Workshop financiering VNG innovatieve aanpakken 6 november 2018 Thijs Franssen t.franssen@svn.nl Jolein Schorel jolein@jskwadraat.nl
Waar gaan we het over hebben Huidige mogelijkheden Hypotheek Energiebespaarlening Particulier VvE Andere ontwikkelingen Objectgebonden financiering
Hypotheek Voor de financiering van energiebesparende voorzieningen (EBV) mag extra worden geleend, óók met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Meer ruimte t.a.v. de Loan-to-Income: Bij de berekening van de maximale financieringslast i.r.t. het inkomen mag een bedrag tot maximaal 9.000 buiten beschouwing worden gelaten voor gemaakte/te maken kosten voor EBV. Voor een energieneutrale woning is dit 25.000 [NB: minimaal toetsinkomen van 33.000,- ] Meer ruimte t.a.v. de Loan-to-Value: De kosten voor het nemen van EBV kunnen meegefinancierd worden in de hypotheek voor zover de maximale hypotheek niet meer wordt dan 106% van de marktwaarde van de woning na verbouwing. Het bedrag dat t.o.v. de reguliere situatie extra geleend kan worden, moet in zijn geheel worden besteed aan de EBV.
Rekenvoorbeelden hypotheek Voorbeeld 1 Marktwaarde 200.000 Kosten gewone verbouwing 0 Marktwaarde na reguliere verbouwing (exclusief EBV): 200.000 Kosten EBV 8.000 Marktwaarde na gehele verbouwing 205.000 Maximaal toegestane lening (op basis van LTV) 208.000 Toelichting Reguliere maximale hypotheek op basis van LTV: 100% van 200.000 = 200.000 Kosten voor EBV = 8.000 + Maximale lening op basis van LTV* : 208.000 * Controle: Dit is minder dan het absolute maximum van 106% van de marktwaarde na verbouwing (106% van 205.000 is 217.300) Voorbeeld 2 Marktwaarde 200.000 Kosten gewone verbouwing 12.000 Marktwaarde na gewone verbouwing (exclusief EBV): onbekend Kosten EBV 8.000 Marktwaarde na gehele verbouwing: 210.000 Toelichting De woningwaardestijging door de gewone verbouwing wordt ingeschat naar rato van kosten: (kosten gewone verbouwing / (kosten EBV + kosten gewone verbouwing)) x waardestijging woning = ( 12.000 / ( 8.000 + 12.000)) x ( 210.000-200.000) = 6.000 De marktwaarde na de gewone verbouwing (exclusief EBV) wordt dus gesteld op 200.000 + 6.000 = 206.000 Toegepast betekent dit het volgende: Maximaal toegestane lening (LTV): 214.000 Reguliere maximale hypotheek op basis van LTV: 100% van 206.000 = 206.000 Kosten voor EBV = 8.000 + Maximale lening op basis van LTV* : 214.000 Bron: NHG * Controle: Dit is minder dan het absolute maximum van 106% van de marktwaarde na verbouwing (106% van 210.000 is 222.600)
Hypotheek Maximale hypotheekruimte wordt bepaald door de laagste waarde van ofwel LTI of LTV Voor iedereen met een toetsinkomen van minimaal 33.000,- en een woning met een waarde > 150.000, zouden in principe de kosten voor EBV voor minimaal 9.000 hypothecair zijn te financieren. [niet gerekend met eventuele andere lopende financiële verplichtingen en bijzondere situaties die het leenvermogen bepalen] In verband met de kosten voor het afsluiten van een hypotheek, met name aantrekkelijk op het moment van de aankoop van een woning of oversluiten hypotheek. Interessant omdat de looptijd van een hypotheek langer kan zijn dan de looptijd van een reguliere lening met als gevolg lagere maandlasten voor rente en aflossing. Handige site voor meer informatie, rekenvoorbeelden en een overzicht van het beleid van verschillende banken t.a.v. LTV, LTI en energiebespaarbudget: https://www.nhg.nl/professional/energiebesparende-voorzieningen Wettekst: http://wetten.overheid.nl/bwbr0032503/2018-01-01
Doelstelling fonds Toegankelijk maken van energiebesparing in de bestaande woningbouw Verstrekken Energiebespaarlening voor eigenaren/bewoners en VvE s tegen een lage rente zonder afsluitkosten
Stand van het fonds per 31-10-2018 Verstrekte leningen in mln. 300 250 200 170 19.245 woningen 150 42.859 maatregelen 100 73 50 38,2 93 15,8 0 6,4 2014 2015 2016 2017 2018 Verstrekt Aanvraag
Wat willen we bereiken Verlagen energielasten Woning aantrekkelijk Combineren onderhoud Verhogen wooncomfort Goed voor milieu en toekomstige generaties
Energiebesparende maatregelen MaatwerkE nergieadvies Trias Energetica
Energiebesparende maatregelen
Energiebesparende maatregelen VvE s
Ervaringen van VvE s We wilden ook genoeg in kas houden voor onvoorzien onderhoud aldus VvE Mensingestraat/Molenstraat in Assen.
Nul op de Meter Rd is warmteweerstand van een materiaal Rc is warmteweerstand van een constructie U is de warmtedoorgangscoefficient
Top 10 gefinancierde maatregelen 3% 2% 4% 6% 34% 7% 7% Hoogrendementsbeglazing Zonnepanelen Energiezuinige deuren Gevelisolatie Dakisolatie Vloerisolatie Hoogrendementsketel Warmtepomp Zonneboiler Isolerende gevelpanelen 10% 15% 12%
Top 10 gefinancierde maatregelen VvE s 4% 2% 2% 5% 27% 7% 10% Hoogrendementsbeglazing Gevelisolatie Dakisolatie Energiezuinige deuren Hoogrendementsketel Led-verlichting Zonnepanelen Vloerisolatie Waterzijdig inregelen Vraaggestuurde ventilatie 11% 17% 15%
Warmtescan
Financiën Afhankelijk van financiële positie van de eigenaar/bewoner: Maandlast daalt Eigen middelen Lenen Maandlast ongeveer gelijk Uitstellen eerst sparen Maandlast stijgt
Kostenvergelijking Energiekosten Standaard onderhoud Vermijdbaar onderhoud Rente en aflossing lening Energiekosten Duurzaam onderhoud
Kostenvergelijking Energiekosten individueel Energiekosten collectief Groot onderhoud VvE bijdrage (inclusief rente en aflossing lening) Vermijdbaar onderhoud
De Energiebespaarlening Annuïteiten lening tussen 2.500 en 25.000 Voor maatregelen van maatregelenlijst Zonnepanelen zijn toegestaan tot maximaal 75% van het geleende bedrag Aannemer of installateur verzorgt de uitvoering Betaalde rente mogelijk aftrekbaar in box 1 Zeer energiezuinige pakket 40.000 of Nul op de Meter 50.000 Lening met lage rente, rente gedurende de looptijd vast ( 7, 10 of 15 jr) Onderhandse lening, geen afsluitkosten, geen notariskosten
Proces Energiebespaarlening Oriëntatie Aanvraag Offerte Aanleveren stukken l Start verduurzaming Declaraties bouwdepot
De VvE Energiebespaarlening Een annuïteiten lening voor de VvE, niet voor de individuele leden Leden zijn aansprakelijk voor het eigen breukdeel Looptijd 10 of 15 jaar, de lage rente is gedurende hele looptijd vast Lening overeenkomst en schuldbekentenis ondertekenen bij notaris Minimaal 10 wooneenheden Vanaf 25% grooteigendom of commerciële ruimte maatwerkoplossing Lening per VvE min. 25.000 en max. 25.000 per appartementsrecht Zeer energiezuinig pakket 40.000 of Nul op de Meter 50.000
Proces VvE Energiebespaarlening Oriëntatie Documentatie Bij elke stap helpt de Accountmanager VvE u verder. Check het stappenplan op de site. Beoordeling Besluitvorming Verstrekken lening Start verduurzamen
Subsidies TIP: vraag nu al de E- herkenning niveau 2+ aan Combineer met een subsidie Subsidie Energiebesparing Eigen Huis (SEEH) (VvE s) o Energieadvies wel of niet in combinatie met groen MJOP en procesbegeleiding Investering Subsidie Duurzame Energie (ISDE)
Handige links www.energiebespaarlening.nl www.energiesubsidiewijzer.nl www.maatwerkadviesvoorwoningen.nl www.milieucentraal.nl www.rvo.nl/subsidies-regelingen/investeringssubsidie-duurzameenergie-isde www.rvo.nl/subsidies-regelingen/subsidie-energiebesparing-eigenhuis/wat-kunt-u-aanvragen/voorwaarden-energiebesparendemaatregelen
Waarom nu? Nu de mogelijkheid om subsidie te krijgen, de overheid betaalt mee aan het verduurzamen van de woning. Voorkomen van uitgaven aan onderhoud en reparaties. Oplopende prijzen en wachttijden in de installatiebranche Direct verhogen van het comfort.
Vragen?
Wilt u meer weten over de mogelijkheden? Neem contact op via: t.franssen@svn.nl 06-12 40 26 13 www.energiebespaarlening.nl wordt mede mogelijk gemaakt door
Warmtetransitie vraagt forse maatregelen Maar, ook als de business case uit kan, is met de huidige financieringsmogelijkheden een energieneutrale of aardgasvrije woning niet voor iedereen realistisch: Onvoldoende financieringsruimte Regels t.a.v. Loan-to-Income & Loan-to-Value Normen consumptief krediet Regels en normen om de consument en eigenaar-bewoner te behoeden voor (te) grote langlopende financieringen waar men persoonlijk verantwoordelijk blijft voor het afbetalen van de volledige hoofdsom. Onaantrekkelijke financieringsruimte Verwachte woonduur is korter dan looptijd van de business case => onzekerheid waardering bij verkoop, (gepercipieerd) risico op restschuld Looptijd financiering is korter dan de looptijd van de business case => hoge maandlasten Ondanks besparing op energiekosten, is de voor energiebesparende maatregelen gebruikte financieringsruimte (binnen consumptief krediet) niet meer bruikbaar voor andere zaken split incentive in de tijd Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256
V E R S N E L L I N G W A R M T E T R A N S I T I E V R A A G T O M E E N F I N A N C I E R I N G S O P L O S S I N G Persoonlijke situaties verschillen Terwijl er steeds meer gekoerst wordt op wijkgerichte aanpakken En dan iedereen mee moet kunnen doen Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256
O B J E C T G E B O N D E N F I N A N C I E R I N G Termijnbetalingen gaan (keer op keer) over op de volgende eigenaar Minder risico voor particulier (geen persoonlijke lening, geen restschuldrisico) Investeringsbeslissing onafhankelijk van persoonlijke situaties betalen met wat je bespaart, en als je verhuist geen gedoe Op een andere manier kunnen kijken naar verantwoorde lasten (mits business case en garanties op orde) Voor meer mensen mogelijk: iedereen kán meedoen Voor meer mensen wenselijk: geen negatieve invloed op de bestaande financieringsruimte Kasstroomzekerheid voor financier Er is altijd een debiteur die een business case heeft t.a.v. vermeden energiekosten Langere looptijd Lager termijnbedrag Verdergaande maatregelen te nemen, meer dan alleen het laaghangend fruit Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256
H O E Z O U D A T E R U I T Z I E N? Van persoonsgebonden financiering Figuur met toelichting staat ook in publicatie Objectgebonden financiering van verdergaande energiebesparende maatregelen (bij grondgebonden woningen) (februari 2018), Stroomversnelling Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256
H O E Z O U D A T E R U I T Z I E N? Naar objectgebonden financiering Belangrijk aandachtspunt: verantwoorde lasten en zorgplicht jegens de actuele eigenaar-bewoner? Figuur met toelichting staat ook in publicatie Objectgebonden financiering van verdergaande energiebesparende maatregelen (bij grondgebonden woningen) (februari 2018), Stroomversnelling Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256
M O G E L I J K E A A N K N O P I N G S P U N T E N Via een nieuwe bepaling in het burgerlijk wetboek (analoog aan de kwalitatieve verplichting)? Via een baatbelasting die de gemeente in rekening mag brengen en over 30 jaar mag uitsmeren (Eemnes, ) Via erfpacht (Bodemwende in Haarlemmermeer, Leeuwarden, Nijmegen, Arnhem) Via een Vereniging van Eigenaren (Asser Servicekosten model, ) Via een verstevigd kettingbeding (Breda met BRES, ) Via een opstalrecht (HW Wonen, Woonbedrijf Westvoorne) Via een extra element op de energierekening (Woonwaard, Liander) Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256
U I T D A G I N G E N & A F W E G I N G E N Juridisch, zekerheden Verantwoord, zorgplicht (en toepasbaar binnen Wft) Opschaalbaar & generiek toepasbaar Business case die aantrekkelijk genoeg is voor alle partijen In het klimaatakkoord wordt nu gesproken over haken en ogen van de verschillende aanknopingspunten, voorkeursvarianten van partijen, en hoe verder wordt gegaan met de uitwerking. Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256