Realisatie-index verkopen 11 2.4 Inzet in aandachtswijken 241 2.4.1 Productie corporatie verdeeld over wijktypen per regio 12 2.4.2 Productie corporatie verdeeld over wijktypen totaal 12 2.4.3 Productievoornemens 2011-2015 in zwakke wijken uitgedrukt 13 als % van bezit in zwakke wijken 2.4.4 Productievoornemens van corporaties in de 40 aandachtswijken BZK/WWI 13 3 Bedrijfsvoering 3.1 Netto bedrijfslasten 3.1.1 Specificatie netto bedrijfslasten 14 3.1.2 Ontwikkeling netto bedrijfslasten 14 3.2 Netto kasstroom 15 3.3 Kosten en opbrengsten productie 3.3.1 Nieuwbouw huur 16 3.3.2 Nieuwbouw koopwoningen 16 3.3.3 Verkoop bestaand bezit 16 3.3.4 Verbeteringen en renovaties 16 3.3.5 Sloop woongelegenheden 16 3.3.6 Verliezen van niet gerealiseerde projecten 16 3.4 Rentedekkingsgraad 17 4 Waarden vastgoed, leningen en vermogenspositie 4.1 Vastgoed 4.1.1 Bedrijfswaarde 18 4.1.2 WOZ-waarde 19 4.1.3 Kengetallen vastgoed 19 4.1.4 Grondposities 19 4.1.5 Niet verkochte nieuwbouw koopwoningen 19 4.1.6 Verkoop onder voorwaarden 19 4.2 Langlopende leningen 4.2.1 Leningenportefeuille 20 4.2.2 Rentelasten op leningenportefeuille 20 4.2.3 Ontwikkeling schuldverdienratio 20 4.2.4 Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / rentabiliteitswaarde leningen per VHE 21 5 Financiële positie en perspectief 5.1 Volkshuisvestelijk vermogen in verslagjaar 22 5.2 Volkshuisvestelijk vermogen 2015 22 5.3 Risicobeoordeling verslagjaar 23 5.4 Risicobeoordeling prognoses 23 5.5 Oordelen 24 3
L0093 CFV 2011 Corporatie in Perspectief 1 Algemeen Woningstichting SWZ 1.1 Algemene gegevens corporatie Naam corporatie Woningstichting SWZ L-nummer L0093 Vestigingsplaats Zwolle Aantal fte's 106,5 Totaal huurwoningen 7.428 Eenheden in verzorgingshuizen 0 Overige woongelegenheden 274 Totaal aantal woongelegenheden 7.702 Garages 15.460 m 2 753 [weging 0,2] 151 Bedrijfsruimten/winkels 4.946 m 2 32 [weging 1,0] 32 Overig bezit 6.468 m 2 407 [weging 0,2] 81 Maatschappelijk vastgoed 4.734 m 2 6 [weging 2,0] 12 Totaal aantal verhuureenheden ongewogen 8.900 Totaal aantal verhuureenheden gewogen 7.978 Totaal aantal verhuureenheden gewogen (gemiddeld 2009/2010) 7.941 Verbindingen Aantal verbindingen 6 Totaal aantal woongelegenheden in verbindingen 0 Totaal aantal niet-woongelegenheden in verbindingen 0 0 m 2 Bedrag kapitaaldeelname (inclusief agio) * 6 Verstrekte leningen * 0 Rekening courant * 197 Verstrekte garanties * 0 * x 1.000 Bezit woongelegenheden in de regio Aantal woongelegenheden Aandeel bezit in % in regio totaal bezit Rg09 IJsselvallei 7.702 100,0 Overig 0 0,0 Referentieregio Referentiegroep Rg09 IJsselvallei Rf04 Middelgrote en kleinere herstructureringcorporaties 4
CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0093 Woningstichting SWZ Algemeen 1 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie fysieke ingrepen (verdeling van bezit corporatie over wijken) Waardering wijken Rg09 Totaal Totaal % Zwak (hoge indicatie fysieke ingrepen) 3.357 3.357 44 Gemiddeld (gemiddelde indicatie fysieke ingrepen) 2.378 2.378 31 Sterk (lage indicatie fysieke ingrepen) 1.967 1.967 26 Overige postcodegebieden (niet gewaardeerd) 0 0 0 Totaal 7.702 7.702 100 1.3 Samenstelling van het bezit (in % van de voorraad corporatiewoongelegenheden) Corporatie Rg09 Landelijk Eengezinswoningen 41,6 51,3 42,8 Meergezinsetagebouw zonder lift t/m 4 lagen 30,1 20,7 27,0 Meergezinsetagebouw met lift 12,0 11,9 13,4 Hoogbouw 12,7 8,5 11,0 Eenheden verzorging 0,0 2,6 2,2 Overige woongelegenheden 3,6 5,0 3,7 Onbekend 00 0,0 0,0 00 0,0 00 Bouwperiode tot 1945 9,6 5,1 8,3 Bouwperiode 1945-1959 21,6 13,0 13,9 Bouwperiode 1960-1969 19,8 21,1 17,4 Bouwperiode 1970-1979 15,3 16,9 18,7 Bouwperiode 1980-1989 16,0 20,0 20,9 Bouwperiode 1990-1999 6,6 11,9 10,8 Bouwperiode 2000 en later 11,2 12,1 10,0 Onbekend 0,0 0,0 0,0 5
L0093 CFV 2011 Corporatie in Perspectief Woningstichting SWZ 2 Volkshuisvestelijke gegevens 2.1 Verhuur 2.1.1 Verhuurgegevens Corporatie Referentie Landelijk 2007 2008 2009 2010 2010 2010 Mutatiegraad * ** 9,5 8,5 8,2 9,5 8,5 8,1 Huurachterstand in % van de jaarhuur ** 1,0 0,8 0,8 0,8 1,2 1,1 Huurderving in % van de jaarhuur ** 0,7 0,6 0,7 0,7 1,8 1,5 Leegstand langer dan drie maanden marktomstandigheden * 0,0 0,0 0,0 0,0 0,7 0,6 Leegstand langer dan drie maanden projecten* 0,0 0,0 0,0 0,0 0,8 0,9 Gemiddelde huurprijs per maand per woongelegenheid 375 379 385 401 412 421 Gemiddelde huurprijs per maand huurwoningen 393 407 415 422 Gemiddelde huurprijs per maand eenheden in verzorgingstehuizen Gemiddelde huurprijs per maand overige woongelegenheden n.v.t. 161 n.v.t. 243 650 258 617 278 Huur in % van maximaal toegestane huur ** 67,6 69,5 70,2 70,9 72,5 72,0 * In % van het aantal woongelegenheden ** Alleen voor huurwoningen 212 2.1.2 Huurprijsontwikkeling (in per jaar per woongelegenheid) Realisatie Index 2010 2007 2008 2009 2010 (2007=100) Corporatie 4.494 4.552 4.614 4.816 107 Referentie 4.676 4.678 4.788 4.946 106 Landelijk 4.753 4.829 4.911 5.055 106 Quintielscores verhuurgegevens Scores 2010 1e quintiel 2e quintiel 3e quintiel 4e quintiel 5e quintiel Mutatiegraad 4 4 4 4 4 Leegstand langer dan drie maanden marktomstandigheden 2 2 2 2 2 Gemiddelde huurprijs per maand per woongelegenheid 2 2 2 2 2 Huur in % van maximaal toegestane huur 2 2 2 2 2 2.1.2 Huurprijsontwikkeling (in per jaar per woongelegenheid) 5.100 5.000 4.900 Corporatie Referentie Landelijk 4.800 4.700 4.600 4.500 4.400 4.300 4.200 2007 2008 2009 2010 6
CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0093 Woningstichting SWZ Volkshuisvestelijke gegevens 2 2.1.3 Prijssegmenten huurwoningen Ontwikkeling prijssegmenten Aandeel 2010 in % corporatie aantallen Corporatie Referentie Landelijk 2007 2008 2009 2010 Goedkope woningen 2.918 2.181 2.091 1.998 26,9 26,3 23,2 Betaalbare woningen 3.966 4.742 4.895 4.995 67,2 64,5 67,2 Dure woningen < huurtoeslaggrens 257 248 247 275 3,7 6,5 7,2 Dure woningen > huurtoeslaggrens 68 101 130 160 2,2 2,7 2,4 2.1.4 Toewijzingen 2007-2010 Totaal toewijzingen 2007-2010 in % 2007 2008 2009 2010 Corporatie Referentie Landelijk Toewijzingen binnen inkomensgrenzen uit de Wht. 600 654 590 590 82,8 74,6 72,3 Toewijzingen buiten inkomensgrenzen uit de Wht. 77 127 150 153 17,2 25,4 27,7 Passend 666 759 723 697 96,7 90,99 89,0 Te duur 3 11 5 33 1,8 5,2 7,5 Te goedkoop 8 11 12 13 1,5 3,9 3,6 Quintielscores toewijzing Scores 2007-2010 1e quintiel 2e quintiel 3e quintiel 4e quintiel 5e quintiel Toewijzingen binnen inkomensgrenzen uit de Wht. 5 5 5 5 5 Toewijzingen buiten inkomensgrenzen uit de Wht. 1 1 1 1 1 Passende toewijzing 5 5 5 5 5 Te dure toewijzing 1 1 1 1 1 Te goedkope toewijzing 2 2 2 2 2 2.1.4 a Toewijzingen corporatie 2007-2010 2.1.4 b Toewijzingen landelijk 2007-2010 Toewijzingen binnen inkomensgrenzen uit de Wht. Toewijzingen buiten inkomensgrenzen uit de Wht. 7
L0093 CFV 2011 Corporatie in Perspectief Woningstichting SWZ 2 Volkshuisvestelijke gegevens 2.2 Kwaliteit van de voorraad 2.2.1 Kwaliteit en prijs-/kwaliteitsverhouding Corporatie Referentie Landelijk Gemiddeld aantal punten woningwaardering huurwoningen 127 127 131 Gemiddeld aantal punten woningwaardering m.b.t. oppervlakte huurwoningen 60 62 63 Gemiddelde puntprijs huurwoningen (x 1) 3,20 3,28 3,22 2.2.2 Onderhoud en investeringen in kwaliteit van de woongelegenheden (In per gewogen verhuureenheid 2010) Onderhoud 2007 2008 2009 2010 Referentie Landelijk Klachtenonderhoud 173 329 349 376 358 306 Mutatieonderhoud 136 238 153 160 239 195 Planmatig onderhoud 688 979 541 576 725 821 Totaal onderhoud 997 1.546 1.043 1.112 1.322 1.322 ( In per verbeterde woongelegenheid 2010) Woningverbetering 2007 2008 2009 2010 Corporatie Referentie Landelijk Woningverbetering i (x 1.000) 7.856 10.680 10.590 11.035 6.499 16.232 10.576 Woningverbetering (aantal) 458 600 1.126 1.698 2.2.3 Wonen en zorg Corporatie Referentie Landelijk Totale woongelegenheden per 31 december 2010 7.702 Aantal woningen voor ouderen en gehandicapten 748 Aandeel ouderen- en gehandicaptenwoningen* 9,7 11,9 15,5 Woningen voor overige bijzondere groepen 346 Aantal eenheden of woningen in bijzondere woongebouwen 89 Aantal nultredenwoningen 2.309 Aandeel toegankelijke woningen (nultredenwoningen)* 30,0 28,0 29,0 Toewijzingen woongelegenheden aan ouderen (65+ers) 2010 69 Toewijzingen woongelegenheden aan ouderen 2010 als % toewijzingen totaal 9,3 10,9 15,1 * In % ten opzichte van woongelegenheden 8
CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0093 Woningstichting SWZ Volkshuisvestelijke gegevens 2 2.2.4 Uitgaven leefbaarheid (x 1.000) (Realisatie in per woongelegenheid 2010) Realisatie Prognose * Corporatie Referentie Nederland Sociale activiteiten 1.505 1.875 195 96 67 Fysieke activiteiten 457 526 59 51 54 Totaal 1.962 2.401 255 146 120 * Jaargemiddelde tijdens de prognoseperiode Quintielscores kwaliteit Scores 2010 1e quintiel 2e quintiel 3e quintiel 4e quintiel 5e quintiel Gemiddeld aantal punten woningwaardering 3 3 3 3 3 Gemiddelde puntprijs (x 1) 2 2 2 2 2 Bedrag woningverbetering per verbeterde woongelegenheid 2 2 2 2 2 Aandeel ouderen- en gehandicaptenwoningen 2 2 2 2 2 Aandeel toegankelijke woningen (nultredenwoningen) 3 3 3 3 3 Toewijzingen woongelegenheden aan ouderen 3 3 3 3 3 Leefbaarheid totaal 5 5 5 5 5 9
L0093 CFV 2011 Corporatie in Perspectief Woningstichting SWZ 2 Volkshuisvestelijke gegevens 2.3 Nieuwbouw en mutaties in het bezit 2.3.1 Nieuwbouw en mutaties in het bezit (TI inclusief verbindingen) Realisatie 2008-2010 Prognoses 2011-2015 Jaargemiddelde in % voorraad 2010 Jaargemiddelde in % voorraad 2010 Corporatie Rg09 Referentie Landelijk Corporatie Rg09 Referentie Landelijk Voorraad 31 december 2010 7.702 62.801 486.400 2.413.323 7.702 62.801 486.400 2.413.323 Mutaties in het bezit Nieuwbouw woongelegenheden 2,1 1,3 0,9 1,0 1,7 1,4 1,0 1,1 Sloop woongelegenheden 0,5 0,8 0,8 0,6 0,9 0,7 0,8 0,6 Aankoop woongelegenheden 0,5 0,5 1,3 0,8 0,0 0,4 0,2 0,3 Verkoop woongelegenheden 1,0 0,8 1,7 1,1 1,4 0,9 0,7 0,7 Overige activiteiten Nieuwbouw koopwoningen 0,3 0,4 0,5 0,5 0,5 0,7 0,8 0,7 Quintielscores nieuwbouw en mutaties bezit Scores 2010 1e quintiel 2e quintiel 3e quintiel 4e quintiel 5e quintiel Jaargemiddelde realisatie nieuwbouw huur 2008-2010 5 5 5 5 5 Jaargemiddelde realisatie sloop 2008-2010 2 2 2 2 2 Jaargemiddelde realisatie verkoop huur 2008-2010 4 4 4 4 4 Jaargemiddelde realisatie nieuwbouw koop 2008-2010 3 3 3 3 3 Scores 2010 1e quintiel 2e quintiel 3e quintiel 4e quintiel 5e quintiel Jaargemiddelde prognose nieuwbouw huur 2011-2015 4 4 4 4 4 Jaargemiddelde prognose sloop 2011-2015 4 4 4 4 4 Jaargemiddelde prognose verkoop huur 2011-2015 5 5 5 5 5 Jaargemiddelde prognose nieuwbouw koop 2011-2015 4 4 4 4 4 10
CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0093 Woningstichting SWZ Volkshuisvestelijke gegevens 2 2.3.2 Realisatie-index nieuwbouw Corporatieprognose Totaal Totaal Index 2008 2009 2010 prognose realisatie Corporatie Landelijk Prognosejaar 2007 405 489 367 1.261 602 0,48 Prognosejaar 2008 313 260 573 320 0,56 Prognosejaar 2009 219 219 154 0,70 Gerealiseerde productie 282 166 154 0,58 0,60 2.3.3 Realisatie-index sloop Corporatieprognose Totaal Totaal Index 2008 2009 2010 prognose realisatie Corporatie Landelijk Prognosejaar 2007 0 0 24 24 110 0,22 Prognosejaar 2008 109 0 109 0 0,00 Prognosejaar 2009 0 0 0 n.v.t. Gerealiseerde productie 110 0 0 0,11 0,45 2.3.4 Realisatie-index verkopen Corporatieprognose Totaal Totaal Index 2008 2009 2010 prognose realisatie Corporatie Landelijk Prognosejaar 2007 124 135 153 412 236 0,57 Prognosejaar 2008 100 110 210 151 0,72 Prognosejaar 2009 75 75 77 0,97 Gerealiseerde productie 85 74 77 0,76 0,66 Quintielscores nieuwbouw en mutaties bezit Scores 2010 1e quintiel 2e quintiel 3e quintiel 4e quintiel 5e quintiel Realisatie-index nieuwbouw* 3 3 3 3 3 Realisatie-index sloop* 2 2 2 2 2 Realisatie-index verkopen* 4 4 4 4 4 * De quintielscores betreffen hier de quintielen op basis van landelijke gemiddelden en niet zoals elders op basis van gemiddelden van de referentiegroep. 11
L0093 CFV 2011 Corporatie in Perspectief Woningstichting SWZ 2 Volkshuisvestelijke gegevens 2.4 Inzet in aandachtswijken 2.4.1 Productie corporatie verdeeld over wijktypen per regio Productierealisatie 2010 Rg09 Waardering wijken per regio Bezit Realisatie Zwak (hoge indicatie fysieke ingrepen) 3.357 77 Gemiddeld (gemiddelde indicatie fysieke ingrepen) 2.378 103 Sterk (lage indicatie fysieke ingrepen) 1.967 48 Overige postcodegebieden (niet gewaardeerd) 0 0 Totaal 7.702 228 Productievoornemens 2011-2015 Rg09 Waardering wijken per regio Bezit Productie Zwak (hoge indicatie fysieke ingrepen) 3.357 972 Gemiddeld (gemiddelde indicatie fysieke ingrepen) 2.378 382 Sterk (lage indicatie fysieke ingrepen) 1.967 714 Overige postcodegebieden (niet gewaardeerd) 0 60 Totaal 7.702 2.128 2.4.2 Productie corporatie verdeeld over wijktypen totaal Productierealisatie 2010 Aantal Bezit Aantal Realisatie Realisatie Waardering wijken bezit corporatie totaal bezit in % realisatie in % in % bezit Zwak (hoge indicatie fysieke ingrepen) 3.357 44 77 34 2 Gemiddeld (gemiddelde indicatie fysieke ingrepen) 2.378 31 103 45 4 Sterk (lage indicatie fysieke ingrepen) 1.967 26 48 21 2 Overige postcodegebieden (niet gewaardeerd) 0 0 0 0 0 Totaal 7.702 100 228 100 3 Productievoornemens 2011-2015 Aantal Bezit Aantal Productie Productie Waardering wijken bezit corporatie totaal bezit in % productie in % in % bezit Zwak (hoge indicatie fysieke ingrepen) 3.357 44 972 46 29 Gemiddeld (gemiddelde indicatie fysieke ingrepen) 2.378 31 382 18 16 Sterk (lage indicatie fysieke ingrepen) 1.967 26 714 34 36 Overige postcodegebieden (niet gewaardeerd) 0 0 60 3 0 Totaal 7.702 100 2.128 100 28 12
CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0093 Woningstichting SWZ Volkshuisvestelijke gegevens 2 2.4.3 Productievoornemens 2011-2015 in zwakke wijken uitgedrukt als % van bezit in zwakke wijken Rg09 Landelijk Corporatie 29,0 n.v.t. Alle corporaties werkzaam in de regio 34,3 n.v.t. Alle corporaties in Nederland met bezit in zwakke wijken n.v.t. 26,3 2.4.4 Productievoornemens van corporaties in de 40 aandachtswijken BZK/WWI Corporatie Alle corporaties Alle corporaties in aandachtswijk in aandachtswijken in aandachtswijken in regio in regio in Nederland Corporatiewoningen in aandachtswijken 2010 0 832 230.502 Realisatie wijkgebonden leefbaarheidsuitgaven 2010 * 0 328 61.219 Realisatie investeringen in maatschappelijk vastgoed 2010 * 0 0 20.863 Prognose productiemaatregelen in aandachtswijken 2011-2015 0 647 62.517 Productiemaatregelen/corporatiebezit in % 0,0 77,8 27,1 Prognose wijkgebonden leefbaarheidsuitgaven it 2011-2015 * 0 2.360 56.571 571 Prognose investeringen in maatschappelijk vastgoed 2011-2015 * 0 0 28.504 * (x 1.000) Quintielscores inzet in aandachtswijken Scores 2010 1e quintiel 2e quintiel 3e quintiel 4e quintiel 5e quintiel Productievoornemens in zwakke wijken 4 4 4 4 4 Productiemaatregelen/corporatiebezit 40 aandachtswijken 3 3 3 3 3 13
L0093 CFV 2011 Corporatie in Perspectief Woningstichting SWZ 3 Bedrijfsvoering 3.1 Netto bedrijfslasten 3.1.1 Specificatie netto bedrijfslasten (per VHE x 1) 2007 2008 2009 2010 Referentie Landelijk Personeelslasten lonen en salarissen 923 1.012 852 874 771 725 Overige bedrijfslasten* 1.157 1.051 1.300 1.152 1.264 1.205 Onderhoudslasten (exclusief door eigen personeel) 1.005 1.409 922 996 1.263 1.259 Variabele lasten 3.084 3.471 3.074 3.022 3.299 3.190 Af: Onderhoudslasten (inclusief door eigen personeel) 1.128 1.546 1.043 1.112 1.346 1.329 Bruto bedrijfslasten 1.956 1.925 2.031 1.910 1.952 1.860 Af: Opbrengsten vergoedingen 289 304 318 314 311 290 Af: Overige bedrijfsopbrengsten 64 207 50 59 139 152 Af: Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf 56 62 136 119 87 64 Netto bedrijfslasten 1.547 1.351 1.526 1.418 1.416 1.355 Af: Leefbaarheidsuitgaven 132 266 244 206 103 97 Netto bedrijfslasten exclusief leefbaarheidsuitgaven 1.415 1.085 1.282 1.212 1.313 1.257 * Inclusief bijzondere waardeverandering vlottende activa. Personeelskosten per fte 65.174 61.207 63.134 Aantal VHE per fte 75 79 87 3.1.2 Ontwikkeling netto bedrijfslasten (per VHE x 1) 2007 2008 2009 2010 Toename 2007-2010 in % Corporatie 1.547 1.351 1.526 1.418-8,3 Referentie 1.286 1.406 1.503 1.416 10,1 Landelijk 1.249 1.340 1.404 1.355 8,4 Quintielscore bedrijfslasten Scores 2010 1e quintiel 2e quintiel 3e quintiel 4e quintiel 5e quintiel Netto bedrijfslasten 3 3 3 3 3 3.1.2 Ontwikkeling netto bedrijfslasten (in per VHE) 1.800 Corporatie 1.600 Referentie Landelijk 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 2007 2008 2009 2010 14
CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0093 Woningstichting SWZ Bedrijfsvoering 3 3.2 Netto kasstroom (x 1) Corporatie 2007 2008 2009 2010 Huuropbrengst per VHE 4.266 4.433 4.614 4.785 Netto kasstroom per VHE * 1.591 1.535 2.045 2.255 Netto kasstroom na correctie voor rente e.d. per VHE ** 822 461 909 1.217 Referentie Huuropbrengst per VHE 4.474 4.548 4.724 4.901 Netto kasstroom per VHE * 1.791 1.518 1.692 2.132 Netto kasstroom na correctie voor rente e.d. per VHE ** 787 388 517 936 Landelijk Huuropbrengst per VHE 4.614 4.718 4.894 5.046 Netto kasstroom per VHE * 2.049 1.887 2.026 2.352 Netto kasstroom na correctie voor rente e.d. per VHE ** 934 612 669 1.019 * Huuropbrengsten minus netto bedrijfslasten, onderhoudslasten en erfpacht plus opbrengsten vergoedingen, overige bedrijfsopbrengsten en geactiveerde productie. ** Netto kasstroom, gecorrigeerd voor ontvangen en uitgegeven rente, overheidsbijdragen, vennootschapsbelasting en heffing bijzondere projectsteun Quintielscores netto kasstroom Scores 2010 1e quintiel 2e quintiel 3e quintiel 4e quintiel 5e quintiel Netto kasstroom per VHE 3 3 3 3 3 Netto kasstroom na correctie voor rente e.d. per VHE 4 4 4 4 4 3.2 Ontwikkeling netto kasstroom (in per VHE) 2.500 Corporatie Referentie Landelijk 2.000 1.500 1.000 500 0 2007 2008 2009 2010 15
L0093 CFV 2011 Corporatie in Perspectief Woningstichting SWZ 3 Bedrijfsvoering 3.3 Kosten en opbrengsten productie 3.3.1 Nieuwbouw huur 2008 2009 2010 Referentie Landelijk Nieuwbouw huurwoningen Aantallen 257 67 128 3.081 20.120 Bruto stichtingskosten nieuwbouw huurwoningen 160.222 167.761 167.711 194.805 182.421 - grondkosten 20.591 24.507 17.992 24.040 22.304 - bouwkosten 125.249 132.537 130.875 157.878 147.171 - overige kosten 14.381 10.716 18.844 12.887 12.945 Aantallen bij aankoop van eigen verbinding 0 97 14 1.324 6.374 Aankoopprijs bij aankoop van eigen verbinding 0 157.691 219.286 174.671 148.903 Nieuwbouw verzorgingshuizen Aantallen 0 0 0 151 1.151 Bruto stichtingskosten eenheden verzorgingshuizen 0 0 0 215.020 197.919 - grondkosten 0 0 0 18.060 15.176 - bouwkosten 0 0 0 183.503 167.140 - overige kosten 0 0 0 13.457 15.603 Nieuwbouw overige woongelegenheden Aantallen 25 0 0 168 2.349 Bruto stichtingskosten overige woongelegenheden 183.920 0 0 152.012 146.235 - grondkosten 26.640 0 0 13.268 16.091 - bouwkosten 143.960 0 0 127.095 119.315 - overige kosten 13.320 0 0 11.649 10.829 3.3.2 Nieuwbouw koopwoningen Aantallen 0 0 0 886 5.776 Bruto stichtingskosten 0 0 0 206.042 202.656 Netto verkoopresultaten 0 0 0-4.988-217 Percentage verkochte woningen waarop korting is verstrekt - 0 0 15 22 3.3.3 Verkoop bestaand bezit Aantallen 85 74 77 2.911 15.077 Bruto verkoopprijs 170.071 167.784 162.078 140.393 141.836 Verkoopkosten 4.800 5.838 4.455 8.127 9.358 Percentage verkochte woningen waarop korting is verstrekt 62 51 55 32 42 3.3.4 Verbeteringen en renovaties Aantallen 600 1.126 1.698 20.159 132.226 Uitgaven 17.800 9.405 6.499 16.232 10.576 3.3.5 Sloop woongelegenheden Aantallen 110 0 0 3.048 12.903 Kosten 10.745 0 0 6.472 7.339 3.3.6 Verliezen van niet gerealiseerde projecten Verliezen van niet gerealiseerde projecten (x 1.000) - 0 0 19.456 83.660 16
CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0093 Woningstichting SWZ Bedrijfsvoering 3 3.4 Rentedekkingsgraad Corporatie 2007 2008 2009 2010 Netto kasstroom na correctie per VHE (x 1) * 1.609 1.502 2.016 2.413 Rentelasten en soortgelijke kosten minus rentebaten per VHE (x 1) 787 1.041 1.107 1.197 Rentedekkingsgraad 2,0 1,4 1,8 2,0 Referentie Netto kasstroom na correctie per VHE (x 1) * 1.796 1.462 1.630 2.109 Rentelasten en soortgelijke kosten minus rentebaten per VHE (x 1) 1.008 1.075 1.113 1.172 Rentedekkingsgraad 1,8 1,4 1,5 1,8 Landelijk Netto kasstroom na correctie per VHE (x 1) * 2.061 1.797 1.924 2.318 Rentelasten en soortgelijke kosten minus rentebaten per VHE (x 1) 1.127 1.185 1.255 1.299 Rentedekkingsgraad 1,8 1,5 1,5 1,8 * Netto kasstroom, gecorrigeerd voor overheidsbijdragen, vennootschapsbelasting en heffing bijzondere projectsteun. Quintielscore productie en rentedekkingsgraad Scores 2010 1e quintiel 2e quintiel 3e quintiel 4e quintiel 5e quintiel Bruto stichtingskosten nieuwbouw huur 3 3 3 3 3 Uitgaven inzake verbeteringen en renovatie 2 2 2 2 2 Netto verkoopresultaat koopwoningen 3 3 3 3 3 Bruto verkoopprijs aan eigenaar-bewoner 4 4 4 4 4 Rentedekkingsgraad 4 4 4 4 4 3.4 Ontwikkeling rentedekkingsgraad 2,5 Corporatie Referentie Landelijk 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2007 2008 2009 2010 17
L0093 CFV 2011 Corporatie in Perspectief Woningstichting SWZ 4 Waarden vastgoed, leningen en vermogenspositie 4.1 Vastgoed 4.1.1 Bedrijfswaarde (per VHE x 1) Corporatie Landelijk 2008 2009 2010 2008 2009 2010 Opgave corporatie 54.813 55.793 59.554 42.387 44.368 47.586 Stap 1 aanpassen discontering -1.448 1.514 0 361 313 158 Stap 2 verkoopportefeuille 0 0-4.178-2.299-2.228-2.287 Stap 3 parameters -4.907-4.341-3.237-1.248-970 -1.905 Stap 4 heffing -145-321 -72-163 -148 10 Stap 5 levensduur -696 0 0-98 -41-76 Stap 6 restwaarde -18.429-19.462-17.788-3.007-3.158-3.169 Stap 7 lastenniveau 0 0 0-302 -252-146 Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde 29.188 33.183 34.279 35.631 37.886 40.171 4.1.2 WOZ-waarde (per woongelegenheid x 1) Corporatie Referentie Landelijk 2008: huurwoningen 150.797 152.445 157.863 eenheden verzorging n.v.t. 58.055 53.868 overige woongelegenheden 48.150 59.544 64.627 2009: huurwoningen 151.106 153.444 159.816 eenheden verzorging n.v.t. 65.227 59.051 overige woongelegenheden 59.493 63.652 60.493 2010: huurwoningen 149.958 150.585 156.769 eenheden verzorging n.v.t. 72.544 64.769 overige woongelegenheden 57.190 67.610 63.130 Huur/WOZ huurwoningen 2008 in % 3,1 3,2 3,2 Huur/WOZ huurwoningen 2009 in % 3,1 3,1 3,1 Huur/WOZ huurwoningen 2010 in % 3,3 3,3 3,2 Quintielscores bedrijfswaarde en WOZ-waarde / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde Scores 2010 1e quintiel 2e quintiel 3e quintiel 4e quintiel 5e quintiel Bedrijfswaarde opgave corporatie per VHE 5 5 5 5 5 Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde totaal per VHE* 3 3 3 3 3 WOZ / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde woongelegenheden 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 * De quintielscores betreffen hier de quintielen op basis van landelijke gemiddelden en niet zoals elders op basis van gemiddelden van de referentiegroep. 18
CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0093 Woningstichting SWZ Waarden vastgoed, leningen en vermogenspositie 4 4.1.3 Kengetallen vastgoed Corporatie Referentie Landelijk Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / huur 2008 6,6 6,7 7,5 2009 7,2 7,0 7,7 2010 7,2 7,2 8,0 Restant levensduur na uniformering 2008 24,3 21,9 23,0 2009 24,5 22,1 23,2 2010 24,3 22,3 23,2 WOZ / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde 4,5 4,4 3,9 woongelegenheden WOZ / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde 1,0 1,2 1,1 niet-woongelegenheden 4.1.4 Grondposities 2008 2009 2010 Referentie Landelijk Waarde grondposities (per VHE x 1) 1.832 1.327 238 1.038 843 Aantal m 2 met bouwbestemming b 169.000 1.250 2.399.454 12.633.324 324 Aantal m 2 zonder bouwbestemming 0 92.436 3.676.751 31.922.348 Afwaardering (waardemutaties) (per VHE x 1) 0 0-91 -98 4.1.5 Niet verkochte nieuwbouw koopwoningen (per woning x 1) Corporatie Referentie Landelijk Aantal reeds opgeleverde woningen 0 376 2.479 Waarde reeds opgeleverde woningen 0 188.992 192.430 Aantal in aanbouw zijnde woningen 0 1.438 8.470 Waarde in aanbouw zijnde woningen 0 91.205 68.950 4.1.6 Verkoop onder voorwaarden Aantal onder voorwaarden verkochte woongelegenheden 0 2.453 27.139 4.1.3 WOZ / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde woongelegenheden 2010 4,600 4,500 4,400 4,300 4,200 4,100 4,000 3,900 3,800 3,700 3,600 Corporatie Referentie Landelijk 19
L0093 CFV 2011 Corporatie in Perspectief Woningstichting SWZ 4 Waarden vastgoed en leningen 4.2 Langlopende leningen 4.2.1 Leningenportefeuille (x 1) Corporatie Referentie Landelijk Nominale waarde langlopende leningen per VHE 31.739 29.908 32.459 Kortlopende schulden per VHE 367 1.148 1.909 4.2.2 Rentelasten op leningenportefeuille (x 1) Corporatie Referentie Landelijk Rentelasten per VHE 1.289 1.330 1.450 Rentelasten op leningenportefeuille in % 4,12 4,40 4,32 4.2.3 Ontwikkeling schuldverdienratio (x 1) Corporatie 2007 2008 2009 2010 Schuldverdienratio 30,5 61,7 33,7 26,1 Referentie Schuldverdienratio 30,8 67,1 54,6 31,9 Landelijk Schuldverdienratio 28,7 47,3 46,4 31,8 Quintielscores rentelasten en schuldverdienratio scores 2010 1e quintiel 2e quintiel 3e quintiel 4e quintiel 5e quintiel Rentelasten 2 2 2 2 2 Schuldverdienratio 3 3 3 3 3 20
CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0093 Woningstichting SWZ Waarden vastgoed en leningen 4 4.2.4 Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / rentabiliteitswaarde leningen per VHE (x 1) Corporatie 2009 2010 Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde per VHE 33.183 34.279 Rentabiliteitswaarde leningen per VHE 28.312 30.433 Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde/rentabiliteitswaarde leningen 1,2 1,1 Loan to value (langlopende schulden / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) 0,9 0,9 Loan to value (langlopende schulden / WOZ waarde) 0,2 0,2 Referentie Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde per VHE 33.012 35.188 Rentabiliteitswaarde leningen per VHE 25.148 27.812 Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde/rentabiliteitswaarde leningen 1,3 1,3 Loan to value (langlopende schulden / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) 0,9 0,8 Loan to value (langlopende schulden / WOZ waarde) 0,2 0,2 Landelijk Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde per VHE 37.886 40.171 Rentabiliteitswaarde leningen per VHE 27.284 284 30.376 376 Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde/rentabiliteitswaarde leningen 1,4 1,3 Loan to value (langlopende schulden / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) 0,8 0,8 Loan to value (langlopende schulden / WOZ waarde) 0,2 0,2 Quintielscores volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / rentabiliteitswaarde Scores 2010 1e quintiel 2e quintiel 3e quintiel 4e quintiel 5e quintiel Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde/rentabiliteitswaarde 1 1 1 1 1 21
L0093 CFV 2011 Corporatie in Perspectief Woningstichting SWZ 5 Financiële positie en perspectief 5.1 Volkshuisvestelijk vermogen in verslagjaar Volkshuisvestelijk vermogen in verslagjaar als % balanstotaal 2008 2009 2010 Corporatie 19,3 22,8 16,4 Referentie 28,0 25,8 23,9 Landelijk 31,1 29,3 27,2 Corporatie Referentie Landelijk Volkshuisvestelijk vermogen 2010 per VHE 6.385 10.002 13.046 5.2 Volkshuisvestelijk vermogen 2015 Corporatie Referentie Landelijk Volkshuisvestelijk vermogen 2015 per VHE 11.674 11.796 14.607 Quintielscores volkshuisvestelijk vermogen Scores 2010 1e quintiel 2e quintiel 3e quintiel 4e quintiel 5e quintiel Volkshuisvestelijk vermogen 2010 2 2 2 2 2 Volkshuisvestelijk vermogen 2015 3 3 3 3 3 5.1 Ontwikkeling volkshuisvestelijk vermogen 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 Corporatie Referentie Landelijk 10,0 5,0 0,0 2008 2009 2010 22
CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0093 Woningstichting SWZ Financiële positie en perspectief 5 5.3 Risicobeoordeling verslagjaar (in % van het balanstotaal 2010 en in per gewogen verhuureenheid) Corporatie Referentie Landelijk Marktrisico 4,2 1.624 4,3 1.815 4,2 1.992 Macro-economisch risico 9,2 3.601 8,4 3.513 7,9 3.772 Operationeel risico 3,7 1.429 4,4 1.833 4,8 2.318 Totaal risico 10,8 4.201 10,6 4.432 10,4 4.983 Vpb-beklemming 2,4 931 2,0 828 2,1 994 Totaal risico plus Vpb-beklemming 13,2 5.132 12,6 5.259 12,5 5.977 5.3 Risicobeoordeling verslagjaar (in % van het balanstotaal 2010) 12 10 8 Marktrisico 6 4 2 0 Macro-economisch risico Operationeel risico Totaal risico 5.4 Risicobeoordeling prognoses (in % van het balanstotaal 2015 en in per gewogen verhuureenheid) Corporatie Referentie Landelijk Marktrisico 7,6 3.766 7,0 3.411 6,6 3.718 Macro-economisch risico 9,0 4.475 8,6 4.179 8,2 4.627 Operationeel risico 7,0 3.468 8,0 3.862 7,7 4.392 Totaal risico 13,7 6.800 13,9 6.760 13,2 7.507 5.4 Risicobeoordeling prognoses (in % van het balanstotaal 2015) 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Marktrisico Macro-economisch risico Operationeel risico Totaal risico 23
L0093 CFV 2011 Corporatie in Perspectief Woningstichting SWZ 5 Financiële positie 5.5 Oordelen Continuïteitsoordeel A1 A2 B1 B2 Corporatie JA Referentie (in percentage per klasse) 89,0 7,0 2,0 2,0 Landelijk (in percentage per klasse) 93,0 5,0 1,0 2,0 Solvabiliteitsoordeel Voldoende Onvoldoende Corporatie JA Referentie (in percentage per klasse) 95,7 4,3 Landelijk (in percentage per klasse) 97,7 2,3 24
CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0093 Woningstichting SWZ 25
L0093 CFV 2011 Corporatie in Perspectief Woningstichting SWZ 26
Dit is een uitgave van Centraal Fonds Volkshuisvesting Samenstelling en eindredactie Centraal Fonds Volkshuisvesting
Centraal Fonds Volkshuisvesting Huizerstraatweg 117a Postbus 5075 1410 AB Naarden T 035 695 40 70 F 035 695 40 80 E info@cfv.nl www.cfv.nl Corporatie in Perspectief 2011 is een rapportage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en bestaat uit de volgende onderdelen: Samenvatting Analyse Toelichting De Analyse bevat een uitgebreide rapportage van de cijfers van uw corporatie in tabellen en grafieken. Deze gegevens over verslagjaar 2010 zijn daarbij zoveel mogelijk in een historische (2007-2009) of prospectieve (2011-2015) context geplaatst. Voor achtergrondinformatie over de Analyse wordt verwezen naar de Toelichting.
CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Toelichting CFV 2011 Corporatie in Perspectief 2010 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Toelichting CFV 2011 Corporatie in Perspectief Centraal Fonds Volkshuisvesting
CFV 2011 Corporatie in Perspectief Inhoud Inleiding 4 1 Algemene gegevens 6 1.1 Algemene gegevens corporatie 6 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie fysieke ingrepen 8 1.3 Samenstelling van het bezit 9 2 Volkshuisvestelijke gegevens 11 2.1 Verhuur 11 2.1.1 Verhuurgegevens 11 2.1.2 Huurprijsontwikkeling 12 2.1.3 Prijssegmenten huurwoningen 12 2.1.4 Toewijzingen 2007-2010 12 2.2 Kwaliteit van de voorraad 13 2.2.1 Kwaliteit en prijs-kwaliteitverhouding 13 2.2.2 Onderhoud en investeringen in kwaliteit van de woongelegenheden 13 2.2.3 Wonen en zorg 14 2.2.4 Uitgaven leefbaarheid 14 2.3 Nieuwbouw en mutaties in het bezit 15 2.3.1 Nieuwbouw en mutaties in het bezit 15 2.3.2 t/m 2.3.4 Realisatie-indices nieuwbouw, sloop en verkoop 16 2.4 Inzet in aandachtswijken 17 2.4.1 Productie corporatie verdeeld over wijktypen per regio 17 2.4.2 Productie corporatie verdeeld over wijktypen totaal 17 2.4.3 Productievoornemens in 2011-2015 in zwakke wijken 17 2.4.4 Productievoornemens van corporaties in de 40 aandachtswijken BZK/WWI 18 3 Bedrijfsvoering 19 3.1 Netto bedrijfslasten 19 3.1.1 Specificatie netto bedrijfslasten 19 3.1.2 Ontwikkeling netto bedrijfslasten 19 3.2 Netto kasstroom 19 2
CFV 2011 Corporatie in Perspectief Inhoud 3.3 Kosten en opbrengsten productie 20 3.3.1 Nieuwbouw huur 20 3.3.2 Nieuwbouw koopwoningen 20 3.3.3 Verkoop bestaand bezit 20 3.3.4 Verbeteringen en renovaties 21 3.3.5 Sloop woongelegenheden 21 3.3.6 Verliezen van niet gerealiseerde projecten 21 3.4 Rentedekkingsgraad 21 4 Waarden vastgoed, leningen en vermogenspositie 22 4.1 Vastgoed 22 4.1.1 Bedrijfswaarde 22 4.1.2 WOZ-waarde 24 4.1.3 Kengetallen vastgoed 25 4.1.4 Grondposities 25 4.1.5 Niet verkochte nieuwbouw koopwoningen 25 4.1.6 Verkoop onder voorwaarden 25 4.2 Langlopende leningen 26 4.2.1 Leningenportefeuille 26 4.2.2 Rentelasten op leningenportefeuille 26 4.2.3 Ontwikkeling schuldverdienratio 26 4.2.4 Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde/rentabiliteitswaarde leningen per vhe 26 5 Financiële positie en perspectief 27 5.1 Volkshuisvestelijk vermogen in verslagjaar 27 5.2 Volkshuisvestelijk vermogen 2015 27 5.3 Risicobeoordeling verslagjaar 27 5.4 Risicobeoordeling prognoses 29 5.5 Oordelen 30 3
CFV 2011 Corporatie in Perspectief Inleiding Met Corporatie in Perspectief (CiP) komt het Centraal Fonds Volkshuisvesting tegemoet aan de vraag van corporaties om het eigen functioneren in een breder kader te plaatsen. Tevens voorziet deze bedrijfsvergelijking in de behoefte van diverse stakeholders om inzicht te krijgen in prestaties van de corporaties. Deze bedrijfsvergelijking geeft een actueel beeld over de bedrijfsvoering van de corporatie. De CiP maakt niet alleen zichtbaar wat de financiële spankracht van de corporatie is, maar ook wat zij op belangrijke volkshuisvestelijke velden realiseert en voornemens is te gaan doen. De rapportage kan daarmee ook een nuttig instrument vormen voor het overleg met de stakeholders (gemeenten, huurdersorganisaties) over de prestaties. De rapportages van alle corporaties worden medio november 2011 gepubliceerd op de website van het Fonds (www.cfv.nl). CiP is voor een groot deel samengesteld op basis van de gegevens die de corporatie in de afgelopen periode in het kader van het Besluit beheer sociale-huursector bij het Fonds heeft aangeleverd. Begin 2011 is daarvoor de zogenaamde Prospectieve informatie (dpi) opgesteld. Deze prognosegegevens worden gebruikt bij het vormen van een individueel continuïteitsoordeel voor de corporatie. Medio 2011 is door corporaties de Verantwoordingsinformatie (dvi) over het verslagjaar 2010 aangeleverd. Deze informatie is gebruikt voor het opstellen van een oordeel over de solvabiliteit van de individuele corporaties. De gegevens in deze CiP zijn gebaseerd op binnen het Fonds gecontroleerde data van alle 400 corporaties over begrotingsjaar 2011 met prognoses voor de periode tot 2015 en over verslagjaar 2010. Daarbij is er een conceptversie van CiP voorgelegd aan alle individuele corporaties ( hoor-wederhoorprocedure ). Waar mogelijk worden ook de data over de jaren 2007 tot en met 2009 weergeven. In beperkte mate zijn ook gegevens van elders betrokken, zoals de wijkwaardering uit het databestand van Sinfore. Alleen in de hoofdstukken 4 en 5 zijn de aangeleverde cijfers bewerkt aan de hand van de door het Fonds gehanteerde beoordelingsmethodiek. De overige door de corporaties aangeleverde data zijn zoveel mogelijk ongewijzigd weergegeven. Voor zover deze cijfers niet in overleg met corporaties gecorrigeerd zijn in het kader van de kwaliteitscontrole, geldt hier dus dat in deze bedrijfsvergelijking alleen dat gebruikt is wat is aangeleverd in het kader en binnen de termijnen van de gegevensopvraging. Voortschrijdend beleid en inzichten van de corporatie over prognoses die wellicht aanleiding geven om nadien tot een andere opgave te komen, zijn daarmee niet verwerkt in deze bedrijfsvergelijking. 4
CFV 2011 Corporatie in Perspectief Inleiding Om een totaalbeeld van de activiteiten te kunnen geven, zijn zoveel mogelijk niet alleen de activiteiten van de toegelaten instelling zelf, maar ook de activiteiten die in de verbindingen al dan niet met andere partijen zijn ondergebracht, meegerekend in de kengetallen. Dit is het geval bij de gegevens die zijn gepresenteerd in de tabellen 1.1, 2.3.1 t/m 2.3.4 en 2.4.1 t/m 2.4.3 in de analyse. De lezer zal, behoudens de berekening van de financiële positie en de daaraan gekoppelde beoordeling door het Fonds, in deze rapportage geen normen aantreffen en kan uit het materiaal niet afleiden of een corporatie het goed of slecht doet. Deze bedrijfsvergelijking beoogt voor de organisatie en de stakeholders (door het opwekken van verwondering) wel een belangrijk hulpmiddel te worden bij het beantwoorden van de vragen over het functioneren van de corporatie. De CiP moet in eerste instantie beschouwd worden als een instrument voor vergelijking. Waar staat de organisatie ten opzichte van collega-corporaties binnen dezelfde regio en landelijke gemiddelden en hoe verhouden de kengetallen van de corporatie zich tot die van corporaties in vergelijkbare situaties. Het instrument kan daarmee behulpzaam zijn als quick scan en startpunt voor een diepgaandere analyse, bijvoorbeeld in het kader van een visitatie of een benchmark. Het biedt daarnaast door zijn vergelijkingsmogelijkheden ook een eerste hulpmiddel voor beoordeling door de corporatie zelf. 5
CFV 2011 Corporatie in Perspectief 1 Algemene gegevens Om een zo goed mogelijk beeld van de positie van een corporatie te kunnen geven, zijn deze gegevens niet alleen vergeleken met de cijfers en opgaven van alle Nederlandse corporaties, maar waar mogelijk ook met collega-corporaties binnen de eigen regio. Bij het spiegelen van de gegevens zijn soms ook externe bronnen gebruikt zoals de wijkwaardering op basis van een omvangrijk wijkdatabestand (Sinfore). In dit hoofdstuk worden de algemene omgevingsgerelateerde gegevens van de corporatie tegen het licht gehouden. 1.1 Algemene gegevens corporatie Woongelegenheden en (gewogen) verhuureenheden in het algemene (hoofdstuk 1) en volkshuisvestelijke deel (hoofdstuk 2) van de CiP wordt in de vergelijking uitgegaan van het aantal woongelegenheden. Andere ruimtes zoals garages, bedrijfsruimten/winkels, overig bezit en maatschappelijk vastgoed tellen bij de vergelijkingen in deze hoofdstukken niet mee. De financiële resultaten van dit vastgoed zijn bij het vergelijken van de financiële resultaten (hoofdstuk 3, 4 en 5) echter wel van belang. Voor deze laatste hoofdstukken hebben deze ruimtes daarom een wegingsfactor (zichtbaar in tabel 1.1 van de CiP) gekregen waarna ze bij de woongelegenheden worden opgeteld. Op deze manier ontstaat er een bruikbaar beeld over het aantal verhuureenheden aan de hand waarvan de corporaties onderling kunnen worden vergeleken. In tabellen en grafieken waarin waarden worden uitgedrukt per (gewogen) verhuureenheid is het gemiddelde aantal (gewogen) verhuureenheden per begin en ultimo van het verslagjaar gehanteerd. Bij de garages, bedrijfsruimten/ winkels, het overig bezit en het maatschappelijk vastgoed is ook weergegeven welk aantal m² dit betreft. Verbindingen In tabel 1.1 is een aantal algemene gegevens over de verbindingen van corporaties weergegeven. Het betreft het aantal verbindingen, het aantal woongelegenheden en het aantal niet-woongelegenheden (in aantallen en m 2 ) binnen de verbindingen. Verder is weergegeven welke bedragen aan kapitaaldeelname, verstrekte leningen, rekening courant en garanties zijn gemoeid met de verbindingen. Het bedrag aan kapitaaldeelname is per verbinding als volgt bepaald: indien de corporatie een waarde (groter dan 0) heeft ingevuld bij onderdeel 3.3.1 B sub d van de dvi, is het bedrag dat is ingevuld bij de onderdelen 3.3.1 A sub c en 3.3.1 A sub d van de dvi bij elkaar opgeteld en vermenigvuldigd met het percentage kapitaaldeelname zoals opgegeven in onderdeel 3.3.1 C sub a van de dvi. Indien de corporatie geen waarde heeft ingevuld bij onderdeel 3.3.1 B sub d van de dvi, wordt voor de desbetreffende verbinding geen waarde aan kapitaaldeelname meegenomen in de berekening van de totale kapitaaldeelname. De bedragen verstrekte leningen, rekening-courant en verstrekte garanties zijn rechtstreeks overgenomen uit de opgave van de corporatie in de onderdelen 3.3.1 B sub e, f en g van de dvi. 6