Opgesteld door: Aangeboden door: Consultatie nieuwe hypotheekrichtlijnen De AFM doet voorstellen voor nieuwe richtlijnen voor de verstrekking van hypotheken. Deze nieuwe richtlijnen moeten consumenten beschermen tegen te grote betalingsrisico s bij de financiering van hun woning. Iedereen kan nu tot 21 oktober 2009 reageren op de voorstellen van de AFM. De AFM publiceert de relevante reacties en haar vervolgstappen begin 2010. Wat doet de AFM De AFM houdt toezicht op verantwoorde kredietverlening. Zowel op hypotheekleningen als op consumptief krediet zoals doorlopend krediet of persoonlijke lening. Aanleiding voorstellen van nieuwe normen De AFM ziet verschillende betalingsrisico s voor consumenten in de huidige hypotheekmarkt. Om de betalingsrisico s te verkleinen zijn aanpassingen en aanvullingen van bestaande regels nodig. De bestaande normen berekenen een verantwoorde hypotheek op basis van inkomen. Ze zijn soms te soepel (voor lage inkomens) en soms te streng (voor eenpersoonshuishoudens). Ook komen uitzonderingen te vaak voor. In de nieuwe richtlijnen stelt de AFM onder andere voor dat de hoogte van je hypotheek ook afhangt van hoeveel je woning waard is. In principe kan je niet méér lenen dan je huis waard is. Ook stelt de AFM voor om uitzonderingen op de inkomensnorm te beperken. Veelgestelde vragen Onder FAQ Hypotheekrichtlijnen verderop in dit document vindt u de vragen en antwoorden over de AFM voorstellen voor nieuwe richtlijnen bij hypotheken. Betalingsrisico s bij een hypotheek Als je een hypotheek hebt, loop je verschillende betalingsrisico's: Renterisico De woonlasten kunnen stijgen door bijvoorbeeld een verhoging van het rentepercentage. Hoe korter de rentevaste periode van de hypotheek, hoe sneller eventuele renteverhogingen invloed hebben op de woonlasten. Kun je de maandelijkse lasten ook nog betalen als de rente stijgt? Lasten kunnen stijgen Ook kan het moeilijk worden je hypotheeklasten te betalen als je overige uitgaven stijgen door bijvoorbeeld ziekte, gezinsuitbreiding of overheidsmaatregelen. Hoe meer overige lasten je hebt, hoe moeilijker het kan worden je woonlasten te betalen.
Inkomensdaling Het inkomen kan dalen. Bijvoorbeeld als gevolg van een bewuste keuze, zoals verlaging van het aantal gewerkte uren of bij verandering van baan. Of wanneer je kinderen krijgt. Maar de inkomensdaling kan ook onverwacht en onvoorzien zijn, zoals bij ziekte, werkloosheid of scheiding. Scheiding en werkloosheid hebben de grootste gevolgen, omdat dit je besteedbaar inkomen tientallen procenten kan verlagen. Wanneer de werkloosheid toeneemt, zullen ongeveer 100.000 huishoudens met een koophuis in betalingsproblemen komen. Restschuld Verder loop je het risico een schuld over te houden als de opbrengst van de verkoop van je huis lager is dan je hypotheekschuld. Bij dalende huizenprijzen wordt de kans dat je huis minder waard is dan je hypotheek alleen maar groter. Als je door omstandigheden je huis moet (bijvoorbeeld werkloosheid) of wilt verkopen loop je de kans op een restschuld. De mogelijkheid van een restschuld kan het ook moeilijker maken om te verhuizen. In 2008 hadden bijna 400.000 huishoudens een hypotheekschuld die groter is dan de woningwaarde. Dat zijn er vier keer zoveel als in 2002. Als de huizenprijzen met 20% zouden dalen dan verdubbelt het aantal huishoudens met meer hypotheekschuld dan hun huis waard is. Bijna de helft van de nieuwe hypotheeksluiters neemt een hypotheek die hoger is dan de aankoopwaarde van het huis. In 2008 werd er gemiddeld 15% meer geleend dan het huis waard is. Bij eerdere (gedwongen) verkoop kan dan een restschuld overblijven, zeker als de woningprijzen niet stijgen. Altijd restschuld bij aflossingsvrije hypotheek Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente en heb je altijd een schuld aan het eind van de looptijd. Minder dan de helft van de mensen met een aflossingsvrije hypotheek is zich hier van bewust, blijkt uit de AFM Consumentenmonitor van oktober 2008. Ongeveer de helft van de hypotheken in Nederland is aflossingsvrij. En van de nieuw gesloten hypotheken is ruim 60% (gedeeltelijk) aflossingsvrij, blijkt uit de AFM Consumentenmonitor van april 2009. Starters, die voor het eerste een hypotheek sluiten, sluiten relatief vaker een hypotheek af waarin wel vermogen wordt opgebouwd. Iets meer dan een kwart van de starters heeft een aflossingsvrije hypotheek. Daadwerkelijke betalingsproblemen Een toenemend betalingsrisico hoeft niet meteen te leiden tot daadwerkelijke betalingsproblemen. Op uitgaven aan bijvoorbeeld vrije tijd, vakantie en uitgaan, kleding, kan veelal - tenminste tijdelijk worden bezuinigd. Maar naarmate de woonlasten langer een groot deel van het budget blijven opslokken, neemt de kans toe dat een huishouden daadwerkelijk in betalingsproblemen komt. Bestaande normen op basis van inkomen De huidige normen zijn gebaseerd op de Gedragscode Hypothecaire Financieringen
(GHF). De AFM gebruikt deze normen in haar toezicht om te beoordelen of een hypotheek verantwoord is. De maximale hypotheek is in de GHF alleen gekoppeld aan het inkomen en de rente, niet aan bijvoorbeeld de waarde van het huis. De lening kan dus hoger zijn dan waarde van het huis. Uitzonderingen op de huidige norm zijn toegestaan als onderbouwd wordt waarom krediet verantwoord is. Maar de GHF stelt geen duidelijke eisen aan de motivering, waardoor 20% van de hypotheken ten onrechte gebruik maakt van de uitzondering. De AFM ziet tekortkomingen in de huidige norm. Lagere inkomens en tweepersoonshuishoudens met kinderen kunnen te veel lenen. Risico's op restschuld worden niet genoeg afgedekt. En de norm voor consumptief krediet en de norm voor hypotheken sluiten niet goed op elkaar aan. De AFM signaleert vijf tekortkomingen in de huidige regels: 1. Een tweepersoonshuishouden met een inkomen tot 23.000 kan met de huidige norm te veel lenen. Hierdoor is de kans groter op betalingsproblemen. 2. De inkomensnorm voor hypotheken is gebaseerd op één type huishouden, namelijk een tweepersoonshuishouden zonder kinderen. Hierdoor is het betalingsrisico voor een tweepersoonshuishouden met kinderen te groot is. En voor een eenpersoonshuishouden wordt de leencapaciteit onnodig beperkt. 3. De huidige inkomensnorm voor hypotheken stelt geen duidelijke eisen aan de motivering voor een uitzondering. Hierdoor wordt bij 20% van de hypotheken ten onrechte gebruik gemaakt van de uitzondering. 4. De huidige inkomensnorm voor hypotheken is niet in staat om de aanzienlijke risico s van restschulden te beheersen. Een hypotheeknorm op basis van de waarde van het huis en de hoogte van de lening is daarom nodig. 5. De normen voor verantwoorde kredietverlening voor hypotheken en voor andere leningen sluiten niet goed op elkaar aan. Hierdoor kan het zijn dat een consument met zowel een consumptief krediet als een hypotheek teveel leent. Nieuwe richtlijnen van de AFM. Nieuwe norm op basis van inkomen De huidige norm is gebaseerd op verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de hoogte van het bruto-inkomen van de koper. De AFM stelt voor dat de vaststelling van de hoogte van het te lenen bedrag wordt doorgerekend voor vier verschillende huishoudens in plaats van één type huishouden. Nu is de berekening alleen voor tweepersoonshuishoudens zonder kinderen. De AFM wil aparte berekeningen voor eenpersoonshuishoudens met en zonder kinderen, en voor tweepersoonshuishoudens met en zonder kinderen. Hierdoor kunnen tweepersoonshuishoudens met kinderen minder lenen dan nu, maar kunnen alleenstaanden zonder kinderen meer lenen dan nu. Ook huishoudens met een jaarlijks gezinsinkomen tot 23.000 kunnen minder lenen in de voorstellen van de AFM. Nieuwe norm op basis van waarde van het huis Het voorstel van de AFM is om bij het hypotheekadvies ook te kijken naar de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de (aankoop)waarde van het huis
te kijken. Dit is de Loan-to-Value ratio (LTV-ratio). Deze nieuwe norm mag niet hoger zijn dan de waarde van het huis, dus er mag niet meer geleend worden dan de (aankoop)waarde van het huis. Bijna de helft van de nieuwe hypotheeksluiters neemt een hypotheek die hoger is dan de aankoopwaarde van het huis. In 2008 werd er gemiddeld 15% meer geleend dan het huis waard is. Bij eerdere (gedwongen) verkoop kan dan een restschuld overblijven, zeker als de woningprijzen niet stijgen of zelfs dalen. Tijdens de overgangsfase is het voorstel van de AFM om onder voorwaarden tot maximaal 12% meer dan de waarde van de woning te lenen mogen lenen. Overgangsmaatregel Om negatieve effecten voor de woningmarkt zoveel mogelijk te voorkomen, wil de AFM een overgangsmaatregel instellen. Die houdt in dat er (tijdelijk) meer dan 100% van de aankoopwaarde kan worden geleend, op voorwaarde dat dit extra bedrag binnen vijf tot zeven jaar wordt afgelost. Of wanneer er extra vermogen wordt opgebouwd in maximaal vijf tot zeven jaar na het aangaan van de lening. Deze overgangsmaatregel kan vervallen nadat de economie en woningmarkt zijn gestabiliseerd. Daarom wil de AFM de overgangsmaatregel na twee jaar evalueren. FAQ Voorstellen nieuwe hypotheekrichtlijnen. Waarom stelt de AFM scherpere hypotheeknormen voor? De normen die de afgelopen jaren werden gebruikt, leidden ertoe dat een deel van de huishoudens in Nederland te grote risico s loopt met hun hypotheek. Uit onderzoeken van de AFM bleek ook dat te vaak van de norm werd afgeweken. Bij 20% van de onderzochte dossiers werd onterecht gebruik gemaakt van de uitzonderingsmogelijkheid en een onverantwoord hoog krediet verstrekt. De nieuwe normen en de aanpassingen van bestaande normen zijn dus nodig om consumenten te beschermen tegen het risico van te hoge schulden bij de financiering van hun woning. Maar ook de ontwikkeling op de huizenmarkt is een reden om de huidige regels aan te scherpen. Als de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning, is de kans groot dat een huizenbezitter met een restschuld blijft zitten als het huis (gedwongen) moet worden verkocht. Welke risico s heb je bij een hypotheek? Als je een hypotheek hebt, loop je verschillende betalingsrisico's. Zoals bijvoorbeeld een restschuld als je je huis verkoopt. Of (te) hoge woonlasten door een inkomensdaling: Renterisico Lasten kunnen stijgen Inkomensdaling Restschuld Wat is de huidige norm? Een toenemend betalingsrisico hoeft niet meteen te leiden tot daadwerkelijke betalingsproblemen. Op uitgaven aan bijvoorbeeld vrije tijd, vakantie en uitgaan, kleding, kan veelal tenminste tijdelijk worden bezuinigd. Maar naarmate de
woonlasten langer een groot deel van het budget blijven opslokken, neemt de kans toe dat een huishouden daadwerkelijk in betalingsproblemen komt. Wat is de huidige norm? De huidige norm is gebaseerd op de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHFnorm). Om te bepalen welk bedrag je kunt lenen, wordt gekeken naar de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de hoogte van het bruto-inkomen. Bij de berekening wordt uitgegaan van een tweepersoonshuishouden. Wat zijn de gevaren van de huidige inkomensnorm? De AFM signaleert vijf tekortkomingen in de huidige regels: 1. Een tweepersoonshuishouden met een inkomen tot 23.000 kan met de huidige norm te veel lenen. Hierdoor is de kans groter op betalingsproblemen. 2. De inkomensnorm voor hypotheken is gebaseerd op één type huishouden, namelijk een tweepersoonshuishouden zonder kinderen. Hierdoor is het betalingsrisico voor een tweepersoonshuishouden met kinderen te groot is. En voor een eenpersoonshuishouden wordt de leencapaciteit onnodig beperkt. 3. De huidige inkomensnorm voor hypotheken stelt geen duidelijke eisen aan de motivering voor een uitzondering. Hierdoor wordt bij 20% van de hypotheken ten onrechte gebruik gemaakt van de uitzondering. 4. De huidige inkomensnorm voor hypotheken is niet in staat om de aanzienlijke risico s van restschulden te beheersen. Een hypotheeknorm op basis van de waarde van het huis en de hoogte van de lening is daarom nodig. 5. De normen voor verantwoorde kredietverlening voor hypotheken en voor andere leningen sluiten niet goed op elkaar aan. Hierdoor kan het zijn dat een consument met zowel een consumptief krediet als een hypotheek teveel leent. Hoe wordt de huidige inkomensnorm aangepast? De huidige norm is gebaseerd op verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de hoogte van het bruto-inkomen van de koper. De AFM wil dat de vaststelling van de hoogte van het te lenen bedrag wordt doorgerekend voor vier verschillende huishoudens in plaats van één type huishouden. Nu is de berekening alleen voor tweepersoonshuishoudens zonder kinderen. De AFM wil aparte berekeningen voor: eenpersoonshuishoudens één volwassene met kinderen tweepersoonshuishouden tweepersoonshuishouden met kinderen In het voorstel kunnen tweepersoonshuishoudens met kinderen minder lenen dan nu, maar kunnen eenpersoonshuishoudens zonder kinderen meer lenen dan nu het geval is. Ook huishoudens met een jaarlijks gezinsinkomen tot 23.000 kunnen minder lenen in de voorstellen van de AFM. Waarom wil de AFM onderscheid maken in vier soorten huishoudens? De huidige hypotheeknormen op basis van inkomen zijn gebaseerd op één type huishouden, namelijk een tweepersoonshuishouden zonder kinderen. Hierdoor wordt voor huishoudens met kinderen te soepel gerekend en voor eenpersoonshuishoudens zonder kinderen te strikt. In het voorstel van de AFM gaan de berekeningen voor de hypotheeknorm gelden op basis van vier huishoudtypen. Hierdoor kunnen tweepersoonshuishoudens met kinderen minder lenen dan nu, maar kunnen alleenstaanden zonder kinderen meer lenen dan nu.
Zijn er uitzonderingen op deze nieuwe inkomensnorm? Sommige mensen mogen meer lenen dan de nieuwe norm. Voor wie geldt dat? Voor werknemers. Als je werkgever onvoorwaardelijk, zwart op wit inkomensstijging in de nabije toekomst toe zegt, mag dit worden meegenomen bij de berekening van het (toets)inkomen. Voor freelancers, zelfstandigen en ondernemers zonder vast inkomen: als de gemiddelde inkomsten over de laatste drie jaar hoger zijn dan de meest recente jaarinkomsten mag dit gemiddelde als toetsinkomen worden gebruikt. Voor oversluiters: Consumenten die in een hypotheek hebben die hoger is dan de waarde van het huis mogen een nieuwe hypotheek sluiten met gunstigere voorwaarden. Wel op voorwaarde dat ze niet verhuizen en niet het hypotheekbedrag verhogen. Ook oversluitkosten zoals notarisen taxatiekosten mogen worden meegefinancierd. Mensen met eigen vermogen: Je kunt je spaargeld gebruiken om de hypotheek te verhogen, op voorwaarde dat het in onderpand wordt gegeven bij de hypotheek. Bijvoorbeeld in een kapitaalverzekering. Het spaargeld in onderpand kan worden afgetrokken van de hoogte van de lening bij de bepaling van de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van het huis. Een alternatieve mogelijkheid blijft om het rendement van het spaargeld op te tellen bij het inkomen. Wordt er ook naar de waarde van mijn woning gekeken? Het voorstel van de AFM is om bij het verstrekken van een hypotheek ook te kijken naar de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de (aankoop)waarde van het huis te kijken. Dit is de Loan-to-Value ratio (LTV-ratio). In deze nieuwe richtlijn mag de hypotheek niet hoger zijn dan de waarde van het huis. De LTV is 100% als de hypotheek en de waarde van het huis even hoog zijn. Alleen aanscherping van de bestaande inkomensnorm is volgens de AFM niet voldoende. Het risico dat een consument met een (rest) schuld blijft zitten is te groot. Ik verdien genoeg. Waarom kan ik niet meer lenen dan de waarde van de woning? Er kan van de nieuwe norm worden afgeweken. Dit kan bijvoorbeeld als de hypotheek in verhouding tot het inkomen relatief laag is. In welke gevallen mag ik meer lenen dan de waarde van mijn huis? De uitzonderingen zijn: Als er vermogen is dat verpand wordt aan de hypotheek. Dit vermogen kan je dan niet ergens anders voor gebruiken. Als een geplande verbouwing leidt tot een hogere waarde van de woning. Dit moet wel bewezen worden met een taxatierapport. Als je hypotheek relatief laag is ten opzichte van je inkomen, kan dit in sommige gevallen een hogere hypotheek rechtvaardigen dan de waarde van je woning. Je hebt dan meer ruimte met je inkomen om een eventuele restschuld te betalen. De hypotheek is gezien de inkomensnorm relatief laag. Als de hypotheek een Nationale Hypotheek Garantie heeft. De NHG biedt in principe een garantie bij betalingsproblemen. Als ik mijn hypotheek wil oversluiten, kan ik dan meer lenen dan de waarde van mijn huis? Er zijn uitzonderingen. Consumenten die een hogere hypotheek hebben dan de
waarde van het huis, zouden bij de nieuwe regels nooit kunnen oversluiten als hun rentevaste periode afloopt. In dat geval mag je hypotheek worden overgesloten, bijvoorbeeld één met gunstigere voorwaarden. Dit mag bij verhuizen en het hypotheekbedrag mag ook niet worden verhoogd. Oversluitkosten zoals notaris- en taxatiekosten mogen worden meegefinancierd. Wat als mijn huis 10% in waarde daalt en ik mijn baan kwijtraak? We leggen de consequenties uit aan de hand van een voorbeeld waarbij de lening hoger is dan de waarde van het huis: Ans en Bert verdienen samen 59.000. Ze hebben de maximale hypotheek van 284.000. De aankoopwaarde van het huis bedroeg 254.000. Na drie jaar verliest Bert zijn baan. Nadat de tijdelijke WW-uitkering en andere voorzieningen zijn uitgeput, moeten de hypotheeklasten uiteindelijk betaald worden van het inkomen van Ans ( 27.000). Dat lukt niet en Ans en Bert moeten hun huis verkopen. Hun huis is 10% in waarde gedaald. Na de verkoop resteert een schuld van 43.000. Ans en Bert treffen een regeling met de bank om deze schuld in 10 jaar af te lossen. Hierdoor komen Ans en Bert per maand 170 tekort op de minimum voorbeeldbegroting van het NIBUD. Dit betekent dat ze 170 moeten bezuinigen op de minimale uitgaven voor essentiële levensbehoeften zoals eten, drinken, kleding en energie. Langer dan een half jaar uitsluitend van dit bedrag leven is moeilijk vol te houden. En een voorbeeld waarbij de lening even hoog is als de waarde van het huis: Cecile en Dirk zijn de buren van Ans en Bert en verdienen samen ook 59.000. Hun hypotheek is gelijk aan de waarde van hun woning, namelijk 254.000. Cecile verliest haar baan en alleen het inkomen van Dirk ( 27.000) is niet genoeg voor de hypotheeklasten. Ook hun huis is 10% in waarde gedaald. Na de verkoop resteert een schuld van 16.000. Cecile en Dirk treffen dezelfde regeling als Ans en Bert om de restschuld af te lossen. De maandlasten van deze schuld zijn te dragen. Cecile en Dirk houden 120 per maand over ten opzichte van de minimum voorbeeldbegroting van het Nibud. Wat zijn de gevolgen voor andere leningen? De AFM wil voorkomen dat een consumptief krediet (persoonlijke lening of doorlopend krediet) in combinatie met een hypotheek ook tot een te hoge schuld kan leiden. Daarom stelt de AFM voor om de regels voor een hypotheek en consumptief gelijk te stellen. Beide normen gaan dan bijvoorbeeld met vier voorbeeldsituaties rekenen; eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens, met en zonder kinderen. Stort de woningmarkt nu niet verder in? Om negatieve effecten voor de woningmarkt zoveel mogelijk te voorkomen, wil de AFM een overgangsmaatregel instellen. Die houdt in dat er meer dan 100 procent van de aankoopwaarde kan worden geleend, op voorwaarde dat dit extra bedrag binnen vijf jaar wordt afgelost. Ook kan er meer geleend worden als er extra vermogen wordt opgebouwd in maximaal vijf jaar na het aangaan van de lening. Deze overgangsmaatregel vervalt nadat de economie en woningmarkt zijn gestabiliseerd.
Wat is een tophypotheek? Een hypotheek waarbij je meer leent dan de norm is een tophypotheek. Zo heb je een tophypotheek wanneer je meer leent dan je volgens de normen mag lenen op basis van je inkomen. Vaak betaal je dan ook een hogere rente. Een hypotheek waarbij de lening hoger is dan de waarde van het huis is ook een tophypotheek. De verhouding tussen de lening en de waarde is dan hoger dan 100%. Hoe lager de verhouding tussen schuld en woningwaarde, hoe lager de hypotheekrente vaak is die je moet betalen. Ik heb al een hypotheek. Welke gevolgen hebben de nieuwe regels voor mij? De nieuwe regels gelden voor nieuwe hypotheken. Maar ook consumenten die al een hypotheek hebben, kunnen risico s lopen. Ga na of je nu al maatregelen moet treffen. Bijvoorbeeld het extra aflossen van een schuld die meer is dan de waarde van je woning. Neem bij vragen contact op met uw hypotheekadviseur. Ik ben starter. Kan ik nu nog wel een huis kopen? AFM wil dat hypotheken verantwoord worden afgesloten. Verantwoord hypotheekverstrekking blijft ook in nieuwe regels. Door de regels kunnen sommige consumenten minder kunnen lenen, en dat kan tot iets lagere huizenprijzen leiden. Een iets lagere huizenprijs is gunstig is voor starters in de woningmarkt. Wat is Loan-to-Income (LTI-ratio)? De Loan-to Income ratio is de verhouding tussen de hoogte van de hypotheeklening en de hoogte van het bruto-inkomen van de koper. De huidige hypotheeknormen zijn op deze verhouding gebaseerd. Vaak zegt men dat de verhouding tussen hypotheekschuld en inkomen (Loan-to- Income; LTI) maximaal 4,5 mag zijn. Maar dit verschilt per inkomen en hangt ook af van de rente. Het maximale hypotheekbedrag varieert tussen 3,5 en ruim 6 keer het inkomen. Hoe hoger je inkomen, hoe meer je - ook relatief - kan lenen. Bij een lagere rente mag je volgens de norm ook meer lenen dan bij een hogere hypotheekrente. Wat is Loan-to-Value (LTV-ratio)? De Loan-to-Value ratio is de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de (aankoop)waarde van het huis. In de hypotheeknormen die de AFM voorstelt mag deze verhouding niet meer dan 100% zijn. Dus de hypotheek mag niet hoger dan de waarde van het huis zijn. De LTV-ratio wordt in de huidige hypotheeknormen niet gebruikt. Mag de AFM deze regels wel opstellen? Is dit een wetsvoorstel? De wetgever heeft in de Wet financieel toezicht (Wft) normen voor verantwoorde kredietverlening opgenomen om het betalingsrisico voor consumenten te beheersen. De AFM houdt toezicht op verantwoorde kredietverlening. In de wet worden 'open normen' gehanteerd. Dat wil zeggen dat niet alles wat wel en niet mag, precies staat omschreven. De AFM kan wel richtlijnen voorstellen. Zoals bij het hypothekenadviesrapport. Nadere invulling was nodig om een goede leidraad te kunnen geven en om toezicht uit te kunnen voeren. Het consultatiedocument zal dus niet leiden tot een nieuwe wet, maar biedt een toetsingskader. Na de consultatie beslist de AFM hoe dit
toetsingskader wordt vormgegeven. Wanneer gaan de nieuwe regels gelden? De AFM publiceert relevante reacties en haar vervolgstappen begin 2010. In het voorstel van de AFM gaat de nieuwe richtlijn op basis van de verhouding tussen schuld en waarde van de woning gelden vanaf 1 januari 2011. Aanpassingen aan de inkomensnorm kunnen al eerder ingaan. In april 2009 was er kritiek op de voorstellen van de AFM. Hoe is de kritiek verwerkt in de nieuwe voorstellen? Toen de AFM het voornemen voor het eerst kenbaar maakte, leidde dit tot veel commotie. Velen waren bezorgd dat de nieuwe normen tot daling van de huizenprijzen zou kunnen leiden, terwijl de woningmarkt toch al onder druk staat. De AFM vindt dat het geen optie is om ter wille van marktomstandigheden de ogen te sluiten voor toekomstige risico s die consumenten lopen bij een hypotheek. Daarvoor zijn maatregelen nodig. Tegelijkertijd begrijpt de AFM de zorg om negatieve effecten van de maatregelen. Gezien de precaire economische omstandigheden is daarom een zorgvuldige invoering met een overgangsregeling nodig. Met de voorgestelde maatregelen meent de AFM een evenwichtig en genuanceerd antwoord te geven op de gesignaleerde problematiek. Daarbij is rekening gehouden met de suggesties die al vanuit de markt en de politiek zijn gedaan. Zijn deze nieuwe regels wel voldoende? Voordeel is dat een aanzienlijk aantal huishoudens minder financiële risico s zal lopen. Dat zorgt voor meer economische zekerheid. Daarnaast worden de kredietrisico s voor de banken verminderd. Maar als (sommige) consumenten minder kunnen lenen, zou tot iets lagere huizenprijzen kunnen leiden. Daar staat weer tegenover dat een iets lagere huizenprijs gunstig is voor starters in de woningmarkt en nieuwe vraag kan uitlokken. Ook is duidelijk dat de ontwikkelingen op de woningmarkt als gevolg van de kredietcrisis een veel grotere impact zullen hebben dan de voorstellen van de AFM. De effecten van bijvoorbeeld de rentestand, de oplopende werkloosheid als gevolg van de crisis zijn ongetwijfeld veel groter dan die de effecten van de voorstellen van de AFM. Er zal in ieder geval wel een duidelijk betere financiële bescherming bestaan voor de huishoudens die het aangaat. Wie mag er reageren? Iedereen kan reageren op dit consultatiedocument. De AFM zal alle reacties zorgvuldig beoordelen en deze meenemen in een zogenoemd feedback statement. Reacties ontvangt de AFM graag voor 21 oktober 2009 via het e-mailadres toetsingskaderhypotheken@afm.nl De volgende vragen zijn daarbij van belang: Kun je je vinden in de analyse van de problemen en de leemtes in het huidige toetsingskader van de AFM? Op welke punten kun je je niet vinden in de analyse en waarom niet? Op welke punten kun je je vinden in de voorstellen tot aanpassing van het toetsingskader en op welke punten voorziet u problemen? Welke verbeteringen acht je wenselijk?
De AFM publiceert relevante reacties en haar vervolgstappen begin 2010. Wat gaat AFM met de reacties doen? Iedereen kan nu tot 21 oktober 2009 reageren op de voorstellen van de AFM. Dit kan via het emailadres toetsingskaderhypotheken@afm.nl. De AFM publiceert de relevante reacties en haar vervolgstappen begin 2010. In het voorstel van de AFM gaat de nieuwe norm op basis van de verhouding tussen schuld en waarde van de woning gelden vanaf 1 januari 2011. Aanpassingen aan de inkomensnorm kunnen al eerder ingaan. Dit document is opgesteld door de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Heeft u na het lezen van dit document nog vragen? Neemt u gerust contact met ons op. Hypotheek Advies Centrum Markt 25 7101 DA Winterswijk tel: 0543-533604 email: info@eddywenneker.nl website: www.eddywenneker.nl