MijnVastgoed Investeren in Nederlands vastgoed voor iedereen Real estate crowdfunding continues to be a dynamic and ever-evolving industry, growing to an estimated $3.5 billion in 2016. By 2025, the crowdfunding industry as a whole is anticipated to be valued at more than $300 billion and online real estate marketplaces are primed to capitalize on that explosive growth.
Inhoud Voorwoord 3 1. Bedrijfsgegevens 4 2. Team 5 3. Public Token Sale / ICO (Initial Coin Offering). 7 ERC20 tokens 7 Soft Cap en Hard Cap 7 De tokens 7 Verdeling tokens 9 De AFM en de Public Token Sale van Mijn Vastgoed 9 Voorwaarden AFM betreffende onze token sale 9 4. De start-up 11 Problemen 11 Oplossing het online platform en cryptotokens 12 Winstmodel 12 De timing 13 Positionering en onderscheiden vermogen. 13 Doel 14 5. Residentieel vastgoed? 15 Investeringsfactor 15 Eisen beleggingswoningen 15 Hoe verkrijgt Mijn Vastgoed dergelijke beleggingswoningen 16 Financieel en technisch beheer 16 6. Het online platform 17 Gedeelte voor de klant 17 Gedeelte eigenaar/verkoper beleggingswoning 18 7. De Roadmap 19
Voorwoord Crowdownership Mei 2023 - De Nederlandse spaarders investeren hun spaargeld massaal in vastgoed. Door crowdfunding op basis van blockchain is investeren in vastgoed nu mogelijk vanaf kleine bedragen en dus ook bereikbaar voor groepen als jongeren en ouderen. Vanaf ongeveer 1 euro kan iedereen deeleigenaar worden van een beleggingswoning. Alle deeleigenaren hebben samen aanspraak op de opbrengst. Een investeerder kan zijn/haar stukje vastgoed online aankopen en verkopen binnen enkele seconden via een online platform en/of smartphone applicatie. Daarvoor hoeft een investeerder niet eerst langs een notaris want alle verhandelingen worden vastgelegd in een blockchain. Investeren in vastgoed voor iedereen In vastgoed investeren is op dit moment helaas niet voor iedereen mogelijk. Er zijn grote bedragen nodig om een succesvolle investering te doen; daarnaast is de vastgoedmarkt een ons-kent-ons markt waar de meest rendabele woningen onderling worden verhandeld, om nog maar te zwijgen over onoverzichtelijke notaris- en financieringskosten. Crowdfunding op basis van blockchain heeft de potentie om een revolutie in deze markt te ontketenen. Wat wil Mijn Vastgoed? Mijn Vastgoed wil het voor iedereen mogelijk maken om in vastgoed te investeren. Daarom ontwikkelt Mijn Vastgoed een online platform waarop individuele beleggingswoningen opgedeeld worden in blockchaintokens en aangeboden kunnen worden. Gebruikers van het platform (vanaf hier: klanten) maken dan aanspraak op een deel van de huuropbrengst en meerwaarde bij verkoop. De blockchaintokens kunnen op het online platform aangekocht en verhandeld worden waardoor de klanten razendsnel vastgoed kunnen aan- en verkopen. Public Token sale Mijn Vastgoed? De financiering voor de ontwikkeling van het online platform gebeurt door de uitgifte van dividend tokens. Deze tokens geven recht op dividend uit het bedrijf. Door op deze manier financiering op te halen kan Mijn Vastgoed ook het investeren in de start-up voor iedereen mogelijk maken. De dividend tokens dienen niet verward te worden met de latere blockchaintokens die het investeren op het online platform in een beleggingswoning mogelijk maken. 3
1. Bedrijfsgegevens Handelsnaam Mijn Vastgoed KvK nummer 69497540 Rechtsvorm Besloten Vennootschap BTW nummer NL852469068 Website https://mijnvastgoed.nl https://mijnvastgoed.io Vergunningen DNB/AFM Prospectusplicht (vrijstelling) Tel. contact 020-2440890 Beeldmerknaam Benelux Mijn Vastgoed (regnr: 1359497) Logo Contact mijn-vastgoed.nl B.V. Burgemeester Koomansplein 1 2231DA Rijnsburg ZH info@mijnvastgoed.nl 4
2. Team Hanjo Mastenbroek Founder Oprichter van Mijn Vastgoed. Hanjo is ondernemer en een visionair. Hij is in staat om vroegtijdig ontwikkelingen te ontdekken en daar kansen uit te creëren. Dit initiatief komt voort uit zijn ideaal om beleggen met hoog rendement gemeenschappelijk toegankelijk te maken. Mr. Drs. Michiel van Eersel Advocaat fincanieel toezicht Adviseur Michiel van Eersel is afgestudeerd aan de Universiteit Utrecht in zowel het Nederlands Recht als Rechtseconomie. Zijn expertise omvat onder meer het verlenen van bijstand in geschillen met de financiële toezichthouders (AFM en DNB) en geschillen over beleggingen en financieringen. Kees Guyt Register makelaar en taxateur onroerend goed Kees is sinds 2005 actief in de makelaardij en sinds 2014 als zelfstandig ondernemer. (RMT, lid VBO Makelaar). Naast de aan- en verkoop van woningen houdt hij zich ook bezig met het taxeren van onroerend goed. Ir. Thomas de Wolf Blockchain development Thomas heeft een masterdiploma van de Technische Universiteit Eindhoven en een interesse in beeldherkenning en lerende algortimes. Na het afstuderen begon hij softwarebedrijf Studio diip met Guust Hilte. Thomas was eveneens betrokken bij de ontwikkeling van de succesvolle Combicoin. 5
Ir. Guus Hilte Blockchain development Is co-founder van Triaconta, die Combicoin ontwikkelde. De cryptomunt die is samengesteld uit de beste 30 cryptocurrencies. Guust is al bezig met programmeren sinds hij zijn eerste computer had. Guust heeft een masterdiploma van de Technische Universiteit Eindhoven. Ir. Christophe de Jonge Webdevelopment grafische vormgeving Christophe is webdeveloper met een goed oog voor design en verzorg de huisstijl. Tevens is hij werkzaam als Wordpressdeveloper (PHP) en brengt hij kennis mee van SEO en online marketing. Davy Stam Online Marketing Davy is sinds 2012 Bitcoin en crypto enthousiast. Hierdoor heeft hij veel kennis en kunde opgedaan omtrent deze nieuwe ontwikkeling. In begin 2017 is Davy afgestudeerd aan de Hogeschool Leiden. Tijdens en na zijn opleiding heeft Davy veel kennis van online marketing opgedaan. Sébastien Lefebvre Communicatie Sébastien is zijn hele leven al bezig met communicatie en heeft daar ruime affiniteit mee. Hij is ook bezig met het afronden van een studie Communicatiewetenschap aan de Universiteit van Amsterdam. Of het nou on- of offline communicatie is, hij weet er alles van. Ook van marketing, online marketing en SEO heeft Sébastien veel kennis. 6
3. Public Token Sale / ICO (Initial Coin Offering). Een token sale is een steeds populairdere vorm van crowdfunding. Het wordt gebruikt door start-ups die een product of dienst willen ontwikkelen, of in het geval van Mijn Vastgoed een online platform. Een token sale is te vergelijken met een IPO of Initial Public Offering, de beursintroductie van een bedrijf. Een onderneming verkoopt dan voor het eerst haar aandelen om kapitaal aan te trekken. Mijn Vastgoed heeft gekozen voor een public token sale omdat iedereen dan de mogelijkheid krijgen om te investeren. De token sale komt daarmee overeen met ons ideaal dat investeren voor iedereen mogelijk moet zijn. Mijn Vastgoed initieert de eerste public token sale met een uitsluitend Nederlands product dat zich met name richt op het Nederlandse publiek. In tegenstelling tot andere uitgiftes van tokens vertegenwoordigen de tokens van Mijn Vastgoed een duidelijke waarde; het recht op dividend. Na de public token sale zullen de crowdsale tokens verhandelbaar zijn op gerenommeerde cryptoexchanges. ERC20 tokens De tokens worden uitgegeven via het ERC20 protocol op het Ethereum netwerk. Ethereum is een zogenaamde open source blockchain die veelal gebruikt is voor ICO s. Door gebruik te maken van dit protocol kan de dividend token verhandeld worden op crypto handelsplatformen en exchanges. Dit maakt zowel het uitgeven als het verhandelen van de dividendtokens heel gemakkelijk. De dividendtokens kunnen bewaard worden in een Ethereum compatible Wallet. Soft Cap en Hard Cap De token sale heeft een soft cap van 450.000 euro en een hard cap van 3.000.000 euro, wat betekent dat er minimaal 450.000 euro opgehaald moet worden wil de token sale succesvol zijn. Er kan met de token sale maximaal 3.000.000 euro opgehaald worden voordat alle tokens vergeven zijn. Als er dividendtokens zijn die niet worden uitgegeven blijven deze in het bezit van Mijn Vastgoed. De niet uitgegeven tokens worden in de toekomst uitsluitend uitgegeven voor het aantrekken van kapitaal. Soft cap 1500 ETH 450.000 EUR Hard cap 9500 ETH 3.000.000 EUR De tokens De tokens die worden uitgegeven tijdens token sale geven exclusief recht op toekomstige winstuitkering ofwel dividend. Deze tokens kunnen alleen worden verkregen door tijdens de token sale te investeren in Mijn Vastgoed. De dividendtokens die tijdens de token sale worden uit gegeven moeten niet verward worden met de vastgoedtokens die later op het online platform kunnen worden 7
gebruikt voor de aankoop van beleggingswoningen. Deze twee soorten tokens staan los van elkaar. De dividendtokens kunnen worden aangekocht op de website https://mijnvastgoed.nl met Ethers en/ of Euro s(ideal). Het totaal van beschikbare tokens geeft recht op 49% van het totale dividend van Mijn Vastgoed. Dat betekent dus dat elke token recht geeft op het dividend van Mijn Vastgoed. De tokens die niet worden uitgegeven blijven in bezit van Mijn Vastgoed voor een eventuele volgende investeringsronde. Naarmate het vertrouwen groeit in feitelijke uitkeerbaarheid van dividend en de groei van het bedrijf zal de vraag toenemen en daarmee de prijs van de token stijgen. Doel Het doel is het mogelijk maken voor iedereen met deze tokens aansprak te maken op toekomstige winst/ dividend. Deze tokens worden beschikbaar gesteld door Mijn Vastgoed. Deze token kan worden aangekocht met EURO of ETH. Waarde Naarmate het vertrouwen groeit in feitelijke uitkeerbaarheid van dividend door Mijn Vastgoed zal de vraag toenemen en daarmee de prijs van de token stijgen. Verhandelbaarheid Verhandelbaar op exchange platforms. Tokenprijs Crowdsale token (ERC20) = 0.0001 ETH (0.030 EUR) Maximaal aantal tokens 100.000.000 Acceptatie ETH (Ethers) en EUR (Euro) Doel fundraising (hard cap) 3.000.000 EUR Aantal beschikbare tokens 100.000.000 Token Sale periode 1 mei 0:00 uur t/m 31 mei 2018 23:59 uur 8
Verdeling tokens Early investors: 13% Bounty Program: 4% Crowdsale: 80% Team: 3% De AFM en de Public Token Sale van Mijn Vastgoed De Autoriteit Financiële Markten (AFM) houdt toezicht op de financiële markten. Dit toezicht heeft betrekking op ons uiteindelijke online platform alsmede op onze tokens sale. Onze public token sale wordt door de AFM vaak benoemd als ICO. De AFM geeft aan dat de meeste ICO s zo worden gestructureerd dat deze buiten de Wet financieel toezicht vallen. Bijvoorbeeld in de vorm van een (vooruitbetaald) recht op de toekomstige dienst van de aanbieder. Dat is wellicht ook de reden dat de AFM verontrust is over het participeren in een ICO. Ook wij hebben wereldwijde ICO s gezien waarbij de token een vooruitbetaald recht is op een toekomstig abstract en vaag omschreven product of dienst. Dit is bij Mijn Vastgoed geenszins het geval. Wij geven tokens uit die een duidelijke waarde hebben, namelijk recht op dividend. Nu Mijn Vastgoed de token zo gestructureerd heeft dat het ook een feitelijk recht geeft op een duidelijk aspect, namelijk het recht op dividend, vallen wij onder bepaalde regelgeving, de Wet financieel toezicht. Deze regelgeving is opgesteld ter bescherming van de Nederlandse burger. Onze token sale is om het publiek te dienen, dus regelgeving die eveneens het beste belang met de burger voor heeft is iets wat eerder toejuichen dan vervelend vinden. Voorwaarden AFM betreffende onze token sale In het geval van onze token is er sprake van een effect. In beginsel geldt hiervoor de prospectusplicht. Echter op de verplichting om een goedgekeurde prospectus op te stellen bestaan een aantal vrijstellingen. Een goedgekeurde prospectus is bijvoorbeeld niet verplicht wanneer de 9
totale tegenwaarde van de aanbieding minder is dan 5 miljoen (per 1 oktober 2017), is in dat geval een goedgekeurde prospectus ook niet verplicht. De AFM stelt naast voorgenoemde voorwaarde nog een aantal andere voorwaarden om gebruik te maken van deze vrijstelling. Zo moeten wij onze token sale vooraf melden bij de AFM middels een informatiedocument. Dit informatiedocument is ook te vinden op onze website. Dit informatiedocument helpt beleggers om de kosten, risico s en het rendement van de belegging beter te begrijpen. In april 2018 hebben wij dit informatiedocument verstrekt aan de AFM. Tevens dient Mijn Vastgoed bij het aanbieden van een onze token sale de vrijstellingsvermelding te vermelden. De AFM heeft standaarden hiervoor opgesteld, deze vrijstellingsvermelding is te zien op onze website alsmede bij overig reclame-uitingen. 10
4. De start-up Problemen Nederlandse huishoudens hebben momenteel zo n 340 miljard euro aan spaargeld op de bank staan. Hier is in het jaar 2017 zo een 5,3 miljard euro bijgekomen, blijkt uit cijfers van De Nederlandsche Bank 1. Volgens het CBS zijn er in 2014 ruim 1,8 miljoen gezinnen die meer dan 39.000 euro aan spaartegoeden hebben (tabel 1). Huishoudens met vermogen(sbestanddeel) Bedrag van het vermogen(sbestanddeel) Aantal Totaal Gemiddeld 25e percentiel 50e percentiel 75e percentiel x 1 000 mld euro 1 000 euro 2011 voor methodewijziging 6 873 281,8 41 3 13 40 2011 na methodewijziging 6 874 285,4 42 3 14 40 2012 7 163 301,6 42 3 12 39 2013 7 202 306,6 43 2 11 39 2014 7 237 308,4 43 2 11 39 Tabel 1: Bank- en spaartegoeden Nederlandse huishoudens. Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek. Mijn Vastgoed vermoedt dat een groot deel van deze 1,8 miljoen spaarders onvoldoende vermogen en/of kennis heeft om deze spaarbedragen te kunnen investeren in vastgoed. Wij veronderstellen daarom dat een groot aantal spaarders hun spaartegoeden onvoldoende benut, zeker met de historisch lage spaarrente. Er zijn zelfs berichten over een toekomstige negatieve spaarrente. 2 Het wordt dus steeds pijnlijker om spaargeld op de bank te laten staan en de spaarder is op zoek naar nieuwe manieren om dit te investeren. Investeren in vastgoed geeft een mooi rendement echter is dit alleen weggelegd voor mensen met groot beschikbaar eigen vermogen. Grote bedragen dienen te worden aangewend om succesvol te investeren in vastgoed. Daarnaast is het een markt waarin de meest rendabele woningen onderling in ons-kent-ons netwerken verhandeld worden om maar te zwijgen over onoverzichtelijke notaris- en financieringskosten. 1 http://www.nu.nl/sparen/4440612/spaargeld-nederlanders-met-53-miljard-euro-toegenomen.html 2 http://nos.nl/artikel/2164387-straks-een-negatieve-spaarrente-dat-is-echt-koffiedik-kijken.html 11
3,5% Inflatie Hoogste variabele spaarrente 3% 2,5% 2% 1,5% 1% 0,5% 0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Diagram 1: Inflatie stijgt; sparen levert nu écht niets meer op. Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek, spaarrente.nl Oplossing het online platform en cryptotokens Mijn Vastgoed wil klanten dus de mogelijkheid bieden om in vastgoed te investeren vanaf een klein bedrag. Mijn Vastgoed biedt beleggingswoningen aan en geeft de huuropbrengst en toekomstige meerwaarde uit in blockchaintokens. Door de huuropbrengst uit te geven in tokens ontstaat er een laagdrempelige toegang tot de vastgoedmarkt. Daarnaast wordt ook de liquiditeit van investeren in vastgoed enorm verhoogd; een klant kan op elk moment meer tokens aankopen of (een deel) van de tokens in bezit verkopen. De tokenhouders krijgen een vast jaarlijks rentepercentage van minimaal 3.5% tot ongeveer 7.0%, dat de huuropbrengst vertegenwoordigd. Bij verkoop van de woning deelt tokenhouder mee in de meerwaarde naar rato van hun inleg. De looptijd per object zal waarschijnlijk 5, 7 of 10 jaar zijn. Let op, de in deze paragraaf genoemde blockchaintokens mogen niet verward worden met de tokens die worden uitgegeven tijdens de token sale. De tokens die uitgegeven worden tijdens de token sale geven uitsluitend recht op dividend en spelen geen rol op het toekomstige platform. Winstmodel Mijn Vastgoed wil zijn klanten een vast jaarlijks rentebedrag uit de huuropbrengst aanbieden, ongeacht de leegstand, kosten voor onderhoud en/of onvoorziene kosten. Onze winst zit in het verschil tussen het iets hogere feitelijke rendement en het rentebedrag wat wij uitkeren aan onze klanten. Mijn Vastgoed zal aanvankelijk in elke beleggingswoning voor maximaal 50% deelnemen. Naarmate de populariteit van het online platform groeit kan Mijn Vastgoed besluiten dit percentage 12
af te bouwen. Opgemerkt dient te worden dat het winstmodel niet is gebaseerd op een mogelijke stijging van de waarde van het vastgoed. Dat vinden wij te speculatief om een winstmodel op te baseren. Uiteraard is dat eventueel een mooie bijkomstigheid voor de klanten en Mijn Vastgoed. Door bovengenoemd winstmodel lijnen we ons belang uit met het belang van onze klanten. Zodoende dienen wij enkel en alleen het belang van onze klanten en komt onze integriteit niet in het geding. Zolang wij een goed rendement ontvangen ten behoeve van een gezonde bedrijfsvoering, ontvangen ook onze tokenhouders winst en visa versa. Ten tweede rekent Mijn Vastgoed 1.5% courtage voor het aanbieden en verkopen van de beleggingswoning door de eigenaar op het online platform. De timing De timing is voor elke start-up enorm belangrijk. Een nieuwe onderneming heeft namelijk een veel hogere kans van slagen als de markt er gunstig voor staat. Mijn Vastgoed heeft een goede timing met de aantrekkende economie. Huishoudens hebben heel wat vermogen op hun spaarrekening staan en willen dit vermogen het liefst investeren om er meer uit te halen dan de historisch lage spaarrente. Dat is dus het perfecte moment om de spaarder de kans te geven om op een laagdrempelige manier toegang te geven tot de vastgoedmarkt. De blockchain technologie is mede dankzij de bekendheid van de Bitcoin een zeer populair gespreksonderwerp geworden. De totale cryptomarkt is gegroeid tot bijna 500 miljard en daarmee heel actueel. Het platform van Mijn Vastgoed gaat ook gebruik maken van blockchain technologie en kan daarmee profiteren van de publiciteit rond blockchain technologie. Positionering en onderscheiden vermogen. Mijn Vastgoed wil dus dat haar product toegankelijk en gemakkelijk te gebruiken is. Daarnaast willen we een betrouwbaar product afleveren. Dit willen we bereiken door het eerste Nederlandse blockchain initiatief te zijn dat zich enkel focust op de Nederlandse markt. Elke spaarder wil meer rente maar de meeste spaarders vinden het lastig om de vastgoedmarkt in te komen of hebben daar simpelweg het vermogen niet voor. De vastgoedwereld is namelijk een lastige wereld om in te navigeren, zeker wanneer men geen jarenlange ervaring er mee heeft. Aanbieders hebben vaak complexe constructies en gebruiken veel verhullende vaktermen. Dit maakt het enorm lastig voor een beginnend investeerder om in vastgoed te investeren. Mijn Vastgoed wil dit veranderen en geeft vier belangrijke onderscheidingspunten: Focus op de Nederlandse markt Omdat Mijn Vastgoed haar focus volledig legt op de Nederlandse markt is het makkelijk hier affiniteit mee te hebben. Ook schept dit vertrouwen omdat klanten niet investeren in een woning in New York of Tokio maar in een Nederlands woning. De focus op de Nederlandse markt maakt Mijn Vastgoed effectief en betrouwbaar. 13
Inleg per woning Veel vastgoed investeringsfondsen hebben vage en abstracte beleggingen. Het is de investeerder vaak onduidelijk waar zijn/haar geld precies heen is gegaan. Mijn Vastgoed wil het investeren in vastgoed door middel van de investering per woning tastbaar en transparant maken, hetgeen betekent dat op den duur eenieder kan investeren in een woning bij hen in de buurt of in de straat. Aanspraak op meerwaarde Ten derde kan naast een garandeerde rente aanspraak worden gemaakt op de meerwaarde bij verkoop van de woning. Dit is uniek en maakt het gehele product nog aantrekkelijker. Ook is vermogensgroei door verkoop van een woning met meerwaarde voor de meeste mensen bekend en vertrouwd. Liquideerbaarheid Omdat de vastgoedtokens verhandelbaar zijn op het online platform is de investering via Mijn Vastgoed snel te liquideren. Daarbij kan een klant ook een slechts een deel van zijn investering liquideren wat grote voordelen brengt voor de klanten. Zij hoeven namelijk niet hun hele investering te liquideren als zij snel wat cash nodig hebben maar kunnen gewoon een deel van de investering op het platform te koop zetten. Een klant kan dus niet alleen snel in- en uitstappen maar kan ook een investering gedeeltelijk liquideren. Doel Vorig jaar berichtte het NRC dat de particuliere beleggingsmarkt groeit. Het aantal woningen in bezit van particuliere vastgoedbeleggers wordt op 750.000 geschat, zo n 10 procent van de totale aantal woningen in Nederland. Onder deze particuliere beleggers bevinden zich onder andere de vermogende ouders die een woning voor hun studerende kind financieren, de winkelier om de hoek die de woningen boven zijn winkel verhuurt en de professionals die tientallen woningen door heel Nederland bezitten. Het doel van Mijn Vastgoed is om een nieuwe groep beleggers te introduceren; eigenlijk alle Nederlanders die bereid zijn (een deel) hun spaargeld in vastgoed te willen investeren. Volgens het CBS worden er in Nederland per jaar ongeveer 240.000 woningen verkocht. 10 procent van deze woningen worden als beleggingswoning verkocht of vormen en goed beleggingsobject. Dat zijn dus ongeveer 24.000 beleggingswoningen die per jaar verkocht worden. Het doel van Mijn Vastgoed is om na 4 à 5 jaar de verkoop van ongeveer 300 beleggingswoningen per jaar te laten verlopen via het online platform. Dat is ongeveer 1.25% van alle beleggingswoningen die per jaar worden verkocht en aangekocht. Mijn Vastgoed heeft na 5 jaar ruim 0.1% van het Nederlandse spaarvermogen beschikbaar gemaakt in beleggingswoningen. Dat is ongeveer 340 miljoen euro. 14
5. Residentieel vastgoed? Na uitgebreid onderzoek heeft Mijn Vastgoed drie typen woningen geïdentificeerd om beschikbaar te stellen op het online platform: Residentieel vastgoed, recreatief vastgoed en groter residentieel vastgoed. Deze soorten vastgoed brengen allemaal verschillende aanschafprijzen en huuropbrengsten met zich mee. Duurdere woningen hebben vaak een relatief lager rendement in tegenstelling tot goedkopere woningen. Duurdere woningen worden voor meer geld verhuurd maar de aanschafprijs is ook een stuk hoger. Goedkopere woningen krijgen hebben relatief meer huuropbrengsten. Woningen met meerdere appartementen of zelfs appartementencomplexen zijn hier een uitzondering op; deze brengen ondanks de hoge aanschafprijs een hoog rendement. Mijn Vastgoed wil woningen en appartement complexen aanbieden met een aanschafprijs van tussen de 100.000 en 2.000.000 euro. Hiermee kan een divers aanbod worden gemaakt van verschillende soorten woningen. Dan kan de klant zelf een afweging maken tussen de hoogte van het maandelijkse rendement en de eventuele meerwaarde bij verkoop. Investeringsfactor De potentiele aankoop van woningen door Mijn Vastgoed wordt beoordeeld op basis van een investeringsfactor. Deze wordt berekent door de koopsom te delen door de jaarlijkse huuropbrengst. De investeringsfactor staat voor het aantal jaren waarin het woning wordt terugverdiend. De investeringsfactor is doorslaggevend bij de aankoop van een woning en is vastgesteld op maximaal 13,5. Omdat Mijn Vastgoed bekend wil staan als een online platform waar substantieel rendement kan worden behaald is deze investeringsfactor heel belangrijk. De investeringsfactor van 13,5 stelt ons namelijk in staat de klanten een rendement van minimaal 3,5% aan te bieden, zonder dat dit ten koste gaat van een gezonde financiële bedrijfsvoering van Mijn Vastgoed. Elke aankoop moet dus in staat zijn aan deze factor te voldoen. Een investeringsfactor van 13,5 is het vastgestelde maximum; hoe lager de investeringsfactor, hoe beter de investering en hoe meer rente we de klant kunnen aanbieden. Eisen beleggingswoningen Naast de optimale investeringsfactor is Mijn Vastgoed op zoek naar woningen met een hoge continuïteit aan huuropbrengst. Daarmee doelen we op betrouwbare stroom van huurinkomsten. Zo kan Mijn Vastgoed een bepaald rendement garanderen en een gezonde financiële huishouding houden. Daarmee komen de eisen van Mijn Vastgoed overeen met de eisen van financiële instellingen bij het verstrekken van een hypotheek voor een beleggingswoning. Dit doet Mijn Vastgoed om risico s te beperken voor het aankopen van woningen. De volgende eisen zijn opgesteld: 15
De beleggingswoning moet onafgebroken en aansluitend aan onze aankoop minimaal 1 jaar verhuurd zijn; Alleen een beleggingswoning in de steden wordt geaccepteerd; (een lijst volgt, maar dit zijn o.a. Alkmaar, Amsterdam, Leiden, Delft, Eindhoven, Rotterdam) Er moet worden voldaan aan de voornoemde investeringsfactor. Kortom de beleggingswoning moet zich hebben bewezen als succesvol. Hoe verkrijgt Mijn Vastgoed dergelijke beleggingswoningen Dergelijke woningen zijn niet makkelijk om te verkrijgen. Deze woningen zijn heel gewild en worden vaak binnen gesloten kringen verhandeld. Om deze woningen aan te kopen heeft Mijn Vastgoed een unieke constructie bedacht waarbij de verkoper recht houdt op 25-50% van de meerwaarde bij de volgende verkoop. Het recht op 25-50% van de meerwaarde bij verkoop wordt contractueel vastgelegd. Dit is zeer lucratief voor de verkopende partij en zal verkopers zeker aanmoedigen het woning op het online platform aan te bieden. Mijn Vastgoed kan dit blijven doen zolang maximaal 50% wordt uitgegeven aan tokenhouders Om verkopers nog meer aan te trekken biedt Mijn Vastgoed een volledige online verkoopbegeleiding tot aan de goede woning presentatie op het online platform. Daarmee wordt de verkoop voor de verkoper heel gemakkelijk. Financieel en technisch beheer Het financiële en technische beheer van de woningen wordt uitbesteedt aan een professioneel vastgoedbeheer bedrijf. Deze hebben kennis van zaken en kunnen zowel het financiële als het technische beheer gemakkelijker en goedkoper uitvoeren dan wanneer Mijn Vastgoed dit zelf zou doen. Daardoor kan het team van Mijn Vastgoed zich volledig focussen op de core business: het verbeteren en exploiteren van het online platform. 16
6. Het online platform Gedeelte voor de klant Op het platform worden de beleggingswoningen los van elkaar aangeboden. Elk beleggingswoning heeft andere financiële kenmerken. Zo verschilt de aankoopprijs, de looptijd en de aangeboden rente per woning. Op het platform kan de bezoeker woningen filteren op onder andere regio, plaats, koopsom, rendement en looptijd. Zo kan elke bezoeker voor zichzelf bepalen wat de ideale beleggingswoning is. Elk woning die nog aangeschaft moet worden geeft een tijdspanne weer waarin de bezoeker zich in kan schrijven. Ook wordt bij een woning weergeven welk percentage aan investeringen nog beschikbaar is voor dat specifieke woning. Voorbeeld Een bezoeker komt op de website en heeft interesse in een woning op de Julianastraat 85 in Amsterdam. De marktwaarde van deze woning is 300.000 euro en de woning biedt de bezoeker een jaarlijkse rente van 5.2% met maandelijkse uitkering. De woning heeft een looptijd van 7 jaar en 21.000 euro van de 150.000 is nog beschikbaar voor investering. De sluitingsdatum is 21 mei 2019. De bezoeker wil investeren in de woning en schrijft zich in voor 500 euro. Wanneer de inschrijving is gesloten worden de inschrijvingen omgezet in feitelijke vast goedinvesteringen. Het door het bezoekers opgebrachte vermogen wordt uitgegeven in blockchaintokens. Voor elke geïnvesteerde euro wordt een token uitgegeven. De klant in het voorbeeld ontvangt dus 500 vastgoedtokens voor de woning aan de Julianastraat. Deze tokens geven recht op een uitkering in Ether of in euro s. De klant ontvangt maandelijks zijn rendement. De vastgoedtokens kunnen op het online platform van Mijn Vastgoed bewaard worden. Elke woning heeft een eigen omgeving op het platform waar de klant zijn vastgoedtokens kan direct aanbieden, kopen of verkopen. Om gebruik te maken van deze dienst en omgeving dient de klant te zijn ingelogd. Dit is een van de voordelen van Mijn Vastgoed ; de investering in vastgoed kan theoretisch gezien op elk moment geliquideerd worden. De klant kan dus zijn gehele of een gedeeltelijke investering in een woning liquideren. Van elke woning kan precies worden gezien hoeveel tokens te koop staan en gevraagd zijn. Het rentepercentage voor de klant wordt elk jaar herzien en opnieuw vastgesteld. Deze herziening wordt gedaan op basis van de recente en de te verwachten huuropbrengsten. Elk jaar wordt ook een taxatierapport opgemaakt voor elk woning. Dit rapport is aanwezig voor elke ingelogde klant. Wanneer de looptijd van de woning is verstreken wordt de woning verkocht.. Als de woning verkocht is worden de vastgoedtokens door Mijn Vastgoed teruggekocht. Als de woning uit ons voorbeeld voor 400.000 euro wordt verkocht betekent dit dat Mijn Vastgoed ; de vastgoedtokens voor 1,33 euro per stuk terug koopt. De klant krijgt dus zijn investering terug, plus een deel van de meerwaarde. 17
Gedeelte eigenaar/verkoper beleggingswoning De eigenaar/verkoper van een belegginswoning kan zijn woning aanbieden op het online platform van Mijn Vastgoed. De verkoper maakt daarbij gebruik van het unieke concept, namelijk wanneer Mijn Vastgoed de woning wederom verkoopt aanspraak te houden op een deel meerwaarde. Zie Hoe verkrijgt Mijn Vastgoed dergelijke beleggingswoningen op pagina 16. Om te kwaliteit van ons platform te waarborgen aan de wijze van aanbieden vormvereisten zijn. Denk aan een minimum aan informatieverstrekking, documentatie en een goede fotoreportage. De verkoper kan ervoor kiezen dit zelf te doen of tegen meerkosten dit te laten begeleiden door een verkoopmakelaar van Mijn Vastgoed. Voorbeeld De eigenaar van Julianastaat 85 te Amsterdam en Mijn Vastgoed komen een koopprijs overeen. Er wordt een voorlopig koopcontract opgesteld met Mijn Vastgoed. De woning wordt nu aangeboden op het online platform van Mijn Vastgoed. Mijn Vastgoed biedt aanvankelijk 50% van de woningwaarde aan de klanten op het online platform, namelijk 150.000 euro. Mijn Vastgoed biedt bij deze woning een rendement aan van 5.2% en een looptijd van 7 jaar. Na 3 maanden blijkt dat 50% klanten zich hebben ingeschreven op het rendement van betreffend woning. De verkoop is definitief. Met de verkoper wordt er nog een aanvullende overeenkomst opgesteld. Mijn Vastgoed verkoopt deze woning na een looptijd van 7 jaar. Mocht de woning in de toekomst voor hoger bedrag worden verkocht ontvangt de toenmalige verkoper 50% van dit verschil. 18
7. De Roadmap Q1 2018 Oprichting Mijn Vastgoed B.V. Whitepaper Ontwikkeling Token sale Financieel plan Q2 2018 Lancering Website Compliance AFM Lancering Token Sale Q3 2018 Blockchain ontwikkeling platform Ontwikkeling gebuikersomgeving online platform Token op Exchanges Q4 2018 Werving Beleggingspanden Blockchain ontwikkeling platform Ontwikkeling gebuikersomgeving platform Q1 2019 Lancering online platform Compliance AFM Aanbod beleggingspanden Q2 2019 Goedkeuring prospectus AFM De eerste beleggingspanden succesvol getokenized Q3 2019 Groei naar aanbod 50+ beleggingspanden Q4 2019 Groei naar aanbod 100+ beleggingspanden 19