Woningmarktmonitor Regio Amersfoort 2015

Transcriptie

1 Woningmarktmonitor Amersfoort 2015 Dit is de woningmarktmonitor Amersfoort In het Convenant Woningbouwprogrammering hebben de gemeenten in Amersfoort afgesproken de ontwikkeling van vraag en aanbod op de woningmarkt in de regio jaarlijks te monitoren. De provinciale monitor vormt de belangrijkste onderlegger voor de regionale monitor; er wordt geen nieuw eigen onderzoek gedaan. De vraag naar en het aanbod van woningen wordt op verschillende niveaus gemonitord. Omdat niet op alle fronten van dezelfde gegevens gebruik wordt gemaakt zijn deze niet altijd een op een vergelijkbaar. Toch geven de cijfers een beeld van de trends. In deze monitor wordt achtereenvolgens stilgestaan bij: 1. de ontwikkelingen in de Noordvleugel; 2. de actuele woningmarktontwikkelingen in Amersfoort; 3. de kwantitatieve woningbehoefte voor de lange termijn in Amersfoort; 4. de woningbehoefte naar woonmilieus voor de lange termijn in Amersfoort. 1. Woningmarktmonitor Noordvleugel 2015 Op het niveau van de Noordvleugel van de Randstad worden vraag naar en aanbod aan woningen periodiek gemonitord. Algemene conclusies uit de monitor van de Noordvleugel van 2015 (zie bijlage 1) zijn: - Er is een sterke concentratie van de bevolkingsgroei in stedelijke Noordvleugel - De regionale verschillen nemen toe: oude steden zijn populair en de instroom in nieuwe steden neemt af. - De migratierelatie tussen Utrecht en Flevoland is beperkt. - Het aantal verhuizingen neemt sinds begin 2014 weer toe. - De vraag naar woningen neemt tot 2040 vooral toe door de toename van het aantal huishoudens. Dit betreft vooral de categorie De totale plancapaciteit in de Noordvleugel lijkt voldoende om aan de vraag te voldoen, maar biedt geen reserves; tot 2030 zijn vraag en aanbod in evenwicht - De nieuwbouwproductie blijft laag, maar het aantal verleende bouwvergunningen is flink gestegen. De verwachting is dat de productie vanaf 2016 weer gaat stijgen. - De binnenstedelijke productie is stabiel, afname zit vooral bij uitleglocaties. - De druk op de woningmarkt loopt op doordat de groei van het aantal woningen achterblijft bij de groei van het aantal huishoudens, vooral in de steden Utrecht en Amsterdam. 2. Woningmarktontwikkelingen Amersfoort De woningmarkt is weer nadrukkelijk uit het dal van de afgelopen jaren aan het klimmen. Dit geldt in zijn algemeenheid en ongetwijfeld in meer of mindere mate ook voor de individuele gemeenten uit de regio. In Amersfoort is er in 2014 nog geen sprake van meer bouw van woningen dan in voorgaande jaren, maar wel van een stijgende lijn in het aantal afgegeven bouwvergunningen (zie bijlage 2). Nieuw elan op de woningmarkt betekent niet dat dit doorwerkt naar de verschillende onderdelen van de woningmarkt. Het aantal ingeschreven woningzoekenden voor een sociale huurwoning neemt langzaam maar zeker toe. Hier staat tegenover dat het aantal voor nieuwe verhuur vrijkomende woningen niet in gelijke mate toeneemt, waardoor de wachttijd toeneemt. Uit onderzoek van O&S van de gemeente Amersfoort blijkt dat er tot 2020 in regionaal verband een tekort aan sociale huurwoningen is. Bij deze conclusie is nog geen rekening gehouden met de extra druk op deze woningen door de verhoogde taakstelling in de opvang van vergunninghouders. Pagina 1 van 3

2 Ook doorstroming zou een middel kunnen zijn om de beschikbaarheid van sociale huurwoningen te vergroten. Of het aanbod aan koopwoningen en vrije sectorhuurwoningen voldoende en de prijs-productcombinatie hiervan voldoende attractief is om dit te bewerkstelligen is de vraag. Naast deze aspecten hangt dit ook (en misschien wel vooral) af van de individuele voorkeuren van de woonconsument. 3. Woningbehoefte kwantitatief lange termijn Amersfoort De woningbehoefte en het aanbod op de korte en lange termijn in de regio Amersfoort is in 2013 door EIB in beeld gebracht. Door de provincie Utrecht is in de woningmarktmonitor ook informatie over de woningbehoefte en het te verwachten aanbod in Amersfoort opgenomen (zie bijlage 3). Voeding voor wat betreft het aanbod geschiedt op basis van gemeentelijke data. De vraag (programma) wordt benaderd op basis van onderzoek. De cijfers van EIB en de provinciale monitor komen aardig overeen, als wordt uitgegaan van het middenscenario van EIB, het scenario Evenwichtige Groei. Omdat EIB in haar rapport de hele regio in beschouwing neemt (inclusief Nijkerk en Barneveld) en omdat EIB ook een prognose voor 2040 heeft gemaakt, zijn deze cijfers hieronder opgenomen. EIB prognose van vraag (scenario Evenwichtige Groei) en aanbod /2028 vraag aanbod saldo vraag aanbod saldo Amersfoort Baarn Bunschoten Eemnes Leusden Soest Woudenberg subtotaal Barneveld Nijkerk subtotaal totaal Het regionale saldo (excl. Nijkerk en Barneveld) van vraag en aanbod in 2030 is bij het EG scenario in het EIB rapport woningen. In de provinciale monitor is dat voor woningen. Nijkerk en Barneveld hebben een overschot van circa woningen (resp. 600 en woningen) volgens EIB en daarmee is de situatie in de Amersfoort in 2030 kwantitatief in evenwicht. Per gemeente zijn er wel verschillen in vraag en aanbod. Absoluut gezien is met name bij de gemeente Amersfoort de vraag groter dan het aanbod (1.800 volgens provinciale monitor volgens EIB- EG scenario). In Baarn is ook sprake van een tekort in zowel de EIB als de provincie-cijfers (circa 600 woningen). Het EIB rapport geeft aan dat er in de periode nog grote tekorten gaan ontstaan. De provinciale monitor reikt niet zover. Voor de hele Amersfoort wordt het tekort geraamd op circa woningen in het EG-scenario, zowel in- als exclusief Nijkerk en Barneveld. Pagina 2 van 3

3 De conclusie is: Tot 2030 is er kwantitatief voldoende plancapaciteit in Amersfoort (inclusief Nijkerk en Barneveld) beschikbaar. Wel zijn er locale verschillen; met name in de gemeente Amersfoort, maar ook in Baarn is sprake van een tekort aan plancapaciteit. Tot 2040 is er een regionaal tekort van circa woningen. 4. Woningbehoefte naar woonmilieus lange termijn Amersfoort De provinciale woningmarktmonitor geeft inzicht in vraag en aanbod naar woonmilieu in Voor Amersfoort is de conclusie dat er (t.o.v. de vraag) een tekort is aan de woonmilieus: - Centrum-stedelijk; - Stedelijk-vooroorlogs,stedelijk naoorlogs compact en groenstedelijk; - Klein-stedelijk; - Landelijk. Er is een overschot in de categorieën (centrum) dorps en stedelijk naoorlogs grondgebonden. De indeling van plancapaciteit naar woonmilieu is door Companen gedaan aan de hand van de postcode. Daaruit blijkt dat tot stedelijk naoorlogs grondgebonden gerekend worden: Vathorst en nog een aantal wijken in Amersfoort en tot (centrum) dorps: Leusden, Bunschoten en Woudenberg. Baarn en Soest behoren tot het kleinstedelijke woonmilieu. BIJLAGEN: 1. Monitor Woningproductie Noordvleugel Woningmarktmonitor Provincie Utrecht 2015: factsheet Companen 3. Woningmarktmonitor Provincie Utrecht 2015: uitsnede woningbehoefte en plancapaciteit Amersfoort Pagina 3 van 3

4 Monitor Woningproductie Noordvleugel 2015 Woningvraag, Plancapaciteit en Productie Versie: juli 2015

5 Inleiding monitor woningproductie Noordvleugel Deze tweede monitor woningproductie vindt zijn oorsprong in de bestuurlijke afspraken die bij de Rijksstructuurvisie RRAAM (2013) en het BO MIRT van november 2013 zijn gemaakt, maar is qua opzet en uitwerking Noordvleugelbreed. Het gaat immers in deze markt om communicerende vaten. Daarnaast spelen er naast RRAAM ook ander grote projecten in de Noordvleugel, zoals het Noordzeekanaalgebied (NZKG), de as Stationsgebied Utrecht-Leidsche Rijn en SMASH (structuurvisie Schiphol). De totale plannings- en ontwikkelingsopgave in de Noordvleugel is zo groot en complex dat het noodzakelijk is overzicht te houden op alle projecten en de hoofdlijnen met elkaar vast te leggen en vast te houden. Daartoe is er, samen met het rijk, een Gebiedsagenda Noord-Holland-Flevoland-Utrecht gemaakt (2013). Belangrijk daarin is de grote woningbouwopgave tot De voortgang van het behalen van die opgave wordt met deze monitor in beeld gebracht. De productie van de woningbouw per jaar wordt gemeten, maar ook afgezet tegen de vraag (onderverdeeld naar verschillende soorten woonmilieus en woonlocaties) en de plancapaciteit. Overigens richt de monitor zich volgens afspraak op de Noordvleugel (MRA + NV-Utrecht), maar enerzijds omdat de data zo gegroepeerd zijn en anderzijds omdat dat past op de geografische afbakening van de Gebiedsagenda, beslaan veel gegevens, grafieken en kaartbeelden in deze monitor de drie volledige provincies. Waar dat nodig en nuttig is zal wel worden ingezoomd op de specifieke situatie in de Noordvleugel. Deze monitor geeft sec de getalsmatige uitkomsten weer van wat gemeten is. Daaruit vallen een aantal feitelijke hoofdconclusies te trekken, die in de tekst bij de monitor steeds in rood vermeld staan. De beleidsmatige conclusies en consequenties die deze monitor tot gevolg kan hebben, worden tussen Rijk en regio besproken op het BO-MIRT in het najaar van De monitor zal digitaal beschikbaar zijn op de websites van de deelnemende partijen in de Noordvleugel: provincie Noord-Holland, provincie Flevoland, Stadsregio Amsterdam, Haarlem, Almere, provincie Utrecht en het ministerie BZK. Op de website van Noord-Holland zijn ook onderliggende gegevens en data beschikbaar, evenals de bronnen. -indeling monitor woningbouwproductie Noordvleugel 2

6 Woningvraag Sterke concentratie bevolkingsgroei in stedelijke Noordvleugel Figuur 1: Bevolkingsontwikkeling en huishoudensontwikkeling , bron: Primosprognose 2014 Figuur 1 en 2: Een groot deel van de bevolkingsgroei in Nederland zal zich in de komende jaren concentreren in de Noordvleugel van de Randstad. Ook binnen Overig-Nederland concentreert de groei zich in de steden. Bijvoorbeeld in Groningen, Zwolle en de Brabantse Stedenrij. Figuur 2: Bevolkingsontwikkeling , bron: Pearlprognose 2013 Een groot deel van de bevolkingsgroei in Nederland zal zich in de komende jaren concentreren in de Noordvleugel van de Randstad. In absolute aantallen neemt het aantal inwoners van Amsterdam, Utrecht en Almere het meeste toe. Aan de randen van Nederland vindt bevolkingskrimp plaats. In de periode tot 2025 gaan de grote steden nog fors groeien door natuurlijke bevolkingsgroei (het verschil tussen geboorten en sterfgevallen) en hun aantrekkingskracht voor binnenlandse en buitenlandse migranten. Rondom de grote steden wordt ook in diverse randgemeenten een stevige bevolkingsgroei verwacht. Het gaat dan om gemeenten als Zaanstad, Bunnik, Zeist, Haarlemmermeer en Amstelveen. In vrijwel alle regio s neemt naar verwachting het aantal huishoudens de komende decennia toe, soms is door vergrijzing de huishoudensgroei zelfs hoger dan de bevolkingsgroei. Zowel in de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad is de relatieve groei sterk. Ook daarbuiten zijn er nog regio s met een sterke huishoudensgroei zoals de regio rondom de stad Groningen en stedelijke regio s in de provincies Gelderland, Overijssel en Brabant. 3

7 Huishoudensgroei blijft tot 2040 hoog, vooral in periode Figuur 3 en 4: Ontwikkeling en jaarlijkse groei van het aantal huishoudens in de Noordvleugel (3 provincies) 2015 tot 2040, bron: CBS, Primosprognose 2014* Figuur 3: In de Noordvleugel stijgt het aantal huishoudens tot 2040 van iets boven de 2 miljoen naar ongeveer 2,5 miljoen. *Door statische correcties is de huishoudensgroei vertekend in 2013 en Figuur 4: De huishoudensgroei is het grootst op de korte termijn. Weergegeven is de jaarlijkse groei. In de Noordvleugel stijgt het aantal huishoudens tot 2040 van iets boven de 2 miljoen naar ongeveer 2,5 miljoen. Deze groei is het grootst in de komende jaren met meer dan huishoudens per jaar (figuur 3). Na 2018 neemt de groei langzaam af naar ongeveer huishoudens per jaar. Prognosebeeld komt overeen Figuur 5: Huishoudensgroei per regio in de Primos- (2014) en Pearlprognose (2013) Figuur 5: De groei per regio bij de Primos- en Pearlprognose komt overeen. M.u.v. de gemeente Amsterdam, hier is de Primosprognose beduidend hoger. 4

8 Op landelijk niveau bestaan twee prognoses: Primos opgesteld in opdracht van de ministeries BZK/IenM en Pearl opgesteld door het Planbureau voor de Leefomgeving en het CBS. Figuur 5 toont voor beide prognoses de verwachte huishoudensgroei tot 2030 per regio. Duidelijk is dat beide prognoses nog een forse huishoudensgroei voorzien in de Noordvleugel. De groei is bij Primos in veel regio s hoger dan Pearl maar de verschillen zijn relatief beperkt. Alleen in de gemeenten Amsterdam is het verschil groot. Dit komt vooral door het verwachte nieuwbouwprogramma. De aantrekkingskracht van Amsterdam is zo groot dat de verwachte groei sterk wordt bepaald door het verwachte nieuwbouwprogramma. nale verschillen nemen toe: oude steden populair, instroom nieuwe steden neemt af Een verklaring voor de sterke groei van de Noordvleugel is, naast de autonome groei, de verandering van binnenlandse migratiestromen. We zien een sterke verstedelijking in plaats van suburbanisatie. Dit leidt tot een grote instroom in met name de gemeenten Amsterdam en Utrecht. Binnen de Noordvleugel zien we de laatste jaren dat ook hier de verstedelijking doorzet. Oude steden zoals Amsterdam, Utrecht en Haarlem groeien sneller dan de nieuwe steden zoals Hoofddorp, Purmerend en Almere. Figuur 6 toont het saldo van de binnenlandse migratie in 2013 en specifiek voor Amsterdam de uitstroom in de regio. Te zien is dat de instroom naar Amsterdam stijgt terwijl de uitstroom afneemt. De afgelopen jaren heeft de crisis, de stokkende doorstroming in koopwoningenmarkt en het terugvallen van de nieuwbouwproductie ongetwijfeld invloed gehad op de doorstroming en de verhuisbewegingen. Ondanks de crisis zet de groei van de Noordvleugel door. In 2014 zien we weer een toename van het aantal verhuizingen en ook het aantal verkochte woningen neemt toe. (Op dit moment zijn de migratiecijfers naar richting voor 2014 zijn nog niet beschikbaar). Figuur 6: Saldo Binnenlandse migratiestromen in de Noordvleugel in 2013, bron: CBS Saldi binnenlandse migratie 2013 NH-Noord Kop NH 650 regio Alkm Wfr 750 Flevol ov MRA IJmond Zaanst 500 regio Waterl Almere 300 ov NL regio Hlm 750 A'dam Gooi & Vecht Amersf 350 SRA-zd Utrecht-W BRU Utrecht-ZO 500 5

9 Belangrijkste migratiestromen Amsterdam (Saldi gemiddelde per jaar links en rechts), bron: CBS Purmerend Purmerend Zaanstad 700 Almere Zaanstad 200 Almere Haarlem 500 Amsterdam Haarlem 500 Amsterdam Haarlemmermeer Amstelveen Haarlemmermeer Amstelveen Overig NL Overig NL Uitleg: De pijlen in de schema s bevatten de belangrijkste binnenlandse migratiestromen. Het weergegeven getal is het saldo tussen twee regio s. Voorbeeld: in de periode 2004 tot 2008 verhuisden gemiddeld per jaar mensen uit de gemeente Amsterdam naar de gemeente Haarlemmermeer. In de periode is dit gedaald naar 100 personen. Figuur 7 en 8: Binnenlandse migratiesaldo van Noord-Holland Zuid en Utrecht naar Flevoland en van Overig Nederland naar de Noordvleugel (3 provincies), bron: CBS Figuur 7 en 8: Opvallende ontwikkelingen op Noordvleugelniveau zijn: Uit Noord-Holland Noord verhuizen tegenwoordig meer mensen naar Amsterdam dan andersom; De uitstroom uit Amsterdam neemt af (met name naar Almere en de Haarlemmermeer); De migratierelatie tussen Utrecht en Flevoland is beperkt; De instroom uit overig Nederland naar de Noordvleugel (vooral gemeente Amsterdam en Utrecht) neemt toe; Het aantal verhuizingen neemt sinds begin 2014 weer toe, de dynamiek op de woningmarkt komt weer op gang. 6

10 Figuur 9: Indicatie bevolkingsontwikkelingen in 2014 (voorlopige cijfers), bron: CBS Natuurlijke Saldo Saldo Groei/Daling aanwas buitenlands binnenlands NH-Noord NH-Zuid MRA Almere/Lelystad Amsterdam Utrecht (gemeente) Noord-Holland Utrecht (provincie) Flevoland *Door de aanwezigheid van asielzoekerscentra is het binnenlandsmigratiesaldo in Flevoland enigszins vertekend Gemeenten met de hoogste bevolkingsgroei in 2014 Gemeente Bevolkingsgroei 1 Amsterdam Utrecht (gemeente) Amstelveen Amersfoort Haarlem Almere Zaanstad Hilversum Diemen Zeist 400 Figuur 9: Actuele demografische ontwikkelingen. Noord-Holland Noord en Almere en Lelystad hadden in 2014 een binnenlands vertrekoverschot. De recente bevolkingsgroei concentreert zich meer in de oude steden (Amsterdam, Utrecht, Haarlem) en minder in nieuwe steden. Opvallend in 2014 is het hoogste binnenlandse migratiesaldo van de gemeente Utrecht en het hoge buitenlandse migratiesaldo van de gemeente Amsterdam. Ook in de Noordvleugel: toename huishoudens vooral 65+ Bij de ontwikkeling van de kwalitatieve vraag zien we een aantal belangrijke ontwikkelingen. Ook de Noordvleugel kent de komende jaren een sterke vergrijzing. Het aandeel 65+ers onder de huishoudens neemt toe; het aantal huishoudens in de leeftijd van gezinnen met kinderen (35-65 jaar) neemt tot 2040 niet meer toe, terwijl het aantal jongeren de komende periode nog wel stijgt. Het aantal 65+ huishoudens stijgt tot 2040 bijvoorbeeld met meer dan , terwijl het aantal huishoudens in de categorie stabiel blijft. Deze ontwikkeling heeft gevolgen voor het potentiele bouwprogramma. Ouderen hebben al een woning, blijven steeds langer thuis wonen en verhuizen relatief weinig en over korte afstanden. Hun mobiliteit is hiermee beperkt. Daarnaast laten ouderen, bij overlijden, op termijn veelal eengezinswoningen achter die daarmee beschikbaar komen voor gezinnen met kinderen. 7

11 Figuur 10: Ontwikkeling aantal huishoudens naar leeftijdscategorie in de Noordvleugel (3 provincies) , bron: tot 2014: CBS, : Primosprognose 2014 Figuur 10: Tot 2011 zat de groei van het aantal huishoudens bijna volledig bij de groep jaar (blauw). Recent is een trendbreuk opgetreden. De groei zit vooral bij ouderen (65+) (grijs) en jongeren (groen). Vooral vraag naar stedelijke woonmilieus en wonen in centrummilieus Figuur 11 en 12: Vraag naar woonmilieus, bron: Companen op basis van WoON 2012 (Utrecht) en 2009 (N-H/Flevoland) Figuur 11 en 12: De gewenste woonmilieus zijn vooral stedelijk. Voorbeeld: In de Provincie Utrecht willen tot 2030 ongeveer huishoudens extra gaan wonen in een centrum-stedelijk woonmilieu. Op basis van het WoON onderzoek 2009 is door onderzoeksbureau Companen voor de drie Noordvleugel provincies de additionele behoefte (= groei van het aantal huishoudens vanaf 2010) per woonmilieu berekend. De additionele behoefte geeft hiermee een beeld van de toekomstige vraag. De toekomstige toename van het aanbod is hierin nog niet verdisconteerd. In verband met de periode van de geïnventariseerde plancapaciteit is voor de provincie Utrecht de vraag weergegeven voor de periode en voor Noord-Holland en Flevoland van 2010 tot De vraag naar woonmilieus concentreert zich in stedelijke woonmilieus, met name centrum stedelijk en stedelijk grondgebonden. Uit een update voor de provincie Noord-Holland op basis van WoON 2012 blijkt dat verschillen in woonvoorkeur voor woonmilieus tussen 2009 en 2012 marginaal zijn veranderd, de vraag is iets stedelijker geworden met iets meer voorkeur voor huurwoningen. NB. De monitor van 2016 kan op basis van nieuwe cijfers een meer recent beeld geven. 8

12 Plancapaciteit Totale plancapaciteit woningen Figuur 13: Plancapaciteit per regio, bron: Noord-Holland en Flevoland: / QuickScan woningbouw MRA 2012, Provincie Utrecht: Woningmarktmonitor 2014, Flevoland: alleen Almere (inclusief Almere Pampus (25.000)/Lelystad. Voor Amsterdam en Zaanstad is ook de potentiele capaciteit na 2030 meegenomen. Hard Zacht Totaal Kop van Noord-Holland West-Friesland Alkmaar Waterland Gemeente Zaanstad IJmond Zuid-Kennemerland Amstel-Meerlanden Gemeente Amsterdam Gooi en Vechtstreek Gemeente Almere Gemeente Lelystad Utrecht West Utrecht Gemeente Utrecht Utrecht Zuid-Oost Gemeente Amersfoort Amersfoort Figuur 13: De totale nu bekende woningbouwcapaciteit bedraagt woningen in Noord-Holland Noord (tot 2040), woningen in de MRA, en in de provincie Utrecht. Een deel van de capaciteit ligt binnen de invloedsfeer van de Haven Amsterdam en Schiphol. Van deze locaties is nog niet duidelijk of deze volledig beschikbaar zijn. Noord-Holland Noord MRA Provincie Utrecht Noordvleugel Figuur 13 geeft een overzicht van de beschikbare plancapaciteit in de Noordvleugel. In totaal bedraagt deze circa woningen. Eventuele extra ruimte door transformatie van kantoren en leegstand van bestaand vastgoed is hierin nog niet volledig meegenomen. Dat komt voor een deel ook doordat er geen goede cijfers zijn over het aantal, zelfstandige en onzelfstandige, permanente en tijdelijke, woningen als gevolg van transformatie en herbestemming. De werkelijke capaciteit ligt hierdoor waarschijnlijk iets hoger. Daar staat tegenover dat er altijd sprake is van planuitval en dat een deel van de capaciteit binnen de invloedsfeer van de Haven Amsterdam en Schiphol ligt. Van deze locaties is nog niet duidelijk of deze volledig beschikbaar zijn. In de provincie Utrecht is de plancapaciteit tot en met 2030 geïnventariseerd. In de periode hierna is ook plancapaciteit beschikbaar maar die is nog niet als zodanig geïdentificeerd en gekwantificeerd. 9

13 Capaciteit lijkt voldoende maar biedt geen reserves Figuur 14 en 15: Huishoudensgroei tot 2030 en plancapaciteit, bron: Primos 2014/Pearl Plancapaciteit: bron zie boven. Potentieel na 2030 Figuur 14 en 15: Voorlopig is voldoende capaciteit beschikbaar. Eventuele tekorten doen zich pas voor na In figuur 14 en 15 is de huishoudensgroei afgezet tegen de plancapaciteit. Voorlopig is nog voldoende capaciteit beschikbaar. Eventuele tekorten doen zich pas voor na In Almere is op termijn het aanbod aan plancapaciteit groter dan de verwachte huishoudensgroei. Het gaat hier om de kwantitatieve cijfers per locatie. Dat zegt nog niets over de uiteindelijk gevraagde kwalitatieve invulling naar bijvoorbeeld woningtypen. 10

14 Productie Nieuwbouwproductie blijft laag, aantal verleende bouwvergunningen flink gestegen Figuur 16 en 17: Nieuwbouw en verleende bouwvergunningen (aantal woningen) in de Noordvleugel (3 provincies), bron: CBS Bouwproductie in de Noordvleugel (3 provincies) (Grootste gemeenten), bron : CBS* Nieuwbouw Toevoegingen anderzins Onttrekkingen Correcties Verleende bouwvergunningen Gemeente Zaanstad Haarlem Haarlemmermeer Amsterdam Almere Utrecht (gemeente) Amersfoort Overig Noordvleugel Totaal Noorvleugel * Door de overgang naar de BAG in 2012 en 2013 zijn administratieve correcties die de gemeenten hebben doorgevoerd terecht gekomen in de categorie toevoegingen anderszins. Het gaat om bestaande voorraad en niet om nieuwe toevoegingen. Ook het cijfer voor onttrekkingen is daardoor vertekend. In Amsterdam wordt gerekend met start bouw en in deze monitor wordt uit gegaan van opleveringen, daardoor is de productiestijging voor Amsterdam in deze monitor nog niet zichtbaar. Helaas loopt de registratie van bouwvergunningen achter, waardoor dit voor Amsterdam geen goede voorspeller is van de woningbouwproductie. Figuur 16 en 17 : Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen is afgenomen van boven de naar circa in Het aantal verleende bouwvergunningen is toegenomen in 2014 naar ongeveer Vooral in Amsterdam is het aantal verleende bouwvergunningen en in aanbouw genomen woningen hard gestegen. De nieuwbouwproductie in Amsterdam laat een sterk opgaande lijn zien: in 2014 zijn er nieuwbouwwoningen in aanbouw genomen en transformaties naar woningen gestart. De nieuwbouwproductie in de Noordvleugel neemt de laatste jaren af. In 2014 werden nieuwbouwwoningen opgeleverd. De daling van verleende bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen (een voorbode van de verwachte nieuwbouwproductie) is in 2014 gestopt. Het aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is opgeleverd is gestegen naar Dit betekent dat waarschijnlijk vanaf 2016 de productie weer gaat stijgen. De toename van het aantal verleende vergunningen doet zich in bijna alle regio s voor. 11

15 Figuur 18 en 19: Crisiseffect per regio (nieuwbouw en bouwvergunningen), bron: CBS Figuur 18 en 19: Deze figuren geven per regio een beeld van het verschil nieuwbouw en verleende bouwvergunningen in 2014 t.o.v De verschillen in nieuwbouwproductie zijn klein. Het aantal verleende bouwvergunningen is in alle regio s gestegen. Toename verleende bouwvergunningen vooral bij marktpartijen Figuur 20 en 21: Verleende bouwvergunningen in de Noordvleugel (3 provincies) naar type en opdrachtgever, bron: CBS Figuur 20 en 21: De toename van het aantal verleende bouwvergunningen zit vooral bij marktpartijen. Procentueel gezien is de toename bij koop (76%) iets groter dan bij huur (66%). 12

16 Binnenstedelijke productie stabiel, afname vooral bij uitleglocaties Figuur 22: Woningbouwproductie per locatietype in 2014, bron: BAG, bewerking RIGO* Nieuwbouw Toevoegingen Sloop Netto** Bruto Flevoland Binnenstedelijk Uitleg % Binnenstedelijk 11% 65% 64% 18% 26% Noord-Holland Binnenstedelijk Uitleg % Binnenstedelijk 73% 94% 90% 75% 82% Utrecht Binnenstedelijk Uitleg % Binnenstedelijk 56% 90% 84% 76% 70% Noordvleugel Binnenstedelijk Uitleg % Binnenstedelijk 69% 90% 88% 76% 78% *Het aandeel binnenstedelijk in Utrecht is relatief laag doordat de ontwikkeling van Leidsche Rijn door de gehanteerde definitie (BBG 2000) meetelt als uitleg. De grenzen van BBG2000 zijn niet vergelijkbaar met de huidige grens van het bestaand bebouwd gebied. ** Netto is inclusief correcties en overige onttrekkingen. Figuur 22: In 2014 werd 69% van de nieuwbouwwoningen binnenstedelijk (=BBG 2000) gebouwd. De toegenomen populariteit van steden blijkt ook uit de locaties waar woningen worden opgeleverd. In 2014 werd 69% van de nieuwbouwwoningen binnenstedelijk gebouwd. Als begrenzing van het binnenstedelijk gebied is de BBG 2000 grens gebruikt, de vastgestelde grens van bestaand bebouwd gebied in 2000 (BBG2000), gebruikt door het ministerie van VROM in de Nota Ruimte. Voor de provincie Noord-Holland zijn deze gegevens als tijdreeks beschikbaar. Het percentage binnenstedelijk gebouwde woningen is hier gestegen van 50% in 2005 naar 73% in In 2014 groeide de woningvoorraad met ongeveer woningen door transformatie van bestaande panden. Figuur 23: Toevoegingen anderszins in 2014 naar voormalige functie, bron: BAG, bewerking RIGO Met behulp van de BAG kan van de toevoegingen anderszins de voormalige functie van een pand of locatie bepaald worden. Figuur 23 geeft hiervan een beeld voor In totaal zijn in Noordvleugel in 2014 ongeveer toevoegingen anderszins geregistreerd, Bij ongeveer hiervan betreft het een pand/locatie met een voormalige woonfunctie. Met de aanname dat bij herstructurering meer woningen gesloopt worden dan toegevoegd (inschatting circa 3.000) is de woningvoorraad gegroeid met ongeveer woningen door transformatie van bestaande panden. Dit is circa 1/3 van de totale netto groei in

17 Confrontatie van vraag en aanbod Druk op de woningmarkt loopt op in stedelijke regio s Figuur 24 en 25: Druk op de woningmarkt en toename van de druk op de woningmarkt tot 2025, bron: Primos 2014 Figuur 24: De druk op de woningmarkt loopt op doordat de groei van het aantal woningen achterblijft bij de groei van het aantal huishoudens. Vooral in de steden Utrecht en Amsterdam loopt het tekort op. Met de overgang op de BAG is de definitie van het begrip woning verruimd. Doordat de definitie van het begrip woningbehoefte hierop nog niet is aangepast is het woningtekort niet langer geschikt om een indicatie te geven van de druk op de woningmarkt. Als alternatief om een indicatie te geven van de demografische druk op de woningmarkt is gekeken naar het verschil tussen het aantal huishoudens en de beschikbare woningvoorraad. De druk op de woningmarkt is vooral hoog in de steden Haarlem, Amsterdam en Utrecht, zie figuur 24. In de meer landelijke gemeenten is de woningmarkt veel ruimer. Dit is terug te zien in figuur 26 waarin de woningprijs per m2 per gemeente is weergeven. Figuur 25 toont de ontwikkeling van dit verschil aan de hand van de verwachte groei van het aantal huishoudens en de verwachte groei van de woningvoorraad uit het Primosprognose. Doordat in Almere de woningvoorraad sneller groeit dan het aantal huishoudens ontstaat hier een meer ontspannen woningmarkt. Rondom de steden Amsterdam en Utrecht loopt de druk op de markt op doordat de productie de groei van het aantal huishoudens niet kan bijhouden. Figuur 26: Gemiddelde vraagprijs per m2 in 2014, bron: Huizenzoeker.nl Figuur 26: De woningprijs per m2 is het hoogst in de Noordvleugel van de Randstad. 14

18 Tekort aan plancapaciteit vooral in stedelijke milieus Figuur 27 en 28: Plancapaciteit en de additionele vraag per woonmilieu, bron: Companen Deze figuren worden in 2016 herzien op basis van het nieuwe WoON en de nieuwe inventarisaties van de plancapaciteit Figuur 27 en 28: In Noord-Holland en Flevoland bestaat een tekort aan centrum-stedelijke, stedelijk vooroorlogse en dorpse woonmilieus en een overschot aan plannen in stedelijk naoorlogs compacte woonmilieus. Utrecht kent een tekort aan kleinstedelijke en stedelijk vooroorlogse woonmilieus en een overschot aan (groen)stedelijk grondgebonden woonmilieus en stedelijk na-oorlogs compacte woonmilieus. In deze figuren is de additionele vraag, plancapaciteit en groei (in de periode ) per woonmilieu weergegeven. In Noord-Holland en Flevoland bestaat een tekort aan centrum-stedelijke, stedelijk vooroorlogse en dorpse woonmilieus. In de milieus stedelijk naoorlogs compact en kleinstedelijk bestaat een planoverschot. En deel van de naoorlogse compacte milieus kan wellicht opschuiven naar centrum stedelijk waardoor dit overschot is terug te brengen. In de provincie Utrecht ligt het tekort bij de kleinstedelijke, dorpse, centrum-stedelijke en stedelijk vooroorlogse woonmilieus. Opvallend is het overschot aan plannen in grondgebonden milieus. 15

19 Integrale ontwikkelingen Gebiedsagenda bevatten ongeveer 1/3 totale capaciteit Als hoofddoel voor verstedelijking is in de Gebiedsagenda Noord-Holland/Utrecht/Flevoland een woningopgave van woningen tot 2040 opgenomen. De Gebiedsagenda bevat vijf integrale gebiedsontwikkelingen met een omvangrijke woningbouwopgave. Figuur 29laat zien dat de capaciteit van de opgenomen integrale gebiedsontwikkelingen ongeveer 1/3 van de totale capaciteit bedraagt. Figuur 29: Het aandeel integrale gebiedsontwikkelingen in de totale plancapaciteit van de Noordvleugel bedraagt circa 1/3. 16

20 RRAAM In Almere zijn in de periode ongeveer woningen opgeleverd, het overgrote deel in het westen van de stad. Wanneer in Almere circa woningen zijn gebouwd ten opzichte van 2010 en er zicht is op de afronding van de tweede fase van Amsterdam IJburg, wordt vervolgonderzoek naar verdere infrastructuurmaatregelen voor de ontsluiting van Almere Pampus gestart. Figuur 30 toont de ontwikkeling van de woningvoorraad in Almere. Op figuur 31 is te zien dat na 2010 vooral is gebouwd in Almere Poort en Noorderplassen. Figuur 30: Ontwikkeling woningvoorraad in Almere, bron: CBS Nieuwbouw Toevoeging anderszins Onttrekkingen Administratieve correcties Figuur 31: In de periode is vooral gebouwd in het zuidwesten van Almere. Figuur 31: Nieuwbouw in Almere , bron: CBS/Bewerking RIGO. = 1 woning 17

21 NZKG Onderstaande kaarten geven een beeld van de ontwikkelingen in het NZKG. Doordat het visiegebied niet exact geografisch is afgebakend, zijn de ontwikkelingen in de gemeenten rond het NZKG weergegeven. De kaarten laten zien dat de productie in de directe omgeving rondom het NZKG in 2013 en 2014 beperkt was. De plancapaciteit concentreert zich vooral in het oosten van het Noordzeekanaalgebied. Figuur 32: Nieuwbouw in het NZKG , bron: CBS, bewerking RIGO. = 1 woning Figuur 32: De woningbouwproductie in de directe omgeving van de haven was beperkt. Nieuwbouw Toevoegingen anderzins Onttrekkingen Correcties Verleende bouwvergunningen Gemeente Zaanstad Velsen Haarlemmerliede Amsterdam Figuur 33: Woningbouwplannen in de NZKG gemeenten, bron: RIGO Figuur 33: De plancapaciteit in het NZKG concentreert zich vooral in Zaanstad, rond het Westelijk Havengebied, Zeeburgereiland en IJburg 2. 18

22 DATUM 30 oktober 2015 PROJECTNUMMER /G OPDRACHTGEVER Provincie Utrecht Woningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio 2015 Inleiding De woningmarkt is, na jaren van crisis, weer flink in beweging. De koopmarkt is sterk aangetrokken en lijkt in sommige gemeenten, zoals Utrecht, al weer op de situatie van voor Naast het toegenomen vertrouwen in de economie spelen de huidige lage rentestanden een belangrijke rol in dit herstel. Het lijkt erop dat steeds meer huishoudens nu hun kans schoon zien en verhuizen naar een nieuwe woning. De vraag is of deze ontwikkeling zich voordoet in alle regio s binnen de provincie. Tegelijkertijd zijn er signalen dat de druk op de sociale huurmarkt toeneemt. De druk op de sociale huurmarkt is in veel gemeenten hoog en de extra opgave om statushouders (asielzoekers met een verblijfsvergunning) woonruimte te bieden zal de druk verder verhogen. In de vorige beschouwing (november 2014) constateerden we dat de inschrijftijden lang zijn en dat hier weinig beweging in zit. Is dit nu wel het geval? In deze beschouwing gaan we in op de belangrijkste ontwikkelingen op de woningmarkt in de provincie Utrecht. Allereerst besteden we deze keer aandacht aan de ontwikkeling van de bevolking, de woningvoorraad en de plancapaciteit op basis van de geactualiseerde informatie in de woningmarktmonitor. Vervolgens gaan we in op de stand van zaken op de koop- en de huurmarkt. Bevolkingsontwikkeling per regio De provincie Utrecht telde per 1 januari 2015 ruim inwoners. In de periode is de bevolking met ongeveer 3,5% gegroeid. De bevolking is daarmee harder gegroeid dan het Nederlandse gemiddelde (2%). Binnen de provincie zijn er duidelijke verschillen tussen de regio s. De groei heeft zich voornamelijk voorgedaan in de regio Utrecht 1 (+4,8%) en de regio Amersfoort (+3,1%). In de regio s Zuid-Oost (+1,1%) en West-Utrecht (+0,7%) ligt de groei beduidend lager. Tabel 1: Ontwikkeling bevolking naar regio Amersfoort ,1% Utrecht ,8% West-Utrecht ,7% Zuid-Oost ,1% Provincie Utrecht ,5% Bron: Woningmarktmonitor provincie Utrecht, CBS, De regio Utrecht is de voormalige regio BRU /G Woningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio

23 De sterkere groei in de regio s Amersfoort en Utrecht komt omdat deze regio s relatief veel mensen van elders weten aan te trekken. Binnen de regio s zijn het met name de steden Utrecht en Amersfoort die een grote aantrekkingskracht hebben. Daarnaast ligt in de regio Utrecht en de regio Amersfoort het geboortesaldo hoger dan in de regio s West-Utrecht en Zuid-Oost. Het lagere geboortesaldo in West- Utrecht en Utrecht Zuid-Oost komt omdat in beide regio s de bevolking wat sterker vergrijsd is dan in de regio s Amersfoort en Utrecht. Onderstaande figuur illustreert dit. Figuur 1: Leeftijdsopbouw bevolking per regio, 2015 Amersfoort 19% 11% 41% 12% 9% 7% Utrecht 18% 14% 43% 11% 8% 6% West-Utrecht 18% 12% 39% 13% 11% 7% Zuid-Oost 18% 12% 38% 13% 11% 8% Provincie Utrecht 18% 13% 42% 12% 9% 7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bron: Woningmarktmonitor provincie Utrecht, CBS, jr jr jr jr jr 75+ jr In de provincie Utrecht is 16% van de bevolking 65 jaar of ouder. In de regio s Zuid-Oost (19%) en West- Utrecht (18%) ligt dit aandeel hoger. Het aandeel 65-plussers is het laagst in de regio Utrecht, namelijk 14%. Gemeenten waar relatief veel 65-plussers wonen zijn Utrechtse Heuvelrug (23%), De Bilt (23%), Baarn (22%), Soest (21%) en Bunnik (21%). Renswoude (23%), Houten (21%) en Woudenberg (21%) zijn gemeenten waar juist relatief veel kinderen in de leeftijd 0 tot en met 14 jaar wonen. Woningvoorraad met bijna 6% gegroeid In de periode 2012 tot en met 2015 is de woningvoorraad in de provincie met ruim woningen gegroeid. Van ruim woningen in 2012 naar bijna in Dit is een groei van ongeveer 5,8%. De voorraad is het sterkst toegenomen in de regio Utrecht (6,8%). Tabel 2: Ontwikkeling woningvoorraad (o.b.v. BAG) naar regio Amersfoort ,5% Utrecht ,8% West-Utrecht ,5% Zuid-Oost ,8% Provincie Utrecht ,8% Bron: Woningmarktmonitor provincie Utrecht, CBS, De groei van de woningvoorraad wordt overigens niet alleen verklaard door nieuwbouw, maar is een optelsom van nieuwbouw, sloop, functieverandering en eventuele correcties. In de onderstaande figuur gaan we specifiek in op de ontwikkeling van de nieuwbouwproductie in de periode /G Woningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio

24 Figuur 2: Ontwikkeling nieuwbouwproductie naar regio Amersfoort Utrecht West-Utrecht Zuid-Oost Provincie Utrecht Bron: Woningmarktmonitor provincie Utrecht, CBS, In de afgelopen periode zijn er in de provincie Utrecht jaarlijks gemiddeld bijna nieuwbouwwoningen gerealiseerd. Deze nieuwbouwproductie lag in 2013 en 2014 beduidend lager, namelijk en woningen. Met name in de regio Amersfoort lag de nieuwbouwproductie lager dan in de jaren daarvoor. In 2014 zijn er bijna 600 woningen gerealiseerd terwijl het gemiddelde op ruim woningen lag in de periode Opvallend is dat de regio Zuid-Oost de enige regio was waar in 2013 en 2014 meer woningen zijn gebouwd dan in de jaren daarvoor. Aantal verleende omgevingsvergunningen neemt weer toe Het aantal verleende omgevingsvergunningen met activiteit bouwen geeft een indicatie van de te verwachten realisatie in de komende periode. Per regio ziet het aantal verleende omgevingsvergunningen er als volgt uit: Figuur 3. Ontwikkeling verleende omgevingsvergunningen met activiteit bouwen naar regio Amersfoort Utrecht West-Utrecht Zuid-Oost Provincie Utrecht Bron: Woningmarktmonitor provincie Utrecht, CBS, Het beeld loopt synchroon met de ontwikkeling van de economische crisis in de afgelopen jaren. Een scherpe daling van het aantal verleende omgevingsvergunningen in 2011 en 2012 en een voorzichtig herstel in 2013 en Deze stijging doet zich overigens in alle regio s voor. Toch ligt het aantal verleende omgevingsvergunningen gemiddeld over de provincie nog beduidend lager dan in 2009 en /G Woningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio

25 De gemeenten waar in 2014 de meeste omgevingsvergunningen zijn afgegeven zijn: Utrecht (1.389), Amersfoort (370), Veenendaal (267), Leusden (222), Zeist (207) en Woerden (201). In de gemeenten Bunschoten, Eemnes, Leusden, Lopik, Montfoort, Oudewater, Rhenen, Veenendaal en Woerden is er een sterke stijging van het aantal omgevingsvergunningen. Bij deze gemeenten ligt het aantal afgegeven omgevingsvergunningen in 2015 minimaal een kwart hoger dan het jaarlijkse gemiddelde in de periode 2009 tot en met Samenstelling woningvoorraad Figuur 4: Samenstelling woningvoorraad (huur en koop) naar type per regio 2015 Amersfoort 34% 48% 11% 7% Utrecht 44% 45% 7% 4% West-Utrecht 32% 46% 10% 12% Zuid-Oost 28% 40% 20% 12% Provincie Utrecht 38% 45% 10% 7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bron: Woningmarktmonitor provincie Utrecht, Dataland, Appartement Rijwoning 2-1 kap Vrijstaand De woningvoorraad in de provincie bestaat hoofdzakelijk uit rijwoningen (45%) en appartementen (38%). Ongeveer 10% is een twee-onder-één-kapwoning en een kleine 7% vrijstaand. De regio Utrecht heeft het hoogste aandeel appartementen (44%) en naar verhouding zeer weinig vrijstaande woningen (4%). In de regio Zuid-Oost staan juist weinig appartementen en veel twee-onder-één-kap en vrijstaande woningen. In de onderstaande figuur is de samenstelling van de koopvoorraad naar prijsklasse weergegeven. Figuur 5: Samenstelling koopwoningvoorraad naar prijsklasse per regio 2015 Amersfoort 10% 23% 31% 15% 21% Utrecht 20% 26% 25% 15% 14% West-Utrecht 12% 25% 26% 16% 21% Zuid-Oost 11% 28% 25% 17% 19% Provincie Utrecht 16% 26% 26% 16% 16% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% < >= Bron: Woningmarktmonitor provincie Utrecht, Dataland, /G Woningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio

26 In de provincie heeft ongeveer 16% van de koopvoorraad een waarde tot en 26% een waarde tussen en Op basis van de huidige normen bij hypotheekverstrekking (NHG) kan een huishouden met een inkomen van ongeveer lenen en een huishouden met een inkomen van ongeveer Het aanbod voor deze huishoudens is dus beperkt. In de regio Utrecht is het aanbod naar verhouding het hoogst, maar het gaat hierbij vooral om appartementen. Onderstaande figuur geeft de samenstelling van de sociale huurvoorraad in 2011 en 2014 weer voor de provincie Utrecht. Op dit moment valt ongeveer 15% in het goedkope segment (tot 389,05 2 ), 61% in het betaalbare segment ( 389,05 tot 596,75), 20% in het segment duur tot de toeslaggrens ( 596,75 tot 699,48). In totaal heeft 4% van de voorraad een huur boven de toeslaggrens (boven de 699,48). In vergelijking tot 2011 valt op dat het goedkope aanbod is afgenomen en het aanbod dure huurwoningen tot de toeslaggrens is toegenomen. Figuur 6: Sociale voorraad naar prijsklasse 2011, % 64% 12% 3% % 61% 20% 4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% goedkoop betaalbaar duur tot toeslaggrens duur boven toeslaggrens Bron: Woningmarktmonitor provincie Utrecht, dvi, De verschillen in prijsniveau zijn op regionaal niveau beperkt. Per gemeente zijn de verschillen wel groot. Eemnes (13%), Leusden (8%) en Houten (7%) zijn gemeenten die naar verhouding veel aanbod hebben boven de sociale huurgrens van 699,48. In Vianen (85%), Lopik (85%), Rhenen (84%) en Soest (82%) is het aandeel betaalbare huurwoningen (tot 596,75) het hoogst. Opgave PRS-programma De Provincie Utrecht heeft in de Provinciale Structuurvisie (PRS) een woningbouwprogramma opgenomen van woningen in de periode tot en met Dit is een realisatie van gemiddeld ruim woningen per jaar. Tabel 3: PRS-programma en restant opgave naar regio West- Zuid- Provincie Amersfoort Utrecht Utrecht Oost Utrecht PRS-programma (a) Realisatie (b) Restant programma (a-b) Onttrekking Bron: Woningmarktmonitor provincie Utrecht, Planmonitor In 2013 en 2014 zijn er in totaal nieuwbouwwoningen gerealiseerd. Dit betekent dat er volgens het PRS programma tot 2028 nog woningen gerealiseerd moeten worden. De realisatie ligt daarmee iets lager de gewenste toevoeging van woningen per jaar. Gezien de stijging van het aantal verleende bouwvergunningen is de verwachting dat deze achterstand ten opzichte van het programma 2 Prijspeil /G Woningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio

27 de komende periode weer wordt ingelopen. In de afgelopen twee jaar zijn er woningen onttrokken aan de woningvoorraad. Tabel 4: PRS restant programma en plancapaciteit naar regio Amersfoort Utrecht West- Utrecht Zuid- Oost Provincie Utrecht Restant programma (a) Plancapaciteit hard Plancapaciteit zacht Plancapaciteit totaal (b) Verschil restant en plancapaciteit (a-b) Bron: Woningmarktmonitor provincie Utrecht, Planmonitor Op dit moment bedraagt de plancapaciteit, volgens opgave van de gemeenten, ruim woningen. Het verschil tussen het restantprogramma en de plancapaciteit bedraagt bijna woningen. In de regio Utrecht blijft de plancapaciteit in absolute zin vooralsnog het verst achter bij het resterende programma. In de regio Zuid-Oost lijkt er sprake van enige overcapaciteit, alhoewel het relatief veel zachte plannen betreft. Koopmarkt trekt verder aan Het aanbod te koop staande woningen is in de afgelopen drie jaar fors gedaald. Op 1 juli van dit jaar werden er bijna woningen te koop aangeboden op Funda en dit is een daling van ruim een kwart ten opzichte van In de regio Utrecht is het aanbod zelfs met een derde gedaald. Over de hele linie hebben kopers op dit moment minder keuze dan voorheen en is de omloopsnelheid van woningen toegenomen. Tabel 5: Aanbod te koop staande woningen naar regio (halfjaarlijks) Amersfoort Utrecht West- Utrecht Zuid-oost Provincie Utrecht 1 januari juli januari juli januari juli Ontwikkeling -20% -33% -17% -13% -26% Bron: Woningmarktmonitor provincie Utrecht, Funda Het herstel van de koopwoningmarkt zet zich verder door. De gemiddelde transactieprijs van woningen is in de afgelopen periode weer gestegen. In de eerste helft van 2015 bedroeg de gemiddelde transactieprijs ongeveer Ten opzichte van dezelfde periode in 2014 is dit een stijging van 3%. Tegelijkertijd zien we dat in het tweede deel van 2014 en eerste deel van 2015 ook het aantal transacties hoger ligt dan in de jaren daarvoor. In het eerste half jaar van 2015 lag het aantal transacties 19% hoger dan in de eerste helft van Vergelijken we de tweede helft van 2014 met de tweede helft van 2013 dan gaat het om een toename van maar liefst 53%. Voor de vergelijkbaarheid maken we bewust een vergelijking tussen dezelfde periode in een jaar. Fluctuaties tussen perioden zijn in veel gevallen te verklaren door bijvoorbeeld verandering in regelgeving zoals bijvoorbeeld aanscherping van hypotheekeisen /G Woningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio

28 Figuur 7: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs ( ) en aantal transacties provincie Utrecht, (halfjaarlijks) Gemiddelde transactieprijs Aantal transacties Bron: Woningmarktmonitor provincie Utrecht, woningmarktcijfers.nl Wel zien we duidelijke verschillen tussen de regio s. De gemiddelde transactieprijs van een tussenwoning bedraagt in de regio Zuid-Oost circa In de regio Utrecht ligt dit bijna hoger, namelijk op Bij vrijstaande woningen zijn de verschillen nog groter. In de regio West-Utrecht en Zuid-Oost bedraagt de gemiddelde transactieprijs en terwijl deze in de regio Amersfoort en de regio Utrecht bedraagt. Tabel 6. Gemiddelde transactieprijs per woningtype naar regio, eerste helft 2015 Amersfoort Utrecht West-Utrecht Zuid-Oost Provincie Utrecht Appartement Tussenwoning Hoekwoning ^1-kapwoning Vrijstaand Gemiddeld Bron: Woningmarktmonitor provincie Utrecht, woningmarktcijfers.nl Ook tussen de gemeenten zijn er grote prijsverschillen. Als voorbeeld lichten we de tussenwoningen eruit. In de gemeenten Woudenberg ( ), Vianen ( ) en Rhenen ( ) ligt de gemiddelde transactieprijs van een tussenwoning onder de De duurste tussenwoningen staan daarentegen in De Bilt ( ), Utrecht ( ), Zeist ( ) en Bunnik ( ). De transactieprijzen van tussenwoningen in de gemeenten Woerden (+13%), Baarn (+10%) en Houten (+8%) zijn in vergelijking tot een jaar geleden het hardst gestegen. Ontwikkelingen in de sociale huurmarkt Op basis van gegevens van Woningnet zijn de ontwikkelingen op de sociale huurmarkt in beeld gebracht. Deze uitkomsten hebben alleen betrekking op corporaties die hun woningen verhuren via Woningnet en is dus geen weergave van de situatie in alle gemeenten in de provincie. De gemeenten waarvan geen gegevens bekend zijn, zijn Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Renswoude en Woudenberg. Enkele kanttekeningen In het afgelopen jaar heeft er een aantal veranderingen plaatsgevonden die de uitkomsten beïnvloeden. De gemeenten Amersfoort, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Soest en Woudenberg zijn samengegaan in de regio Eemvallei. Voorheen was er alleen informatie beschikbaar voor Amersfoort en Soest. Hierdoor heeft een grotere groep woningzoekenden toegang tot een grotere woningmarkt. Daarnaast zijn de historische gegevens uit de oude /G Woningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio

29 woningmarktregio s Soest en Amersfoort niet mee overgegaan naar de nieuwe regio-database. Hierdoor vormen de cijfers in de tweede helft 2014 geen afgerond half jaar. De oude gegevens (tot en met 2014) binnen de regio Amersfoort zijn daarom niet met elkaar te vergelijken. Het gebied is groter en dit heeft consequenties voor het aantal verhuringen, het aantal actief woningzoekenden en dus ook de slaagkansen (verhuringen gedeeld door actief woningzoekenden). Tabel 7: Ontwikkeling aantal verhuringen naar regio Amersfoort Utrecht West-Utrecht Zuid-Oost Provincie Utrecht 2 e helft e helft e helft e helft e helft e helft Ontwikkeling % -4% 4% -9% -1% Bron: Woningmarktmonitor provincie Utrecht, Woningnet, Het aantal verhuringen in de provincie is in 2015 afgenomen ten opzichte van het jaar ervoor en is vergelijkbaar met het niveau in de tweede helft van 2012 en eerste helft van In de regio Utrecht zien we een sterke daling van het aantal verhuringen ten opzichte van de periode ervoor en is sprake van het laagste aantal verhuringen in de afgelopen jaren. Ook in de regio Zuid-Oost is het aantal verhuringen afgenomen en ligt dit aantal beduidend lager dan in de tweede helft van Tabel 8: Ontwikkeling aantal actief woningzoekenden naar regio Amersfoort Utrecht West-Utrecht Zuid-Oost Provincie Utrecht 2 e helft e helft e helft e helft e helft e helft Ontwikkeling % -1% 28% 7% 13% Bron: Woningmarktmonitor provincie Utrecht, Woningnet, Het aantal actief woningzoekenden is in vergelijking tot vorig jaar en de jaren daarvoor flink toegenomen. Dit geldt voor alle regio s. In de regio Amersfoort is het aantal actief woningzoekenden bijna verdriedubbeld maar dit komt zoals aangegeven in belangrijke mate door de samenvoeging van Soest en Amersfoort waardoor er een groter zoekgebied is ontstaan. Tabel 9: Ontwikkeling slaagkansen naar regio Amersfoort Utrecht West-Utrecht Zuid-Oost Provincie Utrecht 2 e helft ,6% 5,7% 4,9% 8,2% 6,4% 1 e helft ,7% 7,0% 5,4% 8,0% 7,4% 2 e helft ,6% 8,4% 5,5% 8,9% 9,1% 1 e helft ,9% 8,6% 5,9% 8,6% 8,8% 2 e helft ,5% 7,3% 4,5% 8,8% 7,5% 1 e helft ,4% 5,4% 4,0% 7,0% 5,6% Bron: Woningmarktmonitor provincie Utrecht, Woningnet, /G Woningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio

30 De slaagkansen zijn over de hele linie afgenomen ten opzichte van de vorige periodes. Dit komt door een afname van het aantal verhuringen en een toename van het aantal actief woningzoekenden. In de regio Amersfoort is de slaagkans gedaald van 13,5% naar 6,4%, maar dit komt door de nieuwe regioindeling waardoor er meer actief woningzoekenden zijn. Tabel 10: Ontwikkeling gemiddelde inschrijftijd naar regio Amersfoort Utrecht West-Utrecht Zuid-Oost Provincie Utrecht 2 e helft ,4 jaar 6,7 jaar 5,7 jaar 4,8 jaar 6,0 jaar 1 e helft ,3 jaar 6,6 jaar 6,4 jaar 5,2 jaar 6,0 jaar 2 e helft ,5 jaar 6,9 jaar 6,4 jaar 5,8 jaar 6,3 jaar 1 e helft ,3 jaar 6,2 jaar 6,9 jaar 5,3 jaar 5,9 jaar 2 e helft ,7 jaar 5,9 jaar 7,5 jaar 5,0 jaar 5,7 jaar 1 e helft ,6 jaar 8,5 jaar 7,9 jaar 7,0 jaar 8,0 jaar Bron: Woningmarktmonitor provincie Utrecht, Woningnet, Ook de gemiddelde inschrijftijden zijn in de 2015 verder opgelopen. De gemiddelde inschrijftijd in de provincie bedraagt 8 jaar. In de regio Utrecht (8,5 jaar) is de inschrijftijd het hoogst en in Amersfoort (6,6 jaar) het laagst. In de regio West-Utrecht en Zuid-Oost bedraagt de gemiddelde inschrijftijd respectievelijk 7,9 jaar en 7 jaar. Al deze indicatoren wijzen op een toenemende druk op de sociale huursector in de provincie. De verwachting is dat dit de komende tijd zal toenemen, mede als gevolg van het toenemend aantal statushouders. Meer weten? Wilt u meer informatie over ontwikkelingen in uw gemeente? Kijk dan op de Woningmarktmonitor van de provincie Utrecht op /G Woningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio

31 REGIO AMERSFOORT WONINGBEHOEFTE EN PLANCAPACITEIT Dit thema geeft inzicht in de kwalitatieve woningbehoefteontwikkeling van verschillende leefstijlgroepen, zowel uitgedrukt in de behoefte aan verschillende woonmilieus als in de behoefte naar verschillende woningkwaliteiten. De toekomstige behoefte wordt geconfronteerd met de bekende plancapaciteit. Leefstijlen Het gedrag en de beleving van mensen verschillen onderling, maar er zijn ook veel overeenkomsten tussen mensen. We kunnen dan ook een afgebakend aantal groepen benoemen met leefstijlen die in grote lijnen overeenkomstige woonwensen hebben. Er wordt onderscheid gemaakt in zeven leefstijlen. PRS-programma, realisatie en planaanbod Voor een uitgebreide beschrijving van de verschillende leefstijlen kunt u hier meer informatie vinden. Woonmilieus Voor de indeling in woonmilieus is aangesloten bij de bestaande indeling van ABF in 13 woonmilieus. Voor een uitgebreide beschrijving van de verschillende woonmilieus kunt u hier meer informatie vinden. Provincie Utrecht, CBS 2015, Planmonitor 2015 Realisatie PRS-programma in relatie tot harde en zachte plancapaciteit -

32 Programma (a) Realisatie (b) Onttrekkingen (c) Restant programma t/m 2028 (ab+c) Harde plancapaciteit t/m 2028 Provincie Utrecht, CBS 2015, Planmonitor 2015 Verschil Zachte plancapaciteit t/m 2028 Verwachte onttrekkingen t/m 2028 plancapaciteit en restant programma Totaal Bevolkingssamenstelling naar leefstijl absoluut 2012 WoON 2012, bewerking Companen Bevolkingssamenstelling naar leefstijl relatief 2012 WoON 2012, bewerking Companen Ontwikkeling leefstijlen ABF 2014, WoON2012, bewerking Companen Ontwikkeling leefstijlen ABF 2014, WoON2012, bewerking Companen Gehechte kleine huishoudens Mobiele kleine huishoudens

33 Gehechte gezinnen Mobiele gezinnen Gehechte senioren Mobiele senioren Totaal Ontwikkeling behoefte woonmilieus ABF 2014, WoON2012, bewerking Companen Ontwikkeling behoefte woonmilieus ABF 2014, WoON2012, bewerking Companen Centrum-stedelijk plus Centrum-stedelijk

34 Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen-stedelijk Centrum-kleinstedelijk Kleinstedelijk Groen-kleinstedelijk Centrum-dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Totaal Gewenste toevoeging per woonmilieu, , , ABF 2014, WoON2012, bewerking Companen

35 Gewenste toevoeging per woonmilieus , , ABF 2014, WoON2012, bewerking Companen Centrum-stedelijk plus Centrum-stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen-stedelijk Centrum-kleinstedelijk Kleinstedelijk Groen-kleinstedelijk Centrum-dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Totaal Behoefte versus plannen - korte termijn (tot en met 2020) ABF 2014, WoON2012, Planmonitor 2015, bewerking Companen