Verpachting informatie 14 juni 2013 1 VERPACHTING VAN LANDEIGENDOMMEN 1 De wetgeving/relevante links Wetgeving De eigenlijke pachtwet van 4 november 1969 is terug te vinden in het burgerlijk wetboek onder Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling III (pachtwet). Daarnaast is er nog de wet van 4 november 1969 tot beperking van de pachtprijzen (pachtprijzenwet). De pachtwetgeving is van dwingend recht maar niet van openbare orde (art. 56 pachtwet). De meeste bepalingen zijn in het voordeel van de pachter opgesteld. Enkel hij kan de nietigheid inroepen. Relevante links De website landbouw en visserij van de Vlaamse Overheid (http://lv.vlaanderen.be/) bevat onder de rubriek documentatie een item over pachtprijzen. De website van de Koninklijke federatie van het Belgisch notariaat (www.notaris.be) biedt een gratis brochure over landpacht met juridische informatie. 2 Wanneer spreken wij van pacht? Om te ressorteren onder deze wetgeving moet het gaan over (art. 1 pachtwet): het tijdelijk in genot geven tegen een prijs (pachtprijs) 1 ; van een onroerende goed (gronden, hoevecomplex, losse gebouwen, ); bestemd voor het landbouwbedrijf van de pachter (bv. akkerbouw, veeteelt, tuinbouw, bloementeelt, fruitteelt, boomkwekerijen 2 ); dat hoofdzakelijk in het landbouwbedrijf wordt gebruikt; bij de ingenottreding of bij overeenkomst in de loop van de pachtperiode; landbouwbedrijf = bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwprodukten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop. Vallen niet onder de pachtwetgeving (art. 2 pachtwet): industriële vetmesterijen en fokkerijen; huurovereenkomsten voor minder dan één jaar, toegestaan door een exploitant van gronden en weiden, die na de voorbereidings- en bemestingswerkzaamheden uitgeoefend te hebben, het genot van de betrokken gronden of weiden voor een bepaalde landbouwteelt aan een derde afstaat tegen betaling 3 ; het ter beschikking stellen van grond aan een landarbeider met wie een arbeidsovereenkomst afgesloten is; overeenkomsten van samenwerking met deelname in de winst en het verlies; landbouwvennootschappen van tenminste 27 jaar; de fruitopbrengst van hoogstamboomgaarden. 1 Pacht veronderstelt dat een pachtprijs is overeengekomen (Cass., 6 december 1984, Arr. Cass., 1984-85, 485; Pas., 1985, I, 433); de overeenkomst waardoor het genot van een landeigendom wordt toegekend zonder vaststelling van een pachtprijs of tegen een onbeduidende prijs, is geen pachtovereenkomst (Cass., 4 januari 1979, R.W., 1978-79, 2591; Henri d Udekem d Acoz, Ivan Snick, Marc Snick, De pachtovereenkomst, Larcier, 2004. 2 Henri d Udekem d Acoz, Ivan Snick, Marc Snick, De pachtovereenkomst, Larcier, 2004, p. 85. 3 Guy Benoit, Rudy Gotzen, Guy Rommel, De landpacht, die keure, 2010, p.20.
Verpachting informatie 14 juni 2013 2 De verhuring van een weide met hoogstambomen in zijn geheel waarbij de fruitopbrengst slechts accessoir is, valt wel onder de pachtwetgeving. Ook de verhuring van laagstamaanplantingen (zonder de grond) valt onder de toepassing van de pachtwetgeving, maar niet onder de toepassing van de pachtprijzenwetgeving. Dit wil zeggen dat de maximumpachtprijs er niet op van toepassing is. De opbrengst van laagstamaanplantingen ligt ook hoger dan voor gewone landbouwteelten. De enkele verkoop van de fruitopbrengst van laagstamaanplantingen valt, net zoals voor hoogstamboomgaarden, niet onder de pachtwetgeving volgens Cassatierechtspraak 4. 3 Hoe komt de pachtovereenkomst tot stand en hoe kan het bestaan ervan bewezen worden? De basisregel is dat de pacht schriftelijk moet aangegaan worden (art. 3 pachtwet). Bij afwezigheid van een geschrift voorziet de wet een soepele bewijsregeling in het voordeel van de pachter. De verpachter kan de pachtvoorwaarden alleen schriftelijk bewijzen. Zonder schriftelijke overeenkomst en zelfs als er een andersluidend geschrift is, mag de uitbatende pachter het bewijs leveren van het bestaan van de pacht en de pachtvoorwaarden met alle middelen van recht (art. 3, 1, lid 2 en 2 pachtwet). De werkelijke wil van de partijen is doorslaggevend. Deze bepaling is er om te vermijden dat er verkapte pachtcontracten zouden ontstaan. Als de aanvangsdatum van de pacht onbekend is, wordt ze geacht ingegaan te zijn op de vervaldag van de betaling van het eerste pachtgeld (art. 3, 1 pachtwet). De pachter beschikt bovendien nog over een bijkomend bewijsmiddel met name het aanbod van betaling van het pachtgeld. De verpachter kan hier tegen reageren binnen de zes maanden via een oproeping in verzoening voor de vrederechter (art. 3, 1, lid 3 pachtwet).. 4 De duur van de pacht De pachttijd bedraagt minimum 9 jaar en wordt van rechtswege verlengd voor opeenvolgende periodes van 9 jaar bij gebrek aan geldige opzegging. De pachtvoorwaarden blijven ongewijzigd (art. 4 pachtwet). Er bestaat tevens de mogelijkheid van een langlopende pacht die minstens 27 jaar moet duren (art. 8, 2 pachtwet) en van een loopbaanpacht waarvan de duur gelijk is aan het verschil tussen het ogenblik waarop de pachter 65 jaar zal zijn en zijn huidige leeftijd, met een minimum duur van 27 jaar (art. 8, 3 pachtwet). In deze gevallen is een authentieke akte ten sterkste aan te raden (tegenstelbaarheid aan derden) en een bodemattest vereist. Een authentieke akte is verplicht voor langdurige pachtovereenkomsten opdat de verpachter van een pachtprijs kan genieten die hoger is dan het wettelijk tarief (art. 4 van de wet van 4 november 1969 tot beperking van de pachtprijzen). Voor een loopbaanpacht is er in de rechtsleer discussie over het al dan niet vereist zijn van een authentieke akte om zich op de hogere pachtprijs te kunnen beroepen. Sommige rechtsleer besluit dat voor een loopbaanpacht die onderhands is afgesloten, de verpachter toch zou kunnen genieten van de verhoging van de prijs. Andere rechtsleer haalt aan dat het uit pure onoplettendheid is dat de wetgever geen authentieke akte heeft geëist voor loopbaanpachten. Langdurige pachten zijn immers belangrijke rechtshandelingen en worden zelfs als handelingen van quasibeschikking beschouwd omdat ze zulke zware gevolgen hebben voor het vermogen. Daarom is de tussenkomst van een notaris ten sterkste aan te raden ( De landpacht, Benoit, G, Gotzen, R en Rommel G, die Keure, 2010 en Pacht. Vragen uit de praktijk, Solange Tastenoye, UGA, 2011). De maximumgrens voor verpachting bedraagt 99 jaar 5. 4 Henri d Udekem d Acoz, Ivan Snick, Marc Snick, De pachtovereenkomst, Larcier, 2004, p. 120. 5 Henri d Udekem d Acoz, Ivan Snick, Marc Snick, De pachtovereenkomst, Larcier, 2004, p. 159: decreet van 18 en 29 december 1790.
Verpachting informatie 14 juni 2013 3 5. Overdracht/onderpacht (art. 30 e.v. pachtwet) Volgens artikel 34, eerste lid, van de pachtwet heeft de pachter het recht om zonder toestemming van de verpachter zijn pacht geheel over te dragen aan zijn naaste afstammelingen. Dit op voorwaarde dat alle goederen die bij één pachtcontract zijn verpacht aan dezelfde overnemer worden overgedragen. Onderpacht of pachtoverdracht aan andere personen dan deze bedoeld in de artikelen 31 en 34 van de pachtwet kan echter niet zonder toestemming van de verpachter. Een openbaar bestuur (verpachter) dient rekening te houden met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Een toewijzing of afwijzing tot pachtoverdracht mag niet willekeurig zijn. Bovendien moet het openbaar bestuur de wet op de motivering van de bestuurshandeling (29 juli 1991) naleven. 6. Wat ingeval van overlijden van de verpachter of van de pachter? Bij overlijden van de verpachter blijft de overeenkomst bestaan. Ook bij het overlijden van de pachter blijft de overeenkomst bestaan (art. 38 pachtwet). Wel kan de verpachter aan de erfgenamen of rechtverkrijgenden opzegging geven bij aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot 6 binnen het jaar na het overlijden indien: - dit recht voorzien is in de pachtovereenkomst; - en de pachter geen overlevende echtgenoot, afstammelingen of aangenomen kinderen of geen afstammelingen of aangenomen kinderen van de echtgenoot of geen schoonkinderen nalaat (art. 39 pachtwet). Ook de erfgenamen of rechtverkrijgenden van de overleden pachter kunnen bij aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot binnen het jaar na het overlijden de pachtovereenkomst opzeggen (art. 40 pachtwet). 7. Wat in geval het verpachte goed verkocht wordt? Bij vervreemding blijven de rechten van de pachter bestaan en moet de verkrijger de bestaande pacht eerbiedigen ongeacht of de pacht schriftelijk of mondeling werd aangegaan en zelfs indien ze voor langer dan 9 jaar werd aangegaan en niet werd overgeschreven op het hypotheekkantoor (art. 55 pachtwet). Een uitzettingsbeding in de pachtovereenkomst in geval van verkoop van het goed is ongeldig. De pachter bezit daarnaast nog een recht van voorkoop. Bij verkoop uit de hand of bij openbare verkoop (niet bij ruiling zelfs niet met opleg) van de eigendom van het verpachte goed, heeft de pachter het recht voor zichzelf of voor zijn naaste familieleden die daadwerkelijk aan de exploitatie van het goed deelnemen om het te koop gestelde goed aan te kopen voor ieder ander tegen de prijs en de voorwaarden aan dewelke het aan een derde zou verkocht worden (art. 47 pachtwet). De pachter heeft geen recht van voorkoop in de volgende gevallen (art. 52 pachtwet): geen exploitatie door de pachter of zijn naaste familieleden (bijvoorbeeld niet toegestane onderverpachting); verkoop aan een naast familielid van de eigenaar; het goed mag niet opnieuw verkocht worden binnen de 2 jaar; verkoop aan een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke persoon op voorwaarde dat het goed wordt gekocht om voor doeleinden van algemeen belang te worden aangewend; verkoop van een aandeel in de eigendom van het gepachte goed aan een mede-eigenaar; verkoopbelofte met vaste dagtekening vóór het sluiten van de pachtovereenkomst voor zover de belofte aanvaard is door diegene aan wie ze gedaan is; opzegging gedaan door de pachter; de verkoop van bouw- of nijverheidsgronden (zoals bepaald in art. 6, 1, 1 tot en met 4 pachtwet); 6 Art. 57 pachtwet.
Verpachting informatie 14 juni 2013 4 pachtovereenkomsten aangegaan met een openbaar bestuur betreffende onteigende of te algemenen nutte verkregen gronden (zoals bepaald in art. 6, 1, 5 pachtwet); pachtbeëindiging door onderling akkoord en afstand van het recht van voorkoop via authentieke akte of verklaring voor de vrederechter (art. 14, lid 2 pachtwet); de eigenaar heeft de machtiging van de vrederechter bekomen om het goed te verkopen zonder dat het recht van voorkoop moet toegekend worden. Het recht van voorkoop van de pachter primeert verder op het recht van voorkoop dat de Vlaamse landmaatschappij heeft in waardevolle natuurgebieden. Indien een verpacht perceel waarop een Vlaams voorkooprecht van toepassing is, verkocht wordt en zowel de pachter als de begunstigde van het Vlaams voorkooprecht elk wensen hun voorkooprecht uit te oefenen, dan heeft de pachter immers voorrang om het goed te verwerven 7. Het recht van voorkoop wordt op de volgende wijze uitgeoefend (art. 48 pachtwet). Bij verkoop uit de hand moet de notaris de pachter bij aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot kennis geven van de inhoud van de akte die is opgesteld met de derde-koper onder de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het recht van voorkoop en waarbij enkel de identiteit van de koper opengelaten is. Als de pachter het aanbod aanvaardt, moet hij daarvan aan de notaris kennis geven bij aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot binnen de maand na het verkoopsaanbod. Hierdoor ontstaat de verkoop. De pachter kan ook zijn recht van voorkoop overdragen aan een derde. In dat geval geven de pachter en de derde gezamenlijk kennis van de overdracht en de aanvaarding aan de notaris (art. 48bis pachtwet). Bij openbare verkoop is de notaris gehouden de pachter minstens vijftien dagen voordien bij aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot kennis te geven van de plaats, dag en uur van de verkoop. De pachter of zijn volmachtdrager moeten aanwezig zijn op de openbare verkoop. Wanneer er geen recht van hoger bod is, moet de notaris bij het einde van de opbieding vragen of de pachter zijn recht van voorkeur wenst uit te oefenen tegen de laatst geboden prijs. De pachter kan: - ofwel instemmen zodat de verkoop tot stand komt; - ofwel weigeren; - ofwel zijn antwoord gedurende een termijn van maximum tien dagen in beraad houden. De toewijzing gebeurt dan aan de koper onder de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het recht van voorkoop door de pachter. Wanneer de pachter zijn recht van voorkoop wenst over te dragen aan een derde moeten de pachter en de derde zich samen uitspreken tijdens de toewijzingszitting of bij kennisgeving van de instemming aan de notaris. Wanneer het een verkoop betreft met recht van hoger bod moet de notaris op het einde van de openbare verkoop niet de vraag stellen of de pachter zijn voorkooprecht wenst uit te oefenen. Als er geen hoger bod komt, deelt de notaris dit aangetekend mee aan de pachter en vraagt hij hem of hij zijn voorkeurrecht tegen de laatst geboden prijs wil uitoefenen. De pachter heeft tien dagen de tijd om te antwoorden. Als er wel een hoger bod komt, wordt dit eveneens meegedeeld bij aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot aan de pachter en wordt er een nieuwe zitdag gehouden. Daarvoor geldt dan dezelfde procedure als wanneer er geen mogelijkheid van hoger bod is. Bij miskenning van het recht van voorkoop van de pachter kan de pachter kiezen tussen twee sancties (art. 51 pachtwet): hij vraagt de indeplaatsstelling. De vordering moet zowel tegen de verpachter als tegen de koper ingesteld worden; 7 Memorie van toelichting bij art. 8 van het decreet van 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten (art. 2 en 8 zijn in werking sinds 1/1/2009; de andere artikels traden in werking op 1/10/2012 bij BVR 13/7/2012).
Verpachting informatie 14 juni 2013 5 hij vraagt schadevergoeding van de verpachter ten bedrage van 20% van de koopprijs. De pachter behoudt verder zijn pachtrechten tegenover de koper. De vorderingen moeten binnen de drie maanden ingesteld worden. De gevolgen van het uitoefenen van het recht van voorkoop en van de overdracht van het recht van voorkoop zijn de volgende: gevolgen voor de pachter verplichtingen voor de pachter uitoefening van het recht van voorkoop einde van de pacht wegens verwerving van de eigendom verbod goed te vervreemden gebod goed te gebruiken voor eigen landbouwexploitatie overdracht van het recht van voorkoop van rechtswege pachtvernieuwing voor 9 jaar gebod goed te gebruiken voor eigen landbouwexploitatie duur 5 jaar 9 jaar uitzonderingen sanctie overdracht van goed of exploitatie aan naaste familieleden machtiging van de vrederechter wegens ernstige redenen(financiële problemen, ziekte) waarborg effectieve pachttijd van 9 jaar forfaitaire schadevergoeding 20% van verkoopprijs aan de verkoper (art. 54 pachtwet) derden artikel 1382 B.W. overdracht van exploitatie aan naaste familieleden machtiging van de vrederechter wegens ernstige redenen forfaitaire schadevergoeding 50% van de verkoopprijs aan de verkoper (art. 48bis pachtwet) derden artikel 1382 B.W. 8. Hoe wordt de pacht beëindigd? 8.1. Beëindiging door de verpachter (art. 6 tot en met 13 pachtwet) De verpachter kan de pacht opzeggen voor een aantal in de wet limitatief opgesomde redenen. Bovendien wordt in de wet het tijdstip bepaald wanneer mag worden opgezegd. Dit verschilt afhankelijk van de ingeroepen reden. 8.1.1. De opzegging op ieder ogenblik (art. 6 pachtwet) Met een opzeggingstermijn van minstens drie maanden (art. 11 pachtwet): de pachtovereenkomst heeft betrekking op bouw- of industriegronden;
Verpachting informatie 14 juni 2013 6 de pachtovereenkomst heeft betrekking op voor het sluiten van de overeenkomst onteigende of te algemenen nutte verkregen gronden; de pachtovereenkomst heeft betrekking op gronden die in de loop van de pacht te algemene nutte verkregen worden (onteigening ten algemene nutte). 8.1.2. De opzegging bij het verstrijken van elke pachtperiode (art. 7 pachtwet) Met een opzeggingstermijn van tenminste twee jaar en ten hoogste vier jaar (art. 11, lid 2 pachtwet): eigen uitbating of uitbating door naaste familie; samenvoeging van percelen wegens economisch of familiaal belang; ruil van percelen van de verpachter met het oog op herverkavelde bedrijven; verdeling van het bedrijf wegens economische, sociale of familiale redenen; grondige wijziging in de samenstelling van het gezin van de pachter; waardevermindering van het pachtgoed door slechte bebouwing of ernstige nalatigheid; zware beledigingen of daden van kennelijke vijandigheid van de pachter en veroordelingen; Met een opzeggingstermijn van minstens drie maanden: aanwending door openbaar bestuur voor doeleinden van algemeen belang; aanwending van de grond als bouw- of industriegrond. 8.1.3. De opzegging in de loop van de derde en volgende pachtperiodes (art. 8, 1 pachtwet) Met een opzeggingstermijn van tenminste drie jaar en ten hoogste vier jaar (art. 11, lid 3 pachtwet): eigen exploitatie door de verpachter of zijn naaste familieleden, enkel voor het gehele pachtgoed. 8.1.4. De opzegging bij het verstrijken van de eerste pachtperiode van een lange pacht (minstens 27 jaar) (art. 8, 2 pachtwet) Met een opzeggingstermijn van tenminste drie jaar en ten hoogste vier jaar (art. 11, lid 3 pachtwet): wegens persoonlijke exploitatie (geheel of gedeeltelijk) of exploitatie door de naaste familie; om het goed te vervreemden. 8.1.5. De opzegging om de pacht te beëindigen bij een gepensioneerde pachter (art. 8bis pachtwet) Met een opzeggingstermijn van tenminste één jaar en ten hoogste vier jaar (art. 11,lid 4 pachtwet): als de pachter de wettelijk pensioenleeftijd heeft bereikt en een rust-en overlevingspensioen geniet en in de onmogelijkheid verkeren om onder zijn naaste familieleden een persoon aan te wijzen om de exploitatie verder te zetten; en de verpachter moet het goed: o ofwel geheel of gedeeltelijk persoonlijk exploiteren of zijn naaste familieleden; o ofwel binnen de zes maanden nadat de pachter het goed heeft verlaten, het goed verpachten of vervreemden aan een leefbaar bedrijf of een bedrijf dat het voorwerp uitmaakt van een ontwikkelingsplan.. 8.1.6. De opzegging in de loop van de pachtperiode volgend op de ruil (art. 11bis pachtwet) Met een opzeggingstermijn van tenminste zes jaar:
Verpachting informatie 14 juni 2013 7 diegene die door ruil eigenaar-verpachter geworden is, kan opzeggen voor eigen exploitatie of exploitatie door naaste familieleden in de loop van de pachtperiode die volgt op de ruil. 8.1.7. Opzegging na het overlijden van de pachter (art. 38 e.v. pachtwet) Met een opzeggingstermijn van twee jaar (art. 39 pachtwet): dit recht moet voorzien zijn in de pachtovereenkomst; en de overleden pachter mag geen echtgenoot of naaste familieleden nalaten; en de opzegging moet gebeuren binnen het jaar na het overlijden. 8.1.8. Vorm van de opzegging (art. 12 pachtwet) De opzegging moet bij deurwaardersexploot of bij aangetekend schrijven gegeven worden, zoniet wordt ze als onbestaande beschouwd (art. 57 pachtwet). De opzegging moet het volgende vermelden (art. 12, lid 1 pachtwet): de juiste reden waarom de opzegging gedaan wordt (op straffe van nietigheid); het beding dat de verpachter bij gebreke van een hem binnen de dertig dagen na verzending betekende schriftelijke instemming de geldigverklaring van de opzegging voor de vrederechter zal vorderen; de naam, de voornaam, het adres, het beroep, de geboortedatum en de burgerlijke stand van de aanstaande exploitanten (op straffe van nietigheid). De verpachter moet bij gebrek aan instemming van de pachter binnen de drie maanden de geldigverklaring vragen aan de vrederechter (art. 12, lid 4 pachtwet). Wanneer de verpachter de ingeroepen opzeggingsreden niet tijdig uitvoert zonder gewichtige reden, heeft de pachter het recht om ofwel de terugkeer op het pachtgoed te vragen met schadevergoeding, ofwel alleen schadevergoeding (art. 13 pachtwet). 8.2. Beëindiging door de pachter (art. 14, lid 1 pachtwet) De pachter kan bij deurwaardersexploot of bij aangetekend schrijven (art. 57 pachtwet) de pacht op ieder ogenblik beëindigen. Dit kan ongeacht de duur van de pacht en ongeacht elk andersluidend beding in het contract. De opzeggingstermijn bedraagt minstens één jaar. 8.3. Beëindiging in onderling akkoord (art. 14, lid 2 pachtwet) De pachter en de verpachter kunnen een einde maken aan de pacht. Hun akkoord moet worden vastgesteld bij authentieke akte of bij een verklaring afgelegd voor de vrederechter. 9. Vergoedingen toekomend aan de uittredend pachter De pachtwet voorziet drie soorten vergoedingen: de vergoeding voor de door de pachter opgerichte gebouwen, uitgevoerde werken en aangelegde beplantingen (art. 26, 27 en 28 pachtwet); de gewone uittredingsvergoeding, zijnde de vergoeding voor achtergelaten stro, mest en navette, voor de reeds verrichte bebouwing en voor de aan de grond aangebrachte verbeteringen (prijszij) (art. 45, lid 1 pachtwet); de buitengewone uittredingsvergoeding, zijnde een bijkomende vergoeding tot beloop van de geleden schade; enkel verschuldigd bij een opzeggingstermijn van 3 maanden (art. 46, lid 1 pachtwet).
Verpachting informatie 14 juni 2013 8 10. Wie is de bevoegde rechter bij geschillen? De vrederechter is bevoegd voor geschillen inzake pacht (art. 591, lid 1 Ger.W.). Elke rechtsvordering moet voorafgegaan worden door een oproeping in verzoening op straffe van nietontvankelijkheid. Van de verschijning van de partijen stelt de vrederechter proces-verbaal op. Indien er geen akkoord bereikt wordt, moet de meest gerede partij binnen de maand overgaan tot dagvaarding (art. 1345, lid 1 Ger.W.). 11. Verpachting door een lokaal bestuur (art. 18 pachtwet) 11.1. Algemeen Voor de verpachting door openbare besturen voorziet artikel 18 van de pachtwet een specifieke reglementering voor wat de manier van verpachting betreft. Openbare besturen moeten hun landeigendommen verpachten bij wijze van inschrijving onder verzegelde omslag, verzonden bij een ter post aangetekende brief. Onregelmatige inschrijvingen zijn niet ontvankelijk. De openbare aanbesteding moet gebeuren bij elke nieuwe verpachting door het bestuur met name: bij verpachting van een onroerend goed dat voorheen niet verpacht was; na een geldige opzegging door de pachter; na een minnelijke akkoord van beëindiging van de pacht dat geldig werd gesloten tussen het bestuur en de pachter; na een gerechtelijke verbreking van de pachtovereenkomst; na een geldige opzegging door het bestuur. Deze openbare aanbesteding dient op voldoende wijze te worden bekend gemaakt. Dit kan door aanplakking aan het gemeentehuis en door publicatie in plaatselijke en regionale bladen en aanschrijving van de aangelanden. Vooraleer daartoe kan worden overgegaan, moet het bestuur de aanbestedingsvoorwaarden vaststellen (art. 18, lid 3 pachtwet). Dit voor het geval verscheidene inschrijvingen de maximum toelaatbare prijs bereiken. In dat geval zijn er immers extra criteria nodig op basis waarvan de pachter kan worden gekozen. Als het hoogste bod meer bedraagt dan de toegelaten pachtprijs, wordt overgegaan tot verhuring uit de hand tegen de wettelijke pachtprijs (art. 6 pachtprijzenwet) 8. Ook voor die situatie dient het bestuur normen vast te stellen die de keuze van de pachter zullen bepalen. Deze normen kunnen echter ook worden vastgesteld en verplicht gesteld door de deputatie van de provincieraad voor de gemeenten en de openbare instellingen van hun provincie. In elke provincie hebben de deputaties verplichte voorwaarden vastgesteld in uitvoering van artikel 6 van de pachtprijzenwet. Deze besluiten zijn terug te vinden op de website patrimonium onder de rubriek Regelgevend kader Thema s Verhuring Pacht. Wat betreft de voorkeursnormen voor het geval er meerdere gelijke biedingen zijn of indien een bieder meer dan de maximumpachtprijs biedt, zijn dus respectievelijk artikel 18, lid 3 van de pachtwet en artikel 6 van de pachtprijzenwet van toepassing. Voor het geval dat het zou gaan om de voorlopige verpachting van landeigendommen die verkregen werden te algemenen nutte of na onteigening is het wel zo dat de zittend pachter een absoluut voorkeurrecht geniet (art. 18, lid 4 pachtwet). 8 Henri d Udekem d Acoz, Ivan Snick, Marc Snick, De pachtovereenkomst, Larcier, 2004, p. 679-680.
Verpachting informatie 14 juni 2013 9 Aangezien het aangaan, beëindigen en overdragen van een pacht van een grond niet langer meer beschouwd wordt als een "overdracht van grond", is de overdragende partij (verpachter) niet langer meer wettelijk verplicht om een bodemattest voor te leggen aan de verwervende partij (pachter). Dit heeft tot gevolg dat een verwervende partij (pachter) niet langer meer wettelijk aanspreekbaar is als saneringsplichtige, zodat in eerste instantie de eigenaar van de grond verantwoordelijk is voor de kwaliteit van de grond en het grondwater op zijn/haar terrein (decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming). 11.2. Gemeente 11.2.1. Bevoegdheid Gemeenteraad (artikel 43, 2, 12 en art. 57, 3, 1 en 8, c van het gemeentedecreet van 15 juli 2005) De gemeenteraad bepaalt de contractvoorwaarden voor een pacht van meer dan negen jaar. College burgemeester en schepenen (artikel 57, 3, 1 en 8,c van het gemeentedecreet van 15 juli 2005) Het college van burgemeester en schepenen is bevoegd om te verpachten én de contractvoorwaarden te bepalen, binnen de eventuele door de gemeenteraad vastgestelde algemene regels, als: - het een overeenkomst betreft van 9 jaar (daad van beheer) (art. 57, 3, 1 GD); - het een overeenkomst van meer dan negen jaar betreft (daad van beschikking) en nominatief is opgenomen in het vastgestelde budget (art. 57, 3, 8, b gemeentedecreet). Sinds 1 januari 2013 kan het college van burgemeester en schepenen immers ook beslissen over verpachtingen van meer dan negen jaar (daden van beschikking), maar de gemeenteraad beslist in dat geval over de contractvoorwaarden. 11.2.2. Procedure 11.2.2.1. Principiële beslissing De principiële beslissing wordt genomen door het college van burgemeester en schepenen volgens haar bevoegdheid zoals uiteengezet onder punt 11.2.1. De principiële beslissing bepaalt onder andere welk onroerend goed wordt verpacht. 11.2.2.2. Voorbereiding (Uitvoering) De voorbereiding//uitvoering van de beslissing om een bepaald onroerend goed te verpachten, komt steeds toe aan het college van burgemeester en schepenen. Deze beheersbevoegdheid kan gedelegeerd worden aan de gemeentesecretaris, die deze bevoegdheid op zijn beurt kan delegeren aan andere personeelsleden (artikel 58 gemeentedecreet). De verpachting gebeurt steeds met een openbare aanbesteding (zie punt 11.1). De maximum pachtprijs wordt bepaalt volgens de pachtprijzenwet (art. 2): de maximumpachtprijs stemt overeen met het niet geïndexeerd kadastraal inkomen waarop een coëfficiënt wordt toegepast. De coëfficiënten worden driejaarlijks door een provinciale pachtprijzencommissie vastgesteld.
Verpachting informatie 14 juni 2013 10 De huidige pachtprijzencoëfficiënten werden in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd op 13 december 2013 en zijn drie jaren geldig. 11.2.2.3. Definitieve beslissing Het college van burgemeester en schepenen neemt de definitieve beslissing tot verpachting van het onroerend goed. Voor pachtovereenkomsten van meer dan negen jaar, gebeurt dat conform de contractvoorwaarden die de gemeenteraad heeft bepaald. 11.2.2.4. Afsluiten overeenkomst Het college van burgemeester en schepenen kan de overeenkomst afsluiten en ondertekenen. Hieronder een overzicht van de ondertekeningsbevoegdheid zoals geregeld in art. 182 t.e.m.184 van het gemeentedecreet. Stukken Ondertekening door Delegatie aan College (CBS) Burgemeester én Één of meer leden van het CBS; uitz: notulen gemeentesecretaris Één of meer personeelsleden van de gemeente; Uitz: notulen 11.2.3. Betwistingen De beslissingen van de raad en van het college van burgemeester en schepenen betreffende de verhuring zijn onderworpen aan het algemeen bestuurlijk toezicht (art. 248 t.e.m. 261 van het gemeentedecreet). Bij het afsluiten van de pachtovereenkomst dienen uiteraard ook steeds de bepalingen van de pachtwet en de pachtprijzenwet nageleefd te worden. Betwistingen hieromtrent behoren tot de bevoegdheid van de vrederechter (zie onder punt 10). 11.3. OCMW 11.3.1. Bevoegdheid Verpachtingen van meer dan negen jaar worden als een beschikkingsdaad beschouwd. Daarvoor zal steeds de ocmw-raad bevoegd zijn. Dit volgt uit artikel 52, lid 2, 18 van het decreet van 19 december 2008 betreffende de organisatie van de openbare centra voor maatschappelijk welzijn (ocmwdecreet). Als de verrichting echter nominatief in het vastgestelde budget is opgenomen, kan de ocmw-raad de bevoegdheid wel overdragen aan het vast bureau, aan een bijzondere comité of aan de secretaris van het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn. Enkel voor verpachtingen van negen jaar kan de ocmw-raad de bevoegdheid overdragen. De ocmwraad kan beheersdaden immers steeds overdragen aan het vast bureau, aan een bijzondere comité of aan de secretaris van het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn (art. 52 ocmw-decreet). 11.3.2. Procedure In tegenstelling tot de bevoegdheden, verloopt de procedure voor verpachting analoog met de procedure voor de gemeente, beschreven onder punt 11.2.2. Het is de voorzitter van de ocmw-raad die de beslissingen van de ocmw-raad uitvoert (art. 58 ocmwdecreet).
Verpachting informatie 14 juni 2013 11 Artikels 183 t.e.m. 185 van het ocmw-decreet bepalen wie bevoegd is om bijvoorbeeld stukken, akten van het ocmw te tekenen. Hieronder een overzicht. Stukken Ondertekening door Delegatie aan Ocmw-raad, VB, BC Voorzitter ocmw-raad én Één of meer leden van de ocmw-raad; uitz: notulen Secretaris ocmw Één of meer personeelsleden van het ocmw; Uitz: notulen 11.3.3. Betwistingen Idem als onder punt 11.2.3, maar met toepassing van artikels 248 tot en met 264 van het ocmwdecreet. 11.4. Eredienst De uitleg hieronder heeft het over de kerkfabriek en kerkraad. Deze uitleg geldt ook voor de andere erediensten. De benaming varieert naargelang de eredienst: kerkfabriek: rooms katholieke kerkfabriek, protestantse kerkgemeente, orthodoxe kerkfabriek, islamitische gemeenschap, anglicaanse kerkfabriek, Israëlitische gemeente; kerkraad: bestuursraad, kerkfabriekraad, comité. 11.4.1. Bevoegdheid De kerkraad beslist over alle handelingen van beheer en van beschikking van de goederen die toebehoren aan de kerkfabriek of die ter beschikking zijn gesteld van de eredienst. Ze stelt de voorwaarden vast volgens welke daden van beheer en van beschikking kunnen worden gesteld (art. 34 eredienstendecreet van 7 mei 2004). De bekendmakingen, de akten en de briefwisseling van de kerkfabriek worden ondertekend door de voorzitter en medeondertekend door de secretaris (art. 15 eredienstendecreet). 11.4.2. Procedure In tegenstelling tot de bevoegdheden, verloopt de procedure voor verpachting analoog met de procedure voor de gemeente, beschreven onder punt 11.2.2. De voorzitter en de secretaris, die samen optreden, zijn belast met de uitvoering van de besluiten van de kerkraad. Artikel 15 van het eredienstendecreet bepaalt wie bevoegd is om bijvoorbeeld stukken, akten van het ocmw te tekenen. Hieronder een overzicht. Stukken Ondertekening door Wordt bij verhindering vervangen door Kerkraad Voorzitter kerkraad én Oudste lid in leeftijd van de kerkraad Secretaris kerkraad Jongste lid in leeftijd van de kerkraad 11.4.3. Betwistingen Idem als onder punt 11.2.3, maar met toepassing van artikels 57 tot en met 63 van het eredienstendecreet.