Toelichting bij het indienen van een aanvraag voor een sociale woning 1. INSCHRIJVINGSVOORWAARDEN Niet iedereen kan zich als kandidaat-huurder laten inschrijven. Om in aanmerking te komen voor een sociale woning moet u voldoen aan de voorwaarden vermeld in het sociaal huurbesluit van 12.10.2007. Deze regelgeving over de verhuring van sociale woningen werd grondig gewijzigd vanaf 23 december 2013. Ook zijn er enkele wijzingen vanaf 1 maart 2017. Welke zijn die voorwaarden? a. voorwaarde van meerderjarigheid De kandidaat-huurder moet minstens 18 jaar zijn. Minderjarigen die ontvoogd zijn en/of die begeleid zelfstandig wonen of gaan wonen met begeleiding door een erkende dienst, kunnen zich ook inschrijven als kandidaat huurder. b. inkomensvoorwaarde Het inkomen van het derde jaar dat voorafgaat aan de inschrijving wordt in aanmerking genomen (= referentiejaar). Voor wordt het inkomen van 2015 genomen. De kandidaat-huurder mag in het referentiejaar, samen met zijn gezinsleden beschikken over een belastbaar inkomen dat de volgende grenzen niet overschrijdt: - 24.452 euro voor een alleenstaande zonder personen ten laste; - 26.500 euro voor een alleenstaande gehandicapte persoon met een handicap; - 36.676 euro verhoogd met 2.050 euro per persoon ten laste voor anderen. Als persoon ten laste worden beschouwd de inwonende minderjarige kinderen of de kinderen waarvoor de kandidaat-huurder en / of huurder kinderbijslag ontvangt, evenals de als ernstig gehandicapt erkende gezinsleden. Ook voor kinderen die niet gedomicilieerd bij de kandidaat-huurder, maar op regelmatige basis erbij verblijft (mits voorlegging verklaring ondertekend door beide ouders). Opgelet! Ongeacht de periode waarop het inkomen betrekking heeft, wordt dat inkomen steeds geïndexeerd volgens de gezondheidsindex van de maand juni van het jaar dat aan de toepassing ervan voorafgaat, en met als basis de maand juni van het jaar waarop het inkomen betrekking heeft, tenzij het een inkomen betreft over het lopende jaar. Indien het inkomen van het referentiejaar te hoog is, maar het huidig inkomen (inkomen van de laatste drie maanden) van de kandidaat-huurder onder de inkomensgrens ligt, kan men zich toch nog inschrijven. Het inkomen van inwonende, ongehuwde kinderen (tot 25 jaar), wordt niet meegerekend, op voorwaarde dat ze zonder onderbreking hebben ingewoond. Had de kandidaat-huurder in 2015, samen met zijn gezinsleden, geen inkomsten, dan wordt het inkomen van het eerstvolgende jaar genomen waarin de kandidaat-huurder een inkomen had. 1
Het inkomen van inwonende (groot)ouders wordt slechts voor de helft meegerekend. Zijn de (groot)ouders ouder dan 65 jaar, of ernstig gehandicapt, dan wordt hun inkomen niet meegerekend. Indien het huwelijk ernstig ontwricht is en één van de partners wenst zich in te schrijven voor een sociale woning, is het bewijs van ontwrichting voldoende om die inkomsten niet te laten meetellen. c. eigendomsvoorwaarde U of uw gezinsleden mogen zowel in binnen- als in buitenland geen woning of perceel (bestemd voor woningbouw) - volledig of gedeeltelijk in volle eigendom hebben; o bijvoorbeeld 1/5 e volle eigendom mag niet meer, tenzij u dit kosteloos gedeeltelijk in volle eigendom heeft verworven en het goed binnen een jaar na toewijzing uit onverdeeldheid treedt; o Indien u de vordering tot echtscheiding heeft ingesteld, kan u toch toegelaten worden tot de sociale woning als u samen met uw echtegeno(o)t(e) een woning of perceel (bestemd voor woningbouw) volledig in volle eigendom heeft en het goed binnen een jaar na toewijzing uit onverdeeldheid treedt. Bij de inschrijving is het voldoende dat u als kandidaat-huurder kan aantonen dat het huwelijk onherstelbaar ontwricht is. - of volledig in vruchtgebruik hebben. De eigendomsvoorwaarde geldt niet indien het gaat over een woning: - In het Vlaamse Gewest die binnen de grenzen van een vastgesteld onteigeningsplan ligt en die wordt bewoond de kandidaat-huurder; - In het Vlaamse Gewest die maximaal twee maanden voor inschrijving onbewoonbaar of ongeschikt verklaard is en waarvan de ontruiming noodzakelijk is. - In het Vlaams Gewest die onaangepast is en bewoond is door een persoon met een fysieke handicap - Die bewoond wordt door een persoon met een handicap, en zich wil inschrijven voor een ADL-woning (met andere woorden opgericht gebruik makend van de specifieke subsidies voor projecten inzake het zelfstandig wonen van personen met een fysieke handicap in sociale woonwijken). Voor deze categorie hoeft de woning in eigendom niet in het Vlaams Gewest gelegen te zijn - Die in een ruimtelijke bestemmingszone in België ligt waar wonen niet toegelaten is - Die moet worden ontruimd met toepassing van artikel 18, 2, tweede lid, artikel 26, 60, 3, en artikel 90, 1, vierde lid, van de Vlaamse Wooncode - Die bewoond wordt door de persoon die zich wil inschrijven, en die het beheer over zijn woning heeft verloren ten gevolge van faillissement. d. Taalkennisvereiste Nieuwe huurders moeten één jaar nadat zij huurder zijn geworden over een basistaalvaardigheid Nederlands beschikken (niveau A1 van het Europees Referentiekader voor Moderne Vreemde Talen). Bij de inschrijving van de kandidaat gaat Kempisch Tehuis na of de kandidaat-huurder voldoet aan de basistaalvaardigheid Nederlands. Dit kan op verschillende manieren: diploma, getuigschrift, studiebewijs, verklaring Huis van Nederlands, sneltest afnemen, Heeft de kandidaat (nog) geen basistaalvaardigheid Nederlands? Dan kan deze zich toch inschrijven voor een sociale woning. Hij moet dat ten laatste hebben als hij één jaar sociale huurder is. e. voorwaarde van inschrijving in het bevolkings- of vreemdelingenregister De kandidaat-huurder dient ingeschreven te zijn in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister. Het is mogelijk om personen in te schrijven (en toe te wijzen) op basis van een referentieadres (meestal bij OCMW). 2
2. TOELATINGSVOORWAARDEN Wanneer men aan beurt komt voor een woning dient cvba Kempisch Tehuis te controleren of alle kandidaathuurders (alle meerderjarige personen die de sociale woning gaan betrekken bij aanvang van de huurovereenkomst) op dat moment voldoen aan de toelatingsvoorwaarden. De wet bepaalt deze voorwaarden: ingeschreven zijn op de wachtlijst en voldoen aan al de inschrijvingsvoorwaarden; voldoen aan de inkomensvoorwaarde (zie 1b.); Bij de toewijzing is het voldoende als de echtscheiding is ingeleid of indien er gegronde redenen werden aangevoerd voor het niet instellen van de vordering tot echtscheiding of indien er een vermoeden van afwezigheid is vastgesteld. Indien dit het geval is, zal het inkomen van de ex-partner niet meegeteld worden. voldoen aan de eigendomsvoorwaarde (zie 1c); In geval men bij inschrijving eigendom mocht hebben geldt de volgende regeling: uiterlijk 1 jaar na de toewijzing van de sociale woongelegenheid wordt de eigendom verkocht. Indien de huurder gegronde redenen kan aanvoeren, kan hij de verhuurder verzoeken om de termijn van een jaar te verlengen. Taalkennis is niet langer een voorwaarde om toegelaten te worden tot een sociale woning (sinds november 2017). De huurder moet na één jaar sociaal huren voldoen aan het vereiste niveau Nederlands. 3. TOEWIJZINGSREGELS Bij de toewijzing wordt er achtereenvolgens rekening gehouden met: de rationele bezetting van de woning; de absolute voorrangsregels; de optionele voorrangsregels; de chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingsregister; Daarnaast kunnen er ook nog gemeentelijke toewijzingsreglementen van toepassing zijn a. de rationele bezetting van de woning Rationele bezetting wil zeggen dat een grote woning bestemd is voor een groot gezin, kleine woningen voor kleine gezinnen, woningen aangepast aan de fysieke toestand van de kandidaat (handicap, ouderdom, ) Bij het beoordelen van de rationele bezetting wordt rekening gehouden met kinderen die geplaatst zijn of waarvoor de kandidaat-huurder een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft, en die daardoor niet permanent in de woning zullen verblijven. Met de kinderen die meerderjarig worden, blijft men rekening houden zolang zij de leeftijd van vijfentwintig jaar niet hebben bereikt, en zolang hun deeltijdse verblijf in de woning blijft voortduren. De kandidaat-huurder kan schriftelijk verzaken aan de toepassing van dit recht. Hij kan de verzaking aan dit recht op elk ogenblik herroepen. OPGELET: De kandidaat-huurder die zich wil inschrijven voor een woning die niet voldoet aan de rationele bezetting is de regel van toepassing dat de woning slechts wordt toegewezen aan de kandidaat-huurder waarvan de gezinssamenstelling de rationele bezetting het meest benadert voor zover er voor die woning geen andere kandidaat-huurders met een aangepaste rationele bezetting zijn ingeschreven. Als er een aanvraag tot gezinshereniging werd ingediend of zal worden ingediend dan moet de kandidaathuurder zich inschrijven voor een woning die voldoet aan de rationele bezetting waarbij er rekening wordt gehouden met de gezinssamenstelling na de gezinshereniging. 3
b. de absolute voorrangsregels De verhuurder is verplicht om achtereenvolgens aan de volgende kandidaat-huurders een voorrang toe te kennen (artikel 18 en 19 kaderbesluit sociale huur): 1. Kandidaat-huurder die zelf een bepaalde fysieke handicap of beperking heeft of een van zijn gezinsleden, uitsluitend als de beschikbare woning door de daarop gerichte investeringen specifiek is aangepast aan de huisvesting van personen met een fysieke handicap of beperking of de kandidaat-huurder is ingeschreven voor een sociale assistentiewoning indien de beschikbare woning een sociale assistentiewoning is; 1 bis Kandidaat-huurder die al huurder is van een sociale huurwoning van de verhuurder die niet voldoen aan de normen van de Vlaamse Wooncode. Dit betekent dat de bewoning niet meer voldoet aan de maximumnormen voor bezetting (art. 5 paragraaf 1 derde lid Vlaamse Wooncode). 1 ter die huurder is van een sociale woning en van de verhuurder dient te verhuizen als de aanpassing van de huidige sociale woning aan een fysieke handicap niet langer nodig is of als de overblijvende huurder jonger is dan 65 jaar en een sociale assistentiewoning bewoont. 1 quater Die omwille van een beroepsprocedure wordt in het gelijk gesteld 2. Die door de cvba Kempisch Tehuis opnieuw moet worden gehuisvest als gevolg van afbraak of renovatiewerken (artikel 18 Vlaamse Wooncode). 3. Die huurder is van een sociale woning welke niet voldoet aan de rationele bezetting en die wenst te verhuizen naar een woning die wel aan de rationele bezetting voldoet. Deze huurder moet wel steeds onmiddellijk en correct elke wijziging van zijn gezinssamenstelling aan de cvba Kempisch Tehuis gemeld en/of vooraf aangevraagd hebben. In geval van deze voorrang, geldt de inkomensvoorwaarde niet. 4. Waarbij, op het moment van toewijzing, de gemelde gezinshereniging nog niet heeft plaatsgevonden. Er wordt hem een woning toegewezen die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand is aangepast. 5. Een kandidaat die zijn hoofdverblijfplaats had in een onroerend of roerend goed dat niet bestemd is voor wonen overeenkomstig de Vlaamse Wooncode (artikel 20) en dit werd vastgesteld in een proces-verbaal. 6. Aan bepaalde categorieën, opgesomd in de Vlaamse Wooncode, die vervolgens voorrang krijgen. Dit geldt onder meer voor een kandidaat die zijn hoofdverblijfplaats had op het moment dat de woning: a) onbewoonbaar werd verklaard overeenkomstig artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet en waarvan ontruiming noodzakelijk was; b) onderzocht werd door de wooninspecteur en daarna onbewoonbaar of ongeschikt verklaard werd of het voorwerp is van een conformiteitsonderzoek, ingevolge specifiek omschreven gebreken. 7. Een kandidaat die bewoner is van een woning die hij bewoonde op de datum waarop die woning deel uitmaakt van een vastgesteld onteigeningsplan 8. die een ontvoogde minderjarige persoon is Als een kandidaat-huurder zich kandidaat stelt voor een woning op het moment deze al huurder is van de verhuurder, dient de inkomensvoorwaarde niet opnieuw getoetst te worden. Voor een zelfde woning of verblijf kunnen de voorrangsregels 5, 6a, 6b en 7 slechts éénmaal worden toegepast. De kandidaat-huurder dient er ten minste zes maanden gewoond hebben en de voorrang kan alleen verleend worden als de kandidaat-huurder zich twee maanden na de vaststellingen kandidaat heeft gesteld. Bovendien vervalt de voorrang bij 5, 6a en 6b na een eerste weigering. Een kandidaat-huurder die zich beroept op de derde voorrangsregel (prioritaire ruiling), kan na een tweede weigering hier geen aanspraak meer op maken. 4
c. de optionele voorrangsregels cvba Kempisch Tehuis besloot om voorrang te verlenen aan kandidaten die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is of van een gemeente binnen het werkgebied van de verhuurder. Vervolgens krijgen kandidaat-huurders voorrang die minstens 3 jaar in het werkgebied wonen of gewoond hebben in de voorbije 6 jaar. Dit werkgebied omvat concreet de gemeenten (incl. alle deelgemeenten) Bocholt, Bree, Hamont-Achel, Hechtel-Eksel, Houthalen-Helchteren, Lommel, Meeuwen-Gruitrode, Neerpelt, Overpelt, Peer en Zonhoven. d. gemeentelijke toewijzingsreglementen In alle 11 gemeenten van het werkgebied van Kempisch Tehuis werd een gemeentelijke toewijzingsreglement inzake lokale binding goedgekeurd. Dit wil zeggen dat hier deze optionele voorrang (zie c.) geldt voor een kandidaat-huurder die minimaal 15 jaar inwoner was van die gemeente. Indien de kandidaat-huurder vanwege een mantelzorger (dit moet geen familie zijn) die in een gemeente woont, bijstand zal ontvangen in de sociale woning in diezelfde gemeente krijgt hij dezelfde optionele voorrang. e. chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingsregister 4. WEIGERING VAN TOEWIJZING Cvba Kempisch Tehuis kan de toewijzing van een woning gemotiveerd weigeren aan de kandidaat-huurder die huurder van de verhuurder is of geweest is en: - de huurovereenkomst werd beëindigd op basis van ernstige tekortkoming met betrekking tot zijn verplichtingen; - hetzij wanbetaling is vastgesteld en wel voor zover de schulden bij deze verhuurder op het ogenblik van de toewijzing niet werden afgelost behoudens in die uitzonderingen die specifiek in het sociaal huurbesluit zijn omschreven (bv. budgetbegeleiding of budgetbeheer) In uitzonderlijke gevallen kan de verhuurder de toewijzing van een woning weigeren aan een kandidaathuurder voor zover wordt aangetoond dat de toewijzing aan de kandidaat-huurder een ernstige bedreiging vormt voor de leefbaarheid of de veiligheid. In plaats van de toewijzing te weigeren kan de verhuurder de kandidaat-huurder de aanvaarding van begeleidende maatregelen opleggen. 5
5. WOONRECHT: Niet iedereen die in een sociale woning woont, kan blijven wonen bij verhuis of overlijden hoofdhuurder. Er is enkel een woonrecht voor huurder A en B, maar niet voor categorie C. Bijgevolg kunnen meerderjarige kinderen die ooit het contract mee tekenden niet meer blijven wonen. Deze nieuwe regel is van toepassing op alle huurcontracten. Huurder A: Dit is de referentiehuurder en wettelijke en feitelijke partner bij aanvang van het huurcontract. Huurder B: De wettelijke of feitelijke partner die na aanvang van het contract komt bijwonen moeten niet meer voldoen aan de inkomensvoorwaarde. Bij de aanvraag van de bijwoning wordt een verklaring op erewoord ondertekend dat hij/zij de feitelijke partner is van de referentiehuurder. Huurder C: Alle andere personen die in de woning verblijven (onder andere meerderjarige kinderen die bij aanvang het huurcontract ondertekenen). Ook categorie C dient niet meer te voldoen aan de inkomensvoorwaarde. 6. SCHRAPPING VAN DE WACHTLIJST Een kandidaat-huurder wordt geschrapt van de wachtlijst als : hem een woning of appartement werd toegewezen; bij een aanbod van een woning blijkt dat de kandidaat niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden; blijkt dat de kandidaat-huurder onjuiste of onvolledige verklaringen of gegevens ter kwader trouw heeft afgelegd; de kandidaat daar zelf om verzoekt; de kandidaat tweemaal een woning weigert (of tweemaal niet reageert) als er een woning wordt aangeboden die aan zijn keuze beantwoordt, rekening houdend met de in de wet gestelde termijn; een brief onbestelbaar terugkeert bij een aanbod van een woning of tijdens de actualisatie; tijdens de actualisatie blijkt dat de kandidaat niet meer voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden. Tijdens de actualisatie niet binnen de wettelijk gestelde termijn reageren op de vraag of herinneringsbrief 7. ACTUALISATIE Tweejaarlijks worden de registers van de kandidaten geactualiseerd. De kandidaat-huurders, langer dan 6 maanden ingeschreven, worden gevraagd hun kandidatuur te bevestigen. Daarbij wordt nagegaan of de kandidaat-huurder nog voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden inzake inkomsten. Wie niet reageert of niet meer voldoet aan de gegevens wordt geschrapt. 8. DIVERSEN De cvba Kempisch Tehuis deelt op het ogenblik van de inschrijving aan de kandidaat-huurder mee dat de kandidaat-huurder de mogelijkheid heeft om zijn kandidatuur door de sociale huisvestingsmaatschappij te laten bezorgen aan de andere sociale huisvestingsmaatschappijen die in die gemeente of de aangrenzende gemeenten van het werkgebied van Kempisch Tehuis actief zijn. Het intern huurreglement ligt ter inzage op het secretariaat van de cvba Kempisch Tehuis iedere maandag tussen 14.00 en 18.00 uur en kan door elke kandidaat-huurder ingekeken worden op afspraak of via de website: www.kempischtehuis.be. 6
9. VERHAAL Een kandidaat-huurder die zich benadeeld voelt kan bij een ter post aangetekende brief verhaal indienen bij het agentschap inspectie RWO. De contactgegevens van het Agentschap inspectie RWO zijn Koning Albert II-laan 19 bus 22, 1210 Brussel. Voor de hierna vermelde beslissingen van de verhuurder kan de kandidaat-huurder die zich benadeeld acht door de beslissing, met een aangetekende en gemotiveerde brief een beoordeling vragen aan de toezichthouder: - De beslissing om een woning toe te wijzen aan een kandidaat-huurder; - De beslissing om geen afwijking toe te staan; - De beslissing om de kandidaat-huurder te schrappen; - De beslissing om de toewijzing aan een kandidaat te weigeren; - De beslissing om iemand niet in te schrijven of een persoon die wenst toe te treden niet toe te laten; - De beslissing om een voorkeur qua type en ligging te weigeren; - De beslissing om de kandidaat-huurder niet op te nemen in het referentiebestand naar aanleiding van een uitdrukkelijk verzoek; - De beslissing om de redenen die een kandidaat-huurder opgeeft om een aanbod te weigeren niet als gegrond te beschouwen. 7