Visitatierapport KWH-Visitatie Woningcorporaties Deel I: Maatschappelijke prestaties SLS Wonen Rotterdam, juni 2010
Colofon Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) Oostzeedijk 62 Postbus 4000 3006 AA ROTTERDAM T 010 282 7088 F 010 213 3727 E kwh@kwh.nl W www.kwh.nl Visitatiecommissie: > De heer Th. Oosterhuis (voorzitter) > De heer M. de Visser (visitator) > De heer M.E. van der Veen (secretaris) KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 2 van 55
Inhoudsopgave Voorwoord 0 Samenvatting 6 0.1 Beoordeling per ratio 6 0.2 Beoordeling per prestatieveld 7 0.3 Samenvattende scorekaart 8 0.4 De prestaties van SLS Wonen: een recensie 9 1 Inleiding 12 1.1 Visitaties in de corporatiesector 12 1.2 De KWH-aanpak van visitaties 13 1.3 Bijzondere aanpak visitatie SLS Wonen 16 1.4 SLS Wonen en haar werkgebied: een impressie 16 1.5 Leeswijzer 17 2 Presteren naar opgaven (PnO) 18 2.1 De maatschappelijke opgaven in Leiden 18 2.2 Presteren naar Opgaven (PnO): I Prestaties 18 2.3 Presteren naar Opgaven (PnO): II Kennis en Inzicht 22 2.4 Presteren naar Opgaven (PnO): III Planning 23 2.5 Presteren naar Opgaven (PnO): IV Monitoring 23 2.6 Beoordeling visitatiecommissie: Presteren naar Opgaven (PnO) 24 3 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) 25 3.1 Missie en ambities 25 3.2 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): I Prestaties 25 3.3 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): II Kennis en Inzicht 32 3.4 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): III Planning 33 3.5 Presteren naar Ambities en Doelen (PnA/D): IV Monitoring 33 3.6 Beoordeling visitatiecommissie: Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) 33 4 Presteren volgens Belanghouders (PvB) 35 4.1 De belangrijkste belanghouders van SLS Wonen 35 4.2 Presteren volgens Belanghouders (PvB): I Prestaties 35 4.3 Presteren volgens Belanghouders (PvB): II Kennis en Inzicht 38 4.4 Presteren volgens Belanghouders (PvB): III Planning 38 4.5 Presteren volgens Belanghouders (PvB): IV Monitoring 39 4.6 Beoordeling visitatiecommissie: Prestaties volgens Belanghouders (PvB) 39 5 Presteren naar Vermogen (PnV) 40 5.1 Enkele kerngegevens 40 5.2 Presteren naar Vermogen (PnV): I Prestaties 40 5.3 Presteren naar Vermogen (PnV): II Visie 42 5.4 Presteren naar Vermogen (PnV): III Risicoprofiel 43 5.5 Presteren naar Vermogen (PnV): IV Bedrijfsvoering 43 5.6 Beoordeling visitatiecommissie: Prestaties naar Vermogen (PnV) 43 KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 3 van 55
6 Governance 44 6.1 Goed bestuur 44 6.2 Onderdeel II Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding 44 6.3 Beoordeling visitatiecommissie: Governance 45 Bijlagen I. Onderzoeksverantwoording II. Samenstelling visitatiecommissie III. Overzicht geïnterviewde personen IV. Overzicht geraadpleegde documenten KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 4 van 55
Voorwoord Voor u ligt de rapportage van de maatschappelijke visitatie van SLS Wonen die is uitgevoerd op basis van de KWH-Visitatiemethode. KWH is een door de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland geaccrediteerde organisatie. Met behulp van deze visitatiemethode zijn de prestaties van SLS Wonen, de kwaliteit van het maatschappelijk ondernemen en de borging hiervan beoordeeld. De visitatie van SLS Wonen is in meerdere opzichten bijzonder. In de eerste plaats omdat het hier een categorale huisvester betreft. Als grote studentenhuisvester in de stad is SLS Wonen in belangrijke mate bepalend voor een belangrijk gezichtsbepalende doelgroep in de stad; studenten. Daarnaast heeft SLS Wonen al ervaring met KWH door in het verleden het KWH-Huurlabel af te nemen. SLS Wonen heeft zich bijzonder ingespannen om deze visitatie mogelijk te maken. Zij heeft haar 'ramen en deuren opengegooid', de visitatiecommissie toegang gegeven tot haar belanghouders, huurdersvertegenwoordigers, toezichthouder, medewerkers en niet te vergeten een groot aantal beleidsdocumenten. Zij heeft zich hiermee kwetsbaar durven opstellen. Dit getuigt van durf en ondernemerschap en de bereidheid om te leren en verantwoording af te leggen. Ik wil SLS Wonen hartelijk danken voor haar bijdrage aan deze KWH-Visitatie en veel succes wensen bij de verdere groei en ontwikkeling van haar maatschappelijk ondernemerschap. mr. Sjoerd Hooftman directeur-bestuurder KWH KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 5 van 55
0 Samenvatting In deze samenvatting geven wij in een notendop de uitkomsten van de maatschappelijke visitatie van SLS Wonen. 0.1 Beoordeling per ratio In onderstaande figuur staan de scores die SLS Wonen haalt op de verschillende ratio's (dit zijn perspectieven) die we voor deze visitatie hanteren. De prestaties van SLS Wonen worden gemiddeld met een 6,8 gewaardeerd. De hoogste score (7,2) wordt behaald op de ratio Governance. De laagste score (6,5) wordt gehaald op de ratio Presteren naar Vermogen. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 6 van 55
0.2 Beoordeling per prestatieveld In bovenstaande spinnenweb is weergeven hoe de drie ratio's scoren op de verschillende prestatievelden. Duidelijk wordt dat het ratio Presteren volgens Belanghouders op bijna alle prestatievelden beter scoort dan de overige twee ratio's. Alleen op het prestatieveld beschikbaarheid scoort Presteren naar Opgaven beter. Kijkend naar de verschillen tussen de scores op de ratio's Presteren naar eigen Ambities en Doelen en Presteren naar Opgaven valt op dat beide ratio's elkaar niet veel ontlopen. Op het gebied van het prestatieveld Energie en Duurzaamheid valt de score voor Presteren naar eigen Ambities en Doelen beter uit dan voor Presteren naar Opgave. Bij het prestatieveld beschikbaarheid is dit precies andersom. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 7 van 55
0.3 Samenvattende scorekaart In de onderstaande tabel is de beoordeling van SLS Wonen in meer detail weergegeven. Een toelichting op de diverse onderdelen is opgenomen in de hoofdstukken 3 tot en met 6. Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) I II III IV Prestaties Kennis en Inzicht Planning Monitoring Totaal Wegingsfactor 70% 10% 10% 10% 100% 1. Beschikbaarheid 6,5 2. Betaalbaarheid 7,3 3. Bijzondere doelgroepen 6,0 4. Leefbaarheid 6,5 5. Bouwproductie 5,5 6. Stedelijke vernieuwing 7,0 7. Energie en duurzaamheid 6,0 8. Overige opgaven 7,0 6,5 7,8 6,9 6,9 6,7 Presteren naar Opgaven (PnO) 6,6 6,7 7,1 7,0 6,7 1. Beschikbaarheid 8,0 2. Betaalbaarheid 7,0 3. Bijzondere doelgroepen 7,0 4. Leefbaarheid 6,0 5. Bouwproductie 6,0 6. Stedelijke vernieuwing 7,0 7. Energie en duurzaamheid 5,0 8. Overige opgaven nb Presteren volgens Belanghouders (PvB) 1. Beschikbaarheid 7,3 2. Betaalbaarheid 7,5 3. Bijzondere doelgroepen 6,6 4. Leefbaarheid 7,1 5. Bouwproductie 7,5 6. Stedelijke vernieuwing 7,1 7. Energie en duurzaamheid 7,0 8. Overige opgaven 7,3 7,2 7,2 6,3 6,4 7,0 Totaal 6,7 7,2 6,8 6,7 6,8 I II III IV Vermogens prestaties Visie Risico profiel Bedrijfsvoering Totaal Wegingsfactor: 70% 10% 10% 10% 100% Presteren naar Vermogen (PnV) 6,4 6,0 6,5 8,0 6,5 KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 8 van 55
I Goed bestuur Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding Totaal II Ambities en doelen Opgaven in het werkgebied Betrokken-heid belanghebbenden Vermogen Wegingsfactor: 20% 20% 20% 20% 20% 100% Governance (Gov) 6,7 8,0 7,0 6,3 8,0 7,2 0.4 De prestaties van SLS Wonen: een recensie In deze paragraaf geven wij een samenvattend oordeel over de prestaties van SLS Wonen op de verschillende onderdelen van de maatschappelijke visitatie. Algemeen Woningstichting SLS Wonen is een echte categorale volkshuisvester in Leiden. Het beschikbare portfolio wordt nagenoeg volledig aangewend voor de huisvesting van de doelgroep: studenten. Bij haar werkzaamheden toont de corporatie een warm hart voor het monumentale karakter van een groot deel van haar bezit. SLS Wonen heeft met veel elan de studentenhuisvesting op de politieke agenda geplaatst. Mede hierdoor is de noodzaak voor een structurele uitbreiding van de woningvoorraad voor studenten scherper in beeld gekomen en is het overleg met alle betrokken partijen hierover verbeterd. De commissie heeft in de gesprekken bij SLS Wonen een positieve sfeer ervaren. Onderwerpen, die kunnen leiden tot negatieve beeldvorming - bijvoorbeeld overlast -, worden met voortvarendheid en met een positieve instelling aangepakt. Ook de omgeving/belanghouders ervaren deze werkwijze van SLS Wonen. SLS Wonen heeft een positief beeldmerk. Presteren naar opgave De corporatie heeft door een sterke lobby studentenhuisvesting niet alleen hoog op de politieke agenda gekregen. Het is niet erg gebruikelijk meer in Nederland dat "woningnood" op lokaal gemeentelijk niveau aangepakt wordt met een "task-force". Naast het gemeentebestuur zijn alle belanghouders in deze task-force vertegenwoordigd. Het resultaat is dat veel bouwlocaties in beeld zijn voor studentenhuisvesting. Deze specifieke aanpak - die iets weg heeft van een "status aparte" voor SLS Wonen - wordt soms als te eng ervaren door belanghouders. De prestaties op dit onderdeel zijn naar behoren. Presteren naar ambities De corporatie heeft grote ambities. Binnen de mogelijkheden die Leiden fysiek te bieden heeft,worden de bouwlocaties aangewend en benut door SLS Wonen voor studentenhuisvesting. De lat wordt hoog gelegd. SLS Wonen heeft als beleid geen huisvesting in tijdelijke woonvoorzieningen. Achtergrond van deze beslissing is dat tijdelijke huisvesting kwalitatief gezien niet voldoet aan de standaarden van SLS Wonen. Hierdoor heeft SLS Wonen enige jaren geleden een kans voorbij laten gaan om in te spelen - ook door de landelijke politiek voor gestaan beleid - op de woningnood onder studenten. Ook bij de toewijzing van woningen heeft SLS Wonen hoge ambities in het beleid geformuleerd. De commissie heeft de indruk dat de sturing/monitoring nog niet geheel operationeel is. Zo wordt het systeem van "hospiteren" primair toegepast. Bijzondere situaties worden ad hoc - overigens wel voortvarend - opgepakt. Een meer proactieve benadering van woningzoekende studenten met een beperking (bijvoorbeeld fysiek) zou goed passen bij de stijl van SLS Wonen. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 9 van 55
Opvallend is dat de organisatieontwikkeling van SLS Wonen afgestemd is op de huidige omvang van de woningvoorraad en bouwproductie. De grote uitbreiding van die voorraad, zoals die nu wordt uitgewerkt, betekent ongetwijfeld een andere organisatie. SLS Wonen heeft lef en is in staat de stad te overtuigen van de noodzaak voor meer studentenhuisvesting. In de signalering en zoeken naar oplossingen rondom het tekort aan studentenhuisvesting heeft SLS Wonen duidelijk het voortouw genomen. De inzet van SLS Wonen om 2.000 extra woningen te realiseren in Lammenschans is hier een concreet voorbeeld van. De commissie vraagt zich af of deze lef wel vertaald wordt naar de eigen organisatie als het de opgave betreft. De commissie heeft de indruk dat dit ook voor zelf opgelegd beleid geldt. Voorbeelden hiervan zijn het niet investeren in tijdelijke huisvestingsvoorzieningen en de extra inspanningen op het gebied van monumentenbeleid. SLS Wonen profileert zich nadrukkelijk als beheerder van de monumenten in de stad. Dit wordt alom gewaardeerd. Presteren volgens belanghouders Op dit onderdeel behaalt SLS Wonen hoge scores. De waardering van de prestaties van SLS Wonen worden in gelijke mate door de belanghouders gegeven. Drie onderdelen zijn opvallend. Als eerste de grote maatschappelijke betrokkenheid van SLS, die bijzonder wordt gewaardeerd. SLS Wonen heeft zich niet alleen als studentenhuisvester maar ook als maatschappelijk ondernemer uitstekend geprofileerd. Een ander onderwerp is de zorg voor de monumenten. Ook alom gewaardeerd. Een gevaar schuilt hier in een overwaardering van de taakstelling voor monumenten. Eén van de belanghouders verwoordde dit als volgt. Bijzonder is dat SLS Wonen geen lid is van KENCIS maar wel een vooraanstaande rol heeft bij het netwerk monumenten corporatie (NeMoCo). Het derde onderwerp dat bijzonder wordt gewaardeerd door de belanghouders is de "alerte" dienstverlening. Als er iets opgelost moet worden (overlast, specifieke toewijzing) dan gebeurt dat snel en zonder gedoe. De commissie is met belanghouders van mening dat de profilering op de eerste twee onderwerpen in hoge mate wordt bepaald door persoonlijke inzet van de bestuurder en huidige manager vastgoed. Dit maakt SLS Wonen kwetsbaar. Presteren naar vermogen Bij de beoordeling van de financiële positie van SLS Wonen heeft de commissie de beoordeling van CFV/ WSW als uitgangspunt overgenomen. SLS Wonen is financieel op orde. Intern is SLS Wonen met grote voortvarendheid bezig de risicobeheersing op orde te brengen. De commissie is van mening dat de huidige wijze van risicobeheersing - zoals in de verslaglegging tot uitdrukking komt - geen goed beeld geeft van de risico's. De risico's zijn kwalitatief niet volledig benoemd en zijn kwantitatief nagenoeg niet uitgewerkt. De commissie constateert dat de financiële meerjaren verkenning gebaseerd is op de huidige woningvoorraad en bouwproductie. De ambities van de task-force zijn niet opgenomen. Het is een open deur om vast te stellen dat SLS Wonen financieel niet in staat is om die ambities te realiseren. Hiermee lijkt voor dit onderdeel de ambitie ver af te staan van de operationele bedrijfsvoering. Een verkenning van de financiële mogelijkheden door bijvoorbeeld een ambitieus verkoopprogramma, een nadere verkenning van samenwerkingsmogelijkheden/ samenwerkingspartners, et cetera heeft de commissie niet aangetroffen. Een bijzonder aandachtspunt is de opstelling van de gemeente bij de aanbesteding van de grote locaties. Dit zal plaatsvinden op basis van een tender. Dit vraagt mogelijk andere vormen van samenwerking met meerdere partners en profilering van SLS Wonen. De corporatie niet alleen in de rol van eigenaar en beheerder maar ook in de rol van beheerder. Governance Op dit onderdeel behaalt SLS Wonen de hoogste scores. De onderwerpen die voor good governance relevant zijn, zijn bij SLS Wonen gemiddeld ruimschoots op orde. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 10 van 55
Opvallend is de positief/kritische opstelling van de raad. Zo wordt de achterstand in de risicobeheersing negatief beoordeeld, maar tegelijkertijd wordt de klankbordfunctie van de raad goed ingezet om het dossier op orde te brengen. De commissie heeft ook de indruk dat de raad oog heeft voor de spanning, die er zit tussen de organisatieontwikkeling en ambities (task-force). Resumerend is SLS Wonen een degelijke volkshuisvester met een positieve instelling en grote waardering als maatschappelijk ondernemer. De grote opgave is de grote ambities te vertalen naar de operationele bedrijfsvoering. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 11 van 55
1 Inleiding 1.1 Visitaties in de corporatiesector De samenleving heeft het laatste woord als het gaat over het maatschappelijk presteren van corporaties, niet de overheid, maar ook corporaties zelf niet. Verticaal toezicht door de overheid maakt plaats voor 'horizontale' verantwoording aan de samenleving. Huurders, gemeenten en andere belanghouders kunnen nu gefundeerd hun maatschappelijk oordeel uitspreken over prestaties van woningcorporaties. Een nieuw systeem van maatschappelijke visitatie biedt daarvoor alle handvatten. Het nieuwe visitatiestelsel maakt objectief zichtbaar en meetbaar wat corporaties nu en straks kunnen betekenen voor bestuurders, toezichthouders, de rijksoverheid en vooral voor de huurders, de buurten en andere belanghouders. Werking Deelname aan maatschappelijke visitaties is verplicht voor corporaties die lid zijn van brancheorganisatie Aedes. Corporaties dienen zich eenmaal in de vier jaar te laten visiteren. Eens per vier jaar krijgt elke corporatie een deskundige visitatiecommissie op bezoek, samengesteld door een geaccrediteerd bureau. Die commissie licht de corporatie door vanuit het perspectief van de opgaven in het werkgebied en vanuit de verwachtingen van gemeente, huurders en andere belanghouders in de directe omgeving. Wat presteert de corporatie werkelijk? Welk vermogen is daarvoor echt beschikbaar? Wordt dat vermogen voldoende benut? Wat vinden belanghebbenden van het presteren van de corporatie? Hoe worden zij in de dagelijkse praktijk betrokken bij het beleid? Ook telt mee welke doelen de corporatie zelf heeft en of ze wel alles doet wat in haar vermogen ligt om deze doelen te realiseren. De bevindingen worden zo veel mogelijk meetbaar gemaakt, geanalyseerd, beoordeeld en gerapporteerd volgens een uniforme methodiek. Het visitatierapport is openbaar. De beoordeling van de prestaties heeft plaatsgevonden op basis van een uitgebreid stelsel van normen en meetpunten. In de onderstaande tabel is weergegeven hoe de beoordeling tot stand is gekomen. Normstelling prestatiebeoordeling Beoordeling in Kwantitatieve meetpunten rapportcijfers Rapportcijfer 10 De prestatie overtreft de doelstelling, ambitie, de opgave in het werkgebied of de verwachting van belanghouders: afwijking meer dan +75% Rapportcijfer 9 De prestatie overtreft de doelstelling, ambitie, de opgave in het werkgebied of de verwachting van belanghouders: afwijking +50% tot +75% Rapportcijfer 8 De prestatie overtreft de doelstelling, ambitie, de opgave in het werkgebied of de verwachting van belanghouders: afwijking +25% tot +50% Kwalitatieve meetpunten De corporatie voldoet geheel aan de norm: "Ja, en..." De corporatie overstijgt deze op een inventieve en creatieve manier. De prestatie van de corporatie kan als bestpractice voor de gehele branche gelden. De corporatie voldoet geheel aan de norm en overstijgt deze: "Ja, en..." De corporatie voldoet geheel aan de norm en is bezig haar prestatie nog verder te verbeteren: "Ja, en.." Rapportcijfer 7 Rapportcijfer 6 De prestatie is gelijk of enigszins hoger dan de doelstelling, ambitie, de opgave in het werkgebied of de verwachting van belanghouders: afwijking 0% tot +25% De prestatie komt bijna overeen met de doelstelling, ambitie, de opgave in het werkgebied of de verwachting van belanghouders: afwijking 0% tot - 10% De corporatie voldoet aan de norm,: "Ja" De corporatie voldoet bijna aan de norm, en voert maatregelen door om binnen een jaar aan de norm te voldoen: "Ja, maar " KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 12 van 55
Beoordeling in rapportcijfers Rapportcijfer 5 Rapportcijfer 4 Rapportcijfer 3 Kwantitatieve meetpunten De prestatie is aanzienlijk lager dan de doelstelling, ambitie, de opgave in het werkgebied of de verwachting van belanghouders: afwijking - 10% tot - 25% De prestatie is aanzienlijk lager dan de doelstelling, ambitie, de opgave in het werkgebied of de verwachting van belanghouders: afwijking - 25% tot - 50% De prestatie is zeer aanzienlijk lager dan de doelstelling, ambitie, de opgave in het werkgebied of de verwachting van belanghouders: afwijking - 50% tot -75% Kwalitatieve meetpunten De corporatie voldoet niet aan de norm, maar is bezig met het doorvoeren van verbeteringen: "Nee, maar..." De corporatie voldoet niet aan de norm, maar overweegt maatregelen om haar prestaties te verbeteren: "Nee, maar..." De corporatie voldoet niet aan de norm en is zich hiervan bewust, maar heeft (nog) geen maatregelen genomen om haar prestaties te verbeteren: "Nee" Rapportcijfer 2 Rapportcijfer 1 Er zijn vrijwel geen prestaties geleverd die passen bij de doelstelling, ambitie, de opgave in het werkgebied of de verwachting van belanghouders: afwijking - 75% tot - 10% Er zijn geen prestaties geleverd die passen bij de doelstelling, ambitie, de opgave in het werkgebied of de verwachting van belanghouders, of zijn zelfs schadelijk voor de doelstelling: afwijking meer dan -100% De corporatie voldoet niet aan de norm en is zich niet bewust dat op dit punt van haar prestaties worden verwacht: "Nee" De corporatie voldoet volkomen niet aan de norm en onttrekt zich bewust aan het leveren van prestaties op dit terrein: "Nee, en..." 1.2 De KWH-aanpak van visitaties SLS Wonen heeft haar prestaties, haar beleids- en bedrijfsproces laten beoordelen op basis van de KWH- Visitatiemethode. Deze methode bestaat uit twee delen. Deel I beoordeelt de prestaties van SLS Wonen conform het visitatiestelsel "Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties" versie 3.0. Dit stelsel worden hieronder nader toegelicht. Deel II geeft concrete aanknopingspunten voor leren en verbeteren vanuit vijf perspectieven: de klant, bewonersparticipatie, belanghouders, intern toezicht en medewerkers. De scores in beide delen zijn gebaseerd op een beoordeling van de prestaties van SLS Wonen door een visitatiecommissie. Meer informatie over samenstelling van de commissie is opgenomen in de bijlagen. Deel I: beoordeling op basis van het visitatiestelsel "Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties" versie 3.0 Het onderzoek in deel I van het rapport omvat een beoordeling van geleverde prestaties afgezet tegen vijf ratio's: ten eerste de opgaven in het werkgebied zoals deze zijn vastgelegd in prestatieafspraken en de woonvisie van de gemeente. Daarnaast is gekeken naar de eigen prestaties in relatie tot de doelen en ambities van de corporatie, prestaties volgens belanghouders, het presteren naar (financieel) vermogen en ten slotte de kwaliteit van de besluitvorming/governance (zie figuur 1). De beoordeling heeft plaatsgevonden op basis van documentanalyses, gesprekken met belanghouders, zoals de gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen, wijkraden en bewonersvertegenwoordigers. Eveneens is gesproken met interne toezichthouders, directieleden, leidinggevenden en medewerkers van SLS Wonen. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 13 van 55
Als onderdeel van de visitatie heeft SLS Wonen een zelfevaluatie opgesteld en gegevens verzameld over de opgaven in haar werkgebied, haar doelen en ambities en de door haar geleverde prestaties. SLS Wonen diende alle gegevens te onderbouwen met oorspronkelijke documenten, zoals beleidsplannen en jaarverslagen. Een nadere toelichting op de structuur en werkwijze van deze KWH-Visitatie is opgenomen in de onderzoeksverantwoording in de bijlagen. Figuur 1. Structuur visitatiestelsel "Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties" versie 3.0 Het visitatiestelsel versie 3.0 gebruikt de uitdrukking Presteren volgens Stakeholders (PvS). KWH is van mening dat het Nederlandse woord belanghouders een volwaardig alternatief is en gebruikt daarom de omschrijving Presteren volgens Belanghouders en de afkorting PvB. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 14 van 55
Deel II: de perspectieven van KWH In het tweede deel van de KWH-Visitatie wordt de waardering van klanten en belanghouders voor het maatschappelijk presteren van de corporatie in beeld gebracht. Deze waardering wordt gemeten met delen van KWH-meetproducten zoals het KWH-Participatielabel, het KWH-Maatschappijlabel en KWH-Huurlabel. De meerwaarde van deel II van het rapport is dat naast het oordeel over prestaties ook een oordeel wordt gegeven over het beleidsproces van de corporatie en de mate waarin belanghouders tevreden zijn hierover aangevuld met de tevredenheid van klanten over de dienstverlening van de corporatie. Doordat gebruik wordt gemaakt van hele concrete normen en meetpunten, geeft het tweede deel van het rapport concrete aanknopingspunten voor leren en verbeteren. Figuur 2. de perspectieven van KWH in schema Perspectief intern toezicht Perspectief klanten Proces maatschappelijke prestaties Perspectief belanghouders Perspectief medewerkers Perspectief bewonersparticipatie De visitatiecommissie zoekt in deel II verklaringen voor prestaties of het uitblijven daarvan. De sleutel kan bijvoorbeeld liggen in het interne toezicht, in de mate waarin de structuur, de bedrijfsvoering en de cultuur van de werkorganisatie zijn afgestemd op de ambities en externe opgave en uitdagingen van de corporatie, of in de frequentie en de diepgang van het overleg met de belanghouders. De visitatiecommissie kijkt niet alleen naar wat al is bereikt. Ze beoordeelt ook of er voldoende waarborgen zijn voor goed presteren in de nabije toekomst. Het is aan de visitatiecommissie om het presteren in perspectief te plaatsen en te komen tot een wijs en communiceerbaar oordeel. De beoordeling van SLS Wonen in het tweede deel van dit onderzoek heeft plaatsgevonden op basis van een uitgebreid stelsel van normen en meetpunten. In de onderzoeksverantwoording in de bijlagen is weergegeven hoe de beoordeling tot stand is gekomen. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 15 van 55
1.3 Bijzondere aanpak visitatie SLS Wonen SLS Wonen heeft haar ramen en deuren opengezet. De voorbereiding in de vorm van de aangeleverde documenten en de zelfevaluatiebijeenkomst getuigde van veel inzet en energie. De belanghouders waren allen zonder meer bereid tijd vrij te maken om mee te werken aan de visitatie. Iets wat een beeld geeft van de betrokkenheid van de verschillende belanghouders met de corporatie. Gedurende het visitatietraject was SLS Wonen zonder meer bereid extra documenten aan te leveren of meer organisatorische werkzaamheden op zich te nemen. De Commissie wil graag de corporatie complimenteren met de werkwijze en ook met de positief kritische houding die is aangetroffen tijdens de interviews. Deze zelfde positief kritische houding trof de commissie aan bij de belanghouders. 1.4 SLS Wonen en haar werkgebied: een impressie SLS Wonen is een woningcorporatie met ongeveer 5.200 verhuureenheden. Het bezit van de corporatie kenmerkt zich door vele monumentale panden in of rond het centrum (ongeveer 1.400). Het werkgebied is de gemeente Leiden. De primaire doelgroep zijn studenten. Binnen de gemeente Leiden zijn naast SLS Wonen ook Duwo, Portaal, De Sleutels en Ons doel actief. Belangrijk samenwerkingsverband is de Taskforce Studentenhuisvesting waarin ook de gemeente en de Universiteit zitting heeft. Verder participeert de corporatie onder andere in de Vereniging woningcorporaties Holland Rijnland en het Leids Directeuren Overleg Organisatie De formatiestand per 31 december 2009 is vastgesteld op 51,7 fte, inclusief vacatures en een medewerker die gedetacheerd is vanuit de Universiteit Leiden. Belangrijke kernwaarde van handelen zijn integer, open, resultaatgericht en als een team. Missie De missie zoals verwoord in het jaarverslag 2008 luidt als volgt: We zijn een corporatie voor een bijzondere doelgroep met specifieke woonwensen: studenten die in Leiden en omgeving huisvesting zoeken. We bieden kwalitatief goede woonruimte en een uitgebreid servicepakket voor een studentvriendelijke prijs. Wij hebben daarbij geen winstoogmerk. Voor studenten uit binnen- en buitenland en voor jongeren zijn we de grootste aanbieder van woonruimte in Leiden en omgeving. SLS Wonen zet zich, in samenspraak met onze doelgroep, op verschillende manieren in voor de bevordering van een goede woonomgeving en een goed woonklimaat. In het ondernemingsplan 2008-2012 worden vijf strategische thema's benoemd: > Gevarieerde en aantrekkelijke woonmilieus > Dialoog en co-producentschap > Duurzame kwaliteit > Gezonde bedrijfsvoering > Inspirerende en uitdagende werkgever Belanghouders De studenten worden door de corporatie als belangrijkste belanghouder gezien. De corporatie kent één huurdersorganisatie namelijk Bres. Verder wordt er onder andere gewerkt met klantenpanels om informatie op te halen of beleid te toetsen. Naast de huurders zijn andere belangrijke belanghouders de universiteit, de hogeschool en de gemeente. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 16 van 55
1.5 Leeswijzer Dit rapport bestaat uit twee delen. In deel I worden de prestaties van SLS Wonen beoordeeld op basis van de visitatiemethodiek zoals die wordt beheerd door de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN). Dit deel toetst vooral de 'harde' prestaties en hoe deze door belanghouders worden gewaardeerd. In hoofdstuk 2 tot en met 5 bespreken wij de prestaties van SLS Wonen vanuit diverse invalshoeken: de opgaven in het werkgebied van SLS Wonen (PnO), de eigen ambities en doelen (PnA/D), de verwachtingen van belanghouders (PvB), de financiële mogelijkheden (PnV). In hoofdstuk 5 worden de kwaliteit van het bestuur en de mogelijkheden tot beïnvloeding van SLS Wonen beoordeeld (Gov). Deel II verdiept dit beeld door een aantal aanvullende perspectieven te belichten, namelijk dat van de klanten, belanghouders bewonersorganisaties, intern toezicht en medewerkers. Dit deel belicht meer de 'zachte' kant van SLS Wonen. Er komen vragen aan bod zoals: hoe worden de producten en diensten van SLS Wonen gewaardeerd door haar klanten, hoe beoordelen belanghouders de samenwerking met SLS Wonen, voelen bewonersorganisaties zich voldoende ondersteund en serieus genomen, hoe geeft de Raad van Commissarissen/Raad van Toezicht invulling aan haar rol van toezichthouder en adviseur, krijgen medewerkers voldoende ondersteuning en richting om een bijdrage te leveren aan de maatschappelijke prestaties van de organisatie. Deze vragen komen in deel II aan bod in hoofdstuk 7. Wij sluiten het visitatierapport af met conclusies en aanbevelingen in hoofdstuk 8. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 17 van 55
2 Presteren naar opgaven (PnO) 2.1 De maatschappelijke opgaven in Leiden In het kader van de eigen prestatie-evaluatie levert de corporatie een overzicht aan van opgaven in het werkgebied op elk van de prestatievelden. Per prestatieveld benoemt de corporatie de opgaven, geeft aan waar (in welke documenten) wij deze opgaven kunnen terugvinden en in welke mate prestaties zijn gerealiseerd die bijdragen aan een oplossing voor deze opgaven. Maatschappelijke opgaven op het terrein van wonen - maar dat geldt voor alle opgaven in de publieke sector - zijn moeilijk objectief te maken. De benoeming van een bepaalde situatie tot een maatschappelijke opgave en een aandachtspunt voor het woonbeleid vergt altijd een besluitvormingsproces waarbij een belangrijke rol is weggelegd voor democratisch gelegitimeerde instellingen. Op het gebied van wonen is dit vooral de gemeenteraad. Voor het beoordelen van de prestaties naar opgaven hebben wij daarom aansluiting gezocht bij beleidsdocumenten die door de gemeenteraad van Leiden zijn vastgesteld. 2.2 Presteren naar Opgaven (PnO): I Prestaties In onderstaand overzicht lichten wij toe hoe de scores op de Prestaties naar Opgaven tot stand komen. De maatschappelijke opgaven zijn ontleend aan gemeentelijke beleidsnota's en de prestatieafspraken die SLS Wonen heeft afgesloten met de gemeente Leiden. PnO: Oordeel van de visitatiecommissie Prestatieveld Beoordeling 1 Beschikbaarheid 8,0 2 Betaalbaarheid 7,0 3 Bijzondere doelgroepen 7,0 4 Leefbaarheid 6,0 5 Bouwproductie 6,0 6 Stedelijke vernieuwing 7,0 7 Energie en duurzaamheid 5,0 Totaal 6,6 Beschikbaarheid Prestatieveld Opgaven Prestaties 1 Beschikbaarheid In 2006 werd een tekort van 1.250 eenheden vastgesteld. In 2009 was dat tekort (inclusief uitbreidingsvraag van de universiteit) opgelopen tot 4.150 eenheden. In de Taskforce Studentenhuisvesting hebben ondermeer SLS Wonen, de universiteit en de gemeente Leiden zitting. De gemeente Leiden en SLS Wonen spreken het volgende af: De gemeente Leiden en SLS Wonen blijven zich inspannen om het woningtekort voor studenten sterk te verkleinen. Hiertoe dient de Taskforce Studentenhuisvesting. Deze wordt voorgezeten door een lid van het college van B&W. Gemeente Leiden biedt uiterlijk in 2009 in het kader van de structuurvisie duidelijkheid over welke panden/locaties voor studentenhuisvesting beschikbaar komen om SLS Wonen voldoet aan de maatschappelijke opgave binnen het kader van de ruimtelijke mogelijkheden. 100% Van de kamers is bestemd voor studenten. In de periode 2006 tot en met 2009 zijn er 472 eenheden opgeleverd. Concreet in uitvoering/voorbereiding voor de periode tot en met 2012 zijn er nog 628 eenheden. Het resterende tekort zal voornamelijk worden teruggedrongen indien de beoogde campus op het terrein Lammeschans kan worden gerealiseerd. Hier kunnen 2.500 studenten worden ondergebracht. Tot dusver bevinden deze plannen zich in een pril stadium. De gemeente heeft echter toegezegd mee te werken aan KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 18 van 55
Prestatieveld Opgaven Prestaties de taakstelling van de Taskforce te realiseren. Hiermee moest tempo en focus in de bouwopgave worden bevorderd. de uitvoering van het plan. Teneinde de realisatie van betaalbare woonruimte voor studenten mogelijk te maken, spreekt de gemeente af dat ook in de toekomst voor studentenhuisvesting aparte sociale grondprijzen gehandhaafd blijven. Score 8,0 De mate waarin SLS Wonen een bijdrage levert, door middel van het faciliteren van zoveel mogelijk huisvesting voor studenten afhankelijk van de beschikbare mogelijkheden in en om de gemeente Leiden, wordt beoordeeld met een 8. De beschikbare actuele portfolio wordt ingezet voor de doelgroep. De genoemde prestatie wat betreft de bouwopgave wordt beoordeeld bij het prestatieveld "Bouwopgave". De commissie heeft echter wel de navolgende opmerkingen: Op het gebied van studentenhuisvesting is er een flink tekort in Leiden. De vraag die gesteld kan worden is of SLS Wonen daar primair verantwoordelijk voor is of dat er bijvoorbeeld ook ruimte is voor particuliere verhuur. Met de komst van Lammenschans laat SLS Wonen zien de uitdaging op het gebied van het tekort aan huisvesting niet uit de weg te gaan. Ook is de wijze waarop daar met Ymere samenwerking in gezocht wordt een proactieve keuze. In die zin wordt voorkomen dat SLS Wonen de primaire doelstelling: "Het huisvesten van de doelgroep" niet kan realiseren. Daaraan gekoppeld kan wel de vraag gesteld worden of er geen andere manieren zijn om de bouwopgave te financieren. Hierbij kan gedacht worden aan de keuze om vast te houden aan de huisvesting in de binnenstad en de daaraan gekoppelde monumenten die in het bezit zijn van SLS Wonen. De gerealiseerde bouwopgave is in het perspectief van het totale tekort misschien niet zeer substantieel maar wel een, in de ogen van de commissie, passende realisatie gezien de lokale context (moeilijk locaties te vinden) en de armslag van de corporatie (grootte en financiële mogelijkheden). Betaalbaarheid Prestatieveld Opgaven Prestaties 2 Betaalbaarheid 100% Van de kamers voor studenten die minder dan 30.000,- bruto per jaar verdienen. Score 7,0 Van de kamers is 98% en van de zelfstandige appartementen 95% bestemd voor de doelgroep van studenten die minder dan 30.000,- bruto per jaar verdienen. 100% Van de kamers is bestemd voor verhuur aan studenten. De mate waarin de corporatie concrete doelstellingen heeft geformuleerd over de betaalbaarheid van haar woningen passend bij de opgave in haar werkgebied wordt beoordeeld met een 7. De geformuleerde opgaven zijn wellicht niet heel ambitieus, maar de corporatie heeft er zorg voor gedragen dat de ambities gerealiseerd zijn. Daarbij wordt wel aangetekend dat de corporatie op dit punt in de toekomst meer ambitieuze opgaven zou kunnen formuleren. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 19 van 55
Bijzondere doelgroepen Prestatieveld Opgaven Prestaties 3 Bijzondere doelgroepen Statutair is SLS Wonen slechts verantwoordelijk voor het huisvesten van studenten. Dit neemt niet weg dat er incidenteel, op verzoek en indien beschikbaar, licht verstandelijk gehandicapten en statushouders kunnen worden gehuisvest. Score 7,0 Gehuisvest zijn in 2007: 49 statushouders en 7 personen via Gemiva en De Haardstee. In 2008 zijn dat respectievelijk 49 en 8 personen. In 2009 weer respectievelijk aan 35 statushouders en 8 personen via Gemiva. Verder zijn er contacten voor het beschikbaar stellen van een pand voor een hospice voor jongeren. De mate waarin de corporatie een bijdrage levert aan de huisvesting voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven wordt beoordeeld met een 7,0. De doelstellingen zoals geformuleerd, zijn gerealiseerd. SLS Wonen is een categorale huisvester en doet binnen deze taakstelling voldoende voor bijzondere doelgroepen maar toont geen extra specifieke inzet voor binnen de categorale doelgroep (niet proactief). SLS Wonen heeft bijvoorbeeld geen inzicht in het aantal personen die thuis blijven wonen omdat zij geen huisvesting kunnen krijgen binnen het portfolio van SLS Wonen. Het gaat daarbij om studenten die aangepaste huisvesting nodig hebben. Uit het interview met Stichting Vluchtelingen Werk blijkt waardering voor de wijze waarop SLS Wonen zich inzet voor de taakstelling. Leefbaarheid Prestatieveld Opgaven Prestaties 4 Leefbaarheid SLS Wonen zorgt voor het waarborgen van hygiëne, veiligheid en leefbaarheid in de panden en het voorkomen van overlast voor bewoners en omwonenden. Score 6,0 Er is tussen 2005 en 2009 4 miljoen uitgegeven aan (brand)veiligheidseisen. Alle panden hebben een vergunning van de brandweer. De corporatie levert een bijdrage aan de leefbaarheid in en om haar panden. Deze bijdrage wordt beoordeeld met een 6,0. Het "waarborgen van hygiëne" is een weinig concrete doelstelling. De 4 miljoen die gespendeerd is toont aan dat SLS Wonen serieus werk maakt van brandveiligheid. Niet duidelijk is wat op de andere gebieden voor prestaties zijn gerealiseerd (leefbaarheid, hygiëne en het voorkomen van overlast). Uit de interviews wordt duidelijk dat SLS Wonen ook doet aan sponsoring van studentenevenementen (Stucafest). Dit wordt door de studenten gewaardeerd. Verder geven belanghouders aan dat SLS Wonen haar blik op leefbaarheid zou kunnen verbreden door niet alleen te richten op de studentenpopulatie, maar juist een verbindingsfunctie te vervullen tussen de student en de wijk. Dit kan door bijvoorbeeld studentenactiviteiten te laten organiseren in de wijk. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 20 van 55
Bouwproductie Prestatieveld Opgaven Prestaties 5 Bouwproductie De universiteit vraagt voldoende kwalitatief goede woningen voor studenten. In 2006 werd een tekort van 1.250 eenheden vastgesteld. Zorgt voor kwalitatief op niveau houden van haar woningbezit. Score 6,0 In de periode 2006-2009 zijn er 472 eenheden opgeleverd. Uitbreiding heeft plaatsgehad met de aankoop en het betrekken van drie panden: Hugo de Grootstraat, Hooigracht 15 en Galgewater 1 (Deze accommodaties zijn gerealiseerd op verzoek van de universiteit Leiden en Webster University. SLS Wonen heeft tusssen 2005 en 2009 4 miljoen besteed aan het renoveren van de grootschalige complexen in haar woningbezit. De corporatie heeft een bijdrage geleverd aan de uitbreiding, aanpassing en/of verbetering van de woningvoorraad passend bij de opgave in haar werkgebied, maar hierin zijn nog verbeterslagen te maken. De bouwproductie wordt dan ook beoordeeld met een 6,0. De opgeleverde eenheden, zoals genoemd in de eerste opgave en prestatie, voldoen niet aan de gestelde ambities zoals verwoord in het ondernemingsplan 2005-2008. Met de 472 eenheden heeft SLS Wonen wel een bijdrage geleverd aan het verminderen van het tekort. Vraag is echter wel of SLS Wonen zichzelf geen beperkende voorwaarde heeft opgelegd waardoor de bouwopgave niet is te realiseren. Een voorbeeld hiervoor is de keuze om geen tijdelijke huisvesting te realiseren in de stad. De opgave "Zorgt voor kwalitatief op niveau houden van haar woningbezit" is onvoldoende gekwantificeerd. De prestatie van 4 miljoen dat is besteed aan onderhoud is echter een substantiële bijdrage aan het kwalitatief op niveau houden van het woningbezit. De afgelopen jaren zijn de complexen doorgelopen op onderhoud en waar nodig aangepast. Stedelijke vernieuwing Prestatieveld Opgaven Prestaties 6 Stedelijke vernieuwing Doordat het woningbezit voor een groot deel bestaat uit panden in de monumentale binnenstad wordt door restauratie en renovatie een bijdrage geleverd aan het kwalitatief beter maken van het woningbestand. Met de herbestemming van oude fabrieken, ziekenhuizen en onderwijsinstellingen wordt een tweede leven gegeven aan gebruik van monumentaal erfgoed. SLS Wonen initieert gesprekken met partners over Stadsherstel en Wonen boven Winkels. Score 7,0 De corporatie geeft aan dat zij niet wordt aangesproken om een bijdrage te leveren aan stedelijke vernieuwing en heeft ervoor gekozen geen prestaties weer te geven. Met deze stellingname doet SLS Wonen zich tekort. De wijze waarop de corporatie geparticipeerd heeft in de Meelfabriek en het Elisabeth Ziekenhuis wordt door alle belanghouders zeer gewaardeerd. De corporatie heeft daarmee laten zien bereid te zijn gezichtsbepaalde panden een nieuwe functie te geven die passen binnen haar primaire doelstelling en opgave. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 21 van 55
Energie en Duurzaamheid Prestatieveld Opgaven Prestaties 7 Energie en Duurzaamheid In de prestatieafspraken en het Energieconvenant, is afgesproken dat er een vermindering van het gasverbruik zal worden gerealiseerd van 20% in de periode 2008-2018. Score 5,0 In 2006 was het totale gasverbruik van het totale bezit 2.658.700 m 3. In 2007 was het totale gasverbruik van het totale bezit 2.429.035 m 3. In 2008 was het totale gasverbruik van het totale bezit 2.790.056 m 3. In 2009 was het totale gasverbruik van het totale bezit 2.906.816 m 3. In het ondernemingsplan 2008-2012 is gesteld dat er een vermindering van energieverbruik van 10% zal worden gerealiseerd in 2012 met als uitgangspunt het energieverbruik per 1-1-2008. Op het pand Wassenaarseweg zijn zonnecollectoren gemonteerd. De panden zijn voorzien van EPA's (de voorloper van de Energielabels). Er worden bij renovatie en nieuwbouw zoveel mogelijk duurzame materialen gebruikt en state of the art technologie. Uitgangspunt is dat het mogelijk moet zijn deze in het gebouw in te passen. Door regelgeving is de toepassing van duurzame maatregelen in monumentale panden nog beperkt. De corporatie levert een onvoldoende concrete bijdrage aan de energiezuinigheid en duurzaamheid bij het bouwen en beheren van woningen passend bij de opgave in haar werkgebied. Het gasverbruik is de afgelopen jaren alleen maar toegenomen (onder aanname dat het woonoppervlakte gelijk is gebleven). Niet duidelijk wordt in hoeverre de voorgenomen percentages zijn gerealiseerd. SLS Wonen heeft geen prestatie-indicatoren om de prestaties op dit gebied te monitoren (bijvoorbeeld gasverbruik per vierkante meter). De zonnecollectoren zijn daarentegen een positieve ontwikkeling. 2.3 Presteren naar Opgaven (PnO): II Kennis en Inzicht II II.1 II.2 Onderdelen De corporatie heeft op ieder van de prestatievelden gedegen inzicht in de opgaven die zich in het werkgebied en voor zover relevant ook landelijk en regionaal voordoen. De corporatie beschikt op de prestatievelden (of een beredeneerde eigen selectie van prestatievelden) over een overzicht in lokale, regionale en landelijke opgaven en heeft deze in kwantitatieve en/of kwalitatieve variabelen uiteengezet. De corporatie brengt de ontwikkeling van - voor het beleid - relevante en/of beïnvloedbare omgevingsvariabelen (zie II.1) systematisch en periodiek in beeld. Cijfer 6,7 7,0 6,4 De corporatie beschikt over een eigen beredeneerde selectie van prestatievelden over een overzicht van de lokale, regionale en landelijke opgave. Zie bijvoorbeeld Visie op Vastgoed heroriëntatie en de woningvoorraad, Maatschappelijke taak en financiële positie SLS Wonen en ondernemingsplan 2008-2012 waarin opgaven (in min of meerdere mate) geëxpliciteerd worden. Dit overzicht kan echter wel meer uitgewerkt worden en er is mogelijkheid tot een sterkere koppeling tussen opgave en actie. Uit de interviews blijkt ook tevens een goed bewustzijn van relevante ontwikkelingen. Op het gebied van bijzondere doelgroepen is echter sprake van een achterblijvende prestatie op dit gebied. De corporatie brengt daarnaast wel ontwikkelingen in beeld maar doet dit niet systematisch en periodiek. Hierin zou nog een verbeterslag gemaakt kunnen worden. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 22 van 55
Wel leeft bij de commissie het gevoel dat de corporatie "weet wat er speelt" en dat er in voldoende mate met elkaar bij stil wordt gestaan. 2.4 Presteren naar Opgaven (PnO): III Planning III III.1 III.2 III.3 Onderdelen De corporatie vertaalt de opgaven naar concrete doelen op de prestatievelden en verantwoordt extern de prioriteiten die daarbij zijn gesteld. De corporatie geeft aan welke samenwerking met andere organisaties en partijen benodigd is. De corporatie heeft voor ieder van de prestatievelden (of een beredeneerde eigen selectie van prestatievelden) beschreven wat de opgaven zijn en wat de corporatie daarmee doet. De corporatie heeft meetbare doelen opgesteld en een prioritering aangebracht, zowel voor het hele werkgebied van de corporatie als per prestatieveld. De corporatie geeft aan welke samenwerking met andere organisaties en partijen nodig is, zowel voor het hele werkgebied van de corporatie als per prestatieveld. Cijfer 7,1 6,9 7,0 7,6 In het ondernemingsplan 2008-2012 worden (in min of meerdere mate) concrete acties omschreven met betrekking tot de gestelde opgave. De organisatie is zich ervan bewust dat de doelen meer meetbaar geformuleerd kunnen worden. Hiermee is de organisatie al aan de slag geweest. De commissie is alsnog van mening dat er op dit punt nog steeds winst is te behalen. De corporatie heeft de afgelopen periode een sterke lobby gevoerd binnen de stad Leiden om studentenhuisvesting op de kaart te krijgen. Dat dit gelukt is blijkt onder andere uit de Taskforce studentenhuisvesting. Het sterke netwerk van SLS Wonen wordt door belanghouders geroemd en geprezen al wordt tegelijkertijd gewezen op de kwetsbaarheid hiervan gezien het feit dat dit netwerk grotendeel op twee personen hangt (de directeur-bestuurder en manager vastgoed). De samenwerking met Ymere is een goed voorbeeld hoe de SLS Wonen strategische samenwerking zoekt om de bouwopgave in Lammenschans te kunnen realiseren. De goede relatie met de universiteit is hiervan ook een goed voorbeeld. 2.5 Presteren naar Opgaven (PnO): IV Monitoring IV IV.1 IV.2 Onderdelen De corporatie beoordeelt jaarlijks de voortgang en de realisatie van de opgaven op de prestatievelden en trekt daaruit conclusies. De corporatie meet en beoordeelt de prestaties en geeft aan of de geplande prestaties wel of niet en in welke mate zijn gerealiseerd. De corporatie geeft bij onvoldoende realisatie aan wat zij gaat doen om de geplande doelen zo snel mogelijk alsnog te realiseren. Cijfer 7,0 7,1 6,9 De corporatie meet en beoordeelt ten dele de prestaties en geeft aan of de geplande prestaties wel of niet en in welke mate zijn gerealiseerd. Dit gebeurt deels via kwartaalrapportages en jaarverslagen, waarin voortgang en afronding van prestaties worden benoemd. Verder wordt op onderdelen (bijvoorbeeld Governance en vastgoed) één keer in de zoveel tijd geëvalueerd. Van een echte diepgaande en gestructureerde evaluatie van de prestaties is echter in mindere mate sprake. Op de gebieden beschikbaarheid (zie verkoopprogramma), betaalbaarheid (zie huurprijsbeleid), leefbaarheid (zie diverse projecten) worden de acties voldoende gemonitord en worden concrete verbeteracties geformuleerd. Bijzondere doelgroepen, stedelijke vernieuwing en energie en duurzaamheid daarentegen worden minder actief gemonitord. Laat staan dat er concrete verbeteracties worden geformuleerd. Wat betreft bouwproductie vindt dit wel voldoende plaats. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 23 van 55
2.6 Beoordeling visitatiecommissie: Presteren naar Opgaven (PnO) Onderdeel Wegingsfactor Beoordeling I Prestaties 70% 6,6 II Kennis en inzicht 10% 6,7 III Planning 10% 7,1 IV Monitoring 10% 7,0 Totaal 6,7 Toelichting Op het gebied Presteren naar Opgaven scoort SLS Wonen een voldoende. Op de gebieden planning en monitoring doet SLS Wonen het goed. Wat betreft de prestaties is er winst te behalen op de prestatievelden leefbaarheid en energie en duurzaamheid. Door meer systematisch in beeld te brengen wat relevante ontwikkelingen zijn kunnen op het gebied van kennis en inzicht ook in de toekomst betere resultaten worden behaald. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 24 van 55
3 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) 3.1 Missie en ambities De missie zoals verwoord in het jaarverslag 2008 luidt als volgt: Wij zijn een corporatie voor een bijzondere doelgroep met specifieke woonwensen: studenten die in Leiden en omgeving huisvesting zoeken. Wij bieden kwalitatief goede woonruimte en een uitgebreid servicepakket voor een studentvriendelijke prijs. Wij hebben daarbij geen winstoogmerk. Voor studenten uit binnen- en buitenland en voor jongeren zijn wij de grootste aanbieder van woonruimte in Leiden en omgeving. SLS Wonen zet zich, in samenspraak met onze doelgroep, op verschillende manieren in voor de bevordering van een goede woonomgeving en een goed woonklimaat. 3.2 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): I Prestaties In onderstaand overzicht lichten wij toe hoe de scores op de Prestaties naar eigen Ambities en Doelen tot stand komen. Het overzicht is door SLS Wonen aangeleverd en door de commissie getoetst. Op basis van de geleverde prestaties in verhouding tot de eigen doelen en ambities van SLS Wonen komt de visitatiecommissie tot de onderstaande beoordeling. PnA/D: Beoordeling prestaties naar eigen doelen en ambities Prestatieveld Beoordeling 1 Beschikbaarheid 6,5 2 Betaalbaarheid 7,3 3 Bijzondere doelgroepen 6,0 4 Leefbaarheid 6,5 5 Bouwproductie 5,5 6 Stedelijke vernieuwing 7,0 7 Energie en duurzaamheid 6,0 8 Overige opgaven 7,0 Totaal 6,5 Beschikbaarheid Prestatieveld Ambities/Doelen Prestaties 1 Beschikbaarheid In 2006 werd een tekort van 1.250 eenheden vastgesteld. In 2009 was dat tekort (inclusief uitbreidingsvraag van de universiteit) opgelopen tot 4.150 eenheden. In de Taskforce Studentenhuisvesting hebben onder meer SLS Wonen, de Universiteit en de gemeente Leiden zitting. De gemeente Leiden en SLS Wonen spreken het volgende af: De gemeente Leiden en SLS Wonen blijven zich inspannen om het woningtekort voor studenten sterk te verkleinen. Hiertoe dient de Taskforce Studentenhuisvesting. Deze wordt voorgezeten door een lid van het college van B&W. In de periode 2006 tot en met 2009 zijn er 472 eenheden opgeleverd. Concreet in uitvoering/voorbereiding voor de periode t/m 2012 zijn er nog 628 eenheden. Het resterende tekort zal voornamelijk worden teruggedrongen indien de beoogde campus op het terrein Lammeschans kan worden gerealiseerd. Hier kunnen 2.500 studenten worden ondergebracht. Tot dusver bevinden deze plannen zich in een pril stadium. De gemeente heeft echter toegezegd mee te werken aan de uitvoering van het plan. Gemeente Leiden biedt uiterlijk in 2009 in het kader van de structuurvisie duidelijkheid over welke panden/locaties voor Teneinde de realisatie van betaalbare woonruimte voor studenten mogelijk te maken spreekt de gemeente af dat ook KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, SLS Wonen pagina 25 van 55