PROJECT VTS-SITE TE SINT-NIKLAAS BIJZONDER BESTEK REALISATIE VAN PRIVATE WOONGELEGENHEDEN SAMENVATTING

Transcriptie

1 PROJECT VTS-SITE TE SINT-NIKLAAS BIJZONDER BESTEK REALISATIE VAN PRIVATE WOONGELEGENHEDEN SAMENVATTING Plaats : Sint-Niklaas Project : VTS-site Voorwerp van de opdracht : Realisatie van 20-tal private woongelegenheden (koop & huur) Contactpersoon : Bart Casier (directeur) & Wannes De Vleeschauwer (projectmanager), Downloaden via website: Bijlages : Bijlage 1 : Masterplan Nero Architecten; Bijlage 2 : RUP; Bijlage 3 : Infobundel sloop gebouwen; Bijlage 4 : Infobundel bouwaanvraag Technisch Instituut voor Breikunde; Bijlage 5 : Infobundel bouwaanvraag loftgebouw; Bijlage 6 : Toelichtingsnota voorontwerp publieke ruimte; Bijlage 7 : Info zwambestrijding Herenhuis; Bijlage 8 : Grafische voorstelling eigendomsverdeling; Bijlage 9 : Kapel schetsontwerp voorstel Volt architecten; Bijlage 10 : Geheimhoudings- & procedureverklaring; Bijlage 11 : Modelverklaring op eer.

2 Inhoudsopgave 1_ALGEMENE BEPALINGEN _Leeswijzer _Bijkomende inlichtingen / Vragen betreffende draagwijdte van het Bijzonder Bestek _Definities _Aanbestedende overheid _Gunningswijze _Toepasselijke wetgeving _Algemene toelichting over gefaseerde procedure _Aanvullingen, wijzigingen en verfijningen van het Bijzonder bestek _Afwijzing van aansprakelijkheid _Geheimhoudings- /procedureverklaring _Taalgebruik _Wederzijdse verbintenissen tijdens onderhandelingsprocedure _Beheer/ Onderhoud / Verzekeringen _OMSCHRIJVING VAN DE OPDRACHT _Het vts-project _Voorwerp van de opdracht : private projectdelen _Afstemming publieke en private projectonderdelen _Prijs _BEOORDELINGSCOMMISSIE _SELECTIELEIDRAAD _Essentiële voorwaarden m.b.t. kandidaten _Kwalitatieve selectie _Opmaak van Kandidatuurdossier _Indiening van de kandidatuur _GUNNINGSBESTEk _Essentiële voorwaarden in gunningsfase _Essentiële voorwaarden m.b.t. de private partner in uitvoeringsfase _Gunningscriteria en gunningsmethodiek _Beoordelingen _Administratieve bepalingen inzake indienen van de offertes Bestek VTS_ontwerp_07/12/2014 2

3 1_ALGEMENE BEPALINGEN 1.1_LEESWIJZER Voorliggend bijzonder bestek geeft toelichting bij de procedure om te komen tot een vorm van publiekprivate samenwerking voor de realisatie van de private projectonderdelen (woongelegenheden) in het stadsvernieuwingsproject op de vts-site te Sint-Niklaas. Het bijzonder bestek bevat een uitgebreide en gedetailleerde toelichting over het project, het voorwerp van de opdracht van het privaat bouwteam binnen het project en een beschrijving van de procedure en regels die gelden voor de selectie van kandidaten en de gunning van de opdracht aan één van de geselecteerde kandidaten. Het bijzonder bestek bevat daarnaast ook alle noodzakelijke informatie over de wijze waarop kandidaturen en offertes dienen te worden ingediend. Het bijzonder bestek bestaat uit volgende onderdelen : 1_Algemene bepalingen 2_Gedetailleerde omschrijving van de opdracht 3_Toelichting over de beoordelingscommissie 4_Selectieleidraad 5_Gunningsbestek Het document is enkel uitgegeven om private bouwteams de kans te bieden mee te dingen naar deze opdracht. Ieder ander gebruik is verboden, behoudens schriftelijke toelating van de stad Sint-Niklaas of Interwaas. 1.2_BIJKOMENDE INLICHTINGEN / VRAGEN BETREFFENDE DRAAGWIJDTE VAN HET BIJZONDER BESTEK Indien dit bijzonder bestek onduidelijkheden of onjuistheden zou bevatten, dient dit schriftelijk (per mail én per gewoon schrijven) kenbaar te worden gemaakt aan de aanbestedende overheid in een verzoek tot toelichting. Een verzoek tot toelichting wordt gericht aan de contactpersoon vermeld in het bestek en dient toe te komen uiterlijk 20 kalenderdagen voor de uiterste datum voor de indiening van het kandidatuurdossier voor vragen m.b.t. de selectieleidraad en uiterlijk 20 dagen voor de uiterste datum voor de indiening van de offerte voor vragen m.b.t. het gunningsbestek. Enkel vragen of opmerkingen die een algemene draagwijdte hebben en tot een verdere verduidelijking aanleiding kunnen geven, zullen door de aanbestedende overheid worden beantwoord. Vragen of opmerkingen die verder gaan dan een algemene inhoudelijke verduidelijking of een suggestie tot rechtzetting van een onjuistheid en/of opmerkingen die een zeker bilateraal overleg of onderhandeling zouden impliceren aangaande de voorwaarden van de opdracht, worden niet beantwoord door de Sint-Niklaas vts-site : PPS-bestek 3

4 aanbestedende overheid. De aanbestedende overheid beschikt dienaangaande over een discretionaire beoordelingsbevoegdheid. Het verzoek tot toelichting wordt nauwkeurig onderzocht. Het antwoord wordt samen met de vragen of opmerkingen in een nota van toelichting verwerkt. Deze nota wordt vervolgens aan alle geïnteresseerde partijen gelijktijdig overgemaakt uiterlijk op de 10 de dag voor de uiterste datum voor de indiening van de kandidaturen. Elke nota van toelichting maakt integraal deel uit van dit bijzonder bestek. Het niet ontvangen van een verzoek tot toelichting binnen de vooropgestelde termijn wordt aanzien als de uitdrukkelijke bevestiging dat dit bestek geen onduidelijkheden of onjuistheden bevat. 1.3_DEFINITIES Kandidaat: Een kandidaat is elk privaat bouwteam al dan niet samen met een organisatie met sociaal doel dat op basis van dit bijzonder bestek een kandidatuur indient. Privaat bouwteam: Basisteam van natuurlijke personen, rechtspersonen of samenwerkingsverbanden dat bestaat uit minstens: (1) één projectontwikkelaar en (2) één ontwerper. Projectontwikkelaar: De projectontwikkelaar is een natuurlijke persoon, rechtspersoon of samenwerkingsverband. De professionele hoofdactiviteit bestaat in het ontwikkelen van private vastgoedprojecten op eigen risico. Ontwerper: De ontwerper is een natuurlijk persoon, rechtspersoon of samenwerkingsverband ingeschreven op de lijst van architecten van de Belgische Orde van Architecten (of elke gelijkwaardige kwalificatie in zoverre het buitenlandse architecten betreft) en die al dan niet wordt bijgestaan door (een) studiebureau(s). Gegadigde: Elke geselecteerd privaat bouwteam dat aansluitend op zijn selectie, de kans krijgt om een offerte in te dienen. Inschrijver: Elke gegadigde die effectief een offerte indient die voldoet aan de vereisten van het gunningsbestek. Opdrachtnemer: De inschrijver die na de gunning van de opdracht de private partner zal zijn van de aanbestedende overheid en die belast wordt met de integrale uitvoering van de opdracht. Projectvennootschap: De opdrachtnemer die na de gunning overgaat tot de oprichting van een specifieke projectvennootschap. Het doel van deze projectvennootschap betreft enkel de uitvoering van de opdracht. Sint-Niklaas vts-site : PPS-bestek 4

5 Aangewezen onderaannemer: De derde (natuurlijke persoon, rechtspersoon of samenwerkingsverband) die deel uitmaakt van de kandidatuur, doch die geen hoofdelijke aansprakelijkheid draagt t.a.v. de aanbestedende overheid, en die door de opdrachtnemer met zekerheid zal worden ingeschakeld bij de uitvoering van de opdracht. Zijn financiële, technische en/of economische geschiktheid kan mee in overweging worden genomen bij de toetsing van de in de selectieleidraad opgenomen selectiecriteria. Dienst Grootstedenbeleid: De Dienst Grootstedenbeleid werd in januari 2001 in het leven geroepen met het oog op een correcte implementering van het federale Grootstedenbeleid. Deze Dienst maakt deel uit van de Programmatorische Overheidsdienst (POD) Maatschappelijke Integratie, Armoedebestrijding en Sociale Economie. Interwaas: Het Samenwerkingsverband voor het Land van Waas dat is opgericht bij akte van 26/06/1968 en is gevestigd te Lamstraat 113 in 9100 Sint-Niklaas. De gemeenten Beveren, Kruibeke, Lokeren, Moerbeke- Waas, Sint-Gillis-Waas, Sint-Niklaas, Stekene, Temse en Waasmunster zijn aangesloten bij Interwaas. Interwaas wil, in samenwerking met de Wase gemeenten en vanuit een lokale sturing, de ontwikkeling van het Waasland actief bevorderen via dienstverlening, projectwerking en belangenbehartiging. Één van de voornaamste uitgangspunten van de werking van Interwaas is het stimuleren van betaalbaar wonen in eigen streek met nadruk op duurzame uitwerking van de woonprojecten. Stad: De stad Sint-Niklaas. Gezondheidsindex: De gezondheidsindex opgesteld door het Nationaal Instituut voor de Statistiek op 1 januari van het jaar waarin alle verbintenissen in het kader van deze opdracht worden afgesloten, vormt de basis voor elke eventuele indexatie. Financieringsvergoeding De financieringsvergoeding wordt gebaseerd op de Euribor 12m rentetarieven verhoogd met een rentepercentage van 1,5% Aankoopprijs De aankoopprijs is de globale vergoeding die wordt opgegeven door het private bouwteam en ondubbelzinnig vastgelegd in de overeenkomst tussen het private bouwteam en de stad Sint-Niklaas. De aankoopprijs mag niet onder de opgegeven minimumprijs liggen. Sint-Niklaas vts-site : PPS-bestek 5

6 1.4_AANBESTEDENDE OVERHEID De stad Sint-Niklaas is de aanbestedende overheid. Het Intergemeentelijk Samenwerkingsverband van het Land van Waas Interwaas werd door de stad Sint-Niklaas aangesteld als coördinator voor het vts-project en voert bijgaande procedure in naam van en voor rekening van de stad Sint-Niklaas. Alle correspondentie betreffende dit bijzonder bestek dient gericht te worden aan de hieronder vermelde contactpersonen. Contactgegevens : Contactpersonen : dhr. Bart Casier (directeur) en dhr. Wannes De Vleeschauwer (projectmanager) Adres : Lamstraat Sint-Niklaas; Telefoon : ; info@interwaas.be 1.5_GUNNINGSWIJZE Hoewel de voorliggende opdracht strikt genomen geen overheidsopdracht is en niet valt onder het toepassingsgebied van de wet van 15/6/2006 betreffende de overheidsopdrachten zal voor de toewijzing van de opdracht een procedure gevolgd worden naar analogie met een onderhandelingsprocedure met bekendmaking, aangezien het gaat om werken en diensten waarvan de aard of onzekere omstandigheden verhinderen op voorhand een globale prijs vast te stellen. De aanbestedende overheid wil private bouwteams immers de kans geven om een eigen creatieve invulling te geven aan de opdracht waarbij kennis en ervaring inzake ontwerp en projectontwikkeling zoveel mogelijk aan bod kunnen komen. De gevraagde creatieve en originele input verhinderen de aanbestedende overheid om op voorhand een globale prijs of een precieze omschrijving van de modaliteiten van de samenwerking vast te stellen. De precieze modaliteiten van de publiek private samenwerking zullen immers pas in de onderhandelingsfase in gemeen overleg bepaald kunnen worden. 1.6_TOEPASSELIJKE WETGEVING Voor zover uitdrukkelijk aangegeven in de bepalingen van onderhavig bijzonder bestek is onderstaande wetgeving van toepassing : Wet overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten van 15 juni 2006 (B.S. 15/02/2007); Het Koninklijk Besluit van 15 juli 2011 plaatsing overheidsopdrachten klassieke sectoren (B.S ); Het Koninklijk Besluit van 14 januari 2013 tot bepaling van de algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten en van de concessies voor openbare werken (B.S. 14/02/2013); Sint-Niklaas vts-site : PPS-bestek 6

7 Wet betreffende de motivering, de informatie en de rechtsmiddelen inzake overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten van 17 juni 2013 (B.S. 21/06/2013). Het Gemeentedecreet en het Decreet inzake Intergemeentelijke Samenwerking. Het Decreet van 12/7/2013 betreffende het onroerend erfgoed (B.S. 17/10/2013) en alle eventuele latere aanvullingen en wijzigingen 1.7_ALGEMENE TOELICHTING OVER GEFASEERDE PROCEDURE Ten einde de kosten voor de private bouwteams te beperken en een vlot verloop van de procedure te bevorderen, wordt gekozen voor een gefaseerde gunningsprocedure. De eerste fase heeft tot doel om marktpartijen aan te trekken en vervolgens over te gaan tot selectie van kandidaten. Geïnteresseerde private bouwteams dienen hun kandidatuurstelling in op basis de selectieleidraad (zie blz. 25 ev.). De selectiefase eindigt in een besluit van het College van Burgemeester en Schepenen van de stad waarbij kandidaten geselecteerd worden op basis van de selectiecriteria. De selectiecriteria hebben betrekking op het voorgestelde projectteam, haar ervaring en financiële draagkracht. De inhoudelijke beoordeling wordt doorgeschoven naar volgende fase. De aanbestedende overheid behoudt zich het recht voor om het aantal geselecteerde kandidaten tot maximum vijf (5) te beperken. In een 2 de fase (gunningsfase) worden de geselecteerde kandidaten uitgenodigd een offerte / uitgewerkt ontwikkelingsvoorstel in te dienen op basis van het gunningsbestek (zie blz. 35 ev.). De beoordeling gebeurt op basis van kwalitatieve, technische en financiële gunningscriteria. Na evaluatie kunnen verdere onderhandelingen gevoerd worden die resulteren in een overeenkomst met een aantal modaliteiten m.b.t. ruimtelijk, functioneel, financieel en zakenrechtelijk voorstel. Er is geen vergoeding voorzien voor deelname aan de procedure. De aanbestedende overheid is niet verplicht de opdracht toe te wijzen. De aanbestedende overheid kan de gunningsprocedure op ieder ogenblik stopzetten mits uitdrukkelijke motivering naar analogie met artikel 18 van de Wet Overheidsopdrachten. De gegadigde(n) en inschrijver(s) hebben in voorkomend geval geen enkel recht op enige vorm van schadevergoeding. De procedure omvat onderstaande stappen : Stap 1. Selectiefase Via een officiële bekendmaking wordt uitgenodigd om over te gaan tot het indienen van een kandidatuur voor voorliggende opdracht. Aan de hand van de selectieleidraad in dit bijzonder bestek wordt het aantal gegadigden dat wordt toegelaten om een offerte in te dienen beperkt tot maximum vijf (5), en dit voor zover er voldoende gegadigden kunnen worden gevonden die voldoen aan de selectiecriteria. In de selectiefase wordt een plaatsbezoek georganiseerd aan de site op dinsdag 18/8/2015 (14u tot 17u). Geïnteresseerde private bouwteams dienen zich vooraf aan te melden via info@interwaas.be. Een Sint-Niklaas vts-site : PPS-bestek 7

8 plaatsbezoek kan ook op afroep georganiseerd worden. Gelieve hiervoor eveneens aan te melden via Stap 2. Uitnodiging tot het indienen van een offerte Na selectie wordt de gunningsprocedure voortgezet ten aanzien van de geselecteerde private bouwteams. Geselecteerde private bouwteams zijn de gegadigden. De gegadigden worden gelijktijdig schriftelijk uitgenodigd om een offerte in te dienen. De gegadigden zullen een offerte indienen die in ieder geval dient te beantwoorden aan de specifieke voorwaarden van het gunningsbestek. Gegadigden kunnen worden uitgenodigd op een toelichtingsvergadering waar vooraf ingediende schriftelijke vragen over het gunningsbestek zullen beantwoord worden. Gegadigden die tijdig een offerte indienen zijn inschrijvers. Stap 3. Beoordeling offertes 1/ Onderzoek naar volledigheid en formele regelmatigheid De aanbestedende overheid zal de ingediende offertes in eerste instantie beoordelen op hun volledigheid en formele regelmatigheid. Een onvolledige offerte of een offerte die niet aan de formele eisen voldoet kan worden geweerd onverminderd de mogelijkheid voor de aanbestedende overheid om aanvullende gegevens op te vragen. 2/ Inhoudelijke beoordeling van de offertes De regelmatig bevonden offertes worden vervolgens inhoudelijk beoordeeld aan de hand van de minimale eisen en op grond van de gunningscriteria omschreven in het gunningsbestek. M.b.t. het voldoen aan de minimale eisen kan de aanbestedende overheid verduidelijking of toelichting vragen aan één of meerdere inschrijvers. Offertes die afwijken van minimale eisen kunnen worden uitgesloten voor zover de aanbestedende overheid van oordeel is dat door de afwijking de offerte niet vergelijkbaar is met de andere offertes. Stap 4. Mondelinge toelichting van de offertes De inschrijvers die een volledige en formeel regelmatige offerte hebben ingediend en wiens offerte voldoet aan de vooropgestelde minimale eisen, kunnen worden uitgenodigd om de offerte mondeling toe te lichten, in de vorm en op de wijze zoals hierna bepaald. De mondelinge toelichting heeft niet tot doel wijzigingen aan de ingediende offerte aan te brengen. Elke inschrijver krijgt maximaal 30 minuten om zijn offerte toe te lichten. Elke inschrijver is minstens gehouden om de hoofdlijnen weer te geven hoe de uitvoering van de opdracht dient ingevuld te worden. De toelichting mag ondersteund worden door audiovisuele hulpmiddelen. De toelichting gebeurt individueel per inschrijver. Dit betekent dat de inschrijvers de toelichting van de andere inschrijvers niet mogen bijwonen. Sint-Niklaas vts-site : PPS-bestek 8

9 Elke inschrijver ontvangt een uitnodiging via voor deze mondelinge toelichting met verdere praktische informatie. De mondelinge toelichtingen worden georganiseerd op dinsdag 24/11/2015 en/of woensdag 25/11/2015. Stap 5. Onderhandelingen over de inhoud van de offertes In beginsel zullen drie inschrijvers wiens offerte het hoogst is gerangschikt op grond van de gunningscriteria worden uitgenodigd voor de eigenlijke onderhandelingen over de inhoud van de offertes met het oog op een eventuele verfijning en/of optimalisatie ervan. De aanbestedende overheid houdt zich het recht voor om in behoorlijke gemotiveerde omstandigheden meer of minder dan drie inschrijvers uit te nodigen voor deelname aan de eigenlijke onderhandelingen. De aanbestedende overheid houdt zich tevens het recht voor om rechtstreeks over te gaan tot de aanwijzing van de inschrijver die de meest voordelige offerte heeft ingediend. In voorkomend geval behoudt de aanbestedende overheid zich het recht voor om hetzij de opdracht toe te wijzen op grond van de ingediende offerte hetzij onderhandelingen op te starten met het oog op de contractvorming. Het initiatief tot onderhandelen ligt bij de aanbestedende overheid. Het bijzonder bestek en de ingediende offerte fungeren steeds als leidraad bij het voeren van de onderhandelingen. Tijdens de onderhandelingen kan de aanbestedende overheid de inschrijvers vragen bepaalde onderdelen van de offerte nader uit te werken, te verfijnen of te optimaliseren. De onderhandelingen zullen niet tot gevolg hebben dat afbreuk wordt gedaan aan de engagementen van de inschrijver opgenomen in diens offerte. De aanbestedende overheid behoudt zich echter het recht voor om, met het oog op een globale verbetering van de offertes, bepaalde voorwaarden van het bijzonder bestek te verfijnen of te wijzigen. De aanbestedende overheid zal hierbij steeds handelen in overeenstemming met het gelijkheidsbeginsel. De wijzigingen zullen dan ook niet van dien aard mogen zijn dat de initiële beoordeling van de offertes niet langer zou gelden. Stap 6. Indienen van een Best And Final Offer (BAFO) Ter afsluiting van de onderhandelingen dienen de overgebleven inschrijvers uiteindelijk hun Best And Final Offer (BAFO) in bij de aanbestedende overheid. Het indienen van de BAFO vormt het sluitstuk van de onderhandelingen met meerdere inschrijvers. De BAFO s zullen worden beoordeeld op grond van de gunningscriteria. Stap 7. Contractbespreking en gunning De aanbestedende overheid behoudt zich het recht voor om met de inschrijver die de voordeligste BAFO heeft ingediend nog finale contractbesprekingen aan te gaan. Het voornaamste doel van deze finale onderhandelingen zal erin bestaan de toekomstige rechten en verplichtingen in gemeen overleg op schriftelijke wijze vast te leggen in een overeenkomst. Sint-Niklaas vts-site : PPS-bestek 9

10 Indien de eventuele besprekingen niet tot overeenstemming leiden, behoudt de aanbestedende overheid zich het recht voor de besprekingen stop te zetten en de eerstvolgende gerangschikte inschrijver voor de finale contractbesprekingen uit te nodigen. De inschrijvers van wie de offerte als onregelmatig werd verworpen of niet werd beoordeeld als meest voordelige offerte/bafo, worden per aangetekend schrijven van de motieven van verwerping of van de gemotiveerde gunningsbeslissing op de hoogte gebracht, met opgave van de standstill termijn. Stap 8. Effectieve toewijzing van de opdracht en contractsluiting Na het verstrijken van de wettelijke termijn van vijftien (15) (standstill)dagen wordt de gunningsbeslissing ter kennisgeving aan de uitverkoren inschrijver overgemaakt. Na deze kennisgeving kan worden overgegaan tot de ondertekening van de overeenkomst. 1.8_AANVULLINGEN, WIJZIGINGEN EN VERFIJNINGEN VAN HET BIJZONDER BESTEK De aanbestedende overheid behoudt zich het recht voor om onderhavig bijzonder bestek aan te vullen, te wijzigen of te verfijnen indien op grond van objectieve elementen zou blijken dat dit noodzakelijk of opportuun is in functie van de optimalisatie of vlotte realisatie van de opdracht. De aanbestedende overheid zal er hierbij steeds over waken dat dergelijke aanvullingen, wijzigingen of verfijningen van het bijzonder bestek op geen enkele wijze de gelijke behandeling in het gedrang zullen brengen. De aanvullingen, wijzigingen of verfijningen kunnen nooit aanleiding geven tot een recht op (schade)vergoeding of enige andere aanspraak. 1.9_AFWIJZING VAN AANSPRAKELIJKHEID Alle informatie in dit bijzonder bestek wordt ter beschikking gesteld van de natuurlijke of rechtspersonen die geacht worden over de nodige bekwaamheid en ervaring te beschikken om alle consequenties en risico s verbonden aan de realisatie van het project, correct in te schatten en de in de documenten ter beschikking gestelde informatie te begrijpen. Het staat hen hierbij vrij al dan niet beroep te doen op externe gespecialiseerde adviseurs. Alle geïnteresseerde private bouwteams worden steeds geacht op autonome wijze een onafhankelijke analyse en inschatting te maken van alle ter beschikking gestelde informatie en waar nodig of opportuun de juistheid, volledigheid en actuele accuraatheid van de informatie zelf te controleren. 1.10_GEHEIMHOUDINGS- /PROCEDUREVERKLARING Het privaat bouwteam dient bij zijn kandidaatstelling een geheimhouding-/procedureverklaring voor te leggen (zie Bijlage 10). Voor zover haar status van overheidsinstantie dit toelaat en onverminderd de vigerende wettelijke bepalingen, spant de aanbestedende overheid zich er voor in dat haar werknemers, die noodzakelijkerwijs betrokken zijn bij de gunningsprocedure en uit dien hoofde kennis nemen van de door Sint-Niklaas vts-site : PPS-bestek 10

11 kandidaten verstrekte vertrouwelijke informatie, het vertrouwelijke karakter van deze informatie zullen respecteren. Voorts spannen de aanbestedende overheid (eveneens voor zover haar status van overheidsinstantie dit toelaat en onverminderd de vigerende wettelijke bepalingen) zich in deze informatie niet bekend te maken of te verstrekken aan anderen dan deze werknemers, ook niet na afloop van de gunningsprocedure. 1.11_TAALGEBRUIK Alle stukken moeten in het Nederlands worden opgesteld. Alle mededelingen en kennisgevingen (zowel mondeling als schriftelijk) zullen in het Nederlands worden gevoerd. Van documenten die enkel in een andere taal beschikbaar zijn, kan de aanbestedende overheid een vertaling eisen. 1.12_WEDERZIJDSE VERBINTENISSEN TIJDENS ONDERHANDELINGSPROCEDURE Instemming met de procedure Door het indienen van een kandidatuur aanvaarden kandidaten de invulling van de onderhandelingsprocedure zoals deze hierboven beschreven is en aanvaarden zij zelf door de bepalingen ervan gebonden te zijn als ware het een voorcontract. Indien een kandidaat in dat verband een bezwaar heeft, dient hij dat schriftelijk en per aangetekende post uiterlijk 15 dagen voor de uiterste datum voor indiening van de kandidatuur bekend te maken aan de aanbestedende overheid met omschrijving van de redenen. Communicatie Van kandidaten wordt gevraagd dat zij zich professioneel en integer gedragen en zich onthouden van alle lobbyactiviteiten bij de aanbestedende overheid of andere mogelijk betrokken instanties of personen. Kandidaten zullen alle mondeling en schriftelijk verkregen informatie rond het project strikt vertrouwelijk behandelen en ook niet aan derden meedelen. Onder derden wordt niet verstaan onderaannemers en leveranciers welke door kandidaten worden ingeschakeld bij het maken van de offerte. Buiten het formeel georganiseerde overleg, zullen de vertegenwoordigers van de kandidaten enerzijds en de vertegenwoordigers van de aanbestedende overheid anderzijds met elkaar geen contacten onderhouden en/of informatie uitwisselen. 1.13_BEHEER/ ONDERHOUD / VERZEKERING Na ondertekening van de overeenkomst gaat het beheer van de gebouwen over naar de private partner waarbij eveneens de verplichting om de gebouwen in een behoorlijke staat van onderhoud te houden worden overgedragen. De private partner zal zelf van zodra het eigendomsrecht overgaat het nodige doen om zich te verzekeren tegen mogelijke risico s. Sint-Niklaas vts-site : PPS-bestek 11

12 2_OMSCHRIJVING VAN DE OPDRACHT 2.1_HET VTS-PROJECT 2.1.1_SITUERING De voormalige schoolsite Vrije Technische Scholen (vts) is gelegen in de stadskern van Sint-Niklaas op een boogscheut van de Grote Markt (onder de Onze-Lieve-Vrouwtoren). De site was meer dan 100 jaar een vak- en technische school. Na een periode van beperkt gebruik sloot de school definitief de deuren in juni De stad Sint Niklaas nam in samenwerking met de POD Maatschappelijke Integratie (dienst Grootstedenbeleid) en Interwaas het initiatief voor de verwerving van de site en de opmaak van een masterplanvisie voor het herontwikkelingsproject. De site heeft een totale oppervlakte van ca m² en is gelegen in de onmiddellijke omgeving van drie scholen en de cultuursite met stadsschouwburg, stedelijke academie voor muziek, woord en dans en de stedelijke academie voor schone kunsten. De vts-site heeft een grote cultuurhistorische waarde waardoor herintegratie met behoud van de waardevolle gebouwen van bij de start van het project werd vooropgesteld. Een deel van de site is opgenomen in het beschermde stadszicht Sint-Antoniuskerk en Omgeving. Een belangrijk deel van de site, omvattende het herenhuis Janssens met poortdoorrit, L-vormige voormalige bedrijfs- en schoolvleugel en de neogotische poort is beschermd als monument. Het Ministerieel Besluit, het plan en het gemotiveerde voorstel zijn terug te vinden via of rechtstreeks via Architectenbureau Nero BVBA uit Gent werd aangesteld voor de opmaak van het masterplan (zie bijlage 1). Op 25/6/2009 keurde de gemeenteraad het masterplan voor de vts-site goed. De volgende principes en krachtlijnen voor de verdere ontwikkeling worden uitgezet : Een gebied georganiseerd rond 3 pleinen die opgehangen zijn aan een doorsteek voor langzaam verkeer tussen Onze-Lieve-Vrouwplein en R. Van Britsomstraat. Twee van deze pleinen ontstaan vanuit de bestaande situatie met 2 speelplaatsen. Het derde plein wordt gecreëerd door afbraak van minderwaardige gebouwen en de bouw van een passend nieuwbouwvolume. De waardevolle schoolgebouwen blijven behouden en krijgen een nieuwe bestemming. Een deel van de gebouwen krijgt een culturele invulling en functie met uitbreiding van de stedelijke academie voor muziek, woord en dans en met realisatie van 2 multifunctionele ruimtes en een schilderatelier voor de stadsschouwburg. Wonen is de belangrijkste nieuwe functie van de vtssite : het woonprogramma wordt voorzien via de omvorming van de bestaande gebouwen en realisatie van de nieuwbouwwoningen op de plaats waar gebouwen werden gesloopt. Het woonprogramma is verdeeld tussen sociale woningbouw (± 40%), bescheiden wonen (± 23%) en marktconforme woningen (± 37%). Sint-Niklaas vts-site : PPS-bestek 12

13 De site wordt enkel ontsloten voor autoverkeer via de Collegestraat. Het parkeren voor bewoners wordt gecentraliseerd vlakbij de toegang via de Collegestraat op het gelijkvloers van het voormalige Technisch Instituut voor Breikunde. Hierdoor kan de site ingericht worden als voetgangerszone en grotendeels gevrijwaard blijven van autoverkeer (enkel laden en lossen). De volledige site is ontsloten voor hulpdiensten. Met het masterplan als basis werd een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) (zie bijlage 2) opgemaakt. Het RUP werd op 10 januari 2013 door de Deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen goedgekeurd (BS.11/02/2013) _PUBLIEKE PROJECTPARTNERS EN -DELEN Algemeen Het stadsvernieuwingsproject wordt gedragen door verschillende (publieke) partners : De stad Sint-Niklaas is eigenaar van de site en neemt de projectregie in handen. Daarnaast voorziet de stad in een belangrijke investering op de site met o.a. de uitbreiding van de stedelijke academie voor muziek, woord en dans; POD Maatschappelijke Integratie (dienst Federaal Grootstedenbeleid) begeleidt en ondersteunt het project in het kader van de realisatie van de doelstellingen van het federaal grootstedenbeleid; Sint-Niklase Maatschappij voor Huisvesting (SNMH) voorziet in realisatie van twaalf sociale huurwoningen; Waasse Landmaatschappij (WLM) voorziet in realisatie van negen sociale koopwoningen; Interwaas staat in voor de technische coördinatie van het project in opdracht van en samenspraak met de stad Sint-Niklaas en realiseert veertien koopwoningen. De verschillende publieke projectpartners streven ernaar voor de renovatie, restauratie en omvorming van de verschillende bestaande gebouwen zoveel mogelijk een gezamenlijke aanpak uit te werken : de ontwerpprocessen, vergunnings-, (eventueel) subsidiedossiers en werken worden zoveel mogelijk op elkaar afgestemd. In september 2013 werd voor de publieke projectonderdelen (m.u.v. de nieuwbouw) een gezamenlijke procedure voor aanstelling van een ontwerper uitgeschreven die resulteerde in de aanstelling van het consortium volt blaf denc!-studio. Begin 2015 werd na een afzonderlijke procedure hetzelfde consortium aangesteld als ontwerper voor de nieuwbouwappartementen voor sociale huur en nieuwbouwwoningen voor sociale koop. Sint-Niklaas vts-site : PPS-bestek 13

14 Technisch Instituut voor Breikunde (TIB) : parkeren & uitbreiding van de Sint-Niklase Academie voor Muziek, Woord en Dans (samwd) Het gebouw van het voormalige Technisch Instituut voor Breikunde bestaat uit twee bouwlagen met plat dak. De gevel van het TIB ligt net zoals de neogothische toegangspoort in de afbakening van het stadzicht Sint-Antoniuskerk met onmiddellijke omgeving. Het gelijkvloers wordt ingericht als parkeerhaven (zie verder 2.1.5_(Fiets)parkeren) en op het bovenliggende niveau wordt de uitbreiding van de stedelijke academie voor muziek, woord en dans (samwd) voorzien. De realisatie van vier klaslokalen, een toneelklas, een klaslokaal voor symfonisch orkest (200 m²) en een aantal randvoorzieningen is voorzien. De bouwaanvraag werd eind 2014 ingediend. De start van de bouwwerken is voorzien na het bouwverlof 2015 (uitvoeringstermijn ± 1,5 jaar). Zowel bij het ontwerp, de bouw als naar beheer toe zijn maatregelen opgenomen om hinder voor buren te vermijden. Loftgebouw (gebouw U, V en W ) : omvorming tot budgetwoningen Het loftgebouw bestaat uit drie bouwlagen met plat dak. In dit gebouw realiseert Interwaas twaalf bescheiden koopappartementen (flat) (type 1/1 en 1/2) met inpandige terrassen (m.u.v. gelijkvloers) van ongeveer 50 m². De woningen worden niet vrij te koop aangeboden maar volgens een toewijssysteem met punten. De verkoop van de flats gebeurt onder voorwaarden (tienjarige woonverplichting, ed). De bouwaanvraag werd eind 2014 ingediend. De start van de werken is mede afhankelijk van de bouwaanvraag van het beschermde scharniergebouw aangezien de nieuwe verticale circulatie voor de woningen op 1 ste en 2 de verdiep in het scharniergebouw gerealiseerd wordt. Scharniergebouw (gebouw H ) : restauratie en omvorming tot multifunctionele lokalen en budgetwoningen Het scharniergebouw is een beschermd monument. De noordelijke gevel is bovendien opgenomen in het beschermde stadszicht St-Antoniuskerk met onmiddellijke omgeving. Het gebouw bestaat uit 2 (hoge) bouwlagen en schuin dak. Het scharniergebouw neemt een centrale plaats in op de site en grenst aan de drie openbare pleintjes op de site. Op het gelijkvloers worden twee multifunctionele lokalen voor de stadsschouwburg en een openbare voetgangersdoorgang voorzien. De multifunctionele ruimtes zullen vooral ingezet worden als repetitie- en voorbereidingsruimte voor artiesten en voor het organiseren van workshops maar kunnen eveneens te beschikking gesteld worden van de toekomstige bewoners van de site. Er worden zowel bij de bouw als naar beheer toe maatregelen genomen om burenhinder te vermijden. Op de bovenliggende niveaus worden twee duplexappartementen gerealiseerd. De woningen worden niet vrij te koop aangeboden maar volgens een toewijssysteem met punten. De verkoop van de flats gebeurt onder voorwaarden (tienjarige woonverplichting, ed). Sint-Niklaas vts-site : PPS-bestek 14

15 In het gebouw wordt de nieuwe verticale circulatie (lift en trap) gerealiseerd van waaruit de woningen op verdiep in het loftgebouw en het reftergebouw traploos bereikbaar gemaakt worden. (zie verder 2.3.2_Circulatie) De bouwaanvraag wordt in 2015 ingediend. De start van de uitvoering is mede afhankelijk van de termijnen van het Decreet Onroerend Erfgoed. Atelier- en stockageruimte voor stadsschouwburg Op het gelijkvloers achter het Kapelgebouw, in het voormalige laslokaal, wordt een stockage-, en schilder- en montageatelier voor de stadsschouwburg voorzien. Het atelier zal voornamelijk worden gebruikt voor opslag, monteren en schilderen van (grotere) decorstukken. De bijkomende atelierruimte biedt aan de stadsschouwburg de mogelijkheid om voor het bouwen, monteren en schilderen van decorstukken de samenwerking met vrijwilligers uit verenigingsleven en amateurkunstenaars te versterken. De ontsluiting van het atelier wordt ontdubbeld : er wordt een toegang / inkom voorzien die wordt gedeeld met een gelijkvloerse woning in het kapelgebouw en één van de duplexappartementen in het scharniergebouw. Het gebruik van deze gemeenschappelijke inkomhal wordt beperkt tot het transport van grotere decorpanelen. Deze bewegingen worden beperkt tot 1,5 keer per week afhankelijk van de voorstellingen in de schouwburg. De gemeenschappelijke inkomhal zal niet gebruikt worden als toegang tot het atelier voor vrijwilligers. De ontsluiting voor vrijwilligers zal via een bijkomende toegang in het scharniergebouw verlopen. Zowel bij het ontwerp, de bouw als naar beheer zijn maatregelen opgenomen om hinder voor buren te vermijden. De bouwaanvraag wordt in 2015 ingediend. De uitvoering wordt gekoppeld aan de bouwwerken voor het scharniergebouw. Conciërgewoning : renovatie voor sociale huur De conciërgewoning aan de Collegestraat is gelegen in de afbakening van het stadszicht Sint- Antoniuskerk met onmiddellijke omgeving en in het gebouw worden drie sociale huurappartementen (type 1/2) en gerealiseerd door de Sint-Niklase Maatschappij voor Huisvesting. De bouwaanvraag werd eind 2014 ingediend. Fabrieksgebouw (gebouw D ) : restauratie voor sociale koop Het fabrieksgebouw staat haaks op de achtergevel van het herenhuis en is eveneens beschermd als monument. In het fabrieksgebouw worden vijf rijwoningen voor sociale koop (type 3/4 en 3/5) gerealiseerd door de Waasse Land Maatschappij (WLM). De bouwaanvraag wordt in 2015 ingediend. De start van de uitvoering is mede afhankelijk van de termijnen van het Decreet Onroerend Erfgoed. Sint-Niklaas vts-site : PPS-bestek 15

16 Nieuwbouw : sociale huur- en koopwoningen Met de sloop van een aantal gebouwen is plaats gemaakt voor vier nieuwbouw sociale koopwoningen en acht sociale huurappartementen. De WLM realiseert vier sociale koopwoningen (type 3/4 of 3/5) en de SNMH realiseert acht sociale huurappartementen (type 1/2) _KWALITEITSBEWAKING Om de eenheid op de site, de kwalitatieve architecturale ontwikkeling van de site, de coherentie tussen de verschillende (parallelle) ontwerp(processen) voor de gebouwen en de inrichting van het publiek domein te waarborgen werd Architectenbureau Nero bvba als een kwaliteitsbewaker voor de totale site aangesteld _PUBLIEK DOMEIN Het publieke domein vervult een belangrijke functie in het project. De voormalige speelplaatsen en een deel van de ruimte vrijgekomen na de sloop worden als openbare pleintjes aangelegd en onderling met elkaar verbonden zodat een doorsteek voor zacht verkeer tussen Onze-Lieve-Vrouwplein en R. Van Britsomstraat ontstaat. De site wordt aangelegd als voetgangerszone. Gemotoriseerd verkeer is niet toegelaten op de site met uitzondering voor hulpdiensten en laden en lossen. Er wordt een centraal afvalinzamelpunt met ondergrondse afvalcontainers (type molok ) ter hoogte van de toegang aan de Collegestraat voorzien. De realisatie van dit afvalinzamelpunt maakt deel uit van de aanleg van het publiek domein. Het voorontwerp van het publiek domein vindt u in bijlage 6. Omgeving cvba uit Berchem is in juni 2012 aangesteld als ontwerper van het publieke domein. De uitvoering van de aanleg van het publiek domein is voorzien in twee fases : Fase 1 : de aanleg van de onderbouw inclusief tijdelijke asfaltverharding en nutsleidingen; Fase 2 : de afwerking van het publiek domein bovenbouw is voorzien na de realisatie van de verschillende bouwprojecten en kan in verdere deelfases uitgesplitst worden _(FIETS)PARKEREN De site wordt enkel ontsloten voor het autoverkeer via de Collegestraat. Het bewonersparkeren wordt gecentraliseerd op het gelijkvloers van het voormalig Instituut voor Breikunde. Daar wordt een parkeerhaven voor een 18 autoparkeerplaatsen (waarvan 2 parkeerplaatsen voor mindervaliden) voorzien. De mogelijkheid om 1 parkeerplaats voor autodelen/cambio te voorzien wordt onderzocht en nagestreefd. Daarnaast worden een ruim aantal private (fietsen)bergingen gerealiseerd. De auto- en fietsparkeerplaatsen worden tussen de verschillende partners verdeeld a rato van het aantal woongelegenheden. Voor de samwd worden afzonderlijke fietsstalplaatsen voorzien. Sint-Niklaas vts-site : PPS-bestek 16

17 De realisatie van de parkeerhaven maakt onderdeel uit van de opdracht voor de publieke projectonderdelen. De stad zal de parkeerplaatsen verkopen aan de bewoners van de site tegen kostprijs met een maximum van euro per autostaanplaats en euro per (fietsen)berging (exclusief registratie en andere verkoopskosten). 2.2_VOORWERP VAN DE OPDRACHT : PRIVATE PROJECTDELEN 2.2.1_ALGEMEEN Het is niet de kerntaak van de stad Sint-Niklaas en Interwaas om een project zoals het vts-project volledig zelf te ontwikkelen en te bouwen. De stad en Interwaas zijn ervan overtuigd dat de inbreng van een private partner in dit project noodzakelijk is om het project tot een kwalitatief stadsvernieuwingsproject te maken. Er wordt gezocht naar één of meerdere private bouwteams die voor eigen rekening de renovatie, restauratie en omvorming van een belangrijk aandeel in het vts-project (t.t.z. twee voormalige schoolgebouwcomplexen en één als monument beschermd herenhuis) zullen realiseren. De opdracht omvat het volledige ontwikkelingstraject voor deze drie gebouwencomplexen van ontwerp tot realisatie en verkoop of verhuur. Het private bouwteam engageert zich uitdrukkelijk om de realisatie van de private projectonderdelen in te schakelen in het groter geheel van het stadsvernieuwingsproject en om zich in te schrijven in de coördinatie van het geheel van het project. De drie gebouwcomplexen worden ter beschikking gesteld aan het private bouwteam dat op basis van onderstaande selectieleidraad en gunningsbestek de opdracht toegewezen krijgt. De gebouwen worden aangeboden via een systeem van uitgestelde verkoop waarbij de gebouwcomplexen en het grondaandeel zullen worden aangekocht van de stad Sint-Niklaas op het moment van het verkrijgen van de definitieve en uitvoerbare bouwvergunning per gebouwcomplex. Voor het indienen van het aanvraagdossier voor de bouwvergunning zijn, rekening houdend met de complexiteit van de opgave, per gebouwcomplex maximale termijnen bepaald. Voor de periode tussen de toewijzing van de opdracht en het indienen van het aanvraagdossier stedenbouwkundige vergunning zal een financieringsvergoeding zoals omschreven onder 1.3_Definities worden betaald op de aankoopprijs _VOORKOOPRECHT / WOON- EN/OF VERHUURVERPLICHTING De woningen die zullen worden gerealiseerd op de vts-site zullen vrij kunnen worden aangeboden aan kandidaat-bewoners en/of kandidaat-verhuurders. Maar er wordt gelet op de (financiële) richtlijnen gekoppeld aan de ondersteuning van het vts-project door de POD Maatschappelijke integratie (dienst Grootstedenbeleid) een bewoningsverplichting en/of verhuringsverplichting opgelegd aan kopers van woningen in het vts-project gedurende een termijn van tien (10) jaar. Sint-Niklaas vts-site : PPS-bestek 17

18 Binnen deze termijn wordt aan eigenaars-bewoners en eigenaars-verhuurders een verbod tot vervreemden opgelegd gedurende een termijn van vijf (5) jaar vanaf het verlijden van de authentieke akte en een voorkooprecht in hoofde van de stad Sint-Niklaas (met boeteclausule) gevestigd vanaf het zesde (6 de ) jaar tot en met het tiende (10 de ) jaar vanaf het verlijden van de authentieke akte. De stad kan, zonder daartoe gehouden te kunnen zijn, mits een schriftelijke vraag en motivatie afwijkingen toestaan, doch slechts in bijzondere omstandigheden zoals echtscheiding, gezondheidsredenen, een ernstige wijziging in de werksituatie, overlijden, edm. De principes van deze bewonings- en/of verhuringsverplichting en de modaliteiten van het daaraan gekoppelde voorkooprecht worden hieronder verder toegelicht. Bewonings- en verhuringsverplichting Een koper (eigenaar-bewoner en/of eigenaar-verhuurder) of e e n van zijn wettelijke erfgenamen dient de woning(en) gedurende tien (10) jaar ononderbroken te bewonen als hoofdverblijfplaats en zijn domicilie daar te vestigen of ononderbroken in private huur te houden. De termijn van tien (10) jaar begint te lopen vanaf het verlijden van de authentieke akte. Indien slechts e e n van de personen die deel uitmaken van de contracterende partij en die de koper wordt genoemd, of e e n van zijn wettelijke erfgenamen, deze verbintenis naleeft, is aan deze verplichting voldaan. Het vervreemden van de woning(en) inclusief grondaandeel binnen een termijn van vijf (5) jaar te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte is verboden. De bewoning of verhuring dient te starten binnen een maximale termijn van zes (6) maanden na de voorlopige oplevering van de woning(en). Eigenaar-bewoners of eigenaar-verhuurders of e e n van de wettelijke erfgenamen is verplicht de stad onmiddellijk en vooraf per aangetekend schrijven op de hoogte te brengen van elk vroegtijdig (zijnde voor afloop van de termijn van 10 (tien) jaar voornemen tot niet-persoonlijke bewoning, vervreemding of overdracht van zakelijk recht. Voorkooprecht Op een woning die binnen een termijn van vijf (5) jaar te rekenen vanaf het zesde (6 de ) jaar na de datum van ondertekening van de authentieke akte van de verkoop van de woning aan eigenaarbewoner of eigenaar-verhuurder, wordt doorverkocht of in mede-eigendom gebracht, is een voorkooprecht in hoofde van de stad gevestigd. De stad verkrijgt het recht de woning met de erop uitgevoerde werken vo o r alle derden zelf aan te kopen aan de venale waarde van de woning bepaald door de bevoegde ontvanger van het registratiekantoor of een bee digd landmeter. De stad kan dit voorkooprecht zelf uitoefenen of dit voorkooprecht doorgeven aan één van de andere publieke projectpartners in het vts-project. Een eigenaar-bewoner of eigenaar-verhuurder zal bovendien een forfaitaire boete verschuldigd zijn. De boete wordt berekend als percentage van de venale waarde van de woning bepaald door de Sint-Niklaas vts-site : PPS-bestek 18

19 bevoegde ontvanger van het registratiekantoor of een bee digd landmeter. De boete wordt als volgt degressief in de tijd (pro rata temporis) toegepast : Verkoop in het zesde jaar na authentieke akte : 10%; Verkoop in het zevende jaar na authentieke akte : 8%; Verkoop in het achtste jaar na authentieke akte : 6%; Verkoop in het negende jaar na authentieke akte : 4%; Verkoop in het tiende jaar na authentieke akte : 2%. Er is geen boete verschuldigd bij overdracht van het aandeel van een partner aan de andere bij beëindiging of afsluiting van hun huwelijks- of samenlevingscontract of bij de overdracht om niet bij overlijden _BESCHRIJVING GEBOUWEN De ontwikkelingsopdracht bestaat uit drie (3) afzonderlijke gebouwen of gebouwcomplexen op de vts-site. De benaming is overgenomen uit het masterplan. De hoofdbestemming van de gebouwcomplexen is wonen. Nevenbestemmingen kunnen binnen de geldende stedenbouwkundige voorschriften. Directeurswoning/herenhuis Janssens aan het Onze-Lieve-Vrouwplein: Restauratie en omvorming van het beschermde 17 de eeuwse herenhuis tot woongelegenheden; Reftergebouw aan de speelplaats zijde Collegestraat : Omvorming en renovatie tot woongelegenheden; Kapelgebouw aan de speelplaats zijde Collegestraat : Omvorming en renovatie tot woongelegenheden. HERENHUIS JANSSENS Algemene omschrijving Het 17 de eeuwse herenhuis Janssens is een zeldzame getuige van de oudste bebouwingsgeschiedenis in het centrum van Sint-Niklaas. Het herenhuis is gelegen aan de zijde van het O-L-V-plein, deel van de grote driehoekige Kerkendries die bebouwd werd vanaf de 13de eeuw. Het herenhuis heeft een belangrijke (architectuur)historische en sociaal-culturele waarde en werd beschermd als monument. Het behoud met restauratie en omvorming wordt daarom vooropsgesteld evenals het behoud in het publieke domein van de poortfunctie voor zachte ontsluiting van de site richting O-L-V-plein. Het herenhuis kan opgedeeld worden in : Rijwoning; Gelijkvloers appartementen; (Duplex)appartementen op niveau 1 en 2. De toegang is via het O-L-V-plein en via de onderdoorgang aan de zijkant van het gebouw. Sint-Niklaas vts-site : PPS-bestek 19

20 Huidige toestand van het gebouw Het herenhuis werd na het vertrek van de school tijdelijk bewoond om verval van het gebouw tegen te gaan. In 2012 bleek een deel van het gebouw aangetast door huiszwam en werd de tijdelijke bewoning stopgezet. Een opdracht voor het bestrijden van de huiszwamaantasting werd uitgeschreven begin De werken werden in de zomer van 2013 uitgevoerd door Solar nv uit Sint-Niklaas en resulteerden in het gedocumenteerd ontmantelen van delen van het herenhuis. Maximale termijn stedenbouwkundige vergunning De maximale termijn voor een ontvankelijk verklaarde aanvraag stedenbouwkundige vergunning bedraagt 26 maanden na toewijzing van de opdracht. REFTERGEBOUW Algemene omschrijving Het reftergebouw is een gebouw met drie bouwlagen verdeeld in 11 traveeën. Het is in 2 fasen opgericht. De voorgevel van het gebouw is gelegen aan de voormalige speelplaats zijde Collegestraat en is beschermd als stadszicht St-Antoniuskerk en omgeving. Deze gevel zal zoveel mogelijk moeten behouden blijven. Op het gelijkvloers en 1 ste verdiep grenst de achtergevel aan een particuliere parktuin die geen deel uitmaakt van de vts-site. Vanaf de tweede verdieping trekt het volume zich van de perceelsgrens terug. Met de eigenaars van de tuin werden afspraken gemaakt over de wijze waarop de grensmuur tussen de gebouwen op de vts-site en de tuin zullen aangepakt worden. Deze afspraken zijn ook bindend / verplichtend voor uitvoering van de grensmuren ter hoogte van het reftergebouw : De grensmuren krijgen overal eenzelfde gevelbekleding in (standaard) leien tot 0,5 1m boven het maaiveld waarbij eveneens de afwatering van de gevelbekleding overal op eenzelfde manier wordt uitgevoerd. De eigenaars van de tuin hebben toestemming gegeven om tegen de scheidingsmuur een isolatielaag te voorzien. In de bestaande raamopeningen (in de grensmuren) kunnen enkel vaste ramen worden voorzien in mat glas (enkel lichten en geen zichten); Het onderhoud van de gevelbekleding aan de tuinzijde is ten laste van de gemeenschap van eigenaars en/of houders van erfdienstbaarheden in het reftergebouw. De kopgevels van het gebouw zijn verweven met het TIB en het scharniergebouw. Ter hoogte van de kopgevel aan het scharniergebouw zijn op het gelijkvloers de laatste 2 traveeën gesloopt samen met minderwaardig volume dat ertegenaan was gebouwd. Hier komt een publieke onderdoorgang voor gemotoriseerd verkeer naar de andere pleintjes op de vts-site. Sint-Niklaas vts-site : PPS-bestek 20

21 Op basis van het ontwerpend onderzoek van het masterplan is binnen het bestaande volume een opdeling voorzien in gelijkvloerse rijwoningen en duplexappartementen en / of studio s op de verdieping. De woningen op de verdieping hebben de mogelijkheid om dakterrassen te voorzien. De gelijkvloerse woningen moeten de private buitenruimte binnen het gebouwvolume voorzien. Op het publiek domein wordt een haag in haagbeuk of een andere vorm van visuele afscherming voorzien die de privacy van de bewoners van de gelijkvloerse woningen moet garanderen. De indeling van het masterplan geldt als indicatieve aanduiding van de mogelijkheden. Afwijkingen zijn in beperkte mate toegestaan. Het RUP gaat uit van het behoud van het bestaande gebouw maar laat een volume-uitbreiding binnen de 45 -regel toe. De gelijkvloerse woningen zijn ontsloten via het binnenplein en/of via de gang achteraan het gebouw. Woongelegenheden op verdieping worden (traploos) bereikbaar vanuit het nieuwe verticale stijgpunt in het scharniergebouw. (zie verder) Op basis van het bovenstaande is duidelijk dat het reftergebouw sterk verweven en fysiek verbonden is met andere gebouwen op de site. Hierdoor verspringen onvermijdelijk de eigendomsgrenzen op de verschillende bouwlagen binnen het gebouwvolume (publiek vs. privaat, privaat vs. privaat, privaat vs. gemeenschap van eigenaars, wonen vs. academie). De eigendomsverdeling wordt grafisch weergegeven in bijlage 8. Hieronder worden een aantal verduidelijkingen gegeven i.v.m. deze eigendomsverdeling : De laatste teruggetrokken westelijke travee maakt visueel ook deel uit van het reftergebouw maar wordt niet mee verkocht : op het gelijkvloers is deze travee gesloopt voor de publieke onderdoorgang voor gemotoriseerd verkeer en op de eerste verdieping wordt deze travee ingevuld als circulatieruimte voor de gemeenschap van eigenaars van woningen in het loftgebouw, reftergebouw en scharniergebouw. De eerste vooruitgeschoven westelijke travee is op het gelijkvloers eveneens gesloopt voor realisatie van de onderdoorgang. Vanaf de 1 ste verdieping verspringt de eigendomsgrens. Dit wordt mee verkocht en kan worden voorzien als woonruimte deels over publiek domein heen gebouwd. Het volume van de gang(en) achteraan het gebouw ter hoogte van de grensmuur met particuliere tuin en het loftgebouw kan mee geïntegreerd worden in het private bouwproject met uitzondering van een zone voor gemeenschappelijke tellerlokalen. De bestaande trap en traphal worden na renovatie voor ontsluiting van de samwd ingezet. De traphal wordt als erfdienstbaarheid ten voordele van de stad Sint-Niklaas/samwd voorzien binnen het reftergebouw. De restauratie van de traphal wordt door de stad Sint-Niklaas gerealiseerd als onderdeel van de omvorming van het TIB. Huidige toestand van het gebouw Het gebouw wordt als bouwrijp karkas aangeboden : in en aan het Reftergebouw werden strip- en ontmantelingswerken uitgevoerd zoals het verwijderen van radiatoren, nutsvoorzieningen, binnendeuren Sint-Niklaas vts-site : PPS-bestek 21