Nieuwsbrief woningcorporaties

Transcriptie

1 The Netherlands Tax Inhoud Nieuwsbrief woningcorporaties Inleiding Huurverhoging in het gereguleerde segment - Maximale huur - Inkomensdifferentiatie 2013 en Huursombenadering vanaf 2015 Verhuurderheffing Btw-verlaging Akkoord woningmarkt Editie 36 Rotterdam, 13 februari 2013 Inleiding Verkoop niet-daeb huurwoningen Overige maatregelen Visie Deloitte Uitstel werkkostenregeling Slot met contactpersonen Het kabinet heeft met D66, de ChristenUnie, de SGP en de coalitiepartijen overeenstemming bereikt over de aanpak van de problemen op de woningmarkt door een samenhangend pakket van afspraken te maken. Op 13 februari heeft minister Blok de Tweede Kamer per brief geïnformeerd over de inhoud van de gemaakte afspraken uit dit pakket. De meeste afspraken moeten nog nader worden uitgewerkt in de vorm van wetsvoorstellen. De belangrijkste afspraken voor corporaties zetten wij hierbij op een rij. Huurverhoging in het gereguleerde segment Maximale huur Het voorstel uit het regeerakkoord om de maximale huur te stellen op 4,5% van de WOZ-waarde is geschrapt. De maximale huur blijft begrensd door het puntenaantal volgens het WWS. Het WWS zelf zal worden vereenvoudigd. De minister kondigt aan dat vóór Prinsjesdag (september 2013) een wijzigingsvoorstel zal worden gepubliceerd, waarbij gedacht wordt aan een combinatie van het huidige WWS en de WOZ-waardering. Op dit moment is derhalve nog niet veel duidelijk over de concrete wijzigingen op dit terrein. Als randvoorwaarde stelt het akkoord dat de wijziging niet mag leiden tot een beperking van de verdiencapaciteit op macroniveau of andere schokeffecten. Inkomensdifferentiatie 2013 en 2014 De differentiatie in huurverhoging per inkomenscategorie blijft intact, maar wordt wel beperkt: Inkomens < : 1,5% boven inflatie Inkomens : 2,0% boven inflatie (was 2,5%) Inkomens > : 4,0% boven inflatie (was 6,5%)

2 In het regeerakkoord was opgenomen dat bij de huurverhoging voor inkomens > geen plafond zou bestaan. Dit wordt gewijzigd. Ook voor deze inkomensgroep geldt de maximale huurprijsgrens. Bij inkomensdalingen ontstaat recht op huurverlaging als eerder inkomensafhankelijke huurverhogingen zijn doorgevoerd. Mede met het oog op bescherming van de privacy zal de Belastingdienst corporaties (en andere verhuurders) gaan berichten in welke inkomenscategorie een huurder zit. Huurders hoeven dus geen inkomensgegevens aan te leveren bij de corporatie. Voor groepen van gehandicapten en chronisch zieken met een nader te bepalen indicatie komt er een hardheidsclausule, waardoor voor hen uitzonderingen mogelijk zijn op de inkomensafhankelijke huurverhogingen. De huurder zal dan bezwaar moeten maken tegen de huurverhoging, als hij voldoet aan bepaalde voorwaarden (gedacht wordt aan zorgindicatie). Het kabinet streeft er naar om de inkomensafhankelijke huurverhogingen met ingang van 1 juli 2013 in te laten gaan. Huursombenadering vanaf 2015 Het is de bedoeling dat het systeem van inkomensafhankelijke huurverhoging alleen geldt voor de jaren 2013 en Vóór het einde van 2014 komt het kabinet met een wetsvoorstel, waarbij de inkomensafhankelijke huurverhogingen worden vervangen door een systeem waarbij de huurverhogingen in totaliteit binnen een vast te stellen percentage van de totale huursom moeten blijven. Dit betekent, dat huurverhogingen gedifferentieerd kunnen worden. Dit systeem is gebaseerd op het akkoord tussen de Vereniging Eigen huis, de Woonbond, Aedes en de NVM (Wonen 4.0.). Dit zou met ingang van 2015 in werking moeten treden. Randvoorwaarde bij deze aanpassing is dat de verhuurderheffing volgens afspraak kan worden gerealiseerd. Verhuurderheffing De verhuurderheffing voor 2013 blijft intact conform het huidige wetsvoorstel (0,014% van de WOZ-waarde, opbrengst 50 mln.). De verhoging van de verhuurderheffing in de jaren die eerder in het regeerakkoord was opgenomen wordt neerwaarts bijgesteld. De totale jaarlijkse opbrengst wordt aangepast van 2 mrd. naar 1,7 mrd Kunduz-akkoord Verhoging Regeerakkoord Aanpassing Woonakkoord Totaal ( mln) Volgens de minister kan de verhuurderheffing structureel meer dan volledig worden betaald uit de opbrengst van de huurverhoging.

3 De minister stelt dat in 2013 de extra huuropbrengst 314 mln. hoger is dan de verhuurderheffing in dit jaar. In kan de heffing volgens de minister grotendeels worden betaald uit de opbrengsten van de huurverhoging. Het verschil moet volgens Blok met name gedekt worden door de opbrengst van extra verkopen en extra efficiency bij corporaties. Een achterliggende berekening van de jaarlijkse extra huuropbrengsten is niet in de brief van de minister opgenomen. Het is ons op dit moment dan ook niet volledig duidelijk hoe deze uitspraken van de minister zijn onderbouwd. Nu de maximale huur niet meer wordt gekoppeld aan de WOZ-waarde, lijkt een kritische beoordeling van de WOZ-waardering van de gemeente weer een belangrijk middel om tot een lager bedrag aan te betalen verhuurderheffing te komen. Uiteraard kan een verlaging van de WOZwaarde ook voordeel opleveren voor andere belastingmiddelen, zoals de OZB en de Vpb. Btw-verlaging Het btw-tarief voor verbouwingen en renovaties in de bestaande bouw wordt van 1 maart 2013 tot 1 maart 2014 verlaagd naar 6%. Dit moet een investeringsimpuls geven voor de bouw. Het effect op de rijksbegroting van deze maatregel bedraagt in totaal 226 mln. aan lagere btw-afdracht. Verkoop niet-daeb huurwoningen In MG is opgenomen onder welke voorwaarden corporaties huurwoningen kunnen verkopen. De voorwaarden uit de circulaire gelden voor zowel voor DAEB-huurwoningen als voor niet-daeb. Bij verkoop van huurwoningen tegen marktwaarde in verhuurde staat aan commerciële partijen geldt nu kort gezegd de voorwaarde dat de verkopende corporatie behalve een koopsom in geld ook een winstrecht van 30 jaar moet krijgen om speculatie te voorkomen. In de praktijk werkt deze voorwaarde (te) belemmerend. In het akkoord is opgenomen dat deze voorwaarde zal vervallen voor geliberaliseerde of te liberaliseren woningen. Naar verwachting wordt het daarmee voor commerciële beleggers interessanter om complexen van corporaties over te nemen. Met de opbrengsten wordt de investeringsruimte van corporaties vergroot. Overige maatregelen De overige maatregelen uit het akkoord zijn: Versoepeling van de verplichting om nieuwe eigen woningleningen binnen 30 jaar volledig annuïtair af te lossen. Aandacht voor hypotheken van ZZP ers en andere personen met een flexibel contract. Verhoging rijksbijdrage aan SVn-startersleningen van 20 mln. naar 50 mln. Opzet revolving fund van 150 mln. voor energiebesparing in de gebouwde omgeving.

4 Wijziging Leegstandswet, met de bedoeling om kantoren makkelijker om te kunnen bouwen in wooneenheden. De verhoging van het budget voor de huurtoeslag uit het regeerakkoord blijft intact. Visie Deloitte Het CDA wilde de verhuurderheffing beperken tot het bedrag van 800 mln. dat in het Kunduz-akkoord was opgenomen. Een verlaging van 2 mrd. naar 1,7 mrd. is dan relatief teleurstellend. In eerder overleg met de Tweede Kamer heeft minister Blok al aangegeven binnen de financiële kaders van het regeerakkoord te willen blijven en geen rekening te willen houden met de inverdieneffecten (btwafdracht, loonbelasting en besparing WW-uitkeringen) die het gevolg kunnen zijn van het verlagen van de verhuurderheffing. Gelet op deze uitgangspunten leek een forse verlaging van de verhuurderheffing ook lastig te realiseren. Nieuwe berekeningen zullen moeten uitwijzen wat de gevolgen voor de kasstromen en daarmede de financierbaarheid en de investeringsruimte voor woningcorporaties feitelijk zullen zijn. Daarbij is van belang, dat de SGP reeds heeft aangegeven dat ingeval uit de nieuwe door het CFV en het CPB op te stellen berekeningen blijkt dat de investeringsruimte heel erg tegenvalt, een verdere verlaging van de verhuurderheffing niet uitgesloten is. Minister Blok heeft de buit dus nog niet definitief binnen. Om de impact van de verhuurderheffing op individueel niveau zo veel mogelijk te beperken, resteert voor corporaties een kritische beoordeling van de WOZ-waarden en mogelijk de gang naar de rechter wegens strijd met het eigendomsrecht als bedoeld in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. Een ander argument tegen de heffing kan mogelijk worden gevonden in de stelling dat sprake is van een selectieve belastingheffing voor met name de jaren 2014 en volgende, aangezien vrijwel alleen corporaties en niet andere verhuurders bij moeten dragen aan de dekking van het begrotingstekort. Bij de huurverhogingen is het positief dat het voornemen uit het regeerakkoord om de maximale huur op 4,5% van de WOZ-waarde te stellen van tafel is. Dit voorstel bleek in veel gevallen zeer nadelig uit te pakken, zoals aangetoond in diverse rapporten. De besluiten over aanpassing van het WWS en vervanging van de inkomensafhankelijke huurstijging door een huursombenadering schuift het kabinet voor zich uit. Een grondige systeemaanpassing was niet meer te realiseren voor de huurmutaties per 1 juli Op dit vlak blijft er op individueel niveau onzekerheid bestaan over de omvang van de huuropbrengsten in de komende jaren, omdat de plannen nog moeten worden uitgewerkt. De terughoudendheid ten aanzien van de investeringen zal naar onze inschatting dan ook nog blijven bestaan. De verlaging van het btw-tarief voor verbouwingen en renovaties vormt een financiële meevaller voor corporaties en kan naar verwachting een belangrijke stimulans voor de bouwsector opleveren. De versoepeling van de regels voor de aankoop van markthuurwoningen door commerciële beleggers zal naar onze inschatting door de praktijk worden toegejuicht. Daarnaast past deze verruiming bij de in het Regeerakkoord Rutte II neergelegde uitgangspunt dat woningcorporaties terug moeten naar de sociale kerntaak.

5 Uitstel werkkostenregeling Volgens berichten zouden VVD en PvdA akkoord zijn met uitstel (overgangsregime) van de invoering van de werkkostenregeling. Staatssecretaris Weekers van Financiën zal eind deze maand bovendien met een uitgewerkt voorstel komen hoe hij de discussiepunten en onduidelijkheden in dit nieuwe fiscale systeem voor personeelsvergoedingen wil aanpakken. De werkkostenregeling is per 1 januari 2011 ingevoerd met een overgangstermijn van drie jaar. Dit hield in dat iedere woningcorporatie de regeling per 1 januari 2014 ingevoerd moet hebben. Staatssecretaris Weekers van Financiën overweegt nu om het overgangsrecht met één of twee jaar te verlengen. Op deze manier zouden bestaande knelpunten opgelost kunnen gaan worden en kan nader bekeken worden hoe bepaalde bedrijfstakken wat meer ontzien zouden kunnen worden. Belangrijk is wel dat sprake is van uitstel en niet van afstel. Dat de definitieve invoering van de werkkostenregeling zal worden uitgesteld, betekent naar onze mening niet dat een overstap per 1 januari 2014 niet overwogen zal moeten worden. Mogelijk biedt de werkkostenregeling namelijk voor u als woningcorporatie fiscale voordelen. In dat kader blijft het belangrijk om 2013 te gebruiken om de (financiële) gevolgen van de invoering van de werkkostenregeling voor uw organisatie in kaart te brengen. Alleen na een goede inventarisatie kunt u een afgewogen beslissing nemen of u per 1 januari 2014 wenst over te gaan op de werkkostenregeling of later. Bij vragen over de werkkostenregeling kunt u contact opnemen met Michel Kooij per via mkooij@deloitte.nl dan wel telefonisch via

6 Slot met contactpersonen Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande vragen hebben, neemt u dan contact op met één van onze adviseurs. Contactpersonen vennootschapsbelasting Regio Noord-West Amsterdam Ruud de Jong RudeJong@deloitte.nl Alkmaar Matthijs Broekhuizen MBroekhuizen@deloitte.nl Alkmaar Koos van Velzen KvanVelzen@deloitte.nl Regio Zuid-West Breda Anneloes Boekhorst ABoekhorst@deloitte.nl Breda Richard Roovers RRoovers@deloitte.nl Middelburg Liesbeth Mol EMol@deloitte.nl Rotterdam Gert-Jan de Ruiter GdeRuiter@deloitte.nl Rotterdam Paul Eijkenaar PEijkenaar@deloitte.nl Rotterdam Reinder Wiersma ReWiersma@deloitte.nl Den Haag Edwin Jeanty v/d Spek EJeantyvanderSpek@deloitte.nl Regio Midden Arnhem Olav Schrijver OSchrijver@deloitte.nl Utrecht Olav Schrijver OSchrijver@deloitte.nl Regio Noord Zwolle Harmco Binnema HBinnema@deloitte.nl Groningen Roelof Consten RConsten@deloitte.nl Regio Zuid Eindhoven Marey Timmermans MTimmermans@deloitte.nl Eindhoven Roel Saris RSaris@deloitte.nl Eindhoven Jan Stienen JGStienen@deloitte.nl Maastricht Will Bruchhans WBruchhans@deloitte.nl Maastricht Sjaak de Zeeuw SdeZeeuw@deloitte.nl Maastricht Janine Smerecnik JSmerecnik@deloitte.nl Hoewel bij het opstellen van deze uitgave de grootst mogelijke zorgvuldigheid is betracht, aanvaarden de samenstellers en Deloitte geen enkele aansprakelijkheid voor de onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud of voor de gevolgen daarvan. Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms Deloitte The Netherlands Deloitte RSS feeds