Nieuwsflits 30 augustus 2017 Wat we eigenlijk al wisten!/? Inkomensafhankelijke huurverhoging heeft weinig effect 29 augustus 2017 - Doorstroming huurmarkt onder druk De inkomensafhankelijke huurverhogingen van sociale huurwoningen van de laatste jaren hebben weinig effect gehad op de doorstroming. Het overgrote deel (84%) van de huurders met een hoger inkomen (boven de 40.349,-) geeft aan dat de huurverhogingen van de laatste jaren geen invloed hebben gehad op hun verhuisgedrag. Hiermee wijken ze bovendien nauwelijks af van sociale huurders met een lager inkomen. Dit blijkt uit de ING Financieel fit Ba- Scheefhuren HBV Z-flats 1
rometer, een onderzoek van Kantar TNS in opdracht van het ING Economisch Bureau. Sinds 2013 is de huurverhoging van sociale huurwoningen inkomensafhankelijk, vooral om scheefwonen tegen te gaan. Meerdere redenen voor geringe effect huurverhogingen op doorstroming Het beperkte effect van inkomensafhankelijke huurverhogingen op de doorstroming heeft volgens het ING Economisch Bureau verschillende redenen: ten eerste hebben grote levensveranderingen, zoals een relatie aangaan, kinderen krijgen of scheiden een veel grotere invloed op verhuisgedrag dan financiële veranderingen. Ten tweede zijn veel scheefwoners al wat ouder. Zij maken meestal geen grote levensveranderingen meer mee. Velen wonen vaak al heel lang in hun woning en zijn gehecht aan hun buurt. Ze zijn honkvast en zullen niet zomaar bewegen als gevolg van een huurverhoging. Financiële prikkel te klein gezien beperkte alternatief Ten derde werkt de financiële prikkel van de kleine inkomensafhankelijke huurverhoging onvoldoende, omdat scheefwoners weinig alternatieven hebben. Velen van hen wonen in gespannen markten, zoals de grote steden in de Randstad. Voor een koopwoning komen zij vaak niet in aanmerking, omdat hun inkomen te laag of te fluctu- Scheefhuren HBV Z-flats 2
erend is. Ook vrijesectorhuur is in deze gespannen markten vaak nauwelijks een optie. Het aanbod is beperkt en de huren liggen op een dusdanig niveau, dat dit pas na jaren van maximale huurverhogingen financieel aantrekkelijk zou worden ten opzichte van de huur die ze betalen in de sociale sector. Ook gebrek aan spaargeld remt doorstroming Veel huurders willen wel graag doorstromen. Zo willen vier op de tien huurders eigenlijk liever kopen. Maar het benodigde spaarbedrag dat zij moeten meebrengen om dit te kunnen financieren wordt groter, nu het maximale leenbedrag jaarlijks daalt. Woningkopers moeten al snel 10.000,- meenemen. Een doorsnee sociale huurder heeft zo n 1.200 op de bank staan, blijkt uit de ING Financieel fit Barometer. Onder vrijesectorhuurders is dit 5.000,- Veel huurders moeten dus extra sparen als ze een woning willen kopen. Maar huren en sparen gaat vaak niet samen. Slechts één op de tien sociale huurders en een kwart van de vrijesectorhuurders slaagt erin meer dan 200,- per maand te sparen. Twee op de drie sociale huurders spaart niet meer dan 50,- per maand, bijna de helft spaart helemaal niet. Scheefhuren HBV Z-flats 3
Huren stijgen gemiddeld met 1,6% De jaarlijkse huurstijging in juli is inmiddels achter de rug. De huren zijn in juli gemiddeld met 1,6% gestegen. De gemiddelde huurverhoging zwakt de laatste jaren af. Dit is het gevolg van de lagere inflatie en aanpassingen in het landelijk huurbeleid en beleid van individuele corporaties. Vorig jaar werd slechts in 20% van de gevallen de maximale huurverhoging toegepast, blijkt uit cijfers van het CBS. Corporaties kiezen zelf in hoeverre ze inkomensafhankelijke huurverhogingen doorvoeren. Ze kijken daarbij onder andere naar gevolgen voor de betaalbaarheid. Persbericht Kabinetsbeleid raakt hurende middeninkomens maar bevordert doorstroming huurmarkt amper 29 augustus 2017 Inkomensafhankelijke huurverhogingen hebben de afgelopen jaren amper effect gehad op doorstroming in de huursector, Scheefhuren HBV Z-flats 4
blijkt uit vandaag gepubliceerd onderzoek van ING. Ruim 80% van de huurders met een hoger inkomen geeft aan dat de huurverhogingen van de laatste jaren geen invloed hebben gehad op hun verhuisgedrag. Hiermee wijken ze nauwelijks af van sociale huurders met een lager inkomen. Huurders geven aan vaak geen betaalbaar alternatief te hebben. De huren in de vrije sector zijn onbetaalbaar en een koopwoning is vaak ook geen optie. Huurders hebben door invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging wel flink minder te besteden. Ruim 40% van de sociale huurders moet bezuinigen door de huurverhogingen van afgelopen jaren. Sparen is voor veel huurders niet mogelijk omdat zij hun volledige inkomen nodig hebben om rond te komen. De helft van de huurders komt dan ook niet aan sparen toe. Woonbonddirecteur Ronald Paping: Het is krom dat de overheid probeert huurders met een bescheiden middeninkomen weg te pesten uit de sociale sector met enorme huurverhogingen, terwijl deze huurders vaak al forse huurprijzen betalen en nergens anders terechtkunnen. Er loopt nog een rechtszaak tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. Om deze huurverhogingen te kunnen innen geeft de Belastingdienst op grote schaal inkomensgegevens door aan verhuurders en schendt daarmee de privacy van huurders. In oktober wordt de uitspraak van de rechtszaak van de Woonbond over de inkomensafhankelijke huurverhoging of Gluurverhoging tegen de staat en verhuurderskoepels verwacht. Scheefwoner laat zich niet wegjagen De maatregel van voormalig minister Blok (wonen) om met inkomensafhankelijke huurverhoging de doorstroming op de woningmarkt aan te zwengelen, oogstte bij aanvang veel weerstand en scepsis. Uit onderzoek blijkt nu dat de huurverhoging nauwelijks effect heeft. Scheefhuren HBV Z-flats 5
Een paar tientjes in de maand aan extra huur zet huurders van corporatiewoningen niet aan tot verhuizen. Slechts 13 procent denkt vaker na over een nieuwe woning. Bij scheefhuurders met een inkomen van 40.000 euro of meer denkt 16 procent vaker aan verkassen. Maar in de praktijk blijft zo n beetje iedereen zitten waar hij zit, constateert Kantar TNS (voorheen TNS Nipo) in een onderzoek in opdracht van ING Economisch Bureau. Grote levensveranderingen, zoals een relatie aangaan, kinderen krijgen of scheiden een veel grotere invloed op verhuisgedrag dan financiële veranderingen. Ten tweede zijn veel scheefwoners al wat ouder en wonen ze vaak al heel lang in hun woning en zijn ze gehecht aan hun buurt. Onder jongere huurders bestaat er wel vaak een wens om een huis te kopen. Maar daarvoor is al gauw minstens 10.000 euro aan spaargeld nodig tegenwoordig. Dit vormt volgens de onderzoekers voor veel huurders een flinke barrière. Een doorsnee sociale huurder (mediaan) heeft zo n 1.200 euro euro op de bank staan, aldus ING. Onder vrijesectorhuurders is dit 5.000 euro. Eerste publicatie door Marc Doodeman op 29 aug 2017 Laatste update: 29 aug 2017 Extra huurverhoging? Scheefwoner blijft zitten waar 'ie zit Scheefwoners laten zich onder druk van een inkomensafhankelijke huurverhoging niet uit hun goedkope sociale huurwoning verdrijven. Dat concludeert onderzoeksbureau Kantar TNS dinsdag in een rapport dat is opgesteld in opdracht van ING. Door: Joris Van Venrooij 29 augustus 2017, 21:31 In een door Kantar TNS uitgevoerde enquête gaf 84 procent van de scheefwoners - mensen die gezien hun inkomen niet in een sociale huurwoning thuishoren - aan dat de huurverhoging geen invloed heeft op hun bereidheid te verhuizen. Scheefhuren HBV Z-flats 6
De peiling bevestigt het beeld dat oprees uit onderzoek dat adviesbureau Rigo vorig jaar deed in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Rigo stelde dat 'huurverhogingen vooral bij lage inkomens prikkelen tot doorstroming en dat midden- en hoge inkomens er (op korte termijn) ongevoelig voor zijn.' Honkvaste mensen 84% van de mensen die gezien hun inkomen niet in een sociale huurwoning thuishoren trekt zich niets van huurverhoging aan Op dit moment ligt de inkomensgrens om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning op 40.349 euro. Woningcorporaties moeten 90 procent van hun vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan gezinnen met een inkomen onder die grens. Scheefwoners zijn vaak honkvaste mensen die hun sociale huurwoning bemachtigden in een tijd dat hun inkomen lager was, of toen de inkomensgrenzen nog niet golden. De inkomensafhankelijke huurverhoging werd in 2013 ingevoerd om huurders die eigenlijk te veel verdienen voor een sociale huurwoning ertoe te verleiden te verhuizen naar een duurder onderkomen. Zo zouden betaalbare huizen weer beschikbaar komen voor woningzoekenden die door hun lage inkomen nergens anders terecht kunnen. In de praktijk werkt dat dus niet, bevestigt ook het Kantar TNSonderzoek. Mogelijk komt dat doordat de inkomensafhankelijke huurverhoging relatief laag is. Dit jaar bedraagt de maximale huurverhoging voor scheefhuurders 4,3 procent. Een scheefwonend huishouden dat vorig jaar 500 euro per maand betaalde, is door die verhoging dit jaar 521,5 euro per maand kwijt, een stijging die voor de meesten makkelijk is op te brengen. Bovendien pasten verhuurders vorig jaar in slechts 20 procent van de gevallen de maximale huurverhoging toe. Koophuis te duur Vier op de tien zouden graag een huis kopen, maar zien daartoe onvoldoende mogelijkheden Overigens willen veel huurders wel degelijk doorstromen, volgens Kantar TNS, maar dan naar een koophuis. Vier op de tien zouden graag een huis kopen, maar zien daartoe onvoldoende mogelijkheden. Veel scheefhuurders wonen in de Randstad, waar koopwoningen vaak te duur voor hen zijn. Wie een huis wil kopen, moet te- Scheefhuren HBV Z-flats 7
genwoordig al gauw 10 duizend euro eigen geld meenemen. Dat bedrag kunnen niet alle scheefhuurders bij elkaar sparen. Uit het onderzoek blijkt ook dat als scheefwoners toch gaan verhuizen de reden niet ligt in de extra huurverhoging maar in grote levensgebeurtenissen, zoals gaan samenwonen, gezinsuitbreiding of verandering van baan. Veel scheefhuurders zijn al wat ouder en hebben deze levensgebeurtenissen achter de rug. Bij hen is die prikkel om te verhuizen dus niet meer aan de orde. Ook is deze groep vaak erg gehecht aan hun huis en hun buurt. Deze mensen, zo concludeert Kantar TNS in het rapport, nemen de inkomensafhankelijke huurverhoging graag voor lief om op hun vertrouwde stek te kunnen blijven. Ons onderzoek naar het Warmteverbruik/-kosten 2012-2015 is te lezen op onze website www.hbvzflats.nl onder het menu Warmte. Resultaat volgt nog? Scheefhuren HBV Z-flats 8