RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl Rapportage woningbouwplannen Stadsregio Amsterdam o.b.v. monitor plancapaciteit woningbouw 2012
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl CONCEPT Rapportage woningbouwplannen Stadsregio Amsterdam o.b.v. monitor plancapaciteit woningbouw 2012 Opdrachtgever Stadsregio Amsterdam Auteur Hans van der Reijden Uitgave mei 2012 Rapportnummer P21750 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam Telefoon 020 522 11 11 Fax 020 627 68 40 E -mail info@rigo.nl www.rigo.nl
5 1.1 Inleiding Iedere gemeente binnen de Stadsregio heeft één of meer locaties waar nieuwe woningen gebouwd kunnen worden. Jaarlijks wordt aan alle gemeenten gevraagd deze plannen op te nemen in de monitor woningbouwcapaciteit die de stadregio samen met de provincie Noord -Holland uitvoert. De capaciteit in de verschillende woningbouwplannen is ook dit jaar weer geïnventar i- seerd. Het gaat voor de gemeenten om de stand van zaken zoals opgegeven begin 2012. Alle gemeenten binnen de Stadregio hebben dit jaar de gegevens ruim op tijd aangeleverd. Dit jaar is ook extra aandacht en tijd besteed aan het omschrijven van gemeentelijke administraties naar het format van deze monitor. Hierdoor was het dit jaar voor het eerst mogelijk de gegevens en locaties van de gemeente Amsterdam dit jaar voor het eerst op planniveau op te nemen in de monitor. De uitkomsten van deze inventarisatie zijn terug te vinden op de website www.plancapaciteit.nl Op deze website zijn gegevens per gemeente maar ook per plan op te vragen. In deze rapport a- ge gaan we in op de uitkomsten op geaggregeerd niveau. Algemene opmerking bij interpretatie woningbouwcapaciteiten - Bij de gevonden capaciteiten per gemeente en regio gaat het om de som van de capaciteit binnen de plannen welke op het moment van inventariseren bekend zijn. Het gaat dus puur om een rekenkundig e capaciteit voor de toekomst. Naar gelang de tijd verstrijkt kunnen er altijd nog plannen uitvallen, vertr a- ging oplopen of kunnen nieuwe locaties gevonden worden. - Het verleden heeft aangetoond dat er altijd plannen uit zullen vallen. Doorgaans wordt ge rekend met een percentage van 30% uitval. - Capaciteit naar jaar oplevering: het aantal woningen dat wordt opgeleverd naar jaar is een inschatting van de gemeente. Het werkelijke tijdstip is met name op de lange termijn moeilijk exact te bepalen en is vaak ook als onbekend aangegeven. Het gaat dan ook altijd om indicatieve gegevens. - Uit de inventarisatie komt onder meer naar voren dat niet alle gemeenten even veel plannen hebben voor de lange termijn. Zo zijn er niet binnen iedere gemeente plannen a anwezig voor de periode vanaf bijvoorbeeld 2015. Dit kan simpelweg komen omdat men geen fysieke ruimte meer heeft binnen de g e- meentegrenzen. Anderzijds komt het met name bij de kleinere gemeenten voor dat men niet op een dergelijke lange termijn actief is met het zoeken of aanwijzen van locaties Bij binnenstedelijke plannen komt daar nog bij dat inzicht in binnenstedelijke capaciteit op lange termijn niet altijd voorhanden is. Het vrijkomen van bijvoorbeeld een binnenstedelijk bedrijventerrein is niet alti jd al 10 jaar te voren bekend. 1.2 Nieuwbouwcapaciteit per gemeente Wanneer we de huidige woningplannen van de regiogemeenten bezien is een capaciteit aanw e- zig van rond de 188.000 nieuwe woningen. (zie tabel 1) Het gaat bij deze totalen om alle capaciteit in harde en zachte plannen er van uitgaande dat alle plannen ook doorgaan. Wanneer we rekening houden met sloop op de betreffende locaties gaat het om 175.000 netto toevoegingen. Zie de tabellen op de volgende pagina s. Het overgrote deel van de woningbouwcapa citeit is gelegen in de gemeenten Amsterdam, Almere, Haarlemmermeer, en Zaanstad. (Zie ook kaartbeeld figuur 1) Voor de komende 3 jaar (2012 t/m 2014) komt de totale capaciteit neer op totaal 26.000 nieuwe woningen. Na correctie voor sloop komt dat neer op een ruimte voor 19.000 toevoegingen aan de voorraad. Van deze capaciteit is voor zover bekend ongeveer 60% een hard plan.
figuur 1 Ha rdheid plannen voor de periode 20 12 t/ m 2 014 figuur 2 B ijd rage gemeen te aan de totale p lancapacite it in de stads reg io (20 12-2019) Toelichting tabellen 1 en 2 In tabel 1 is de bruto woningbouwcapaciteit (nieuwbouw) per gemeente vermeld zoals opgegeven door gemeenten. Per plan is door de gemeenten een inschatting gemaak t wanneer de woningen opgeleverd zouden kunnen worden. Uiteraard is dit indicatief gezien het jaar oplevering met name na 2015 moeilijk is te voorspellen. In de tabel zijn de plangegevens geaggregeerd per gemeente weergegeven. Periode oplevering: Niet voor alle plannen is het aantal woningen naar jaar oplevering opgegeven door de gemeenten. Indien wel het start- en het eindjaar oplevering was opgegeven is voor dit overzicht een schatting gemaakt. Hierbij zijn de aantallen woningen gelijk verdeeld over de be treffende periode. Indien dit niet mogelijk was zijn de woningen opgenomen in de kolom onbekend. In tabel 2 is de netto capaciteit weergegeven (nieuwbouw minus sloop). Bij de berekening van de netto cijfers naar periode is het aantal te slopen woningen in mindering gebracht op het startjaar bouw.
7 tabel 1 N ieuwbouwcapaciteit naar periode (ve rwachte) op le ve ring; Nieuwbouw (bruto) 2012 Totaal 2012 2013-2014 2015-2019 2020-2030 onbekend 2012-2014 SR Aalsmeer 1.169 23 436 75 0 635 459 SR+ Almere 63.912 949 2.619 10.412 49.333 599 3.568 SR Amstelveen 9.387 436 1.561 990 6.400 0 1.997 SR Amsterdam 74.635 2.913 10.010 24.273 37.439 0 12.923 SR Beemster 1.643 9 154 790 690 0 163 SR Diemen 2.787 43 319 1.225 1.200 0 362 SR Edam-Volendam 2.317 0 990 0 0 1.327 990 SR Haarlemmermeer 22.029 190 723 5.366 15.750 0 913 SR Landsmeer 614 0 178 436 0 0 178 SR Oostzaan 231 14 145 72 0 0 159 SR Ouder-Amstel 4.504 77 143 1.192 3.000 92 220 SR Purmerend 6.800 225 567 1.163 4.845 0 792 SR Uithoorn 1.479 92 662 316 0 409 754 SR Waterland 1.106 203 216 551 121 15 419 SR Wormerland 918 99 204 555 0 60 303 SR Zaanstad 9.363 927 1.154 5.104 2.178 0 2.081 SR Zeevang 230 0 49 151 0 30 49 Totaal Stadsregio + 203.124 6.200 20.130 52.671 120.956 3.167 26.330 tabel 2 Woningbouwcapa cite it naar periode (ve rw achte) ople ve ring; Netto (nieuwbouw minus sloop) 2012 Totaal 2012 2013-2014 2015-2019 2020-2030 onbekend 2012-2014 SR Aalsmeer 1.159 23 426 75 0 635 449 SR+ Almere 63.912 949 2.619 10.412 49.333 599 3.568 SR Amstelveen 8.524-288 1.527 885 6.400 0 1.239 SR Amsterdam 64.242 917 6.383 21.193 35.749 0 7.300 SR Beemster 1.643 9 154 790 690 0 163 SR Diemen 2.787 43 319 1.225 1.200 0 362 SR Edam-Volendam 2.317 0 990 0 0 1.327 990 SR Haarlemmermeer 21.829 190 723 5.166 15.750 0 913 SR Landsmeer 573 0 161 412 0 0 161 SR Oostzaan 230 14 144 72 0 0 158 SR Ouder-Amstel 4.380-43 143 1.188 3.000 92 100 SR Purmerend 6.748 185 555 1.163 4.845 0 740 SR Uithoorn 1.479 92 662 316 0 409 754 SR Waterland 1.100 203 213 548 121 15 416 SR Wormerland 806-13 204 555 0 60 191 SR Zaanstad 7.428 822 746 3.682 2.178 0 1.568 SR Zeevang 230 0 49 151 0 30 49 Totaal Stadsregio + 189.387 3.103 16.018 47.833 119.266 3.167 19.121
1.3 Verschuiving ten opzichte van het verleden Er is een vergelijking te maken met de capaciteit zoals die in de voorgaande meting naar voren kwam. Het gaat hier dan om de stand van juni 2010. Het is lastig om een goede vergelijking te maken wanneer we naar gehele periode tot 2030 kijken. We zagen deze tussen 2010 en 2011 afnemen en dit jaar weer toenemen. De belangrijkste oorzaak van de stijging is het (weer) opnemen van grootschalige (potentiele) uitleg in Almere, Purmerend, en Haarlemmermeer. Lage verwachte productie voor het komende jaar Voor het komende jaar (2012) wordt een productie voorzien van rond de 6.200 nieuwe woningen in de stadsregio. Dit aantal is iets hoger dan vorig jaar toen de verwachting was om in 2011 totaal 5.680 woningen op te leveren. Dit zijn in beide jaren relatief lage verwachtingen. In 2010 was de verwachting nog 8.500 woningen te bouwen. Komende drie jaar weinig productie; doorschuiven planning In een groot deel van de gemeenten is te zien dat voor de periode 2012 t/m 2014 de verwachting m.b.t. aantallen te bouwen woningen naar beneden is bijgesteld (zie figuur 3, 4 en tabel 3). Juist voor de periode na 2015 wordt een hogere productie voorzien ten opzichte van de inzichten vorig jaar. Een groot deel van de productie wordt pas na 2020 voorzien. Concluderend lijkt er dus niet zozeer sprake van een grote afname, eerder een toename van capaciteit in de stadsregio, maar van een verdere aanpassing van de planning, waarbij vooral de onzekerheid over de productie in de komende jaren tot 2015 maar ook daarna een belangrijke rol speelt. figuur 3 Ve rsch il huid ige planning (2 012 ) met voo r gaande jaar (2 01 1)
figuur 4 Ve rsch il huid ige raming (2 012 ) met voo rg a ande jaar (201 1) 9
tabel 3 Ve rsch il tussen h uidige (201 2 ) raming en d e voo rgaande uit 2 011 Totale periode 2012-2014 2015-2019 2020-2030 (+onbekend) SR Aalsmeer 66-64 75 55 SR+ Almere 48.001-5.809 3.878 49.932 SR Amstelveen 5.033-505 38 5.500 SR Amsterdam 4.928-866 1.420 4.374 SR Beemster -202-301 239-140 SR Diemen -169-93 -968 892 SR Edam-Volendam 0 0 0 0 SR Haarlemmermeer 15.632-2.027 1.909 15.750 SR Landsmeer -106-222 116 0 SR Oostzaan -108-180 72 0 SR Ouder-Amstel -132-182 62-12 SR Purmerend 3.898-235 -112 4.245 SR Uithoorn -16-213 -212 409 SR Waterland 71 47 249-225 SR Wormerland -260-141 222-341 SR Zaanstad -602-666 -465 529 SR Zeevang 0 0 0 0 Totaal Stadsregio + 76.166-11.457 6.523 80.968 1.4 Wat wordt er gebouwd Dit jaar is er extra aandacht besteed aan kwalitatieve aspecten van het bouwprogramma. Er is gevraagd op zover bekend aan te geven of het huur en koopwoningen betreft, grondgebonden of appartementen en de prijsklassen voor zowel huur als koopwoningen. Huur en kooprijzen Afzonderlijk voor huur en koop is naar prijsklassen gevraagd. Hierbij is de volgende richtlijn gehanteerd. Huur Klasse I huur < 665 euro Klasse II huur 665-900 euro Klasse III huur > 900 euro Koop Klasse I koop tot 184.000 euro Klasse II koop 184.000 210.000 euro Klasse III koop 210.000 350.000 euro Klasse IV koop >350.000 euro Opmerkingen bij gepresenteerde gegevens prijsklassen Prijsklassen Van twee gemeenten is duidelijk dat er een enigszins afwijkende indeling is gehanteerd. Dit zijn Amsterdam en Almere. -Voor Almere geld dat een onderscheid is gemaakt in 3 kooprijsklassen. Deze zijn als volgt ondergebracht in de tabellen en grafieken. Stadsregio: Almere: Klasse I (koop tot 184.000 euro) tot 182.466 euro ( Sociaal) Klasse II (koop 184.000 210.000 euro) 182.466 tot 282.000 euro (Midden) Klasse III (koop 210.000 350.000 euro) Klasse IV (koop >350.000 euro) 282 euro en meer (Almere Duur) Opmerking: in de grafieken en tabellen is klasse III voor Almere niet opgenomen. In werkelijkheid overlapt deze categorie met de Almeerse indeling midden en duur (II en IV). -Voor Amsterdam geldt ook dat er afwijkingen zijn ; De prijsklassen die de gemeente Amsterdam hanteert lopen niet exact gelijk aan de definitie van de Stadsregio. Te zien is dat klasse drie een grotere range betreft dan de stadregio standaard. De gemeente heeft t.b.v. van
11 deze monitor woningen, waar men van wist dat deze goedkoper zijn dan 210.000 euro, overgeheveld naar klasse II. Dit kon echter niet voor alle plannen. Naar verwachting is klasse II in werkelijkheid dus groter dan nu gepresenteerd. Stadsregio: Klasse I (koop tot 184.000 euro) Klasse II koop 184.000 210.000 euro) Klasse III (koop 210.000 350.000 euro) Klasse IV (koop >350.000 euro) Klasse I (huur < 665 euro) Klasse II (huur 665-900 euro) Klasse III (huur > 900 euro) Amsterdam: sociale koop < 142.000,- uit middeldure koop overgeheveld, daar waar bekend middeldure koop 142.000,- t/m 260.000,- vrije sector koop > 260.000,- sociale huur < 647,- middeldure huur 647,- t/m 952,- vrije sector huur > 952,- Bewerking gegevens naar periode De prijsklassen zijn in de monitor gevraagd per (deel) plan. We hebben bij de vraagstelling geen afzonderlijk onderscheid gemaakt per periode. Dit om gemeenten niet te overvragen en omdat deze gegevens doorgaans nog niet zo specifiek bekend zijn. De gemeenten zijn wel verzocht zoveel mogelijk verschillende deelplannen aan te maken indien maar voor een gedeelte de koop en huurprijzen bekend zijn. De meeste gemeenten hebben dit ook gedaan. Uit de gegevens blijkt dat vooral voor de plannen op korte termijn de prijzen bekend zijn. In de volgende tabellen maken we een onderscheid tussen de eerste twee jaar (2012-2014) en de periode 2012-2019. Bij individuele plannen die lopen in de periode 2012-2019 en waar slechts een gedeelte van de prijsklassen is ingevuld is in onze berekening uitgegaan van het feit dat de woningen waar nog niets van bekend is later gebouwd worden dan waar deze wel van bekend zijn. figuur 5 Ve rdeling huur - en koopwoningen naa r p r ijssegment; p e riode 20 12-2014 *Almere en Amsterdam hebben afwijkende prijsklassen (zie kader). Regioindeling Noord en Zuid: zie tabellen 4 en 5.
figuur 6 Ve rdeling huur - en koopwoningen naa r p r ijssegment; periode 20 12-2019 *Almere en Amsterdam hebben afwijkende prijsklassen (zie kader pagina 11). Regioindeling Noord en Zuid: zie tabellen 4 en 5.
13 tabel 4 Ve rdeling huur- e n koopwoningen naa r p rijssegment; periode 2 012-2 014 huur I huur II huur III huur onb. huur totaal koop I koop II koop III koop IV koop onb. koop totaal Onbekend (huur of koop) z Aalsmeer 108 0 8 7 123 0 0 0 121 75 196 140 459 Almere 317 94 18 17 446 774 836 0 1.253 155 3.018 104 3.568 z Amstelveen 1.086 44 77 0 1.207 233 55 143 213 146 790 0 1.997 Amsterdam 4.016 573 1.049 0 5.638 449 178 2.206 4.453 0 7.286 0 12.924 n Beemster 0 0 0 0 0 21 18 55 58 11 163 0 163 z Diemen 52 43 0 37 132 0 9 147 73 0 229 0 361 n Edam Volendam 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 990 990 z Haarlemmermeer 139 27 75 0 241 280 5 264 115 8 672 0 913 n Landsmeer 58 0 0 0 58 10 0 12 93 0 115 5 178 n Oostzaan 88 0 0 0 88 8 6 14 31 0 59 12 159 z Ouder Amstel 11 0 0 64 75 0 0 0 6 46 52 93 220 n Purmerend 162 118 0 0 280 84 98 167 134 0 483 30 793 z Uithoorn 80 22 0 0 102 0 36 355 262 0 653 0 755 n Waterland 136 35 5 0 176 41 0 75 106 21 243 0 419 n Wormerland 82 5 0 0 87 6 10 185 15 0 216 0 303 n Zaanstad 418 75 104 0 597 452 208 409 330 86 1.485 0 2.082 n Zeevang 0 0 0 0 0 25 0 0 25 0 50 0 50 0 n Regio Noord 944 233 109 0 1.286 647 340 917 792 118 2.814 1.037 5.137 z Regio Zuid 1.476 136 160 108 1.880 513 105 909 790 275 2.592 233 4.705 Stadsregio (incl Almere) 6.753 1.036 1.336 125 9.250 2.383 1.459 4.032 7.288 548 15.710 1.374 26.334 0 Totaal *Almere en Amsterdam hebben afw ijkende prijsklassen (zie kader pagina 11).
tabel 5 Ve rdeling huur- e n koopwoningen naa r p rijssegment; periode 2 012-2 019 huur I huur II huur III huur onb. huur totaal koop I koop II koop III koop IV koop onb. koop totaal Onbekend (huur of koop) z Aalsmeer 108 0 8 7 123 0 0 0 146 125 271 140 534 Almere* 1.009 292 143 97 1.541 1.082 2.779 0 2.932 848 7.641 4.797 13.979 z Amstelveen 1.322 244 97 0 1.663 287 55 203 268 222 1.035 289 2.987 Amsterdam* 10.593 1.164 2.567 0 14.324 472 182 7.491 14.727 0 22.872 0 37.196 n Beemster 99 0 0 0 99 39 82 322 310 101 854 0 953 z Diemen 84 43 0 37 164 0 41 521 297 0 859 565 1.588 n Edam Volendam 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 990 990 z Haarlemmermeer 1.371 217 99 0 1.687 668 277 2.520 916 190 4.571 20 6.278 n Landsmeer 140 0 0 0 140 45 0 12 170 65 292 182 614 n Oostzaan 88 0 0 0 88 24 6 28 73 0 131 12 231 z Ouder Amstel 11 0 0 106 117 0 0 0 6 76 82 1.213 1.412 n Purmerend 330 251 0 0 581 150 183 308 329 0 970 404 1.955 z Uithoorn 117 59 0 0 176 0 49 532 313 0 894 0 1.070 n Waterland 262 51 5 0 318 129 0 75 175 273 652 0 970 n Wormerland 301 20 0 0 321 6 40 432 15 44 537 0 858 n Zaanstad 1.620 267 207 28 2.122 687 755 1.665 1.125 830 5.062 0 7.184 n Zeevang 0 0 0 0 0 60 0 0 60 80 200 0 200 Totaal n Regio Noord 2.840 589 212 28 3.669 1.140 1.066 2.842 2.257 1.393 8.698 1.588 13.955 z Regio Zuid 3.013 563 204 150 3.930 955 422 3.776 1.946 613 7.712 2.227 13.869 Stadsregio (incl Almere) 17.455 2.608 3.126 275 23.464 3.649 4.449 14.109 21.862 2.854 46.923 8.612 78.999 *Almere en Amsterdam hebben afw ijkende prijsklassen (zie kader pagina 11).
15 Grondgebonden versus appartementen Voor een groot aantal plannen is of het gaat op grondgebondenwoningen of appartementen al (deels) bekend). Dit is dan ook door het merendeel van de gem eenten ingevuld in de monitor. Te zien is dat voor de stadregio in de komende 3 jaar de nadruk ligt op de bouw van appart e- menten (73%). In de periode daarna komen naar verwachting ook meer uitleglocaties aanbod waarmee het aandeel appartementen daalt naar 61% (zie tabel 4 Bijlage 1). Het grootste aandeel en aantal appartementen is te vonden in Amsterdam, Zaanstad en Alm e- re. Ook Amstelveen is het aandeel relatief hoog. (zie figuren 2 en 3). tabel 6 Aanta l en aandee l g rondgebonden won ingen en apparte men ten per g emeente Periode 2012-2014 Periode 2012-2019 Grondgebonden Appartementen onbekend Grondgebonden Appartementen onbekend Aalsmeer 168 37% 226 49% 65 14% 203 38% 266 50% 65 12% Almere 1.904 45% 1.658 43% 6 13% 7.092 45% 5.059 43% 1.829 13% Amstelveen 281 14% 1.509 76% 207 10% 433 14% 2.064 69% 490 16% Amsterdam 1.669 13% 11.198 87% 56 0% 3.726 10% 26.745 72% 6.725 18% Beemster 115 71% 28 17% 20 12% 604 63% 89 9% 260 27% Diemen 143 40% 219 60% 0 0% 617 39% 405 26% 565 36% Edam Volendam 0 0% 0 0% 990 100% 0 0% 0 0% 990 100% Haarlemmermeer 425 47% 402 44% 86 9% 4.540 72% 1.569 25% 170 3% Landsmeer 2 1% 12 7% 164 92% 2 0% 12 2% 600 98% Oostzaan 49 31% 98 62% 12 8% 113 49% 106 46% 12 5% Ouder Amstel 0 0% 110 50% 110 50% 0 0% 182 13% 1.230 87% Purmerend 246 31% 546 69% 0 0% 723 37% 1.082 55% 150 8% Uithoorn 559 74% 195 26% 0 0% 612 57% 458 43% 0 0% Waterland 221 53% 198 47% 0 0% 378 39% 325 34% 267 28% Wormerland 186 61% 117 39% 0 0% 481 56% 377 44% 0 0% Zaanstad 686 33% 1.198 58% 197 9% 3.010 42% 3.513 49% 662 9% Zeevang 4 8% 0 0% 45 92% 4 2% 0 0% 196 98% Totaal 6.658 25% 17.714 67% 1.958 7% 22.538 29% 42.252 53% 14.211 18%
figuur 7 Grondgebonden / apparte menten; periode 201 2 t/m 201 4 figuur 8 Grondgebonden / apparte menten; period e 20 12 t/m 20 19
17 Nultredenwoningen en Particulier/collectief opdrachtgeverschap Het aantal nultredenwoningen word sinds vorig jaar gevraagd in de monitor. Niet alle gemee n- ten hebben deze gegevens voorhanden (zoals Amsterdam). Het aantal woningen in particulier-opdrachtgeverschap of collectief-opdrachtgeverschap in de plannen is in absolute zin vooral groot in Almere, Amsterdam en Amstelveen. Figuur 9 Nultredenwonin gen en Pa rt icu lie r -opd rachtgeve rschap (absolute a antallen)
Lege laatste pagina