IV JAARREKENING Jaarverslag

Transcriptie

1 IV JAARREKENING Balans per 31 december Winst- en verliesrekening over het boekjaar Kasstroomoverzicht 4. Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling 5. Toelichting op de afzonderlijke posten van de balans 6. Toelichting op de afzonderlijke posten van de winst- en verliesrekening Jaarverslag

2 1. BALANS PER 31 DECEMBER 2016 (voor resultaatbestemming) ACTIVA 31-dec dec-2015 VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 1. Onroerende zaken in exploitatie DAEB Onroerende zaken in exploitatie niet-daeb Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken voor eigen gebruik subtotaal Financiële vaste activa 1. Deelneming Lening deelneming Latente belastingvordering(en) subtotaal TOTAAL VASTE ACTIVA VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen 1. Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa subtotaal Liquide middelen 1. Direct opvraagbaar subtotaal TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA TOTAAL Jaarverslag

3 PASSIVA 31-dec dec-2015 EIGEN VERMOGEN 1. Overige reserve Herwaarderingsreserve Resultaat boekjaar TOTAAL EIGEN VERMOGEN VOORZIENINGEN 1. Voorziening latente belastingverplichtingen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen TOTAAL VOORZIENINGEN LANGLOPENDE SCHULDEN 1. Schulden/leningen kredietinstellingen Overige schulden 0 0 TOTAAL LANGLOPENDE SCHULDEN KORTLOPENDE SCHULDEN 1. Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Rekening Courant Overlopende passiva TOTAAL KORTLOPENDE SCHULDEN TOTAAL Jaarverslag

4 2. WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2016 Begroting Realisatie Realisatie Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Externe verkoopkosten Boekwaarde verkochte vastgoedport. op moment van verkoop Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige organisatiekosten Leefbaarheid Netto resultaat overige organisatiekosten en leefbaarheid Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Aandeel in resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen OVERZICHT TOTAALRESULTAAT Resultaat na belastingen Cumulatief effect stelselwijzigingen verwerkt in eigen vermogen Totaal van de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen TOTAALRESULTAAT Jaarverslag

5 3. KASSTROOMOVERZICHT (volgens de directe methode) 3.1 Kasstroom uit exploitatie Begroting Realisatie Realisatie Ontvangsten Huren Vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten Totaal ontvangsten Uitgaven Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Sectorspecifieke heffingen Leefbaarheid Vennootschapsbelasting Totaal uitgaven Kasstroom uit exploitatie Kasstroom uit (des-)investeringen Ontvangsten Opbrengst verkopen bestaand bezit Ontvangen BWS subsidies Totaal ontvangsten Uitgaven Investering nieuwbouw/renovatie huurwoningen (daeb) Verwerving onroerende zaken Overige woningverbeteringen Investeringen ten dienste van de exploitatie Externe kosten bij verkoop Uitgaven verbindingen Totaal uitgaven Kasstroom uit (des-)investeringen Kasstroom uit financiële activiteiten Ontvangsten Storting geborgde leningen Ontvangsten op lening met variabele hoofdsom Totaal ontvangsten Uitgaven Aflossing geborgde leningen Aflossing op lening met variabele hoofdsom Totaal uitgaven Kasstroom uit financiële activiteiten Saldo liquide middelen op 1 januari Kasstroom uit exploitatie Kasstroom uit (des-) investeringen Kasstroom uit financiële activiteiten Saldo liquide middelen op 31 december Jaarverslag

6 4. GRONDSLAGEN VAN BALANSWAARDERING EN RESULTAATBEPALING 4.1 Algemeen Stichting Wonen Wierden Enter (SWWE) is een stichting met de status van 'toegelaten instelling'. Zij heeft specifieke toelating in de woningmarktregio Oost Nederland en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De statutaire en feitelijke vestigingsplaats is Wierden. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van onroerebnde zaken. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van BTIV, de beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionaruissen publieke sector ('WNT'), Titel 9 Boek 2 BW, hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelselwijzigingen zoals opgenomen in de navolgende paragraaf. De reden van de toegepaste stelselwijziging is dat in juni 2016 de nieuwe Richtlijn voor de Jaarverslaggeving voor woningcorporaties van kracht is geworden (RJ645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting). Voortvloeiend uit deze richtlijn alsmede uit de Woningwet 2015 met als ingangsdatum 1 januari 2016, respectievelijk de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) en en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) zijn voor de jaarverslaggeving 2016 van corporaties meerdere veranderingen van toepassing ten opzichte van van de jaarverslaggeving Middels de stelselwijziging wordt aangesloten bij de op grond van gewijzigde wet- en regelgeving van toepassing zijnde veranderingen. Stelselwijziging De voor de SWWE belangrijkste wijzigingen voortvloeiend uit het implementeren van de nieuwe RJ 645, de Woningwet 2015, respectievelijk de RTIV en BTIV zijn: De classificatie van onroerende zaken in exploitatie; De waardering van onroerende zaken in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat, bepaald overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor onroerende zaken in exploitatie en het hiermee samenhangend niet langer afschrijven van onroerende zaken in exploitatie. Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans, de resultatenrekening en het kasstroomoverzicht. De hiervoor genoemde wijzigingen en keuzemogelijkheden hebben ertoe geleid dat de SWWE haar stelsel van waardering en resultaatbepaling vanaf 2016 heeft gewijzigd op de volgende onderdelen: De tot en met 2015 voor sociaal vastgoed DAEB gevolgde waardering tegen de de historische kosten verminderd met cumulatieve afschrijvingen en duurzame waardeverminderingen is vanaf 2016 gewijzigd in waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat, bepaald overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor onroerende zaken in exploitatie; De tot en met 2015 voor commercieel vastgoed niet-daeb gevolgde waardering tegen de historische kosten verminderd met cumulatieve afschrijvingen en duurzame waardeverminderingen is vanaf 2016 gewijzigd in waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat, bepaald overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. De waardering van onroerende zaken in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat draagt bij aan een beter inzicht in het resultaat, de (markt)waarde van de onroerende zaken in exploitatie en de vermogenspositie van de corporatie. De realisatie van de marktwaarde in verhuurde staat en de daarmee samenhangende niet-gerealiseerde herwaardering is evenwel sterk afhankelijk van het te voeren beleid. Terzake verwijzen wij tevens naar het hoofdstuk "Het waarborgen van de financiële continuïteit", waarin is toegelicht dat een gedeelte van de herwaarderingsreserve bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Als gevolg van de waardering tegen marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie is een eventuele afwaardering van vastgoedontwikkelingsprojecten naar lagere bedrijfswaarde herrekend op basis van de marktwaarde in verhuurde staat als toets ter bepaling van eventuele duurzame waardeverminderingen. De wijzigingen in de waarderingsgrondslagen zoals hiervoor genoemd zijn als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2015 in de jaarrekening 2016 zijn aangepast. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 31 december 2015 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van 101,7 miljoen euro, van 28,1 miljoen euro naar 129,8 miljoen euro. Het resultaat over 2015 bedraagt op basis van de nieuwe grondslagen 17,746 miljoen euro positief. Op basis van de oude grondslagen was dit volgens de jaarrekening 2015 een resultaat van 1,449 miljoen euro positief. Het effect van de stelselwijziging kan als volgt worden uitgesplitst naar de individuele posten (bedragen x 1.000): Jaarverslag

7 Jaarrek Na stelselwijz. Stelselwijziging Verkoopresultaat vastgoedportefeuiulle Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Niet gerealiseerde waardeveranderingen onroerende zaken in exploitatie Overige waardeveranderingen (onrendabele toppen) Vennootschapsbelasting Effect stelselwijziging op het resultaat over Voor de individuele balansposten zijn de verschillen met de oorspronkelijke cijfers in de jaarrekening 2015 in de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten in de jaarrekening 2016 vermeld. Bij de herwaardering van onroerende zaken in exploitatie naar marktwaarde in verhuurde staat is waar nodig rekening gehouden met de invloed van latente belastingen op het vermogen en resultaat, met name voor de waarderingscomplexen waar de herwaardering leidt tot een boekwaarde in de jaarrekening die hoger is dan de fiscale boekwaarde: voor dit (tijdelijk) waarderingsverschil is een latente belastingverplichting gevormd, bepaald overeenkomstig de waarderingsgrondslag voor latente belastingen. Functionele indeling winst-en-verliesrekening Algemeen Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht voor toegelaten instellingen. Hierin is opgenomen dat toegelaten instellingen met ingang van het boekjaar 2016 de winst-en-verliesrekening conform het functionele model moeten presenteren. Voorheen werd de winst-en-verliesrekening conform de categoriale indeling gepresenteerd. De wijziging van de grondslag is in de jaarrekening 2016 verwerkt conform RJ 140 Stelselwijzigingen volgens de retrospectieve methode. Dit betekent dat de vergelijkende cijfers zijn gepresenteerd conform de nieuwe grondslag. Impact op vermogen en resultaat De presentatie van de winst-en-verliesrekening conform het functionele model heeft geen impact op het vermogen en resultaat. Schattingen Bij het opstellen van de jaarrekening zijn, overeenkomstig algemeen geldende grondslagen, bepaalde schattingen en veronderstellingen gedaan die medebepalend zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten kunnen van deze schattingen afwijken. Wet normering bezoldiging topfunctionarissen (WNT) Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden. 4.2 Balanswaardering Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Binnen de onroerende zaken in exploitatie worden de volgende typen vastgoed onderscheiden: Woongelegenheden (eengezinswoningen, meergezinswoningen, (woonwagen)standplaatsen en extramurale zorgeenheden); Bedrijfs en maatschappelijk onroerend goed; Parkeergelegenheden (parkeerplaatsen en garages); Intramuraal zorgvastgoed. De onroerende zaken in exploitatie worden op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-daeb vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. DAEB vastgoed betreft conform deze criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum tot aan de huurliberalisatiegrens en het maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december Niet-DAEB vastgoed omvat de woningen met een huurprijs per contractdatum boven de huurliberalisatiegrens, een aantal garages en parkeerplaatsen en een aantal bedrijfsruimten. De SWWE hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor alle de woongelegenheden en parkeergelegenheden. Voor het bedrijfs en maatschappelijk vastgoed alsmede het intramurale zorgvastgoed hanteert de SWWE de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de totale huursom. Waardering bij eerste verwerking Jaarverslag

8 Bij de eerste verwerking worden de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten en eventuele investerings subsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de direct hieraan toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten voor sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd. Waardering na eerste verwerking Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ( Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. SWWE hanteert voor het merendeel van haar onroerende zaken in exploitatie) de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. In de basisversie wordt de waardering van het vastgoed op portefeuilleniveau en de daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve modelmatig bepaald. Bij deze waardering is geen taxateur betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed afwijkt van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur tot stand zou zijn gekomen. Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of vermeerdering van de kostprijs als gevolg van de waardering tegen actuele waarde bepaald op complexniveau. De waardevermindering of -vermeerdering wordt in het resultaat verantwoord als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Complexindeling Om de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als een geheel in verhuurde staat aan een derde partij kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Doorexploiteer- en uitpondscenario De geschatte toekomstige kasstromen worden bepaald op basis van de DCF methode. Voor woon- en parkeergelegenheden vindt de bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen plaats aan de hand van enerzijds het doorexploiteerscenario en anderzijds het uitpondscenario, mede op basis van artikel 31 van het BTIV. De marktwaarde in verhuurde staat is op waarderingscomplexniveau bepaald op basis van de hoogste waardering van het doorexploiteer- of uitpondscenario, beide berekend op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen. Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd, waarbij elk jaar bij een deel van de verhuureenheden de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt verondersteld dat die eenheden opnieuw worden verhuurd, waarbij de huur na mutatie wordt aangepast naar de potentiële huur op basis van de markthuur of de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald op basis van de veronderstelling van doorexploiteren met een voortdurende looptijd, waarbij de afzonderlijke kasstromen zich ontwikkelen met de eigen groeivoet. Instandhoudingsonderhoud wordt vanaf het 16e jaar met 100% verhoogd, teneinde groot onderhoud te adresseren. Voor maatschappelijk vastgoed, autoboxen en intramuraal zorgvastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Het uitpondscenario veronderstelt dat verhuureenheden bij mutatie leeg complexmatig worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet aangepast, maar wordt daarvoor in de plaats de verwachte verkoopkasstroom opgenomen. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald op het verder uitponden van de aan het eind van het 15e jaar nog niet verkochte woongelegenheden, waarbij de mutatiekans met 50% wordt gehalveerd ten opzichte van de mutatiekans in het doorexploiteerscenario. Macro-economische parameters Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de macro-economische parameters uit het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde (basis variant) en eigen parameters. In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, is de nieuwe huur de markthuur. Voor juridische splitsingskosten is een norm gehanteerd van 500 per te splitsen eenheid. De verkoopkosten bedragen 1,7% van de leegwaarde per verhuureenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en Jaarverslag

9 vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex voor en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of - vermeerdering en in het resultaat verantwoord als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Herwaardering Jaarlijks wordt op balansdatum de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. (Niet-gerealiseerde) winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de actuele waarde, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Wanneer op complexniveau de actuele waarde de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs (kostprijs) overtreft, wordt een herwaarderingsreserve gevormd die wordt toegelicht bij het eigen vermogen. De boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs betreft de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (derhalve niet verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen). Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Activering vindt plaats zodra interne formalisering en externe communicatie terzake het project heeft plaatsgevonden. Bouwrente vormt geen onderdeel van de vervaardigingsprijs. Wanneer de marktwaarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, bepaald op basis van dezelfde grondslagen als voor de onroerende zaken in exploitatie (inclusief macro-economische parameters), lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs vindt afwaardering naar deze lagere waarde plaats. Deze afwaardering wordt in de resultatenrekening verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Nadere toelichting per post van de jaarrekening Voortvloeiend uit de nieuwe RJ 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting respectievelijk de RTIV verandert ook de toelichting op de jaarrekening. Primair om de effecten van de stelselwijziging naar waardering van de onroerende zaken in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat toe te lichten en voorts als gevolg van het verplicht toepassen van de functionele indeling voor de resultatenrekening. Inherent aan de functionele indeling dient in de toelichting op de resultatenrekening nadere informatie te worden verstrekt over specifieke posten Financiële vaste activa Deelneming/voorziening deelneming In 2005 is de VOF West I opgericht. De SWWE en Sint Joseph Almelo hebben ieder een belang van 50% in deze VOF. Op het voormalige Coberco-terrein in Wierden heeft de VOF een verpleeghuis met 60 plaatsen, 34 appartementen en een parkeerkelder gerealiseerd. De deelneming is op 22 december 2016 ontbonden. Per die datum is het bezit ongedeeld eigendom van SWWE en Sint Joseph Almelo. Derhalve is er ultimo 2016 geen sprake meer van een deelneming. De helft van het bezit, vorderingen en schulden is gewaardeerd en opgenomen in de balans en winst- en verliesrekening. Lening deelneming Deze lening betrof een lening aan de VOF West I. Met de ontbinding van de VOF is deze lening in 2016 afgelost. Latente belastingvordering Voor latente belastingen wordt een vordering getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen tegen contante waarde onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar Vlottende activa De vorderingen en de liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Jaarverslag

10 4.2.4 Eigen Vermogen De overige reserve dient als weerstandsvermogen. Bij waardering van het vastgoed tegen marktwaarde is sprake van een niet-gerealiseerde herwaardering. Dit is het positieve verschil in waardering tussen historische kostprijs en de marktwaarde en is verantwoord onder de herwaarderingsreserve Voorzieningen Voorziening latente belastingverplichting De voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en hun fiscale grondslag. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen en worden gewaardeerd tegen contante waarde. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructureringen De voorziening onrendabele investeringen is ingesteld om de onrendabele top van nieuwbouwprojecten te dekken. Zodra een bouwplan concrete vormen aanneemt wordt de onrendabele top berekend, deze wordt eerst zover mogelijk in mindering gebracht op de activa in ontwikkeling en voor het meerdere wordt een voorziening gevormd. Overige voorzieningen De overige voorzieningen zijn gevormd om verwachte toekomstige uitgaven aan jubileumuitkeringen van personeelsleden te dekken. Op basis van het personeelsbestand wordt de hoogte van de voorziening ultimo het verslagjaar berekend Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen De leningen zijn opgenomen tegen de nominale waarde. Zij worden afgelost op basis van annuïteiten of ineens. Waarborgsommen Bij het afsluiten van een huurovereenkomst wordt een waarborgsom in rekening gebracht. De waarborgsom dient als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder verschuldigd mocht zijn. Aan de huurders wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst een rentevergoeding over de waarborgsom betaald. In 2015 is besloten om de waarborgsommen af te schaffen. De gestorte waarborgsommen zijn in 2015 inclusief rente terugbetaald aan de huurders Kortlopende schulden De schulden op korte termijn zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. 4.3 Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij gerealiseerd zijn. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn Huuropbrengsten Dit betreffen de te ontvangen netto huren, dus exclusief opbrengsten uit hoofde van servicecontracten, onder aftrek van de huurderving Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen de vergoedingen die van huurders worden ontvangen voor de levering van goederen en diensten (servicekosten) en het onderhoudspluspakket, onder aftrek van de vergoedingsderving Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille In deze post worden de opbrengsten uit verkoop van onroerende zaken verantwoord onder aftrek van de boekwaarde op moment van verkoop Lasten onderhoudsactiviteiten Hieronder vallen de kosten voor jaarlijks terugkerend onderhoud, alsmede het periodieke (planmatige) Jaarverslag

11 onderhoud. Bij de lasten onderhoud zijn ook de kosten van de eigen dienst inbegrepen. Deze kosten zijn vervolgens op een aparte regel in mindering gebracht op de onderhoudslasten. Op deze manier wordt dubbeltelling bij de kostensoorten salarissen, sociale lasten en pensioenlasten voorkomen Belastingen Met ingang van 1 januari 2008 is Stichting Wonen Wierden Enter integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Woningcorporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht afgerond. Eén en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO II). In VSO II zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van winstberekening. Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingen overeenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. 4.4 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Ontvangen en betaalde interest wordt opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Jaarverslag

12 5. TOELICHTING OP DE AFZONDERLIJKE POSTEN VAN DE BALANS ACTIVA 5.1 Materiële vaste activa 1. Onroerende zaken in exploitatie Daeb 31-dec dec-2015 Stand per 1 januari Boekwaarde Invloed stelselwijziging (cumulatief) Boekwaarde op 1 januari herrekend Mutaties in de boekwaarde in het verslagjaar: Investeringen, initiële verkrijgingen Overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling Investeringen na eerste waardering Buitengebruikstellingen en afstotingen Waardeverandering door nieuwbouw, initiële verkrijgingen Winsten of verliezen als gevolg van aanpassingen aan de marktwaarde Totaal mutaties in het verslagjaar Boekwaarde onroerende zaken daeb in exploitatie op 31 december Onroerende zaken in exploitatie niet-daeb Stand per 1 januari Boekwaarde Invloed stelselwijziging (cumulatief) Boekwaarde op 1 januari herrekend Mutaties in de boekwaarde in het verslagjaar: Investeringen, initiële verkrijgingen Overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling Investeringen na eerste waardering Buitengebruikstellingen en afstotingen Waardeverandering door nieuwbouw, initiële verkrijgingen Winsten of verliezen als gevolg van aanpassingen aan de marktwaarde Totaal mutaties in het verslagjaar Boekwaarde onroerende zaken niet-daeb in exploitatie op 31 december Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Stand per 1 januari Boekwaarde Invloed stelselwijziging (cumulatief) 0 0 Boekwaarde op 1 januari herrekend Jaarverslag

13 31-dec dec-2015 Mutaties in de boekwaarde in het verslagjaar: Investeringen nieuwbouw Investeringen bestaand bezit Waardeveranderingen 0 0 Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie Mutatie voorziening onrendabele investeringen Totaal mutaties in het verslagjaar Stand per 31 december Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen 0 0 Boekwaarde onroerende zaken in ontw.voor eigen expl. op 31 december Onroerende en roerende zaken voor eigen gebruik Stand per 1 januari Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde op 1 januari Mutaties in de boekwaarde in het verslagjaar: Investeringen bestaand bezit/overige investeringen Afschrijvingen Totaal mutaties in het verslagjaar Stand per 31 december Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde (on-)roerende zaken voor eigen gebruik op 31 december Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2016 in totaal 115,848 miljoen euro (2015: 96,934 miljoen). Hiervan betreft 107,546 miljoen euro DAEB bezit en 8,301 miljoen euro betreft DAEB bezit (2015 respectievelijk: 91,071 en 5,863 miljoen euro) en is berekend op basis van de volgende uitgangspunten: jaar inflatie huurverhoging (excl. harmonisatie) huurderving stijging beheerkosten stijging onderhoud ,60% 1,00% 1,00% 1,60% 1,60% ,07% 1,60% 1,00% 1,90% 1,90% ,53% 2,00% 1,00% 2,20% 2,20% ,00% 2,00% 1,00% 2,50% 2,50% ,00% 2,00% 1,00% 2,50% 2,50% ,00% 2,00% 1,00% 2,50% 2,50% De stijgingspercentages van 2022 worden ook in de jaren daarna gehanteerd. Jaarverslag

14 Verder is rekening gehouden met: disconteringsvoet 5,00% mutatiegraad 7,0% dagelijks onderhoud 205 per woning planmatig onderhoud per woning overige variabele lasten per woning verhuurdersheffing in ,543% per 1.000,= WOZ verhuurdersheffing vanaf ,569% per 1.000,= WOZ bijdrageheffing Aw 7,50 per woning Complexen met een economische levensduur van minder dan 15 jaar zijn voor berekening van de bedrijfswaarde op 15 jaar restant levensduur gesteld. Dit geldt niet voor de complexen De Klomphof (66 appartementen), Jan Jansweg (8 seniorenwoningen), Reggestraat (9 seniorenwoningen) en 1e Esweg/Kruissteenweg (51 eengezinswoningen). Voor deze complexen bestaan concrete plannen om binnen 15 jaar gesloopt danwel geherstructureerd te worden. De stijging van 18,976 miljoen euro laat zich met name verklaren door de oplevering van drie nieuwbouwcomplexen (totaal 105 woningen) en de ontbinding van VOF West I, waardoor 17 appartementen, 30 verpleegplaatsen en 8 parkeerplaatsen zijn toegvoegd. Verder is de bedrijfswaarde gewijzigd door de autonome ontwikkeling, parameterwijzigingen in de huuren lastencomponenten. Onroerende- en roerende zaken in ontwikkeling De post onroerende- en roerende zaken in ontwikkeling bestaat uit de volgende lopende nieuwbouw- en herstructureringsprojecten: 31-dec dec-2015 De Klomphof 2e fase (complex 194/195) De Klomphof 3e fase (complex 196/197) Herontwikkeling Wilhelminastraat 3 (complex 644) Woningverbetering Korianderhof WOZ-waarde De taxatiewaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie voor de Onroerende Zaakbelasting, met peildatum 1 januari 2015, bedraagt ultimo het verslagjaar 218,1 miljoen euro (2015: 199,2 miljoen). De stijging wordt met name veroorzaakt door de oplevering van drie nieuwbouwcomplexen. De taxatiewaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie voor de Onroerende Zaakbelasting, met peildatum 1 januari 2015, bedraagt ultimo het verslagjaar 5,9 miljoen euro (2015: 5,4 miljoen euro). Brand-, storm- en vliegtuigschadeverzekering Het gehele bezit is op basis van uitgebreide dekking verzekerd tegen brand-, storm- en vliegtuigschade zonder dat de verzekeraar een beroep kan doen op onderverzekering. Te verkopen woningen In het gehele woningbezit zijn ultimo woningen aangewezen om te verkopen aan de zittende huurder of op de vrije markt bij mutatie. Deze 267 woningen vertegenwoordigen op 31 december 2016 een boekwaarde (op basis van de marktwaarde in verhuurde staat) van euro, een bedrijfswaarde van euro en een WOZ-waarde van euro. De verwachting is dat in 2017 dertien woningen verkocht zullen worden met een geschatte netto opbrengst van ,=. De marktwaarde in verhuurde staat van deze woningen wordt geschat op ,=. 5.2 Financiële vaste activa 1. Deelneming a. VOF West I subtotaal Jaarverslag

15 31-dec dec-2015 ad a. De deelneming VOF West I kan als volgt gespecificeerd worden: Saldo begin boekjaar Resultaat deelneming Mutatie voorziening deelneming Saldo einde boekjaar De VOF West I is per 22 december 2016 ontbonden. Het bezit in deze VOF is per die datum ongedeeld eigendom van de voormalige vennoten van de VOF, Sint Joseph Almelo en SWWE. Er is ultimo 2016 derhalve geen deelneming meer. De waarde van de deelneming op moment van ontbinden is in de afwikkeling meegenomen. 2.Lening deelneming a. Lening aan VOF West I subtotaal ad a. Bij het ontbinden van de VOF West I is de lening in zijn geheel afgelost 3. Latente belastingvordering(en) Saldo begin boekjaar mutatie in het boekjaar Saldo einde boekjaar Deze post betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De latente belastingvordering is contant gewaardeerd. De contante waarde van deze vordering bedraagt ultimo ,=, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningportefeuille vertegenwoordigd) van 2,55%. De latente belastingvordering is in 2016 afgenomen met ,=. Dit wordt veroorzaakt door de gewijzigde resultaten over 2014 (definitieve aangifte), 2015 (inclusief opwaardering op basis van de WOZ-waarden), alsmede het resultaat voor verliesverrekening over 2016 en de verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering van de te verwachten verkopen in de komende 5 jaar. Op grond hiervan is het verrekenbare verlies per ultimo 2016 lager dan het verrekenbare verlies per ultimo Daarnaast wordt een kleine mutatie veroorzaakt door de vrijval van het (dis-)agio in Specificatie van de latente belastingvordering(en) - Voorwaartse verliescompensatie Tijdelijke verschillen waardering verwachte verkopen binnen 5 jaar Verschil waardering leningportefeuille Totaal financiële vaste activa Vorderingen 1. Huurdebiteuren a. Huurdebiteuren huidige bewoners b. Huurdebiteuren vertrokken bewoners c. Te vorderen vertrekkosten subtotaal De huurachterstand ultimo 2016 bedraagt 1,21% van de jaarhuur (2015: 1,06%). Voor circa 30% van de huurachterstand is met betrokken huurders een betaalafspraak gemaakt. ad c. De te vorderen vertrekkosten betreft een 21-tal vertrokken huurders (2015: 28). Eventuele huurachterstand van deze vertrokken huurders is ook bij dit bedrag inbegrepen. Jaarverslag

16 31-dec dec Overige vorderingen a. Te ontvangen bedragen van gemeente inzake woningaanpassingen 0 0 b. Vorderingen m.b.t. SSC Heuvelrug c. Overige debiteuren subtotaal Overlopende activa a. Nog te ontvangen rente b. Te verrekenen vergoedingen met bewoners 0 0 c. Vooruitbetaalde facturen d. Overige overlopende activa subtotaal Totaal vorderingen Liquide middelen 1. Direct opvraagbaar a. Kas b. Rabobank d. Rabobank, BedrijfSpaar- en BedrijfsBonusRekening Totaal liquide middelen PASSIVA 5.5 Eigen vermogen 1. Overige reserves Saldo begin boekjaar Invloed stelselwijziging (cumulatief effect) Herrekende overige reserves begin boekjaar Realisatie uit herwaarderingsreserve Saldo einde boekjaar Herwaarderingsreserve Saldo begin boekjaar 0 0 Invloed stelselwijziging (cumulatief effect) Herrekende herwaarderingsreserve Realisatie verkoop Mutatie door nieuwbouw, initiële verkrijging 0 0 Mutatie door herwaardering Saldo einde boekjaar Resultaat boekjaar Resultaat boekjaar voor stelselwijziging Resultaat boekjaar effect stelselwijziging Resultaat boekjaar na stelselwijziging Het resultaat boekjaar wordt steeds in het volgende boekjaar toegevoegd aan het eigen vermogen conform de bestemming jaarresultaat zoals dat is opgenomen in hoofdstuk V van dit jaarverslag. Totaal eigen vermogen Jaarverslag

17 5.6 Voorzieningen 31-dec dec Voorziening latente belastingverplichtingen Saldo begin boekjaar Mutatie van de voorziening Saldo einde boekjaar De latente belastingvoorziening is in 2016 toegenomen met ,=. Deze voorziening is opgenomen voor de afwaardering die de aankomende vijf jaar ( ) verwacht wordt teruggenomen te moeten worden. Aangezien de begrote stijging van de WOZ-waarden in de periode groter is dan de periode is de latentie voor de opwaardering per ultimo 2016 gestegen. Voor een verdere toelichting op deze post wordt verwezen naar de tekst bij de grondslagen van de balanswaardering in hoofdstuk Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Saldo begin boekjaar Invloed stelselwijziging Herrekende voorziening begin boekjaar Mutaties onrendabele investeringen in het boekjaar Onttrekkingen in het boekjaar Vrijval in het boekjaar 0 0 Saldo einde boekjaar Deze voorziening is in 2014 gevormd voor de onrendabele investeringen in de nieuwbouwprojecten Smeijerskampstraat en de 1e fase De Klomphof. In 2015 is daar het project Stationsplein bijgekomen. In 2016 zijn deze drie nieuwbouwprojecten opgeleverd. In het kader van de stelselwijziging naar waardering op marktwaarde zijn de vergelijkende cijfers over 2015 eveneens aangepast. De wijziging heeft betrekking op de berekening van de onrendabele investering (ORT). De ORT op basis van marktwaarde is lager dan op basis van bedrijfswaarde. Per project kan de volgende specificatie worden gemaakt: complex 201 (Smeijerskampstraat) investeringen ORT vrijval complex 193 (1e fase De Klomphof) investeringen ORT vrijval complex 198 (Stationsplein) investeringen ORT vrijval Totaal voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen Saldo begin boekjaar bij: dotatie aan de voorziening o.b.v. verwachte jubileumuitkeringen af: jubileumuitkeringen in het verslagjaar Saldo einde boekjaar De overige voorzieningen betreffen een voorziening voor uitgestelde beloningen. Op basis van het huidige personeelsbestand is berekend dat ultimo het verslagjaar een voorziening voor jubileumuitkeringen gevormd moet worden van euro. Totaal voorzieningen Jaarverslag

18 5.7 Langlopende schulden 31-dec dec Schulden/leningen kredietinstellingen Schulden/leningen kredietinstellingen subtotaal Het verloop van de leningportefeuille kan als volgt worden weergegeven: Saldo begin boekjaar bij: ontvangen nieuwe geldleningen bij/af: mutatie op roll-overlening met variabele hoofdsom 0 0 af: reguliere aflossingen binnen één jaar naar kortlopende schulden af: vervroegde aflossingen 0 0 Saldo einde boekjaar Van het schuldrestant van de leningen ultimo 2016 heeft ,= euro (28%) een looptijd korter dan 5 jaar, en ,= euro (72%) een looptijd van 5 jaar of langer. Alle leningen kredietinstellingen worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De reguliere aflossingsverplichting voor het komend boekjaar bedraagt ,= euro. Dit is inclusief eindaflossingen ad ,= euro. Dit bedrag is opgenomen onder de kortlopende schulden bij de schulden aan kredietinstellingen. De gewogen gemiddelde rentevoet van de geldleningen ultimo 2016 bedraagt 3,398% (2015: 4,276%). De gewogen gemiddelde restant looptijd is afgerond 10 jaar. De marktwaarde van de leningportefeuille bedraagt ultimo ,= (2015: ,=) 2. Overige schulden Saldo begin boekjaar Mutatie nominale waarborgsommen Mutatie rente waarborgsommen Saldo einde boekjaar - - In 2015 is besloten de waarborgsommen af te schaffen. Alle huurders hebben in december 2015 hun betaalde waarborgsom inclusief rente teruggekregen. Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden 1. Schulden aan kredietinstellingen a. Schulden kredietinstellingen subtotaal Schulden aan leveranciers a. Onderhoudskosten diverse complexen b. Kosten t.b.v. werkorganisatie c. Investeringen nieuwbouw/bestaand bezit d. Diverse exploitatiekosten subtotaal Jaarverslag

19 31-dec dec Belastingen en premies sociale verzekeringen a. Vennootschapsbelasting 0 0 b. Omzetbelasting c. Loonbelasting d. Pensioenfonds/sociale verzekeringen subtotaal Rekening Courant a. Sint Joseph Almelo subtotaal ad a. De SWWE voert de administratie van VOF WEST I middels een rekening courantverhouding. VOF West I is per ontbonden. Het rekening-courantsaldo is per die datum verdeeld onder de deelnemers. De helft van het rekening-courant saldo, een bedrag ad ,=, is op balansdatum nog verschuldigd aan Sint Joseph Almelo. 5. Overlopende passiva a. Niet vervallen rente geldleningen b. Vooruitontvangen huur c. Te verrekenen vergoedingen met bewoners d. Personeelsvereniging e. Verplichting vakantiedagen f. Nog te ontvangen facturen opgeleverde nieuwbouwcomplexen g. Overige overlopende passiva subtotaal Totaal kortlopende schulden ad g. Hierin zijn onder andere met de aanstaande fusie met Wst. Hellendoorn begrepen verplichtingen. Niet in de balans opgenomen verplichtingen Fusie Op 15 februari 2016 hebben Stichting Wonen Wierden Enter en Woningstichting Hellendoorn een intentie overeenkomst tot fusie ondertekent. In 2016 zijn de zienswijzen van de gemeenten en vervolgens de instemming van de huurdersverenigingen gekregen. Op 9 februari 2017 is een akkoord van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (Aw) ontvangen. Op 1 april 2017 is de juridische fusie een feit. Aangegane verplichtingen In het kader van nieuwbouw-, renovatie- en herstructureringsprojecten zijn ultimo het verslagjaar de volgende verplichtingen aangegaan: a. Smeijerskampstraat (complex 211) b. De Klomphof 1e fase (complex 193) c. Stationsplein (complex 198) WSW-obligoverplichting In het kader van de aangetrokken geldleningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) bestaat een obligo (garantieverplichting) ter grootte van euro, zijnde 3,85% van de geborgde leningen, waarbij leningen met een variabele hoofdsom meetellen voor 75% van de maximale hoofdsom. Verplichtingen persoonsgebonden loopbaanbudget In de CAO Woondiensten is een persoonsgebonden loopbaanbudget per medewerker afgesproken. Elke medewerker heeft recht, afhankelijk van indiensttreding, op een budget ten behoeve van zijn loopbaanontwikkeling. Ultimo 2016 bedraagt het budget ,= (2015: ,=). Jaarverslag