Doorn, Woestduinlaan 87

Transcriptie

1 Bestemmingsplan Doorn, Woestduinlaan 87 Gemeente Utrechtse Heuvelrug Datum: 7 november 2016 Projectnummer: ID: NL.IMRO.

2

3 INHOUD TOELICHTING 1 Inleiding Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Geldend bestemmingsplan Huidige situatie plangebied 5 2 Planbeschrijving Inleiding Fase 1 en Fase 3 tot en met 6 8

4

5 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Stichting de Basis (hierna de Basis) biedt zorg en maatschappelijke ondersteuning aan ex-militairen, veteranen, oorlogs- en dienstslachtoffers en andere slachtoffers van geüniformeerde beroepen. Een deel van de doelgroep van de Basis heeft langdurige zorg nodig en was tot en met 2014 AWBZ-geïndiceerd (Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten). Via de AWBZ werd de langdurige zorg voor ouderen, chronisch zieken en gehandicapten betaald. Per 1 januari 2015 is de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) gewijzigd. AWBZ-taken zijn ondergebracht bij nieuwe en bestaande wetten, namelijk de nieuwe Wet langdurige zorg (Wlz), de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo), de Zorgverzekeringswet (Zvw) en de nieuwe Jeugdwet. Vooral gemeenten en zorgverzekeraars hebben er als gevolg daarvan extra taken bij gekregen. Voor een aantal AWBZ-taken geldt nu de Wlz. Onder deze nieuwe wet vallen alle zorgtaken voor mensen met een zware, langdurige zorgbehoefte, zoals kwetsbare ouderen, en mensen met een ernstige beperking, chronische ziekte of handicap. Vaak hebben zij 24 uur per dag zorg in de nabijheid nodig. Voor het zorg-wooncomplex Woonoord heeft dit grote gevolgen, aangezien een deel van de bewoners en gebruikers van het plangebied AWBZ geïndiceerd zijn. Daarom heeft de Basis zich enkele jaren geleden geheroriënteerd. Eén van de resultaten van deze heroriëntatie is dat Wlz en WMO-activiteiten zijn ondergebracht bij ISZ De Brug. De Basis concludeerde daarnaast dat de toenmalige bebouwing aan de Woestduinlaan 87 niet meer passend was bij haar streven hoogwaardige zorg en maatschappelijke ondersteuning te bieden. In overleg met de gemeente is toen een studie uitgevoerd naar een mogelijke doorontwikkeling. Deze studie heeft geresulteerd in een masterplan, die de beoogde ontwikkelingsrichting voor de gehele locatie van De Basis schetste. In het masterplan werd voorzien in een gewijzigde bedrijfsvoering, nieuwbouw en een andere terreinindeling. In januari 2009 hebben burgemeester en wethouders middels besluit A2 gedeeltelijk ingestemd met het masterplan. Het masterplan gaat uit van een gefaseerde ontwikkeling, waarbij in 3 fasen het gehele terrein wordt herontwikkeld. Fase 1 en 2 zijn gerealiseerd. In fase 1 zijn in 2011 ter vervanging van de toenmalige 18 bungalows, centraal op het terrein, 18 patiowoningen gerealiseerd. Deze bungalows zijn gesloopt nadat de patiowoningen gereed waren. Vervolgens is in 2013 een nieuw (hoofd)complex gerealiseerd in de zuidwesthoek van het terrein. Fase 3 (sloop noordelijk bebouwingscluster en bouw aanvullende zorgwoningen) is echter nooit gerealiseerd. Reden hiervoor is een convenant dat de Basis, de cliëntenraad van het woonoord en de buurt/omwonenden in 2011 hebben gesloten. In dit convenant zijn afspraken gemaakt over de beoogde ontwikkeling waarmee verdere uitvoering van het masterplan, niet langer gewenst was. Het noordelijk bebouwingscluster staat, anno 2015, voor het overgrote deel leeg. Slechts enkele ruimten en woningen worden gebruikt en door de Basis verhuurd aan ISZ de Brug. Vanwege de gereed gekomen nieuwbouw, de staat van de huidige bebouwing, en de hiervoor beschreven ontwikkelingen in de zorg, was het voor De Basis niet langer gewenst het gebouw en het aangrenzende buitenterrein te gebruiken. Ge- SAB 3

6 volg daarvan is dat het gebouw en terrein te koop zijn gezet en door IDBB zijn aangekocht. IDBB wil het gebouw amoveren en daarvoor in de plaats 4 paviljoens met zelfstandige wooneenheden (appartementen) realiseren, waarbij 2 paviljoens bestemd zijn voor zorgwonen en 2 paviljoens voor servicewonen. Eén van de paviljoens zal onderdak bieden aan de huidige bewoners van het Woonoord en toekomstige andere geüniformeerden. Onderhavig bestemmingsplan is mede opgesteld om deze ontwikkeling, inclusief de aanleg van een bosachtige omgeving, mogelijk te maken. Daarnaast maakt de gerealiseerde nieuwe bebouwing van fase 1 en fase 2 van de Basis plus de daaraan grenzende buitenruimte onderdeel uit van dit bestemmingsplan, zodat voor het gehele terrein een integrale, actuele juridisch-planologische regeling ontstaat. In het volgende hoofdstuk wordt een nadere omschrijving gegeven van de planontwikkeling. 1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied ligt ten noordwesten van de kern Doorn op de overgang van bebouwde kom naar het buitengebied. Het plangebied ligt aan de Woestduinlaan 87. De begrenzing wordt globaal gevormd door Woestduinlaan, Bergerslaan, Austerlitzweg en de Oude Arnhemse Bovenweg. De volgende afbeelding toont globaal de ligging en de begrenzing van het plangebied. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding bij dit bestemmingsplan. globale ligging en begrenzing plangebied SAB 4

7 1.3 Geldend bestemmingsplan Voor het plangebied vigeert momenteel het bestemmingsplan 'Landelijk gebied, derde herziening'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van voormalige gemeente Doorn op 15 februari 1982 vastgesteld. Voor het gehele terrein van de Basis en dus ook ter plekke van het plangebied geldt de bestemming 'Verzorgingscentrum' op basis waarvan gebruik van de gronden ten dienste van een verzorgings- of revalidatiecentrum mogelijk gemaakt. Tevens is de bestemming 'Waterwingebied I/II' opgenomen. Als gevolg van de bestemmingsregeling voor het 'Verzorgingscentrum' mag 9% van het totale terrein bebouwd worden. De bedrijfsbebouwing is in hoogte gelimiteerd door een goothoogte van 10 meter. Voorts wordt in het geldende bestemmingsplan een mogelijkheid geboden voor een bedrijfswoning. Overigens is dit in het nu voorliggende bestemmingsplan niet langer mogelijk. 1.4 Huidige situatie plangebied Het plangebied is gelegen aan de rand van de Utrechtse Heuvelrug. De kenmerkende eigenschappen van dit landschap zijn terug te zien op het terrein. Het terrein is licht glooiend en bosschages worden afgewisseld met open bebouwingsvelden. De bestaande bebouwing op het terrein van De Basis bestaat uit paviljoenbebouwing in het groen, afgewisseld met twee centrale complexen. Bij de entree in de zuidwesthoek bevindt zich het nieuwe hoofdgebouw (bouwjaar 2013). Het halfronde gebouw bestaat grotendeels uit drie bouwlagen. Het gebouw vormt de centrale entree van het terrein. In het verlengde van het gebouw aan de noordzijde bevindt zich een herdenkingsmonument. Aan de zuid-oostzijde bevinden zich twee clusters van 18 paviljoenwoningen (bouwjaar 2011 en 2012). De clusters bestaan uit drie bouwblokjes van één bouwlaag. In het midden bevindt zich een binnenhof waar geparkeerd kan worden. In het noorden van het gebied bevindt zich het voormalige hoofdgebouw. Het gebouw heeft een centrale kern met vijf zijvleugels en bestaat overwegend uit twee tot drie bouwlagen. Vanaf de entree aan de zuidwest kant loopt een slingerende hoofdweg naar de noordoost kant van het terrein. Deze rijweg verbindt de verschillende complexen met elkaar. Daarnaast kent het gebied een uitgebreid padenstelsel voor langzaam verkeer. Parkeren is gecentreerd in de zuidwestelijke hoek, aangrenzend aan het nieuwe hoofdgebouw. Door gebouwde en groene maatregelen is de ruimtelijke impact van dit parkeerterrein gering. Bij de paviljoens wordt tevens op eigen terrein geparkeerd. SAB 5

8 inrichtingsschets plangebied (bron: Plug in novatie). SAB 6

9 2 Planbeschrijving 2.1 Inleiding De beoogde ruimtelijke ontwikkeling op het (voormalige) terrein van de Basis laat zich onderverdelen in verschillende fasen. Op bijgaand kaartbeeld zijn deze fasen weergegeven en hierna volgt een beschrijving per fase. 2.2 Fase 1 en 2 De huidige bebouwing van fase 1 en 2 krijgt in dit bestemmingsplan een actuele bestemming. Het gaat om het hoofdgebouw van de Basis, met bijbehorende parkeergelegenheid (fase 1) en de 18 paviljoenwoningen (fase 2), welke woningen in eigendom zijn van Stichting Heuvelrug Wonen. SAB 7

10 Juridische regeling De paviljoenwoningen hebben, evenals de te realiseren bebouwing in fase 4, de bestemming Wonen-Zorgwonen. De nadruk ligt hier op nagenoeg zelfstandige bewoning, maar omdat er ook 24 uurszorg mogelijkheden geboden worden en er sprake zal zijn van niet-zelfstandige bewoning, is ervoor gekozen deze nadere bestemmingsomschrijving toe te voegen. De bouwhoogte bedraagt maximaal de aanwezige bouwhoogte (3 m). De bouwvlakken mogen volledig worden bebouwd. De nieuwbouw van de Basis heeft de bestemming Maatschappelijk gekregen. Deze bestemming sluit aan bij het huidige gebruik. De Basis wil in de toekomst de mogelijkheid hebben om uit te breiden. Hiermee is in dit bestemmingsplan rekening gehouden door het bouwvlak ruimer om het gebouw te trekken. De uitbreiding mag een oppervlakte hebben van maximaal m 2 met dezelfde bouwhoogte als het bestaande gebouw (11 meter). 2.3 Fase 3 tot en met 6 Inleiding IDBB is voornemens om 4 paviljoens met in totaal 100 (woonzorg)appartementen te ontwikkelen. Het bouwprogramma is afgestemd op de mogelijkheden die het geldend bestemmingsplan biedt (bebouwingsmogelijkheden in oppervlakte en hoogte) als ook de afspraken die in het genoemde convenant uit 2011 over de bouwmogelijkheden bij de verschillende fasen en onder meer een herplantingsplicht van de gekapte bomen. Doel is om een meerwaarde te creëren voor de toekomstige bewoners van de paviljoens en de bewoners in de omgeving. De gebouwen en woonvormen zullen elkaar in ruimtelijk, architectonisch en functioneel opzicht ondersteunen. Ze vormen een geheel. Ze zijn echter, vanwege de verschillende zorgvraag en marktpositionering, op enige afstand van elkaar gelegen Fase 3 Hierna volgt een nadere beschrijving van het programma. Fase 3 behelst de realisatie van 2 appartementengebouwen met woningen voor senioren centraal op het terrein. In totaal worden 44 appartementen gerealiseerd. In deze paviljoens worden mogelijkheden voor lichtere zorg (Comfort Home) geboden. Beide paviljoens krijgen een algemene ruimte, bibliotheek en centrale keuken plus een ondersteunende verpleegkundige die ook de functie van gastvrouw bekleedt. 24-uurs zorg is niet aanwezig, maar op afroep beschikbaar. Wel is 24 uur per dag service aanwezig. Met de nieuwe bewoners zal een servicecontract worden afgesloten voor het verlenen van service en zorg. Deze paviljoens hebben geen relatie met de Basis of een andere zorginstelling. Het gaat om zelfstandige wooneenheden. De gebouwen worden maximaal 12 m hoog, waarvan de eerste 1,5 m behoren bij de ondergrondse parkeergarage, die 1,5 m boven het maaiveld uitsteekt vanwege natuurlijke ventilatie. De nieuwbouw zal circa m 2 bvo per paviljoen omvatten (exclusief parkeren). Met het bieden van ondergronds parkeren wordt onnodige bomenkap voorkomen. De paviljoens zijn bereikbaar via de bestaande ontsluiting vanaf de Willem van Lanschotlaan. SAB 8

11 2.3.2 Fase 4 Juridische regeling Omdat in de twee paviljoens zelfstandige bewoning uitgangspunt is, maar de bewoners gebruik kunnen maken van service en zorgvoorzieningen (service in de gebouwen, zorg op afroep), is, in lijn met actuele jurisprudentie, aan deze paviljoens de bestemming Wonen-Servicewonen toegekend. De maximale goot- en bouwhoogte als ook het maximale aantal appartementen zijn op de verbeelding weergeven. De (ondergrondse) gebouwen mogen uitsluitend in het bouwvlak worden gerealiseerd. Aan de zijde van de Woestduinlaan komen twee paviljoens met appartementen voor senioren waar zware zorg (Comfort Care) kan worden geboden. In paviljoen C komen 28 zorgappartementen. Het gebouw zal worden verhuurd aan Compartijn Exploitatie B.V. ( Compartijn ). Paviljoen B bevat eveneens 28 zorgappartementen. Deze zullen worden verhuurd aan de huidige bewoners van het op het perceel gelegen woonzorgcentrum Woonoord (voormalig hoofdgebouw van de Basis) en aan andere geüniformeerden. Beide paviljoens hebben algemene ruimtes voor de bij de zorg behorende diensten en functies en kennen een 24 uur- zorgbezetting. De nieuwbouw van deze twee paviljoens krijgt 3 bouwlagen. De gebouwen worden maximaal 10 m hoog. De nieuwbouw zal circa m 2 bvo per paviljoen omvatten (exclusief parkeren). Parkeren zal op maaiveld plaatsvinden. De paviljoens zijn bereikbaar via de bestaande ontsluiting vanaf de Willem van Lanschotlaan en de Pahud de Mortangeslaan. Juridische regeling De zorgappartementen hebben de bestemming Wonen-Zorgwonen gekregen. De nadruk ligt hier op nagenoeg zelfstandige bewoning, maar omdat er ook 24 uurszorg mogelijkheden geboden worden en er sprake zal zijn van niet-zelfstandige bewoning (paviljoen B), is ervoor gekozen deze nadere bestemmingsomschrijving (wonenzorgwonen) toe te voegen. Net als paviljoen A, mogen de gebouwen uitsluitend in het bouwvlak worden gerealiseerd en dienen ze te voldoen aan de maximale goot- en bouwhoogte op de verbeelding en de daarop aangegeven maximale aantallen woningen Fase 5 en 6 Nadat alle nieuwe bebouwing in het plangebied is gerealiseerd, zal het dan volledig leegstaande gebouw van het oude nazorgcentrum worden geamoveerd. Daarna zal op de plek van het oude nazorgcentrum de aanleg van de bosachtige groenvoorziening plaatsvinden. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de wens van omwonenden tot vergroening van het terrein. Tussen de nieuwe paviljoens kan deze voorziening ook een parkachtig karakter hebben. Juridische regeling De gronden van fase 5 en 6 hebben de bestemming Natuur c.q. Groen-Park gekregen. Om te waarborgen dat sloop van het gebouw zo snel mogelijk plaatsvindt, is in de algemene aanduidingsregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen, die regelt SAB 9

12 dat binnen 6 maanden na ingebruikname van paviljoens B en C wordt begonnen met de sloop van de bebouwing. Om te waarborgen dat ook daadwerkelijk vergroening plaatsvindt, is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen, die regelt dat binnen 3 jaar na ingebruikname van paviljoens B en C, de bosachtige groenvoorziening (zie bijlage) moet zijn aangelegd en in stand moet worden gehouden. In de regels is een definitie opgenomen van het begrip bosachtige groenvoorziening Ontsluiting en parkeren Ontsluiting Voor de ontsluiting van de paviljoens zal zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van bestaande wegen. Alle paviljoens worden ontsloten via de bestaande ontsluiting. Gebouwen A en B krijgen een directe ontsluiting via de Willem van Lanschotlaan. Paviljoen C via de Pahud de Mortangeslaan. Parkeren Ter plekke van paviljoens A zal het parkeren ondergronds plaatsvinden. Deze parkeergarages krijgen een natuurlijke ventilatie. Dit heeft tot gevolg dat de begane grondvloer van de gebouwen 1,5 m boven maaiveld ligt. Door het creëren van ondergronds parkeren wordt hier verdere verharding op het terrein voorkomen. Bij paviljoens C en B zal parkeren op maaiveld plaatsvinden. Juridische regeling De ontsluitingswegen van de paviljoens hebben de bestemming Verkeers- Verblijfsgebied gekregen. In de regels is verder bepaald dat voldaan moet worden aan de parkeernormen van het CROW. Daarnaast zijn de parkeerterreinen binnen de bestemming Verkeers- Verblijfsgebied specifiek aangeduid Toegestane bebouwing en herplantplicht in dit bestemmingsplan Op basis van de nu geldende bestemming Verzorgingscentrum (bestemmingsplan 'Landelijk gebied, derde herziening ), die over het gehele plangebied ligt, mag 9% van het totale terrein bebouwd worden. In voorliggend bestemmingsplan is gekozen voor een andere wijze van bestemmen. De regeling dat maximaal 9% van het gehele plangebied mag worden bebouwd, is komen te vervallen. Om te voorkomen dat gebouwen verspreid over het terrein kunnen worden gerealiseerd, is ervoor gekozen de bouwmogelijkheden alleen te koppelen aan de bouwvlakken. Deze wijze van bestemmen leidt ertoe dat binnen bestemming Natuur geen gebouwen mogen worden gebouwd. Daar zijn uitsluitend bouwwerken geen gebouw zijnde zijn toegestaan. Gebouwen mogen alleen binnen de bouwvlakken van de bestemmingen Maatschappelijk, Wonen-Servicewonen en Wonen-Zorgwonen worden gerealiseerd. Ook aan- en uitbouwen ten behoeve van deze gebouwen mogen niet buiten deze bouwvlakken worden gebouwd. Dit betekent dus dat gebouwen uitsluitend binnen de gele en bruine bestemmingsvlakken zijn toegestaan. Om tegemoet te komen aan de afspraken over de aanleg van de bosachtige groenvoorziening, onder meer ter plekke van het oude Nazorgcentrum, is in dit bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen (artikelen 10.2 en 10.3). Deze SAB 10

13 voorwaardelijke verplichting regelt dat, binnen 3 jaar na ingebruikname van de gebouwen, de bosachtige groenvoorziening ter plekke van de aanduiding wetgevingszone-voorwaardelijke verplichting (rode arcering op de verbeelding) moet zijn aangelegd en in stand moet worden gehouden. In de regels is eveneens een definitie van het begrip bosachtige groenvoorziening opgenomen. Om te waarborgen dat sloop van het huidige gebouw van de Basis zo snel mogelijk plaatsvindt, is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen, die regelt dat binnen 6 maanden na ingebruikname van paviljoens B en C met de sloop moet zijn begonnen. Deze wijze van bestemmen, waarbij gebouwen uitsluitend binnen de bouwvlakken zijn toegestaan en tevens een voorwaardelijke verplichting is opgenomen voor het realiseren van de bosachtige groenvoorziening, zorgt ervoor dat het plangebied zoveel mogelijk haar groene karakter zal behouden. SAB 11