Herziene beleidscriteria 2006 Uitgifte openbaar groen.

Transcriptie

1 Herziene beleidscriteria 2006 Uitgifte openbaar groen. Gemeente Oldenzaal Dienst Stadsplanning en Beheer februari 2006 Afdeling Stadsontwikkeling

2 INHOUD 1. Aanleiding 2. Huidig groenuitgifte beleid 2.1 Algemeen 2.2 Onderhoudscontracten 2.3 Verhuur 2.4 Verkoop 3. Relevant beleid 3.1 Algemeen 3.2 Groenstructuurschets Structuurgroen Sociale Vernieuwing Wijken voor Milieu Ecologische Verbindingszone Jufferbeek Stadsparken Speelruimtebeleid Oldenzaal Verpachtingen vijvers Overdracht Stedelijk Water 4. Uitgangspunten 4.1 Ruimtelijke uitgangspunten De ruimtelijke kwaliteit Aantasting privacy en/of woongenot derden Achteruitgangen c.q. paden Waardevolle houtopstanden Veiligheid Eigendomssituatie 4.1.6a Perceelbegrenzing Gehandicapten Kabels en leidingen Groenonderhoud Illegale situaties 4.2 Kantelenstructuur of complexgedachte 4.3 Nieuwe ontwikkelingen 5. Basis Verkoopprincipes 6. Financiële gevolgen 6.1 Verkoopprijs 6.2 Opbrengsten 7. Samenvatting 1

3 1. Aanleiding Sinds jaren wordt op grote schaal openbaar groen uitgegeven door de gemeente Oldenzaal. Oorspronkelijk waren er in de zeventiger en tachtiger jaren geen beleidsdocumenten waarop uitgifte was gebaseerd. Een werkgroep uitgifte openbaar groen beoordeelde de binnengekomen verzoeken op de mogelijkheid tot verkoop of verhuur. De verzoeken om uitgifte werden steeds talrijker, de mensen vonden het groen onderhoud onder de maat hetgeen de druk om meer groen uit te geven deed toenemen. Tevens konden hierdoor bezuinigingen in het onderhoudsbudget van het beheer van het openbaar groen worden doorgevoerd. In 1997 zijn beleidsregels opgesteld waarin is opgenomen in welke gevallen geen openbaar groen wordt uitgegeven. Tevens zijn er toen groenuitgiftekaarten gemaakt. Dit beleid heeft tot op heden goed gewerkt. Doch de roep om meer uitgiftemogelijkheden blijft. Het gemeentebestuur wil gelet op noodzakelijke financiële ombuigingen een verdergaande versoepeling van het groenuitgiftebeleid realiseren, waardoor behalve aan de wensen van de burgers tegemoet te kunnen komen, extra inkomsten en verdere bezuinigingsmogelijkheden in het onderhoud kunnen worden gerealiseerd. Aanpassing van het huidige uitgiftebeleid is daarvoor noodzakelijk. In deze nota worden de contouren aangegeven, hoe op een verantwoorde, afgewogen wijze aan de wens van het gemeentebestuur uitvoering kunnen geven. Met de nu voorliggende nota willen wij de volgende doelen bereiken: het zo snel mogelijk afstoten van daarvoor in aanmerking komende groenstroken; het zoveel mogelijk tegemoet komen aan de wensen van de burgers door het verruimen van gebruiksmogelijkheden; het formuleren van heldere en duidelijke beleidsregels op basis waarvan het verkopen van openbaar groen moet plaatsvinden; het bieden van een kader waarmee toezicht op naleving en handhaving verbeterd wordt; en last but not least: het genereren van extra inkomsten en op de wat langere termijn lagere kosten. De nota is opgesteld door de afdeling Stadsontwikkeling van de dienst Stadsplanning en Beheer in samenwerking met de afdelingen Stadsbeheer, Economische Zaken en Grondzaken en de afdeling Bouwen en Milieu. Vanuit deze vier afdelingen is een werkgroep uitgifte openbaar groen verantwoordelijk voor de advisering aan het gemeentebestuur over de verkoop en uitgifte van openbaar groen Tenslotte merken wij nog op dat de zogenaamde verspreid liggende gronden geen deel van deze nota uitmaken. Dit soort gronden, eigendom van de gemeente, zijn immers voor specifieke doeleinden door het Grondbedrijf aan derden in gebruik gegeven en deze doeleinden zijn niet veranderd. In de nota gaan wij nader in op: Het huidige groenuitgifte beleid Relevant beleid Uitgangspunten Wijze van verkoop Financiële gevolgen Samenvatting 2

4 2. Huidig groenuitgiftebeleid 2.1. Algemeen Vanaf het jaar 2000 tot en met 2003 is in totaal m2 openbaar groen uitgegeven in de wijken, dus exclusief het bedrijventerreinen. De verwachting is dat hiermee de zogenaamde bulk van verzoeken zijn gehonoreerd en dat verkoopverzoeken in de toekomst zullen afnemen. In eerste instantie ging het hierbij om het afstoten van zogenaamd snippergroen. De groenuitgifte is gebaseerd op groenuitgiftekaarten voor de wijken de Thij, de Essen, Zuid-Berghuizen en de Binnenstad, die op 18 december 1997 door de gemeenteraad zijn vastgesteld. Voor de Graven Es is geen groenuitgifte kaart gemaakt omdat het beleid erop was gericht dat door de ontwerpprincipes van de plannen voor de Graven Es geen groen als snippergroen valt aan te merken. Voor de bedrijfsterreinen wordt een aparte kaart gehanteerd. Deze kaart is op 12 oktober 1995 door de gemeenteraad vastgesteld. Een belangrijk uitgangspunt bij de beoordeling van elke uitgifte is het vigerende bestemmingsplan. Na uitgifte is tot op heden de bestemming niet gewijzigd. Alleen bij herziening van oude bestemmingsplannen, en wanneer de groenuitgifte kadastraal verwerkt is, wordt de bestemming groen veranderd in woondoeleinden. Oorspronkelijk was het niet toegestaan om op uitgegeven openbaar groen te bouwen. Men betaalde een bedrag per m² en als de koper later op deze grond alsnog een bouwwerk wilde realiseren, dan moest er nog een bedrag extra betaald worden voor de grond. Deze regeling heeft niet goed gewerkt en is om administratieve redenen niet verder doorgevoerd. Thans wordt voorgesteld de grondprijs voor nieuwe situaties na 1 juli 2006 te verhogen en eventuele verzoeken om bebouwing op de gekochte grond te realiseren (anders dan vergunningvrije bouwwerken, want die mogen zonder meer worden gerealiseerd) te beoordelen op basis van het in Oldenzaal vastgestelde artikel 19 lid 3 Wet Ruimtelijke Ordening beleid. Bouwplannen worden in die gevallen altijd gepubliceerd. Definities In deze nota worden diverse begrippen genoemd. Snippergroen Onder snippergroen wordt verstaan, kleine groenstroken in de woon- en werkomgeving, eigendom van de gemeente die niet onder het hierna genoemde structuurgroen vallen. Deze groenstroken maken geen deel uit van het straatprofiel of totaalbeeld. De groenstroken vormen ook geen verkeersgeleiding. Snippergroen kan veelal worden afgestoten zonder dat er afbreuk wordt gedaan aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Structuurgroen Onder structuurgroen wordt verstaan openbare groenstroken die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke structuur van een gebied zoals bedoeld in het bestemmingsplan. Het is bepalend voor de stedenbouwkundige structuur van een wijk. Dit groen is beeldbepalend groen. Handhaving van dit groen is van belang voor het aanzien en de kwaliteit van het woon- en leefmilieu. Structuurgroen is een verzamelnaam voor openbaar groen ten behoeve van: Natuur (verblijfs- of verbindingsfunctie voor flora en fauna) Verkeersgeleiding Beeldkwaliteit Aankleding openbare ruimte (gebouwen en terreinen) Recreatie (spelen, fietsen, wandelen) 3

5 Restpercelen en reststroken Hieronder verstaan we de, soms wat grotere, gemeentelijke eigendommen veelal gelegen in het buitengebied of aan de rand van een wijk die voor meerdere doeleinden aangewend (kunnen) worden (agrarisch, paardenweitje) en die ooit zijn aangeschaft voor bijvoorbeeld toekomstige ontwikkelingen of voor ruildoeleinden. Soms zijn de oorspronkelijk beoogde ontwikkelingen voor deze percelen nog niet gerealiseerd of in andere gevallen zijn die inmiddels van de baan. Deze gronden vallen veelal onder de categorie verspreide gronden. Deze categorie valt buiten het bestek van deze nota. Wijze van uitgifte In Oldenzaal kennen we drie soorten van overeenkomsten. De verreweg meest voorkomende overeenkomst is de koopovereenkomst. Bij de uitgifte van openbaar groen heeft verkoop een pré boven verhuur. Verhuur van openbaar groen is alleen mogelijk bij groen dat grenst aan woningen die worden verhuurd door de woningbouwvereniging of andere institutionele verhuurders. Uit het voorgaande volgt dus dat we naast de koopovereenkomst, verhuurovereenkomsten kennen bij huurwoningen. Tenslotte kunnen, in sommige gevallen, als vanwege de uitgangspunten groen niet voor verkoop of verhuur in aanmerking komt, onderhoudscontracten worden afgesloten. In dat geval hebben we het ook uitsluitend over onderhoud en niet meer dan dat. Controle op naleving van de onderhoudscontracten gebeurt door de wijkbeheerders Onderhoudscontracten De afgelopen jaren zijn met diverse particulieren onderhoudscontracten aangegaan. In het contract staat letterlijk dat het op prijs gesteld wordt dat de mensen genegen zijn de gemeente te helpen met het onderhouden van het groen. Om het eigendomsrecht te waarborgen zijn een aantal regels beschreven die de gemeente en eventueel door de gemeente aan te wijzen derden ten allen tijde het recht geeft noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren. Dit groen kan niet worden verkocht omdat: er kabels of leidingen in zijn aangebracht; door verkoop, door een andere inrichting, verkeersproblemen zouden kunnen ontstaan (uitzichthoeken); hoogteverschillen of andere technische belemmeringen uitgifte niet mogelijk maken. In overleg met de wijkbeheerders kan de inrichting van de groenstrook worden aangepast, door en aan, de wensen van de bewoners. 2.3 Verhuur. Zoals reeds gemeld is verhuur alleen mogelijk bij huurwoningen. Verhuur geeft, zo is in de afgelopen 20 jaar duidelijk gebleken, een grote administratieve last. Bewonerswisselingen worden soms bewust soms onbewust niet door gegeven, waardoor vervuilde bestanden en rechtsongelijkheid ontstaan. Ook komt het voor dat nieuwe bewoners melden geen gebruik te willen maken van de door de vorige bewoner gehuurde grond, maar vervolgens wel de tuininrichting laten zoals deze was en in de praktijk blijkt het dan voor de wijkwerkers niet mogelijk en controleerbaar te zijn of er sprake is van rechtmatige of onrechtmatige in gebruikneming. Bij de beschrijving illegale situaties komen we hier nader op terug. 4

6 2.4 Verkoop. Nadat in 1997 de nieuwe beleidsuitgangspunten door de gemeenteraad waren vastgesteld heeft er een hoos aan verkopen plaats gehad. Ondanks de in 1997 gehanteerde ruimere beleidsuitgifteregels dan voorheen, moesten toch ook nog veel mensen op basis van die regels teleurgesteld worden. In 1997 zijn groenuitgiftekaarten gemaakt die zijn gebaseerd op 9 beleidsuitgangspunten waarin weergegeven de gevallen waarin geen openbaar groen wordt uitgegeven. Vanwege het goede democratische proces en de zorgvuldige afweging die destijds bij dat proces heeft plaatsgehad accepteerden de teleurgestelde mensen die ondanks de ruimere regels geen groen konden kopen dit beleid. Inmiddels zijn we al weer ruim 7 jaren verder en zijn de uitgifteregels, mede door de economische omstandigheden, opnieuw onder druk komen te staan. Door opnieuw nieuwe beleidsregels te kiezen die een ruimere uitgifte mogelijk maken, zal naar alle waarschijnlijkheid opnieuw een piek in de uitgifte merkbaar worden. Deze nieuwe uitgangspunten moeten goed worden gecommuniceerd met de bevolking omdat in het verleden in diverse gevallen ook verzoeken zijn gedaan die niet aanvaardbaar waren voor direct omwonenden. In dergelijke situaties kan uitgifte tot wrevel en ongewenste procedures leiden waarbij, als dit van tevoren niet goed wordt ingeschat, de inkomsten van de verkoop door de te maken administratieve kosten ver worden overschreden. 5

7 3. Relevant beleid 3.1. Algemeen Bij het opstellen van deze notitie is gebruik gemaakt van diverse, reeds vastgestelde beleidsstukken. Vanwege de overzichtelijkheid wordt in deze nota in het kort de essentie van deze beleidsstukken aan de orde gesteld. Voor de inhoud van deze beleidsstukken wordt verwezen naar de beleidsstukken zelf. In de wijk de Thij hebben een tiental jaren geleden twee projecten plaatsgevonden die een grote invloed hebben gehad op de uitgifte van openbaar groen. Het gaat hierbij om de projecten sociale vernieuwing en wijken voor milieu. Een aantal van de in die projecten genoemde beleidsuitgangspunten en gemaakte afspraken werkt niet meer c.q. worden niet meer nageleefd. Bij de beschrijving in paragraaf en gaan we met nadere voorstellen, hoe hier mee om te gaan, hierop in. 3.2 Groenstructuurschets Op 17 december 1998 heeft de gemeenteraad de Groenstructuurschets Oldenzaal vastgesteld. Het doel van de groenstructuurschets is in de eerste plaats het behouden en zo mogelijk ontwikkelen en versterken van de Oldenzaalse groenstructuur. De schets dient daarbij als uitgangspunt voor verdere detaillering en uitwerking bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen. Voor het groenbeheer dient de schets als leidraad om een gerichte duurzame ontwikkeling te realiseren, waarbij naast ecologische, ook visueel landschappelijke waarden een belangrijke rol spelen. Daarnaast biedt de schets een waarborg voor de continuïteit van de Oldenzaalse groenstructuur Structuurgroen Het groen dat voorkomt op de structuurschets van april 2000 is grotendeels als structuurgroen aan te merken. De wijken ten noorden van de rondweg zijn gescheiden door groengebieden. In 1996 zijn er structuurgroenkaarten gemaakt die ter vaststelling aan het college zijn aangeboden. Vaststelling van de structuurgroenkaarten heeft toen niet plaats gevonden omdat het toenmalige college inzicht wilde hebben in welk groen er kon worden uitgegeven. Aansluitend zijn toen in samenhang met de conceptstructuurgroenkaarten groenuitgiftekaarten gemaakt. Thans is het beleid aan een structurele herziening toe, zullen de structuurgroenkaarten ter vaststelling aan de gemeenteraad worden voorgelegd, en zal de groenuitgifte op basis van de criteria als beschreven in deze nota ter hand worden genomen. Voor de beoordeling of groen als structuurgroen moet worden aangemerkt zijn de in de definities benoemde kenmerken van toepassing. Structuurgroen wordt niet uitgegeven. Slechts bij hoge uitzondering kan een beroep worden gedaan op uitgifte, in die gevallen dient er sprake te zijn van een bijzondere situatie Sociale Vernieuwing Op 30 september 1993 heeft de gemeenteraad een verbeteringsplan voor De Thij in het kader van het sociaal vernieuwingsproject verbetering leef- en woonomgeving vastgesteld. De overdracht van openbaar groen aan bewoners was in dit project een belangrijk item. In het raadsbesluit wordt aangegeven dat diverse stukken openbaar groen door middel van overeenkomsten t.a.v. het onderhoud aan de bewoners in gebruik gegeven kon worden. Bij verkoop van woningen door bewoners of bij bewonerswisselingen zullen waar mogelijk onderhoudscontracten omgezet worden in koopcontracten. 6

8 Wijken voor Milieu Op 17 mei 1993 heeft het college van burgemeester en wethouders van Oldenzaal in Den Haag een convenant ondertekend waarbij afspraken werden gemaakt over Milieuparticipatie in de woonomgeving voor de periode Dit heeft in Oldenzaal geleid tot het project Wijken voor Milieu dat zijn invulling vond in de omgeving van de Hunenveldlaan. De bewoners zijn in onderling overleg en in overleg met het wijkorgaan tot voorstellen gekomen die er toe leiden dat o.a. adoptiecontracten werden gemaakt waarbij bewoners gedeelten openbaar groen in gebruik konden nemen met dien verstande dat als tegenprestatie een gedeelte openbaar groen van de gemeente werd onderhouden. Met een bewonerscommissie en vertegenwoordigers van het wijkorgaan de Thij werd een aantal keren een schouw gepleegd om te kijken of de bewoners zich aan de afspraken hielden. Na enkele jaren bleek dat van het oorspronkelijke enthousiasme niet veel meer was overgebleven en dat deze afspraken in de praktijk niet werkten. De bewonerscommissie heeft wel geprobeerd om de bewoners op hun aangegane verplichtingen te wijzen doch dit heeft geen resultaat gehad. De als tegenprestatie in optie gegeven gronden zijn wel door de bewoners in gebruik genomen en door schuttingen of erfafscheidingen gemarkeerd. Het gemeentelijke eigendom is dus niet meer te onderscheiden van het private eigendom. Nu bewoners zich niet aan afspraken hebben gehouden kan de gemeente haar rechten op de grond wederom opeisen. Dit zal veel energie vragen en kunnen uitmonden in diversiteit van contracten en afspraken omdat de opties van ingebruikname van het groen op verschillende manieren tot stand zijn gekomen ook wat het tijdstip van totstandkoming betreft. Sommige gedeelten groen waren al bij bewoners in gebruik voordat de actie Wijken voor Milieu van start ging. Die ingebruiknames dateerden nog uit de tijd dat het groen als proef voor 5 jaar in gebruik was gegeven. Op het moment dat de actie Wijken voor Milieu ging spelen werden deze gedeelten in de optiecontracten van dat project ondergebracht. In paragraaf illegale situaties wordt een aanpak voor het opheffen van illegale situaties voorgesteld. Ook wijken voor milieu zal als de buurt de Thij aan de orde komt in behandeling worden genomen Ecologische Verbindingszone Jufferbeek Op het bedrijfsterrein Het Hazewinkel Noordwest en Hazewinkel Zuidwest ligt de ecologische verbindingszone Jufferbeek. Het beheer en onderhoud van deze verbindingszone alsmede de doelstellingen, richtbeelden en de functies voor de langere termijn (20 jaar) zijn beschreven in het groenbeheerplan Ecologische Verbindingszone Jufferbeek-beheer en onderhoud uit In het groenwerkplan van deze zone is voor de periode 2004 tot 2009 concreet aangegeven, waar, hoe, wanneer en door wie de maatregelen uitgevoerd gaan worden. Het groenwerkplan vormt de basis voor het realiseren van doelmatig beheer en de uitvoering van het werk in deze ecologische zone Stadsparken Oldenzaal kent een aantal stadsparken die van bijzonder veel waarde zijn. De parken die in dit verband genoemd kunnen worden zijn: - Stadspark de Roosboer gelegen tussen de Essen en de Graven Es; - Locatie Top 55 in de Essen; - Het groen langs de Vondellaan in de Thij; - Het stadspark Zuid-Berghuizen; - Het Kalheupinkpark aan de Haerstraat (Engelse tuin); - Groenzone tussen de Thij en de Graven Es. Het Kalheupinkpark is geen eigendom van de gemeente. De overige parken wel. De parken zijn als structuurgroen aangemerkt en komen niet voor uitgifte in aanmerking. Het gebruik is geregeld in bestemmingsplannen. 7

9 Speelruimtebeleid Oldenzaal In 2002 is het Oldenzaalse speelruimtebeleid door twee studenten in beleidsdocumenten vastgelegd. Door een student van de Hogeschool Larenstein is in januari 2002 het rapport Speelruimtebeleid Oldenzaal, een handelingskader voor de ruimtelijke indeling gemaakt en aansluitend is door een student van de Saxion Hogeschool Enschede het rapport Speelruimtebeleid Oldenzaal, Beleidsontwerp voor continuïteit in veiligheid en effectiviteit van speelvoorzieningen opgesteld. De aanbevelingen en conclusies van deze beide rapporten worden ten aanzien van de uitvoering van het speelbeleid zoveel mogelijk nagestreefd Visrecht vijvers De gemeente Oldenzaal heeft aan de Oldenzaalse Hengelsportvereniging voor een groot aantal vijvers en de Stakenbeek het visrecht verpacht. Bij uitgifte van openbaar groen aan oevers van vijvers worden de belangen van de Hengelsportvereniging mee gewogen. Ook wordt bij uitgifte van groen nabij de waterpartijen, getoetst of de uitgifte er niet toe leidt dat eventuele uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, door de uitgifte, onder extreme druk komen te staan. Bij het opstellen van contracten zal hier rekening mee worden gehouden Overdracht Stedelijk Water In voorbereiding is momenteel de overdracht van het beheer en onderhoud van stedelijk water. De Stakenbeek is in dat verband tot pilotproject gemaakt. De doelstelling is om een duidelijk afsprakenkader te maken tussen gemeente en het Waterschap Regge en Dinkel. Er zal een beheer- en onderhoudsovereenkomst (raamovereenkomst) worden voorbereid waarin alle relevante afspraken ten aanzien van overname door het Waterschap zullen worden geregeld. Bij uitgifte van openbaar groen dienen de afspraken uit deze raamovereenkomst te worden gerespecteerd. 8

10 4. Uitgangspunten 4.1. Ruimtelijke uitgangspunten Bij verkoop vindt toetsing plaats aan eerder genoemd beleid. Tevens spelen bij verkoop diverse criteria een rol De ruimtelijke kwaliteit De ruimtelijke kwaliteit van de woonomgevingen, bedrijventerreinen en overig gebruik wordt mede bepaald door de groeninrichting van het gebied. Veelal is er sprake van een onlosmakelijk en integraal samenspel van zichtlijnen, routing, straatprofielen en bouwmassa s die één geheel vormen. In geval er sprake is van bijzondere houtopstanden op achterzijden van terreinen, aansluitend of aangrenzend aan het buitengebied of wanneer sprake is van zichtlijnen en meervoudig profijt (openbaar karakter) blijven ook deze groenstroken in eigendom van gemeente. Speciale aandacht vragen hoekwoningen. Door het plaatsen van schuttingen, mogelijk gemaakt door de verkoop, kan het aanzicht en daarmee de kwaliteit van de omgeving veranderen. Groen op bedrijventerreinen De kwaliteit van het openbaar groen op bedrijventerreinen is van belang om het vestigingsklimaat van een bedrijfslocatie op een goed peil te houden en verpaupering te voorkomen. Grote delen van het openbaar groen op bedrijventerreinen maken dan ook deel uit van de hoofdstructuur. Op grote gedeelten van het bedrijventerrein is een standaardprofiel van de weg met een verharding van 6,60 m¹ aanwezig en aan beide zijden een groenstrook van 6.00 m¹. In de loop der jaren is het gebruik van het openbaar groen op bedrijventerreinen onder zware druk komen te staan. Door een hoog bebouwingspercentage is het bebouwde oppervlak van de kavels toegenomen en blijft er te weinig ruimte voor parkeren en het opslaan van goederen. In sommige gevallen kon en kan dit probleem getackeld worden door de uitgifteregels die op het industrieterrein worden toegepast. Gedeelten kunnen worden uitgegeven t.b.v. parkeerplaatsen, met dien verstande dat minimaal de helft van het uit gegeven groen als groen in tact moet worden gelaten. In overleg met diverse bedrijven is in een groot aantal situaties het parkeren geleidelijk geïntegreerd in delen van dit groen. Op deze wijze zijn goede resultaten bereikt en is er ruimte gecreëerd voor de wensen van individuele bedrijven, zonder grote afbreuk te doen aan de functie van de bestemming, zodat bedrijventerreinen ook in de toekomst aantrekkelijk blijven als vestigingsplaats voor deze bedrijven. 9

11 Aantasting van privacy en/of woongenot derden Situaties waarbij de privacy van direct omwonenden in het geding raakt, dienen vermeden te worden. Daarnaast zijn er situaties denkbaar waarbij verkoop van openbaar groen kan leiden tot een aantasting van het woongenot van één of meerdere buurtbewoners. Door verkoop kan immers het gebruik gaan veranderen. Door bijvoorbeeld het stallen van een auto of caravan of het plaatsen van een schutting rondom het groen. Het vigerende bestemmingsplan biedt in deze situaties onvoldoende waarborgen. Op het moment dat sprake is van een herziening van het bestemmingsplan kan wel voldoende rechtszekerheid worden geboden. Verder is het ook mogelijk dat in bepaalde situaties de sociale veiligheid in het gedrang kan komen. Openbare voetpaden zouden kunnen worden opgesloten tussen nieuw op te richten schuttingen. Nagegaan moet dan worden wat de werkelijke openbare functie van het voetpad is en of dit pad mogelijkerwijs niet ook kan worden ontrokken aan het openbaar gebruik en aansluitend kan worden verkocht. Een herziening van het bestemmingsplan is ook hier de juiste procedure Achteruitgangen c.q.achterpaden. Veel mensen hebben een achteruitgang gecreëerd omdat men niet met een afvalcontainer door het huis wil lopen. Bij het plaatsen van nieuwe erfafscheidingen wordt vaak tevens een voorziening gemaakt in de vorm van een poort of een extra uitgang. Eerst worden deze ingangen incidenteel gebruikt maar na verloop van tijd structureel. Beplanting wordt verwijderd en bestrating wordt in het groenstrookje gelegd, met als gevolg een grote diversiteit aan paden. Deze paden zijn vaak jarenlang gedoogd en het zal moeilijk zijn om deze op te heffen. Voorgesteld wordt om voor de volgende oplossing te kiezen: 1. Bestaande paden worden via een generaal pardon gelegaliseerd. Eventueel gevaarlijke situaties worden niet gelegaliseerd; 2. Nieuwe paden worden toegestaan onder de voorwaarde dat: De gemeente het pad aanlegt op kosten van de bewoner tegen een vaste prijs per m²; Het pad en het onderhoud blijven in eigendom bij de gemeente; Het pad krijgt een standaard afmeting van 1m¹ breed en is uitgevoerd in 30 x 30 x5 cm betontegels met opsluitbanden; Aanleg van verzoek voor achteruitgang of pad wordt schriftelijk vastgelegd; Er geen bezwaren zijn van directe buren of achterburen in buurten met strokenbouw zoals aan de Titus Brandsmastraat, Lindestraat, Nicolaas Beetslaan, Dingeldeinstraat, de vogelbuurten in Zuid-Berghuizen, enz.; Er dienen geen onveilige situaties te ontstaan, er dient voldoende ruimte te zijn tot aangrenzende parkeerplaatsen, voetpaden of de openbare weg; Bestaande illegale paden dienen op termijn te worden vervangen door paden welke voldoen aan de hiervoor genoemde regels. Bewonerswisseling is een ijkpunt waarbij dit kan worden geregeld. De doorsteek door het groen minder dan 5 meter lengte bedraagt. In situaties waarbij een achteringang aan de zijkant van de tuin wordt gevraagd zal hiervoor eerst een stedenbouwkundige beoordeling van de situatie nodig zijn. Indien dit tot een negatieve beoordeling leidt, dient de achteringang via de achterzijde te worden gerealiseerd. 10

12 Ten aanzien van het plaatsen van eigendommen van bewoners in het openbaar groen achter hun schutting of erfafscheiding zal 1x per twee jaar een controle worden uitgevoerd. Tijdens deze rondes wordt geïnventariseerd waar zich problemen voordoen en zullen de eigenaren in eerste instantie worden aangesproken en in tweede instantie er schriftelijk op worden gewezen dat zij hun eigendommen binnen een redelijke termijn dienen te verwijderen. Voldoet men hier niet aan dan zal de gemeente voor verwijdering zorg dragen op kosten van de veroorzaker Waardevolle houtopstanden Het aanwezig zijn van waardevolle beeldbepalende houtopstanden kan een reden zijn om geen grond te verkopen. Immers, er mag niet altijd worden verwacht dat bij de betreffende aanvrager voldoende kennis, middelen en intenties tot behoud, aanwezig zijn om de bewuste houtopstanden in een goede conditie te behouden. Ook kan het in bepaalde situaties voorkomen dat een nieuw te vormen erfgrens binnen de wettelijk vastgestelde twee meter grens komt te liggen voor bomen. Op basis van bestaand recht zou dan door de gebruiker van aanliggende percelen kunnen worden geëist dat een bepaalde boom of bomen moeten worden gekapt. Indien dit door de gemeente ongewenst wordt geacht, moet in deze gevallen ook van verkoop worden afgezien. Maatwerk is dus het toverwoord Veiligheid In voorkomende gevallen kan bij verkoop de verkeersveiligheid in het gedrang komen. Groenstroken opzij van de woning kunnen bijvoorbeeld worden gebruikt als opstelplaats voor een auto of caravan. Het in deze gevallen uitwegen op de openbare weg kan in beginsel tot gevaarlijke situaties leiden; de bewuste gronden zijn in eerste instantie niet ingericht als uitrit. Ook kan het voorkomen dat het uitzicht wordt belemmerd. Volgens geldend recht kan een uitritvergunning echter niet altijd worden geweigerd. Ook dit vraagt dus maatwerk een en beoordeling per locatie. Een ander punt betreft de aanwezigheid van brandkranen. Deze moeten uiteraard snel en eenvoudig bereikbaar zijn en in gebruik kunnen worden genomen. Verkoop van deze gronden kan dit ernstig bemoeilijken. Verder onderzoek en overleg met diverse belanghebbenden moeten duidelijk maken of de verkoop wellicht moet worden beperkt tot een geringer aantal vierkante meters dan in eerste instantie gedacht. In dergelijke gevallen zullen deze situaties moeten worden gemarkeerd om het vinden van de brandkraan verder te vergemakkelijken. Discussies over de eigendomsrechten en het wel of niet mogen betreden van de grond moeten ten allen tijde worden vermeden Eigendomssituatie De koper dient tevens eigenaar te zijn van het aangrenzende perceel. Indien het perceel eigendom is van Woonmaatschappij WBO of een andere verhuurmaatschappij, kan overwogen worden om het betreffende perceel aan de Woonmaatschappij WBO of de betreffende verhuurmaatschappij aan te bieden. In overleg met deze organisaties kan dan worden besloten tot het al dan niet in stand houden van het openbaar karakter a Perceelbegrenzing De vergroting van een perceel door aankoop van groen, moet een aansluitende begrenzing vormen met dit perceel. Voorkomen moet worden dat groen wordt verkocht waarop meerdere partijen aanspraak maken. In dat laatste geval zal getracht worden in onderling overleg tot een oplossing te komen. 11

13 Gehandicapten Middels aanpassingen van bouwtechnische aard kunnen gehandicapten vaak in hun woning blijven wonen. Het is denkbaar dat daar extra ruimte / grond voor nodig is. Waar mogelijk zal hier medewerking aan worden verleend maar elke situatie dient op zijn eigen merites te worden beoordeeld. Het zal duidelijk zijn dat niet van tevoren op de kaart is aan te geven in welke situaties zich zoiets voordoet Kabels en leidingen Regelmatig komt het voor dat verzoeken worden gedaan tot aankoop van grond waarin kabels en of leidingen zijn geborgen. Het betreft met name groenstroken gelegen tussen rijweg en voor- of zijtuin van gebruiker. De groenstroken hebben hier een tweeledig doel, namelijk groenvoorziening en ondergrondse berging van kabels en leidingen. De gemeente is verplichtingen aangegaan met diverse kabel- en leidingenbeheerders. O.a. KPN, KTMO,Vitens, Cogas en Essent. Het recht van deze kabel- en leidingbeheerders is ook in wetgeving geregeld. In de wereld van het kabelbeheer is de roep om bescherming groot. Recente storingen, explosies zoals zich in België onlangs hebben voorgedaan en de claims die bedrijven bij storingen aan de energieleveranciers in rekening zouden willen brengen, maken logischerwijze dat kabel- en leidingbeheerders terughoudend zijn in het verlenen aan medewerking van het in gebruik geven van grond aan particulieren. Tot op heden hoorde tot de beleidsregels dat geen groen werd uitgegeven indien kabels of leidingen in de gevraagde grond aanwezig waren. Wij zijn van mening dat dit standpunt moet worden gehandhaafd en wel om de volgende redenen. Zoals reeds eerder in deze nota is aangegeven zal de bestemming van het uitgegeven openbaar groen bij de eerstvolgende herziening van het bestemmingsplan worden gewijzigd in de bestemming tuin of erf. Volgens de voorschriften van de bestemmingsplannen zal dan ook de bijgebouwenregeling op deze grond van toepassing zijn zodat in die gevallen op de grond mag worden gebouwd volgens het Publiek recht terwijl dat als grond wordt uitgegeven waarin kabels of leidingen voorkomen dit volgens het privaat recht niet zou mogen. Aangezien publiek recht voor gaat op privaat recht zal dus indien er zich een probleem zou voordoen de burger aanspraak kunnen maken op het publiek recht en de gemeente of de kabel- of leidingbeheerder met de kosten worden opgezadeld. Ook ten aanzien van het gemeentelijk rioleringstelsel is in onze visie uitgifte niet gewenst. De enige uitzondering die wij hierbij zouden willen hanteren is bij uitgifte van openbaar groen aan de voorzijde van bedrijventerreinen t.b.v. bijvoorbeeld de eerder genoemde mogelijkheid parkeergelegenheid op deze gronden te realiseren. De mogelijkheden van nieuw te leggen kabels en leidingen nemen bij verkoop ook af. Het is immers niet meer mogelijk om deze gronden voor nieuwe berging te gebruiken waardoor nieuwe leidingen in het straatprofiel zullen moeten worden aangebracht. Dit werkt in de praktijk meestal kostenverhogend Groenonderhoud Bepaalde delen van het openbaar groen kunnen een hoge visuele en stedenbouwkundige kwaliteit bezitten maar soms kan door plaatselijke omstandigheden niet altijd worden voldaan aan minimale eisen van onderhoud. Er zal in deze gevallen uit kostenoverwegingen een afweging moeten worden gemaakt of deze groeneenheden niet beter kunnen worden verkocht. 12

14 Om de visuele en stedenbouwkundige kwaliteit toch te blijven behouden, kunnen hier in het verkoopcontract aanvullende voorwaarden over worden opgenomen Illegale situaties Voor gronden die niet in aanmerking komen voor verkoop, zal er een adequaat handhavingtraject moeten worden opgezet. Deze gronden zullen worden beschouwd als belangrijke groenelementen in een wijk en worden vastgelegd in het bestemmingsplan. Ingebruikname of annexatie hiervan is niet de bedoeling. Handhaving van het gewenste gebruik staat voorop. Indien annexatie wel plaatsvindt (of inmiddels al heeft plaatsgevonden) maar handhaving achterwege blijft, kan de gemeente te zijner tijd worden geconfronteerd met verjaring. Verjaring treedt op nadat de gemeente als eigenaar geruime tijd zijn recht niet heeft opgeëist. De verjaringstermijn te kwader trouw bedraagt voor onroerende zaken 20 jaar. (Artikel BW); de verjaringstermijn te goeder trouw bedraagt 10 jaar. De illegale ingebruikneming van andermans onroerende zaak ( landjepik ) wordt in beginsel aangemerkt als ingebruikneming te kwader trouw waardoor het eigendomsrecht van de gemeente na een periode van 20 jaar kan overgaan op de bezitter. Het afbreken van een verjaringstermijn, de zogenaamde stuiting, kan op verschillende wijzen worden bewerkstelligd: Vrijwillige teruggave van gemeentegrond; Rechtsvervolging (dagvaarding); Het zenden van een schriftelijke aanmaning en vervolgens rechtsvervolging binnen 6 maanden; Erkenning van de wederpartij dat de gemeente eigenaar is; Onvrijwillig bezitsverlies; Door de toepassing van ruimere uitgiftecriteria kan het mogelijk worden dat illegaal in gebruik zijnd openbaar groen alsnog door middel van reguliere verkoopvoorwaarden, legaal in bezit kan komen van de gebruiker. Op het moment dat vaststaat dat de ingebruikneming langer dan 20 jaar heeft plaatsgevonden, en de gemeente van mening is dat zij het eigendomsrecht moet hebben, zal zij dit eigendomsrecht in beginsel uitsluitend door aankoop kunnen verkrijgen. In Oldenzaal komen diverse bewuste en onbewuste illegale situaties van ingebruikname van gemeentegrond voor. De gemeente zal om haar eigendom terug te krijgen een handhavingtraject in gang moeten zetten. In de advisering aan Burgemeester en wethouders door de werkgroep groen (maart 2005) wordt voorgesteld om een start te maken met de legalisatie van het openbaar groen dat in dat advies als 12 voorbeeldgevallen is genoemd. In het betreffende advies wordt voorgesteld om daarna per wijk de overige illegale situaties aan te pakken. Niet uit te sluiten is dat na grondige inventarisatie van het illegale gebruik er civiele procedures zullen moeten volgen teneinde de grond in eigendom te behouden. Uiteraard zal dit zoveel mogelijk voorkomen moeten worden, en kan in dergelijk geval de erkenning van de wederpartij dat de gemeente de eigenaar is bij een bewonerswisseling alsnog tot de gewenste situaties leiden. Het opzetten van een goede administratieve beoordeling is hiervoor een cruciale voorwaarde Kantelenstructuur of complexgedachte In sommige locaties zijn groenstroken in gebruik gegeven die grenzen aan achtertuinen en meerdere percelen omvatten. Indien zou blijken dat niet alle eigenaren tot aankoop 13

15 wensen over te gaan, ontstaat er een zogenaamde kantelenstructuur. Het beheren van de op deze wijze overblijvende groenstructuren is niet efficiënt, zal meer onderhoud vergen en dus meer kosten met zich meebrengen. Het streven moet er dan ook op gericht zijn om het totale complex te verkopen: de zogenaamde complexgedachte. Indien dit niet lukt, is de gemeente gerechtigd om van verkoop van het totale stuk af te zien; de bestemming blijft vervolgens openbaar groen en deze delen zullen uiteindelijk weer in eigen beheer moeten worden genomen. Indien een klein aantal bewoners de overdracht van het totale complex blokkeert kan worden overwogen om betreffende perceelsgedeelten in huur aan te bieden. Dit moet worden gezien als een overgangsmaatregel. Indien de bewoner vertrekt, wordt het perceel aan de nieuwe bewoner aangeboden. Op termijn kunnen deze percelen onder voorwaarden worden teruggenomen Nieuwe ontwikkelingen Als maar enigszins het vermoeden bestaat dat het betrokken openbare groen in de toekomst noodzakelijk zal zijn voor bijvoorbeeld uitbreidingsplannen of wegconstructies, moet niet tot verkoop over worden gegaan. Indien mogelijk moeten de reeds uitgegeven stroken zelfs worden teruggenomen. Vermeden moet worden dat de betrokken percelen later weer, tegen een ongetwijfeld hogere prijs, moet worden teruggekocht. Door de diverse ruimtelijke disciplines moet worden getoetst of sprake is van dergelijke ontwikkelingen op de zogenaamde Projectenkaart. Door de technische beheerinbreng van de Wijkbeheerders moet in eerste instantie worden aangegeven of er sprake is van rest- of snippergroen en of deze bij de woonomgeving moet behoren. 14

16 5. Basis Verkoopprincipes Verkoop van groen leidt tot de meest heldere situatie. De koper heeft niet meer te maken met privaatrechtelijk beperkingen als de grond zijn eigendom is en het levert hem veelal een waardevermeerdering van de totale onroerende zaak op. De gemeente hoeft geen onderhoud meer te plegen, heeft eenmalig extra inkomsten, er is een meeropbrengst voor de OZB, er zijn geen administratiekosten voor verhuur of handhaving, oneigenlijk gebruik kan wegvallen en toezicht en handhaving wordt in principe minder. Het streven is om een zo groot mogelijk deel van de reeds in gebruik gegeven percelen te verkopen. De basis voor verkoop zijn de inmiddels uitgegeven groenstroken, aangevuld met groenstroken die nog in aanmerking zouden kunnen komen na toetsing van de bestaande uitgiftekaarten uit Deze uitgiftekaarten zullen op basis van de principes zoals die nu worden voorgesteld worden aangepast. De reeds in gebruik gegeven groenstroken die ondanks de versoepeling niet verkocht kunnen worden,kunnen op termijn onder voorwaarden, na een eventuele herinrichting, weer in eigen gemeentelijk beheer worden genomen. Voor participatie wordt een uitstervingsbeleid voorgesteld. Op termijn zullen deze groeneenheden weer in eigen beheer worden genomen. 15

17 6. Financiële gevolgen 6.1. Verkoopprijs In 2000 is de verkoopprijs voor openbaar groen vastgesteld op 45,38 per m². Deze prijs is nadien niet opnieuw aangepast. Gelet op de verhoging van bouwgrondprijzen gedurende de periode van 2000 tot 2005 van 143,-- tot 230,-- per m² is het te rechtvaardigen dat ook de uitgifteprijs van openbaar groen wordt verhoogd. Immers de te verkopen gronden gaan deel uitmaken van de tuinen die oorspronkelijk als bouwgrond zijn verkocht en brengen dan ook veelal een substantiële waardeverhoging teweeg. Deze waardeverhoging kan individueel, afhankelijk van onder andere de ligging ten opzichte van de huiskavel (zij-, voor- of achterzijde) verschillen. Hierop gelet lijkt ons een prijs van 75,-- per m² dan ook alleszins redelijk. Om illegale situaties te kunnen oplossen zou daarbij een methodiek kunnen worden gehanteerd dat daar, waar thans verkoop mogelijk is, gedurende een vooraf bepaalde periode (voorgesteld wordt 1 juli 2006) nog voor de thans geldende prijs van 45,38 kan worden gekocht. Biedt dat geen oplossing dan zal ingezet worden op terugname van de grond door de gemeente. Weliswaar valt in de vorenvermelde methodiek een zekere onrechtvaardigheid te bespeuren, in die zin dat onrechtmatig handelen wordt beloond. Echter wanneer een dergelijke opstelling van de zijde van de gemeente een snelle oplossing biedt, waardoor de te besteden uren en bijbehorende kosten worden beperkt, is deze methodiek naar onze mening te rechtvaardigen. Voor de uitgifte van groen op bedrijventerreinen wordt al vanaf 2000 een prijs gehanteerd van 34,03 per m². Ook deze prijs zou gelet op de ontwikkeling van de prijzen voor bouwgrond op bedrijfsterrein rederlijkerwijze kunnen worden verhoogd naar 45,-- per m². In het uitzonderlijke geval dat besloten wordt om de percelen te verhuren i.p.v. te verkopen, wordt de huurprijs gesteld op een percentage van 5% van de grondwaarde van het betrokken perceel op jaarbasis Opbrengsten Uit de totale opbrengsten van dit project moeten in eerste instantie alle kosten worden gedekt die met de uitvoering te maken hebben. Deze kosten bestaan onder andere uit de in te zetten ambtelijke uren, de kosten van herinrichting van terreinen die, ter uitvoering van deze nota groenuitgifte terugkomen naar de gemeente en de kosten van voorlichting en communicatie. Als te zijner tijd alle probleemgevallen zijn opgelost zal structureel een aantal uren op het gebied van handhaving moeten worden besteed aan de uitgifte van openbaar groen en de controle op de ingebruikname ervan om te voorkomen dat er opnieuw vervuiling gaat ontstaan in de bestaande eigendomssituaties. De verwachting is dat hiervoor op termijn een uitbreiding van 0,3 FTE voor de administratieve afhandeling op gebied van handhaving nodig is. De notariële kosten komen, zoals gebruikelijk, voor rekening van de kopers. 16

18 7. Samenvatting In deze nota wordt over gegaan tot een actief verkoopbeleid van gronden, waarbij rekening zal worden gehouden met de hiervoor genoemde voorstellen. Kort samengevat gaat het om de volgende voorstellen: Gronden waarvan de situatie bij verkoop kan leiden tot conflictsituaties niet verkopen totdat er sprake is van een herziening van het bestemmingsplan; Bij terugname van reeds uitgegeven groen de kosten van herinrichting te dekken uit de opbrengsten van de verkooppost openbaar groen; Geen openbaar groen met aanwezige kabels en leidingen verkopen gelet op de daaraan klevende risico s; Grond met hierin gelegen brandkranen op een duidelijke wijze afbakenen en niet verkopen; Onderdelen van het openbaar groen, welke in participatie zijn uitgegeven, verkopen of weer in eigen beheer nemen en indien mogelijk om te vormen tot een makkelijker vorm van onderhoud; Bij bestrijding van illegaal grondgebruik de kosten van herinrichting, voor zover niet verhaalbaar, te dekken uit de opbrengst van andere verkopen van openbaar groen; Voor achteruitgangen c.q. achterpaden zal een generaal pardon van toepassing worden verklaard uitgaande van 1 juli 2006 (administratieve afhandeling). Daarna zal voor de periode na 1 juli 2006 overeenkomstig de in deze notitie beschreven richtlijnen worden gehandeld; Komen tot het opzetten van een adequaat handhavingstraject voor het structureel controleren en bestrijden van illegaal grondgebruik, voorlopig te dekken (komende 5 jaar) uit de opbrengst van de verkoop. Structureel dient daarna toezicht te worden gehouden door wijkbeheerders en wijkploegen binnen het regulier takenpakket. Voor de administratieve afhandelingen zal op termijn naar verwachting een uitbreiding van 0,3 FTE voor handhaving blijvend nodig zijn; Beginnen met het oplossen van de 12 voorbeeldgevallen illegaal grondgebruik; Instemmen met een prijs van 75,-- per vierkante meter in de woonwijken voor alle nieuwe uitgiftes na 1 juli 2006, en 45,-- per vierkante meter op het industrieterrein, gedurende de gehele looptijd van het project. Tot 1 juli 2006 zal een ieder in de gelegenheid worden gesteld om op basis van de thans geldende verkoopprijs, en na toetsing op basis van de in deze nota genoemde criteria, groen aan te kopen; Het als structuurgroen aangemerkt groen komt niet voor uitgifte in aanmerking. De beleidscriteria, vastgesteld door de gemeenteraad van 18 december 1997 zullen door de gemeenteraad worden ingetrokken. Het uitgiftebeleid zoals weergegeven in deze nota zal ter uitvoering in handen worden gelegd aan de afdeling Bedrijfsvoering en Grondzaken van de Dienst Stadsplanning Beheer. 17

19 De afspraken die in het kader van de projecten Sociale Vernieuwing en Wijken voor Milieu niet zijn nagekomen en waarbij groen daardoor illegaal in gebruik is gekomen, komen te vervallen. Getracht zal worden in minnelijk overleg tot overdracht van deze gronden over te gaan. 18