Samenwerkingsovereenkomst

Transcriptie

1 p. 1 van 6 Samenwerkingsovereenkomst Nieuwbouw Onderwijscampus stedelijk gebied Appingedam - Delfzijl Concept versie 2 januari 2018 ONDERGETEKENDEN: Naam: Stichting Voortgezet Onderwijs Eemsdelta Gevestigd: Pastorielaan 11 (9901 CE) Appingedam Vertegenwoordigd door: de heer H. van der Molen Functie en mandaatbesluit: Voorzitter College van Bestuur Hierna te noemen: "Eemsdeltacollege"; Naam: stichting Noorderpoort Gevestigd te: Verzetsstrijderslaan 4 (9727 CE) Groningen Vertegenwoordigd door: de heer W. van de Pol Functie: Lid College van Bestuur Hierna te noemen: "Noorderpoort"; GEZAMENLIJK TE NOEMEN PARTIJEN in aanmerking nemende (a) dat Partijen voornemens zijn een onderwijscampus te realiseren te Appingedam (hierna te noemen het Gebouw ), waarvoor zij samen met de gemeente Appingedam en de gemeente Delfzijl een haalbaarheidsonderzoek onderwijscampus Appingedam Delfzijl d.d. 18 december 2016 hebben laten uitvoeren; (b) dat de onderhavige Samenwerkingsovereenkomst tussen Stichting Voortgezet Onderwijs Eemsdelta en de Stichting Noorderpoort, een onderdeel vormt en onlosmakelijk verbonden is met de doordecentralisatieovereenkomst Campus Appingedam met bijlagen getekend op [datum]; (c) dat Partijen daartoe eerder de intentieovereenkomst onderwijscampus stedelijk gebied Appingedam Delfzijl getekend op 5 april 2017 hebben vastgesteld; (d) dat Partijen daartoe eerder de samenwerkingsovereenkomst onderwijshuisvesting VO-scholen campus Appingedam getekend op 5 april 2017 hebben vastgesteld; (e) dat bovengenoemde partij Eemsdeltacollege eigenaar wordt van het nieuw te realiseren Gebouw. (f) dat bovengenoemde partij Noorderpoort huurder wordt van een deel van het nieuw te realiseren Gebouw. (g) dat Noorderpoort na realisatie langdurig en bestendig medegebruik van het Gebouw wenst te maken; (h) dat Partijen met het oog daarop hebben besloten samen te werken bij de realisering van het Gebouw; (i) dat Partijen tevens hebben besloten een huurovereenkomst met elkaar aan te gaan met betrekking tot het Gebouw; (j) dat Partijen de tot nu toe gemaakte afspraken wensen vast te leggen middels onderhavige samenwerkingsovereenkomst als onderdeel van de doordecentralisatieovereenkomst.

2 p. 2 van 6 zijn overeengekomen als volgt. Artikel 1. Realisatie Gebouw 1. Eemsdeltacollege zal als bouwheer en eigenaar het Gebouw realiseren zoals dat is omschreven in de doordecentralisatieovereenkomst met bijlagen d.d. [datum]. Zij zal met inachtneming van de dan geldende aanbestedingsregels alle daarvoor nodige opdrachten verstrekken. 2. Op grond van het CvB besluit Noorderpoort van 10 juli 2017 zal maximaal m2 bruto vloeroppervlak ten behoeve van Noorderpoort worden gerealiseerd, aangevuld met maximaal 300 m2 bruto vloeroppervlak in de vorm van flexibele schil. Totaal derhalve maximaal m2 bruto vloeroppervlak. 3. Aangezien Noorderpoort een belangrijke medegebruiker wordt van het Gebouw, zal Eemsdeltacollege Noorderpoort nauw betrekken bij de besluitvorming van de ontwikkeling en realisatie van het Gebouw, met inachtneming van het bepaalde in Artikel 2 hierna. Artikel 2. Overleg en besluitvorming tijdens ontwerp- en realisatiefase 1. Partijen participeren gezamenlijk in de projectgroep en/of stuurgroep om i.v.m. langdurige (huur)relatie en toekomstige exploitatie- en onderhoudskosten invloed te kunnen uitoefenen op o.a. budget, planning en kwaliteit. Deze samenwerking zal in een nog op te stellen Plan van Aanpak nieuwbouw Campus Appingedam nader worden beschreven voor minimaal de onderdelen: Projectorganisatie, Project en Besluitvorming, Programma van Eisen en/of Programma van Prestaties, Ontwerp en Bouworganisatievorm, Realisatie, Inrichting, Verhuizing en Ingebruikname, Gebruik waaronder Optimalisatie en Exploitatie. 2. Het overleg tussen partijen aangaande de ontwikkeling en realisatie van het Gebouw zal plaatsvinden middels deelname aan werkgroepen, projectgroep en stuurgroep. Noorderpoort ontvangt daartoe uitnodiging, agenda en verslaggeving van betreffende vergaderingen. 3. Eemsdeltacollege behoudt de eindverantwoordelijkheid over ontwerpdocumenten waarbij Noorderpoort een adviserende rol krijgt gericht op en beperkt tot die onderdelen van het ontwerp die Noorderpoort als medegebruiker zal huren danwel gebruiken. De wijze waarop deze advisering tot stand komt wordt onderdeel van het nog op te stellen Plan van Aanpak, zoals genoemd in lid Tijdens het ontwerpproces wordt door Eemsdeltacollege gestuurd op kwaliteit, tijd, geld, organisatie en informatie/communicatie en van toepassing zijnde risico s. Om de kosten te beheersen voor het Noorderpoortdeel zal gestuurd worden op een maximaal bruto vloeroppervlak van m2 bruto vloeroppervlak zoals onder artikel 1.1 nader toegelicht. 5. Ten aanzien van de financiële kaders geldt het financieringsplan met businesscase, zoals opgenomen als bijlage bij de doordecentralisatieovereenkomst. 6. Om de exploitatielasten van de eigenaar en de huursom van Noorderpoort te beheersen wordt in het ontwerpproces tevens aandacht besteed aan de beheersing van onderhoudskosten en overige exploitatiekosten. Artikel 3. Financiële afspraken 1. De tussen partijen gemaakte financiële afspraken voor zowel de bouw- als de exploitatiefase zijn vastgelegd in bijlage 1 Overzicht totale jaarlijkse lasten. 2. Indien de investeringskosten hoger of lager uitvallen dan begroot, zal de door Noorderpoort te betalen huurprijs kunnen worden aangepast. De wijze van bepaling van deze huurprijsaanpassing

3 p. 3 van 6 vloeit voort uit het financieringsplan met businesscase, zoals opgenomen als bijlage bij de doordecentralisatieovereenkomst. Artikel 4. Huurovereenkomst Partijen zullen een huurovereenkomst aangaan ten aanzien van het Gebouw waarbij Eemsdeltacollege verhuurt en Noorderpoort huurt, onder nader overeen te komen voorwaarden, doch in ieder geval onder de volgende condities: a. de huurtermijn bedraagt dertig jaar, ingaande op het moment van ingebruikname; b. na ommekomst van de huurtermijn wordt de huur telkens stilzwijgend verlengd voor periodes van vijf jaar (of zoveel langer als partijen dan overeenkomen), tenzij verhuurder of Noorderpoort opzegt met een inachtneming van een opzegtermijn van tenminste een jaar; c. opzegging door verhuurder mag niet ten koste gaan van de continuïteit van betreffende opleiding van Noorderpoort; d. bij verlenging van de huurovereenkomst zal de huurprijs worden vastgesteld op een alsdan te berekenen kostprijsdekkend tarief met inachtneming van de uitgangspunten zoals die ook zijn gehanteerd bij de aanvang van de huur, dan wel van alsdan tussen partijen overeen te komen uitgangspunten; e. voor de situatie dat het onderwijs gedurende de huurtermijn wordt beëindigd, of de huur om welke reden dan ook na 30 jaar niet verlengd wordt, maken partijen alsdan nadere contractueel overeen te komen afspraken; f. op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte 2003 van de Raad voor Onroerende Zaken van toepassing (hierna: Algemene bepalingen), voor zover daar in de huurovereenkomst van wordt afgeweken; g. de huur zal zo berekend worden dat zij voor Eemsdeltacollege kostendekkend is, zoals gedefinieerd in het financieringsplan met businesscase, zoals opgenomen als bijlage bij de doordecentralisatieovereenkomst; h. de servicekosten (zoals die nader overeengekomen zullen worden in de huurovereenkomst) worden doorberekend op grond van de verdeelsleutel zoals die is opgenomen in bijlage 1, dan wel nader wordt overeengekomen; i. de servicekosten worden jaarlijks op basis van de werkelijk gemaakte kosten afgerekend; j. over servicekosten wordt BTW in rekening gebracht; k. de huur wordt jaarlijks geïndexeerd met een vast overeengekomen percentage van 1.00%; l. Buiten de (te benoemen) reguliere schooldagen/avonden en lestijden is Eemsdeltacollege vrij het Gebouw door derden te laten gebruiken; m. Mocht één van beide partijen gebruik willen maken van een deel van het Gebouw gedurende tijden dat de andere partij het exclusieve gebruik van dat deel heeft, dan zullen zij bezien of dit mogelijk is, en zo ja, het gebruik toestaan tegen nader overeen te komen tarieven en voorwaarden; Artikel 5. BTW 1. Eemsdeltacollege en Noorderpoort kennen hetzelfde fiscale regime. Indien de BTW gedeeltelijk kan worden verrekend door Eemsdeltacollege met de fiscus (bijvoorbeeld kantinedeel) dan zal dit worden verrekend met het huurtarief. Artikel 6. Publiekrechtelijke procedures 1. Als bouwheer draagt Eemsdeltacollege zorg voor het verkrijgen van alle eventueel benodigde vergunningen, toestemmingen, ontheffingen, vrijstelling, subsidies e.d., die vereist zijn voor de ontwikkeling en realisatie van het Gebouw.

4 p. 4 van 6 2. Eemsdeltacollege zal Noorderpoort direct in kennis stellen ingeval er sprake is van het niet (tijdig) kunnen verkrijgen of onherroepelijk worden van de van overheidswege benodigde goedkeuringen, verklaringen van geen bezwaar, vrijstellingen of toestemmingen, al dan niet wegens bezwaar- of beroepschriften. Eventueel uit het voorgaande voortvloeiende kosten en schade, schade die ontstaat als gevolg of in het kader van planologische procedures, worden door partijen gedeeld conform de verdeelsleutel: Eemsdeltacollege 90%/Noorderpoort 10%. 3. Het gestelde in lid 1 geldt ook voor planschade van derden (artikel 49 WRO). Artikel 7. Onvoorziene omstandigheden 1. Indien zich onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW voordoen, welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van deze overeenkomst niet van partijen of niet van één van hen kan worden gevergd, zijn partijen gehouden gedurende twee maanden nadat een partij schriftelijk aan de andere partij heeft medegedeeld van oordeel te zijn dat een zodanige onvoorziene omstandigheid aanwezig is zich in te spannen om in redelijk overleg te bezien in hoeverre deze overeenkomst kan worden gewijzigd, eventueel door wijziging van de voorgenomen wijze van realisering van het Gebouw conform het in deze overeenkomst gestelde, teneinde de realisatie van het Gebouw zoveel mogelijk te waarborgen. 2. De onvoorziene omstandigheden kunnen uitsluitend omstandigheden zijn die zich eerst voordoen nadat de onderhavige overeenkomst is ondertekend. Een in de onderhavige overeenkomst omschreven situatie kwalificeert, tenzij uitdrukkelijk anders is bepaald, niet als een onvoorziene omstandigheid zoals in dit artikel omschreven. Artikel 8. Faillissement/surseance van betaling/ontbinding rechtspersoon/fusie Indien Noorderpoort in staat van faillissement wordt verklaard of surseance van betaling heeft gekregen, alsmede ingeval besloten wordt tot ontbinding van de rechtspersoon van Noorderpoort, is Eemsdeltacollege bevoegd deze overeenkomst als ontbonden te beschouwen per de datum van een daartoe strekkend aangetekend schrijven van Eemsdeltacollege aan Noorderpoort, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst is vereist. Indien Noorderpoort fuseert met een andere ROC, dan zal de rechtsopvolger van Noorderpoort de rechten en de plichten van Noorderpoort overnemen. Artikel 9. Overdraagbaarheid De rechten en plichten uit deze overeenkomst kunnen niet worden overgedragen aan derden, tenzij de wederpartij daartoe vooraf schriftelijke toestemming heeft verleend. Artikel 10. Looptijd Deze overeenkomst komt eerst tot stand na ondertekening van onderhavig contract door beide partijen. De overeenkomst duurt voort totdat de realisering en ingebruikname van het Gebouw volledig is afgerond en wordt van rechtswege beëindigd door het overeenkomen van een huurovereenkomst (zie artikel 4). Artikel 11. Ontbindende voorwaarden 1. Eemsdeltacollege kan deze overeenkomst ontbinden als de raad van toezicht van Eemsdeltacollege besluit de middelen benodigd voor de realisatie van het Gebouw niet ter beschikking te stellen.

5 p. 5 van 6 2. Eemsdeltacollege kan deze overeenkomst ontbinden als de realisatie vanwege het uitblijven van de vereiste publiekrechtelijke vergunningen, toestemmingen en ontheffingen niet tot stand kan worden gebracht. 3. Eemsdeltacollege kan deze overeenkomst tevens ontbinden als realisatie binnen de vastgestelde randvoorwaarden vanwege publiekrechtelijke bezwaren van omwonenden of andere belanghebbenden niet mogelijk blijkt te zijn. 4. Noorderpoort kan deze overeenkomst ontbinden als haar raad van toezicht zijn toestemming onthoudt aan deze overeenkomst. 5. Een beroep op een ontbindende voorwaarde vindt plaats middels een aangetekend schrijven gericht aan de wederpartij. Artikel 12. Toepasselijk recht en geschillenbeslechting 1. Op deze overeenkomst is uitsluitend Nederlands recht van toepassing. 2. Geschillen die niet in onderling overleg kunnen worden beslecht zullen worden voorgelegd aan de bevoegde burgerlijke rechter te Groningen. Artikel 13. Bijlagen Van deze overeenkomst maken onlosmakelijk deel uit de volgende bijlagen: 1. Overzicht totale jaarlijkse lasten Indien de bepalingen in deze overeenkomst op enig punt strijdig mochten zijn met die in een bijlage, dan prevaleert datgene wat in deze overeenkomst staat. Aldus overeengekomen en ondertekend in tweevoud, te Appingedam d.d Stichting Voorgezet Onderwijs Eemsdelta Stichting Noorderpoort H. van der Molen W. van de Pol

6 p. 6 van 6 Samenwerkingsovereenkomst Nieuwbouw Onderwijscampus stedelijk gebied Appingedam - Delfzijl Bijlage 1: Overzicht totale jaarlijkse lasten Onderdeel lasten Omvang Toelichting Omvang gehuurde deel m2 BVO Huurtermijn 30 jaar Aanvangshuur per m2 BVO 106,- /m2 BVO Aanvangshuur per Aanvangshuur ,- Aanvangshuur per Huurprijsindex 1% per jaar Vastgestelde index jaarlijks voor de duur van 30 jaar Jaarlijkse bijdrage groot onderhoud 20,- /m2 BVO Prijspeil januari 2018 Index jaarlijkse bijdrage groot onderhoud Variabel Op basis van consumentenprijsindex (CPI) van het CBS Klein (jaarlijks) onderhoud en monitoring Variabel Onderdeel servicekosten op Energielasten incl. waterverbruik Variabel Onderdeel servicekosten op Schoonmaak Variabel Onderdeel servicekosten op Beveiliging Variabel Onderdeel servicekosten op Verzekeringen N.t.b. Nader in te vullen door Partijen Heffingen en belastingen N.t.b. Voor zover deze betrekking hebben op het gezamenlijke deel van de huisvesting op basis van werkelijke kosten cf.