INTERN HUURREGLEMENT cv Ons Dak Maastrichtersteenweg Maaseik

Transcriptie

1 INTERN HUURREGLEMENT cv Ons Dak Maastrichtersteenweg Maaseik De raad van bestuur van de CV Ons Dak heeft op 05 oktober 2015 dit intern huurreglement goedgekeurd. Het intern huurreglement houdt rekening met en verwijst naar: het kaderbesluit sociale huur BVR dd 12 oktober 2007 (verder vernoemd het besluit), BVR van 06/02/2009, BVR van 30 september 2011 (uitgezonderd artikel 3 dat nietig verklaard werd door arrest van de Raad van State op 18 februari 2013),BVR van 4 oktober 2013, BVR van 13 december 2013 (dit wijzigt het BVR van 4 oktober 2013), het optimalisatiebesluit van 14/3/2008; het MB van 30/07/08 betreffende het inschrijvingsregister, geconsolideerde versie van 06/02/2009; uitvoeringsbesluiten, omzendbrieven en wetswijzigingen inzake en de gemeentelijke toewijzingsreglementen. Het overzicht zoals hierna weergegeven, is louter informatief zonder dat in de feitelijke bewoordingen ervan rechtsgrond kan worden gevonden; noch ten voordele, noch ten nadelen. Bij deze wordt dan ook formele verwijzing gedaan naar de integrale tekst van de wet. Deze versie van het intern huurreglement gaat in op 06 oktober 2015 en vermeldt bedragen en jaartallen die in 2015 van toepassing zijn. Voor het jaar 2016 worden de bedragen geïndexeerd en worden de jaartallen met één verhoogd. Voor het jaar 2017 worden de bedragen andermaal geïndexeerd en worden de jaartallen met twee verhoogd. 1. Inschrijving Inschrijvingsvoorwaarden (art3 1van het besluit) 1) Meerderjarig zijn. De kandidaat moet meerderjarig zijn op het ogenblik van de inschrijving, of een minderjarige ontvoogde persoon of een minderjarige persoon die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst. 2) Voldoen aan de inkomensvoorwaarde. De kandidaat beschikt, samen met zijn gezinsleden, niet over een inkomen in het referentiejaar (2012), dat de volgende grenzen overschrijdt:: euro voor een alleenstaande zonder personen ten laste; euro voor een alleenstaande gehandicapte als vermeld in artikel 1, 22, b van het besluit; euro, verhoogd met 1954euro per persoon ten laste voor anderen. Minderjarige kinderen in co-ouderschap of die op regelmatige basis verblijven komen in aanmerking als persoon ten laste. Het inkomen dat in aanmerking wordt genomen, is het inkomen van het "referentiejaar" (het derde jaar dat voorafgaat aan de inschrijving, art 25 van het besluit). Wanneer de kandidaat zich in 2015 wenst in te schrijven, geldt het inkomen van Het inkomen is gedefinieerd in art.1,15 van het besluit en wordt telkens geïndexeerd volgens de gezondheidsindex van de maand juni van het jaar dat voorafgaat. In individuele gevallen kan afgeweken worden van deze inkomensgrenzen conform de bepalingen van art. 3 1 van het besluit. Had de kandidaat-huurder, samen met zijn gezinsleden, geen inkomen in het referentiejaar dan wordt het inkomen genomen van het eerstvolgende jaar waarin wel een inkomen genoten werd. (art. 3, 3 van het besluit) Indien het inkomen van het referentiejaar te hoog was, maar de kandidaat kan aantonen dat zijn huidig inkomen beneden het maximum gedaald is, kan hij ingeschreven worden (art 3, 3, tweede lid van het besluit). Volgende inkomsten worden niet in aanmerking genomen : - de inkomsten van ongehuwde kinderen jonger dan 25 jaar die zonder onderbreking deel uitgemaakt hebben van het gezin op het ogenblik van de referentiedatum; - de inkomsten van familieleden van de eerste en de tweede graad (vb. ouders, grootouders, kinderen, broers en zussen) van al naargelang het geval, de persoon die zich bij de inschrijving opgeeft of heeft opgegeven als toekomstige referentiehuurder of de referentiehuurder of van zijn wettelijke of feitelijke partner die erkend zijn als ernstig gehandicapt (m.n. een vermindering van het verdienvermogen van minder dan één derde of een vermindering van de zelfredzaamheid van minimaal 9 punten) of die ten minste 65 jaar oud zijn. 3) Voldoen aan de eigendomsvoorwaarde. De kandidaat heeft, samen met zijn gezinsleden, geen woning of geen perceel dat bestemd is voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik in binnen- of buitenland; Men kan wel worden ingeschreven met eigendom wanneer het gaat om een woning in het Vlaams Gewest: a) die bewoond wordt door de kandidaat-huurder en waarvan de woning binnen de grenzen van een onteigeningsplan gelegen is; b) die bewoond wordt door de kandidaat-huurder, die maximaal 2 maanden vóór inschrijving onbewoonbaar of ongeschikt verklaard is en waarvan ontruiming noodzakelijk is; c) die onaangepast is en die bewoond wordt door een persoon met een fysieke handicap; d) die bewoond wordt door een persoon met een handicap die ingeschreven is voor een ADL-woning; e) die in een ruimtelijke bestemmingszone in België ligt waar wonen niet toegelaten is; f) die moet worden ontruimd met toepassing van artikel 18, 2, 2e lid, artikel 26, 50 3, en artikel 90, 1, 4e lid, van de Vlaamse Wooncode; g) die bewoond wordt door de persoon die zich wil inschrijven, en die het beheer over zijn woning heeft verloren ten gevolge van een faillietverklaring. 4) Voldoen aan de taalbereidheidvoorwaarde ofwel door de noodzakelijke bewijzen voor te leggen, ofwel door bereid te zijn Nederlands aan te leren. 5) Voldoen aan de inburgeringvoorwaarde (art. 4 van het besluit) Verplichte inburgeraars moeten bereid zijn een inburgeringtraject te volgen. 6) Ingeschreven zijn in de Belgische bevolkingsregisters. Voor de toepassing van artikel 3, het eerste en tweede lid worden de volgende personen niet beschouwd als gezinsleden : 1 de echtgenoot van de persoon die zich wil inschrijven, op voorwaarde dat wordt aangetoond dat het huwelijk onherstelbaar ontwricht is; 05/10/2015 CV ONS DAK IR 23/1/1 versie 5 1/8

2 2 één of meer andere personen dan de persoon, vermeld in punt 1, die op het ogenblik van de inschrijving samenwonen met de persoon die zich wil inschrijven, en die duidelijk de sociale huurwoning niet met die persoon gaan betrekken. Bij de inschrijving meldt de persoon die zich wil inschrijven wie als toekomstige referentiehuurder wordt aangewezen. Inschrijvingsprocedure: hoe kan u zich kandidaat stellen voor een sociale huurwoning? De inschrijving gebeurt na afspraak buiten de openingsuren op het kantoor van Ons Dak, Maastrichtersteenweg 31 te 3680 Maaseik. Men ontvangt een inschrijvingsformulier, een samenvatting van de reglementering, onderhavig document indien gewenst en een mondelinge toelichting. De kandidaat-huurder krijgt steeds per post een bevestiging van zijn inschrijving. Bij deze bevestiging krijgt hij zijn inschrijvingsnummer waarmee de kandidaat zijn plaats op de wachtlijst zelf kan raadplegen. Hiervoor gaat hij naar de website en klikt op het vakje mijn plaats op de wachtlijst raadplegen. Hier geeft hij zijn inschrijvingsnummer in en klikt op zoeken. Daarna krijgt hij een lijst met alle woningen waarvoor hij gekozen heeft en op welke plaats hij staat voor deze woningen. Sociale assistentiewoning Als een persoon zich wil inschrijven voor een sociale assistentiewoning gelden naast de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, 2, 4, 5 en 6, de volgende voorwaarden: 1 hij of een van zijn gezinsleden is minstens 65 jaar oud; 2 hij heeft, samen met zijn gezinsleden, geen woning volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik gehad in de periode van tien jaar voor de inschrijvingsdatum; 3 hij heeft, samen met zijn gezinsleden, geen perceel dat bestemd is voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik. Bepalen en wijzigen keuzes Volgens art. 10 van het besluit kan een kandidaat-huurder het type, de ligging en de maximale huurprijs die hij wenst te betalen, bepalen. De voorkeur van de kandidaat-huurder waarvoor hij zich wil inschrijven mag niet leiden tot een te beperkte keuze. Ons Dak weigert die keuze als ze van oordeel is dat die voorkeur kennelijk een te beperkt aandeel van het patrimonium betreft of als die voorkeur ertoe leidt dat een toewijzing onmogelijk wordt. De voorkeur van de kandidaat mag niet leiden tot een subjectieve keuze. De keuzemogelijkheden van de kandidaat-huurder worden weergegeven op het inschrijvingsformulier. Deze zijn limitatief. Kandidaat-huurders die zich ingeschreven hebben voor een sociale assistentiewoning, kunnen hun voorkeur beperken tot de sociale assistentiewoningen die behoren tot het patrimonium van de verhuurder. De kandidaat-huurder kan zijn keuze met behoud van inschrijvingsdatum wijzigen. De woningkeuze kan maar gewijzigd worden op het moment van actualisatie of wanneer er door de kandidaat-huurder gegronde redenen kunnen aangevoerd worden die op het ogenblik van de keuze niet aanwezig waren of niet konden gekend zijn. Deze redenen kunnen zijn: een wijziging in de gezinssamenstelling of sociale omstandigheden die tot gevolg heeft dat de kandidaathuurder een ander type woning (appartement of huis, aantal slaapkamers, ligging) nodig heeft. een wijziging van de situatie die een invloed heeft op de toepassing van de voorrangregels vermeld in artikel 19 en 20 van het kaderbesluit sociale huur en in voorkomend geval door toepassing van de voorrangsregels voortvloeiende uit art 27, 28 en 29 van voornoemd besluit. De kandidaat kan door een fysieke beperking de woningen van zijn oorspronkelijk keuzes niet meer aanvaarden. Actualisatie Tweejaarlijks, elk oneven jaar, worden de registers van kandidaat-huurders geactualiseerd (art. 8 van het sociaal huurbesluit). De kandidaat-huurders, die minstens het tweede kalenderjaar ervoor al waren ingeschreven, worden aangeschreven met de vraag om de kandidatuur voor een sociale woongelegenheid te bevestigen en nieuwe gegevens te bezorgen. Daarbij wordt nagegaan of de kandidaat-huurder nog voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden, vermeld in artikel 3 1, eerste lid, 2 van het sociaal kaderbesluit (inkomensvoorwaarden), rekening houdend met zijn gezinssituatie. Bij actualisatie kan de kandidaat-huurder zijn keuze wijzigen, met behoud van inschrijvingsnummer en inschrijvingsdatum. Een kandidaat-huurder welke niet op deze vraag reageert of niet meer voldoet aan de voorwaarden wordt geschrapt als kandidaat-huurder. Registers De vorm, de inhoud en de wijze van bijhouden van het inschrijvingsregister wordt geregeld in hoofdstuk II van het Ministerieel Besluit van 30 juli 2008 (geconsolideerde versie van 06/02/2009) tot bepaling van nadere regels voor het vaststellen, de wijze van bijhouden, de inhoud en het actualiseren van het inschrijvingsregister voor kandidaat-huurders. De openbare versie van het inschrijvingsregister, zonder persoonsgegevens, wordt uitgedrukt op het moment dat een kandidaat-huurder inzage vraagt. Op deze wijze is de openbare versie ter inzage steeds up-to-date. 2. Toewijzing Toelatingsvoorwaarden (art.14 van het besluit) 1) Ingeschreven zijn in het register van kandidaat-huurders en op het ogenblik van de toewijzing nog steeds aan al de inschrijvingsvoorwaarden voldoen. 2) Voldoen aan de inkomensvoorwaarde (zie punt 2 hier boven) 05/10/2015 CV ONS DAK IR 23/1/1 versie 5 2/8

3 3) Voldoen aan de eigendomsvoorwaarde. (zie punt 3 hier boven) Ingeval van b),c),d), f) en g) moet de kandidaat-huurder binnen een jaar na de toewijzing van een sociale huurwoning de woning vervreemden. Als de huurder daarvoor gegronde redenen kan aanvoeren, kan hij de verhuurder verzoeken om de termijn van een jaar te verlengen. 4) Voldoen aan de taalbereidheidsvoorwaarde (zie punt 4 hierboven) 5) Voldoen aan de inburgeringvoorwaarde (zie punt 5 hierboven) 6) Ingeschreven zijn in het Belgisch bevolkingsregister In volgende gevallen wordt de echtgenoot van de kandidaat-huurder niet mee in aanmerking genomen voor de aftoetsing van de toelatingsvoorwaarden: 1. Als er een vordering tot echtscheiding is ingesteld 2. Als er gegronde redenen worden aangevoerd voor het niet instellen van een vordering tot echtscheiding 3. Als er een vermoeden van afwezigheid als vermeld in artikel 112 van het Burgerlijk Wetboek is vastgesteld. Toewijzingsregels 1) Het besluit bepaalt dat de toewijzing van een sociale woning gebeurt door het beslissingsorgaan van de verhuurder of door de door hem aangestelde. 2) De raad van bestuur van Ons Dak beslist de toewijzingslijsten vast te laten stellen door de huuradministratie en per deellijst (per woning of groep van identieke woningen) de volgorde van oproeping voor toewijzing. De raad van bestuur keurt de toewijzingslijsten goed. 3) De toewijzingslijst voor een vrijkomende of nieuwe woning wordt samengesteld op basis van een "deellijst". Op deze lijst komen slechts die kandidaat-huurders voor die een dergelijk type huis en/of appartement in aanmerking komen. 4) Artikel 18 en volgende van het besluit leggen toewijzingsregels voor verhuur van sociale woningen vast. De toewijzing houdt achtereenvolgens rekening met: de rationele bezetting van de woning de absolute voorrangsregels (artikel 19 van het besluit); de optionele voorrangsregels (artikel 20 van het besluit); de chronologische volgorde van de inschrijvingen; voorrangsregels in het kader van bijzondere gemeentelijke toewijzingsreglementen (artikel 25 en volgende van het besluit) Volgens de bepalingen van artikel 19 van het besluit wordt achtereenvolgens verplicht voorrang verleend aan de kandidaathuurder : 1. (of een van zijn gezinsleden), met een fysieke handicap of beperking, uitsluitend als de beschikbare woning door de daarop gerichte investeringen specifiek is aangepast aan de huisvesting van personen met die fysieke handicap of beperking of de kandidaat-huurder die ingeschreven is voor een sociale assistentiewoning, als de beschikbare woning een sociale assistentiewoning is; 1.1. die huurder is van een sociale huurwoning van de verhuurder die niet voldoet aan de normen, vermeld in artikel 5, 1, derde lid, van de Vlaamse Wooncode; 1.2. die huurder is van een sociale huurwoning van de verhuurder en die met toepassing van artikel 92, 3, eerste lid, 12 van de Vlaamse Wooncode verplicht is te verhuizen naar een andere sociale huurwoning; 1.3. die omwille van een beroepsprocedure in het gelijk gesteld wordt (art. 30, vierde lid); 2. die nog geen huurder is van Ons Dak en die overeenkomstig artikel 18, 2, 2 e lid, 26, 60, 3 en 90, 1, 4 e lid, van de Vlaamse Wooncode opnieuw moet worden gehuisvest; 3. die huurder is van een woning van Ons Dak welke niet voldoet aan de rationele bezetting en die wenst te verhuizen naar een woning die wel aan de rationele bezetting voldoet. Deze huurder moet onmiddellijk en correct elke wijziging van zijn gezinssamenstelling aan Ons Dak gemeld en/of vooraf aangevraagd hebben. 4. waarbij, op het moment van toewijzing, de gemelde gezinshereniging nog niet heeft plaatsgevonden. Er wordt hem een woning toegewezen die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand is aangepast; 5. die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een onroerend of roerend goed op de datum waarop dat overeenkomstig artikel 20, 2, eerste lid, van de Vlaamse Wooncode in een procesverbaal werd vastgelegd; 6. die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op datum waarop die: - onbewoonbaar werd verklaard overeenkomstig artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, en waarvan de ontruiming noodzakelijk was; - met toepassing van artikel 15 of 16bis van de Vlaamse Wooncode ongeschikt of onbewoonbaar verklaard is of het voorwerp van een conformiteitsonderzoek als vermeld in artikel 3 van het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits-en veiligheidsnormen voor woningen, voor zover die woning op het technische verslag ofwel minstens driegebreken van categorie III onder de hoofdrubrieken omhulsel of binnenstructuur ofwel minstens drie gebreken van categorie IV en 60 strafpunten gescoord heeft; 7. die zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op het moment dat die deel uit maakt van een vastgesteld onteigeningsplan; 8. die een ontvoogde minderjarige persoon is Als de kandidaat-huurder reeds huurder is van Ons Dak, hoeft hij niet te voldoen aan de inkomensvoorwaarden. Voor een zelfde woning of verblijf kunnen de voorrangsregels (onder punt 5,6 en 7 hier boven) slechts éénmaal worden toegepast. Daarnaast moet de kandidaat deze woning ten minste 6 maanden bewoond hebben. Een kandidaat-huurder die aan de voorwaarden van voorrang (punt 5 en 6) beantwoordt, kan na zijn weigering van een aanbod tot toewijzing van een woning die beantwoordt aan zijn keuze met betrekking tot het type, de ligging en de maximale huurprijs, geen aanspraak meer maken op die voorrangsregel. 05/10/2015 CV ONS DAK IR 23/1/1 versie 5 3/8

4 Aanvullend op de verplichte voorrangsregels maakt Ons Dak gebruik van de optionele voorrangsregel. (art 20, 1 van het besluit) Ons Dak verleent dus voorrang aan de kandidaat-huurder die al minstens 3 jaar woont in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is of er in een periode van 6 jaar voorafgaand aan de toewijzing minstens 3 jaar gewoond heeft. Vervolgens wordt voorrang verleend aan de kandidaat-huurder die overeenkomstig deze zelfde criteria in het werkgebied van Ons Dak woont of gewoond heeft. Dit werkgebied omvat de gemeenten: Bree, Dilsen-Stokkem, Kinrooi, Maaseik en Meeuwen- Gruitrode. Het (inter)gemeentelijk toewijzingsreglement Gemeentelijk toewijzingsreglement Dilsen-Stokkem. Op basis van artikel 26 van het sociaal Huurbesluit heeft de stad Dilsen-Stokkem een afwijking goedgekeurd van de algemene toewijzingsregels en een gemeentelijk toewijzingsreglement opgesteld op basis van specifieke behoeften en lokale noden. Dit gemeentelijk toewijzingsreglement is ingegaan in op 18 mei In bijlage het gemeentelijk toewijzingsreglement van Dilsen-Stokkem. Gemeentelijk toewijzingsreglement Meeuwen-Gruitrode Op basis van artikel 26 van het sociaal huurbesluit heeft de stad Meeuwen-Gruitrode een afwijking goedgekeurd van de algemene toewijzingsregels en een gemeentelijk toewijzingsreglement opgesteld op basis van specifieke behoeften en lokale noden. Dit gemeentelijk toewijzingsreglement is ingegaan in op 21 juni In bijlage het gemeentelijk toewijzingsreglement van Meeuwen-Gruitrode. Gemeentelijk toewijzingsreglement Kinrooi. Op basis van artikel 26 van het sociaal huurbesluit heeft de stad Kinrooi een afwijking goedgekeurd van de algemene toewijzingsregels en een gemeentelijk toewijzingsreglement opgesteld op basis van specifieke behoeften en lokale noden. Dit gemeentelijk toewijzingsreglement is ingegaan in op 3 maart In bijlage het toewijzingsreglement van Kinrooi Gemeentelijk toewijzingsreglement sociale huurwoningen in Maaseik. Op basis van artikel 26 van het sociaal huurbesluit heeft de stad Maaseik een afwijking goedgekeurd van de algemene toewijzingsregels en een gemeentelijk toewijzingsreglement opgesteld op basis van specifieke behoeften en lokale noden. Dit gemeentelijk toewijzingsreglement is ingegaan in op 12 mei In bijlage het toewijzingsreglement van Maaseik Gemeentelijk toewijzingsreglement Bree Op basis van artikel 26 van het sociaal huurbesluit heeft de stad Bree een afwijking goedgekeurd van de algemene toewijzingsregels en een gemeentelijk toewijzingsreglement opgesteld op basis van specifieke behoeften en lokale noden. Dit gemeentelijk toewijzingsreglement is ingegaan in op 26 mei In bijlage het toewijzingsreglement van Bree Toewijzing van afzonderlijke garages en/of parkeerplaatsen Bij de toewijzing van afzonderlijke garages en/of parkeerplaatsen, wordt principieel achtereenvolgens voorrang verleend aan: sociale huurders in het wooncomplex; sociale huurders in de wijk; de andere kandidaten Binnen deze categorieën wordt chronologisch volgens inschrijvingsdatum toegewezen. 3. Weigeren van toewijzing van een sociale huurwoning Het besluit voorziet dat de toewijzing door Ons Dak kan worden geweigerd (art. 22 van het besluit). Deze weigering van toewijzing gebeurt voor de kandidaat-huurder die huurder is of geweest is van Ons Dak en bij wie ernstige of blijvende tekortkomingen met betrekking tot zijn verplichtingen zijn vastgesteld, de huurovereenkomst beëindigd werd wegens wanbetaling en de schuld nog niet heeft afgelost. In afwijking hiervan kan Ons Dak, indien de kandidaat-huurder in budgetbegeleiding of budgetbeheer is bij het OCMW, de toewijzing slechts weigeren als er minder dan 75% van de schuld werd afgelost. Indien de kandidaat-huurder toegelaten is tot de collectieve schuldenregeling en er een minnelijke of gerechtelijke aanzuiveringsregeling is opgesteld, kan Ons Dak de toewijzing niet weigeren. Ons Dak kan de toewijzing van een woning aan een kandidaat-huurder weigeren voor zover wordt aangetoond dat de toewijzing aan de kandidaat-huurder een ernstige bedreiging vormt voor de fysische of psychische integriteit van de bewoners. In de motivatie wordt uitdrukkelijk vermeld waarom een proefperiode niet volstaat voor een kandidaat-huurder. In plaats van de toewijzing te weigeren kan Ons Dak de kandidaat-huurder de aanvaarding van begeleidende maatregelen opleggen. De kandidaat-huurder heeft een verhaalrecht (art 30). 05/10/2015 CV ONS DAK IR 23/1/1 versie 5 4/8

5 4. Versnelde toewijzing of afwijking op de toewijzingsregels Ons Dak kan aan een kandidaat-huurder versneld een woning toewijzen (art. 24 van het besluit ) door af te wijken van de toewijzingsregels, vermeld in artikel 18 tot en met 21. De beslissing om versneld een woning toe te wijzen, moet gebaseerd zijn op bijzondere omstandigheden van sociale aard. Gezien de lange wachtlijsten voor een woning (vaak 5 jaar of meer) krijgt Ons Dak meer en meer te maken met dringende huisvestingsvragen. Aangezien veel kandidaat-huurders hun situatie als dringend aanzien, verbindt Ons Dak een aantal voorwaarden aan het onderzoek van aanvragen voor afwijkingen op de toewijzingsregels. Eén of meerdere bijzondere omstandigheden van sociale aard zijn onvoldoende voor het bekomen van een afwijking, aangezien veel wachtenden ermee te maken hebben. Om objectief te kunnen oordelen over acute multi-probleemsituaties is daarom een sociaal onderzoek noodzakelijk. Het verslag van dit sociaal onderzoek wordt toegevoegd aan het aanvraagdossier. Aan de hand van het voorliggende dossier wordt door de dienst bewonerscontacten een niet bindend maar wel onderbouwd richtinggevend advies geformuleerd voor de raad van bestuur. Deze procedure is uitgebreid en zeer diepgaand uit voorzorg dat ze ook enkel in acute omstandigheden wordt toegepast. Het OCMW van de betrokken gemeente kan ten behoeve van een dakloze aan een verhuurder van die gemeente een versnelde toewijzing van een woning vragen. (art 24 1, derde lid van het besluit) Een erkende dienst voor begeleid zelfstandig wonen kan ten behoeve van een persoon die onder bijzondere jeugdbijstand valt, zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding van een erkende dienst een versnelde toewijzing vragen. Een centrum voor algemeen welzijnswerk kan ten behoeve van volgende personen een versnelde toewijzing van een woning vragen: 1. Een jongere die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door dat centrum op voorwaarde dat de jongere niet ouder is dan 21 jaar en niet valt onder bijzondere jeugdbijstand 2. Een dakloze Een erkend initiatief beschut wonen, een project psychiatrische zorg in de thuissituatie of een ambulant intensief behandelteam kan ten behoeve een persoon met een geestelijke gezondheidsprobleem die zelfstandig woont of gaat wonen een versnelde toewijzing vragen. Ons Dak zal als voorwaarde hieraan begeleidende maatregelen opleggen. Deze begeleidende maatregelen worden op basis van de specifieke kenmerken en achtergronden van het voorliggende dossier individueel vastgelegd. Ons Dak kan elk jaar maar een aantal woning versneld toewijzingen. Dit aantal wordt elk jaar bepaald door 5% te berekenen van het gemiddeld aantal toewijzingen van de laatst 5 jaar. Voor 2015 zijn dit 7 toewijzingen verdeeld over de 5 gemeenten. Elke 2 e vergadering van het beginnende nieuwe jaar wordt de verdeling van de aantal berekende toewijzingen voorgelegd aan de Raad van Bestuur. De toewijzingen worden steeds verdeeld over de vier kwartalen van het jaar a rato van maximaal twee versnelde toewijzingen per kwartaal en deze versnelde toewijzingen te verdelen over de gemeenten. 5. Uitstel van toewijzing op verzoek van de kandidaat-huurder. Als de kandidaat-huurder daarvoor gegronde redenen kan aanvoeren die geen afbreuk doen aan zijn woonbehoeftigheid, kan hij aan Ons Dak vragen om hem een bepaalde tijd geen woning aan te bieden, zonder dat het verzoek in aanmerking wordt genomen als weigering van een aanbod. (art 12 1, vierde lid van het besluit) 6. Specifieke invulling rationele bezetting De rationele bezetting van een woongelegenheid wordt als volgt vastgelegd op basis van: woningtype en -grootte; de gezinssamenstelling en in voorkomend geval specifieke gezinssituatie en fysieke toestand van de gezinsleden; specifieke omkadering voor woningcomplexen of delen van een complex 1) De factoren die de bezettingsgraad van een woning bepalen, in functie van de samenstelling van het gezin (alleenstaande), zijn de grootte van een woning en het aantal slaapkamers en de grootte ervan. De rationele bezettingsgraad per woongelegenheid bij toewijzing wordt door Ons Dak vastgelegd als volgt: de algemene regel is : een slaapkamer is geschikt voor twee personen indien de vloeroppervlakte groter is dan 11 m² een slaapkamer is geschikt voor één persoon indien de vloeroppervlakte kleiner is dan 11 m².. Een hogere bezetting bij toewijzing kan enkel worden toegelaten indien er in de betrokken gemeente geen grotere woning ter beschikking is. In dit geval is de maximale bezetting beperkt tot 2 personen per slaapkamer. 2) Verdere verfijningen inzake bezetting worden aangebracht:: a. een woning met 4 slaapkamers: 3 tot 7 personen voor gezinnen bestaande uit minimum 3 tot maximum 7 personen b. een woning met 3 slaapkamers: 2 tot 4 of 2 tot 5 personen voor gezinnen bestaande uit minimum 2 tot maximum 4 personen voor de woningen van het type 3 slaapkamers bestemd voor 2 tot 4 personen en gezinnen bestaande uit minimum 2 tot maximum 5 personen voor de woningen van het type 3 slaapkamers bestemd voor 2 tot 5 personen c. een woning met 2 slaapkamers: 1 tot 3 personen voor alleenstaanden, gezinnen zonder kinderen, met 1 kind of maximum 2 kinderen indien van hetzelfde geslacht 05/10/2015 CV ONS DAK IR 23/1/1 versie 5 5/8

6 d. een woning met 1 slaapkamer: 1 tot 2 personen voor alleenstaanden voor het woningtype met 1 slaapkamer bestemd voor 1 persoon en voor gezinnen bestaande uit maximum 2 personen zonder kinderen voor het woningtype met 1 slaapkamer bestemd voor 1 of 2 personen Er wordt steeds rekening gehouden met het geslacht van de kinderen. Kinderen van een verschillend geslacht slapen afzonderlijk indien één van de kinderen ouder is dan 8 jaar. Er wordt geen leeftijdsgrens gesteld voor kinderen van eenzelfde geslacht. Bij het bepalen van de gezinsgrootte wordt, tenzij de kandidaat-huurder hiervan schriftelijk afziet, rekening gehouden met de kinderen die geplaatst zijn of waarvoor de kandidaat-huurder een omgangsrecht heeft of het co-ouderschap uitoefent, ook wanneer deze kinderen niet permanent in de woning verblijven tot een leeftijd van 25 jaar. Indien geen geschikte kandidaat-huurders meer voorhanden zijn die beantwoorden aan de vooropgezette rationele bezettingsgraad, komen die kandidaat-huurders in aanmerking waarvan de gezinssamenstelling één persoon minder telt. Na uitputting van de lijst van deze kandidaat-huurders komen die kandidaat-huurders in aanmerking waarvan de gezinssamenstelling twee personen minder telt. Wanneer een vrouw tenminste 7 maanden zwanger is, kan dit kind in het kader van de rationele bezetting meegeteld worden. Een attest van het kraamgeld dient voorgelegd te worden. Maar is het kind bij toewijzing van een woning nog niet geboren dan zal dit niet meegeteld worden bij de aftoetsing aan de rationele bezetting. f. Aangepaste woningen van Ons Dak worden toegewezen aan kandidaten zoals vermeld in artikel 19, 1 KSH. De woningen worden volgens rationele bezetting toegewezen aan kandidaten die een fysieke handicap of een beperking hebben. Kandidaten met een beperking die in aanmerking wensen te komen voor een aangepaste woning doen een aanvraag voor dit type woning. De aanvraag van deze kandidaat wordt door de dienst bewonerscontacten onderzocht. Op basis van het onderzoek wordt een voorstel geformuleerd naar de directie toe om de voorrang vermeld in artikel 19, 1 toe te kennen aan een persoon met een fysieke handicap of beperking. g. Naast aangepaste woningen beschikt Ons Dak over een aantal aangepaste woningcomplexen of woningen in een bepaald complex waarvoor samenwerkingsakkoorden werden afgesloten met gemeenten/ocmw s/vzw s inzake begeleiding/zorg of specifieke omkadering voor bepaalde cliënten. Deze woningen werden specifiek aangepast aan de doelgroep en vaak omkaderd met extra voorzieningen of ontmoetingsruimten. Rationele bezetting is hier enkel mogelijk, indien de zorg- of begeleidingscomponent noodzakelijk is en geregeld wordt in een schriftelijke overeenkomst. Voor deze wooneenheden en complexen gebeuren de toewijzingen eveneens via een deellijst, waarop kandidaten zich kunnen inschrijven. h. Voor elke gezinssamenstelling (combinatie van volwassene(n) en/of kinderen al dan niet zonder relatie of verwantschap) of gezinssituatie (fysieke toestand van de gezinsleden), die in bovenstaande regelgeving niet aan bod komt omwille van haar uitzonderlijk karakter, wordt op basis van de feitelijke gezinssamenstelling het rationele woningtype bepaald. 7. Specifieke invulling vergoeding wegens onderbezetting Bovengemelde regels inzake rationele bezetting doen geen afbreuk aan de eventuele huurverhoging die overeenkomstig de bepaling van artikel 50 van het besluit kan opgelegd worden bij onderbezetting van de woning. Als een huurder een onderbezette woning bewoont, betaalt hij een maandelijkse vergoeding die aan de reële huurprijs wordt toegevoegd. Een woning wordt als onderbezet beschouwd als ze door minder dan het minimale aantal bewoners wordt bewoond. Een alleenstaande ouder wordt voor deze berekening als twee bewoners geteld. Het minimale aantal bewoners is gelijk aan het vooropgestelde aantal bewoners, verminderd met één. Het vooropgestelde aantal bewoners en de opname daarvan in het intern huurreglement worden vastgesteld op de wijze die de minister bepaalt. Ons Dak kan een soepelere invulling geven aan het vooropgestelde aantal bewoners, mits motivering op basis van een dreiging van te grote bewonersdichtheid of van een tekort aan aanbod van bepaalde woningtypes. Ons Dak zal in de volgende gevallen het minimale aantal bewoners gelijkstellen aan het vooropgestelde aantal bewoners, verminderd met twee als: 1 de woning wordt bewoond door een huurder die 55 jaar of ouder is; 2 als de woning wordt bewoond door een huurder als vermeld in artikel 2, 1, eerste lid, 34, a), b), c) van de Vlaamse Wooncode 3 bij het aanvaarden van de redenen van een individuele gemotiveerde afwijking. De bovenvermelde vergoeding is gelijk aan 25 euro, vermenigvuldigd met het verschil tussen het reële aantal bewoners van de woning en het minimale aantal. De vergoeding wegens onderbezetting kan alleen worden aangerekend als de huurder weigert om zich kandidaat te stellen voor een aangepaste woning in dezelfde omgeving, voor zover dat er niet toe leidt dat de aangepaste huurprijs, vermeld in artikel 46, van die woning meer dan 3% meer bedraagt dan de aangepaste huurprijs van de onderbezette woning of als de huurder tweemaal een aangeboden aangepaste woning in dezelfde omgeving weigert. De vergoeding moet worden betaald vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de vaststelling van deze situatie. De kandidaat-huurder die een onderbezette woning krijgt toegewezen, mag deze toewijzing afwijzen zonder dat deze afwijzing als een weigering zoals bedoeld in de regelgeving kan worden beschouwd. 05/10/2015 CV ONS DAK IR 23/1/1 versie 5 6/8

7 8. Specifieke invulling prioritaire ruiling (mutatie) Via het inschrijvingsformulier en/of bij het kennismakingsgesprek wordt aan de kandidaat-huurders medegedeeld welke woningen rationeel aan hun gezinssamenstelling aangepast zijn, en kunnen zij specifieke gezinssituaties kenbaar maken. Indien een huurder van Ons Dak een andere woning aanvraagt, zal om een prioritaire ruiling toe te kunnen kennen, nagegaan worden of de betrokken huurder overbezet of onderbezet woont. Prioritaire ruiling kan enkel voor het volledige gezin. Indien een deel van het gezin een andere sociale huurwoning wenst, wordt deze aanvraag behandeld (ook bij overbezetting) als een gewone toewijzing. Volgens de principes van rationele bezetting woont een huurder van Ons Dak: 1. onaangepast door OVERBEZETTING, als er over het geheel van de slaapkamers per slaapkamer gemiddeld meer dan 2 personen effectief wonen of als er 2 kinderen ouder dan 8 jaar van verschillend geslacht in één slaapkamer moeten slapen. Voor slaapkamers kleiner dan 8 m2 kan de directeur naargelang de bezetting en de vorm van zulke slaapkamer al dan niet overbevolking vaststellen. 2. onaangepast door ONDERBEZETTING vanaf de tweede niet gebruikte slaapkamer; 3. onaangepast omwille van fysieke beperkingen wanneer dit wordt vastgesteld door de dienst bewonerscontacten en gestaafd door de nodige medische attesten en mits goedkeuring door de directeur; 4. onaangepast in een sociale assistentiewoning, want is niet ouder dan 64 jaar. Daarenboven moet de kandidaat-ruiler steeds correct aan Ons Dak: - onmiddellijke melding gedaan hebben indien een of meerdere kinderen geboren werden; - gezinsleden de woning verlieten of kwamen bijwonen; de partner van de huurder kwam bijwonen of de woning verlaten heeft; - over elke andere wijziging in de gezinssamenstelling om goedkeuring verzocht en verkregen hebben; - de bepalingen inzake gezinshereniging correct hebben nageleefd. In bepaalde sociale situaties kan een gemotiveerde afwijking van deze rationele bezetting verantwoord zijn. Voor deze afwijkingen wordt dezelfde procedure gehanteerd als voor versnelde toewijzingen. (zie hoger onder versnelde toewijzing of afwijking ) Indien de overbezetting tot stand kwam door wijzigingen in de gezinssamenstelling waaraan Ons Dak geen goedkeuring verleende kan dit geen aanleiding geven tot prioritaire ruiling; daarentegen wel tot passende maatregelen ten aanzien van de huurder teneinde een normale bezetting van de verhuurde woning te bekomen. 9. Ontbinding en beëindiging van de huurovereenkomst De huurovereenkomst zal worden ontbonden in alle gevallen die de regelgeving voorziet verwijzend naar de bepalingen van artikel 33 van het besluit. Ingeval bij een huurprijsaanpassing op 1 januari blijkt dat de huurder voor het derde jaar op rij de basishuurprijs van de woning, vermeld in artikel 38, zal betalen en dat zijn inkomen voor het derde jaar op rij minimaal gelijk is aan het dubbele van de toepasselijke inkomensgrens, vermeld in artikel 3, 2, kan Ons Dak de opzeg van de huurovereenkomst betekenen, met een opzegtermijn van twaalf maanden. Ons Dak zal enkel overgaan tot deze opzeg na een sociaal onderzoek en rekening houdend met de specifieke gezinssituatie. 10. Tussentijdse huurprijsherziening De huurder moet om de zes maanden opnieuw bewijzen dat de toestand die aanleiding gaf tot tussentijdse huurprijsherziening nog voortduurt. De directeur kan beslissen deze termijn in te korten tot 3 maanden. De toegestane huurprijsherzieningen als gevolg van oppensioenstelling worden jaarlijks opnieuw gecontroleerd. 11. Schrapping (art 12 van het besluit) Ons Dak gaat over tot schrapping van de kandidaat-huurder: 1. als de kandidaat-huurder een woning die hem door Ons Dak aangeboden wordt, heeft aanvaard; 2.als bij actualisatie blijkt dat de kandidaat-huurder niet meer voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarde, vermeld in artikel 3 1; eerste lid, 2 (van het besluit), of, in voorkomend geval, vermeld in artikel 29 2 (van het besluit); 3. als bij de controle van de toelatingsvoorwaarden bij een aanbod van een woning blijkt dat de kandidaat-huurder niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden voor zover de aanvaarding van het aanbod aanleiding zou hebben gegeven tot de toewijzing van de woning; 4. als blijkt dat de kandidaat-huurder onjuiste of onvolledige verklaringen of gegevens ter kwader trouw heeft voorgelegd of gegeven; 5. als de kandidaat-huurder Ons Dak daar schriftelijk om verzoekt; 6. als de kandidaat-huurder niet of niet tijdig reageert op de brief en de herinneringsbrief van Ons Dak bij actualisering van het register, vermeld in artikel 8 (van het besluit), op voorwaarde dat hij een maand te rekenen vanaf de postdatum van de brief, krijgt om te reageren en na de herinneringsbrief vijftien kalenderdagen, te rekenen vanaf de postdatum van de herinneringsbrief; 7. bij de tweede weigering of bij het tweemaal niet-reageren door de kandidaat-huurder als hem een woning door Ons Dak wordt aangeboden die aan zijn keuze qua ligging, type en maximale huurprijs beantwoordt, op voorwaarde dat tussen de eerste weigering of het uitblijven van een reactie en het volgende aanbod van een andere woning een periode verlopen is van ten minste 3 maanden. Ons Dak brengt bij het volgende aanbod van een andere woning de kandidaat-huurder uitdrukkelijk op de hoogte dat bij een weigering of niet- reageren op het aanbod zijn kandidatuur geschrapt zal worden. Aan een kandidaat-huurder die een aanbod weigert of niet reageert wordt drie maanden geen nieuw aanbod gedaan. De kandidaat-huurder kan hiervan afzien en toch een aanbod vragen. De kandidaat-huurder krijgt telkens een termijn van vijftien kalenderdagen, vanaf de postdatum van de brief waarmee het aanbod werd gedaan, om te reageren. Na die termijn vervalt het aanbod. De kandidaat-huurder wordt uit het inschrijvingsregister geschrapt wanneer de briefwisseling aan hem gericht bij actualisatie of bij het aanbod van een nieuwe woning onbestelbaar terugkeert. Dit kan enkel als Ons Dak de briefwisseling verzendt naar het 05/10/2015 CV ONS DAK IR 23/1/1 versie 5 7/8

8 laatst bekende adres dat in het Rijksregister is vermeld, tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk heeft verzocht de briefwisseling naar een ander adres te verzenden. 12. Waarborg De huurwaarborg (art 37 van het besluit) kan op verschillende manieren betaald worden aan Ons Dak: de waarborg wordt in handen van de verhuurder gestort een schriftelijke garantie van het OCMW in afwachting van een eenmalige betaling door het OCMW van het volledige bedrag binnen achttien maanden na de ondertekening van de overeenkomst; een schriftelijke borgstelling van het OCMW een gespreide betaling van de waarborg aan de verhuurder 13. Kosten voor de huurder Kosten voor de huurder worden uitgelegd in het huurcontract onder artikel 7. Een huurder die intern wil verhuizen en die niet valt onder artikel 19, 1 e lid of artikel 37bis moet een werkingskost betalen aan de verhuurder voor de verhuisaanvraag. Deze kost wordt bij inschrijving betaald en voor 2015 vastgelegd op 100 euro, jaarlijks in januari te indexeren en af te ronden op de hogere éénheid. (basisindex december 2013). 14. Afrekening van de gemeenschappelijke kosten bij appartementen en of gemeenschap. Ons Dak rekent jaarlijks de gemeenschappelijke kosten af aan de hand van bewezen kosten van het voorgaande jaar. De voorschotten worden berekend op basis van de werkelijke kosten van voorgaand jaar, rekening houdend met prognoses die op de toekomstige kosten een zekere invloed hebben. 15. Verhaal Tegen de beslissingen van Ons Dak mbt: de toewijzing van een woning aan een andere kandidaat-huurder; het niet toestaan van een afwijking op de meerderjarigheid of op de inkomensgrens in geval de persoon is toegelaten tot een collectieve schuldenregeling; het niet toestaan van een versnelde toewijzing; de schrapping uit het register; de weigering van een toewijzing van een woning aan de kandidaat-huurder als gevolg van het niet nakomen van de verplichtingen als huurder; de beslissing om de voorkeur van de kandidaat-huurder, vermeld in artikel 10, tweede lid, te weigeren; de beslissing om een kandidaat-huurder niet in te schrijven of een persoon die wenst toe te treden tot de huurovereenkomst niet te laten toetreden; de redenen die een kandidaat-huurder opgeeft om een aanbod te weigeren niet als gegrond te beschouwen; de kandidaathuurders niet op te nemen in het referentiebestand, vermeld in artikel 3 van het BVR van 4 mei 2012 tot instelling van een tegemoetkoming voor kandidaat-huurder naar aanleiding van een uitdrukkelijk verzoek kan de kandidaat-huurder of de huurder, bij aangetekende en gemotiveerde brief de beoordeling vragen van de toezichthouder van de Vlaamse regering binnen de 30 dagen na de melding van de beslissing (Art 30 van het besluit); het verhaal tegen het uitblijven van een beslissing m.b.t. een afwijking, versnelde toewijzing, inschrijving of toetreding moet vanaf de derde maand t.e.m. de achtste maand na het verzoek worden ingediend. Het adres waarop zulk verhaal betekend wordt is: Agentschap Inspectie RWO Afdeling toezicht, tav de toezichthouder, K. Albert II-laan 19 bus Brussel 16. Communicatie over dit reglement Dit intern huurreglement en de bijlagen liggen tijdens de openingsuren of na afspraak ter inzage in het kantoor van Ons Dak. Openingsuren: ma wo vr : van 9.00 tot 12.00, ma van tot uur. Tel: 089/ Sluitingsdagen, raadpleging van dit document, contacten: CV Ons Dak Maastrichtersteenweg Maaseik. 05/10/2015 CV ONS DAK IR 23/1/1 versie 5 8/8

9 I. Bijlage intern huurreglement

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47