QuickScan Groot podium Gorinchem. Een podium voor sociaal-culturele activiteiten

Transcriptie

1 QuickScan Groot podium Gorinchem Een podium voor sociaal-culturele activiteiten

2 Cultuur verbindt, het is het cement van de samenleving. Definitie van de onderzoeksvraag Een podium voor de sociaal-culturele activiteiten in de stad Gorinchem. Mogelijke scenario s: 1. verbouwing van De Nieuwe Doelen light -variant grondige aanpak 2. nieuwbouw vlakke-vloerzaal, eventueel door herbestemming 3. een Stadspodium zonder eigen gebouw.

3

4 Analyse van de onderzoeksvraag VSCD: Landelijk gezien in 2014, was 46% van de inkomsten die de Nederlandse podia zich verwierven afkomstig uit overheidsbijdragen. VSCD: Landelijk gezien in 2014, was 11% van alle theatervoorstellingen er één van amateurs. De Nieuwe Doelen werd in 2014 door verenigingen en scholen nog relatief goed bezocht, maar dat nam in het seizoen sterk af. De Nieuwe Doelen in 2014: 71 sociaal-culturele activiteiten 80 professionele voorstellingen, en slechts 8 commerciële verhuringen, tegen nog 17 in 2013 (en 2 in 2015).

5 Conclusies bij analyse van de onderzoeksvraag: Het pand in de huidige staat biedt nauwelijks kansen voor commercieel uitbaten Er is voldoende aanbod van professioneel theater in de binnenstad en de regio Omdat op sociaal-culturele evenementen in hoofdzaak eigen publiek afkomt hoeft het Stadspodium niet per se in de binnenstad te worden gehuisvest, maar Binnensteden hebben het moeilijk, ook in Gorinchem; de te verwachten spin-off voor horeca-ondernemers en winkeliers is een goede reden het nieuwe podium tóch in (of heel dichtbij) de binnenstad onder te brengen.

6 Antwoorden op de onderzoeksvraag Om multifunctioneel gebruik van het beoogde podiumgebouw te bevorderen moet worden gedacht aan: 1. optimaliseren en eventueel uitbreiden van het pand voor commerciële verhuringen 2. toevoegen van programma (m 2 ) van het Huis van Inspiratie 3. het gecombineerd gebruik van de theaterzaal als: bioscoopzaal (filmhuis) muziekpodium vlakke-vloerzaal met een geheel vrij te maken vloer.

7 Wat is er eigenlijk nodig voor sociaal-culturele activiteiten alleen? 1. Ruimte, meer dan technisch equipment, voor: een groot eigen publiek (rekenend op 500 á 600 belangstellenden) een groot aantal spelers (kleden/grimeren, zijtoneel). 2. Gelegenheid om enige geluidhinder naar de omgeving te veroorzaken. Drie varianten voor herbestemming of nieuwbouw (vlakke-vloerzaal): minimaal (ca m 2 NVO, 250 stoelen) gemiddeld (ca m 2 NVO, 350 stoelen) maximaal (ca m 2 NVO, 500 stoelen). De Nieuwe Doelen (ca m 2 NVO, 535 stoelen): 300 m 2 overmaat foyerruimte te klein zijtoneel gebruik hijs- en hefinstallaties problematisch stoelen verouderd, matige zit- en zichtkwaliteit.

8 In stand houden De Nieuwe Doelen De light -versie versus de grondige aanpak: interieur stoelenplan, zitcomfort en zichtlijnen theatertechniek, met nadruk op de trekkenwand. Light -versie met beoogd gebruik decortrekken categorie C in plaats van A: dubbele remmen en vervangen staalkabels % onvoorzien Een periodieke keuring door het Liftinstituut kort na verschijnen van het PBTA-rapport, doet vermoeden dat hogere kosten te verwachten zijn. Grondige aanpak: kosten trekkenwand volgens prognose vervangen en optimaliseren stoelenplan Prognose kosten trekkenwand 2015 is exclusief bouwkundige voorzieningen.

9 Vergelijking De Nieuwe Doelen met 11 alternatieve locaties op grond van: 1. Maatschappelijke component 2. Ruimtelijke/programmatische/economische component 3. Financiële component. In de binnenstad Buiten de binnenstad Gemeentelijk vastgoed Niet-gemeentelijk vastgoed Ontwikkeling, grond niet in gem. eigendom Gemeentelijk vastgoed Niet-gemeentelijk vastgoed grondgebied in buurthuis, hotel met schouwburg winkelpand middelbare school middelbare school sporthal sporthal evenementenhal bedrijfshallen middelbare school ontwikkeling poppodium nevenfuncties De Nieuwe Doelen 'light' V&Dwarenhuis Bastion 2 - gebied De Haarhorst Lyceum Oudehoven Fortes Lyceum Van Rappardhal De Hoefslag Evenementen hal Van der Valk WLP-loodsen Wellantcollege gedeeltelijk in bedrijf wacht op herbestemming ruimte voor nieuwbouw ruimte voor nieuwbouw in bedrijf in bedrijf in bedrijf in bedrijf in bedrijf in ontwikkeling herbestemming of nieuwbouw wacht op herbestemming Meerwaarde voor binnenstad Meerwaarde voor Stadspodium en beleving culturele leven Aantrekkelijkheid, duur en frequentie van het bezoek Verwachting gecombineerd bezoek binnenstad Bereikbaarheid en parkeren Logistieke, functionele en operationele eisen Exploitatie Financiële impact Positief = Neutraal = Negatief =

10 Vraag te stellen bij herbestemming: Past (ten minste) het programma van de minimale variant erin? 1. warenhuis voormalig V&D nee 2. WLP-loodsen Spijksedijk ja 3. gymzaal voormalig Wellantcollege nee WLP-loodsen: pand in bouwkundig slechte staat, op vervuilde grond een bijzondere plek op de Linge-oever, heel dichtbij de binnenstad ruimte voor gecombineerd programma en horeca niet-gemeentelijk ontwikkelingsvastgoed wijziging bestemmingsplan nodig.

11 Overwegingen bij nieuwbouw: bij nieuwbouw wordt exact verkregen wat nodig is stichtingskosten zijn in alle gevallen hoger dan bij het in stand houden van De Nieuwe Doelen nieuwbouw maakt onderhoud en vervanging op langere termijn in het bestaande pand overbodig. Locaties die zich lenen voor nieuwbouw: 4. het Bastion 2 -gebied, binnen de vesting 5. grondgebied achter buurthuis De Haarhorst / Podium Gorcum 6. de ontwikkeling door Van der Valk op bedrijfsterrein Oost II. Ook is nieuwbouw na sloop van het bestaande denkbaar op de locaties van de WLP-loodsen en de bestaande schouwburg, waarbij men na sloop van de schouwburg anderhalf tot twee jaar op een podium zonder eigen gebouw is aangewezen.

12 Overwegingen bij nieuwbouw theater bij Van der Valk in huis : Synergie hotel, congrescentrum, speelautomatenhal, bioscoop (600 stoelen) en theater Multifunctionele vlakke-vloerzaal (245 stoelen) geschikt voor theater en film Projectontwikkelaar Bogor beschouwt combineren theater en film als kans voor beide partijen, wetende dat het podium niet bijzonder intensief bespeeld zal worden Prioriteit bioscoopfunctie; beperkte beschikbaarheid voor bespelingen Onder de vlag van het sterke merk Van der Valk zal het Stadspodium mogelijk geen eigen gezicht hebben Inpassen backstage -programma wordt door architect onderzocht, waarschijnlijk zijn programmatische concessies nodig Spin-off horeca voor Van der Valk, niet voor de binnenstad Opening nieuwbouw eind 2018 (na één tot anderhalf jaar bouwen), zodat besluitvorming urgent is. De optie Van der Valk biedt meer nadelen dan voordelen.

13 Vraag te stellen bij Stadspodium zonder eigen gebouw : Past (ten minste) het programma van de minimale variant erin? 7. aula Lyceum Oudenhoven nee 8. aula Fortes Lyceum nee 9. sporthal De Hoefslag ja 10. de Van Rappardhal centrale hal nee sporthal ja 11. Evenementenhal Gorinchem beurshal ja congresruimten nee Hoewel drie van deze vijf locaties zich lenen voor eenmalige evenementen, is bespelen ervan in alle gevallen zeer kostbaar.

14 Vastgoedlasten 1. Incidentele kosten: verwerven eigendom terrein en gebouwen of verkrijgen beheersrecht notaris-, taxatie- en overdrachtskosten. 2. Structurele kosten, over meerdere jaren te verdelen: onderhoud, afschrijving en personeelskosten, voor zover gerelateerd aan instandhouding van het pand verzekeringskosten, belastingen en heffingen. Voor theaters leent zich het berekenen van de kostendekkende huur om zich van de structurele kosten een beeld te vormen. Daartoe wordt een netto contante-waarde berekend op basis van de stichtingskosten. Vastgoedlasten zijn hier berekend exclusief grondkosten en kosten bouwrijp maken, financieringskosten en precario, verhuiskosten en kosten die een tijdelijke locatie betreffen, en kapitaallasten die al op een pand rusten als gevolg van investeringen in het verleden.

15 Stichtingskosten [ ] Stichtingskosten MINIMALE variant, excl. BTW Stichtingskosten GEMIDDELDE variant, excl. BTW Stichtingskosten MAXIMALE variant, excl. BTW Stichtingskosten VERBOUWING DND 'Light', excl. BTW Stichtingskosten VERBOUWING DND 'Grondig', excl. BTW Exploitatieperiode: 20 jaar 50 jaar Kostendekkende huur/jaar [ ] [ ] Nieuwbouw minimale variant Nieuwbouw gemiddelde variant Nieuwbouw maximale variant Verbouw DND 'light'-variant Verbouw DND grondige variant

16 Conclusies Geen van de onderzochte scenario s verdient op QuickScan-niveau de voorkeur in alle opzichten. 1. Conclusies ten aanzien van de maatschappelijke component: er is nauwelijks wederzijdse versterking van podium en andere maatschappelijke functies te verwachten, op enige spin-off voor horeca en winkeliers na (bij vestiging van het podium in de binnenstad) alleen een vitale, eigentijdse culturele HotSpot biedt de binnenstad écht meerwaarde.

17 2. Conclusies ten aanzien van de ruimtelijke/programmatische/economische component: revitaliseren van De Nieuwe Doelen is alleen verantwoord als het gebouw voor multifunctioneel gebruik geoptimaliseerd wordt en weer commercieel aantrekkelijk gemaakt multifunctioneel gebruik moet zichtbaar bedrijvigheid bewerkstelligen, dagelijks en zoveel mogelijk ook overdag onderzocht moet worden of er daadwerkelijk een markt voor commercieel verhuren is (concurrentie) een locatie in of heel dichtbij de binnenstad is, beter dan een andere plek commercieel verhuurbaar, met als uitzondering de locatie Van der Valk.

18 3. Conclusies ten aanzien van de financiële component: opknappen van De Nieuwe Doelen zal minder duur dan nieuwbouw zijn, mits de light -variant wordt gehanteerd nieuwbouw laat zich beter duurzaam uitvoeren, wat leidt tot lagere lasten voor de gebruiker en een pand dat een langer leven beschoren is (50 in plaats van 20 jaar) mogelijkheden voor een gezonde exploitatie zijn bij nieuwbouw het meest effectief te realiseren de optie Van der Valk kan voor de gemeente gunstig uitvallen wanneer met de investeerders overeenstemming bereikt wordt over de bijdrage in de kosten die de gemeente eventueel bereid is te leveren.

19 De meest verantwoorde keuze Aanbevolen wordt in een haalbaarheidsstudie de meest kansrijke scenario's nader te onderzoeken, waarna op basis van de investeringsraming inclusief exploitatiebegroting zal zijn vast te stellen welke weg in te slaan. Vooralsnog worden de volgende scenario s het meest kansrijk geacht: het in stand houden van De Nieuwe Doelen door meer light dan grondig te renoveren nieuwbouw van een podium ter grootte van de minimale of gemiddelde variant op een locatie in of heel dichtbij de binnenstad, óf op het terrein achter buurthuis De Haarhorst.