Uitgangspuntennotitie Tienhonderdpolder

Transcriptie

1 Piet Heinstraat 77b 4461 GL Postbus AA Contactpersoon M.H. Oude Essink Medewerker Gebiedsontwikkeling Uitgangspuntennotitie Tienhonderdpolder M m.h.oudeessink@dlg.nl 1. Inleiding De Tienhonderdpolder is een polder ten noordoosten van Cadzand, in het Nationaal Landschap Zuidwest Zeeland, deelgebied West Zeeuws Vlaanderen. De polder ligt opgestrekt tussen intensievere recreatieve gebieden aan de kust van West Zeeuws Vlaanderen. De polder vormt daarmee een aantrekkelijke groene lob tussen rode ontwikkelingen aan de kust en een interessante verbinding naar het achterland. De intentie is om in deze groene lob ontwikkelingsruimte samen te laten gaan met de bestaande kwaliteiten, te versterken of nieuw te ontwikkelen groenblauwe kwaliteiten. Het realiseren van openbaar toegankelijke recreatienatuur, evenals de combinatie met buitenplaatsen, zo vlak bij de belangrijke badplaats Cadzand wordt als een waardevolle toevoeging aan de uitstraling en beleefbaarheid van de streek gezien. De afgelopen jaren zijn diverse visies en plannen de revue gepasseerd, evenals verschillende lokale initiatieven. Er is duidelijk energie aanwezig, maar om tot uitvoering te komen, is het noodzakelijk om visies, plannen en initiatieven te stroomlijnen. Deze uitgangspuntennotitie geeft een duidelijk overzicht van de bestaande visies en plannen, die als kaderstellend worden gezien. De visies en plannen verschillen echter in schaal en status en interpretatieruimte. Dit wordt ook duidelijk inzichtelijk gemaakt. Het resultaat is een helder overzicht van bestaande streefbeelden, mogelijke bouwstenen en harde randvoorwaarden voortkomend uit bestaand beleid. Dit vormt een goed vertrekpunt voor mogelijk aanvullend beleid, maar bovenal een gezamenlijke, heldere basis voor nieuwe initiatieven en uitwerkingen; een essentiële voorwaarde voor constructieve ontwikkelingsplanologie. Leeswijzer; na deze Inleiding (1) start de notitie met een Samenvatting (2) in tabelvorm. Meer achtergrondinformatie is terug te vinden in (3) Bestaande kwaliteiten en (4) Structuur en streefbeelden. Pagina 1 van 22

2 2. Samenvatting Bouwsteen Omschrijving Regels Plantype Landgoeder en nieuwe stijl Evenwichtig samengaan natuur en recreatie; met volop ruimte voor recreatie (in tegenstelling tot reguliere EHS) Geen nadere beschrijving gevonden in bestemmingsplan. Elk landgoed is minimaal 5 ha groot waarvan minimaal 4 ha een parkachtig natuurterrein is met recreatief gebruik dat voor iedereen toegankelijk is. De woningen zijn duurzaam en met allure gebouwd en vormen derhalve potentieel waardevolle en bijzondere gebouwen. Bij voorkeur worden enkele landgoederen geclusterd zodanig dat de openbaar toegankelijke delen aaneengesloten liggen. Openbaar toegankelijk Beleefbaar Iets toevoegen aan het recreatieve product door inrichting en/of aanwezigheid van recreatieve voorzieningen Grote, beheersbare gebieden Mogelijkheden particulier beheer en zelfrealisatie idem 1 wooneenheid met beperking losse bijgebouwen, max m3 Max. 20 landgoederen, verdeeld over de aangewezen zoekgebieden Minimaal 5 ha groot, waarvan 4 ha openbaar toegankelijk Architectuur en inrichtingsplan ter toetsing aan toetsingscommissie Gebiedstype ring Zoekgebied duinstruweel en Recreatienatuur Gebiedsplan Bestemmingsplan Gebiedsplan Beheerplan verplicht Rood voor groen contractueel vastgelegd voorafgaand aan planologische procedure Zekerheid groenrealisatie voordat rood wordt gerealiseerd Pagina 2 van 22

3 Versterken landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteit Groenblauwe dooradering Uitgangspunt voor een nieuw landgoed of buitenplaats vormt de door de particuliere sector betaalde aaneengesloten natuuren of landschapsontwikkeling (bijv. aanleg van bos). Subsidie voor de realisatie van een landgoed of buitenplaats is niet mogelijk. Om aanleg, onderhoud en beheer te kunnen financieren mag bebouwing worden gerealiseerd. Toegestane functies voor het gebruik van deze bebouwing zijn wonen, verblijfsrecreatie en zorg. versterking van de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten verbetering van de recreatieve beleving en de toegankelijkheid extra mogelijkheden voor waterberging Versterken kwaliteit van het agrarisch cultuurlandschap via groenblauwe dooradering Max. 20 landgoederen, verdeeld over de aangewezen zoekgebieden Minimaal 5 ha groot, waarvan 4 ha openbaar toegankelijk en bouwvlak van 1 ha Max. omvang bebouwing 4500 m3 bij een oppervlakte van 5 ha. Planologisch en privaatrechtelijke vastlegging te realiseren landschapswaarden Bestemmingsplan Omgevingsplan - Uitvoeringsprogramma Nationaal Landschap Zuidwest Zeeland versterking van structuurdragers zoals dijkprofielen (herstellen, beplanten met kruiden en accentueren met knotbomen of hoogopgaande bomen), watergangen (natuurvriendelijke oevers met rietlanden of moeras aanleggen paden (inrichten voor recreatief gebruik). Routestructuren naar het achterland Groenblauwe dooradering Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal binnendijkse duinen voor een robuuste kust - Gebiedsplan Onthaalparkings Voor strandbezoek Gebiedsplan Binnendijk se duinen Onthaalparking Pagina 3 van 22

4 Kwaliteits verbeterin g verblijfsre creatie Revitalisering van bestaande bedrijven, innovatie in de kampeer- en bungalowsector in samenhang met algehele verbetering van de omgevingskwaliteit in de kustzone, waarbij beperkt ruimte is voor nieuwe ontwikkelingen. gemeenten werken dit in hun beleid uit, zodat het aantal kampeerplaatsen per saldo ongeveer gelijk blijft De voor Recreatie - Verblijfsrecreatie aangewezen gronden zijn bestemd voor: bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water Info in structuurvisie Omgevingsplan Bestemmingsplan Structuurvisie Pagina 4 van 22

5 3. Bestaande kwaliteiten De bestaande kwaliteiten zijn gevat in diverse beleidsstukken. In volgorde van schaal en detail zijn dit achtereenvolgens: - Uitvoeringsprogramma Nationaal Landschap Zuidwest Zeeland - Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal - Cultuurhistorische Waardenkaart Zeeland - het Bestemmingsplan Buitengebied 3.1 Uitvoeringsprogramma Nationaal Landschap Zuidwest Zeeland (2006) Het huidige landschap van West Zeeuws-Vlaanderen is grotendeels in de Middeleeuwen ontstaan. Na vele eeuwen van inpolderingen is ook dit gebied steeds verder in cultuur gebracht. De kwaliteit van het landschap hangt sterk samen met de opdeling in de kuststrook, het poldergebied en het overgangsgebied naar het zuidelijk gelegen dekzandgebied. De opvallend smalle kuststrook bestaat uit stranden, duingordels, dijken op plaatsen waar de duinen ontbreken en slufterachtige schorgebieden, zoals de Verdronken Zwartpolder en het Zwin. Het is het landschap van de strandwallen met historisch waardevolle paalhoofden langs de kust, verdronken gebieden en zeearmen en de typerende afwisseling tussen dijken en duingebied. Tegen de kuststrook aan liggen enkele dorpen en een aanzienlijk aantal opvallende concentraties van recreatieve voorzieningen. Het hierop aansluitende uitgestrekte en veelal grootschalige poldergebied bestaat uit de voormalige eilandkernen van Cadzand en Groede, stelsels van geulpolders en een groot aantal tussenliggende inpolderingen. Het gebied van Cadzand is een karakteristiek en historisch waardevol oudland met een opbouw van grootschalige kernpolders en daaromheen liggende relatief kleinschalige schilpolders. 3.2 Gebiedsplan West Zeeuws Vlaanderen (2004) In het landschap zijn cultuurhistorische relicten, natuur en het gebruik door landbouw en de bevolking nauw met elkaar verweven. Het landschap in West Zeeuwsch-Vlaanderen kan ingedeeld worden in vier deelgebieden. De Tienhonderdpolder valt onder het deelgebied De Eilanden. De eilanden bestaan uit de kernen welke in de 12e eeuw werden bedijkt. Rondom deze kernen zijn schilvormige polders ontstaan door de indijking van de schorren en slikken. In West Zeeuwsch-Vlaanderen zijn twee eilanden te onderscheiden; het eiland van Cadzand en het Oudland van Groede en Breskens. Het eiland van Cadzand bestaat feitelijk uit twee kernen met daaromheen de schilpolders. Tussen deze kernen ligt de Killa, het nog nauwelijks te herkennen restant van een voormalige getijdengeul. Rondom het eiland ligt de zeekust en de Zwingeul. De kernen liggen relatief laag, terwijl, als resultaat van een latere bedijking en dus een langdurige opslibbing, de meeste schilpolders en de Zwingeul tot een meter hoger liggen. Het Oudland van Groede en Breskens wordt in tweeën gedeeld door de strandwal van Groede. Deze strandwal ligt nauwelijks herkenbaar, iets hoger, in het landschap. Erop zijn Pagina 5 van 22

6 verschillende plaatsen te vinden, zoals Nieuwvliet, Groede en Nummer Een. De noordflank bestaat uit diverse polders omgeven door dijken en restanten van grote doorbraakkreken. De zuidflank bestaat uit een grote open polder waarin twee kreekrestanten liggen die zijn ontstaan door inpoldering. 3.3 Cultuurhistorische waardenkaart Zeeland De cultuurhistorische waardenkaart van Zeeland laat duidelijk zien dat de Tienhonderdpolder een onderdeel vormt van het cultuurhistorisch waardevolle gebied Eiland van Cadzand. Echter specifieke archeologische of cultuurhistorische kwaliteiten zijn in de polder niet aanwezig, met uitzondering van de poldereenheid zelf, de dijkenstructuur en enkele kreekrestanten. 3.4 Bestemmingsplan Buitengebied (2008) Het bestemmingsplan geeft in beginsel de feitelijke situatie weer in functiecategorieën met bijbehorende beleidsregels. Feitelijke bestemmingen in de Tienhonderdpolder zijn weergegeven op onderstaande kaart. Deze bestemmingen zijn achtereenvolgens: - agrarisch - cultuur en ontspanning - natuur - wonen - verblijfsrecreatie (aangemerkt met voorbereidingsbesluit) Pagina 6 van 22

7 Onderhavige en relevante regels voor deze feitelijke bestemmingen zijn: - Agrarisch De voor Agrarisch aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven met aan de bestemming ondergeschikte extensieve dagrecreatie met bijbehorende dagrecreatieve voorzieningen en bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groenelementen, (natuurvriendelijke) overs, water, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen. In de bestemmingen voor de agrarische gronden in de Tienhonderdpolder zijn geen specifieke aanduidingen van toepassing, zoals aangemerkt in het Bestemmingsplan Buitengebied. - Cultuur en Ontspanning De voor Cultuur en Ontspanning aangewezen gronden zijn bestemd voor een evenemententerrein, een overloopterrein voor parkeren en bij deze bestemmingen behorende voorzieningen, zoals groen, nutsvoorzieningen en water Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken worden gebouwd, geen gebouwen of overkappingen zijnde. - Natuur De voor Natuur aangewezen gronden zijn bestemd voor behoud, herstel en ontwikkeling van aanwezig en potentiele natuur-, landschaps- en cultuurhistorische waarden; extensief agrarisch gebruik in de vorm van beweiding en voederwinning; extensieve dagrecreatie met bijbehorende voorzieningen; water en bijbehorende voorzieningen zoals aanlegsteigers. Er zijn geen nadere aanduidingen in het Tienhonderdpolder. - Wonen De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:het wonen met aan - huis - gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten; bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water. - Verblijfsrecreatie (aangemerkt met voorbereidingsbesluit) De voor Recreatie - Verblijfsrecreatie aangewezen gronden zijn bestemd voor: bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water. Pagina 7 van 22

8 4. Structuur en streefbeelden Op regionaal en gemeentelijk niveau zijn diverse beleidsambities uitgesproken, waarvan het gebied integraal deel uitmaakt. Deze ambities zijn ten dele ook al voorzien van randvoorwaarden of uitgangspunten. Relevante visies, structuurschetsen en streefbeelden zijn: - Uitvoeringsprogramma Nationaal Landschap Zuidwest Zeeland - Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal - Structuurvisie (nader in te vullen) - Beleidsvisie Bestemmingsplan Buitengebied - Omgevingsplan Zeeland 4.1 Uitvoeringsprogramma Nationaal Landschap Zuidwest Zeeland Het landschap van West Zeeuws-Vlaanderen kent een lange en dynamische ontstaansgeschiedenis. Van de oorspronkelijke dynamiek zijn alleen nog wat ruwe resten terug te vinden, maar die bepalen wel de kernkwaliteiten van het landschap. Het behouden en versterken van de kernkwaliteiten richt zich op de kuststrook, het poldergebied en de overgang naar het dekzandgebied, de hierbij behorende kenmerken, patronen en elementen, evenals het inpassen van nieuwe ontwikkelingen. Voor de kuststrook gaat het dan om behoud en versterking van de natuurlijke duingordels en de overgang naar het aangrenzende poldergebied. Het project Zwakke Schakels maakt het mogelijk de natuurlijke duingordels en de overgang naar het achterland te verstevigen. Het inpassen van de dorpen, recreatiegebieden en bestaande bos- en natuurgebieden vraagt wel de aandacht. Verder vraagt de overgang van duinen naar open polder aandacht. Door inpolderingen en een intensief agrarisch gebruik is de van nature vloeiende overgang van duin naar polder verdwenen. Deze overgang kan worden teruggebracht met een invulling van duinstruweel, natuurgebieden (o.a. vroongronden) en recreatienatuurgebieden. Het geheel dat zo kan ontstaan, geeft bovendien mogelijkheden voor de kwaliteitsverbetering van de uiteenlopende recreatieve voorzieningen langs de kuststrook. In het poldergebied bestaat het behouden en versterken van de kernkwaliteiten uit het behouden en accentueren van de karakteristieke polderstructuur van de voormalige eilandpolders Cadzand en Groede, de smalle en uitgestrekte geulpolders, de tussenliggende grootschalige polders en de noordelijk hiervan liggende grootschalige Renaissance polders met een rationele verkaveling (=Tienhonderdpolder). Voor alle polders is het behoud van de openheid en accentueren van de dijkpatronen wenselijk. Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met het patroon, karakter en de openheid van de polders. Pagina 8 van 22

9 Relevante uitwerkingen voor de Tienhonderdpolder zijn: - Het versterken en ontwikkelen van de kernkwaliteiten. Versterken ruimtelijke kwaliteiten binnenduinlandschap en verbeteren toeristischrecreatief medegebruik in kustgebied en verbeteren van verbindingen naar het achterland. Het versterken van de ruimtelijke kwaliteiten hangt samen met het inpassen van recreatieterreinen, (storende) bebouwingen en nieuwe of andere ontwikkelingen. Daarnaast is het wenselijk het areaal landinwaartse duinen en recreatienatuurgebieden verder uit te breiden in samenhang met een verbetering van de toeristisch-recreatieve beleving en toegankelijkheid. Daarbij is het aanleggen van toeristisch recreatieve routes en verbindingen naar het achterland in combinatie met het versterken van karakteristieke landschapsstructuren eveneens van belang. De ontwikkelingen moeten passen binnen het recreatieve en agrarische gebruik en ontwikkelingen, zoals het project Zwakke Schakels. Pagina 9 van 22

10 - Versterken groenblauwe dooradering Het verder uitwerken van een groenblauwe dooradering en een landschappelijk netwerk. De groenblauwe dooradering en het landschappelijk netwerk bestaan in principe uit een combinatie van versterking van de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten, verbetering van de recreatieve beleving en de toegankelijkheid en extra mogelijkheden voor waterberging. De bundeling zorgt voor een robuuste versteviging van de landschapsstructuur. Daarbij kan gevat worden het herstel van overige dijkbeplantingen en bloemdijken, aanleg beplantingen rondom bedrijventerreinen, aanleg streekeigen erfbeplantingen en verwijderen storende objecten. Het op grond van een hiërarchische ordening beplanten van de overige uiteenlopende polderdijken of ontwikkelen van bloemdijken. Deze opzet zorgt niet alleen voor behoud en herstel, maar voegt ook nieuwe kwaliteiten toe aan het unieke polderlandschap van West Zeeuwsch-Vlaanderen. Bovendien draagt herstel bij aan een groenblauwe dooradering en ontstaan er mogelijkheden voor het landschappelijk netwerk. Ook de aanleg van erfbeplantingen en beplantingen rondom bedrijventerreinen draagt bij aan het verbeteren van de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten, evenals het verwijderen van sterk verstorende objecten in het open polderlandschap Tevens relevant in de groenblauwe dooradering is het herstel en accentueren van kreken in combinatie met toeristisch-recreatief medegebruik en waterberging. Herstel en accentueren van een groot aantal kreken in het polderlandschap van West Zeeuwsch-Vlaanderen. De bijzondere karakteristiek van de kreken en de tussenliggende waterverbindingen maakt deze elementen geschikt voor combinaties met waterberging, natuurvriendelijke oevers en het ontwikkelen van een landschappelijk netwerk ten gunste van een toeristisch-recreatieve toegankelijkheid (bijvoorbeeld de Zwartegatsche Kreek). Tenslotte kan het verbeteren en opwaarderen van de toeristische recreatieve toegankelijkheid van het overige agrarische polderlandschap door het realiseren van een groenblauwe dooradering en een landschappelijk netwerk. Het gaat hierbij om de aanleg van met name onverharde recreatieve paden, de aanleg van uitzichtpunten en de aanleg van rustpunten en informatievoorzieningen in routenetwerken. De uitwerkingen kunnen uiteenlopen van een (tijdelijk) kleinschalig agrarisch landschapsbeheer tot meer permanente grootschalige omvormingen. 4.2 Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal (en bijstellingsnota) Het toekomstbeeld dat in het gebiedsplan wordt geschetst, betekent actie gericht op een versterkte sociaal-economische vitaliteit (betere omstandigheden voor de recreatie, de landbouw, voor wonen en werken) en op een verbeterde omgevingskwaliteit (een robuust landschap, Pagina 10 van 22

11 watersysteem, kustverdediging en natuur). Zo blijft het gebied een goede plek om te leven, te recreëren en te werken. Bewoner en bezoeker profiteren ervan en nieuwe bedrijvigheid en nieuwe groepen recreanten worden erdoor aangetrokken. De hoofdlijnen voor de ontwikkeling van West Zeeuwsch-Vlaanderen zijn als volgt: - Uitgangspunt is behoud van bestaande kwaliteit en ruimte voor nieuwe ontwikkelingen; - De combinatie van cultuur en natuur die het landschap door de eeuwen heen gevormd heeft verdient een zeer zorgvuldige benadering, maar geen bevriezing van de huidige situatie; - Op basis van de verschillende landschapstypen worden gewenste ontwikkelingen geschetst. Voor de Tienhonderdpolder zou dit betekenen: behoud en versterking van bestaande kwaliteiten, integrale ontwikkeling van een robuust kustlandschap, natuurwaarden, recreatie en toerisme, landschappelijk versterken van dijken en dijkbeplantingen, ontwikkelingskansen voor (verbrede) landbouw en veeteelt met weidegang. - De leefbaarheid van de regio is eveneens een belangrijk hoofdpunt van beleid. De bedrijvigheid dient te worden versterkt en er moeten nieuwe bewoners worden aangetrokken door het bieden van aantrekkelijke huisvestingsmogelijkheden, ondermeer in landgoederen en historische boerderijen. Het recreatieve product dient kwalitatief te worden versterkt. Door een samenhangend pakket wordt de aantrekkelijkheid van het gebied om er te wonen, te werken en te recreëren opgewaardeerd. Vooral in de kustzone is de druk op de ruimte groot: uitbreiding of verplaatsen van recreatiebedrijven naar deze zone, recreatienatuur of duinstruweel en landgoederen, de onthaalparkings voor het strand en de binnendijkse duinen voor een robuuste kust zoeken de ruimte in de smalle kuststrook. Uit de integratiekaart blijkt dat er diverse functiecombinaties mogelijk zijn. Functiecombinatie wordt gezocht van binnendijkse duinen met recreatienatuur of duinstruweel, waardoor er geen onnodige optelsom van deze twee ruimteclaims behoeft te ontstaan. - groenblauwe dooradering Op het eiland van Cadzand is - naast de gerealiseerde EHS - groenblauwe dooradering in het landelijk gebied tot stand gebracht. Daarbij wordt de kwaliteit van het agrarisch cultuurlandschap via groenblauwe dooradering versterkt. Het gaat om de versterking van structuurdragers zoals dijkprofielen (herstellen, beplanten met kruiden en accentueren met knotbomen of hoogopgaande bomen), watergangen (natuurvriendelijke oevers met rietlanden of moeras aanleggen) en paden (inrichten voor recreatief gebruik). Pagina 11 van 22

12 - landschappelijk inpassen nieuwe activiteiten Het is noodzakelijk, dat er een overall toetsing plaatsvindt op landschappelijke en ecologische kwaliteit bij het ontwikkelen van alle nieuwe activiteiten in het landelijk gebied. Daartoe wordt voor het plangebied West Zeeuwsch-Vlaanderen een landschapscommissie ingesteld, die tot taak krijgt de gemeente te adviseren over de aspecten landschap en ecologie, op kavel-, bedrijfs- en regionaal niveau. De in het gebiedsplan beoogde landschappelijke streefbeelden gelden daarbij als uitgangspunt. - bijzonder wonen in het buitengebied In West Zeeuwsch-Vlaanderen staan bijzondere architectonische woningen welke het landschap versterken. Met deze bijzondere woonvormen worden mensen, die van natuur en ruimte houden, aangetrokken om in West Zeeuwsch-Vlaanderen te blijven of zich er te vestigen. Een van deze woonvormen zijn de zogenaamde landgoederen nieuwe stijl. Pagina 12 van 22

13 landgoederen nieuwe stijl Per landgoed is 1 wooneenheid, met beperking van losse bijgebouwen, met een orde grootte maat van maximaal 4500 m3 toegestaan. De architectuur en het inrichtingsplan van het totale landgoed worden beoordeeld door een toetsingscommissie onder leiding van een raadgevend architect of landschapsarchitect. Daarnaast dient een beheersplan voor het openbaar toegankelijk deel van het landgoed opgesteld te worden. rood voor groen voor landgoederen nieuwe stijl Planologische medewerking kan enkel worden gegeven na overeenstemming over de bijdrage rood voor groen. De rode functie wordt pas gerealiseerd, nadat zeker is gesteld, dat de onlosmakelijk met dit project verbonden extra groene functies tot stand komen. Elk landgoed moet: - openstellen voor publiek 4 ha op het eigen terrein, welke een oppervlakte heeft van tenminste 5 ha - aanleg en onderhoud van de openbare voorzieningen zelf dragen Een voorbeeld contract is beschikbaar en het definitieve contract dient te worden ingeschreven in het kadaster. - diversificatie en ontwikkeling recreatie Het huidige pakket van zee, natuur, rust en cultuur is uitgebreid met actieve en extensieve vormen van vrijetijdsbesteding zoals wandelen, fietsen, kanovaren, paardrijden en vissen. Dit diverse aanbod is verspreid over het gebied waarbij de kustzone, de kernen en het streekeigen achterland een onderscheidende rol spelen. Je kunt er bijvoorbeeld fietsen, wandelen, paardrijden, winkelen, genieten van cultuur en gebruik maken van de horeca. De lange kuststrook biedt voor ieder wat wils met drukke en rustige delen. De bezoekers kunnen verblijven en recreëren bij vernieuwde en kwalitatief hoogstaande accommodaties en bedrijven. De verblijfsrecreatie biedt innovatieve faciliteiten en sluit aan bij de beleving van de recreant. - kwaliteitsslag bestaande recreatiebedrijven De kwaliteit wordt verbeterd door de bedrijven landschappelijk beter in te passen, door meer groen rondom de bedrijven aan te brengen, door grotere standplaatsen, door moderne centrale basisvoorzieningen aan te leggen en/of door slecht gelegen bedrijven te verplaatsen. Om de kwaliteitsverbetering financieel ook aantrekkelijk te maken voor het recreatiebedrijf wordt planologisch ruimte geboden voor de vergroting en uitbreiding van het aantal staanplaatsen/eenheden. Recreatiebedrijven mogen niet enkel uitbreiden, dit moet gepaard gaan met een kwaliteitsslag waaronder het vergroten van de standplaatsen. Pagina 13 van 22

14 Plannen tot kwaliteitsverbetering van recreatiebedrijven worden door een Toetsingscommissie op deugdelijkheid beoordeeld. Voorafgaand aan de planologische medewerking wordt verzekerd, dat het rood voor groen principe wordt toegepast en er wordt veilig gesteld, dat hotelaccommodatie, stacaravans en recreatiewoningen beschikbaar blijven voor recreatief gebruik en niet permanent zullen worden bewoond. Het omzetten van stacaravans in recreatiewoningen kan vanwege de daaraan verbonden planologische consequenties alleen in bijzondere gevallen en onder specifieke criteria en randvoorwaarden worden toegestaan. Ook bij de mogelijke rode ontwikkeling in de recreatiesector is sprake van een rood-voor-groen-regeling. Ook hier moeten bij de uitbreiding van bebouwing (rood) investeringen in groen plaats vinden en zal de rode functie pas gerealiseerd kunnen worden, nadat zeker is gesteld, dat de onlosmakelijk met dit project verbonden extra groene functies tot stand komen. Daarbij wordt een bedrag ingelegd ten bate van te realiseren recreatienatuur. In het gebiedsplan was 300 ha openbaar toegankelijke recreatienatuur of duinstruweel voorzien. Iindien mogelijk in aansluiting op de individuele ondernemersplannen van de recreatieondernemers. Als gevolg van de rijksbezuinigingen zal dit niet meer volledig gerealiseerd worden. De recreatieondernemer heeft de alternatieve mogelijkheid eigen terrein tot openbaar toegankelijke recreatienatuur of duinstruweel in te richten. Wanneer de ondernemer kiest voor dit alternatief, dan wordt enkel planologische medewerking gegeven na overeenstemming over de bijdrage rood voor groen middels een contract. Binnen de gegeven hoofdlijnen wordt zoveel mogelijk bij elk contract maatwerk toegepast. De gebiedsvisie wordt vergezeld door een nadere uitwerking van het begrip Recreatienatuur. Hierin wordt een algemeen streefbeeld geschetst met daaraan gekoppelde randvoorwaarden voor recreatienatuur (en duinstruweel) met daaraan gekoppelde randvoorwaarden voor het Deelgebied Eiland van Cadzand, waarvan de Tienhonderdpolder onderdeel uitmaakt. Pagina 14 van 22

15 Recreatienatuur Het streefbeeld van recreatienatuur/duinstruweel wijkt af van natuur binnen de ecologische hoofdstructuur. In natuur van de ecologische hoofdstructuur is het bestaan van bepaalde planten en dieren uitgangspunt. De eisen die bepaalde planten en dieren aan hun natuurlijke omgeving stellen zijn vastgelegd. Recreatief medegebruik mag in deze natuur alleen wanneer de natuurlijke omgeving en het bestaan van de genoemde planten en diersoorten geen schade ondervinden. Recreatienatuur/duinstruweel staat daarentegen nadrukkelijk tot voordeel van de natuur én de recreatie. De criteria die gelden, zijn: - recreatienatuur moet openbaar toegankelijk en beleefbaar zijn - recreatienatuur moet iets toevoegen aan het recreatieve product door inrichting en/of de aanwezigheid van recreatieve voorzieningen; - recreatienatuur moet iets toevoegen aan het landschapsschoon op een karakteristieke streekeigen manier De aanleg van recreatienatuur/duinstruweel is een essentieel onderdeel van de kwaliteitsslag in de verblijfsrecreatie in West Zeeuwsch- Vlaanderen. Invulling met karakteristieke streekeigen streefbeelden en recreatievoorzieningen van hoge kwaliteit maken West Zeeuwsch- Vlaanderen anders dan omliggende gebieden. De concrete invulling wordt getoetst door de werkgroep Recreatienatuur. Identiteit: Het natuurlijke karakter met cultuurlijke relicten (vgl. recreatieve wens). In het gebied passen uitdrukkelijk geen bebouwing, geen gemotoriseerd verkeer en geen jacht. Recreatieve wens: Uitbreiding van aangrenzende verblijfsrecreatieterreinen in zeer gedifferentieerde vormen. Openbaar toegankelijk en uitloop van deze terreinen in extensieve zin en intensieve zin en oorspronkelijk natuurlijk karakter. Dat loopt uiteen van wandelen, fietsen, paardrijden, boomhutten, duingrotten, paalhutten tot wat meer intensieve voorzieningen als een doolhof of skeelerpad, enz. Aanknopingspunten: De natuurlijke afwatering, het bos en de natuurgebieden vormen belangrijke aangrijpingspunten om recreatienatuur te laten ontwikkelen. De recreatie ontwikkeling kan hierin een zonering volgen. Plekken nabij recreatieterreinen en de kust bieden kansen voor een meer intensievere ontwikkeling, terwijl verder hier vanaf de intensiteit afneemt en omgekeerd de natuurlijkheid toeneemt. Pagina 15 van 22

16 Om rekening mee te houden Wensbeeld (toetsing) Typisch landschap - robuust duin (direct langs de kust) - overgang duin-achterland - vochtig binnenduin op zandgrond - droog achterland - erven Dagrecreatie Inrichting van bijv. uitbreiding van campings Slagen langs het gebied - Duingebied Knokke - Knokke overgang duin naar Hazegraspolder - Vinkennist - Hazegraspolder: singels, coulissen en (gerief)bosjes - Streekeigen boerderij met dito erfbeplanting - Netwerk van paden en voorzieningen, voornamelijk geconcentreerd in en rond de roodgestippelde gebiedsdelen - Meer dan de helft van de inrichting/boerderij bestaat uit gebiedseigen karakter met oorspronkelijke elementen uit de omgeving - idem Pagina 16 van 22

17 Pagina 17 van 22

18 4.3 Structuurvisie p.m. Nog verder aan te vullen Pagina 18 van 22

19 4.4 Bestemmingsplan Buitengebied (beleidsvisie) Naast het vastleggen van de feitelijke situatie met functies en ontwikkelingsmogelijkheden daarin voorziet het Bestemmingsplan Buitengebied ook in een beleidsvisie voor de gewenste ontwikkelingsrichting. Het buitengebied van de gemeente Sluis wordt gezoneerd in een aantal gebieden. In deze zonering worden de volgende gebieden en structuren onderscheiden met bijbehorende visie en beleid: - natuur en natuurontwikkeling Het beleid voor deze gebieden is primair gericht op behoud van de bestaande natuurwaarden - dijkenpatroon Het patroon van (geulpolder-, kernpolder- en overige) dijken vormt als het ware de kapstok waaraan het landschap is opgehangen en verwijst naar de ontstaansgeschiedenis. Het beleid is gericht op handhaving van het dijkenpatroon uit het oogpunt van cultuurhistorie en landschap met daarop toegesneden bestemmingen (afhankelijk van het gebruik een agrarische, natuur-, of verkeersbestemming) - agrarisch gebied met bijzondere cultuurhistorische landschapswaarden Deze gebieden vergen in relatie tot het agrarische gebruik een bijzondere bestemmingsregeling, afgestemd op de landschappelijke kwaliteiten en cultuurhistorische waarden. Het beleid voor deze gebieden is gericht op het bieden van ontwikkelingsmogelijkheden voor de grondgebonden agrarische bedrijven, met inachtneming van de kenmerkende landschapswaarden. Een aantal agrarische ontwikkelingen wordt in dat licht gekoppeld aan een nadere afweging. - agrarisch gebied met natuur- en landschapswaarden Ook deze gebieden vergen een bestemmingsregeling voor het agrarische gebruik die is afgestemd op de natuur- en landschapswaarden. Het beleid is gericht op het bieden van ontwikkelingsmogelijkheden voor grondgebonden agrarische bedrijven. In het kustgebied is het voorts gewenst bij niet - grondgebonden agrarische ontwikkelingen en recreatieve ontwikkelingen rekening te houden met de aanwezige en potentiële recreatieve waarden. Het beleid is gericht op het bieden van ruimte voor maximaal 20 locaties voor kleinschalig kamperen (aantal wordt geregeld in de Verordening kleinschalig kamperen Sluis) en het uitsluiten van ontwikkelingsmogelijkheden voor (hoofd- en nevenberoeps) intensieve veehouderijen en co - vergistingsinstallaties. - agrarisch gebied Op basis van de Gebiedsvisie West Zeeuws-Vlaanderen Natuurlijk Vitaal, zijn in het bestemmingsplan ook een aantal ontwikkeling wenselijk geacht, waarvoor concrete projecten ten uitvoer worden gebracht. Deze projecten zijn in samenhang met elkaar ontwikkeld: herstel van de natuurlijke afwatering wordt gecombineerd met de ontwikkeling van Pagina 19 van 22

20 natuurwaarden en ingericht op een wijze dat de landschapsstructuur wordt versterkt, versterking van de kustverdediging wordt zodanig vormgegeven dat ook de landschapsstructuur wordt versterkt, aandacht voor landschap en cultuurhistorie versterken de recreatieve potentie en de woonfunctie. Deze projecten worden in onderlinge samenhang als streefbeelden beschreven. Bij de realisering van deze projecten kan sprake zijn van een verandering van de functie en het gebruik van gronden. Voor zover de uitvoering binnen de plantermijn van het bestemmingsplan is te verwachten, kan het bestemmingsplan voorzien in de noodzakelijke gebruiks- en bestemmingswijzigingen. In het algemeen zullen deze projecten echter met een aparte planologische procedure worden gerealiseerd. In de basiszonering is de Tienhonderdpolder voorlopig als agrarisch gebied aangemerkt. Echter in het Streefbeeld Recreatie, wonen en landschap wordt de Tienhonderdpolder in de toekomstvisie nader omschreven. Streefbeeld recreatie, wonen en landschap Ter versterking van het aantrekkelijke woonklimaat en de recreatieve betekenis van het buitengebied worden de volgende ontwikkelingen nagestreefd: - de aanleg van duinstruweel en recreatienatuur in het zoekgebied duinstruweel en recreatienatuur ; omgeving Tienhonderdpolder bij Cadzand en omgeving Gerard de Moor polder bij Breskens; - de ontwikkeling van landgoederen in het zoekgebied landgoederen nieuwe stijl ; het betreft de omgeving Gerard de Moorpolder bij Breskens, Tienhonderdpolder, Rondom Cadzand, St. Janspolder, Strijdersgatpolder, de gebieden gelegen op de dekzandrug St. Kruis Aardenburg en het gebied ten oosten van Eede; er is ruimte voor: a. in totaal 20 landgoederen nieuwe stijl elk landgoed is minimaal 5 ha groot, heeft een bouwvlak van 1 ha en 4 ha is publiek toegankelijk; Pagina 20 van 22

21 Kaart basiszonering gebiedsvisie Bestemmingsplan en streefbeeld recreatie, wonen en landschap Pagina 21 van 22

22 4.5 Omgevingsplan Zeeland Het ontwerp omgevingsplan zal naar verwachting geen belemmeringen opwerpen voor de gewenste invulling van de Tienhonderdpolder. Pagina 22 van 22