HC 7A, 09-01-2017, Appartementsrecht Appartementsrecht Het appartementsrecht is een jong recht (ongeveer 70 jaar). Het appartementsrecht is een goederenrechtelijk recht. Bij eigendom heeft de eigenaar partijautonomie, bij appartementsrecht komt het element van rechtspersonen recht erbij. De vereniging van eigenaren is een rechtspersoon en hierbij is vaak sprake van een meerderheid die beslist. De wil van de eigenaar kan worden onderworpen aan de wil van de meerderheid. Wat is het appartementsrecht In een flatgebouw woon je samen met andere mensen. Er zijn gemeenschappelijke delen die van iedereen in het flatgebouw zijn, zoals de gang etc. En er zijn een aantal delen in het gebouw die alleen van jou zijn, waar verder niemand bij kan. Om de samenlevingsvorm in goede banen te leiden, om de behoefte aan privéruimte te kunnen verenigingen met dat je uiteindelijk samenwoont, daarvoor is het instituut appartementsrecht. Daarom is er een vereniging van eigenaars. Een gebouw wordt gesplitst in afzonderlijke appartementsrechten, het kan ook gaan om de omliggende tuin en parkeerplaats die gesplitst worden in appartementsrechten. Ook roerende zaken kunnen in een splitsing worden betrokken. Daarnaast zijn er vaak gemeenschappelijke ruimtes, zoals een wasruimte of een gemeenschappelijk terras. Alle afzonderlijke appartementseigenaren zijn gezamenlijk gerechtigd tot het gehele gebouw. Titel 3.7 over de gemeenschap is echter niet van toepassing. Daarvoor is deze gemeenschap te bijzonder. Titel 3.7 komt pas weer in beeld op het moment dat de splitsing in appartementsrechten is opgeheven. Aard van het appartementsrecht Het appartementsrecht (art. 5:106 lid 4 BW) is tweeledig. Onder het appartementsrecht wordt verstaan een aandeel in een recht op een gebouw (met grond en toebehoren) of grond (1), met daaraan gekoppeld exclusief gebruiksrecht op een deel van het gebouw of grond (2). Elk appartementsrecht geeft een aandeel in het totaal, en daar zit ingebakken dat bepaalde gedeeltes die exclusief worden gebruikt, daar rust een exclusief gebruiksrecht op voor een appartementseigenaar. Voordat het appartementsrecht bestond, bestonden er coöperatieve verenigingen, of werd bijvoorbeeld het opstalrecht gebruikt. Dit was erg ingewikkeld. Het appartementsrecht is geen beperkt recht. Een beperkt is een deel van een meer omvattend recht (het moederrecht). Bij een beperkt recht wordt een deel van het eigendomsrecht als het ware afgesplitst, het eigendomsrecht is belast met een beperkt recht. Bij appartementsrecht wordt het hele recht opgesplitst, er blijft niets over, er is geen eigendomsrecht meer als zodanig. Alle bevoegdheden zijn allemaal opgesplitst in de afzonderlijke appartementsrechten. Appartementsrecht is een goederenrechtelijk recht, een absoluut recht dat aan iedereen kan worden tegengeworpen en veilig is in faillissement. Splitsing gebouw in appartementsrechten Een appartementsrecht komt tot stand door splitsing. Je splitst een gebouw op in appartementsrechten. Bij beperkte rechten passen we de regels van overdracht overeenkomstig toe, bij appartementsrechten gebeurt dat niet. Titel 3.4 BW is niet van toepassing. De splitsing van appartementsrechten is geregeld in titel 10 van boek 5. Met name art. 5:106 lid 1 en 2 en art. 5:109 BW zijn van belang. Art. 5:106 lid 1 geeft de bevoegdheid tot splitsing aan de eigenaar, erfpachter of opstaller. In art. 5:109 BW zijn de formaliteiten neergelegd: splitsing moet plaatsvinden in een notariële akte, welke
ingeschreven moet worden in de openbare registers. Voor splitsing in appartementsrechten is de titel geen vereiste. Dat is logisch, want de titel is er voor de rechtvaardiging dat iets in het ene vermogen in een ander vermogen overgaat, hier moet een goede reden voor zijn. Bij splitsing speelt dit helemaal niet, dit speelt zich af in het eigen vermogen. Als eigenaar heb je de eigendom van het gehele gebouw, en je besluit het te splitsen in verschillende appartementsrechten. Deze splitsing gebeurt in het eigen vermogen van de eigenaar. Daar hoeft geen titel aan te pas te komen. Akte van splitsing In art. 5:111 BW staan de vereisten voor de akte van splitsing. Er moet een aanduiding zijn over welk gebouw of grond het gaat. Er moet ook worden aangeduid hoe het wordt gesplitst, wat is bestemd voor exclusief gebruik en wat voor algemeen gebruik. Er moet een reglement worden opgenomen. Aan de akte moet een tekening gehecht worden met daarin de privégedeelten aangegeven, art. 5:109 lid 2 BW. De akte moet worden ingeschreven in de openbare registers. Arrest Stichting Mitros Dit arrest gaat over de uitleg van de splitsingsakte. Het betrof een gebouw, en in de splitsingsakte was geregeld dat het allemaal appartementen betroffen, en ook was geregeld wie het gebruik had van de tuin achter de appartementen gelegen. Er waren twee personen gerechtigd tot de appartementen in dit gebouw. Die personen zeiden: als ik kijk naar de splitsingsakte, dan zie ik daar dat de tuin die gelegen is achter nummer 60 en 62, dat die het uitsluitende gebruik hebben van de tuin. De vraag was: betekent dat dat de personen uitsluitend het lage gedeelte mochten gebruiken, of ook het hoge gedeelte dat ook achter die appartementsrechten is gelegen? Stichting Mitros, die de splitsing tot stand had gebracht, zei dat alleen het lage gedeelte exclusief gebruik had, het hoge gedeelte is voor algemeen gebruik. Dit is een uitlegprobleem van de splitsingsakte, is de gemeenschappelijke tuin de hele tuin of alleen het hoge stukje? De Hoge Raad komt met een uitlegregel. In een notariële akte wordt soms verwezen naar de feitelijke situatie. Maar soms is ook los van de verwijzing de feitelijke situatie van toepassing. De gemeenschappelijke tuin moet worden uitgelegd naar objectieve maatstaven, het Hof zegt dat alleen het hoge gedeelte gemeenschappelijk is. De Hoge Raad zegt: indien de splitsingsstukken voor meerdere uitleg vatbaar zijn, dan ga je naar de uiterlijke kenmerken kijken (dit was ook het geval bij Stichting Eelder Woningbouw), maar ook kennisneming van de feitelijke situatie kan van belang zijn. Dus: bij onduidelijke formulering mag je bij de uiterlijke kenmerken/feitelijke situatie aansluiten om de knoop door te hakken. Het hof komt tot de conclusie dat alleen het lage stuk tuin voor exclusief gebruik is, en het hoge stuk tuin voor algemeen gebruik. Het hoge gedeelte ligt maar achter één appartement, dus dat is kennelijk bedoeld voor iedereen. Het hof sluit aan bij de feitelijke situatie. In casu werd niet naar de feitelijke situatie verwezen in de akte, maar toch wordt de feitelijke situatie in acht genomen. De feitelijke situatie wordt dus steeds belangrijker geacht. Reglement In art. 5:112 BW is neergelegd wat in het reglement geregeld wordt. Een reglement kan heel uitgebreid zijn; er worden kosten gemaakt, er worden verzekeringen gesloten, gemeenschappelijke gedeeltes moeten worden onderhouden en schoongemaakt, en dit kan allemaal in het reglement worden geregeld. In het reglement wordt ook de oprichting van de vereniging van eigenaars geregeld. Optioneel is een regeling voor lidmaatschap van een andere vereniging of coöperatie. Bijvoorbeeld bij een winkelcentrum, waarboven woningen
zijn gelegen, dat er een vereniging is voor alleen de winkeliers. Optioneel is ook een regeling voor het gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten. Wat in privégedeelten gebeurt, raakt ook de belangen van de anderen, bijvoorbeeld dat geen was op de balkons mag hangen. Of een bejaardencentrum, waarbij wordt geregeld dat de appartementen alleen bewoond mogen worden door 65+ers. Het reglement is heel statisch, het is moeilijk te wijzigen. Vereniging van eigenaars (VVE) De VVE is een rechtspersoon, art. 5:124 lid 1 BW. Alle appartementseigenaars zijn van rechtswege lid van de VVE, art. 5:125 lid 2 BW. En als je geen appartementseigenaar meer bent, ben je geen lid meer van de VVE, het is niet bedoeld voor buitenstaanders. De algemene bepalingen van boek 2 zijn van toepassing, behoudens bepaalde artikelen. De gemeenschap is niet van de VVE, de appartementseigenaren zijn gerechtigd tot de gemeenschap, het gebouw. Maar de VVE beheert de gemeenschap, met uitzondering van de privégedeelten en houdt het reservefonds in stand, art. 5:126 lid 1 BW. De VVE vertegenwoordigt de gezamenlijke appartementseigenaars, art. 5:126 lid 2 BW. De VVE ziet toe op de nakoming van verplichtingen van appartementseigenaars, art. 5:126 lid 2 BW. De VVE kan ook aanvullende regels stellen, al dan niet in een huishoudelijke reglement, art. 5:128 lid 1 BW. Het huishoudelijk reglement is flexibeler dan het splitsingsreglement. Er zijn modelreglementen beschikbaar, die geschikt zijn voor veel situaties. Deze zijn te vinden op internet. Arrest Van der Burgh c.s./romberg Een gebouw bestond uit twee appartementsrechten, er waren twee eigenaars in de VVE. De VVE moest het gebouw verzekeren, de snackbar en het bovenliggende appartement werden beide verzekerd. Maar toen er brand ontstond in de snackbar, bleek dat er was onderverzekerd en ze kregen niet alle schade terug. Er werd geld geïncasseerd. Van wie zijn deze verzekeringspenningen? De VVE heeft de verzekering afgesloten, maar de verzekering is niet afgesloten ten behoeve van de VVE, maar ten behoeve van de appartementseigenaren. De appartementseigenaren zijn gerechtigd tot het gebouw en zij zijn gerechtigd tot het geld. Maar het geld is betaald aan de VVE. Eigenlijk zou de VVE dit geld op een kwaliteitsrekening moeten zetten, want de VVE beheert het geld slechts, maar het geld was in het vermogen van de VVE gevloeid. Er ontstond een geschil. De ene appartementseigenaar vond dat er te weinig geld was besteed aan zijn appartement, want hij had ook brandschade geleden. De vraag is van wie het geld is. De verzekeringspenningen zijn voor de appartementseigenaren, maar het is in het vermogen van de VVE gevloeid. De Hoge Raad zegt: de appartementseigenaren kunnen samen een vordering hebben op de VVE tot uitbetaling van de verzekeringspenningen. Maar dat doet er niet aan af dat het geld nu van de VVE is en op grond van de normale regeling, art. 5:136 BW, heeft de VVE het beheer over de verzekeringspenningen, de VVE moet zorgen dat het gebruikt wordt voor herstel. Dergelijke geschillen worden beslecht via de kantonrechter. Overdracht appartementsrecht Een appartementseigenaar kan zijn appartementsrecht overdragen, een appartementsrecht is een zelfstandig goed. Een appartementsrecht kan als zelfstandig registergoed worden overgedragen, bezwaard en worden uitgewonnen. Op een eenmaal tot stand gekomen appartementsrecht is titel 3.4 wél van toepassing. Het appartementsrecht wordt als eenheid gezien en kan als zodanig worden overgedragen, met toepassing van de normale regels,
dus met toepassing van art. 3:84 BW. De verkrijger zal het appartementsrecht verkrijgen, het reglement is vanaf dat moment ook op hem van toepassing. De verkrijger wordt automatisch lid van de vereniging van eigenaars. De vervreemder is lid-af op het moment dat hij geen appartementseigenaar meer is. Derdenbescherming bij overdracht appartementsrecht Art. 3:88 BW is van toepassing, de derdenbeschermings bepaling. Deze bescherming gaat minder ver dan art. 3:86 BW. Stel dat A een gebouw heeft en A besluit om het gebouw te splitsen in appartementsrechten. De splitsing komt tot stand. A draagt 1 appartementsrecht over aan B die gerechtigd wordt tot dat ene appartementsrecht. B gaat daar wonen en hij wil na een tijd het appartementsrecht overdragen aan C. C wordt rechtsopvolger van B. Art. 3:88 BW komt in beeld als C wordt geconfronteerd met aanspraken van A, wanneer er iets fout is gegaan in een eerdere overdracht. Als er een titel of leveringsgebrek is bij de handeling tussen A en B, dan komt C toe aan art. 3:88 BW. Een andere situatie is deze: A is eigenaar van een gebouw en draagt het hele gebouw over voor B. B besluit te splitsen, daar is geen titel voor nodig en B draagt het ene appartementsrecht over aan C. In de levering van A aan B blijkt wat fout te zijn gegaan. Dit betekent dat B door het gebrek nooit eigenaar is geworden. Toen B ging splitsen voldeed hij niet aan de criteria. B was geen eigenaar, want de overdracht van A naar B was mislukt. De splitsing is niet rechtsgeldig gebeurd. C dacht dat hij een appartementsrecht kreeg, maar hij heeft niks gekregen, want iets dat niet bestaat kun je niet verwerven. C kan hier niks aan doen, die weet niks van het leveringsgebrek, dus C heeft behoefte aan derdenbescherming. Art. 3:88 BW is problematisch, want C heeft iets gekregen wat niet bestaat. Er is nooit een appartementsrecht geweest. Hier moet je een list verzinnen als wetgever en dit heeft de wetgever gedaan in de vorm van art. 5:110 BW. Ook al is de splitsing niet tot stand gekomen, als die splitsing wordt gevolgd door een geldig gevestigd appartementsrecht, dan is de splitsing toch gered. Je moet abstraheren van de ongeldige splitsing. Als het appartementsrecht toch bij een derde is gekomen, dan wordt de ongeldigheid van de splitsing geheeld en komt de splitsing tot stand. C heeft een appartementsrecht gekregen. Er moet ook iemand lijden, B heeft het pand gesplitst van A. A heeft de pech dat hij het pand kwijt is, A houdt 3 appartementsrechten over, want 1 is verkocht aan C. A moet zijn schade verhalen op B. Rechtsverhouding tussen appartementseigenaars De bijzondere gemeenschap wordt beschermd door art. 5:113 BW. De verplichtingen tussen appartementseigenaars vloeien voort uit de wet, bijv. art. 5:113 lid 2 BW, het reglement, eventueel uit het huishoudelijk reglement of andere regelingen van de VVE (5:128 lid 1 BW), en de redelijkheid en billijkheid (art. 5:124 lid 2 jo. 2:8 BW). Het reglement bepaalt de omvang van ieders recht, als je dat verandert dan treed je in de goederenrechtelijke positie van de appartementseigenaars. Wijziging van het reglement geschiedt met medewerking van alle appartementseigenaren, art. 5:139 lid 1 BW. Alle appartementseigenaren hebben een veto recht. Hier is een mogelijkheid van machtiging van de kantonrechter, er moet dan wel onredelijk gedrag zijn, zie art. 5:140 BW. Alleen als een appartementseigenaar onredelijk handelt, dan kun je hem overrulen door de rechter. Dat vond de wetgevers soms te rigoureus. Op een gegeven moment is het systeem gewijzigd, nu wordt gewerkt met een gekwalificeerde meerderheid. Als niet iedereen het eens is, er is een minderheid die niet voorstemt, maar er is een grote meerderheid die het wel eens is met wijziging van het reglement, dan is er in art. 5:139 lid 2 BW een andere mogelijkheid. Als je 4/5 van de stemmen hebt, dan kun je doordrukken dat het reglement toch wordt veranderd. Als dan een
overrulede appartementseigenaar het idee heeft dat hem een streek wordt geleverd, dan is het aan hem om naar de rechter te gaan om het besluit te laten vernietigen. De rechter kan de vordering afwijzen als de eiser geen schade leidt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt gegeven, art. 5:140b BW. Het huishoudelijk reglement wordt gewijzigd bij volstrekte meerderheid van stemmen, oftewel de helft van de stemmen plus één, art. 5:127 lid 1 BW. Ook hier biedt de wet de mogelijkheid om zo n besluit te vernietigen via de rechter, Het besluit is dan al wel tot stand gebracht, art. 5:130 BW. Het wijzigen van regels levert vaak conflicten op. Arrest VVE Ameland State/Mink Er waren een paar appartementen op Ameland, meneer Mink heeft 1 van die appartementen. Appartementseigenaren zitten er vaak maar een paar maanden van het jaar, zo n appartement wordt dan verhuurd. De vereniging van eigenaars wil de appartementen allemaal verhuren bij één bemiddelingsbureau, ze willen het centraal regelen. De appartementseigenaren werden verplicht om voor verhuur gebruik te maken van het bemiddelingsbureau. Het besluit wordt aangenomen. Meneer Mink heeft geen trek in een gedwongen bemiddeling en die kwam daar tegen op. Hier zijn lijnen getrokken tussen wat een vereniging kan en wat een appartementseigenaar aan rechten heeft. De Hoge Raad zegt: de regeling over gebruik, beheer en onderhoud van privégedeelten moet in verband met de vereiste publiciteit uit de registers blijken. En daarom moet het in het reglement (in de ingeschreven akte van splitsing) zijn opgenomen. Regels voor feitelijk gebruik van privégedeelten kunnen in huishoudelijk reglement, mits in het reglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid is opgenomen. De verhuur van het appartement via een bemiddelaar, betreft niet het feitelijk gebruik van het appartement. Daarom mag deze regel van de VVE alleen in het reglement worden opgenomen en niet in het huishoudelijk reglement. Arrest VVE Soeverein/VVE Winkelhof Leiderdorp Het betrof een winkelcentrum met woningen en winkels. Er was een nstitutionele belegger die gerechtigd was tot het overgrote deel van de appartementsrechten. Hij wilde veel veranderen, hij wilde gehandicaptenvoorzieningen maken en dergelijke. Hij bracht het in een vergadering, de vergadering gaat akkoord met de wijzigingen. Die ene partij had in zijn eentje de gekwalificeerde meerderheid. De mensen die daar een woning boven hadden werden overstemd. De mensen die boven het winkelcentrum wonen waren het er niet mee eens, omdat het gebouw zodanig werd gewijzigd dat het via het reglement moest volgens hen. Als de constructie wordt gewijzigd, dat vergt dat een wijziging van de akte van splitsing. De Hoge Raad zegt: dat geldt alleen als er goederenrechtelijke consequenties zijn. Dit alles geldt ook niet indien de wijzigingen van tijdelijk karakter zijn en zich lenen voor herstel. De rol van de overheid De rol van de overheid is beperkt. Het appartementsrecht is een privaatrechtelijk figuur. De grachtwijken verpauperen soms, dit komt dan vaak omdat de vereniging van eigenaars niks doet. Dit zijn slapende vereniging geworden. De gemeente kan de vergadering van eigenaars bijeenroepen en daar kan de gemeente het woord voeren, art. 5:127a BW. De gemeente kan ook onder bepaalde voorwaarde vervangende machtiging verzoeken, art. 5:140a en art. 5:121 lid 4 BW.