Brief Pararius aan zijn achterban, begin mei 2014 Geachte collega, Hierbij sturen wij u naar aanleiding van de uitzending van Tros Radar op 21 april 2014 [1] een update waarin de volgende onderwerpen aan bod komen: 1. Nuance in het vraagstuk omtrent bemiddelingskosten 2. Zorg dat u uw dienstverlening helder kan verwoorden 3. Geen vonnis in hoger beroep 4. De situatie nogmaals in het kort 5. Pararius vergoedt advocaatkosten voor rechtszaken 6. Indien u een dagvaarding ontvangt 1. NUANCE IN HET VRAAGSTUK OMTRENT BEMIDDELINGSKOSTEN Afgelopen week is op televisie weer aandacht besteed aan bemiddelingskosten. Dit keer door het consumentenprogramma Tros Radar. Het verdienmodel van verhuurmakelaars werd daarin kritisch onder de loep genomen. In het tv-programma werd gesteld dat het vragen van courtage aan zowel huurder als verhuurder (het dienen van twee heren) niet mag. Pararius is het hier roerend mee eens. Daarnaast werd de suggestie gewekt dat huurders nooit bemiddelingskosten dienen te betalen aan hun makelaar. De situatie is gecompliceerder zoals u in eerdere updates van Pararius heeft kunnen lezen, maar die nuance werd in onze ogen onvoldoende belicht in de uitzending. 2. ZORG DAT U UW DIENSTVERLENING HELDER KAN VERWOORDEN Uit de beelden van een verborgen camera was op te maken hoe lastig sommige makelaars het vinden om hun toegevoegde waarde aan huurders duidelijk te maken. Makelaars die voor huurders optreden zouden te allen tijde klip-en-klaar aan deze huurders uit moeten kunnen leggen waarom zij courtage vragen voor hun dienstverlening. Zij zouden er verstandig aan doen een kort en bondig maar duidelijk antwoord klaar te hebben voor hun huurkandidaten die (overigens terecht) vragen wat men doet in ruil voor de courtage. De medewerkers van makelaars die voor de huurder optreden moeten dat helder uit het hoofd kunnen opnoemen. Een paar voorbeelden: de makelaar organiseert bezichtigingen, geeft advies over de geschiktheid van de geselecteerde woningen, over de buurt waarin deze is gelegen en over het prijsniveau, onderhandelt namens de huurder over een gunstig mogelijk huurcontract, stelt de huurovereenkomst op, begeleidt de oplevering, regelt de sleutels en de energie-aansluiting etc.. Een makelaar investeert zodoende gemiddeld genomen veel tijd om
uiteindelijk voor de huurder een geschikte huurtransactie tot stand te brengen. De hoogte van het courtagebedrag is daarmee gerechtvaardigd. Omdat een buitenstaander veel van die inspanningen van de makelaar niet ziet, bestaat nu het beeld dat de makelaar met een uurtje werk een meer dan riante courtage opstrijkt. Het is aan de makelaar om goed te kunnen formuleren waarom de hoogte van de courtage wel degelijk in lijn is met de door hem voor de huurder geleverde inspanningen. Voorkom teleurstelling achteraf en wees duidelijk voor wie u optreedt en wat waar uw werkzaamheden uit bestaan! 3. GEEN VONNIS IN HOGER BEROEP In de uitzending werd door de Woonbond ten onrechte gerefereerd aan een 'baanbrekende' uitspraak in hoger beroep die vorige week vrijdag zou zijn uitgesproken. Dat is onjuist. Er is helemaal geen uitspraak in hoger beroep gewezen. Pararius heeft onderzocht waar de Woonbond op doelde. Het volgende is gebleken. Er is afgelopen vrijdag door de Amsterdamse kantonrechter een zogenaamd verzetvonnis geveld. Dat is een vonnis na een eerdere verstekverlening. De makelaar in kwestie moest volgens dat vonnis de courtage aan de huurder terugbetalen. Dit vonnis is dus niet door een hogere rechter gewezen en getuigt ook niet van nieuwe inzichten bij het Amsterdamse kantongerecht. Waar de jurisprudentie van het kantongerecht Amsterdam sinds dit jaar simpelweg op neer komt is dat als een makelaar woningaanbod plaatst op het internet (zijn eigen website of bv. Pararius), wordt dat als opdracht tot bemiddeling door de verhuurder gezien. Als er dan ook een opdracht tot bemiddeling is van de huurder, is er sprake van tweezijdige bemiddeling en mag de courtage niet aan de huurder in rekening gebracht worden, aldus de Amsterdamse kantonrechter. Andere kantonrechters denken daar weer anders over. Daarbij moet wel een belangrijke kanttekening worden geplaatst: het gaat tot nu toe om 'oude' zaken. Dat wil zeggen bemiddelingen waarbij niet gebruik is gemaakt van de door Pararius vervaardigde modeldocumenten met bijbehorende werkwijze. Die vormen een sterke verbetering ten opzichte van de oude situatie, maar zijn nog niet ter toetsing aan de rechter voorgelegd. 4. DE SITUATIE NOGMAALS IN HET KORT Hoe dan ook, lijkt het ons goed de situatie weer eens kort voor u op een rijtje te zetten. Indien de verhuurmakelaar: - helder en transparant communiceert en contracteert met zowel huurder als verhuurder, voordat hij begint met zijn dienstverlening; - geen bemiddelingswerkzaamheden voor de verhuurder verricht en ook de belangen van de verhuurder niet (eenzijdig) behartigt;
- bij zijn bemiddelingswerkzaamheden voor de huurder duidelijk eenzijdig handelt in het belang van de huurder en voor hem toegevoegde waarde levert, is het doorgaans geen probleem als de verhuurmakelaar bemiddelingskosten ter hoogte van een maand huur plus BTW bij de huurder in rekening brengt. Als de verhuurmakelaar er bovendien voor zorgt dat hij zijn werkzaamheden schriftelijk of per mail goed vastlegt, is de kans groot dat er geen nodeloze rechtszaken ontstaan. Om u behulpzaam te zijn heeft Pararius modeldocumentatie ontworpen die u kunt implementeren in uw bedrijfsprocessen. Omdat het om modellen gaat, verdient het aanbeveling hierbij deskundige hulp in te roepen. Bij dit alles moet de verhuurmakelaar zich goed realiseren dat de wet de huurder goed beschermt en het in een aantal gevallen mogelijk maakt dat de huurder door hem betaalde courtage kan terugvorderen. Dat kan in de volgende gevallen: - indien de verhuurmakelaar voor zijn bemiddelingswerkzaamheden zowel courtage bij de verhuurder als de huurder in rekening brengt - indien de verhuurmakelaar zowel voor de huurder als de verhuurder bemiddelingswerkzaamheden verricht. Hij mag in dat geval alleen aan de verhuurder courtage in rekening brengen. Indien de verhuurmakelaar woningaanbod van verhuurders op het internet publiceert, moet hij extra op zijn tellen passen, omdat dat door sommige rechters wordt gezien als bemiddelingswerkzaamheden voor de verhuurder. Pararius benadrukt: heldere communicatie en contracten kunnen dit verhinderen. - Indien de verhuurmakelaar niet of nauwelijks werkzaamheden heeft verricht die hebben geleid tot duidelijke toegevoegde waarde voor de huurder. Daarnaast dient u grondig te overwegen of courtage vragen bij de huurder juridisch haalbaar is in de volgende twee specifieke gevallen: 1. indien u alle bemiddelingen doet voor een grotere verhuurder uit uw relatienetwerk, zeker als u dat op exclusieve basis doet; 2. indien u bemiddelt in woonruimte waarvan u ook het beheer in opdracht van de verhuurder doet. In deze beide gevallen kan er twijfel bestaan over de vraag of u bij de bemiddeling wel in staat bent eenzijdig de belangen van de huurder te behartigen (ook al staat dat met zo veel woorden in uw contracten). Er worden de laatste tijd steeds vaker door huurders juridische procedures tegen hun makelaar gestart om de betaalde courtage terug te vorderen. Met wisselend succes voor deze huurders. We hebben u daarover onlangs een update gegeven. Het gaat daarbij vaak om oudere kwesties.
Omdat de hoogte van de courtage in die rechtszaken meestal beperkt is, wegens de kosten van juridische procedures daar vaak niet tegenop. Dat ligt anders in het geval een makelaar sterk staat en er dus een grote kans is dat men de rechtszaak wint. In dat geval kan een voor de verhuurmakelaar gunstig vonnis ervoor zorgen dat andere huurders, die tegen u 'een gokje zouden willen wagen', zich eerst beter zullen verdiepen in de nuance van het verhaal. Maar dan moet u er wel voor zorgen dat u uw dienstverlening, bedrijfsprocessen en modeldocumentatie goed op orde hebt. Als u courtage bij huurders in rekening brengt, blijft Pararius u met klem adviseren de modeldocumentatie te gebruiken of zelf uw documentatie te verbeteren en te implementeren in uw bedrijfsprocessen. U staat dan een stuk sterker en het dwingt u en uw klant om de discussie over de dienstverlening van tevoren te voeren in plaats van achteraf. Voor sommige verhuurmakelaars is dat nogal een stap, omdat de sector al jaren gewend is probleemloos courtage bij huurders in rekening te brengen. Maar de tijden zijn nu echt veranderd. Huurders zijn wakker geschud door o.a. de media. Overigens kunt u natuurlijk ook besluiten voortaan courtage bij de verhuurder in rekening te brengen. Dit blijft de meest veilige en geoorloofde manier van makelen. 5. PARARIUS VERGOEDT ADVOCAATKOSTEN VOOR RECHTSZAKEN Pararius is voornemens om een aantal makelaars, welke volgens haar richtlijnen met de Pararius modeldocumentatie hebben gewerkt, te helpen bij de financiering van de rechtsgang indien zij een dagvaarding van een huurder ontvangen. Op deze manier wil Pararius werken aan jurisprudentie die de makelaars sterkt bij de uitoefening van hun beroep. Hierbij is een belangrijke voorwaarde dat er strikt is gewerkt volgens de Pararius Workflow, Toelichting en Modeldocumentatie. Daarnaast dient u te worden bijgestaan door Unger Hielkema advocaten, daar Pararius voor de hele beroepsgroep de juridische kennis centraal wenst op te bouwen binnen één kantoor. 6. INDIEN U EEN DAGVAARDING ONTVANGT Pararius raadt aan om, zodra u door een huurder wordt benaderd tot terugbetaling van courtage, met de huurder in gesprek te gaan en uit te leggen waarom hij courtage betaalt en wat u allemaal voor hem hebt gedaan. Middels de standaard antwoordbrief van Pararius kunt u de huurder bovendien wijzen op het feit dat de kwestie van courtages niet zo eenzijdig ligt als nu in de media en op het internet te lezen is. Indien de huurder desondanks de rechtsgang opzoekt, raadt Pararius u aan het volgende in acht te nemen: Breng Pararius op de hoogte onder overlegging van de sommatie en/of dagvaarding van de huurder;
Pararius beoordeelt vervolgens in samenwerking met Unger Hielkema advocaten of uw zaak in aanmerking komt voor financiering door Pararius, waarbij de kwaliteit van uw documentatie essentieel is; Leg met zorg een dossier aan met hierin een kopie van de dagvaarding; Maak een verslag van uw aan dit dossier bestede uren en gemaakte kosten. Wij zien de toekomst met vertrouwen tegemoet. Het negatieve geluid richting de huursector kan door ons als sector aangegrepen worden om positieve veranderingen door te voeren en een heldere jurisprudentie te realiseren. Wel is het nodig dat elke verhuurmakelaar zich op het verdienmodel herbezint en ervoor zorgt dat de workflow, dienstverlening en modeldocumentatie naadloos daarop is aangesloten. Het feit dat er door de media en de concurrentie een vergrootglas op het verdienmodel wordt gelegd, vormt een mooie kans om als sector een professionaliseringsslag te maken. Met vriendelijke groet, Namens Pararius,