Wft Woningfinanciering 100% Wft Proof
All rights reserved. No part of this publication may be reproduced, stored in a retrieval system, or transmitted, in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise without prior written permission of the publisher. Behoudens de in of krachtens de Auteurswet van 1912 gestelde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Voorzover het maken van reprografische verveelvoudigingen uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16h Auteurswet 1912 dient men de daarvoor verschuldigde vergoedingen te voldoen aan Stichting Reprorecht (postbus 3051, 2130 KB Hoofddorp, www.reprorecht.nl 2008, Copyright: Consultancy Masters bv Castricum
Voorwoord Algemeen Het boek: Woningfinanciering is het tweede boek uit het Wft drieluik van Consultancy Masters: Wft Woningfinanciering Wft Beleggen Wft Levensverzekeringen en pensioenen (verwacht juli 2008) In het afgelopen jaar is op twee hogescholen pilot gedraaid met Wft Woningfinanciering en Wft Beleggen in de vorm van pilot syllabi. Begin juni zullen alle pilots in verband met deze pilot syllabi afgelopen zijn en wordt begonnen met de eindredactie van de boeken inclusief opgaven. In het nieuwe schooljaar 2008 2009 zal Wft Woningfinanciering en Wft Beleggen inclusief opgavenboek en digitale leeromgeving met onder meer een proeftoets en actualiteiten beschikbaar zijn. Hierbij is ook aandacht geschonken aan de basisvakken statistiek en financiële rekenkunde. Beide boeken zijn volledig Wft proof voor de vergunning Wft hypotheken. Na de pilots van Wft Levensverzekeringen en pensioenen in het najaar 2008 zal ook met succes kunnen worden gestudeerd voor de Wft vergunning Wft Levensverzekeringen. Het lesmateriaal is competentiegericht, waarbij de integratie van vaardigheden (rollenspellen) met kennis voorop staat. Veel aandacht gaat hierbij uit naar de hedendaagse adviespraktijk in het kader van hypotheken, levensverzekeringen en pensioenen waarin het onderdeel beleggen een centrale plaats inneemt. Een apart hoofdstuk is gewijd aan de wet en regelgeving: de Wft en MiFiD. Verder is er veel oefenmateriaal ten behoeve van Wft examens in de vorm van multiple choice vragen in de opgavenboeken voor handen. Wft Woningfinanciering In de syllabus Woningfinanciering worden alle aspecten van woningfinanciering op het gebied van inkomstenbelasting, juridische aspecten, Nederlandse Hypotheek Garantie, aflossings en rentevarianten behandeld. Deze syllabus is de eerste syllabus uit het Wft drieluik. Samen met de syllabus Beleggen, De Wft voorbij vormt deze syllabus alle leerstof voor het examen van de Wft vergunning Wft Hypotheken. De fiscaliteiten worden dusdanig diepgaand behandeld, zodat dit ook tevens de basis is voor de Wft vergunning levensverzekering. Op deze manier kan er efficiënt zonder dubbele inspanning worden gestudeerd. In het opgavenboek zijn cases, kennisvragen en multiple choice vragen opgenomen. De mate van integratie neemt in deze syllabus toe. Extra aandacht is gegeven aan de beheersing van financieel rekenen op de calculator en met microsoft excell. Het verdient aanbeveling om naast de syllabus Woningfinanciering ook de syllabus Wft Beleggen, De Wft voorbij aan te schaffen, omdat hier de andere helft van de
examenstof van de vergunning Wft Hypotheken staat. De kern van de leerstof in deze syllabus wordt gevormd door beleggen in de vorm van beleggingsportefeuilles, die kunnen dienen als aflossingsvorm voor hypothecaire leningen en als beleggingsmogelijkheid voor levensverzekeringen. In het boek Wft Beleggen wordt ruime aandacht besteed aan competentie leren: de vaardigheden in relatie met zorgplicht en adviseren/bemiddelen in hypotheken. Opmerkingen over de inhoud van dit boek zijn van harte welkom. Drs René Scheerman MFP FFP Castricum, 20 mei 2008
Inhoudsopgave 1 Inkomstenbelasting..9 1 Hoofdlijnen van de Wet inkomstenbelasting 2001 10 2 Structuur van de inkomstenbelasting 10 3 Boxensysteem 16 4 Verliesverrekening (art. 3.148 Wet Ib e.v.) 19 5 Box 1: belastbaar inkomen uit werk en woning 20 6 Box 2: belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang 37 7 Box 3: belastbaar inkomen uit sparen en beleggen 37 8 Persoonsgebonden aftrek 43 9 Heffingskortingen 49 10 Middeling 51 11 Berekening van het consumptief besteedbaar vermogen 52 2 Loon en dividendbelasting...55 1 Loonbelasting 56 2 Dienstbetrekking 57 3 Loonbelasting en periodieke uitkeringen 59 4 Begrip loon 60 5 Spaarloon en levensloopregelingen 69 6 Levensloopregeling 70 7 Fictief loon aanmerkelijk belanghouder 71 8 Tijdstip waarop fictief (loon) wordt genoten 72 9 Dividendbelasting 72 10 Aanslag en voorlopige teruggaaf 73 11 Schema Boxenstelsel 76 3 Fiscaliteiten in verband met de eigen woning...79 1 Begrip eigen woning 80 2 Eigenwoningforfait 81 3 Aftrekbare eigenwoningrente 84 4 De bijleenregeling 93 5 Bijzondere regelingen 104 4 Kapitaalverzekering en de eigen woning...115 1 Begrip kapitaalverzekering of spaarrecht eigen woning of beleggingsrecht eigen woning 117 2 Kapitaalverzekering en de fiscus 119 3 Overgangsregime 122 4 Kapitaalverzekering, spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning 128 5 Fiscaliteiten ondernemer en de DGA..137 1 Winst uit onderneming 138 2 Ondernemers en andere winstgenieters 139 3 Overzicht faciliteiten voor ondernemers en medegerechtigden 140
4 Winst 151 5 Vermogensetikettering 152 6 Vrijstellingen 152 7 Afschrijving op bedrijfsmiddelen 153 8 Staking van de onderneming 154 9 Doorschuiving 158 10 Aanmerkelijk belang (art. 4.5 IB) 159 11 Doorschuifregelingen aanmerkelijk belang (art 4.38 t/m 4.42 IB) 167 12 Verliesverrekening (art. 4.47 t/m 4.53 IB) 167 6 Juridische aspecten van woningfinanciering.169 1 Het begrippenkader: Onderscheidingen in rechtsregels 170 2 Eigendomsrecht 176 3 Beperkte rechten 178 4 Bijzondere functies van het hypotheekrecht 193 5 Hypotheekbedingen en zekerheden 196 6 Koopovereenkomst woning 201 7 Bijzonder beheer 210 7 Aflossingsvormen en renteconstructies..215 1 Lineaire hypotheek 216 2 Annuïteitenhypotheek 218 3 Aflossingsvrije hypotheek 220 4 Levenshypotheek 221 5 Spaarhypotheek 222 6 Beleggingshypotheek 224 7 Effectenhypotheek (zuivere beleggingshypotheek) 225 8 Renteconstructies 226 9 Een uitgebreid voorbeeld van een hypotheekberekening 230 8 Financieringslast berekening NHG.243 1 Nationale Hypotheek Garantie 244 Appendix..256
Voorbeeld teksten Voorbeeld 1 Yoessef is in gemeenschap van goederen getrouwd. Er wordt een gemeenschappelijk pand ter beschikking gesteld aan zijn eenmanszaak. Het pand is 150.000 waard en de zakelijke huur bedraagt 12.000. Hoe dient deze terbeschikkingstelling in de IB aangifte worden verwerkt? Er is in dit geval géén sprake van terbeschikkingstelling aangezien het hier zuiver om een gemeenschappelijk bezit gaat. Youssef mag alleen een zogenaamde gebruiksvergoeding afgeleid van de rendementsgrondslag in Box 3 (voordeel uit sparen en beleggen) als kosten in zijn verlies en winstrekening verwerken als winst uit onderneming in Box 1. Box 1 Aangezien ook de helft van het pand van zijn vrouw is, kan hij ook maar 3.000 (50% van 4% van 150.000) als kosten nemen. Dus de zakelijke huur of de met de verhuur samenhangende kosten zijn hier niet relevant. Box 3 In Box 3 wordt zijn rendementsgrondslag met hetzelfde bedrag 3.000 verhoogd. Voorbeeld 2 (uit hoofdstuk 1) 1.11 Berekening van het consumptief besteedbaar inkomen We zijn nu aan het einde gekomen van de behandeling op hoofdlijnen van de inkomstenbelasting en hebben enkele aspecten van de loonbelasting besproken. In deze paragraaf willen we komen tot een berekening van het consumptief besteedbaar inkomen (CBI). De basis voor een financieel plan wordt gevormd door de CBIberekening. In een dergelijke berekening wordt voor ieder jaar becijferd welke inkomsten en uitgaven er in een jaar worden genoten. Het resulterende bedrag aan het eind van het jaar geeft dan een indicatie van wat er overblijft of tekort is. In feite bepaalt de financieel adviseur daarmee dus het liquiditeitsoverzicht in dat jaar. Het bedrag dat dan overblijft, is beschikbaar voor consumptie door de cliënt voor de uitgaven die er niet in zijn opgenomen. Als alle reguliere uitgaven worden meegenomen in het CBI dan omvat het dus het bedrag dat beschikbaar is voor levensonderhoud en het bedrag dat beschikbaar is om ervan te kunnen sparen (behoudens contractuele besparingen, want die zijn doorgaans al opgenomen in de reguliere uitgaven). In het CBI wordt de te betalen belasting dus ook al meegenomen. Het CBI is voor vele financieel planners het startpunt voor het doorrekenen van vele scenario s teneinde vast te stellen of bijvoorbeeld een hogere hypotheek of het afsluiten van een lijfrente betaalbaar is en niet leidt tot overcreditering.
Ankie woont samen met Ben. Ankie heeft een brutojaarinkomen van 24.000 en Ben een bruto jaarinkomen van 36.500 (inclusief vakantietoeslag). Ze hebben verder geen auto van de zaak tot hun beschikking. Zij hebben een eigen flatje met een WOZ waarde van 142.000 en een hypothecaire schuld van 55.000. De hypotheekrente die zij betalen, bedraagt 6%. Ankie heeft een spaarrekening waarop een bedrag staat van 11.000 per 1 januari en 12.500 op 31 december. Ben heeft een spaarrekening waarop een bedrag staat van 2.500 per 1 januari en 5.500 per 31 december. Op de spaarrekening van Ankie is dit jaar 450 aan rente vergoed en op de spaarrekening van Ben 140. Ankie spaart per maand 125 en Ben 250. Premies voor de zorgverzekering kunnen buiten beschouwing worden gelaten. Ankie en Ben willen graag weten wat ze nog te besteden hebben nadat allerlei uitgaven van hun inkomen zijn afgetrokken. De uitwerking van het CBI is als volgt. Ankie fiscaal besteedbaar Inkomen 24.000 24.000 Belastingheffing IB/PVV 8.593 8.593 Alg. heffingskorting +2.074 +2.074 Arbeidskorting +1.443 +1.443 Sparen 12 X 125 1.500 Rente (stel besteedbaar) + 450 Belasting Box 3 VRH nihil nihil Consumptieve uitgaven stel 10.000 CBI 7.874 Ben fiscaal besteedbaar Inkomen 36.000 36.000 Eigenwoningforfait 0,55% x 142.000 + 781 nihil Eigenwoningrente 3.300 3.300 Subtotaal 33.481 Belasting IB/PVV 12.532 12.532 Alg heffingskorting +2.074 +2.074 Arbeidskorting +1.443 +1.443 Sparen 12 x 250 3.000 Rente (stel besteedbaar) + 140 Belasting Box 3 VRH nihil nihil Consumptieve uitgaven stel 10.000 CBI 10.794
Voorbeeld 3 Uit hoofdstuk 3 Afsluitkosten Afhankelijk van bij welke bank de hypotheek/geldlening word afgesloten, verschillen de percentages die als afsluitprovisie (art. 3.120 Wet IB 2001) in rekening gebracht kunnen worden. De Belastingdienst stelt echter een maximum van 1,5% van de aangegane schulden of 3.630, afhankelijk welke van beide het eerste wordt bereikt. Als er meer afsluitprovisie in rekening wordt gebracht, dan beschouwt de Belastingdienst dit als vooruitbetaalde rente en dit bedrag moet dan worden verdeeld over alle toekomstige jaren. De heer en mevrouw de Jong kopen een eigen woning. De woning heeft een WOZ waarde van 1.150.000. Ze financieren de woning met een eigenwoninglening van 1.200.000 met een looptijd van twintig jaar. De afsluitprovisie is na onderhandeling 5.000. Het maximum van de afsluitprovisie is 1,5% van de schuld, in dit geval 18.000. Dit is meer dan het tweede gestelde maximum van 3.630. Deze 3.630 mag dus in aftrek worden gebracht in het eerste jaar. De overige 1.370 ( 5.000 minus 3.630) moet in de 19 opvolgende jaren in aftrek gebracht worden, wat neerkomt op 72,11 per jaar. Boeterente Als een hypotheek of geldlening wordt overgesloten naar een andere geldverstrekker, kan een boeterente in rekening worden gebracht wegens vervroegde aflossing. Het bedrag dat betaald wordt aan boeterente is echter wel fiscaal aftrekbaar in het jaar dat het wordt betaald aan de oude geldverstrekker. Meegefinancierde (boete)rente wordt analoog aan meegefinancierde bouwrente behandeld en is niet aftrekbaar in Box 1 onder de eigenwoningregeling. Dit deel van de financiering wordt dan ondergebracht in Box 3 en saldeert daar op het eventueel overige vermogen, zoals spaargeld en/of een beleggingsportefeuille. Taxatiekosten Geldverstrekkers willen vaak weten of de verstrekte geldlening in een goede verhouding staat tot het te financieren object. Vandaar dat er een taxatierapport gevraagd wordt, zodra de geldlening hoger is dan een bepaald percentage van de executiewaarde van de woning. Ook deze taxatiekosten worden gezien als fiscaal aftrekbare kosten omdat deze gemaakt worden om de geldlening te verkrijgen. Wanneer iemand een taxatierapport laat opmaken omdat hij de waarde van een woning wil weten, anders dan in verband met een financiering (bijvoorbeeld uit nieuwsgierigheid), zijn de kosten voor de taxatie niet aftrekbaar.
Voorbeeld 4 (uit hoofdstuk 4) Op het moment dat de polis tot uitkering komt, wordt deze getoetst aan de oude voorwaarden. Wordt daar aan voldaan, dan is er sprake van een reguliere uitkering. De in aanmerking genomen waarde is dan maximaal 123.428, aangezien het eventuele meerdere al in Box 3 belast is. Er resteert dan geen belastingheffing in Box 1. Voor oud regimepolissen van vóór 1 januari 1992 (pre BHW polissen) is een instapwaarde per 1 januari 2001 mogelijk die meer is dan 123.428. Voor BHWpolissen was dat conform IB 1964 al de grens. Een pre BHW polis heeft per 31 december 2000 een waarde van 130.000. Indien er geopteerd wordt voor een KEW in Box 1 zal de kapitaalvrijstelling met de waarde in het economische verkeer per 31 december 2000 (instapwaarde) toenemen tot 253.428 per 1 januari 2001. Een BHW polis heeft per 31 december 2000 een waarde van 130.000. Indien er geopteerd wordt voor een KEW in Box 1 of in Box 3 zal echter de kapitaalvrijstelling niet met de waarde in het economische verkeer per 31 december 2000 (instapwaarde) toenemen. Op het meerdere boven de 123.428 rust een IB 64 claim die te zijner tijd bij de uitkering progressief belast zal gaan worden in Box 1. Wordt niet aan alle voorwaarden voldaan doordat bijvoorbeeld onvoldoende premies zijn betaald of doordat de bandbreedte is overschreden, dan is er sprake van een niet reguliere afwikkeling. Er vindt dan heffing in Box 1 plaats. Het verschil tussen de in aanmerking te nemen uitkering en de daarvoor betaalde premies is dan belast (= saldomethode). Polissen afgesloten tussen 14 september 1999 en 31 december 2000 Polissen afgesloten tussen 14 september 1999 en 31 december 2000 kwamen meteen per 1 januari 2001 in Box 3. Bij uitkering wordt de poliswaarde in het economisch verkeer per 31 december 2000 (instapwaarde) belast volgens de saldomethode. De uitkering bij overlijden is belastingvrij als de verzekerde overlijdt voordat hij 72 jaar is geworden. De formule voor de saldomethode is: ( U V) U ( uitkering - betaalde premies) Waarbij: U = uitkering V = vrijstelling Box 1 of Box 3