Tweede Kamer der Staten-Generaal

Transcriptie

1 Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar Voorstel van wet van de leden Duivesteijn en Hofstra tot wijziging van de Wet bevordering eigenwoningbezit (verruiming en vereenvoudiging van de werking van de Wet bevordering eigenwoningbezit) Nr. 8 BRIEF VAN DE INDIENERS Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal s-gravenhage, 23 mei 2005 Behalve dat de Raad van State heeft geadviseerd over het voorstel van wet, hebben wij op 2 december 2004 de BEW-Plus ter advisering gezonden naar de ledenraad van Aedes, de Nederlandse Woonbond, de Vereniging Eigen Huis (VEH), de VROM-raad, het Centraal Planbureau (CPB), de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), het nationaal instituut voor budgetvoorlichting (NIBUD), en de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). In deze briefgaan wij in op de hoofdlijnen van de verschillende binnen gekomen reacties. Tevens hebben wij dankbaar gebruik gemaakt van de verschillende reacties teneinde ons voorstel van wet te verbeteren. Van Aedes, de NVM, het WEW, het NIBUD, en het SVn hebben wij een soms uitgebreide reactie mogen ontvangen. Hiervoor zijn wij hen erkentelijk. De VROM-raad verwijst naar haar advies «Op eigen kracht. Eigenwoningbezit in Nederland» (november 2004) waarin de raad zich voorstander toont van een versterking van de koopsubsidieregeling. Het CPB heeft, gezien zijn beperkte capaciteit, aangegeven geen mogelijkheden te hebben ons verzoek te honoreren. Wel is er onder verantwoordelijkheid van het CPB in april j.l van J. Verbruggen, H. Kranendonk, M. van Leuvensteijn en M. Toet het document 81 verschenen waarin beschreven wordt welke factoren de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland bepalen. De Nederlandse Woonbond en de VEH hebben niet gereageerd. De verschillende instanties delen onze opvatting dat de koopwoning voor de lagere en middeninkomens slecht bereikbaar is geworden, en dat dit verbetering behoeft. De vergroting van het bereik van de BEW-regeling en de vereenvoudiging worden in dat licht positiefgewaardeerd. Een aantal instanties (Aedes, NVM, VROM-raad) grijpen het wetsvoorstel voor verbetering van de BEW-regeling aan om te pleiten voor een meer fundamentele bezinning op het rijksbeleid inzake de eigen woning en de KST tkkst ISSN Sdu Uitgevers s-gravenhage 2005 Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 8 1

2 verschillen in de huur- en koopsector. Aedes staat een sectorneutraal beleid voor, en wijst op de wanverhouding tussen de mate van vraagondersteuning in beide sectoren. De NVM pleit voor een integrale visie waarin alle aspecten (hypotheekrenteaftrek, overdrachtsbelasting, huursubsidie, koopsubsidieregelingen, etc.) worden geëvalueerd. De VROMraad stelt dat een generieke bevordering van de vraag naar eigenwoningbezit plaats zou moeten maken voor een specifieke bevordering van het aanbod. Indieners zijn van mening dat dergelijke fundamentele herzieningen buiten de reikwijdte van het voorstel van wet vallen. Wij willen burgers met lagere en middeninkomens de mogelijkheid geven om met behulp van de koopsubsidie op korte termijn een woning te kopen binnen het huidige stelsel. De omvang van die doelgroep is overzichtelijk, en de sociale koopsubsidie maakt voor deze doelgroep het verschil tussen moeten huren ofkunnen kopen. Bovendien gaat het bij de BEW in die zin om een specifieke kopersgroep die, mochten het huurders zijn gebleven, veelal in aanmerking waren gekomen voor de huursubsidie. Met andere woorden, financiële ondersteuning vanuit het oogmerk van betaalbare woonlasten hadden zij in veel gevallen ook als huurder gehad. Voor deze doelgroep is verandering van het stelsel niet relevant voor de aankoop van een woning. Zij zou binnen ieder stelsel in aanmerking komen voor een aanvullende regeling. Aedes ondersteunt onze verwachting dat door de vergroting van het bereik en de vereenvoudiging meer huishoudens gebruik zullen gaan maken van de BEW. Wat betreft de NHG-garantie pleit Aedes ervoor dat indien een corporatie meefinanciert, de NHG-garantie ook voor dat deel van de financiering zou moeten gelden. De mogelijkheid om een huis met korting te verkopen is de keuze en verantwoordelijkheid van een corporatie. Door een korting wordt het risico dat een koper niet aan zijn betalingsverplichting kan voldoen kleiner. Voor wat betreft een garantie voor het deel van de medefinanciering gaat het om een schuldpositie die privaat geregeld kan worden met de toekomstige eigenaar. Aanvankelijk hadden wij artikel 22 waarin de beperkingen rond de verkoop onder voorwaarden werden geregeld geheel laten vervallen. In het advies van de Raad van State wordt ons echter geadviseerd om dit artikel alsnog op te nemen omdat het kopers beschermt tegen mogelijke nadelige beperkingen in hun eigendomsrecht. Door Aedes wordt een regeling zoals in de wet is vastgelegd, dan wel door de minister in het BBSH te regelen, opgevat als een aantasting van het beginsel van contractvrijheid en spreekt van de introductie van een verkoopplicht. Wij delen de opvatting van de Raad van State dat het gewenst is een regeling te treffen dat een verkoper bij de verkoop geen beperkende bedingen oplegt die voor de koper onevenwichtig kunnen uit vallen. Verkoop zonder beperkingen, waarbij de lusten en lasten van het eigendom volledig bij de koper komen te liggen, heeft zonder meer onze voorkeur. Wij hebben echter geen bezwaren tegen verkoop van nieuwbouwkoopwoningen en huurwoningen tegen een verlaagde prijs. Gelet op het belang van het creëren van een sociale-koopsector kan dat zelfs wenselijk zijn. Ook het verbinden van aanvullende voorwaarden aan die verkoop, bijvoorbeeld een antispeculatiebeding, is vaak wenselijk. Regelingen die de risico s bij waardevermindering voor de koper beperken en die de waardestijging ten opzichte van de verlaagde prijs delen, Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 8 2

3 kunnen een instrument zijn om het bereik voor de burger te vergroten. In de praktijk zijn daar goede voorbeelden van te vinden maar ook slechte. In de oorspronkelijke BEW is in artikel 22 aangegeven welke beperkende bedingen aanvaardbaar zijn. De evaluatie van de BEW heeft laten zien dat de toepassing van artikel 22 de regeling heeft bemoeilijkt. In het voorliggende wetsvoorstel hebben wij ons thans tot de kern van het eigen woningbezit beperkt en dat is dat de beschikkingsmacht van de koper op zijn woning niet mag worden ingeperkt. Tevens hebben wij de mogelijkheid opgenomen dat er door de verkoper een anti-speculatiebeding kan worden opgenomen. Dat achten wij gerechtvaardigd aangezien het bij de verkoop van een woning met een verlaagde koopprijs in feite gaat om een subsidiëring van de koper. Wij hebben de wet verder niet willen belasten met een omschrijving van mogelijke regelingen die de risico s bij waardevermindering voor de koper beperken en die de waardestijging ten opzichte van de verlaagde prijs delen. Wij achten het de verantwoordelijkheid van de minister van VROM dat hiervoor een goede, generieke regeling wordt opgenomen in het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH). Daarbij dient als uitgangpunt gehanteerd te worden dat de verkoper de koper niet onevenredig benadeeld door beperkende voorwaarden dan wel door een onevenwichtige verdeling van de financiële lasten dan wel voordelen. De door ons bepleite regeling in het BBSH moet de gelijkwaardigheid van koper en verkoper veilig stellen. Er vanuit gaande dat de minister van VROM bereid is mee te werken aan deze door ons gewenste verandering van het BBSH menen wij dat in de nieuwe BEW-Plus kan worden volstaan met een afgeslankt artikel 22. Wij komen daarmee tegemoet aan het bezwaar van de Raad van State tegen ons aanvankelijk voornemen het gehele artikel te laten vervallen. Het is, in het licht van de opvattingen van de Raad van State, niet logisch om, zoals Aedes meent, dergelijke beschermingsbepalingen voor de koper te duiden als een aantasting in de contractvrijheid. Ook ons pleidooi in ons wetsvoorstel om de stimulering van het eigen woningbezit als prestatieveld in het BBSH op te nemen, kan niet worden opgevat als een verkoopplicht. Hier gaat het primair om het afleggen van verantwoording voor te leveren prestaties. Wat betreft de winst/verliesdelingsformules ziet Aedes geen nut en noodzaak om dit nu aan te scherpen, en verwijst in dit verband naar een breed gedragen akkoord (corporaties, VEH, VROM) waaruit de huidige regeling op basis van de Fair Value berekeningen voortvloeit. Wij hebben in het voorstel van wet beargumenteerd waarom de verhouding tussen een kortingspercentage en dat van de waardedeling 1:1, in plaats van 1:2 behoort te zijn. Naar aanleiding van het advies van de Raad van State die immers juist aandringt op een bescherming van de eigenaar-bewoners stellen wij voor om juist dit door de minister in het BBSH te laten regelen. Wij hebben om praktische redenen de wet daarmee niet willen belasten. Wat betreft de budgettaire gevolgen merkt Aedes op dat geen rekening is gehouden met belastingderving als gevolg van de aftrek van hypotheekrente. Aangezien de hypotheekrenteaftrek een recht is van elke burger, gaat het ons inziens niet aan dit alleen voor deze doelgroep te problematiseren. Dat zelfde geldt voor de aanbeveling van de VROM-raad om de financiële dekking van de koopsubsidie te laten lopen door middel van omvorming van de fiscale steun van het eigenwoningbezit (van generieke steun voor de eigenaar bewoner naar specifieke steun voor koopstarters). Ook hier raakt het een algemene discussie die de reikwijdte van deze wet overstijgt. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 8 3

4 Over de door ons voorgestelde financiering van de BEW-Plus merkt Aedes op dat zij verwacht dat, vanwege het grotere bereik, het substitie-effect van de huursubsidie-uitgaven hoger is dan bij de huidige BEW. Dit is juist, wij beogen immers de reikwijdte van de regeling te vergroten. Het gaat om het betaalbaar maken van de sociale koopwoning. Het zou weinig effectief zijn als de sociale koopwoningen, waarvan de corporaties een onrendabele top financieren, vervolgens gekocht worden door inkomensgroepen die er financieel gezien niet voor in aanmerking komen. Dat zou leiden tot het subsidiëren van groepen mensen die geen steun nodig hebben. Over het inzetten van het impulsdeel van het ISV-budget merkt Aedes op dat de bestaande onbalans tussen huur en koop wordt versterkt indien dekking plaastvindt door corporaties. Onze zienswijze is de volgende: wij pleiten voor een groter aantal sociale huurwoningen dat wordt omgezet in koopwoningen. De kopers van die woningen, vaak gaat het om zittende huurders, maken een positieve keuze voor hun wijk waarvan veelal wordt gedacht dat ze weinig populair zijn. Deze kopers zijn bereid zelfte investeren in hun woning. Deze nieuwe eigenaar-bewoners zijn ons inziens van grote importantie om de herstructurering een nieuwe impuls en toekomst te geven. De maatschappelijke betekenis van deze groep potentiële kopers wordt nog onvoldoende onderkend bij de wijkaanpak. Hierin vinden wij de legitimatie om een deel van de ISV gelden te bestemmen om juist deze mensen te ondersteunen bij de aankoop van een woning. Wat betreft de financiering uit de bestemmingsheffing merkt Aedes op dat daarmee lijkt te worden meegelift op de initiatieven in het kader van het modernisering van het huurbeleid. Indieners zijn inderdaad van mening dat indien een dergelijke bestemmingsheffing wordt ingevoerd het voor de hand zou liggen om in deze een sectorneutraal beleid, zoals ook Aedes voorstaat, te voeren. Wij achten het echter de verantwoordelijkheid van de regering om daar inhoud aan te geven. Het moet ons van het hart dat de bouw van de sociale koopwoning in de afgelopen jaren niet of nauwelijks van de grond is gekomen. Wij betreuren dat want juist deze woning kan een belangrijke bijdrage leveren aan de vervulling van woonwensen van veel burgers. Wij zien de realisering van de sociale koopwoning nog altijd als een belangrijke maatschappelijke opgave waar de woningcorporaties voor moeten staan. Van de politiek mag verwacht worden dat zij met een BEW-Plus het mogelijk maakt om op een verantwoorde wijze te investeren in de bouw van deze woningen. Van de corporatiesector mag worden verwacht dat zij ook daadwerkelijk haar verkoop- en nieuwbouwprogramma hierop inricht. De NVM is in haar reactie op het wetsvoorstel positiefover ons initiatief om de knelpunten in de huidige BEW op te lossen. De NVM merkt op dat het voor de consumenten transparanter zou zijn indien er sprake zou zijn van één heldere regeling, in plaats van de huidige Nationale Hypotheek Garantie, de BEW-regeling en de SVn. Als reactie daarop willen wij erop wijzen dat één van de redenen voor verbetering van de BEW-regeling juist erin gelegen is om te komen tot een stroomlijning met de NHG. Met de voorgestelde wijzigingen wordt vrijwel volledig aangesloten bij de praktijk van de NHG, en daarmee bij de uitvoeringspraktijk van het hypotheekproces. Er wordt aangesloten op de handelwijze die gebruikelijk is bij de verstrekking van de NHG, waarvan er in 2003 meer dan werden verstrekt, en in 2004 bijna De NVM wijst erop dat de regeling er niet toe mag leiden dat mensen in betalingsproblemen komen. Huishoudens worden in hoge mate afhanke- Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 8 4

5 lijk van subsidies, en woningeigenaren hebben rekening te houden met onderhoudskosten, nutsvoorzieningen en gemeentelijke lasten, aldus de NVM. Wat betreft de betaalbaarheid merken indieners op dat de BEW-Plus aansluit op de systematiek van de NHG. In de memorie van toelichting (paragraaf3) is de NHG-systematiek van zogenaamde financieringslastpercentages nader toegelicht. In deze benadering wordt gewaarborgd dat de woonuitgaven zodanig hoog zijn, dat zij niet ten laste gaan van andere noodzakelijk uitgaven. Deze financieringslastpercentages worden jaarlijks op advies van het NIBUD door het WEW opgesteld en door de VNG en de Minister van VROM goedgekeurd en vastgesteld. In de normen is rekening gehouden met onderhoud. Daarvoor wordt 1% van de waarde van de woning gehanteerd. De overige eigenaarslasten waarmee rekening wordt gehouden betreffen opstalverzekering, onroerend zaakbelasting en waterschapslasten. Hiervoor wordt een percentage aangehouden van 0,64% van de waarde van de woning. Indieners hebben gekozen voor aansluiting bij de NHG-normen omdat deze voldoende garantie bieden voor de betaalbaarheid van de woonlasten. Bovendien wordt door aansluiting bij een reeds bestaande en bewezen systematiek de gewenste vereenvoudiging in de BEW-regeling bereikt. Wat betreft de afhankelijk van subsidieregelingen wijzen indieners erop dat een belangrijk deel van de koopsubsidiegerechtigden voorheen gebruik hebben gemaakt van de huursubsidie. Eén van de aspecten van de koopsubsidieregeling is dat zij, in tegenstelling tot de huursubsidie, eindig is waarmee ook de afhankelijkheid beëindigd wordt. De NVM vraagt aandacht voor de bevordering van doorstroming. In dit verband wijst de NVM op de doelstelling van het strategische bouwen. Indieners ondersteunen de noodzaak daarvan. Dit laat onverlet dat ons inziens de BEW verbeterd moet worden. De BEW-Plus richt zich op mensen met een inkomen die de stap van huur naar koop niet kunnen maken. In de woorden van de VROM-raad: «Deze groep is «te rijk» voor een huurwoning en «te arm» voor een koopwoning en zit gevangen tussen regulering in de huur en liberalisatie in de koopsector» (Op eigen kracht. Eigenwoningbezit in Nederland, pag. 40). Het is deze onevenwichtigheid in de woningmarkt waar wij een oplossing voor willen aanreiken. Wat betreft het gebruik van de regeling verwacht de NVM dat deze nauwelijks invloed zal hebben op de woningmarkt. In onze rekenvoorbeelden gaan wij uit van een oplopende toestroom van 500 huishoudens jaarlijks. Met onze schattingen hebben wij bewust voorzichtig willen zijn. Zoals uiteengezet in de memorie van toelichting gaat het namelijk niet alleen om de vraag die wij vrij hoog inschatten 1, maar ook om het aanbod van woningen dat onder de regeling valt. In paragraaf2 van de memorie van toelichting zijn wij ingegaan op rol van de corporaties als het gaat om de vergroting van het aanbod van sociale koopwoningen, zowel verkoop van bestaande bezit als ook nieuwbouw. 1 Ook de VROM-Raad schat de doelgroep hoog in. Ze zegt hierover in haar advies «Op eigen kracht. Eigenwoningbezit in Nederland», november 2004, pag. 40: «ongeveer twee derde van de bevolking heeft een inkomen tot de ziekenfondsgrens en (ruim) één derde van de bevolking heeft een inkomen tot de grens van de doelgroep/huursubsidie. Bijgevolg heeft ongeveer één derde van de bevolking een inkomen dat tussen beide grenzen ligt. Het gaat om ruim 2 miljoen huishoudens.» Het WEW stelt dat de voorgestelde wetswijzigingen essentiële verbeteringen zijn in het bereik en de complexiteit van de regeling. Ten aanzien van het bereik stelt het WEW dat tegemoet wordt gekomen aan de realiteit door de betaalcapaciteit van individuele huishoudens middels een meerjarensubsidie te vergroten tot de aankoopkosten van een hedendaagse sociale koopwoning. Ten aanzien van de complexiteit is het WEW verheugd dat de knelpunten voor geldgevers waar het de uitvoering betreft, grotendeels zijn opgelost. Hierdoor zullen geldgevers, zo verwacht het WEW, veel meer genegen zijn de BEW-Plus als een aantrekkelijke volumemarkt te zien. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 8 5

6 Het WEW ziet twee punten die een stroomlijning met de uitvoeringspraktijk van de geldgevers in de weg staan. Ten eerste gaat het om de bepaling van een rentevastperiode van ten minste tien jaar en vervolgens van vijfjaar. Het WEW meent dat de NHG-norm die uitgaat van een minimum van een regulier 5-jaarsvasttarief, voldoende verantwoord is. Wij hebben gekozen voor de bepaling van een rentevaste periode van tien jaar omdat de doelgroep daarmee duidelijkheid en zekerheid over haar woonlasten heeft. Ten tweede waarschuwt het WEW voor een betaalbaarheidrisico als gevolg van het uitbetalen van de contante waarde voor de helft als bijdrage ineens na vijftien jaar. Het WEW had hier liever een continuering van de toets gezien voor de resterende drie tijdvakken. Wij verwachten dat na vijftien jaar slechts nog een klein aantal huishoudens gebruik zal maken van de regeling. (Zie ook de memorie van toelichting, paragraaf6). Naar onze mening is het verstandig in het licht van de zelfstandigheid van deze huishoudens een niet nog langer durende subsidierelatie aan te gaan. Bovendien legitimeert de bescheiden omvang van de populatie niet de bureaucratische organisatie van een dertigjaar lange subsidierelatie. Het NIBUD honoreert de verbetering in het wetsvoorstel die ongedaan maakt dat de maximale koopprijs hoger kan zijn dan de maximaal toegestane lening. Dit impliceerde namelijk dat het noodzakelijk was om eigen geld in te brengen. In het nieuwe voorstel wordt de minimumleeftijd van 23 naar 18 jaar verlaagd. Het NIBUD vraagt ofdeze jonge huishoudens niet moeten wachten tot hun inkomen is gestegen. In ons wetsvoorstel hebben wij gekozen voor deze verlaging in leeftijd omdat wij vinden dat de regeling betekenis moet hebben voor koopstarters, en omdat wij hebben willen aansluiten bij de NHG. De leeftijdstoets van de NHG ligt op 18 jaar. Het NIBUD stelt aan de orde dat door te kiezen voor een vast ophogingspercentage voor alle inkomens huishoudens met een hoger inkomen procentueel een duurder huis kunnen kopen dan lagere inkomens. Wij hebben voor deze systematiek gekozen omdat wij vinden dat een woning naar draagkracht gekocht moet kunnen worden. Dit impliceert dat bestaande inkomensverschillen niet door de koopsubsidie ongedaan worden gemaakt. Dat is niet de opzet van regeling. Het gaat om het bereikbaar maken van een koopwoning. Duivesteijn Hofstra Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 8 6