Woningmarkt en. woonuitgaven

Transcriptie

1 Woningmarkt en woonuitgaven

2

3 Woningmarkt en woonuitgaven Uitgevoerd in opdracht van Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Léon Groenemeijer & Berry Blijie Oktober 2014 r bb WON ABF Research Verwersdijk NH Delft

4 Copyright ABF Research 2014 ABF Research heeft dit rapport met zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor type- of drukfouten of andere onvolkomenheden. Voor gebruik van (onderdelen van) dit rapport is goedkeuring door ABF Research vereist.

5 Inhoudsopgave Samenvatting Inleiding Economische groei en inkomensontwikkeling Economische groei Werkloosheid en consumentenvertrouwen Bevolking en huishoudens Huishoudinkomen Inkomen naar bron Inkomen naar type huishouden en naar leeftijd Armoede Prijsontwikkelingen Ontwikkelingen huursector Sector sterk in beweging Huurders en huurwoningen Ontwikkeling huren Overige woonuitgaven huurders Woonuitgaven en inkomens van huurders Mismatch woningvoorraad en doelgroepen Betaalrisico s bij huurders Betalingsproblemen van huurders Ontwikkelingen koopsector Eerste tekenen van herstel Eigenaren-bewoners en koopwoningen Ontwikkeling koopprijzen en hypotheekrente Overige woonuitgaven eigenaren-bewoners Woonuitgaven en inkomens van eigenaren-bewoners Koopwoningen en doelgroepen Betaalrisico s bij eigenaren-bewoners Betalingsproblemen van eigenaren-bewoners Begrippenlijst r bb Woningmarkt en woonuitgaven

6

7 Samenvatting Op verzoek van de Tweede Kamer rapporteert het Ministerie van BZK voortaan jaarlijks over ontwikkelingen op de woningmarkt en de betaalbaarheid van het wonen. Ten behoeve van de eerste editie van deze jaarrapportage worden door ABF Research in deze studie op basis van de meest actuele gegevens ontwikkelingen in de woonuitgaven van huurders en eigenaren-bewoners in beeld gebracht. Economie en demografie De wereldwijde economische crisis heeft grote consequenties gehad voor zowel de ontwikkeling van het nationale inkomen als de inkomensontwikkeling van huishoudens in ons land. In de eerste helft van 2014 is de economie licht gegroeid. Het CPB verwacht voor 2015 een groei van circa 1,25%. Het effect van de crisis op de werkloosheid leek in eerste instantie beperkt te blijven, maar vanaf halverwege 2011 is de werkloosheid snel gestegen tot, volgens de internationale definitie, 7,3% in februari De laatste maanden is de werkloosheid enigszins afgenomen, tot 6,6% bij de laatste meting in augustus. Terwijl het BBP in omvang is afgenomen zijn er in de vijf crisisjaren, 2009 tot en met 2013, (+2,1%) inwoners in Nederland bijgekomen. Voor de woningmarkt en de woonuitgaven is vooral de ontwikkeling van het aantal huishoudens en de samenstelling daarvan van belang. Het aantal huishoudens is met (+3,8%) toegenomen. Het zijn vooral huishoudens met één inkomen die er bij komen: alleenstaanden en eenoudergezinnen. Inkomensontwikkeling Het gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden is na een sterke stijging in de periode 2005 tot 2007 in de daaropvolgende crisisjaren gedaald tot het niveau van De daling manifesteert zich in het bijzonder bij de groeiende groep alleenstaanden onder de 65 jaar. Het aandeel huishoudens met arbeid als voornaamste bron van inkomen is sinds 2000 met 5%-punt afgenomen. Er zijn nu meer ondernemers, voornamelijk dankzij de stormachtige groei van het aantal zelfstandigen zonder personeel. Daarnaast is het aandeel huishoudens met uitkering, alimentatie, studiefinanciering en in het bijzonder AOW en/of pensioen als voornaamste bron van inkomsten toegenomen. Als gevolg van de crisis neemt de armoede in Nederland toe. Het aandeel huishoudens onder de, volgens de CBS-definitie, lage inkomensgrens is gestegen van 7,4% in 2010 tot 9,4% in In totaal gaat het in 2012 om huishoudens, onder wie relatief veel eenoudergezinnen en alleenstaanden. Van alle huishoudens met als voornaamste inkomensbron een bijstandsuitkering heeft 74% een inkomen onder de lage inkomensgrens. Veel alleenstaanden in huursector Er zijn 2.9 miljoen huurwoningen in Nederland. Terwijl de voorraad koopwoningen in de periode vanaf 2000 met circa 1 miljoen is toegenomen, is het aantal huurwoningen met circa woningen afgenomen. Meer dan de helft van de alleenstaanden en eenoudergezinnen in Nederland woont in een r bb Woningmarkt en woonuitgaven 1

8 huurwoning. Paren en vooral paren met kinderen wonen merendeels in koopwoningen. De goedkoopste huurwoningen worden voor 71% bewoond door alleenstaanden. Ouderen wonen relatief vaak in een huurwoning. Dat hangt samen met het lagere eigenwoningbezit in voorgaande decennia. Huurverhoging In de periode bleef de gemiddelde huurverhoging, exclusief huurharmonisatie, telkens iets onder het inflatiepercentage van het voorgaande jaar. De huurverhogingen in de jaren 2013 en 2014 tonen een ander beeld. Verhuurders van gereguleerde woningen hebben gebruikgemaakt van de geboden mogelijkheid om de huren met meer dan de inflatie, 2,5% in beide voorgaande jaren, te verhogen. De huurverhoging voor huurders met een volgens het inkomensafhankelijke huurbeleid laag inkomen wijkt in 2013 bij corporaties met 3,9% bijna niet af van de geboden mogelijkheid (4,0%). In 2014 is dit met 3,6% iets teruggelopen. Huurders van corporatiewoningen met een middeninkomen kregen in 2013 een huurverhoging van 4,3% en in 2014 van 4,1%, huurders met een hoog inkomen respectievelijk 5,4% en 5,6%. Commerciële verhuurders hebben de huren voor alle inkomensgroepen iets minder sterk verhoogd dan toegelaten instellingen. Huurharmonisatie Het aandeel woningen waarop huurharmonisatie wordt toegepast en het effect van harmonisatie is de afgelopen jaren toegenomen. Vooral corporaties zijn meer gaan harmoniseren. In 2014 werd bij 83% van de corporatiewoningen die van huurder veranderden de huur geharmoniseerd. Ook de huurstijging als gevolg van harmonisatie is toegenomen. Het effect van huurharmonisatie is in de gereguleerde sector in ,8% en in ,9%. Het effect van huurharmonisatie op de huurprijs is bij geliberaliseerde woningen met 2,1% in 2013 en 1,1% in 2014 aanzienlijk hoger dan bij gereguleerde woningen. Huurstijging en stijging gemiddelde huurprijs In de zuivere huurstijging (huurverhoging + effect huurharmonisatie) wordt de huurstijging als gevolg van woningverbetering, sloop/nieuwbouw en aankoop en verkoop van woningen niet verdisconteerd. De stijging van de gemiddelde huurprijs van huurwoningen is aanzienlijk hoger dan de zuivere huurstijging. Dit verschil is in belangrijke mate het gevolg van sloop en nieuwbouw waardoor vaak oude goedkope huurwoningen verdwijnen en nieuwe relatief dure huurwoningen worden toegevoegd. Ontwikkeling voorraad huurwoningen De voorraad goedkope corporatiewoningen, met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens, in 2002 nog ruim woningen, is in de periode bijna gehalveerd. Een kwart van de afname is het gevolg van sloop, 13% van verkoop. Het merendeel van de afname van de goedkope voorraad is echter het gevolg van huurverhogingen, vooral via huurharmonisatie. Nieuwbouw van woningen in dit prijssegment is zeer beperkt en neemt in omvang af. Het betaalbare deel van de corporatievoorraad, met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de laagste aftoppingsgrens is in deze periode met toegenomen. De voorraad boven deze laatste grens nam toe met Inkomens en woonuitgaven van huurders Het gemiddeld besteedbaar inkomen van huurders is vanaf 2007 in reële termen met 11% gedaald. Gecorrigeerd voor de toename van het aantal alleenstaanden is de daling nauwelijks minder groot (9%). 2 r bb

9 De woonuitgaven voor huurders bestaan naast de kale huur en servicekosten uit heffingen en kosten van nutsvoorzieningen. Een deel van de huurders krijgt in de vorm van huurtoeslag een tegemoetkoming in de kosten van het wonen. De gemiddelde netto huurquote bedraagt in ,5%, de gemiddelde woonquote voor huurders bedraagt in ,4%. Huurtoeslag Het aantal huishoudens dat huurtoeslag krijgt is de afgelopen jaren met gemiddeld 2% per jaar toegenomen. In 2011, het laatste jaar waarover gegevens gepubliceerd zijn, ontving naar schatting 41% van alle huurders huurtoeslag. Het aantal toekenningen van huurtoeslag voor huishoudens in een woning met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens is in deze periode afgenomen met bijna , terwijl het aantal toekenningen voor huishoudens in een woning met een prijs boven deze grens met is toegenomen. Voor woningen in de prijsklasse boven de kwaliteitskortingsgrens wordt gemiddeld meer huurtoeslag uitgekeerd. Ontwikkeling netto huurquote De stijging van de netto huurquote in de periode is het grootst bij paren zonder kinderen onder de 45 jaar (4,1%) en alleenstaanden onder de 45 jaar (2,4%). Alleenstaanden van 65 jaar en ouder kennen als enige groep een daling van de netto huurquote in de periode De netto huurquote neemt bij lagere inkomens sneller toe dan bij hogere inkomens. De stijging in de laatste jaren hangt samen met dalende inkomens, stijgende huren, veranderingen in de huurtoeslagregeling en het afschaffen van de passendheidstoets bij de toewijzing door corporaties. Scheefwonen en passend toewijzen Het aandeel sociale huurwoningen dat goedkoop scheef wordt bewoond is 27%. Een belangrijk deel van de goedkope en betaalbare woningen, met een huurprijs onder de laagste aftoppingsgrens, wordt bewoond door huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Het aantal huurwoningen waarvoor dit geldt bedraagt in 2012 naar schatting woningen, oftewel 45% van de woningvoorraad die voor de doelgroep van de huurtoeslag als betaalbaar wordt beschouwd. Het aantal woningen dat door corporaties passend is toegewezen aan de doelgroep voor de huurtoeslag is in de crisisjaren gedaald van 87% tot 78%. Een steeds groter deel van de doelgroep krijgt een te dure woning toegewezen. Dit wordt deels veroorzaakt door de sterke toename van het aantal woningen boven de aftoppingsgrens. Het aandeel betaalbare woningen dat aan huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens wordt toegewezen is teruggelopen, van 4% in 2008 tot 2% in Betaalrisico s en betalingsproblemen van huurders Het PBL schat op basis van de minimale uitgaven van huishoudens die volgens de NIBUD voorbeeldbegrotingen noodzakelijk zijn dat het aandeel huurders met betaalrisico s is toegenomen van 9% in 2009 tot 13% in 2012 en wijt deze toename vooral aan de inkomens- en koopkrachtontwikkeling. Het aantal huisuitzettingen door corporaties is, na een aantal jaren gedaald te zijn, vanaf 2011 gestegen van naar per jaar. Huurachterstand is in bijna 90% van de gevallen de oorzaak. Uitzetting kan pas plaatsvinden na een uitspraak van de rechter. Na een gerechtelijk vonnis kunnen woningcorporaties in overleg met de huurders in zeven van de tien gevallen alsnog huisuitzetting voorkomen. r bb Woningmarkt en woonuitgaven 3

10 Veel paren in de koopsector Nederland telt circa 4.2 miljoen koopwoningen, waarvan 17% een WOZ-waarde heeft onder de De EC-doelgroep woont niet alleen in huurwoningen, 27% bezit een eigen woning. Het merendeel van de koopwoningen (59%) heeft een WOZ-waarde tussen de en Circa 25% van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde boven de Van de huizenbezitters is 39% een paar met kinderen, 35% een paar zonder kinderen, 21% alleenstaand en 4% eenoudergezin. Het zijn vooral paren en paren met kinderen die de duurdere koopwoningen bewonen. Prijs- en transactieontwikkeling In het tweede kwartaal van 2007 werd met (prijspeil januari 2014) de hoogste gemiddelde woningprijs ooit bereikt. In het 1 e kwartaal van 2013 was dat bedrag gedaald tot , een daling met 27%. De bodem van de prijsdaling lijkt daarmee bereikt, want inmiddels is de gemiddelde verkoopprijs gestegen tot in augustus 2014, een stijging in reële termen met 5,4% ten opzichte van het dieptepunt in Ook het aantal transacties neemt weer toe. Het aantal transacties ligt echter nog circa 30% tot 40% onder de aantallen verkopen in de periode Ontwikkeling hypotheekrente De gemiddelde hypotheekrente daalde in de eerste jaren van het vorige decennium en bevond zich in de zomer van 2005 op een laagtepunt (3,69%). In de jaren daarop was sprake van een sterke stijging. In oktober 2008, bij het uitbreken van de kredietcrisis werd, een hoogtepunt bereikt met 5,61%. Vervolgens heeft een nog immer voortdurende daling ingezet. In juni 2014 bedroeg de gemiddelde hypotheekrente bij nieuwe contracten 3,38%. De verandering in deze rente is overigens niet alleen het gevolg van ontwikkelingen op de financiële markten. Door de veranderingen in de regelgeving zijn spaar- en aflossingsvrije hypotheken, die doorgaans een hogere hypotheekrente kennen, voor nieuwe kopers niet meer aantrekkelijk. Dit heeft een dempende invloed op het gemiddelde renteniveau van nieuwe contracten. Het aandeel annuïtaire hypotheken in de totale productie neemt snel toe. Vanwege het oversluiten van hypotheken zijn de aandelen spaar- en aflossingsvrije hypotheken nog substantieel. Toename NHG-hypotheken Mede dankzij de verhoging van het de NHG-grens is het aantal hypotheken met NHG opgelopen van in het eerste kwartaal van 2009 naar bijna 1,14 miljoen garanties in het derde kwartaal van Dit komt neer op een toename van 46%. In lijn met het herstel van de markt is ook het aantal hypotheken met NHG in het eerste half jaar van 2014 hoger dan in de vergelijkbare periode in De NHG werd in 2013 voor 70% ingezet voor leningen tot een bedrag van Het zijn vooral jonge huishoudens die van de regeling gebruikmaken. De inkomens van deze huishoudens lopen sterk uiteen. Voor huishoudens met een inkomen onder de zijn de mogelijkheden om een huis te kopen ondanks de NHG beperkt, zij zijn goed voor slechts 5% van alle NHG-leningen. Inkomens en woonuitgaven van eigenaren-bewoners Het gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen van eigenaren-bewoners is de afgelopen jaren in reële termen met 9% gedaald. De netto vaste woonuitgaven van eigenaren-bewoners bestaan uit de bruto hypotheeklasten en de kosten voor opstalverzekering, OZB en eventuele erfpacht verminderd met het fiscaal effect. Dit laatste is de combinatie van huurwaardeforfait en hypotheekrenteaftrek. De netto 4 r bb

11 koopquote is in 2012 gemiddeld 17,2%. Hierbij dient bedacht te worden dat de kosten voor onderhoud deels in de berekeningen worden meegenomen, namelijk voor zover deze hypothecair zijn gefinancierd. De netto woonquote voor eigenaren-bewoners, waarin rekening wordt gehouden met heffingen en kosten voor nutsvoorzieningen, is in 2012 gemiddeld 25,3%. Hoge koopquoten bij laagste inkomens In de periode is de netto koopquote van het laagste inkomensquintiel met 6,2%-punt gestegen. De stijging is sterker dan in de hogere inkomensquintielen. De verklaring moet gezocht worden in de snel veranderende samenstelling van deze groep. Het aandeel huishoudens uit het laagste inkomensquintiel dat in een koopwoning woont is 19%. Binnen deze groep is tussen 2009 en 2012 het aandeel met als voornaamste inkomstenbron pensioen (- 5%-punt) en loon (- 4%-punt) afgenomen, terwijl het aandeel zelfstandigen met 11%-punt sterk is toegenomen. Betaalrisico s van eigenaren-bewoners en restschulden Het PBL schat dat het aandeel eigenaren-bewoners met betaalrisico s beperkt is toegenomen, van 2% in 2009 tot 3% in Door de sterke prijsdaling van koopwoningen is het aantal huishoudens met een potentiële restschuld wel sterk toegenomen. Het probleem wordt deels veroorzaakt doordat in het verleden veel hypotheken zijn afgesloten waarbij in het geheel of deels niet wordt afgelost. Volgens de Nederlandsche Bank (DNB) staat per ultimo september 2013 bijna 30% van de hypotheken onder water. De marktwaarde van de woningen waarop deze hypotheken rusten was volgens DNB op dat moment lager dan de hypotheekschuld, gecorrigeerd voor aan de hypotheek verpande spaartegoeden of vermogens. Door de stijging van de huizenprijzen de afgelopen maanden neemt de omvang van het probleem af. Betalingsproblemen van eigenaren-bewoners Huishoudens met een in verhouding tot hun inkomen (LTI) en de waarde van de woning (LTV) hoge hypotheekschuld, blijken meer met betalingsachterstanden te kampen. Van de huishoudens met zowel een hoge LTI als een hoge LTV had ultimo september ,3% een betalingsachterstand van meer dan 30 dagen. DNB heeft echter geen cijfers gepubliceerd die duidelijk maken welke aantallen het betreft. Volgens de BKR Hypothekenbarometer zijn er, per 1 april 2014, consumenten die moeite hebben om hun hypotheeklasten te betalen. Deze cijfers hebben betrekking op betalingsachterstanden van 120 dagen of langer die nog niet volledig zijn ingelopen. De stijging die de BKR Hypothekenbarometer de afgelopen jaren liet zien, lijkt iets af te vlakken. Het aantal verliesdeclaraties bij de NHG is de afgelopen jaren gestegen. Vanaf 2013 lijkt het aantal echter te stabiliseren. In totaal hebben huishoudens tot en met het derde kwartaal van 2014 een beroep gedaan op NHG vanwege een noodzakelijke verkoop van de woning met verlies. Dit betreft een lichte stijging van 5% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Er wordt rekening gehouden met een verdere stijging van het aantal verliezen door het na-ijleffect van de crisis. r bb Woningmarkt en woonuitgaven 5

12

13 1 Inleiding Op verzoek van de Tweede Kamer 1 rapporteert het Ministerie van BZK voortaan jaarlijks over ontwikkelingen op de woningmarkt en de betaalbaarheid van het wonen. Ten behoeve van de eerste editie van deze jaarrapportage worden door ABF Research in deze studie op basis van de meest actuele gegevens de woonuitgaven van huurders en eigenaren-bewoners in beeld gebracht. Wonen wordt in Nederland als een eerste levensbehoefte gezien. Lage inkomensgroepen worden op diverse manieren ondersteund om de woonuitgaven te dragen. De belangrijkste vormen van ondersteuning zijn in de huursector de instandhouding via het corporatiestelsel van een grote voorraad betaalbare huurwoningen, de huurprijsregulering en de huurtoeslag. In de koopsector zijn dat de hypotheekrenteaftrek, de Nationale Hypotheekgarantie en startersleningen. Het aandeel van de uitgaven voor wonen in het huishoudinkomen is echter niet alleen terug te voeren op de hoogte van de huren of de hypotheeklasten. Voorkeuren en keuzes van huishoudens met betrekking tot woningkwaliteit en locatie spelen een belangrijke rol in het beslag dat woonuitgaven op het huishoudinkomen leggen. In gespannen woningmarkten is daarnaast de beschikbaarheid van woningen op het moment dat er verhuisd wordt of moet worden een factor van belang. In dit rapport worden de meest relevante ontwikkelingen op het gebied van inkomens, woonuitgaven en daarmee samenhangende zaken geschetst. Om integraal ontwikkelingen op de woningmarkt te monitoren wordt door het CBS driejaarlijks in opdracht van het Ministerie van BZK het Woononderzoek Nederland (WoON) uitgevoerd. In dit onderzoek wordt een directe relatie gelegd tussen kenmerken van het huishouden, de woning waarin men woont en de woning waarnaar men eventueel op zoek is. In 2012 is de meest recente versie van dit onderzoek opgeleverd. Op dit moment bevindt het WoON 2015 zich in de startfase. In deze publicatie wordt daarom voor zover nodig teruggegrepen op het WoON De ontwikkeling van de huurprijzen wordt met behulp van een enquête onder verhuurders wel jaarlijks in beeld gebracht. In dit rapport zijn de resultaten van de meest recente versie van deze Huurenquête (2014) opgenomen. Het CBS publiceert gegevens over de inkomens. Recent is het gemiddeld huishoudinkomen in 2013 beschikbaar gekomen. In hoofdstuk 2 van dit rapport wordt ingegaan op de ontwikkeling van de inkomens van huishoudens in Nederland en de hieraan ten grondslag liggende macro-economische ontwikkelingen (Hoofdstuk 2). Vervolgens worden ontwikkelingen beschreven die relevant zijn voor de woonuitgaven van huurders (Hoofdstuk 3) c.q. eigenaren-bewoners (Hoofdstuk 4). 1 De motie Knops/Verhoeven ( XVIII nr. 17 d.d. 20 november 2013) die onder andere verwijst naar het rapport van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen r bb Woningmarkt en woonuitgaven 7

14

15 2 Economische groei en inkomensontwikkeling De wereldwijde economische crisis die in 2008 inzette met het faillissement van Lehman Brothers heeft grote consequenties gehad voor zowel de ontwikkeling van het nationale inkomen als de inkomensontwikkeling van huishoudens in ons land. 2.1 Economische groei Het bruto nationaal inkomen (bni) is de afgelopen jaren in reële termen gedaald. Het leeuwendeel van het bni wordt gevormd door het bruto binnenlands product (bbp, de totale waarde van alle productie in Nederland) 2. Na de klap in 2009 heeft het bbp zich in de jaren 2010 en 2011 enigszins hersteld. In de jaren 2012 en 2013 is de totale omvang van de Nederlandse economie echter weer gekrompen. In het eerste kwartaal van 2014 is de economie met 0,3% gekrompen ten opzichte van het laatste kwartaal in De zachte winter met een lager gasverbruik is daarvan de belangrijkste oorzaak. In het tweede kwartaal is het bbp weer toegenomen. Ten opzichte van het 1 e kwartaal van 2014 bedroeg de groei 0,7%. Figuur 2.1: Volumemutaties Bruto Binnenlands Product ( ) 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 2002* 2003* 2004* 2005* 2006* 2007* 2008* 2009* 2010* ** 2013* 2014*** Bron: CBS Nationale rekeningen * voorlopige cijfers (in verband met revisie) ** nader voorlopige cijfers *** geactualiseerde juniraming CPB 2 Het bni bestaat naast het bbp uit het saldo van inkomensoverdrachten met het buitenland. Vanwege de revisie van de nationale rekeningen is er nog geen tijdreeks beschikbaar met volumemutaties van het bni. r bb Woningmarkt en woonuitgaven 9

16 . In de geactualiseerde juniraming 3 verwacht het CPB een economische groei van in totaal ¾ procent in Voor volgend jaar raamt het CPB een groei met 1¼%, onder voorbehoud dat het conflict rondom de Oekraïne niet verder escaleert. 2.2 Werkloosheid en consumentenvertrouwen Aan de vooravond van de kredietcrisis bevond de werkloosheid in Nederland zich met nog geen werklozen op een zeer laag peil. Volgens de internationale definitie 4 was 3,0% van de beroepsbevolking werkloos. In internationaal perspectief is dat een zeer laag percentage. In 2010 leek de werkloosheid na een aanvankelijke stijging te stabiliseren en zelfs te dalen. Vanaf halverwege 2011 is er echter sprake van een snelle stijging tot 7,3% in februari De laatste maanden is de werkloosheid enigszins afgenomen, tot 6,6% in augustus. Meer mensen hebben betaald werk gevonden, maar daarnaast is het aantal mensen dat werk zoekt afgenomen. De bruto arbeidsparticipatie, het deel van de potentiële beroepsbevolking (iedereen in de leeftijd jaar) dat werkt of werk zoekt, is vanaf oktober 2013 gedaald maar lijkt nu te stabiliseren. Figuur 2.2: Werkloosheid (aantal, linkeras) en bruto arbeidsparticipatie (rechteras, %), seizoengecorrigeerd, internationale definitie, 2003-juni Werkloze beroepsbevolking (linkeras) Bruto arbeidsparticipatie (rechteras) 79% 77% % % % % 0 67% Bron: CBS Enquête Beroepsbevolking 3 Verschenen op 14 augustus Aangezien het CBS in navolging van het CPB en DNB voortaan uitsluitend nog beroepsbevolking en werkloosheid volgens de internationale definitie zal publiceren, is in deze rapportage eveneens voor deze definitie gekozen. 10 r bb

17 Figuur 2.3: Consumentenvertrouwensindicator: gemiddeld saldo van positieve en negatieve antwoorden (seizoengecorrigeerde reeks, januari 1986-september 2014) Bron: CBS Consumenten Conjunctuuronderzoek De economische vooruitzichten, werkloosheid, politieke stabiliteit, internationale spanningen, etc. hebben effect op het consumentenvertrouwen. Het CBS meet maandelijks opvattingen van consumenten over aankopen van duurzame consumptiegoederen. algemene economische ontwikkelingen en de financiële situatie van het huishouden. Opvallend in deze reeks is het diepe dal in het consumentenvertrouwen in het begin van het millennium. Het waren de tijden dat de zogeheten nieuwe economie ten grave werd gedragen nadat de internetzeepbel uiteenspatte, in Nederland gevolgd door de roerige jaren waarin Fortuyn en van Gogh vermoord werden. Rondom het uitbreken van de kredietcrisis in oktober 2008 zakte het consumentenvertrouwen niet zo diep als in Na een minder negatief 2010 werd in februari 2013 een nieuw dieptepunt bereikt. Sindsdien is het consumentenvertrouwen sterk verbeterd, het aantal negatieve en positieve antwoorden houdt elkaar nu bijna in evenwicht. 2.3 Bevolking en huishoudens Ondanks de economische crisis, de gestegen werkloosheid en de stagnatie op de woningmarkt is het buitenlands migratiesaldo de afgelopen jaren positief. Nederland trekt nog steeds mensen uit het buitenland aan. Omdat ook de levensverwachting nog steeds stijgt en het aantal geboorten slechts beperkt is teruggevallen 5 groeit de bevolking. In de vijf crisisjaren, 2009 tot en met 2013, zijn er (+2,1%) inwoners in Nederland bijgekomen. Voor de woonuitgaven is vooral de ontwikkeling van het aantal huishoudens en de samenstelling daarvan van belang. Het aantal huishoudens is met Een geboortedaling treedt vaak op circa twee jaar na het uitbreken van een economische crisis. r bb Woningmarkt en woonuitgaven 11

18 Figuur 2.4: Huishoudens naar leeftijdscategorie: aandeel eenpersoonshuishoudens (2013), toename aandeel en toename aantal eenpersoonshuishoudens ( ) 90 aandeel alleenstaand in 2013 (linkeras, %) toename aandeel alleenstaand (linkeras, %-punt) toename aantal alleenstaanden (rechteras, aantal) leeftijd Bron: CBS Huishoudensstatistiek (+3,8%) toegenomen. Het aantal huishoudens neemt dus relatief gezien snel toe. Het zijn vooral huishoudens met één inkomen die er bij komen: eenoudergezinnen en alleenstaanden. Door de voortgaande individualisering neemt zowel het aantal als het aandeel alleenstaanden in vrijwel alle leeftijdsklassen nog steeds toe. Figuur 2.4 laat zien dat in de periode sinds de eeuwwisseling de dertigers en de ouderen tot 90 jaar hierop een uitzondering vormen. Het aantal dertigers, ook de alleenstaande dertigers, is afgenomen vanwege de lage geboortecijfers in de periode Het aandeel dertigers dat alleen woont, neemt nog steeds toe. De vergrijzing heeft ook meer alleenstaanden tot gevolg, maar bij de 65 tot 90-jarigen neemt het aandeel alleenstaanden af. Door de gestegen levensverwachting daalt het aandeel bejaarden dat alleen achterblijft. Tegelijkertijd neemt door de sterke groei van mensen in deze leeftijdsklasse het aantal alleenstaande ouderen toe. 12 r bb

19 2.4 Huishoudinkomen De toename van het aantal huishoudens in combinatie met de (beperkte) daling van het bbp tijdens de crisisjaren heeft er toe geleid dat het bbp per huishouden gedaald is. Voor het inkomen van huishoudens is het daarnaast van belang dat het deel van het nationaal inkomen dat beschikbaar komt als netto inkomen voor de huishoudens al twee decennia daalt 6 (Figuur 2.5). Een groter deel van het nationaal inkomen blijft bij bedrijven en de overheid. Bedrijven zijn meer winst gaan inhouden en dragen meer pensioenpremies af. De overheid is meer goederen en diensten gaan financieren, zoals onderwijs, zorg en ook de huurtoeslag, die individuele huishoudens ten goede komen. Figuur 2.5 Aantal huishoudens, bruto binnenlands product (reëel), netto reëel beschikbaar inkomen huishoudens en gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden (reëel), indexcijfers (2001=100) Bron: CBS Huishoudensstatistiek, Nationale rekeningen, Inkomenspanelonderzoek * voorlopige cijfers (in verband met revisie) ** nader voorlopige cijfers Figuur 2.6: Verhouding gemiddeld besteedbaar en gemiddeld bruto huishoudinkomen, Een deel van deze macro-economische ontwikkelingen is terug te zien op de loonstrookjes. Rond de eeuwwisseling bedroeg het besteedbaar inkomen gemiddeld 61,2% van het bruto inkomen, in 2012 is dat percentage gedaald tot 58,0% (Figuur 2.6). 6 DNBulletin Minder geld in de huishoudportemonnee, 23 juli De hierin gepresenteerde cijfers zijn gebaseerd op de nationale rekeningen van voor de laatste revisie. De gereviseerde cijfers zijn voorlopig uitsluitend beschikbaar voor de jaren en laten een daling zien van het aandeel van netto beschikbaar voor huishoudens van 56% in 2001 naar 48% in De voorlopige cijfers voor 2013 laten een stijging tot 49% zien. r bb Woningmarkt en woonuitgaven 13

20 Figuur 2.7: Verhouding gemiddeld besteedbaar en gemiddeld bruto huishoudinkomen, Bron: CBS Inkomenspanelonderzoek * voorlopig cijfer Per saldo hebben deze ontwikkelingen tot gevolg dat het gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden na een sterke stijging in de jaren in de crisisjaren weer is gedaald tot het niveau van Figuur 2.8: Gemiddeld reëel besteedbaar huishoudinkomen en index (2000=100), (prijspeil 2013), Besteedbaar inkomen (linkeras) Index (2000 = 100; rechteras) * * 80 Bron: CBS- Inkomenspanelonderzoek; * voorlopig cijfer (2000 i.v.m. revisie) 14 r bb

21 2.4.1 Inkomen naar bron Het aandeel huishoudens met arbeid als voornaamste bron van inkomen is sinds 2000 met 5%-punt afgenomen. Er zijn nu meer ondernemers, met name dankzij de stormachtige groei van het aantal zelfstandigen zonder personeel. Daarnaast is het aandeel huishoudens met uitkering, alimentatie, studiefinanciering en in het bijzonder AOW en/of pensioen als voornaamste bron van inkomsten toegenomen. Gemiddeld genomen is het verschil in inkomen tussen werknemers en ondernemers kleiner geworden. Het gemiddeld inkomen is bij alle groepen sinds de crisis teruggelopen, het sterkst bij de groep met als de belangrijkste inkomensbron winst uit eigen onderneming. Tabel 2.1 Gemiddeld reëel besteedbaar inkomen huishoudens naar belangrijkste inkomensbron (prijspeil 2013), Huishoudens Aantal (*1000) Aantal (*1000) Inkomen uit arbeid Aandeel (alle hh's) Inkomen Inkomen uit eigen onderneming Aantal (*1000) Aandeel (alle hh's) Inkomen Overdrachtsinkomen (uitkering, pensioen, alimentatie,studiefinanciering) Aantal (*1000) Aandeel (alle hh's) Inkomen 2000* % % % % % % % % % % % % * % % % Bron: CBS Inkomenspanelonderzoek * voorlopig cijfer Figuur 2.9: Gemiddeld reëel besteedbaar huishoudinkomen naar type huishoudens, indexcijfers (2000=100), (prijspeil 2013), * Bron: CBS- Inkomenspanelonderzoek; * voorlopig cijfer r bb Woningmarkt en woonuitgaven 15

22 2.4.2 Inkomen naar type huishouden en naar leeftijd In de ontwikkeling van het besteedbaar huishoudinkomen in de periode vanaf de eeuwwisseling tot 2012 zijn maatschappelijke ontwikkelingen als de toename van het aantal tweeverdieners en het aandeel gepensioneerden met een aanvullend pensioen terug te zien. Het inkomen van paren met kinderen jonger dan 18 jaar en gepensioneerde paren is relatief sterk gestegen. Opvallend is dat ook het inkomen van eenoudergezinnen met kinderen jonger dan 18 jaar relatief sterk is gestegen. Alleenstaande ouderen en paren zonder kinderen zijn er ten opzichte van het jaar 2000 ook op vooruit gegaan. Het gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen bevindt zich in 2012 in reële termen ongeveer op het niveau van Alleenstaanden, zowel mannen als vrouwen, jonger dan 65 jaar halen dit niveau in 2012 echter niet. Het inkomen van deze twee groepen is teruggelopen tot het niveau van circa Uit tabel 2.2. blijkt dat de inkomens van de jongste huishoudens, onder de 25 jaar, dalen. Tabel 2.2 Gemiddeld reëel besteedbaar inkomen huishoudens naar leeftijd en type, indexcijfers (2000=100) (prijspeil 2013), Hoofdkostwinner Samenstelling huishouden 2000* * tot 25 jaar eenpersoonshuishouden tot 25 jaar meerpersoonshuishouden tot 25 jaar paar tot 25 jaar eenoudergezin 25 tot 45 jaar eenpersoonshuishouden tot 45 jaar meerpersoonshuishouden tot 45 jaar paar tot 45 jaar eenoudergezin tot 65 jaar eenpersoonshuishouden tot 65 jaar meerpersoonshuishouden tot 65 jaar paar tot 65 jaar eenoudergezin jaar of ouder eenpersoonshuishouden jaar of ouder meerpersoonshuishouden jaar of ouder paar jaar of ouder eenoudergezin Bron: CBS Inkomenspanelonderzoek * voorlopig cijfer Armoede De crisis heeft een toename van het aantal huishoudens dat van een laag inkomen moet rondkomen tot gevolg gehad. In het Armoedesignalement van SCP en CBS wordt het risico op armoede op twee manieren gemeten: de lage inkomensgrens en de budgetbenadering. Eventueel vermogen blijft buiten beschouwing. Beide benaderingen laten een sterke stijging zien vanaf Het aandeel huishoudens onder de lage inkomensgrens is gestegen van 7,4% in 2010 tot 9,4% in In totaal gaat het in 2012 om huishoudens, waaronder relatief veel eenoudergezinnen en alleenstaanden. Van alle huishoudens met als voornaamste inkomensbron een bijstandsuitkering heeft 74% een inkomen onder de lage inkomensgrens. Bij huishoudens met een arbeidsongeschiktheidsuitkering of een werkloosheidsuitkering als belangrijkste inkomensbron heeft 27% respectievelijk 23% een inkomen onder de grens, bij zelfstandigen is dat 13,5%. 16 r bb

23 TOELICHTING: De lage-inkomensgrens is voor een alleenstaande is door het CBS vastgesteld op , 990 per maand, in Deze grens is afgeleid van het bijstandsniveau voor een alleenstaande in 1979, toen dit in koopkracht het hoogst was. Om te bepalen hoe het inkomen van een huishouden zich verhoudt tot de lage-inkomensgrens, wordt het inkomen van een huishouden gecorrigeerd voor verschillen in huishoudenssamenstelling en voor de prijsontwikkeling. De correctie voor verschillen in samenstelling vindt plaats met behulp van equivalentiefactoren. In de equivalentiefactor komen de schaalvoordelen tot uitdrukking die het gevolg zijn van het voeren van een gemeenschappelijke huishouding. Met behulp van de equivalentiefactoren worden alle inkomens herleid tot het inkomen van een eenpersoonshuishouden. Op deze wijze zijn de inkomensniveaus van huishoudens onderling vergelijkbaar gemaakt. In de volgende hoofdstukken van deze publicatie wordt overigens een ander inkomensbegrip gehanteerd: het besteedbaar inkomen verminderd met eventueel ontvangen huursubsidie. Figuur 2.10: Aantal huishoudens met een inkomen onder de lage inkomensgrens, Totaal ten minste 1 jaar onder grens Totaal 4 jaar en langer onder grens * * Bron: CBS Inkomenspanelonderzoek * voorlopig cijfer Het SCP schat het aantal personen dat in armoede verkeert en hanteert daartoe een budgetbenadering waarbij twee grenzen gehanteerd worden: het niet-veel-maar-toereikendcriterium, per maand voor alleenstaande, en het strengere basisbehoeftecriterium, 952 per maand (prijzen 2012). Hoewel de economische neergang aanvankelijk niet gepaard ging met een grote toename van armoede, is in 2011 en 2012 onmiskenbaar sprake van een sterk stijgende lijn. Het aantal mensen met een inkomen onder het niet-veel-maar-toereikendcriterium is sinds 2007 met ruim personen toegenomen, tot 1,2 miljoen in de voorlopige cijfers over Procentueel was tussen 2007 en 2012 sprake van een toename van 5,4% naar 7,6%; deze groeiende armoede deed zich voor twee derde voor in Ongeveer een derde van de armen ( personen, 2,7%) verkeerde in 2012 al drie jaar of langer onder de grens. Ten opzichte van 2011 nam deze langdurig arme groep met personen toe (+0,5 procentpunt). Het strengere basisbehoeftencriterium vertoont dezelfde trend: in 2012 hadden personen (5,1% van de bevolking) een inkomen beneden deze armoedenorm. r bb Woningmarkt en woonuitgaven 17

24 2.5 Prijsontwikkelingen Het CBS berekent de inflatie door de prijsontwikkeling van een groot aantal goederen en diensten te monitoren. In de periode vanaf 1996 zijn alcoholische dranken en tabak het meest in prijs gestegen. De groep huisvesting, energie en water kent van de overige onderscheiden groepen goederen en diensten de hoogste prijsstijging. Andere groepen met een relatief sterke prijsstijging zijn horeca, vervoer en consumptie in het buitenland. Communicatie laat als enige groep een prijsdaling zien. In het rechterdeel van de grafiek is de groep huisvesting, energie en water uitgesplitst in subgroepen. Het is de sterke stijging van de energieprijzen die het beeld in deze subgroep bepaalt, maar ook de huurprijzen en de toegerekende huur van de eigen woning hebben zich boven het gemiddeld inflatieniveau, dat is weergegeven met de dikke zwarte streep, ontwikkeld. Figuur 2.11: Procentuele toename consumentenprijzen naar bestedingscategorie, lopende bedragen, % Toename Toename totale bestedingen uitsplitsing huisvesting, water en energie 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% Alc. dranken en tabak Huisvesting, water en energie Hotels, cafés en restaurants Vervoer Consumptie in het buitenland Onderwijs Diverse goederen en diensten Voedingsmidd. en alc.vrije dranken Stoffering en huish. apparaten Cons.geb. belast./overheidsdienst. Gezondheid Recreatie en cultuur Kleding en schoeisel Communicatie Werkelijke huur Toegerekende huur eigen woning Onderhoud en reparatie woning Overige diensten i.v.m. de woning Energie Bron: CBS Consumentenprijzen 18 r bb

25 3 Ontwikkelingen huursector 3.1 Sector sterk in beweging Door overheidsmaatregelen zoals de EC-richtlijn inzake de toewijzing van gereguleerde huurwoningen, de invoering van schaarstepunten in het woningwaarderingsstelsel, de verhuurderheffing en het inkomensafhankelijke huurbeleid voltrekken zich in snel tempo veranderingen in de huursector. Veranderingen die doorwerken in huurverhogingen, omvang van het corporatiebezit en beschikbaarheid van de voorraad voor de doelgroep. Voor het komende jaar staat de bevriezing van de liberalisatiegrens voor drie jaar en de herziening van de Woningwet op de rol. Met deze voornemens wordt beoogd het speelveld voor corporaties duidelijk af te bakenen en het middenhuursegment voor beleggers aantrekkelijk te maken. Daarnaast zal het kabinet de mogelijkheden om sociale huurwoningen toe te wijzen buiten de EC-doelgroep tijdelijk uitbreiden voor huishoudens met een inkomen tot , mogelijk regels opstellen om te komen tot meer passende toewijzing van vrijkomende huurwoningen aan huurders met een inkomen onder de huurtoeslaggrens, en voorstellen indienen voor een aanpassing van het woningwaarderingsstelsel en de invoering van de huursombenadering bij de huurprijsbepaling door corporaties. In paragraaf 3.2 wordt in beeld gebracht hoe divers de huursector is en wie er in huurwoningen wonen. Paragraaf 3.3. schetst met behulp van de Huurenquête, waarvan de resultaten over het jaar 2014 recent beschikbaar zijn gekomen, de ontwikkeling van de huurprijzen en laat met behulp van de Verantwoordingsinformatie de veranderingen in de samenstelling van de voorraad corporatiewoningen naar prijsklasse zien. In paragraaf 3.4 komen de bijkomende woonuitgaven, voor veel huurders een belangrijke kostenpost, aan de orde. In paragraaf 3.5 wordt met behulp van het WoON2012 de relatie gelegd tussen inkomens en woonuitgaven van huurders. In deze paragraaf komt ook het gebruik van de huurtoeslag aan de orde. In paragraaf 3.6 t/m 3.8 wordt ingezoomd op de problemen die in het kader van de betaalbaarheid in de huursector spelen: de mismatch tussen de gereguleerde voorraad en de doelgroep, de betalingsrisico s en tot slot de betalingsproblemen. 3.2 Huurders en huurwoningen Er zijn 2.9 miljoen huurwoningen in Nederland, waarvan, volgens het WoON 2012, 19% met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens ( 389,05 per maand). De meeste huurwoningen, 48%, hebben een huurprijs tussen deze grens en de laagste aftoppingsgrens ( 556,82), 21% behoort tot de dure huurwoningen tot de liberalisatiegrens ( 699,48) en 12% heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Terwijl de voorraad koopwoningen in de periode vanaf 2000 met circa 1 miljoen is toegenomen, is het aantal huurwoningen met circa woningen afgenomen. Het aandeel van de corporaties in de r bb Woningmarkt en woonuitgaven 19

26 huursector is in deze periode toegenomen van 75,4% naar 78,4%, als gevolg van de relatief sterke afname van het aantal huurwoningen van particuliere verhuurders. Meer dan de helft van de alleenstaanden en eenoudergezinnen in Nederland woont in een huurwoning. Paren en vooral paren met kinderen wonen merendeels in koopwoningen. De goedkoopste huurwoningen worden voor 71% bewoond door alleenstaanden. Slechts 7% van deze woningen wordt bewoond door een paar met kinderen. De duurste huurwoningen, met een huur boven de liberalisatiegrens, worden voor 17% door paren met kinderen bewoond, maar ook binnen deze categorie vormen de alleenstaanden met 39% de grootste groep. Ouderen, hier opgevat als 65 jaar of ouder, wonen relatief vaak in een huurwoning. Dat hangt samen met het lagere eigenwoningbezit in voorgaande decennia. Figuur 3.1: Woonsituatie type huishoudens naar prijsklasse huurwoning (2012) koopw oning boven liberalisatiegrens laagste aftoppings- tot liberalisatiegrens kw aliteits- tot laagste aftoppingsgrens tot kw aliteitskortingsgrens alleenstaande eenoudergezin paar paar met kinderen alleenstaande paar jonger dan 65 jaar 65 jaar of ouder Bron: WoON Ontwikkeling huren Voor het gereguleerde deel van de huurwoningenvoorraad wordt de maximale jaarlijkse huurverhoging van overheidswege vastgesteld. De afgelopen jaren is deze jaarlijkse maximale verhoging gelijk gesteld aan het inflatiepercentage van het voorgaande jaar. Met ingang van 1 juli 2013 is dit echter aangepast. Boven op het inflatiepercentage is voor alle gereguleerde woningen een extra huurverhoging tot maximaal 1,5% mogelijk gemaakt. Daarnaast is het inkomensafhankelijk huurbeleid ingevoerd, waarbij afhankelijk van het inkomen van het huishouden (in 2011) een extra huurverhoging mogelijk is, maximaal 0,5% voor huishoudens met een inkomen (volgens de vastgestelde belastingaanslag over 2011) tussen en , en maximaal 2,5% voor de groep met een nog hoger inkomen. Voor de jaarlijkse huurstijging in deze vrije sector is bepalend wat huurder en verhuurder in het afgesloten huurcontract hebben vastgelegd. Gebruikelijk is een zogeheten indexeringsclausule, die inhoudt dat de huur jaarlijks wordt aangepast (lees: verhoogd) met een prijsindexcijfer dat door het Centraal Bureau voor 20 r bb

27 de Statistiek (CBS) wordt vastgesteld. Deze percentages komen doorgaans overeen met het inflatiepercentage De Huurenquête meet de jaarlijkse huurverhogingen van corporaties, institutionele beleggers en andere particuliere verhuurders. Deze enquête, waarbij verhuurders van circa woningen worden benaderd, wordt jaarlijks uitgevoerd door het CBS. Het CBS gebruikt de huurenquête om indexcijfers vast te stellen voor de huren van huurwoningen en de toegerekende huur van eigen woningen. Deze indexcijfers wegen voor ruim 17% mee in de consumentenprijsindex (CPI). Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) gebruikt de gegevens van de Huurenquête om de jaarlijkse huurstijging te monitoren. Naast de reguliere jaarlijkse huurverhoging bij zittende huurders kunnen verhuurders de huurprijs bij nieuwe verhuringen, binnen de door het woningwaarderingsstelsel gestelde grenzen, aanpassen. Met behulp van de Huurenquête is het mogelijk onderscheid te maken tussen het effect van huurharmonisatie, woningverbetering en de reguliere jaarlijkse huurverhoging op het huurniveau. De zogeheten (zuivere) huurstijging, is de huurverhoging inclusief het harmonisatie-effect, maar exclusief de huurstijging door woningverbetering en exclusief mutatie-effecten (onder meer sloop en nieuwbouw). In de periode blijft de gemiddelde zuivere huurstijging exclusief huurharmonisatie van alle huurwoningen telkens iets onder het inflatiepercentage van het voorgaande jaar. In de periode werd andersom de huur meer verhoogd dan de inflatie in het vorig jaar. De additionele huurstijging als gevolg van de huurharmonisatie loopt op van 0,1% in 2002 tot 0,9% in Tabel 3.1 Huurverhoging, harmonisatie-effect en gemiddelde huur per maand, lopende prijzen ( ) inflatie in voorgaand jaar (CPI) Huurverhoging exclusief huurharmonisatie Harmonisatieeffect Huurstijging inclusief huurharmonisatie Aandeel woningen met huurharmonisatie (%) (%) (%) (%) (%) Gemiddelde huur inclusief huurharmonisatie 1) ,5 2,8 0,1 2,9 2, ,4 3,1 0,2 3,3 2, ,1 2,9 0,3 3,2 2, ,2 1,8 0,3 2,1 2, ,7 2,4 0,4 2,8 3, ,1 1,1 0,3 1,4 3, ,6 1,5 0,5 2,0 3, ,5 2,4 0,5 2,9 4, ,2 1,2 0,5 1,7 3, ,3 1,3 0,5 1,8 4, ,3 2,2 0,8 3,0 4, ,5 4,0 0,9 4,9 4, ,5 3,9 0,8 4,7 4,4 530 Bron: CBS - Huurenquête, bewerking Companen 1) Huurprijs na huurverhoging r bb Woningmarkt en woonuitgaven 21

28 De huurverhoging in de jaren 2013 en 2014 laat een ander beeld zien. Verhuurders van gereguleerde woningen hebben gebruikgemaakt van de geboden mogelijkheid om de huren met meer dan de inflatie, 2,5% in beide voorgaande jaren, te verhogen. De huurverhoging exclusief harmonisatie bedraagt in de gereguleerde sector 4,1% in 2013 en 4,0% in In het geliberaliseerde deel van de sector is dat respectievelijk 2,9% en 2,3%. Het aandeel woningen waarop huurharmonisatie wordt toegepast en het effect van harmonisatie is de afgelopen jaren toegenomen. Met name corporaties zijn meer gaan harmoniseren. In 2014 werd bij 83% van de woningen die muteerden de huur geharmoniseerd. Ook de huurstijging als gevolg van harmonisatie is toegenomen. Het effect van huurharmonisatie is in de gereguleerde sector in ,8% en in ,9%. Het aandeel woningen in de gereguleerde huursector met huurharmonisatie was in zowel 2013 als ,4%. In het geliberaliseerde deel van de sector ligt dat aandeel 1% tot 1,8% hoger. Het effect van huurharmonisatie op de huurprijs is bij geliberaliseerde woningen met 2,1% in 2013 en 1,1% in 2014 aanzienlijk hoger dan bij gereguleerde woningen. Tabel 3.2 Aandeel huurharmonisatie bij mutatie van huurder naar type verhuurder ( ) Toegelaten instellingen Commerciële verhuurders Totaal % 68% 69% % 84% 76% % 72% 75% % 65% 77% % 69% 79% % 69% 79% % 71% 82% Bron: CBS Huurenquête De Tabel 3.3 en 3.4 laten zien in hoeverre verhuurders van gereguleerde woningen in 2013 en 2014 gebruik hebben gemaakt van de geboden mogelijkheden om de huren voor zittende bewoners te verhogen. De huurverhoging, exclusief harmonisatie, voor huurders met een volgens het inkomensafhankelijke huurbeleid laag inkomen of middeninkomen wijkt in 2013 bij corporaties met 3,9% bijna niet af van de geboden mogelijkheden (4,0%). In 2014 is dit met 3,6% iets teruggelopen. Bij huurders met een hoog inkomen is dat anders. Terwijl een huurverhoging van 6,5% mogelijk was hebben corporaties de huurverhoging voor deze groep in 2013 tot 5,4% en in 2014 tot 5,6% beperkt. Particuliere verhuurders verhogen over de gehele linie de huren in de gereguleerde sector minder dan corporaties. Mogelijk hangt dit samen met het feit dat particuliere verhuurders vaker al een huur vragen die op of in de buurt van 100% van de maximaal redelijke huur ligt. Mogelijk speelt ook een rol dat de verhuurderheffing niet van toepassing is op eigenaren met minder dan 10 gereguleerde huurwoningen en kleine verhuurders misschien minder geneigd zijn om bij de Belastingdienst de inkomensgegevens van huurders op te vragen. 22 r bb

29 Tabel 3.3 Huurstijging in gereguleerde sector exclusief harmonisatie in procenten naar type verhuurder, 2013 Toegelaten instelling Wel Niet realisatie mogelijk Tot ,9% 3,1% 3,9% 4,0% ,3% 3,6% 4,3% 4,5% Meer dan ,4% 4,2% 5,1% 6,5% Totale gereguleerde voorraad 4,2% 4,1% 4,1% Bron: CBS Huurenquête Nederland Tabel 3.4 Huurstijging in gereguleerde sector exclusief harmonisatie in procenten naar type verhuurder, 2014 Toegelaten instelling Nederland Wel Niet realisatie mogelijk Tot ,6% 3,4% 3,6% 4,0% ,1% 3,6% 4,0% 4,5% Meer dan ,6% 4,3% 5,3% 6,5% Totale gereguleerde voorraad 4,0% 3,5% 3,9% Bron: CBS Huurenquête Zoals gezegd wordt in de zuivere huurstijging de huurstijging als gevolg van woningverbetering, sloop/nieuwbouw en aankoop en verkoop van woningen niet verdisconteerd. Figuur 3.2 maakt duidelijk dat de stijging van de gemiddelde huurprijs van huurwoningen aanzienlijk hoger ligt dan de zuivere huurstijging. Dit verschil is in belangrijke mate het gevolg van sloop en nieuwbouw waardoor vaak oude goedkope huurwoningen verdwijnen en nieuwe relatief dure huurwoningen worden toegevoegd. Ook woningverbeteringen waarbij huren verhoogd worden dragen bij het geconstateerde verschil. In hoeverre aankoop en verkoop van woningen door verhuurders de gemiddelde huurprijs beïnvloedt is niet bekend. Figuur 3.2: Reële gemiddelde huren en effect zuivere huurstijging (prijspeil 2013) 540 Gemiddelde huur volgens Huurenquête Gemiddelde huur op basis toepassing zuivere huurstijging op gemiddelde huur * (Bron: CBS Huurenquête / bewerking Companen / bewerking ABF Research) r bb Woningmarkt en woonuitgaven 23

30 Als gevolg van huurharmonisatie, sloop/nieuwbouw en woningverbetering is de samenstelling van de voorraad corporatiewoningen naar prijsklasse de afgelopen jaren snel veranderd. Het aantal woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens neemt snel af, terwijl de voorraad tussen de laagste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens snel toeneemt. Ook het aantal woningen met een huur boven de liberalisatiegrens in corporatiebezit neemt relatief snel toe, al is het in absolute zin met woningen maar een klein deel van de voorraad. Figuur 3.3: Ontwikkeling samenstelling huurvoorraad woningcorporaties naar huurprijsklasse, tot kwaliteitskortingsgrens laagste aftoppings- tot liberalisatiegrens Boven laagste aftoppingsgrens (voor 2007) kwaliteits- tot laagste aftoppingsgrens boven liberalisatiegrens Bron: Corpodata/BBSH Figuur 3.4: Gemiddelde jaarlijkse ontwikkeling twee prijsklassen huurvoorraad naar type mutatie, Bron: Corpodata/BBSH 24 r bb

31 De voorraad goedkope corporatiewoningen, met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens, in 2002 nog ruim woningen, is in de periode bijna gehalveerd. Een kwart van de afname is het gevolg van sloop, 13% van verkoop. Het merendeel van de afname van de goedkope voorraad is echter het gevolg van huurverhogingen, met name door huurharmonisatie. Nieuwbouw van woningen in dit prijssegment is zeer beperkt en neemt in omvang af. Het betaalbare deel van de corporatievoorraad, met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de laagste aftoppingsgrens is in deze periode met toegenomen. Deze toename is door zowel huurverhogingen van goedkope woningen ( ) als door nieuwbouw ( ) tot stand gekomen. De voorraad is met afgenomen door verkopen en er zijn ook circa woningen door huurverhogingen doorgeschoven naar de dure prijscategorie (boven de laagste aftoppingsgrens). 3.4 Overige woonuitgaven huurders De lokale lasten voor huurders bestaan uit heffingen van gemeenten en waterschappen. Deze zijn in de periode beperkt toegenomen. In reële termen bedroeg de stijging gemiddeld 3,3%. De kosten voor gas, elektra en energie zijn aan schommelingen op de wereldmarkt onderhevig. Tussen 2002 en 2009 zijn deze kosten sterk gestegen. Deels is dat een gevolg van gestegen belastingen op energiedragers. Tussen 2009 en 2012 zijn de energiekosten voor huurders in beperkte mate gedaald. Figuur 3.5: Reële, bijkomende, lokale woonuitgaven voor huurders per jaar, prijspeil Rioolheffing (gecombineerd) Heffing ingezetenen Totaal Reinigingsrechten en afvalstoffenheffing Zuiverings- en verontreinigingsheffing bron: CBS r bb Woningmarkt en woonuitgaven 25

32 Figuur 3.6: Reële bijkomende, woonuitgaven energie en water voor huurders per maand (prijspeil 2013), Gas Elektra Energie* Water * Inclusief overige energielasten zoals blok- of stadsverwarming bron: WoON/WBO 26 r bb

33 3.5 Woonuitgaven en inkomens van huurders De woonuitgaven voor huurders bestaan naast de kale huur en servicekosten uit heffingen en kosten van nutsvoorzieningen. Een deel van de huurders krijgt in de vorm van huurtoeslag een tegemoetkoming in de kosten van het wonen. De gemiddelde netto huurquote bedraagt in ,5%, de gemiddelde woonquote voor huurders bedraagt in ,4%. Figuur 3.7: Gemiddelde reële woonuitgaven, inkomen en woonquote van huurders, 2012 Kale huur Subsidiabele servicekosten 11 = Basishuur Huurtoeslag 67 = Netto vaste woonuitgaven Heffingen OPL uitgaven nutsvoorzieningen 176 = Totale woonuitgaven 597 Netto huishoudinkomen Netto huurquote 25,5% Woonquote voor huurders 36,4% Vaste woonuitgaven Bijkomende woonuitgaven Totale woonuitgaven Bron: WoON 2012 Inkomen Het gemiddeld besteedbaar inkomen van huurders is de afgelopen jaren in reële termen gedaald. In 2007 bedroeg dit inkomen , in (beide bedragen prijspeil 2013), een daling met 11%. Gecorrigeerd voor de toename van het aantal alleenstaanden is de daling overigens nauwelijks minder groot (9%). Dit is een belangrijke ontwikkeling in het licht van de ontwikkeling van de betaalbaarheid in de huursector. r bb Woningmarkt en woonuitgaven 27

34 Figuur 3.8: Gemiddeld reëel besteedbaar inkomen huurders (prijspeil 2013), indexcijfers (2000=100), Index besteedbaar inkomen Besteedbaar inkomen ( ) * * Bron: CBS Inkomenspanelonderzoek * voorlopig cijfer Huurtoeslag De huurtoeslag is een bijdrage in de woonkosten voor huishoudens met een laag inkomen die in een gereguleerde woning wonen. De hoogte van de toeslag is afhankelijk van het huishoudinkomen, type huishouden, leeftijd en de huurprijs van de woning. Het aantal huishoudens dat huurtoeslag krijgt is de afgelopen jaren met gemiddeld 2% per jaar toegenomen. In 2011, het laatste jaar waarover gegevens gepubliceerd zijn, ontving naar schatting 41% van alle huurders huurtoeslag. De toename van het aantal huurtoeslagontvangers stokte in 2009, maar was in 2010 groot. Binnen de groep huurtoeslagontvangers neemt het aandeel alleenstaanden onder de 65 jaar toe terwijl het aandeel alleenstaanden boven de 65 Figuur 3.9: Kerncijfers huurtoeslagontvangers: aantal huurwoningen, huishoudens, toekenningen, verdeling over huishoudtype en reële bedragen (prijspeil 2013), (Bron: Ministerie van BZK) Aantal huurwoningen* Aantal toekenningen percentage van alle huurwoningen 36,6% 37,5% 38,2% 38,4% 40,2% 41,0% Eenpersoons < 65 jaar 30% 31% 31% 32% 34% 34% Meerpersoons < 65 jaar 32% 32% 32% 31% 31% 32% Eenpersoons > 65 jaar 26% 26% 26% 25% 24% 24% Meerpersoons > 65 jaar 11% 11% 11% 11% 11% 11% Gemiddelde huurtoeslag (per jaar)** Gemiddelde huur (per maand)*** Gemiddelde eigen bijdrage (per maand) Deel eigen bijdrage van huur**** 56% 56% 51% 51% 50% 50% *: In zelfstandige woningen (bron: WoON) **: Daadwerkelijk uitgekeerde huurtoeslag over het hele jaar ***: Onder huurtoeslagontvangers ****: Inschatting; macro-berekening 28 r bb

35 Figuur 3.10: Huurtoeslag kerncijfers naar prijsklasse woning, 2006 en 2011 (prijspeil 2013) Toename Gemiddelde eigen bijdrage huurprijs tot kwaliteitskortingsgrens huurprijs tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens huurprijs tussen aftoppingsgrens en huurgrens Gemiddelde huur huurprijs tot kwaliteitskortingsgrens huurprijs tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens huurprijs tussen aftoppingsgrens en huurgrens Gemiddeld huurtoeslagbedrag huurprijs tot kwaliteitskortingsgrens huurprijs tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens huurprijs tussen aftoppingsgrens en huurgrens Gemiddeld inkomen huurprijs tot kwaliteitskortingsgrens huurprijs tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens huurprijs tussen aftoppingsgrens en huurgrens Aantal toekenningen huurprijs tot kwaliteitskortingsgrens huurprijs tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens huurprijs tussen aftoppingsgrens en huurgrens bron: Ministerie van BZK / Huurcijfers in beeld / bewerking ABF Research jaar afneemt. De gemiddelde huurtoeslag per ontvanger is in reële termen tussen 2006 en 2011 met 3,3% gestegen. Naast de inzettende inkomensdaling is dit het gevolg van de gemiddeld genomen gestegen reële huurprijzen. Het aantal toekenningen van huurtoeslag voor huishoudens in een woning met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens is in deze periode afgenomen met bijna , terwijl het aantal toekenningen voor huishoudens in een woning met een prijs boven deze grens met is toegenomen. Voor woningen in de prijsklasse boven de kwaliteitskortingsgrens wordt gemiddeld meer huurtoeslag uitgekeerd. Netto huurquote De netto huurquote is het percentage van het besteedbaar inkomen dat een huurder betaalt aan huur nadat hiervan de eventuele huurtoeslag is afgetrokken. De gemiddelde netto huurquote bedroeg in ,6% en is in de loop der jaren gestegen. Aan de vooravond van de crisis, in 2006, bedroeg deze 24,2% om te dalen tot 23,2% in het eerste crisisjaar (2009). In 2012 is de gemiddelde netto huurquote gestegen tot 25,5%. Deze cijfers zijn gebaseerd op de reeks Woononderzoek Nederland. De volgende editie van deze reeks van onderzoeken vindt plaats in De ontwikkeling van het inkomen van eenpersoonshuishoudens blijft in alle leeftijdscategorieën achter bij dat van andere huishoudtypen. In combinatie met het gegeven dat de huursector voor een steeds groter deel wordt bewoond door alleenstaanden, betekent dit dat de inkomens in de huursector achterblijven bij die in de koopsector. De stijging van de netto huurquote in de periode is het grootst bij paren zonder kinderen onder de 45 jaar (4,1%) en alleenstaanden onder de 45 jaar (2,4%). Het betreft in beide gevallen een langjarige trend die zich bij elke editie van het Woononderzoek Nederland zonder onderbreking manifesteert. In r bb Woningmarkt en woonuitgaven 29

36 Figuur 3.11: Netto huur- en woonquote, naar huishoudsamenstelling, (Bron: WoON/WBO) Netto huurquote Netto woonquote voor huuders Alleenstaand t/m 44 jaar Alleenstaand 45 t/m 64 jaar Alleenstaand 65 jaar en ouder Paar t/m 44 jaar Paar 45 t/m 64 jaar Paar 65 jaar en ouder Paar t/m 44 jaar met kinderen Paar 44 jaar en ouder met kinderen Eenoudergezin t/m 44 jaar Eenoudergezin 45 jaar en ouder Totaal 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Bron: WoON/WBO Figuur 3.12: Netto huur- en woonquote, naar woonduur, Netto huurquote Netto woonquote voor huurders 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 2 jaar of korter 3-5 jaar 6-10 jaar jaar 21 jaar of meer Totaal Bron: WoON/WBO 30 r bb

37 hoofdstuk 1 constateerden we dat met name de inkomensontwikkeling van deze groepen stagneert en dat de inkomens van de jongste alleenstaanden, onder de 25 jaar, dalen. Alleenstaanden van 65 jaar en ouder kennen als enige groep een daling van de netto huurquote in de periode Over de langere periode vanaf 1994 laten eenoudergezinnen van 45 jaar en ouder en dalende netto huurquote zien. Eerder zagen we al dat de inkomens van eenoudergezinnen hoger zijn geworden. Tussen 2006 en 2012 is de netto huurquote van deze groep echter weer gestegen. Invloed woonduur Een van de oorzaken van de relatief hoge netto huurquote van jongere huishoudens is de invloed van de woonduur. Hoe langer huurders in een bepaalde woning wonen, hoe lager de netto huurquote. Hier doet zich het effect van huurharmonisatie gelden. Bewoners van huurwoningen kunnen bij verhuizing naar een andere huurwoning te maken krijgen met een hogere huur, zonder dat er meer kwaliteit tegenover staat, hetgeen effect heeft op de netto huurquote. Andersom geldt echter ook dat de jongste huishoudens per definitie de kortste woonduur hebben. Aangezien het inkomen van deze groep gemiddeld genomen laag is en zoals we zagen zelfs achteruit is gegaan, vormt dit mede de oorzaak van de sterke toename van de netto huurquote bij korte woonduur. Verschillen tussen inkomensgroepen Over het algemeen geldt: hoe lager het inkomen, hoe hoger de huurquote. Dit komt doordat de uitgaven voor wonen doorgaans niet evenredig toenemen met het besteedbaar inkomen van een huishouden. Een huishouden dat meer verdient, houdt na aftrek van de woonuitgaven doorgaans een groter deel van het inkomen over voor andere zaken. Zo bedraagt de netto huurquote van huishoudens met de laagste inkomens, het zogeheten eerste quintiel, in 2012 gemiddeld 33%, terwijl deze bij de hoogste inkomens, het vijfde quintiel, slechts 12% bedraagt. Nu de inkomens dalen heeft dat tot gevolg dat de netto huurquote van de lagere inkomensgroepen sneller stijgt dan die van hogere inkomensgroepen. Figuur 3.13: Netto huurquote en toename netto huurquote voor huurders naar inkomen, 2009 en % 10% 20% 30% 40% Laagste inkomens 3,0% quintiel 2 1,6% quintiel 3 1,9% quintiel 4 1,7% Hoogste inkomens 1,0% Totaal 2,3% (toename in %-punt) Bron: WoON 2009 en 2012 r bb Woningmarkt en woonuitgaven 31

38 Hoge huurquoten vaak door extreem lage inkomens Bij alle typen huishoudens en in alle inkomenscategorieën komen er huishoudens voor zonder regulier inkomen. Deze huishoudens hebben sterk wisselend inkomsten. Het gaat onder andere om zelfstandigen en studenten met (gedeeltelijke) studiefinanciering. Het deel van deze groep met een in het onderzochte jaar zeer laag inkomen beïnvloedt de gemiddelde huurquote van het laagste inkomensquintiel nogal. Wanneer we alleen de mensen met regulier inkomen in de analyse betrekken, komt vooral de quote bij de laagste inkomens een stuk lager uit. Een alternatieve berekening van de netto huurquote voor huurders, bij wie uitsluitend huishoudens worden meegenomen met een inkomen dat op of boven het bijstandsniveau ligt en is verkregen uit loondienst, uitkering of pensioen, komt voor het eerste quintiel niet uit op 33,3% (zoals in figuur 3.13 is afgebeeld voor alle huishoudens) maar op 27,9%. In onderstaande figuur is op basis van een arbitraire grens, waarbij de 10% hoogste netto huurquoten tot hoge quoten zijn bestempeld, weergegeven hoe groot de verschillen tussen de twee verschillende berekeningswijzen zijn. In 2009 is volgens dit criterium een netto huurquote hoog bij 31% of meer, in 2012 bij 34% of meer. In 2009 was dit het geval bij huishoudens en in 2012 bij Figuur 3.14: Netto huurquote voor alle huishoudens en voor huishoudens met een regulier inkomen (zie begrippenlijst), naar huishoudsamenstelling, % 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Alleenstaand t/m 44 jaar Alleenstaand 45 jaar en ouder Paar t/m 44 jaar Paar 45 jaar en ouder Paar met kinderen Eenoudergezin Totaal Regulier inkomen Alle huishoudens Bron: WoON Regionale verschillen Gemiddeld is de netto huurquote in 2012 in Nederland 25,5%, maar tussen woningmarktgebieden loopt deze uiteen van 22,7% tot 27,9%. De netto huurquote is het hoogst in de woningmarktgebieden Den Haag, Leiden en Tilburg. Ook de woningmarktgebieden Amsterdam, Rotterdam en Groningen hebben relatief hoge huurquoten. In de regio s Groningen, Tilburg en Rotterdam zijn de inkomens relatief laag, in de regio s Leiden, Den Haag en Amsterdam zijn de netto huuruitgaven relatief hoog. In de woningmarktgebieden Leeuwarden en Dordrecht is de netto huurquote het laagst. Ook in de 32 r bb

39 Figuur 3.15: Netto huurquote naar woningmarktgebied (2012) Bron: WoON 2012 woningmarktgebieden Smallingerland, Emmen, Zwolle, Dordrecht en Den Bosch is de netto huurquote relatief laag. Bij de verklaring van de regionale verscheidenheid spelen naast regionale verschillen in inkomen en huurprijzen diverse zaken een rol. Net als in de koopsector speelt woonduur een belangrijke rol. In regio s met relatief veel nieuw woningen of veel mutaties waarbij de huren worden geharmoniseerd zal de netto huurquote hoger liggen. Daarnaast kunnen er regionale verschillen zijn in de mate waarin huurwoningen passend naar inkomen worden toegewezen en zijn er verschillen in de mate waarin er wordt scheefgewoond. r bb Woningmarkt en woonuitgaven 33

40 Netto woonquote De netto woonquote voor huurders is het percentage van het huishoudinkomen dat huurders betalen aan huur (minus eventuele huurtoeslag) en bijkomende woonuitgaven (lokale lasten en energie). De ontwikkeling van de netto woonquote wijkt in grote lijnen niet af van de hierboven beschreven ontwikkeling van de netto huurquote. Netto huurquote en woonquote van doelgroepen in het huurbeleid De netto huurquote van de doelgroep voor de huurtoeslag is in de periode vanaf 2002 tot 2012 eerst gestegen, vervolgens gedaald en daarna weer opgelopen. Per saldo is de gemiddelde netto huurquote van deze groep huishoudens gestegen van 26,0% in 2002 tot 28,8% in De stijging in de laatste jaren hangt samen met veranderingen in de huurtoeslagregeling, dalende inkomens, stijgende huren en het afschaffen van de passendheidstoets bij de toewijzing door corporaties. Figuur 3.16 Gemiddelde netto huurquote en netto woonquote van huurders naar inkomen van doelgroepen in het huurbeleid ( ) Netto huurquote Netto woonquote voor huurders Inkomensafhankelijk huurbeleid laag 25,6% 28,3% 38,4% 40,9% midden 20,8% 22,0% 28,8% 29,8% hoog 16,0% 17,3% 22,1% 23,4% Huurtoeslag aandachtsgroep 26,0% 27,8% 25,9% 28,8% 38,0% 42,2% 40,1% 42,6% niet-aandachtsgroep 19,1% 21,4% 20,9% 22,3% 25,9% 29,6% 28,8% 30,1% Bron: WoON 3.6 Mismatch woningvoorraad en doelgroepen Het is in algemene zin wenselijk dat betaalbare woningen zoveel mogelijk door de doelgroep worden bewoond. Er worden in dit verband door de Rijksoverheid diverse inkomensgrenzen en huurprijsgrenzen gehanteerd. Op basis van het WoON 2012 is nagegaan in hoeverre er sprake is van een mismatch bij gereguleerde huurwoningen (EC-doelgroep) en een mismatch bij huurwoningen met een huurprijs onder de laagste aftoppingsgrens (doelgroep huurtoeslag). Naar schatting woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens werden in 2012 bewoond door huishoudens die niet tot de zogeheten EC-doelgroep behoren. Op deze groep is sinds vorig jaar het inkomensafhankelijke huurbeleid van toepassing. Het aandeel sociale huurwoningen dat goedkoop scheef wordt bewoond is 27%. Overigens is het aantal goedkope scheefwoners in de periode met naar schatting huishoudens afgenomen. De invoering van de EC-grens bij de toewijzing van sociale huurwoningen sinds 1 januari 2011 heeft daaraan bijgedragen. Tevens wordt deze afname veroorzaakt door een daling van het inkomen van huurders, die daardoor zonder te verhuizen niet meer scheefwonen. 34 r bb

41 Figuur 3.17: Woonsituatie huishoudens, naar doelgroep huurtoeslag en EC-besluit, eigendomsvorm en prijsklassen huurwoning, 2012 Eenpersoonshuishouden Meerpersoonshuishouden EC-besluit Inkomen onder huurtoeslaggrens Inkomen boven huurtoeslaggrens Inkomen onder huurtoeslaggrens Inkomen boven huurtoeslaggrens Doelgroep Niet-doelgroep Huurwoning tot kwaliteitskortingsgrens kwaliteits- tot aftoppingsgrens* aftoppings- tot liberalisatiegrens boven liberalisatiegrens Koopwoning Totaal aantal huishoudens Huurwoning tot kwaliteitskortingsgrens 24% 10% 8% 2% 15% 3% kwaliteits- tot aftoppingsgrens* 41% 21% 34% 10% 35% 9% aftoppings- tot liberalisatiegrens 14% 10% 15% 5% 14% 5% boven liberalisatiegrens 4% 6% 5% 4% 5% 4% Koopwoning 17% 52% 38% 79% 31% 79% Totaal aantal huishoudens 100% 100% 100% 100% 100% 100% * De hoogte van de aftoppingsgrens is afhankelijk van het aantal personen dat het huishouden telt. Voor 1- en 2-persoonshuishoudens geldt de lage aftoppingsgrens; vanaf 3 personen de hoge aftoppingsgrens bron: WoON 2012 De doelgroep voor de huurtoeslag is in belangrijke mate (54%) gehuisvest in een woning met passende huurprijs (tot de aftoppingsgrens). 19% van de doelgroep huurt relatief duur: 15% woont in een huurwoning met een huurprijs tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens en 4% woont in een huurwoning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Daarnaast dient men zich te realiseren dat 27% van deze doelgroep eigenaar-bewoner is. Een belangrijk deel van de woningen met een huurprijs onder de laagste aftoppingsgrens wordt bewoond door huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Dit niet-passend verhuurde aantal woningen bedraagt in 2012 naar schatting woningen of te wel 45% van de voorraad voor de doelgroep van de huurtoeslag betaalbare woningen. Deze mismatch is vanuit het oogpunt van effectieve inzet van de middelen voor de huurtoeslag onwenselijk. Passende toewijzing van huurwoningen met een prijs tot de aftoppingsgrens is daarom wenselijk. In de crisisjaren is de doorstroming ook in de huursector iets teruggelopen. De mutatiegraad van corporatiewoningen is teruggelopen van 8,5% in 2008 tot 7,8% in In 2012 was er sprake van een licht herstel. Het aantal woningen dat door corporaties passend is toegewezen aan de doelgroep voor de huurtoeslag is in deze jaren gedaald van 87% tot 78%. Een steeds groter deel van de doelgroep krijgt een te dure woning toegewezen. Dit wordt deels veroorzaakt door de sterke toename van het aantal woningen boven de aftoppingsgrens. Het aandeel betaalbare woningen dat aan huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens wordt toegewezen is wel teruggelopen, van 4% in 2008 tot 2% in r bb Woningmarkt en woonuitgaven 35

42 Figuur 3.18: Passende en niet-passende toewijzing van woningen door corporaties inkomen onder huurtoeslaggrens passende toewijzing niet-passende toewijzing passende toewijzing niet-passende toewijzing totaal Aandeel in totaal aantal toewijzingen % 5% 8% 19% 100% % 6% 9% 19% 100% % 8% 10% 18% 100% % 11% 12% 16% 100% % 14% 12% 14% 100% % 18% 13% 12% 100% Aandeel in toewijzingen per inkomensgroep inkomen boven huurtoeslaggrens % 7% 31% 69% % 9% 33% 67% % 11% 34% 66% % 15% 43% 57% % 19% 46% 54% % 23% 52% 48% Bron: Corpodata/ BBSH Speciale doelgroepen Speciale doelgroepen vormen studenten en ouderen. In de afgelopen jaren is er een inspanning geweest om in de vraag naar meer studentenhuisvesting te voorzien. Een deel van deze opgave is gerealiseerd met complexen die een beperkt aantal jaren gebruikt zullen worden. Daarnaast bestaat een deel van de nieuw gebouwde studentenhuisvesting uit onzelfstandige wooneenheden. Zowel de tijdelijke als onzelfstandige oplossing biedt vaak goedkope huisvesting met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens. De cijfers in deze publicatie hebben echter uitsluitend betrekking op zelfstandige woningen 7 en huurders van zelfstandige woningen. Het laatst bekende cijfer met betrekking tot het aantal wooneenheden in Nederland is op In het kader van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting zijn inmiddels eenheden opgeleverd en eenheden in aanbouw. Ook bewoners en capaciteit in bijzondere woongebouwen, in 2011, blijven in deze publicatie buiten beschouwing. Zoals bekend wordt in het kader van de extramuralisering van de zorg een deel van deze capaciteit afgebouwd. 7 Met de invoering van de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) verdwijnt het verschil tussen zelfstandige en onzelfstandige woningen. In deze registratie worden uitsluitend verblijfsruimten met woonfunctie onderscheiden. 36 r bb

43 3.7 Betaalrisico s bij huurders In hoofdstuk 1 is al aan de orde geweest dat het aantal huishoudens onder de lage inkomensgrens, door het CBS in het kader van het Armoedesignalement voor 2012 op 990 per maand voor een alleenstaande gesteld, vanaf 2010 is toegenomen. In 2012 wordt het aantal huurders op geschat. Het aantal huishoudens dat in een huurwoning woont en langdurig, dat wil zeggen 4 jaar of langer, een inkomen onder deze grens heeft, is vanaf 2010 weer toegenomen en bedraagt in Het PBL heeft recent een schatting van betaalrisico s onder huurders en kopers gepubliceerd 8. Op basis van de minimale uitgaven van huishoudens die volgens de NIBUD voorbeeldbegrotingen noodzakelijk zijn en aangepaste equivalentiefactoren waarmee deze voor verschillende typen huishoudens worden gestandaardiseerd, komt het PBL tot circa huurders met betaalrisico s 9 in Het PBL schat dat het aandeel huurders met betaalrisico s is toegenomen van 9% in 2009 tot 13% in 2012 en wijt deze toename vooral aan de inkomens- en koopkrachtontwikkeling. Zowel in de pre-crisisjaren als na 2008 is vooral in de vrije huursector het aandeel huurders met een betaalrisico hoog. In 2012 had circa 17 procent van de huurders in de vrije huursector (met een huur boven de liberalisatiegrens) een betaalrisico. In de loop der jaren is er nog een nieuwe groep huurders bijgekomen, namelijk de huurders aan de onderkant van de huurmarkt met een huur tot aan de basishuur (waarbij de basishuur voor 65-minners 215,50 bedroeg in 2012). Dit is de huur die iedere huurder wordt geacht zelf te kunnen betalen, ongeacht de hoogte van het inkomen; niemand ontvangt hierover huurtoeslag. Had in 2002 nog circa 5 procent van de huurders met een huurwoning met een huur tot aan de basishuur een betaalrisico, in 2012 was dit aandeel gestegen tot circa 22 procent. Betaalrisico's komen daarmee volgens het PBL inmiddels minstens zo vaak voor in de vrije huursector als onder huurders met een basishuur. 3.8 Betalingsproblemen van huurders Betalingsrisico s hoeven niet tot betalingsproblemen te leiden. Veel corporaties signaleren tegenwoordig tijdig betalingsachterstanden, spreken huurders daar snel op aan, verwijzen indien nodig door naar professionele schuldhulpverleners. Dat is niet alleen in het belang van huurders met betalingsproblemen, maar ook welbegrepen eigenbelang. Huurderving is voor corporaties immers een kostenpost. 8 CBS, PBL, Wageningen UR (2014). Betaalrisico's in de huur- en koopsector, (indicator 2174, versie 01, 23 juli 2014) 9 Het hebben van een betaalrisico is een fictief, doorberekend gegeven: het betekent niet dat huishoudens ook daadwerkelijk een betalingsachterstand hebben. r bb Woningmarkt en woonuitgaven 37

44 Figuur 3.19: Aantal aanmeldingen voor schuldhulpverlening bij een NVVK-lid, Totaal aantal aanmeldingen Aanmeldingen huurders Bron: NVVK Uit de jaarverslagen van de NVVK, de Vereniging schuldhulpverlening en sociaal bankieren, valt op te maken dat het aantal aanmeldingen bij een van de leden van de vereniging de afgelopen jaren sterk is gestegen. Vanaf 2011 wordt er in de registratie onderscheid gemaakt tussen huurders en eigenwoningbezitters. Een groot deel van de aanmeldingen betreft huurders. Figuur 3.20: Aantal vonnissen en uitzettingen, Vonissen Percentage uitzettingen % % % 30% % % % Bron: Aedes Enquête Het aantal huisuitzettingen door corporaties is vanaf 2011 weer gestegen. Uitzetting kan pas plaatsvinden na een uitspraak van de rechter. Na een gerechtelijk vonnis kunnen woningcorporaties in overleg met de huurders in zeven van de tien gevallen alsnog huisuitzetting voorkomen, vooral als sprake is van huurachterstand. 38 r bb

45 In 2013 werden naar schatting vonnissen uitgesproken. Dit leidde in circa gevallen (30%) tot een huisuitzetting. Huurachterstand is in bijna 90% van de gevallen de reden van de huisuitzetting. Figuur 3.21: Aantal huisuitzettingen naar oorzaak, Huurachterstand Overlast Onderverhuur/woonfraude Wietteelt Overig Bron: Aedes Enquête r bb Woningmarkt en woonuitgaven 39

46

47 4 Ontwikkelingen koopsector 4.1 Eerste tekenen van herstel De markt voor koopwoningen verkeerde de afgelopen jaren in stagnatie. De sterke prijsdaling, het onder invloed van de economische crisis lage consumentenvrouwen, de dalende inkomens, de discussie over en vanaf 2013 daadwerkelijk ingevoerde maatregelen met betrekking tot hypotheekverlening en -renteaftrek leidden tot een kopersstaking. Verkooptransacties van bestaande koopwoningen en nieuwbouwwoningen liepen sterk terug. De doorstroming in de koopsector halveerde 10. Inmiddels zijn de eerste tekenen van herstel zichtbaar. In reactie op de crisis werd in 2009 de maximale kostengrens voor een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie verhoogd. In 2011 werd de overdrachtsbelasting verlaagd. Na jarenlange discussie heeft het Kabinet Rutte-II vanaf november 2012 het beleid met betrekking tot hypotheken op koopwoningen aangescherpt. Voor nieuwe hypotheken wordt alleen nog renteaftrek verleend als er wordt afgelost. De aftrek wordt voor hogere inkomens in stapjes van een half procent per jaar afgebouwd: van 52% tot 38%. Daarnaast zijn er wettelijke regels gekomen met betrekking tot de maximale hoogte van een hypotheek in relatie tot huishoudinkomen (Loan-To-Income) c.q. waarde van het huis. Deze laatste verhouding, Loan-To-Value, wordt in stappen verlaagd totdat deze in 2018 maximaal 100% bedraagt. Ook de NHG-grens wordt sinds 2012 geleidelijk verlaagd. Uiteindelijk zal de grens op het niveau van de gemiddelde verkoopprijs komen te liggen. Met deze maatregelen wordt beoogd risico s voor zowel huishoudens, banken als de overheid te beperken. Sinds 2011 zijn vanwege het grote budgetbeslag geen nieuwe aanvragen in het kader van de Wet Bevordering Eigenwoningbezit meer mogelijk. In 2013 zijn er weer stimulerende maatregelen genomen: extra middelen voor startersleningen en in de periode van 1 oktober 2013 tot 1 januari 2015 geldt een ruimere vrijstelling in de schenkbelasting, tot maximaal Dit voor schenkingen die die door de ontvangers gebruikt worden voor de aankoop van een eigen woning, aflossing van een hypotheek op een woning, of aflossing van een restschuld ontstaan door woningverkoop. Daarnaast zijn er tijdelijke regelingen op fiscaal gebied ingevoerd die de pijn van dubbele hypotheeklasten en restschulden verzachten. Waar de prijzen en het aantal transacties van koopwoningen normaliter vooral door ontwikkelingen op het gebied van inkomen, rente en consumentenvertrouwen worden beïnvloed, is de invloed van de recente veranderingen in de regelgeving groot. Nu het overheidsbeleid inzake de koopwoning voor langere tijd lijkt vast te liggen en de economie eerste tekenen van opleving laat zien, lijkt de bodem van de prijsdaling van 10 Blijie, B, e.a., Wonen in ongewone tijden, Resultaten van het Woononderzoek Nederland 2012, Ministerie van BZK, Den Haag, maart 2013 r bb Woningmarkt en woonuitgaven 41

48 koopwoningen bereikt. Sinds een paar maanden stijgt het aantal transacties en de gemiddelde verkoopprijs. Ook de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen is gestegen. In paragraaf 4.2 wordt in beeld gebracht hoe divers de koopsector is en wie er in koopwoningen wonen. Paragraaf 4.3 schetst een beeld van de prijs- en hypotheekrenteontwikkeling. In paragraaf 4.4 komt de ontwikkeling van de bijkomende woonuitgaven voor eigenaren-bewoners aan de orde. In paragraaf 4.5. wordt met behulp van het WoON 2012 de relatie gelegd tussen inkomen en woonuitgaven van eigenarenbewoners. In paragraaf 4.6 komt de verdeling van de voorraad naar prijsklasse en woonuitgaven van bewoners aan de orde. In paragraaf 4.7 worden de betaalrisico s in beeld gebracht. Paragraaf 4.8 sluit dit hoofdstuk af met betalingsproblemen van eigenaren-bewoners. 4.2 Eigenaren-bewoners en koopwoningen Nederland telt circa 4.2 miljoen koopwoningen, waarvan 17% een WOZ-waarde heeft onder de Het merendeel van de koopwoningen, 59%, heeft een WOZ-waarde tussen de en Circa 25% van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde boven de Figuur 4.1 Voorraadkoopwoningen naar WOZ-waarde (2013) 14% 6% 5% 17% minder dan en meer 12% 25% 21% Bron: WoON 2012, bewerking ABF Research Van die huizenbezitters is 39% een paar met kinderen, 35% een paar zonder kinderen, 21% alleenstaand en 4% eenoudergezin. Het zijn vooral paren en paren met kinderen die de duurdere koopwoningen bewonen. 84% van de alleenstaanden onder de 65 jaar die eigenaar-bewoner zijn, bezitten een woning met een WOZ-waarde onder Bij de paren met kinderen is dat 58%. Van de paren van 65 jaar en ouder bezit bijna de helft van de eigenaren-bewoners (49%) een woning met een waarde boven die grens. 42 r bb

49 Figuur 4.1 Type huishouden naar prijsklasse koopwoning (WOZ-waarde) (2013) Bron: WoON 2012, bewerking ABF Research 4.3 Ontwikkeling koopprijzen en hypotheekrente Na de sterke stijging in de jaren negentig van de vorige eeuw en de eerste jaren van het nieuwe millennium werd in het tweede kwartaal van 2007 de hoogste gemiddelde woningprijs ooit bereikt. Er werd toen gemiddeld voor een woning betaald (prijspeil januari 2014). In het 1 e kwartaal van 2013 was dat bedrag gedaald tot , een daling met 27%. Vrijstaande woningen daalden met 32,5% het meest in prijs, appartementen met 21% het minst. De bodem van de prijsdaling lijkt daarmee bereikt, want inmiddels is de gemiddelde verkoopprijs gestegen tot in augustus 2014, een stijging in reële termen met 5,4% ten opzichte van het dieptepunt in Ook het aantal transacties neemt weer toe. In de laatste vier kwartalen zijn er 23% meer bestaande woningen verkocht vergeleken met de vier kwartalen daarvoor. Het aantal transacties ligt echter nog circa 30% tot 40% onder de aantallen verkopen in de periode r bb Woningmarkt en woonuitgaven 43

50 Figuur 4.2 Bestaande woningen: verkoopprijzen naar type (linkeras) en aantal verkocht (rechteras), 1 e kwartaal e kwartaal 2014, prijspeil 2014 Bron: CBS/Kadaster Het aanbod aan te koop staande koopwoningen is sinds september 2008 opgelopen van naar schatting tot in juni Vanaf dat moment is het aantal gedaald tot woningen per juli De gemiddelde vraagprijs is gedaald van in juni 2009 tot in april Woonuitgaven van eigenaren-bewoners worden niet alleen bepaald door de prijs van een koopwoningen bij aanschaf, maar ook door de omvang van het beschikbare eigen vermogen c.q. de benodigde hypotheek, de hoogte van de hypotheekrente en de hypotheekvorm. De gemiddelde hypotheekrente bij nieuwe contracten 12 daalde in de eerste jaren van het vorige decennium en bevond zich in de zomer van 2005 op een laagtepunt (3,69%). In de jaren daarop was sprake van een sterke stijging. In oktober 2008, bij het uitbreken van de kredietcrisis werd, een hoogtepunt gehaald met 5,61%. Vervolgens heeft een nog immer voortdurende daling ingezet. In juni 2014 bedroeg de gemiddelde hypotheekrente bij nieuwe contracten 3,38%. De verandering in deze rente is overigens niet alleen het gevolg van ontwikkelingen op de financiële markten. Door de veranderingen in de regelgeving zijn spaar- en aflossingsvrije hypotheken, die doorgaans een hogere hypotheekrente kennen, voor nieuwe kopers niet meer aantrekkelijk, hetgeen een dempende invloed op het gemiddelde renteniveau van nieuwe contracten heeft. 11 Cijfers op basis van de website Huizenzoeker.nl 12 Onder nieuw afgesloten overeenkomsten worden niet alleen nieuwe contracten gevat waar voor de eerste keer een rentepercentage wordt overeengekomen, maar ook alle nieuw met de cliënt overeengekomen contractvoorwaarden - zoals de rente - voor bestaande deposito s en leningen. De data omvatten dus een combinatie van nieuw(e) krediet/deposito en vernieuwd(e) krediet/deposito. 44 r bb

51 Figuur 4.3 Rente naar rentevaste periode (%, linkeras) en volume woninghypotheken (miljoen euro, rechteras) nieuwe af- en overgesloten contracten Bron: DNB Aan de vooravond van de kredietcrisis werden bij een snel oplopende rente en convergerende rentepercentages voor verschillende rentevaste perioden veel contracten met een rentevaste periode van meer dan tien jaar afgesloten. In 2007 betrof het 38% van alle nieuwe contracten. Inmiddels is de rente gedaald, zijn de verschillen tussen de rentepercentages weer opgelopen en is het aandeel nieuwe contracten met een rentevaste periode van meer dan tien jaar tot 5% gedaald. Figuur 4.4 Volume nieuwe contracten (miljoen) woninghypotheken naar rentevaste periode (2003-juni 2014) volume variabele rente en <= 1 jaar rentevast volume > 1 jaar en <= 5 jaar rentevast volume > 5 jaar rentevast en <= 10 jaar rentevast volume > 10 jaar rentevast Bron: DNB r bb Woningmarkt en woonuitgaven 45

52 Figuur 4.5: Ontwikkeling reële woningwaarde (prijspeil 2013), hypotheekschuld en bruto kooplasten, index (1986=100), Bron: WoON/WBO, tussenliggende WoON/WBO jaren zijn geïnterpoleerd Figuur 4.6: Hypotheekvorm in nieuwe productie inclusief oversluitingen, gewogen naar leningsom ( *) Bron: DNB * 2013 betreft cijfers t/m september 46 r bb

53 De gemiddelde hypotheekschuld van eigenaren-bewoners met een hypotheek is in de reeks van het Woononderzoek Nederland vanaf 1986 in reële termen meer dan verviervoudigd. Dit terwijl de gemiddelde woningwaarde in 2006 verdriedubbeld en in de periode daarna ( ) is gedaald. De gemiddelde bruto kooplasten, bestaande uit aflossingen en rentebetalingen op hypotheken, zijn met 185% toegenomen. De in verhouding tot de hypotheeksom lagere stijging van de gemiddelde bruto kooplasten is het gevolg van de toename van hogere LTV en LTI-ratio s die in de jaren negentig in zwang kwamen. Ook de opkomst, vooral in de jaren nul, van het aantal aflossingsvrije hypotheken heeft grote invloed gehad. Het aandeel eigenaren-bewoners zonder hypotheek is afgenomen van 26% in 1986 tot 13,2% in Sindsdien is dit aandeel weer licht toegenomen, tot 13,7% in Als gevolg van de veranderingen in de regelgeving met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek neemt het aandeel annuïtaire hypotheken in de totale productie snel toe. Vanwege oversluitingen zijn de aandelen spaar- en aflossingsvrije hypotheken nog substantieel. 4.4 Overige woonuitgaven eigenaren-bewoners Eigenaren-bewoners worden door gemeenten en waterschappen heffingen opgelegd. De hoogte van deze lokale heffingen wordt vastgesteld op basis van de WOZ-waarde van de woning en/of het aantal personen in het huishouden. De bedragen variëren per gemeente en waterschap. Huishoudens met een laag inkomen komen in aanmerking voor kwijtschelding. In de periode zijn de gemiddelde, daadwerkelijk betaalde lokale heffingen voor eigenarenbewoners in reële termen met 4,2% toegenomen. Vooral de rioolheffing en de waterschapsheffingen zijn gestegen. Figuur 4.7 Gemiddeld geïnde lokale heffingen op eigenaren-bewoners, per jaar, prijspeil 2013 ( ) Bron: CBS Inkomenspanelonderzoek; COELO lokale lasten (bewerking CBS) r bb Woningmarkt en woonuitgaven 47

54 Figuur 4.8: Reële uitgaven energie en water voor eigenaren-bewoners (prijspeil 2013), * Inclusief overige energielasten zoals blok- of stadsverwarming bron: WoON/WBO Figuur 4.9: Gemiddelde reële woonuitgaven, inkomen en woonquote van eigenaar-bewoners, 2012 Bruto hypotheeklasten Opstalverzekering Eigenaarsdeel OZB Erfpacht 46 = Bruto woonuitgaven Fiscaal effect 228 = Netto vaste woonuitgaven Heffingen OPL uitgaven nutsvoorzieningen 253 = Totale woonuitgaven 792* Netto huishoudinkomen Netto koopquote 17,2% Woonquote voor eigenarenbewoners 25,3% Vaste woonuitgaven Bijkomende woonuitgaven Totale woonuitgaven Bron: WoON r bb

55 4.5 Woonuitgaven en inkomens van eigenaren-bewoners De netto vaste woonuitgaven van eigenaren-bewoners bestaan uit de bruto hypotheeklasten en de kosten voor opstalverzekering, OZB en eventuele erfpacht verminderd met het fiscaal effect, de combinatie van huurwaardeforfait en hypotheekrenteaftrek. De netto koopquote is in 2012 gemiddeld 17,2%. Hierbij dient bedacht te worden dat de kosten voor onderhoud deels in de berekeningen worden meegenomen, namelijk voor zover deze hypothecair zijn gefinancierd. De netto woonquote voor eigenaren-bewoners, waarin rekening wordt gehouden met heffingen en kosten voor nutsvoorzieningen, is in 2012 gemiddeld 25,3%. Inkomen en doelgroepen van het beleid Het gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen van eigenaren-bewoners is de afgelopen jaren in reële termen gedaald. In 2007 bedroeg dit gemiddeld inkomen , in (beide bedragen prijspeil 2013), een daling met 9%. Opvallend is overigens de sterke stijging in de inkomens van eigenaren-bewoners in de periode In deze twee jaren van voorspoed stegen de inkomens met 8%. Figuur 4.10: Gemiddeld reëel besteedbaar inkomen eigenaren-bewoners (prijspeil 2013) en indexcijfers (2000=100), Bron: CBS Inkomenspanelonderzoek *:voorlopig cijfer Op diverse wijzen wordt het eigenwoningbezit voor lagere inkomens gestimuleerd. Naast de Nationale Hypotheekgarantie zijn er de Wet Bevordering Eigenwoningbezit en de Startersleningen. Nationale Hypotheekgarantie (NHG) Het Waarborgfonds Eigen Woningen heeft tot doel het bevorderen van het eigenwoningbezit en heeft daartoe achtervangovereenkomsten met het Rijk en gemeenten. Leningen met een Nationale Hypotheekgarantie (NHG) zijn vanwege deze overheidsgarantie goedkoper. Met behulp van de maximale r bb Woningmarkt en woonuitgaven 49

56 kostengrens wordt de doelgroep voor de garantie begrensd. In reactie op de crisis is deze grens in 2009 tijdelijk verhoogd tot en daarna vanaf 2012 in stappen verlaagd. Per 1 juli 2014 bedraagt de maximale kostengrens inmiddels weer , het bedrag zoals dat ook begin 2009 gold. Aangekondigd is dat de grens verder verlaagd zal worden totdat deze gelijk loopt met de gemiddelde verkoopprijs. In vijf jaar tijd is het aantal hypotheken met NHG opgelopen van in het eerste kwartaal van 2009 naar bijna 1,14 miljoen garanties in het derde kwartaal van Dit komt neer op een toename met 46%. Door de meestal lange looptijd van de afgesloten hypotheken zal dit volume aan uitstaande garanties, ondanks het verlagen van de NHG-grens, voorlopig groot blijven. In lijn met het herstel van de markt is ook het aantal hypotheken met NHG in het eerste half jaar van 2014 hoger dan in de vergelijkbare periode in De NHG werd in 2013 voor 70% ingezet voor leningen tot een bedrag van Het zijn vooral jonge huishoudens die van de regeling gebruik maken. De inkomens van deze huishoudens lopen sterk uiteen. Voor huishoudens met een inkomen onder de zijn de mogelijkheden om een huis te kopen ondanks de NHG beperkt. Figuur 4.11: Ontwikkeling aantal verstrekte leningen met NHG, eerste halfjaar i.v.m. woningverbetering i.v.m. aankoop woning t/m 3e 2014 t/m 3e kw kw Bron: WEW-NHG 50 r bb

57 Figuur 4.12: Verdeling verstrekte leningen met NHG naar leeftijd kopers, gezamenlijk inkomen en leningbedrag, 2013 Bron: WEW-NHG Bevordering Eigenwoningbezit In 2001 werd op initiatief van PvdA en VVD de Wet Bevordering Eigenwoningbezit (BEW) ingevoerd, die voorziet in een maandelijkse bijdrage voor eigenaren-bewoners met een laag inkomen die een goedkope woning kopen. In de eerste jaren was het gebruik van deze regeling beperkt. Per 1 januari 2007 is de regeling vereenvoudigd en zijn de inkomensgrenzen en de maximale koopsom aangepast (BEW+). Het gebruik van de regeling nam daarna sterk toe, veel sterker dan voorzien bij invoering van de wet. In het kader van bezuinigen is het budget voor de regeling zodanig beperkt dat vanaf 29 maart 2010 geen nieuwe aanvragen meer in behandeling kunnen worden genomen. In totaal zijn er woningen met behulp van een BEW-subsidie en met behulp van een BEW+-subsidie gekocht. In veel gemeenten is het mogelijk een starterslening te krijgen. Het Rijk heeft deze initiatieven in het verleden ondersteund. Het Kabinet Rutte-II heeft opnieuw 50 miljoen beschikbaar gesteld. Informatie op landelijk niveau over het aantal verstrekte startersleningen en het daarmee gemoeide bedrag ontbreekt. Woonquoten van eigenaren-bewoners De netto koopquote is het percentage van het besteedbaar huishoudinkomen dat een eigenaar-bewoner betaalt aan netto hypotheeklasten. Het fiscale voordeel en het eigenwoningforfait zijn verwerkt in de netto hypotheeklasten. Op basis van de reeks Woononderzoek Nederland is een beeld te schetsen van de ontwikkeling van deze quote in de afgelopen decennia tot De gemiddelde netto koopquote bedroeg in ,1% en is in de periode gezakt tot 15,1% om vervolgens weer te stijgen. In 2006 bedroeg de gemiddelde netto koopquote 16,1% en in ,2%, een stijging met 1,1%-punt. Alleenstaanden tussen 45 en 64 jaar (+ 4,2%-punt) en paren van dezelfde leeftijdscategorie (+ 2,1%-punt) kenden de grootste stijging van deze quote in de periode De gemiddelde netto koopquote van 65-plussers, zowel paren als alleenstaanden, is beduidend lager dan de quoten van andere huishoudtypen. In deze leeftijdscategorie hebben veel huishoudens geen of een lage hypotheek. r bb Woningmarkt en woonuitgaven 51

58 De netto woonquote voor eigenaren-bewoners is het percentage van het besteedbaar huishoudinkomen dat betaald wordt aan netto hypotheeklasten en bijkomende woonuitgaven. Dit percentage bedroeg in 1994 gemiddeld 25% en daalde tot 21,7% in In 2006 bedroeg de gemiddelde netto woonquote voor eigenaren-bewoners 24,8% om met 0,5%-punt te stijgen tot 25,3% in De netto woonquote van de meeste typen huishoudens is in de periode gestegen. Alleenstaanden tot en met 44 jaar en eenoudergezinnen vormen de uitzonderingen. Opvallend is het grote beslag van de bijkomende woonuitgaven op het besteedbaar inkomen van alleenstaanden ouder dan 65 jaar (13%). Bij de overige typen huishoudens varieert dit percentage tussen de 6% en 10%. Figuur 4.13: Gemiddelde netto koopquote en gemiddelde woonquote voor eigenaren-bewoners naar type huishouden (2006 en 2012) Netto koopquote Netto woonquote Alleenstaand t/m 44 jaar Alleenstaand 45 t/m 64 jaar Alleenstaand 65 jaar en ouder Paar t/m 44 jaar Paar 45 t/m 64 jaar Paar 65 jaar en ouder Paar t/m 44 jaar met kinderen Paar 44 jaar en ouder met kinderen Eenoudergezin t/m 44 jaar Eenoudergezin 45 jaar en ouder Totaal 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Bron: WoON Netto koopquote bij laagste inkomens hoog en sterk toegenomen Huishoudens met een laag inkomen hebben doorgaans een hoge netto koopquote. Net als bij huurders geldt: hoe hoger het inkomen, hoe lager het aandeel dat aan de basisbehoefte wonen hoeft te worden uitgegeven. De koopquote voor huishoudens in het laagste inkomensquintiel is twee tot drie maal zo hoog als voor huishoudens in de andere quintielen. In de periode is de netto koopquote van het laagste inkomensquintiel met 6,2%-punt gestegen. De stijging is sterker dan in de hogere 52 r bb

59 inkomensquintielen. De verklaring 13 moet gezocht worden in de snel veranderende samenstelling van deze groep. Het aandeel huishoudens uit het laagste inkomensquintiel dat in een koopwoning woont is 19%. Binnen deze groep is tussen 2009 en 2012 het aandeel met als voornaamste inkomstenbron pensioen (- 5%-punt) en loon (- 4%-punt) afgenomen, terwijl het aandeel zelfstandigen met 11%-punt sterk is toegenomen. De netto koopquote in onderstaande figuur berekend voor alle huishoudens. Volgens deze benadering is de koopquote van huishoudens in het eerste inkomensquintiel 40,6%. Zoals eerder aan bod is gekomen, bevat het laagste inkomensquintiel (tijdelijke) bijzondere inkomensgroepen, die het beeld vertekenen. Indien de huishoudens met een inkomen onder het bijstandsniveau buiten beschouwing worden gelaten (zelfstandigen die nauwelijks inkomen hebben gehad, et cetera) wordt een beeld geschetst van de huishoudens die minimaal beschikken over een inkomen uit loon, uitkering of pensioen op bijstandsniveau. Voor deze groep huishoudens is de koopquote in het laagste inkomensquintiel 19,8%. Dat is een groot verschil met de weergegeven quote van 40,6%. Dit verschil wordt voornamelijk verklaard door de groep ondernemers met zeer lage of zelfs negatieve inkomens. Figuur 4.14: Netto koopquote voor eigenaren-bewoners naar inkomen, 2009 en % 10% 20% 30% 40% 50% Laagste inkomens 6,2% Quintiel 2 Quintiel 3 1,9% 1,7% Quintiel 4 Hoogste inkomens 0,5% 0,9% Totaal 1,3% toename (%-punt) Bron: WoON Indien we de inkomensgrenzen uit het huurbeleid toepassen op eigenaren-bewoners zien we de hierboven geconstateerde verschillen terugkomen. De stijging van de netto koopquote voor eigenaren-bewoners met een inkomen waarmee ze in aanmerking zouden komen voor huurtoeslag is tussen 2009 en 2012 met 2,6% gestegen tot 28,2%. De netto koopquote van de laagste inkomensgroep volgens het inkomensafhankelijke huurbeleid is met 24,2% weliswaar lager, maar met 3,4% sterker gestegen. 13 Hieronder bevinden zich onder andere huishoudens die worden geacht eerst de eventuele overwaarde in hun eigen woning aan te spreken, alvorens zij aanspraak kunnen maken op een bijstandsuitkering. Hierdoor kan de indruk ontstaan dat hun inkomen onder het sociaal minimum ligt. Huishoudens in dergelijke specifieke inkomenssituaties verhogen de gemiddelde woonquote van het laagste inkomensquintiel. r bb Woningmarkt en woonuitgaven 53

60 Figuur 4.15: Gemiddelde netto koopquote en netto woonquote voor eigenaren-bewoners naar inkomen volgens doelgroepen van het huurbeleid ( ) Netto koopquote Netto woonquote voor eigenaren-bewoners Inkomensafhankelijk huurbeleid laag 20,8% 24,2% 33,7% 36,6% midden 17,3% 18,5% 26,8% 27,8% hoog 14,0% 14,7% 20,5% 21,2% Huurtoeslag aandachtsgroep 29,5% 26,3% 25,6% 28,2% 38,0% 40,4% 38,6% 40,8% niet-aandachtsgroep 13,7% 14,7% 14,5% 15,6% 20,0% 22,6% 22,0% 23,1% Bron: WoON Regionale verschillen De netto koopquote in Nederland bedraagt 17,2%, regionaal loopt deze uiteen van 15,0% tot 18,9%. De woningmarktregio s met de hoogste netto koopquote zijn Den Bosch en Oss. In grote delen van West- en Midden-Nederland is de netto koopquote hoog. In de woningmarkgebieden Middelburg, Roosendaal, Dordrecht, Heerlen, Maastricht en Leeuwarden zijn de netto woonuitgaven ten opzichte van het besteedbaar inkomen het laagst. In het algemeen geldt dat voor woningen in aantrekkelijke regio s meer wordt betaald. Voor een deel wordt dat gecompenseerd doordat de Inkomens van eigenaren-bewoners in deze regio s vaak ook gemiddeld hoger zijn. Er is echter nog een groot aantal zaken die een rol spelen bij de verklaring van de verschillen tussen regio s. Lage(re) inkomens besteden een relatief groot deel van hun inkomen aan de netto woonuitgaven. In regio s waar veel eigenwoningbezit onder lage en middeninkomens voorkomt zal de netto koopquote daardoor hoger zijn. Zijn er in een regio veel ouderen onder de eigenaren-bewoners dan zullen de quoten lager zijn omdat veel ouderen hun woning lang geleden kochten tegen relatieve lage prijzen. Daar komt nog bij dat relatief veel oudere eigenaren-bewoners de hypotheek hebben afbetaald. In regio s met gespannen woningmarkten zijn niet alleen verkoopprijzen hoger, maar zijn er vaak ook relatief veel nieuwe woningen gebouwd. Bij een kortere woonduur zijn de netto koopquoten relatief hoog. Dit hangt samen met de in het recente verleden hoge woningprijzen. 54 r bb

61 Figuur 4.16: Netto koopquote naar woningmarktgebied (2012) Bron: WoON 4.6 Koopwoningen en doelgroepen De voorraad koopwoningen voorziet niet alleen hogere inkomensgroepen in huisvesting, ook een aanzienlijke groep huishoudens met een laag inkomen bezit een koopwoning. Als gevolg van de prijsdaling zijn koopwoningen voor een grotere groep huishoudens onder financieel bereik gekomen. De verlaging van de maximale LTV en LTI beperken echter de leencapaciteit. Bewoning voorraad door doelgroepen Wanneer we de inkomensgrenzen van het inkomensafhankelijke huurbeleid toepassen op de bewoners van koopwoningen dan blijkt 21% van deze huishoudens tot de laagste inkomenscategorie van dit beleid te behoren en 13% tot de middengroep. Een deel van deze lage en middeninkomens bewoont overigens een relatief dure koopwoning. Deze combinatie van laag inkomen en waardevol huis heeft meerdere achtergronden, zoals pensionering en een afbetaalde hypotheek, het beschikken over vermogen als aanvullend inkomen, het erven van een huis of, problematischer, door een niet voorziene inkomensdaling. Andersom wordt een aanzienlijk deel van de goedkope koopwoningen bewoond door huishoudens met een hoog inkomen. De goedkoopste koopwoningen, met een WOZ-waarde minder dan , worden r bb Woningmarkt en woonuitgaven 55