De Pachtwet
De pachtwet Om in deze huidige maatschappij rendabel te blijven, ziet de landbouwer of tuinder zich verplicht zware investeringen te doen. Naast de aankoop van materieel en machines en het permanent volgen van de nieuwste technologieën, dient hij ook rekening te houden met milieureglementeringen en quotabeperkingen. Maar in de eerste plaats moet de landbouwer of tuinder uiteraard beschikken over grond(en) om zijn activiteiten uit te oefenen: hetzij in eigendom, hetzij in huur. En als huurder moet hij toch enige bedrijfszekerheid verkrijgen door deze grond(en) gedurende een aantal jaren te kunnen gebruiken. Momenteel wordt ongeveer 2/3 van de landbouwgrond gepacht. Om de pachter te beschermen tegen de eigenaar/verpachter bestaat er een pachtwetgeving. Deze brochure geeft u hierover een vrij gedetailleerd overzicht. Want als sectorspecialist beseft KBC Bank dat een goede kennis van de pachtwet voor u, als landbouwer of tuinder, heel belangrijk is. Voor bijkomende informatie of gepersonaliseerd advies ter zake kunt u altijd terecht in uw KBC-bankkantoor. Deze brochure is ook beschikbaar op onze website www.kbc.be/ltb 1
Inhoud Wanneer is de pachtwet van toepassing?...3 Vorm en bewijs van de pachtovereenkomst...9 Duur van de pachtovereenkomst...11 De pachtprijs...15 De exploitatie van het gepachte goed...21 Onderpacht en pachtoverdracht...23 Recht van voorkoop...27 Opzegging van de pacht...31 Vergoedingen bij einde pacht...39 Fiscale gevolgen voor de verpachter...43 De pachtwet en andere landbouwreglementeringen...45 2
De pachtwet Wanneer is de pachtwet van toepassing? Wanneer valt een overeenkomst onder de pachtwet? Om van een pachtovereenkomst te kunnen spreken, zijn een aantal elementen noodzakelijk. In de pachtwet zijn deze voorwaarden terug te vinden in artikels 1 en 2. De verpachter gaat de verbintenis aan om het tijdelijk genot van zijn landeigendom af te staan aan de pachter: OF de verpachter verhuurt zijn eigendom aan de pachter OF de verpachter kent de pachter het vruchtgebruik toe van zijn eigendom. Volgende zaken zijn essentieel: Huurovereenkomst De pachtwet is van toepassing wanneer de ene partij zijn landeigendom (gebouwen/gronden) verhuurt aan een andere partij. Dit betekent dat de verhuurder, dat is de verpachter, een goed tijdelijk ter beschikking stelt van een andere persoon tegen betaling van een bepaalde prijs. Pachtprijs Wanneer de landbouwer/tuinder kosteloos gebruik mag maken van de landeigendommen van de eigenaar, dan is er geen sprake van pacht. Partijen kunnen de pachtwet dan niet inroepen. Het is dus zeer belangrijk dat er duidelijke afspraken worden gemaakt over de te betalen prijs. De pachtprijs hoeft niet noodzakelijk in geld te worden betaald. Het is ook mogelijk dat de pachter in natura betaalt. De pachtprijzen zijn wettelijk beperkt. Dat wil zeggen dat de pachter niet meer hoeft te betalen dan de wettelijke maximumprijs (zie p. 15). Voorbeeld De NV GRAS heeft een aantal terreinen die gedurende jaren worden bewerkt door landbouwer Pieters. Pieters hoeft hiervoor geen vergoeding te betalen aan de NV GRAS. Na 13 jaar beslist de NV GRAS deze terreinen een andere bestemming te geven. Hier is de pachtwet niet van toepassing daar Pieters kosteloos gebruik kon maken van de gronden. Pieters kan zich dus niet beroepen op de bescherming geboden door de pachtwet en zal de terreinen moeten verlaten. Bestemming De pachtwet is slechts van toepassing wanneer de pachter onroerende goederen huurt die hoofdzakelijk worden gebruikt voor een landbouwbedrijf. Als we spreken over: onroerende goederen, dan bedoelen we gebouwen, stallen, gronden, serres, de bedrijfswoning, enz. een landbouwbedrijf, dan bedoelen we dat een goed wordt geëxploiteerd met het oog op het voortbrengen van land- of tuinbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop; deze exploitatie kan zowel in hoofd- als bijberoep gebeuren. Deze definitie dient ruim geïnterpreteerd te worden zodat ook nieuwe teeltmethodes en activiteiten in land- en tuinbouw van de bescherming door de pachtwet kun- 3
4
De pachtwet nen genieten. Zo kunnen professionele houderijen van exotische diersoorten (struisvogels, bizons, enz) beschouwd worden als landbouwactiviteit. Verdeeldheid blijft binnen rechtsleer en rechtspraak bestaan over de grondgebondenheid. In een ruime visie moet ook de substraatteelt of de hydrocultuur als een landbouwactiviteit beschouwd worden, hoewel er in dergelijke gevallen géén letterlijke binding meer bestaat met de grond. Nieuwe evoluties en technieken mogen de bescherming door de pachtwet niet in de weg staan. hoofdzakelijk, dan bedoelen we dat de hoofdbestemming van de gronden/gebouwen gelegen is in de landen tuinbouw. Voorbeeld Janssens, politieagent, is een groot paardenliefhebber, en zou graag het perceel grond huren dat achter hem is gelegen. De eigenaar van de grond is een goede vriend van Janssens. Op dat moment wordt de grond voor preiteelt gebruikt door Peters, die in een chemisch bedrijf werkt en slechts in bijberoep landbouwer is. Janssens port zijn vriend aan om Peters op te zeggen en de grond aan hem ter beschikking te stellen. Daar Peters landbouwer is in bijberoep, en de grond gebruikt voor het telen van prei die op de veiling wordt verkocht, is er sprake van exploitatie van een goed met het oog op het voortbrengen van land- of tuinbouwproducten die bestemd zijn voor de verkoop. Bijgevolg is de pachtwet van toepassing. Het feit dat Peters slechts landbouwer in bijberoep is, doet hieraan geen afbreuk. Peters kan dus van de bescherming door de pachtwet genieten. Stel dat de grond door de eigenaar zelf werd gebruikt, en deze besluit de gronden te verhuren aan Janssens. Dan is deze huurovereenkomst geen pachtcontract. Janssens is immers geen landbouwer. Vruchtgebruik Wanneer de eigenaar ten voordele van een derde een vruchtgebruik vestigt, onder levenden en voor een bepaalde duur, dan valt deze overeenkomst eveneens onder het toepassingsgebied van de pachtwet. Dit vruchtgebruik moet uiteraard ook beantwoorden aan de voorwaarden die door de pachtwet worden opgelegd (bedrijfsmatige exploitatie, hoofdbestemming is landbouw, enz.). Vestiging van een vruchtgebruik bij testament valt dus niet onder de toepassing van de pachtwet. Dat is evenmin het geval wanneer het vruchtgebruik door de wet wordt gevestigd. Voorbeeld hiervan is o.a. het vruchtgebruik dat geërfd wordt door de langstlevende echtgeno(o)t(e). Opmerking: de vruchtgebruiker heeft het recht om de gronden die hij in vruchtgebruik heeft, te verpachten aan een derde. Voorzichtigheid is hier geboden voor de pachter. De naakte eigenaar moet immers na beëindiging van het vruchtgebruik de pachtovereenkomst tussen de vruchtgebruiker en de pachter slechts respecteren gedurende de nog lopende periode van 9 jaar. Enkel wanneer de naakte eigenaar zich schriftelijk akkoord verklaart met de pachtovereenkomst, is hij gebonden door de pachtwet. En dient hij dus de overeenkomst, ook na het einde van het vruchtgebruik, te respecteren. Sluit u als pachter een overeenkomst met een vruchtgebruiker, dan doet u er dus goed aan de schriftelijke toestemming van de naakte eigenaar te vragen. 5
Welke overeenkomsten vallen niet onder de pachtwet? Uitdrukkelijk uitgesloten door de pachtwet Verhuring van onroerende goederen die gebruikt worden voor een industriële vetmesterij of fokkerij onafhankelijk van een landbouwbedrijf Dit is van toepassing wanneer de dieren worden gekweekt met voeder dat betrokken wordt van derden en volledig buiten het bedrijf wordt aangevoerd. Als de dieren worden gevoed zowel met voedsel dat van derden wordt betrokken als met voedsel dat op de boerderij wordt gewonnen, dan blijft de pachtwet van toepassing. De pachtwet blijft eveneens van toepassing wanneer een landbouwer met een bestaand bedrijf een vetmesterijcontract afsluit met een integrator. Vereist is dan wel dat er buiten het vetmesten nog een andere landbouwbedrijvigheid wordt verricht, bijvoorbeeld de aardappelteelt. Het is enkel wanneer de vetmesterij geen enkele band meer heeft met een landbouwbedrijf, dat de pachtwet niet van toepassing is. de verhuurder moet de voorbereidings- en bemestingswerken uitvoeren; - deze werken mogen door loonwerkers gebeuren; - de gebruiker moet daarna kunnen overgaan tot zaaien/planten; de verhuring moet voor minder dan een jaar zijn aangegaan; - jaarlijkse verlenging is mogelijk; - door de verlengingsmogelijkheid is seizoenpacht een interessante mogelijkheid om de exploitatie van het landbouwbedrijf te verzekeren als die gedurende een bepaalde periode onmogelijk is geworden; er moet een prijs worden betaald voor de verhuring; in geval van kosteloosheid is er geen pacht, noch een seizoenpacht; de verhuring moet betrekking hebben op een bepaalde landbouwteelt; het verdient dus aanbeveling dat in de overeenkomst wordt beschreven over welke teelt het gaat. Belangrijk: ook de pachter kan als exploitant een seizoenpacht afsluiten. Cultuurcontracten Met een cultuurcontract, of seizoenpacht, wordt de verhuring voor minder dan 1 jaar bedoeld. Opdat dergelijke contracten buiten het toepassingsveld van de pachtwet zouden vallen, moet aan een aantal voorwaarden zijn voldaan: de verhuurder moet een landbouwer in hoofd- of in bijberoep zijn; m.a.w. als een niet-landbouwer een overeenkomst toestaat, kan die regeling nooit als seizoenpacht worden beschouwd; Voorbeeld Vader Van Dijck wil zijn activiteit als landbouwer stopzetten. Hij bezit 20 ha landbouwgrond. Zoon Van Dijck, die het bedrijf wil overnemen, is echter nog niet afgestudeerd. Vader Van Dijck heeft de mogelijkheid om zijn gronden elk jaar opnieuw in seizoenpacht te geven, en dit tot zijn zoon is afgestudeerd. De overeenkomsten moeten echter voor minder dan een jaar zijn afgesloten. Bovendien dient vader Van Dijck de gronden in gereedheid te brengen. 6
De pachtwet Vennootschapscontracten Eigenaar en uitbater/vruchtgebruiker kunnen overeenkomen om de uitbating van de landeigendommen te kaderen binnen een door hen opgerichte vennootschap. De pachtwet is op deze verhuring niet van toepassing voor zover in de vennootschapsovereenkomst is bedongen dat de eigenaar: een inbreng doet van ten minste de helft in het materieel; een inbreng doet van ten minste de helft in de veestapel; ten minste voor de helft bijdraagt in nieuwe investeringen; een aanzienlijk aandeel heeft in de verliezen. In geval van samenuitbating door ouders met een van de kinderen, komt het regelmatig voor dat de ouders de gronden die zij in eigendom hebben, in gebruik geven aan de overnemer. Als in het samenuitbatingscontract voor de gronden een gebruiksrecht wordt voorzien, dan is de pachtwet niet van toepassing enkel als de ouders een inbreng doen van ten minste de helft in de materialen, veestapel, nieuwe investeringen en als zij een aanzienlijk aandeel hebben in de eventuele verliezen. Voorbeeld Twee broers komen overeen om samen te werken bij de uitbating van een landbouwbedrijf. De ene broer is eigenaar en staat het gebruik van het landbouwbedrijf aan de andere af. De andere zorgt voor alle werkzaamheden, namelijk bemesting, bezaaiing, bewerking van de grond, de verkoop van de oogst, enz. Bovendien betaalt hij jaarlijks aan zijn broer de som van 1.500 euro. Na een aantal jaren krijgen de broers ruzie en besluit de broer die eigenaar is om de samenwerkingsovereenkomst op te zeggen. Op de verhuring van het landbouwbedrijf is echter de pachtwet van toepassing. Immers, de broer die het bedrijf in eigendom heeft, heeft geen inbreng gedaan van tenminste de helft in materieel en de veestapel. Evenmin heeft hij voor de helft bijgedragen in nieuwe investeringen en had hij een aanzienlijk aandeel in de verliezen. Was dit wel het geval, dan zou dat vennootschapscontract buiten het toepassingsgebied van de pachtwet vallen. Landbouwvennootschappen opgericht voor minstens 27 jaar De eigenaar van landeigendom kan een landbouwvennootschap oprichten met de uitbater van een landbouwbedrijf voor een periode van minstens 27 jaar. De inbreng van de gebouwen en gronden door de eigenaar valt dan niet onder de toepassing van de pachtwet. We spreken dan van een stille vennoot (de eigenaar) en een werkende vennoot (de uitbater). Fruitopbrengst van hoogstamboomgaarden In principe valt de verhuring van hoogstamboomgaarden, net zoals laagstamboomgaarden, onder de pachtwet. Wanneer de overeenkomst enkel slaat op de fruitopbrengst en niet op het gebruik van de grond, is de pachtwet niet van toepassing. 7
Andere contracten Naast de uitdrukkelijk door de pachtwet uitgesloten gevallen is er evenmin sprake van pacht wanneer er een overeenkomst van bruikleen wordt opgesteld. Bruikleen houdt in dat er een kosteloos gebruik wordt toegestaan. Aangezien er geen prijs wordt betaald, is de pachtwet niet van toepassing. Een dergelijke overeenkomst wordt het best schriftelijk opgesteld om bewijsproblemen te vermijden. te tonen dat er sprake is van pacht, ook al bestaat er een andersluidend geschrift. Ingeval er een recht van opstal of een erfpacht (ook cijnspacht genoemd) wordt gevestigd, dan is de pachtwet niet van toepassing. Een recht van opstal houdt in dat de opstalhouder het zakelijk recht heeft om gebouwen, werken en beplantingen op de grond van een derde te hebben. Een recht van opstal kan maximaal voor 50 jaar gevestigd worden en moet notarieel worden vastgelegd. De erfpacht houdt het tijdelijk zakelijk recht in om het volle genot te hebben van een onroerend goed in ruil voor een vergoeding aan de erfverpachter. De minimale looptijd van een erfpacht is 27 jaar, maximaal kan deze 99 jaar duren. Ook bij erfpacht moet een notariële akte worden opgesteld. Naast deze contracten bestaan er ook nog specifieke overeenkomsten die niet onder het toepassingsgebied van de pacht vallen, bv. bepaalde verkoopsovereenkomsten van gras of maïs, mestafzetcontracten, enz. Opgelet: art 3,2e Pachtwet biedt aan de pachter steeds de mogelijkheid om door alle middelen van bewijs aan 8
De pachtwet Vorm en bewijs van de pachtovereenkomst Vorm van de pachtovereenkomst De pachtovereenkomst ontstaat zodra partijen akkoord gaan over het voorwerp (welke grond/gebouwen) en de prijs. Een pachtovereenkomst kan zowel mondeling als schriftelijk worden aangegaan. Een mondelinge pachtovereenkomst is dus geldig, maar kan aanleiding geven tot heel wat bewijsproblemen. Bijgevolg moedigt de pachtwet schriftelijke vaststelling aan. Bewijs van de pachtovereenkomst Principe: schriftelijke vaststelling Grootste bewijskracht: de authentieke akte - de overeenkomst wordt door de notaris vastgelegd Grote bewijskracht: de onderhandse akte - schriftelijke vaststelling door partijen onderling; - verplichting om dergelijke akte te laten registreren. Hierdoor verkrijgt de overeenkomst vaste datum; - opmaken in zoveel exemplaren als er partijen zijn, en dit ook in de overeenkomst vermelden. Uitzondering: mondeling aangegane pachtovereenkomsten Om dergelijke overeenkomsten te bewijzen, heeft de pachtwet volgend systeem voorzien: Bewijs door de verpachter In geval van mondelinge pacht staat de verpachter machteloos. De wet biedt hem geen mogelijkheden om de overeenkomst te bewijzen. M.a.w., hij moet zich steeds beroepen op een geschrift. Enkel voor pachtovereenkomsten afgesloten vóór de pachtwet van 1969 behoudt hij de mogelijkheid om het begin van de pacht met getuigen en vermoedens te bewijzen. Bewijs door de pachter De pachter (hij moet effectief exploiteren) daarentegen kan het bestaan van de pacht en de toepasselijke voorwaarden met alle middelen bewijzen. Dus ook aan de hand van getuigenverklaringen, vermoedens, betalingskwijtschriften, enz. Speciale procedure: bewijs van persoonlijk aanbod van betaling van pachtgeld Dit houdt in dat de pachter door overschrijving of storting via een financiële instelling of per postassignatie, postcheque op naam of postwissel de pachtprijs stort op rekening van de verpachter. Hierbij dient uitdrukkelijk vermeld te worden: het woord pacht en het jaartal. Dat aanbod moet worden bevestigd binnen 15 dagen per aangetekende brief waarin het bestaan van een pacht wordt vermeld, evenals het jaar en het perceel waarop de betaling betrekking heeft. Deze brief moet eveneens uitdrukkelijk vermelden dat de betaling geldt als bewijs van een pacht, tenzij de verpachter binnen 6 maanden na de dag van betaling reageert door een oproeping in verzoening voor de bevoegde vrederechter. 9
Voorbeeld Weduwe Hendriks laat sinds 1995 een stuk grond gebruiken door Peters. Er bestaat geen geschreven overeenkomst. Peters stort elk jaar via zijn KBC-bankrekening een afgesproken bedrag op rekening van mevrouw Hendriks. In 2001 is Peters, in het gezelschap van zijn buur, het bedrag persoonlijk in handen van mevrouw Hendriks gaan betalen. Nu blijkt dat mevrouw Hendriks 3 maanden geleden de grond heeft verkocht aan een loonwerker. Peters was hiervan niet op de hoogte en is zeer ontgoocheld dat het recht van voorkoop hem niet werd aangeboden. Weduwe Hendriks stelt dat er geen pachtovereenkomst bestaat en dat zij hem bijgevolg geen voorkooprecht diende aan te bieden. Peters wil het hierbij niet laten en overweegt schadevergoeding te vorderen. Kan hij aantonen dat er een pachtovereenkomst bestaat? Daar er geen geschrift voorhanden is, moet Peters zich beroepen op andere bewijsmiddelen. Hij kan aantonen dat er wel degelijk sprake is van pacht door de betalingsbewijzen voor te leggen. Ideaal was geweest dat hij deze had gecombineerd met een aangetekend schrijven met daarin de verplichte vermeldingen inzake aanbod van betaling. Dat had een volledig bewijs opgeleverd. Peters kan ook zijn buur als getuige oproepen. Deze was immers aanwezig op het moment dat Peters het pachtgeld betaalde in handen van mevrouw Hendriks. Bovendien willen de eigenaars van de rondom gelegen velden een verklaring ondertekenen waarin zij bevestigen dat Peters reeds sinds 1995 de grond in gebruik heeft. Aan de hand van deze gegevens kan Peters voldoende aantonen dat het om een pachtovereenkomst gaat. Een model van pachtovereenkomst kunt u terugvinden op onze website www.kbc.be/ltb 10
De pachtwet Duur van de pachtovereenkomst Minimumpachtduur Wel automatische verlenging De pachtwet stelt dat de minimumduur 9 jaar bedraagt. Het is dus niet mogelijk om een pacht voor minder dan 9 jaar af te sluiten. Als dat gebeurt, bijvoorbeeld bij een pacht voor 5 jaar, dan wordt deze automatisch verlengd tot 9 jaar. Er mag wel een pachtovereenkomst worden afgesloten voor een langere periode dan 9 jaar. Zo kan een pacht worden afgesloten voor een periode van 15 jaar. Er worden geregeld pachtovereenkomsten afgesloten met een duur van 18 jaar. Deze periode mag dan niet worden beschouwd als 2 opeenvolgende periodes van 9 jaar. Als geen termijn werd bedongen, dan geldt de eerste periode automatisch voor 9 jaar. Als er geen geldige opzegging wordt gegeven, dan wordt de pacht automatisch verlengd met opeenvolgende periodes van 9 jaar, zelfs als de eerste periode werd aangegaan voor langer dan 9 jaar. Voorbeeld Op 25 december 1980 werd een pachtovereenkomst afgesloten voor een periode van 18 jaar. Gedurende deze periode wordt er geen geldige opzegging gegeven door de verpachter, noch door de pachter. Op 24 december 1998 loopt de eerste periode ten einde. Op 25 december 1998 wordt de pacht automatisch verlengd met een tweede periode van 9 jaar, dus tot 24 december 2007. Geen automatische beëindiging Loopbaanpacht Op het einde van de afgesproken periode wordt de pacht niet automatisch beëindigd. Dat kan wel wanneer er een geldige opzegging is gebeurd door de verpachter. Ook kan de pacht bij minnelijk akkoord worden beëindigd, waarbij als voorwaarde geldt dat dat akkoord moet worden vastgelegd bij authentieke akte of door de vrederechter. De pachter kan altijd een einde maken aan de pacht, op voorwaarde dat hij een opzeggingsperiode van ten minste 1 jaar in aanmerking neemt. Wat is loopbaanpacht? Zoals de naam het zegt, wordt deze pacht afgesloten voor de duur van de te verwachten loopbaan van de pachter. De wet stelt vast dat de duur van de overeenkomst gelijk is aan het verschil tussen het ogenblik waarop de pachter de pacht aangaat en het jaar waarin de pachter de leeftijd van 65 jaar bereikt. De minimumduur is door de wet vastgesteld op 27 jaar. Voorbeeld Als de pachter bij de aanvang van de pacht 25 jaar is, dan zal de duur van de loopbaanpacht 40 jaar zijn. Is de pachter 30 jaar, dan moet de duur 35 jaar zijn. Een pachter ouder dan 38 jaar kan geen loopbaanpacht meer afsluiten. 11
De loopbaanpacht wordt meestal bij authentieke akte vastgelegd. Hierdoor wordt de inhoud tegenstelbaar aan derden. Bovendien kan de verpachter dan een hogere pachtprijs vorderen. De loopbaanpacht eindigt automatisch bij het einde van de overeengekomen periode. Er is dus geen opzegging vereist. Toch moet de verpachter zijn wil te kennen geven het goed terug te nemen. Immers, als de pachter op het goed wordt gelaten, wordt de overeenkomst elke keer stilzwijgend verlengd met 1 jaar. De voordelen én nadelen voor de pachter Loopbaanpacht geeft de pachter een zeer grote bedrijfszekerheid. Hij weet dat hij het pachtgoed gedurende een vaste duur kan betrekken en kan in functie daarvan investeren. Voor de pachter is er echter ook een nadeel aan verbonden. De loopbaanpacht eindigt automatisch en de verpachter mag na beëindiging met het goed doen wat hij wil: verkopen, verpachten aan een andere boer,... Dat kan problemen opleveren bij de bedrijfsoverlating. De voordelen voor de verpachter De eigenaar kan profiteren van hogere pachtprijzen. De wet staat immers toe dat verpachters die loopbaanpacht toestaan, een pachtprijs mogen vragen die 50 % hoger ligt dan de normale maximumpachtprijs voor gronden. Voor gebouwen mag een verhoging van 25 % worden gevorderd. Bovendien zijn de pachtgelden slechts belastbaar ten belope van de onroerende voorheffing. Een ander voordeel voor de verpachter is dat hij bij het einde van de loopbaanpacht automatisch de beschikking krijgt over zijn goederen. Lange pacht voor minstens 18 jaar Wat is een lange pacht? Een lange pacht is een pachtovereenkomst voor ten minste 18 jaar. De leeftijd van de pachter speelt hier geen rol. De periode van ten minste 18 jaar geldt als eerste pachtperiode. Als er geen geldige opzegging is, loopt de pacht daarna verder met opeenvolgende periodes van 9 jaar. De lange pacht wordt het best bij authentieke akte vastgelegd. Hierdoor wordt de inhoud tegenstelbaar aan derden. Bovendien kan de verpachter dan een verhoging van de pachtprijs vorderen tot 50 % voor gronden en 25 % voor gebouwen. Voordeel voor de pachter Door de lange pacht wordt er aan de pachter een grote bedrijfszekerheid geboden. Voordeel voor de verpachter De verpachter kan een hogere pachtprijs verkrijgen. Deze pachtprijs is slechts belastbaar ten belope van de onroerende voorheffing indien het om notariële pacht gaat die enkel voor gronden werd aangegaan voor een periode van minstens 18 jaar. Deze fiscale stimulans geldt dus niet voor verpachting van gebouwen. Verschil met loopbaanpacht De lange pacht loopt niet automatisch ten einde. Het extra fiscaal voordeel geldt enkel voor lange pacht met betrekking tot gronden. 12
De pachtwet Lange pacht voor minstens 27 jaar Hier geldt dezelfde regeling als voor lange pacht voor minstens 18 jaar. Daarenboven beschikt de verpachter over een bijzondere opzeggingsmogelijkheid. Naast de gewone redenen kan hij opzeggen om het pachtgoed geheel of gedeeltelijk te vervreemden. Het begrip vervreemden omvat de gehele of gedeeltelijke verkoop, ruil, schenking, inbreng in een vennootschap, enz. 13
14
De pachtwet De pachtprijs Principes De betaling van de pacht kan aanleiding geven tot heel wat bewijsproblemen, vooral wanneer de pacht betaald wordt in baar geld. In dergelijke gevallen is de verpachter volgens de wet verplicht een kwijtschrift te verlenen. Veel minder bewijsproblemen zijn er wanneer de betaling gebeurt via de bank (via overschrijving of storting). Andere mogelijkheden zijn: via postassignatie, postcheque op naam of postwissel. De pachter heeft dan steeds een bewijs van de betaling. Wanneer geen kwijtschriften werden verleend, of de betalingsbewijzen zijn niet meer terug te vinden, hoe kan de pachter bewijzen dat de pacht toch werd betaald? De pachtwet staat aan de pachter toe om zijn betaling te bewijzen door alle mogelijke middelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens. Een essentieel bestanddeel van de pachtovereenkomst is de betaling van de prijs door de pachter. Deze prijs kan in geld of in natura zijn uitgedrukt. Als er geen pachtprijs wordt betaald door de pachter, dan is er geen pacht. De pachtprijs mag niet belachelijk laag zijn. Is dat het geval, dan is de pachtwet evenmin van toepassing. Als er wordt betaald in natura, dan moet het gaan om landbouwproducten gewonnen op het gepachte goed of om streekproducten. De waarde per landbouwproduct mag maximaal 40 % van de totale pachtprijs bedragen. De vordering tot betaling van de pachtprijs verjaart na verloop van 5 jaar (art. 2277 B.W.). Voorbeeld De heer Schreurs, akkerbouwer in West-Vlaanderen, betaalt zijn pacht steeds contant in de hand van de verpachter. Deze laatste heeft hem echter nooit een kwijtschrift bezorgd. Nu heeft de verpachter de grond aan een derde verkocht, zonder het voorkooprecht aan Schreurs aan te bieden. De verpachter stelt dat er geen pacht bestond daar hij nooit betalingen heeft ontvangen. Bij de laatste betaling van de pacht was gelukkig een buurman aanwezig die duidelijk heeft gezien dat Schreurs in de hand van de verpachter betaalde voor de pacht. Bij een procedure kan Schreurs een beroep doen op deze getuige om te bewijzen dat er wel degelijk een pachtprijs werd betaald. Het bewijs van de pachtprijs De maximumpachtprijzen Pachter en verpachter komen vrij overeen welke pachtprijs er moet worden betaald. De verpachter mag echter niet meer vragen dan wat de wet toelaat. Er is immers een wet die de maximumpachtprijzen vastlegt. De regel is dat de maximumpachtprijs voor gronden en gebouwen gelijk is aan het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) van de grond of het gebouw, vermenigvuldigd met een bepaalde coëfficiënt die verschilt per landbouwstreek en per provincie. De coëfficiënt voor gronden is dus verschillend van die voor gebouwen. Het kadastraal inkomen van de grond kan worden opgevraagd bij het kadaster of bij het gemeentebestuur. Deze coëfficiënten worden om de 3 jaar aangepast. 15
De meest recente wijziging is van toepassing sinds 15 december 2004. Deze coëfficiënten blijven dus van kracht tot 14 december 2007. U vindt hieronder de huidige coëfficiënten of surf naar www.kbc.be/ltb. GRONDEN GEBOUWEN Antwerpen Polders 4,30 5,00 Zandstreek 3,74 5,00 Kempen 5,48 5,00 Limburg Kempen 5,90 4,60 Zandleemstreek 3,70 4,60 Leemstreek 2,84 4,60 Weidestreek 2,84 4,60 Oost-Vlaanderen Polders 3,50 4,15 Zandleemstreek 3,55 4,15 Zandstreek 3,75 4,15 Leemstreek 3,45 4,15 West-Vlaanderen Duinen 3,27 4,25 Polders 3,22 4,25 Zandstreek 4,27 4,25 Zandleemstreek 3,50 4,25 Leemstreek 3,25 4,25 Vlaams-Brabant Zandstreek 3,60 4,50 Kempen 5,25 4,50 Zandleemstreek 3,28 4,50 Leemstreek 2,90 4,50 16
De pachtwet GRONDEN GEBOUWEN Administratief arrondissement Brussel-Hoofdstad Zandleemstreek 2,65 4,25 Waals-Brabant Zandleemstreek 2,49 4,00 Leemstreek 2,59 4,00 Henegouwen Zandleemstreek 2,60 3,75 Leemstreek 2,85 3,75 Henegouwse Kempen 2,50 3,75 Condroz 2,58 3,75 Weidestreek 2,37 3,75 Famenne 2,35 3,75 Ardennen 2,45 3,75 Luik Leemstreek 2,87 4,50 Weidestreek 2,84 4,50 Condroz 2,75 4,50 Hoge Ardennen 2,89 4,50 Famenne 2,68 4,50 Luxemburg Ardennen 2,95 4,00 Famenne 2,75 4,00 Weidestreek 3,15 4,00 Jurastreek 2,70 4,00 Namen Leemstreek 3,00 4,00 Condroz 2,70 4,00 Weidestreek 2,35 4,00 Famenne 2,25 4,00 Ardennen 2,50 4,00 17
Voorbeeld Stel dat een boerderij wordt gepacht met 1 ha weide. Het KI van de boerderij bedraagt 1 000 euro, het KI van de grond bedraagt 80 euro. Het bedrijf is gelegen in de West-Vlaamse zandstreek. De coëfficiënt is in die regio 4,03 voor gronden en 3,75 voor gebouwen. De maximumpachtprijs die de verpachter mag vorderen, bedraagt dus: (1 000 x 3,75) + (80 x 4,03) = 4 072 euro. rechtspraak geen pachtprijsbeperking bij de verpachting van laagstamaanplantingen. Ook de verpachting van glastuinbouwbedrijven valt volgens sommige rechtspraak buiten het toepassingsgebied van de maximumpachtprijzen. De pachtprijs voor lange pachten Wat wanneer de pachtprijs boven de wettelijke maximumprijs ligt? De pachter dient geen rekening te houden met deze pachtprijs. Dit gedeelte van de overeenkomst wordt dan voor niet-geschreven gehouden. De pachter kan dus niet verplicht worden deze pachtprijs te betalen. Betaalde de pachter al jaren te veel, dan kan hij het te veel betaalde terugvorderen met terugwerkende kracht tot maximaal 5 jaar. Als er een pachtovereenkomst wordt afgesloten voor een periode van 18 jaar of langer, geniet de pachter een grote bedrijfszekerheid. De verpachter heeft hierbij het voordeel een hogere pachtprijs te kunnen vragen. Voorwaarde is wel dat de pacht bij authentieke akte wordt vastgelegd. Eerste Verhoging voor Verhoging voor gebruiksperiode gronden gebouwen Wat wanneer de pachtprijs onder de wettelijke maximumprijs ligt? De verpachter heeft het recht een verhoging te vorderen tot het wettelijk toegelaten maximum. Dat moet wel gebeuren bij aangetekend schrijven. De herziening heeft geen terugwerkende kracht, en geldt dus enkel voor de toekomst. De pachtverhoging is dus van toepassing op de pachtgelden die vervallen nà de datum van het aangetekend schrijven, met vermelding van de verhoging. Wanneer geldt de beperking van maximumpachtprijzen niet? De beperking van de maximumpachtprijzen geldt niet voor de verhuur met betrekking tot de opbrengst van hoogstamboomgaarden. Bovendien is er volgens vaste 18 jaar 36 % 18 % 21 jaar 42 % 21 % 24 jaar 48 % 24 % 25 jaar 50 % 25 % Loopbaanpacht 50 % 25 % Voorbeeld Als we het voorgaande voorbeeld hernemen, dan mag de verpachter voor een normale pachtperiode van 9 jaar maximaal 4 072 euro per jaar vragen. Indien er echter een pacht van 25 jaar wordt afgesloten, dan mag de verpachter een verhoging van 25 % vragen voor de gebouwen en 50 % voor de gronden. Dat geeft dan (3 750 + 937,5) + (322,4 + 161,2) = 5 171,1 euro, of een meerprijs van 1 098,7 euro per jaar. Over 18
De pachtwet de volledige periode van 25 jaar betekent dat toch een meeropbrengst van meer dan 27 467 euro. De prijsverhoging is gekoppeld aan de maximumpachtprijzen. Als de coëfficiënten worden gewijzigd, dan wordt dat meegerekend in de totale pachtprijsberekening. Notariële pachtovereenkomsten voor een periode van 18 jaar of langer kunnen bovendien profiteren van fiscale stimuli. De pachtprijs is dan slechts belastbaar ten belope van de onroerende voorheffing als het om pacht gaat die enkel voor gronden werd aangegaan. Deze fiscale stimulans geldt dus niet voor verpachting van gebouwen. 19