Vervolgtraject op de studie

Transcriptie

1 Provinciale Ontwikkelingsmaatschappij West-Vlaanderen Koning Leopold III-laan 66, 8200 Brugge T F E info@pomwvl.be KBO nummer: _ Vervolgtraject op de studie Berekening van de vraag naar bedrijventerreinen in West-Vlaanderen Update 2017 versie 03/08/2017 VERSLAG VAN DE BILATERALE GESPREKKEN MET DE GEMEENTEBESTUREN BINNEN DE ECONOMISCHE SUBREGIO ROESELARE De Provinciale Ontwikkelingsmaatschappij is een publiekrechtelijke instelling met rechtspersoonlijkheid erkend door de Vlaamse Regering

2 INLEIDING De provincie is bezig met de behoeften aan bedrijvigheid in kaart te brengen. Hiertoe heeft het studiebureau REBEL, in opdracht van de provinciale dienst ruimtelijke planning, samen met de Universiteit Gent de economische subregio s afgebakend (zie bijlage 1) en een behoeftestudie opgemaakt. De deputatie en PROCORO namen kennis van deze studie op 5 januari 2017 en keurden tezelfdertijd het voorstel van vervolgtraject (zie bijlage 2), vanuit de provinciale dienst ruimtelijke planning, goed. Op 16 en 18 januari werd de studie voorgesteld en besproken op respectievelijk de 2 e en 5 e commissie. De aanleiding van dit vervolgtraject past binnen: De 5 jaarlijkse opmaak van een behoeftestudie naar bedrijventerreinen voor een periode van 10 jaar in het kader van het PRS-Wvl. Hierbij wenst de deputatie de behoeftestudie verder af te toetsen en bij te sturen op basis van overleg met gemeentebesturen en economische actoren. Het afbakenen van subregio-economische regio s met bijhorend beleid in het kader van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en het kunnen beroep doen op het Vlaams reservepakket. Het vervolgtraject omvat ondermeer een bilateraal overleg met de gemeentebesturen binnen de subregio. Aan de hand van een mailing werden alle gemeenten binnen de subregio Waregem afzonderlijk uitgenodigd voor een bilateraal overleg in het bedrijvencentrum te Roeselare op 02/05/2017, 03/05/2017 en 04/05/2017. Elk bilateraal overleg bestond uit twee stappen: 1. Het overlopen van het bestaande, juridisch bestemde aanbod. Hierbij ging de aandacht hoofdzakelijk naar de gronden die niet in beheer zijn van de streekintercommunales of die planologisch in de pijplijn zitten. In de nota Het aanbod aan bedrijventerreinen in West-Vlaanderen, 2016 worden gronden die momenteel gekenmerkt worden door diverse beperkingen of in eigendom zijn van bedrijven (reservegronden) niet meegerekend in het aanbod. Naar aanleiding van de bilaterale overlegmomenten werden deze gronden opnieuw eens onder de loep genomen teneinde een helder overzicht te hebben van het aanbod dat realistisch is en het aanbod dat dit niet is inzake ontwikkelingsmogelijkheden op korte- en lange termijn. 2. Na stap 1 werd stil gestaan bij volgende vragen: Zijn er op bestaande terreinen kansen betreffende verdichting? Waar en wat moet er dan gebeuren?; Stemt de berekende behoefte lokaal, regionaal, watergebonden enz. overeen met het reeds bestemde, of zijn er tekorten enz.?; Is er actie nodig rond reconversiesites/leegstand die in aanmerking komen voor bedrijvigheid?; Is activering van onbebouwde gronden nodig?; Vallen er vragen voor herlokalisatie te detecteren? Zijn er bedrijven met uitbreidingsproblemen?; Zijn er bijkomende aanvullingen, vragen die de gemeente wenst mede te delen? Hierna volgt een samenvattend overzicht van de resultaten van elk bilateraal overleg op het niveau van de subregio Roeselare. Telkens wordt, per gemeente, de realisatiegraad van het aanbod vertaald in netto hectares en aan de hand van vier categorieën. Alle antwoorden op bovenstaande vragen worden in bijlage 3 gebundeld weergegeven per gemeente. 2

3 1. HET AANBOD IN DE SUBREGIO ROESELARE NA BILATERAAL OVERLEG 1 Zoals reeds aangehaald, werd het volledig bestaande, juridisch bestemde aanbod met elke gemeente overlopen. Per perceel/terrein werd een verslag gemaakt van de realisatiegraad en werden de velden, waar nodig, aangepast in de monitor. Deze nota heeft niet tot doel elk perceel/terrein per gemeente afzonderlijk te bespreken, maar wil een overzicht geven op het niveau van de subregio. Meer details per perceel/terrein kunnen opgevraagd worden en zijn beschikbaar in afzonderlijke gemeentelijke steekkaarten. In bijlage 6 vindt u voor onderstaande categorieën een cartografisch overzicht. Om de resultaten van elk overleg (zie grafiek op blz. 7) overzichtelijk te groeperen werd de realisatiegraad van het bestemde aanbod opgedeeld in 4 categorieën van aanbod, zijnde: 1.1 Geen aanbod Deze categorie omvat terreinen/percelen die omwille van beleidsredenen en/of bouwtechnische redenen niet meer ontwikkelbaar zijn voor bedrijvigheid, bv. de signaalgebieden, of waarvoor er beleidsmatig een beslissing is deze te herbestemmen. In het geval van de subregio Roeselare gaat het ten eerste om percelen, hoofdzakelijk gelegen op het grondgebied van Roeselare, die herbestemd werden. In de meeste gevallen gaat het om een herbestemming naar wonen (3,9ha), landbouw (1,2ha) en openbare ruimte (0,4ha). Naast de beleidsmatige herbestemmingen werden nog 6 percelen gedetecteerd die met de opmaak van het inrichtingsplan voor het bedrijventerrein omgezet werden naar groenbuffer, infrastructuur. In het totaal gaat het om 3,8ha. 1.2 Potentieel aanbod Deze categorie omvat terreinen/percelen die een beperking hebben, doch een potentie in zich dragen om ontwikkeld te worden binnen de 10 jaar. Op basis van de ervaringen uit het detailonderzoek naar onbenutte bedrijfsgronden, de Onderhandelingsteams onbenutte bedrijfsgronden en de Activeringsteams onbenutte bedrijfs gronden blijkt dat we voor West-Vlaanderen drie grote groepen van onbenutte bedrij fsgronden kunnen onderscheiden: Onbenutte gronden die beschikken over een aangeboren ontwikkelingsdynamiek die er automatisch voor zorgt dat deze gronden binnen aanvaardbare termijn van 2/3 jaar benut worden voor bedrijfseconomische activiteiten. Van alle onbenutte gronden is dit ongeveer 34%; Onbenutte gronden die beschikken over een ontwikkelingsdynamiek, maar waarvan deze dynamiek eerder 1 In BIJLAGE 5 vindt u een overzicht van het aanbod binnen de subregio Roeselare voor de bilaterale gesprekken 3

4 in een slaapmodus verkeert en getriggerd dient te worden. Voor dergelijke gronden is de inzet van activeringsteams de meest doeltreffende tool; Onbenutte gronden die beschikken over een ontwikkelingsdynamiek, maar die zelfs na triggeren onbenut blijven omwille van specifieke knelpunten. Voor dergelijke gronden is een duidelijke beleidsvisie en het kunnen bezitten over adequate activeringsinstrumenten van essentieel belang. Het potentiële aanbod, waarvan hier sprake, valt vnl. onder de 2 de groep van gronden waarvoor we per type van beperking een procentuele realisatiegraad toekennen. Als voorbeeld: uit bovenstaande projecten is gebleken dat van alle onbenutte bedrijfsgronden die bevroren worden door de eigenaars er 30% effectief in gebruik worden genomen voor bedrijvigheid dankzij doorgedreven activeringsinspanningen door de activeringsteams. De overige 70% zijn gronden die behoren tot de laatste groep. Zoals reeds aangehaald moet voor dergelijke gronden een gedegen beleidsvisie ontwikkeld worden met actieplannen en adequate activeringsinstrumenten. Hieronder vindt u voor de subregio Roeselare een overzicht van de beperkingen, de reële netto oppervlakte en de netto realiseerbare oppervlakte na het toekennen van een procentuele realisatiegraad. In bijlage 4 vindt u per beperking een definiëring. Beperking Opp. in netto ha % realisatiegraad Netto realiseerbaar in ha Bevriezing door de eigenaar 14,7 30% 4,4 Bevriezing door de overheid 5,8 65% 3,8 Bevriezing door nieuwe eigenaar 32,8 1% 0,5 Optie/voorkeurrecht 26,9 5% 1,3 Nog uit te rusten 60,9 100% 60,9 Project op maat 0,8 75% 0,6 Niet verantwoorde uitbreidingsreserve bedrijf 3,3 25% 0,8 Uitbreidingsreserve projectontwikkelaar 1,9 25% 0,5 Geen optimale ontsluiting 6,3 5% 0,3 Leegstand op inventaris leegstand 3,4 90% 3,1 EINDTOTAAL 156,8 76,2 1.3 Effectief aanbod Dit type aanbod bestaat uit percelen/terreinen, al dan niet bebouwd, die effectief worden aangeboden aan ondernemers die op zoek zijn naar een locatie. Voor de subregio is dit verdeeld over ruim 17,1ha effectief aanbod op regionale terreinen en 8,4ha op lokale terreinen. Uit onderstaande tabel blijkt dat het regionale aanbod voor 1,6ha bestaat uit specifiek watergebonden terreinen en zich concentreert te Roeselare, Staden en Ingelmunster. Het lokale aanbod ligt voornamelijk te Roeselare (10 percelen). Type terrein in ha Gemeente lokaal regionaal Eindtotaal Gemengd regionaal Specifiek watergebonden Ardooie 1,9 0,0 0,0 1,9 Ingelmunster 0,7 0,4 1,6 2,7 Izegem 0,2 1,5 0,0 1,7 Roeselare 2,7 12,0 0,0 14,7 Staden 1,4 1,6 0,0 3,0 Moorslede 0,3 0,0 0,0 0,3 Lendelede 0,8 0,0 0,0 0,8 Ledegem 0,4 0,0 0,0 0,4 Eindtotaal 8,4 15,5 1,6 25,5 4

5 De onderstaande tabel geeft een overzicht van het effectieve aanbod naar kavelgrootte en aantal. Grootte perceel regionaal lokaal Eindtotaal (in ha) Gemengd regionaal Specifiek watergebonden 0,01-0, ,05-0, ,1-0, ,2-0, ,3-0, ,5-1, ,0-2, Eindtotaal Strategisch aanbod Deze categorie omvat alle percelen en terreinen die verantwoord in eigendom zijn van een onderneming, maar die niet actief worden gebruikt voor economische activiteiten, maar in functie van een mogelijke uitbreiding van de bestaande onderneming in portefeuille worden gehouden. Ze beslaan een duidelijk af te splitsen ruimtelijk geheel. Daarnaast bestaat een deel ook uit gronden die niet in eigendom zijn van ondernemingen, maar die gelet op hun ligging (bv. achtergelegen) enkel en alleen gebruikt kunnen worden door aanpalende bedrijven. Voor de subregio gaat het om ruim 28,2ha verantwoorde reserves die voornamelijk geconcentreerd zijn in Hooglede (Turbo's Hoet en Deceuninck) en Ardooie voor wat de reserves betreft op regionale terreinen; en in Staden en Moorslede voor de lokale reserves. Type terrein in ha Gemeente lokaal regionaal Eindtotaal Ardooie 0,0 3,4 3,4 Hooglede 0,0 11,8 11,8 Ingelmunster 0,7 1,0 1,7 Izegem 0,0 2,8 2,8 Ledegem 0,5 0,0 0,5 Lendelede 0,4 0,0 0,4 Moorslede 0,1 0,4 0,5 Roeselare 1,6 2,1 3,7 Staden 1,8 1,7 3,5 Eindtotaal 5,1 23,1 28,2 5

6 2. CONCLUSIE Aan de hand van de grafiek op volgende bladzijde kunnen we algemeen besluiten dat het aanbod na de bilaterale gesprekken binnen de subregio Roeselare gedaald is met 28%. Het aanbod, dat geconfronteerd kan worden met de vraag, bestaat uit 101,7ha. Hiervan is 25,5ha effectief aanbod en 76,2ha potentieel aanbod. Er dient op gewezen te worden dat van dit potentiële aanbod 60,9ha effectief op de markt zal komen na bouwrijp maken (zie tabel op blz. 4). Hierdoor blijft er nog 15,3ha over dat op de markt kan komen via activerings teams. Dit is amper 15% van het totale potentiele aanbod waarop structurele beperkingen rusten. Voor het overige potentiele aanbod zullen extra activeringsinspanningen moeten worden geleverd alsook de nodige instrumenten ter activering. Voor de bilaterale gesprekken bestond het aanbod uit 162,3ha waarvan 46ha effectief aanbod en 116,3ha potentieel. Dit is een algemene daling van 28%. Deze daling staat in sterk contrast met de sterke toename van het aantal strategische reserves na de bilaterale gesprekken. VOOR NA % daling /stijging Potentieel Aanbod 116,3 76,2-34% Effectief Aanbod 46,0 25,5-45% Strategisch aanbod 17,5 28,2 61% TOTAAL 179,8 129,9-28% Naast het aanbod dat er op vandaag ligt, willen we ook weten wat er in de pijplijn zit. Daarmee bedoelen we hoeveel hectaren aan bedrijfsgronden momenteel in planningsprocedure zitten en binnenkort zullen bestemd worden. In tegenstelling tot vele andere subregio s merken we zoals binnen de subregio Tielt ook in de subregio Roeselare dat de hectares in de pijplijn geen procedureel parcours dienen te doorlopen. Opmerkelijk is wel dat het aanbod in de pijplijn, in tegenstelling tot de andere subregio s, zeer beperkt is. Hieronder vindt u een overzicht van dit aanbod in de pijplijn. Type terrein in ha Gemeente lokaal regionaal Eindtotaal Ingelmunster 2,8 0,0 2,8 Roeselare 4,6 0,0 4,6 Eindtotaal 7,4 0,0 7,4 Naast het klassieke aanbod en het aanbod in de pijplijn stellen we vast dat tussen 1 januari 2016 en 1 januar i 2017 binnen de subregio Roeselare ruim 26,3ha bebouwd werd voor economische activiteiten. Het merendeel werd ingevuld op lokale terreinen gevolgd door een regionale invulling. Onderstaande tabel geeft hiervan een overzicht. Hier moet vermeld worden dat er bovenop deze 26,3ha nog eens 32,8ha verkocht werd in dezelfde periode aan ondernemers. Type terrein in ha Gemeente lokaal regionaal Eindtotaal Hooglede 0,4 0,0 0,4 Ingelmunster 0,1 1,0 1,1 Izegem 5,0 3,2 8,2 Ledegem 1,7 0,0 1,7 Moorslede 4,1 0,0 4,1 Roeselare 0,5 2,9 3,4 Staden 2,6 2,1 4,7 Ardooie 0,5 0,0 0,5 Lendelede 0,0 2,2 2,2 Eindtotaal 14,9 11,4 26,3 6

7 7

8 BIJLAGE 1: Afbakening Subregio s 8

9 BIJLAGE 2: Het vervolgtraject Het vervolgtraject bestaat uit 4 stappen: 1. In de maanden februari en maart wordt bovenstaande studie voorgesteld en besproken op de conferenties van burgemeesters en op regioniveau (binnen hun structuren: Midwest, Westhoekoverleg, RESOC, ). Deze vraagberekening wordt op de overlegmomenten ook geconfronteerd met het bestaande aa nbod, en dit aan de hand van de ruimtemonitor van de POM West-Vlaanderen (=behoefte). Momenteel wordt/werd de studie voorgesteld en besproken op het niveau van de regio s: 10/02/2017 Conferentie van Raad van Bestuur Leiedal 24/03/2017 RESOC Midden West Vlaanderen 17/02/2017 RESOC Zuid-West-Vlaanderen 31/03/2017 Toelichting sociale partners: ABVV 03/03/2017 RESOC Westhoek 27/03/2017 Conferentie van Burgemeesters Brugge 06/03/2017 Conferentie van Burgemeesters Oostende 19/04/2017 RESOC Noord-West-Vlaanderen 10/03/2017 Midwestoverleg werkgroep cluster economie 21/04/2017 Westhoekoverleg 2. In de maanden april, mei en juni worden overlegmomenten opgestart met de gemeentebesturen binnen elke economische subregio. Deze overlegmomenten hebben tot doel, samen met de gemeentebesturen, de resultaten te toetsen aan de werkelijkheid: 3. In dezelfde maanden april, mei en juni zullen, op uitnodiging van de provinciale dienst ruimtelijke planning en aansluitend op bovenstaande, overlegmomenten en werkgroepen georganiseerd worden op het niveau van de economische subregio s. Voortvloeiend uit bovenstaande stappen zullen alle opmerkingen verwerkt worden, wetenschappelijk onderbouwd worden en zullen afspraken gemaakt worden naar uitvoering van actieplannen. Dan zal ook moeten blijken of er beroep moet gedaan worden op het Vlaams reservepakket. Deze actieplannen zullen in de maand s eptember en oktober teruggekoppeld worden de regio s, deputatie, 2 e en 5 e commissie en regiocommissies. 9

10 BIJLAGE 3: Vraag en antwoord Naast het herijken van het aanbod is het ook van belang om op gemeentelijk en subregionaal niveau een beter zicht te hebben op noden, potenties, kansen en tekorten. Per gemeente werden telkens zes vragen overlopen en ging er aandacht naar specifieke besognes. Hierna volgt per gemeente een overzicht van alle antwoorden en opmerkingen gemaakt door de aanwezigen op het bilateraal overleg: ROESELARE Datum: 03/05/2017 Aanwezig: Emily Vanhaverbeke (ruimtelijke planning), Hanelore Vanhaverbeke (economie), Leen Lauwers, Bart Cloet, Tom Decock Algemene opmerkingen: Door de vele starters en doorgroeiers is er veel vraag naar lokale terreinen. Er is veel interesse voor kleine, goed ontsloten percelen. Site Iepersestraat: veel aandacht voor kleinere percelen. Roeselare kent een relatief groot aantal percelen groter dan 5.000m² Verdichten: WAAR Momenteel wordt verkozen om de focus voor verdichting te leggen op terreinen die in ontwikkeling zijn: 1. Nieuwe Abele -> Gemeentelijk RUP zal worden opgemaakt: het is de bedoeling hier sterk in te zetten op bouwen in de hoogte en het stapelen van functies gezien de strategische locatie (aan snelwegknooppunt en grote ring) 2. Potentiële KMO-zones Grote Ring -> Iepersestraat (inrichtingsplan principieel goedgekeurd) en Groenestraat (RUP in opmaak) 3. RUP Dammestraat (vanaf 24 mei in openbaar onderzoek) WAT Probleem: de noodzaak om te verdichten is er bij de ondernemers veelal niet omdat de gronden nog betaalbaar (omdat er voldoende aanbod is) -> bv. bouwen in de hoogte is daarom ni et kostenefficiënt. Nood aan sensibilisering bij de ondernemers: inspiratievoorbeelden van verdichting/voordelen van verdichting (ook financieel!). Bv. Autohandels: mogelijkheden om uitgestalde wagens te gaan stapelen Sommige activiteiten zijn moeilijker om te stapelen ( bv. meer productiegerichte bedrijven) Tekorten Er is nog grond in Roeselare, maar deze is redelijk versnipperd (zie derde bullet) Er komen niet veel vragen tot bij de stad, hieruit kan verondersteld worden dat veel ondernemingen zelf op zoek gaan naar de nodige ruimte (bv. bij terreinen WVI). Bij de meest recente vragen ging het om grote ruimtevragers (bv. afvalverwerking) + zonevreemde bedrijven in buitengebied met uitbreidingsproblemen (onderzoek plectrum): hoe wordt hier best mee omgegaa n? (bv. agrarisch bedrijf dat evolueert naar grondwerken) Reconversie: Leegstandslijst economie Mogelijkheden voor tijdelijk gebruik van leegstaande terreinen/reconversiesites/onbebouwd gronden (zie onderstaande punt)? Dit kan bijvoorbeeld gaan om tijdelijke evenementen, ondersteunende functies, 10

11 (gevaar: eens voorgaande ondersteunende functies aanwezig zijn is het misschien moeilijk ze nog weer weg te halen). Site Beverensteenweg: Global Estate Site Vuylsteke. Strategisch onderzoek (comb. wonen-werken) voor de sites Soliver, Borra, Decruy, Damman Croes. Herlocaliseren: Stemt overeen met 4de laatste vraag. Er komen niet zoveel vragen tot bij de stad. Indien er vragen komen gaat het veelal om bedrijven in buitengebied met een uitbreidingsvraag: uitbreiding is moeilijk te verantwoorden op vlak van bestemming/mobiliteit -> herlocalisatie dringt zich op maar dergelijke grootschalige bedrijven kunnen nergens terecht in Roeselare (bv. bedrijf van 3 hectare) Vraag van 4 à 5 ha voor 2 bedrijven met milieuhinderlij ke activiteiten (afvalverwerking).vinden momenteel geen geschikte locatie. Zoeken naar uitbreidingen: n.v.t. Activeringsbeleid: Enerzijds geeft Roeselare aan dat het zinvol is om activatiebeleid in te zetten voor percelen die strategisch gelegen en goed ontsloten zijn. Anderzijds is het minder noodzakelijk in functie van de economische fluctuaties. In een dergelijk geval moeten bedrijven ook de mogelijkheid hebben om uitbreidingsgronden te bezitten/aan te kopen zodat herlocalisatie zich niet meteen opdri ngt bij een groei van het bedrijf -> dynamiek in de economie vertaalt zich in een dynamiek in het grondgebruik Het is noodzakelijk dat er ook ruimte beschikbaar is voor starters Site Iepersesteenweg werd gerealiseerd via activeringsteams. Provincie reikt instrumenten aan, als partner van de gemeentes. Besognes POM / Provincie dienen gebiedsdekkend het overzicht te behouden van het totale aanbod. De monitor is hierbij een handig instrument voor gemeenten i.k.v. beleidsvorming. Bekendmaking en voostelling van de Ruimtemonitor via GIS West (online platform voor de gemeentes) i.k.v. beleidsvorming. STADEN Datum: 04/05/2017 Aanwezig: Schepen Bart Vynckier, Wouter Tyberghien, Bart Cloet, Tom Decock Algemene opmerkingen De gemeente merkt op dat inzake de ontwikkelingstermijn van hun lokale terreinen de doorlooptijd 15 jaar bedraagt. Gezien deze lange tijd is men dan ook vragende partij om een lokale ijzeren voorraad te krijgen. De gemeente bevat veel zonevreemde bedrijven en bedrijven met opvolgers die men een al ternatief wil bieden op termijn. Verdichten: Echte kansen zijn er niet gezien alles optimaal benut wordt. 11

12 Reconversie: In de Grote Veldstraat (t.h.v. 123) en in de Kleine Veldstraat (t.h.v. 31) zijn er 3 sites die op heden nog weinig actief zijn en alwaar reconversie aangewezen is. Hier wordt vooral gedacht aan een herverkaveling voor ambachtelijke activiteiten. Dit kan een antwoord bieden voor hun algemene opmerking. Herlocaliseren: Er zijn vooral vragen inzake herlocalisatie van lokale bedrijven. De grotere vinden binnen de gemeente een oplossing. Activeringsbeleid: Zeker een goed idee. De gemeente heeft in het verleden geëxperimenteerd met een heffing op onbenutte bedrijfsgronden. Besognes: N.v.t. LEDEGEM Datum: 04/05/2017 Aanwezig: Burgemeester Dochy, Eveline Vandenbogaerde, Bart Cloet, Tom Decock Algemene opmerkingen: Ledegem wenst maximaal in te zetten op kleine bedrijven en niet op de grotere. Verdichten/ Reconversie: De site Clique (t.h.v. Fabriekslaan 16) komt in aanmerking. In het kader van de herziening van het GRS geeft de Ledegem duidelijk aan maximaal te willen inzetten op optimalisatie van bestaande bedrijventerreinen (cf. Concept, Krachtlijnen en beleidselementen in de herziening). Deze visie past ook binnen de vaststelling dat jonge starters in een bedrijfsverzamelgebouw al snel op hun limiet zitten en uitgroeien. Ze wensen dan in de buurt te blijven en ruimer gaan. De gemeente wenst hier op in te spelen door maximaal te verdichten waar mogelijk. Reconversie: De site Remmery (Boonhoek) en Gryspeedt (Provinciebaan) komen in aanmerking. Herlocaliseren / uitbreiding: Er zijn een aantal grotere bedrijven die wensen uit te breiden, doch werd voor hen reeds een oplossing gevonden op het bestaande bedrijventerrein of via een planologisch attest. Inzake het instrument van planologische attesten wenst de gemeente mee te geven dat het vaak een moeilijk, vast en weinig flexibel iets is dat quasi krak hetzelfde is dan het erop volgende RUP. Activeringsbeleid: Bovenlokaal is dit een interessante piste, doch afgetoetst met de wvi. Besognes: Kaderend in de revitalisering van het centrum van Sint-Eloois-Winkel wenst met te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om, in landelijke kernen, ICT-kantoren kan onderbrengen op het gelijkvloers. Zie ook: Ledegem wil graag snel duidelijkheid over het instrumentendecreet waar hun inziens mobiliteit van essentieel belang is alsook de impact op de omgeving en van de omgeving. 12

13 HOOGLEDE Datum: 02/05/2017 Aanwezig: Nick Vandecaveye, Arnold Vandenbussche, Bart Cloet, Tom Decock Verdichten: Algemeen gebeurt dit reeds automatisch op de bestaande terreinen binnen de gemeente, bijvoorbeeld o Parkeertoren op 4 niveau s: autobedrijf site Debussere o Hoogbouw magazijn Soenen Het nieuwe lokale terrein Olivier voorziet een bedrijfsverzamelgebouw en koppelbouw. Reconversie: Site Mol Op termijn site José Cogghe (Kleine Noordstraat): inbreidingsproject, ligt volledig in woongebied. Herlocaliseren: Bedrijven vertrekken nu richting Roeselare, Kortemark,. Kleine zelfstandigen die momenteel in het buitengebied (hoeves) gelokaliseerd zijn krijgen geen vergunningen om uit te breiden. Activeringsbeleid: Hooglede is voorstander van een provinciaal activeringsbeleid waarbij provincie en gemeenten samenwerken. Tools, instrumenten kunnen aangereikt worden door de provincie. Hooglede is geen voorstander van extra heffingen op onbenutte bedrijfsgronden. Besognes: Aanhouden van een lokale ijzeren voorraad à rato van 1 ha/jaar. Er moeten soepelere voorwaarden komen om de omzetting van regionaal naar lokaal mogelijk te maken (cf. site Mol) Ontbreken van realiteitszin bij het indienen van plan. Attesten. Het vergunningsbeleid en het planningsbeleid worden meer en meer tegenstrijdig. Als men op de rem staat, dan moet er gecompenseerd worden. INGELMUNSTER Datum: 03/05/2017 Aanwezig: GSA Frank Benoit, schepen Rob Kindt, Bart Cloet, Tom Decock Algemene opmerkingen: Het huidige aanbod is goed/voldoende. Er is nog één perceel te koop op Zandberg. Regionaal bedrijventerrein is volgebouwd, maar momenteel is er geen vraag naar extra ruimte. Verdichten: Mogelijkheden op site Bekaert/Deefakker. Ontwikkeling Vanthornhout. Op nieuwe terreinen wordt verdichting reeds gestimuleerd. Op lange termijn wordt de site t.h.v. Bruggestraat 182 (objectid 153) een omgezet naar wonen met een klein deel bedrijvigheid. Reconversie: Site Aviflora: staat op leegstand. Nog geen planningsinitiatieven, faillissement lopende. Voorkeur naar herbestemming KMO zone. Site Brouwerij: herbestemming wonen. 13

14 Herlocaliseren: Bedrijven kunnen terecht op Zandberg 1 schrijnwerkerij werd doorgestuurd naar Deefakker. Activeringsbeleid: Ingelmunster beschikt niet over veel onbebouwde percelen. Activering is maatwerk voor elk specifiek perceel. Prov. als partner voor de gemeente qua aanreiken van instrumentarium. Noodzaak om de ontsluiting te bekijken van de watergebonden percelen (site Haeck). Voka deed reeds een inspanning. De gemeente vraag of we dit vanuit activeringsteams, en samen met de DRUM, verder kunnen onderzoeken teneinde een oplossing te vinden voor de ontsluiting. Zoeken naar uitbreiding: Een schrootverwerkend bedrijf heeft een vraag ingediend voor watergebonden activiteiten. Werd echter niet goedgekeurd. Besognes: n.v.t. IZEGEM Datum: 28/06/2017 Aanwezig: SA Joachim Deigens, Tom Decock Verdichten: Algemeen moet gesteld worden dat gelet op het type activiteiten verdichting op de meeste plaatsen moeilijk is. Enkel mogelijkheden in de hoogte. De site Talonform aan de Zuidkaai is wel een voorbeeld van verdichting met een omzetting naar lokaal. Tekorten?: De gemeente stelt dat er geen echte tekorten zijn, doch wel een zéér grote vraag is naar kleine KMO-units. Reconversie: De oude Hubo-site zal gereconverteerd worden naar wonen waarbij de lokale bestemming verhuist naar de Manegemstraat (3.2ha) Activeringsbeleid: De gemeente ondersteunt een provinciaal activeringsbeleid in overleg met alle betrokkenen. Herlocaliseren/uitbreiding: Neen, wel nood aan units voor kleine KMO s die wensen verder te ontwikkelen. LENDELEDE Datum: mail van 20/07/2017, goedgekeurd in zitting van Aanwezig: nvt Verdichten: De gemeente geeft aan dat het momenteel niet beschikt over bestaande terreinen waar een verdichting mogelijk is. Bij de komende realisatie van de site Nelca wordt volop aandacht besteed aan diverse maatregelen om verspi lling van gronden te vermijden. Tekorten?: 14

15 Door de realisatie van de site Nelca zullen de lokale noden voor de komende jaren opgevangen worden. De gemeente heeft wel een dringende vraag tot uitbreiding van een regionaal bedrijf. Reconversiesites/leegstand: In het centrum is een oude fabriekssite (Combes) gelegen waar men een reconversie naar wonen wil ipv bedrijvigheid omwille van de slechte ontsluiting voor vrachtverkeer en de ligging midden een woonwijk. Activeringsbeleid: De gemeente laat weten enkel te beschikken over de site Combes die een herbestemming behoefte (zie 3). De enige onbebouwde gronden zijn deze van site Nelca die momenteel in ontwikkeling is. Herlocaliseren/uitbreiding: Zoals aangehaald onder punt 2. vraagt de gemeente de mogelijkheid om voor een regionaal vleesverwerkend bedrijf een uitbreidingsmogelijkheid te willen voorzien via een planologisch initiatief. Daar zouden de gronden die het bedrijf reeds in eigendom heeft, herbestemd moeten worden van landbouw naar industrie, alsook zou een andere ontsluiting moeten voorzien worden richting Sterrekensstraat zodat de bestaande woonwijk rond het bedrijf kan ontlast worden van het verkeer. Een opening van een tweede site in een andere gemeente of een volledige herlocalisatie is voor het bedrijf weinig aantrekkelijk daar zij reeds een site van ongeveer 5 ha. hebben en die investering uiteraard niet willen zien verloren gaan. MOORSLEDE Datum: 19/07/2017 Aanwezig: SA Elyne Dewulf, schepen RO Pol Verhelle, Tom Decock Verdichten: De kansen naar verdichting zijn eerder beperkt daar het gros van de terreinen lokaal zijn. Op de niet verantwoorde reserves in de monitor ziet de gemeente wel kansen naar verdichting alsook op de site van Desatex. Tekorten?: Net als in vele gemeenten binnen de subregio kamt Moorslede met een tekort aan lokale terreinen. De uitgiftesnelheid van de Ambachtelijke Zone De Briekhoek is hiervan een voorbeeld. Reconversiesites/leegstand: De enige potentie inzake reconversie is deze van de site Geldhof met een mogelijkse reconversie naar wonen. Activeringsbeleid: De gemeente ondersteunt ook dit initiatief! Herlocaliseren/uitbreiding: Binnen de gemeente zijn er twee bedrijven die met uitbreidingsproblemen zitten van gezamenlijk 3 ha. Gezien er geen alternatief kan worden aangeboden zitten deze twee nog steeds op hun huidige locatie in de Iepersestraat en de Roeselarestraat. Besognes De gemeenten geeft aan met een aantal paarse sproeten te zitten die men wenst te schrappen en te herlocaliseren. Het probleem is echter dat de huidige instrumenten, en de kosten die ermee gepaard gaan, hen verhinderd een oplossing hiervoor te vinden. Een gebiedsdekkende analyse door de provincie per subregio, incl. het aanreiken van instrumenten, is hierin wenselijk. ARDOOIE Datum: 20/07/2017 Aanwezig: GO Kris Devoldere, burgemeester, Tom Decock 15

16 Verdichten: Algemeen stelt de gemeente dat de kansen inzake verdichting beperkt zijn, doch merkt men op dat de meeste diepvriesgroenten bedrijven wel sterk willen inzetten op hoogbouw. Hier wil de gemeente opmerken dat dit vaak voor problemen zorgt daar de plannen en regels het vaak moeilijk toelaten. De gemeente is, gelet op bovenstaande, vragende partij dat er snellere oplossingen komen voor bedrijven die in de hoogte wensen te bouwen en dat er meer afwijkingsmogelijkheden zijn. Tekorten?: Regionaal zijn er geen tekorten, maar lokaal is er een zeer omvangrijke vra ag naar lokale terreinen voor startende ondernemers. Hierbij merkt de gemeente op dat ook zij het probleem ervaren van hoeves die leeg komen te staan en nadien ingevuld worden door ondernemers/bedrijven. Ardooie vraagt dan ook naar meer oplossingen voor dit gekende probleem binnen de provincie. Reconversiesites/leegstand: n.v.t. Activeringsbeleid: Ardooie ondersteund een provinciaal activeringsbeleid in overleg met alle betrokkenen. Herlocaliseren/uitbreiding: Er zijn een aantal gevallen, maar deze kunnen via het instrument van planologisch attest opgevangen worden. Wel merkt Ardooie op dat er problemen zijn met loonwerkers en vrachtwagenbedrijven in landbouwgebied die steeds groter worden en aldaar niet meer op hun plaats zitten. Besognes Ardooie wenst dat er snel duidelijkheid komt rond de site van OVA-trailers en dit mee opgenomen wordt in het provinciale activeringsbeleid. 16

17 BIJLAGE 4: Begrippen en definities Bevriezing door de eigenaar Deze beperking bevat particuliere eigenaars die geen bereidheid tonen tot verkoop van hun industriegrond of onder zulke extreme voorwaarden dat een effectieve verkoop onmogelijk is. Men spreekt ook over zgn. onwillige eigenaars. Ook gronden waar de eigenaar een onrealistisch hoge prijs voor vraagt, meestal uit speculatie, worden mee opgenomen onder deze categorie. Bevriezing door de overheid Deze beperking wordt toegekend voor gebruikspercelen bestemd voor economie die om bepaalde redenen van overheidswege (nog) geen toestemming kregen voor effectieve ontwikkeling als bedrijventerrein (vb. ontbreken van of weigering van vergunning), ook van toepassing indien de eigenaar een overheidsinstantie is en niet wil overgaan tot activering of wanneer een ontwikkeling niet mogelijk is door het van kracht zijn van Europese, Belgische, Vlaamse, Provinciale of Gemeentelijke richtlijnen, decreten, bepalingen, etc. Bevriezing door nieuwe eigenaar Deze beperking wordt ingevuld wanneer het perceel of terrein verkocht is aan een partij die geen ontwikkelaar is, en kan maximaal vier jaar worden aangehouden vanaf de datum van verkoop (de datum van compromis, de datum van aankoopverbintenis of de datum waarop werd vas tgesteld dat het perceel/terrein niet langer te koop staat). Nog uit te rusten Deze beperking is van toepassing bij grote gebruikspercelen of een groep van percelen op bestemde terreinen waar nog geen wegenis en andere nutsleidingen op aanwezig zijn. Bij de start van de infrastructuurwerken wordt dit attribuut omgezet naar lopende ontwikkeling bij het domein procedurele beperking. Lopende onteigening Deze beperking wordt toegekend wanneer er een (voorlopige) onteigeningsbeslissing is of vanaf de vaststelling van het (voorlopig) onteigeningsplan. Lopende procedure voor Raad van State Deze beperking wordt toegekend wanneer er een procedure lopende is voor de Raad van State i.k.v. bijvoorbeeld het aanvechten van een onteigeningsbeslissing. Niet verantwoorde reserve Een reserve is niet verantwoord als de oppervlakte groter is dan de bebouwde oppervlakte van het perceel waaraan het grenst en waarvan het een reserve is. Geen optimale ontsluiting Deze beperking wordt toegekend wanneer de bereikbaarheid/toegankelijkheid van een gebruiksperceel slecht tot zeer slecht is. Het wordt eveneens toegekend wanneer een gebruiksperceel ontsloten is via een erfdienstbaarheid over een ander perceel. Optie/voorkeurrecht De optie is: een beding waarbij één der partijen zich verbindt om, indien de wederpartij dat wenst, met haar een bepaalde overeenkomst te sluiten. Een voorkeursrecht tot koop of recht van voorkoop is dat als de eigenaar de grond of de onderneming wilt verkopen hij het als eerste aanbiedt aan degene met het voorkeursrecht. Die beslist dan wel of niet te kopen. Opmaak of herziening RUP 17

18 Deze beperking wordt toegekend wanneer de RUP procedure daadwerkelijk is gestart (plenaire vergadering en ook bij herziening). Dan zijn de termijnen wettelijk vastgelegd en is er sprake van een ontwikkeling op korte termijn (0-5 jaar). Meerdere structurele knelpunten Deze beperking wordt toegekend wanneer meerdere van bovenstaande knelpunten aanwezig zijn. Maar ook in geval van percelen die om specifieke technische reden(en) niet realiseerbaar zijn. Project op maat Hiermee wordt aangeduid dat het perceel alleen bruikbaar is voor bepaalde doelgroepen. Deze beperking kan zowel sectoraal als thematisch zijn. Zo zijn wetenschapsparken voorbehouden voor onderzoeksgerelateerde ondernemingen, bestaan er specifieke zones rond voeding, logistiek, etc. Leegstand op inventaris leegstand Deze beperking wordt toegekend wanneer het leegstaande panden betreft die opgenomen zijn in de inventaris conform het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten. 18

19 BIJLAGE 5: Het aanbod voor de bilaterale gesprekken Aan de hand van de grafiek op volgende bladzijde stellen we vast dat het potentiele aanbod ruim 40ha hoger lag voor de bilaterale gesprekken binnen de subregio en het aantal beperkingen geringer waren. Net als in de meeste subregio s merken we ook hier een groot aandeel aan leegstaande bedrijfspanden. De daling van 24,3ha naar 3,4ha wijst ook in deze subregio erop dat dat besturen meer aandacht krijgen voor de leegstandsproblematiek binnen hun gemeenten en het heffingsinstrument degelijk resultaat boekt. Echter dient dit te worden genuanceerd daar we vaak vaststellen dat niet alle leegstaande en verwaarloosde bedrijfspanden (structurele leegstand) opgenomen worden in de inventaris. VOOR NA % daling /stijging Potentieel Aanbod 116,3 76,2-34% Effectief Aanbod 46,0 25,5-45% Strategisch aanbod 17,5 28,2 61% TOTAAL 179,8 129,9-28% Daarnaast merken we op dat het strategische aanbod binnen de subregio met ruim 11ha is toegenomen van 17,5ha naar 28,2ha. Deze stijging heeft hoofdzakelijk te maken met het feit dat sommige gronden, in eigendom van particulieren, volledig ingesloten liggen en aangrenzend zijn aan bestaande bedrijven die zij enkel nog kunnen gebruiken. Voorheen werden deze gronden vaak gecatalogeerd als bevroren door de eigenaar. Meest opmerkelijk is wel dat het effectieve aanbod voor de bilaterale gesprekken bijna dubbel zo groot was; voornamelijk het lokale aanbod lag 2 maal zo hoog (17,6ha versus 8,4ha). Type terrein Gemeente lokaal regionaal Eindtotaal Ardooie 0,3 2,1 2,4 Hooglede 1,1 0,0 1,1 Ingelmunster 0,7 4,7 5,4 Izegem 0,0 3,8 3,8 Ledegem 3,5 0,0 3,5 Moorslede 0,0 0,7 0,7 Roeselare 10,2 10,1 20,3 Staden 2,0 6,9 8,9 Eindtotaal 17,6 28,3 46,0 Het aanbod in de pijplijn lag voor de bilaterale gesprekken 4,2ha lager en was beperkt tot het GemRUP Site Olivier te Hooglede dat intussen goedgekeurd werd. 19

20 20

21 BIJLAGE 6: Cartografisch overzicht De Provinciale Ontwikkelingsmaatschappij is een publiekrechtelijke instelling met rechtspersoonlijkheid erkend door de Vlaamse Regering

22 22

23 23

24 24

25 25

26 26

27 27