BELEIDSNOTITIE NIEUWE LANDGOEDEREN. Gemeente Wierden

Transcriptie

1 BELEIDSNOTITIE NIEUWE LANDGOEDEREN Gemeente Wierden Beleidsnotitie vastgesteld in de raadsvergadering van 7 april 2009

2 Gemeente Wierden, 29 april

3 INHOUDSOPGAVE INHOUDSOPGAVE... 2 INLEIDING BELEIDSUITGANGSPUNTEN INLEIDING RIJKSBELEID PROVINCIAAL BELEID GEMEENTELIJK BELEID MOGELIJKE GEBIEDEN NIEUWE LANDGOEDEREN UITGESLOTEN GEBIEDEN KANSRIJKE GEBIEDEN BELEIDSKAART NIEUWE LANDGOEDEREN RANDVOORWAARDEN INLEIDING QUOTERING LANDGOED BEBOUWING MAATSCHAPPELIJKE MEERWAARDE AGRARISCHE BEDRIJFSVOERING ECOLOGISCHE HOOFDSTRUCTUUR WERKFUNCTIES WELSTAND AANVRAAG EN PROCEDURE NIEUW LANDGOED RELATIE ANDER BELEID BEBOUWING GROEN EN INRICHTING BRONNEN LINKS BIJLAGEN BIJLAGE 1 BELEIDSKAART NIEUWE LANDGOEDEREN BIJLAGE 2 VOORBEELDEN BOUWVOLUMES BIJLAGE 3 MODEL OVEREENKOMST NIEUW LANDGOED BIJLAGE 4 INHOUD INSPRAAKREACTIES EN GEMEENTELIJKE REACTIE BIJLAGE 5 BESLUITVORMING GEMEENTERAAD Gemeente Wierden, 29 april

4 Gemeente Wierden, 29 april

5 INLEIDING Voor het oprichten van nieuwe landgoederen bestaat in de gemeente Wierden belangstelling. Nieuwe landgoederen dienen een bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van nieuw bos, de verbetering van de landschappelijke kwaliteit, de realisatie van nieuwe natuurwaarden, het vergroten van toeristisch-recreatieve mogelijkheden en soms het oplossen van milieuhygiënische problemen en/of conflictsituaties. Landgoederen vormen een belangrijk deel van het (cultuurhistorisch) landschap. In de provincie Overijssel zijn veel historische landgoederen gelegen. Deze worden gezien als de kroonjuwelen van de provincie en kenmerken zich door een afwisseling van bos, natuur, cultuur, water en recreatie. De bestaande landgoederen leveren een grote bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit vanwege de bijdrage aan natuur, landschap en cultuurhistorie. Nieuwe landgoederen dienen deze kwaliteit verder te versterken. Bij de totstandkoming van nieuwe landgoederen is het van belang dat een zorgvuldige afweging plaatsheeft, omdat nieuwe landgoederen de dragers kunnen zijn in het landschap van morgen. In deze beleidsnotitie wordt hiervoor het kader weergegeven, zodat aanvragen op een structurele en afgewogen wijze kunnen worden getoetst. Het uitgangspunt van een nieuw landgoed is dat in ruil voor nieuw groen een landhuis mag worden gebouwd. Het nieuwe landgoed is minimaal 10 ha groot en bestaat voor tenminste 30% nieuw bos of nieuwe natuur. Verder moet 90% van het terrein openbaar toegankelijk zijn. Een nieuw landgoed kan voor een win-win-situatie zorgen. Gekoppeld aan de ontwikkeling van landbouw, natuur en landschap, vormt een nieuw landgoed een nieuwe economische drager op het platteland. Voorop staat dat er een samenhang moet zijn tussen wonen (rood) en landschap (groen). Ook is een relatie tussen wonen en werken mogelijk. Het gebruik en beheer van het landgoed zijn de dagelijkse realiteit en inkomstenbron van de bewoners. De maatschappelijke meerwaarde van een verzoek om nieuw landgoed zal echter duidelijk moeten worden aangetoond, hetzij door uitbreiding van het recreatieve aanbod, hetzij door versterking van het landschap en vergroting van de natuurwaarde. Voor een positieve beoordeling van een verzoek om een nieuw landgoed is de maatschappelijke meerwaarde van doorslaggevend belang. Regelmatig worden de verschillende begrippen bestaand, nieuw of gerangschikt (NSW) landgoed door elkaar gehaald. Hieronder worden deze begrippen kort toegelicht: - bestaand landgoed Van oorsprong (cultuurhistorische) landgoederen met statig landhuis, lanen en landerijen - nieuw landgoed Bestaat uit een afwisseling van cultuurgronden, landschapselementen, bos en/of natuur met daarop een nieuw landhuis van allure - gerangschikt landgoed Aaneengesloten gebied van minimaal 5 ha met of zonder woning en is gerangschikt onder de Natuurschoonwet Gemeente Wierden, 29 april

6 Gemeente Wierden, 29 april

7 1. BELEIDSUITGANGSPUNTEN 1.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid op het gebied van (nieuwe) landgoederen beschreven. 1.2 Rijksbeleid Nota Ruimte In de nota Ruimte biedt het rijk ten aanzien van het wonen, werken en recreëren in het buitengebied ruimte voor nieuwbouw. Met behulp van woningbouw kunnen financiële middelen worden gegenereerd voor de aanleg van recreatie- en/of natuurgebieden (rood voor groen, landgoederen, buitenplaatsen) of voor creatie van ruimte voor waterberging (rood voor blauw). Om de mogelijkheden te benutten die nieuwbouw biedt om de kwaliteit en vitaliteit van de groene ruimte te vergroten, vraagt het rijk aan provincies om een planologisch kader op te stellen voor het thema bebouwing in het buitengebied. De provincies dienen hierin randvoorwaarden vast te leggen inzake de mogelijkheden voor nieuwbouw gekoppeld aan substantiële kwaliteitsverbetering van natuur, water, landschap en/of recreatie. In het provinciale kader dient nadrukkelijk aandacht te worden besteed aan een adequate borging van zowel de ontwerpkwaliteit als financiële koppelingen. Natuurschoonwet De Natuurschoonwet 1928 (NSW) geeft fiscale faciliteiten aan eigenaren van onroerende zaken als een landgoed, op voorwaarde dat ze dit in stand houden en daarmee het natuurschoon bevorderen. Deze wet bepaalt dat er pas gesproken wordt van een landgoed als het gebied minstens 5 ha groot is en een aaneengesloten gebied vormt. Het gebruik van het gebied mag het natuurschoon niet aantasten. Daarnaast moet tenminste 30% van het gebied bestaan uit natuurgebied of houtige opstanden, waaronder bos. NSW-landgoederen kunnen geheel of gedeeltelijk zijn opengesteld. In Wierden zijn onder meer de volgende landgoederen onder de NSW gerangschikt: De Barkel, De Dannenkamp, De Eikenhof, De Els, Het Haarboer, t Heienhuis, Het Hexel, Notterveld I en Notterveld II. 1.3 Provinciaal beleid Vigerend beleid Het provinciaal beleid is vastgelegd in de partiële streekplanherziening Rood voor rood met gesloten beurs en Nieuwe landgoederen (dd maart 2005). In de partiële herziening wil de provincie meer ruimte bieden voor nieuwe landgoederen. Omdat de voorwaarden uit de partiële herziening soms voor meerdere uitleg vatbaar was, heeft de provincie in april 2008 een aanvullende handreiking Nieuwe landgoederen verstuurd, waarin deze voorwaarden nader zijn toegelicht. De provincie stelt de volgende randvoorwaarden aan nieuwe landgoederen: - Een nieuw landgoed is minimaal 10 ha groot en bevat een landhuis van allure met een woonbestemming en een inhoud van minimaal 1000 m³; - Een landgoed kan bestaan uit meerdere woningen, mits de woningen een onderlinge samenhang hebben die de allure van het landgoed versterkt en per woning 5 ha extra groen wordt gerealiseerd; Gemeente Wierden, 29 april

8 - De hoofdfunctie van de nieuwe landhuizen is wonen, eventueel gekoppeld aan werken aan huis; - Het landhuis op een landgoed van 10 ha is bedoeld voor enkelvoudige bewoning, waarbij eventueel inwoning voor een tweede huishouden toegestaan kan worden. Op specifieke locaties kan worden gedacht aan een zorginstelling of appartementen voor een specifieke doelgroep; - Bij een landgoed van meer dan 15 ha mogen de extra woningen worden gerealiseerd in de vorm van wooneenheden binnen het hoofdgebouw, of in onderlinge relatie op hetzelfde bouwblok, of qua plaats, vorm en omvang ondergeschikte vrijstaande woningen (met een maximum volume van 750 m³); Figuur 1 Onder Natuurschoonwet gerangschikte gebieden in Wierden (dit zijn niet allemaal bestaande landgoederen) Gemeente Wierden, 29 april

9 - Tenminste 30% van het nieuwe landgoed bestaat uit nieuw bos of een ander natuurdoeltype conform de Natuurschoonwet en 90% van het terrein is openbaar toegankelijk; - Als startsituatie wordt uitgegaan van 10 ha landbouwgrond, die op 1 januari 2005 nog niet onder de Natuurschoonwet was gerangschikt; - Nieuwe landgoederen zijn niet toegestaan in zone IV- weidevogel- en ganzengebieden, in open grootschalig landschap zoals in het streekplan aangegeven en in de landbouwontwikkelingsgebieden zoals aangegeven in het Reconstructieplan Salland- Twente (zie onderstaande kaart); Figuur 2. Uitsnede kaart Nieuwe landgoederen van provincie Overijssel - Realisering van een nieuw landgoed op landbouwgronden binnen de herbegrensde PEHS blijft mogelijk onder voorwaarde dat het nieuwe rood buiten de PEHS wordt gerealiseerd en alle gronden binnen de PEHS worden ingericht en beheerd overeenkomstig het Natuurgebiedsplan. De verplichte 30% te realiseren natuur moet uit eigen middelen worden gefinancierd; - Een landgoed moet een positieve bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit cq de realisering van de natuur- en landschapsdoelstellingen leveren; - Maatschappelijke meerwaarde en particulier voordeel zijn met elkaar in evenwicht. Bij maatschappelijke meerwaarde is te denken aan versterking van landschap, ecologische- en groenstructuren, recreatieve structuur en medegebruik, bijdrage aan plattelandsvernieuwing, meer belevingswater en retentiemogelijkheden. De maatschappelijke meerwaarde moet uit eigen, private middelen worden gerealiseerd; - Het nieuwe landgoed voldoet aan de eisen van de Natuurschoonwet en wordt voorgedragen voor rangschikking onder deze wet; - Om de milieueffecten van bewoning te beperken, mogen bij een nieuw landgoed in intrek- en grondwaterbeschermingsgebieden maximaal 3 woningen worden gebouwd; - In principe zijn agrarische bouwpercelen binnen de contouren van een nieuw landgoed niet toegestaan, tenzij het agrarische bedrijf functioneel (beheer) en/of ruimtelijk (VAB) een toegevoegde waarde heeft voor het landgoed. Gemeente Wierden, 29 april

10 Ontwerp-Omgevingsvisie De ontwerp-omgevingsvisie (dd november 2008) omvat de visie en het uitvoeringsprogramma voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. Ten aanzien van landgoederen wordt ingezet op het behoud van het samenhangend geheel van de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten van landgoederen, in samenhang met de ontwikkeling van de gebruiksmogelijkheden. Om dit te bereiken wordt visieontwikkeling bij de landgoedeigenaren gestimuleerd door landgoedversterkingsplannen. Nieuwe landgoederen dienen een bijdrage te leveren aan het versterken van stadsrandzones, landschapsstructuren, ecologische kwaliteiten en het recreatief medegebruik. Nieuwe landgoederen worden ontwikkeld binnen een landgoederenzone, in een stadsrand of op de flank van een natuurgebied. Deze door de provincie aangewezen landgoederenzones zijn niet in de gemeente Wierden gelegen. Dit betekent niet dat volgens het nieuwe provinciaal beleid geen nieuwe landgoederenontwikkeling in Wierden mogelijk is. De landgoederenzone wil alleen zeggen dat het daar extra gewenst is. De allure van nieuw rood op bestaande landgoederen en toekomstige buitengoederen 1 in Overijssel, een gespreksagenda over ruimtelijke kwaliteit In deze notitie van Het Oversticht (dd januari 2007) worden voorstellen gedaan voor de borging van ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid in het creatieve ontwerpproces van de rode component op nieuwe buitengoederen. Deze voorstellen vormen een doorlopende gespreksagenda voor alle partijen die bij het denk-, ontwerp- en ontwikkelproces zijn betrokken. De belangrijkste onderwerpen zijn architectonische expressie en karakter. Aspecten van architectonische expressie zijn: - De locatie in ruimere en strikte zin: de provincie Overijssel en de specifieke plek op het bestaande landgoed of het nieuwe buitengoed waar de nieuwbouw gerealiseerd zal worden (aandachtspunten: hoofdvorm, materialen, kleuren, details, context) - De tijd: het begin van de 21 ste eeuw (aandachtspunten: bouwstijl, trends) - De functie: woonhuis of eventuele andere functie (aandachtspunten: typologie, uitstraling, prijsklasse) - De opdrachtgever: (aandachtspunten traditie landgoed). 1.4 Gemeentelijk beleid Bestemmingsplan Buitengebied 2008 In het (ontwerp-)bestemmingsplan Buitengebied 2008 zijn de bestaande landgoederen positief bestemd. Hierbij hebben de verschillende functies een aparte bestemming gekregen. De landhuizen zijn bestemd als wonen-landhuis. De bos- en natuurgebieden en de agrarische gronden op de landgoederen zijn als zodanig bestemd. Om de eenheid van landgoederen te benadrukken is voor het gehele landgoed de dubbelbestemming landgoed opgenomen. Ten aanzien van nieuwe landgoederen is in de voorschriften een ontwikkelingsrichting (wijzigingsbevoegdheid) opgenomen voor de oprichting hiervan. Voor de oprichting van nieuwe landgoederen wordt in het bestemmingsplan als uitgangspunt gehanteerd dat de bebouwing ten behoeve van nieuwe landgoederen in principe alleen mogelijk wordt gemaakt op bestaande (agrarische) bouwpercelen (die stoppen met de agrarische bedrijfsvoering). Hier kan met toepassing van de wijzigingsbevoegdheid gebruik van worden gemaakt. In alle andere gevallen kan door middel van een partiële herziening medewerking worden verleend. 1 Een buitengoed wordt omschreven als een goed dat in het buitengebied ligt en bestaat uit een ensemble van huis en tuin. Gemeente Wierden, 29 april

11 Figuur 3. Bestaand landgoed - Villa Vossenbos Landschapsontwikkelingsplan Wierden In het landschapsontwikkelingsplan (LOP) wordt onderkend dat de verschillende landgoederen samen met de oude buurtschappen de cultuurhistorische dragers vormen. Deze hebben door sociaal-economische ontwikkelingen enigszins aan sociale samenhang ingeboet, maar zijn nog steeds van grote betekenis als basis van het landschap van Wierden. Het LOP kent een ontwikkelingsgerichte benadering en wil ruimte bieden aan (nieuwe) ontwikkelingen in het gebied, zodanig dat deze ontwikkelingen de motor vormen voor landschapsversterking en herstel (economische vitaliteit) alsmede het vergroten van de toegankelijkheid van het landschap voor de bewoner en de recreant. De volgende deelgebieden worden als potentieel aantrekkelijk gebied voor landelijk wonen en landgoederen aangemerkt: 1 Rug van Hoge Hexel (niet op grote schaal nieuwe rode ontwikkelingen toestaan), 11 Leijerweerd- Kartelaarshoek-Bullenaarshoek. Daarnaast worden in de gebieden 2 Dorpsrand Wierden, 7 Notter-Zuna, 10 Rectum-Ypelo, 12 Enterbroek kansen gezien voor goede landschappelijke inpassing (nieuwe) erven/bedrijvigheid en ontwikkelingen gekoppeld aan een landschappelijke tegenprestatie. Een nieuw landgoed mag in deze gebieden de waardevolle zichtlijnen niet in gevaar brengen. Op de volgende pagina wordt de kaart met deelgebieden uit het Landschapsontwikkelingsplan weergegeven. Gemeente Wierden, 29 april

12 Figuur 4. Kaart deelgebieden uit Landschapsontwikkelingsplan Gemeente Wierden, 29 april

13 2. MOGELIJKE GEBIEDEN NIEUWE LANDGOEDEREN 2.1 Uitgesloten gebieden Niet alle gebieden in de gemeente lenen zich voor de ontwikkeling van nieuwe landgoederen. Zo worden in het provinciaal en het gemeentelijk beleid al diverse gebieden uitgesloten voor de realisatie van nieuwe landgoederen. Nieuwe landgoederen zijn niet toegestaan in de volgende gebieden: - Zone IV-gebied uit Streekplan (Wierdense veld); - Weidevogel- en ganzengebieden uit Streekplan (2 weidevogelgebieden en 2 ganzengebieden in het noordelijk deel van de gemeente); - Open grootschalig landschap uit Streekplan (Wierden heeft geen open grootschalig landschap); - Landbouwontwikkelingsgebieden uit Reconstructieplan Salland-Twente (De Kolonie en Wierden). 2.2 Kansrijke gebieden Welke gebieden zijn wel kansrijk voor de ontwikkeling van nieuwe landgoederen? - Grondwaterbeschermingsgebieden zijn gunstig voor nieuwe landgoederen, vooral waar de extensivering van de landbouw een gunstig effect heeft op de waterwinning. Wierden heeft twee grondwaterbeschermingsgebieden, te weten Hoge Hexel en Wierden. Het eerst genoemde gebied is echter grotendeels aangewezen als weidevogel- en ganzengebied; - In of nabij de Provinciaal Ecologische Hoofdstructuur (PEHS) rondom de Regge en het Notterveld en de Provinciaal ecologische verbindingszone Bornebroekse Waterleiding kunnen nieuwe landgoederen door het nieuwe groen een bijdrage leveren aan de realisatie van de Ecologische Hoofdstructuur. Met name voor de realisatie van de droge natuur (waarvoor geen subsidiemogelijkheden zijn) kunnen nieuwe landgoederen een bijdrage leveren aan de PEHS; - In de in het LOP genoemde deelgebieden, te weten 1 Rug van Hoge Hexel, 2 Dorpsrand Wierden, 7 Notter-Zuna, 10 Rectum-Ypelo,11 Leijerweerd-Kartelaarshoek- Bullenaarshoek en 12 Enterbroek liggen kansen voor nieuwe landgoederen; - In de randzone langs de dorpen worden mogelijkheden voor nieuwe landgoederen gezien door bijvoorbeeld toevoeging van recreatieve functies. 2.3 Beleidskaart nieuwe landgoederen In bijlage 1 is de beleidskaart nieuwe landgoederen gemeente Wierden ingevoegd. Hieronder worden de verschillende gebieden nader toegelicht. Rode gebieden Vanwege de ligging van weidevogel- en ganzengebieden, zone IV-gebied Wierdense veld en de landbouwontwikkelingsgebieden De Kolonie en Wierden, wordt het noordelijk deel van de gemeente grotendeels uitgesloten voor de vestiging van nieuwe landgoederen. In deze rood gearceerde gebieden liggen andere prioriteiten en wordt geen medewerking verleend aan nieuwe landgoederen. Gemeente Wierden, 29 april

14 Oranje gebieden In de oranje gebieden wordt de ontwikkeling van een nieuw landgoed niet uitgesloten. Medewerking kan worden verleend onder de voorwaarde dat het plan voldoet aan de in deze notitie gestelde eisen en de richtlijnen uit het LOP. Zo worden in het kader van nieuwe landgoederen gebieden op of onder aan essen uitgesloten van nieuwe bebouwing of nieuw bos. De PEHS heeft ondanks dat het wordt aangemerkt als kansrijk gebied voor nieuwe landgoederen een oranje kleur gekregen. Reden hiervan is dat er een beperking op ligt ten aanzien de bebouwing. Het nieuwe rood mag in de PEHS uitsluitend binnen de bestaande/vrijkomende (agrarische) bouwkavels worden gerealiseerd en anders op het landgoedgedeelte gelegen buiten de PEHS. Daarnaast is een zone van 200 m rondom de LOG s oranje gekleurd 2. In deze zone is in principe geen nieuwe bouwlocatie toegestaan, tenzij uit een nadere afweging blijkt dat milieutechnisch geen bezwaar bestaat tegen de nieuwe bouwlocatie. Groene gebieden Het overige grondgebied is groen gearceerd en wordt geschikt geacht voor de ontwikkeling van nieuwe landgoederen. Uiteraard dient het plan aan de richtlijnen uit het LOP te voldoen. Zo dienen bijvoorbeeld waardevolle zichtlijnen niet te worden aangetast met nieuwe bebouwing cq groen. Ook worden in het kader van nieuwe landgoederen gebieden op of onder aan essen uitgesloten van nieuwe bebouwing of nieuw bos. 2 In de VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering wordt geadviseerd een afstand van minimaal 200 m aan te houden tot intensieve bedrijven. Gemeente Wierden, 29 april

15 3. RANDVOORWAARDEN 3.1 Inleiding Om aanvragen voor nieuwe landgoederen op een structurele en afgewogen wijze te toetsen, zijn een aantal randvoorwaarden opgesteld. De door de provincie gestelde voorwaarden zijn vrij omvangrijk en worden door de gemeente Wierden als uitgangspunt voor haar beleid genomen. De voorwaarden zijn toegepast op het gemeentelijk grondgebied en waar nodig nader uitgewerkt. Hieronder zijn de voorwaarden per onderwerp gerubriceerd. 3.2 Quotering Om te voorkomen dat door de ontwikkeling van nieuwe landgoederen teveel grond in het buitengebied aan de landbouw wordt onttrokken, is besloten een limiet te stellen aan het aantal nieuwe landgoederen. De gemeente Wierden heeft besloten in eerste instantie maximaal drie nieuwe landgoederen binnen de gemeente toe te staan. Na realisatie van het tweede landgoed vindt er een evaluatie plaats en zal worden beoordeeld of het wenselijk is medewerking te verlenen aan meer nieuwe landgoederen. Om splitsing van (nieuwe) landgoederen te voorkomen, dient de afstand tussen twee nieuwe landgoederen tenminste 1 km te zijn. 3.3 Landgoed Omvang en openstelling Het nieuwe landgoed is minimaal 10 ha groot en bestaat uit grond die op 1 januari 2005 nog niet onder de NSW was gerangschikt. Het nieuwe landgoed voldoet aan de eisen van de NSW en wordt voorgedragen voor rangschikking onder deze wet. Tenminste 30% van het nieuwe landgoed bestaat uit nieuw bos of een ander natuurdoeltype conform de NSW en 90% van het terrein is openbaar toegankelijk. Een landgoed moet een positieve bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit cq de realisering van de natuur- en landschapsdoelstellingen leveren. In principe zijn agrarische bouwpercelen binnen de contouren van een nieuw landgoed niet toegestaan, tenzij het agrarische bedrijf functioneel (beheer) en/of ruimtelijk (VAB) een toegevoegde waarde heeft voor het landgoed. Het omheinen van een landgoed door middel van gaas, hekken of andere onnatuurlijke middelen is in verband met de fauna niet toegestaan. Dit wordt opgenomen in de privaatrechtelijke overeenkomst. Landschap Het nieuwe landgoed moet passen binnen de maatvoering, verkaveling en karakteristiek van het aanwezige landschap. De inrichting moet bijdragen aan beeldkenmerken en natuurwaarden en potenties van het omringende landschap. Met het stichten van een nieuw landgoed mag geen totaal nieuw landschap ontstaan, maar moet het aansluiten bij bestaande landschapstypen. 3.4 Bebouwing Bestaande bouwlocatie Bij voorkeur wordt de nieuwe bebouwing op een bestaande bouwlocatie gerealiseerd (binnen het bestaande bouwblok). Voor de initiatiefnemer zit het voordeel om een nieuw landgoed te realiseren in de realisatie van extra rood. Indien het niet mogelijk is een bestaande bouwlocatie Gemeente Wierden, 29 april

16 te gebruiken, kan van dit standpunt worden afgeweken onder de voorwaarde dat de meerwaarde van het nieuwe landgoed duidelijk wordt aangetoond. Agrarische bedrijven mogen uiteraard niet door deze nieuwe bouwlocaties in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Landhuis Het landgoed bevat een landhuis van allure met een woonbestemming en een inhoud van minimaal 1000 m³. In het provinciaal beleid is geen maximale inhoudsmaat bepaald. Bij enkelvoudige bewoning wordt door de gemeente Wierden een maximum gesteld van m³. Indien meerdere woningen worden gerealiseerd als gevolg van de realisatie van een groter landgoed met extra groen of een combinatie met Rood voor Rood/Vrijkomende Agrarische Bebouwing, geldt dat het landhuis maximaal 1000 m³ mag zijn. De tweede (of meerdere) woning(en) hebben een maximale inhoud van 750 m³. Hierbij is aangesloten bij het beleid voor woningen in het buitengebied. Door beperkingen te stellen aan de omvang van de bebouwing (zeker bij de realisatie van meerdere woningen) wordt voorkomen dat de nieuwe bouwlocatie een te grote impact zal hebben op het omliggende landschap. Afwijking van de genoemde maten is in bepaalde gevallen (bijvoorbeeld minder kwetsbare gebieden) mogelijk, wanneer dit vanuit oogpunt van ruimtelijke en beeldkwaliteit gewenst is. In het onderstaande overzicht wordt dit verder verduidelijkt: Inhoud landhuis Inhoud 2 e of meerdere woningen Enkelvoudige bewoning m³ - Meervoudige bewoning* 1000 m³ 750 m³ * bij meervoudige bewoning is het wel mogelijk om de woningen stedenbouwkundig gezien in één bouwvolume te realiseren (twee/drie onder een kap). Het belangrijkste bij een nieuw landgoed is dat het landhuis past in het landschap en dat het in verhouding staat met de totale oppervlakte van het landgoed en de oppervlakte nieuwe natuur. De hoofdfunctie is wonen, eventueel gekoppeld aan werken aan huis. Aantal woningen Een landgoed kan bestaan uit meerdere woningen, mits de woningen een onderlinge samenhang hebben die de allure van het landgoed versterkt en per woning 5 ha extra groen wordt gerealiseerd met een maximum van 3 woningen per landgoed. Dit aantal sluit aan bij een nieuw landgoed in intrek- en grondwaterbeschermingsgebieden waar op grond van provinciaal beleid maximaal 3 woningen mogen worden gebouwd, om zodoende de milieueffecten van bewoning te beperken. Daar boven op is ook een combinatie met de Rood voor Roodregeling mogelijk. De rood voor roodwoning(en) telt/tellen niet mee in het maximum van 3 woningen per landgoed. In deze situaties hebben de extra woningen (buiten het landhuis) een volume van maximaal 750 m³ (conform het beleid voor woningen in het buitengebied). Het landhuis is bedoeld voor enkelvoudige bewoning. Meerdere wooneenheden leiden namelijk tot meer rood, meer verkeersbewegingen, meer verhard oppervlak en meer verstoring. In de volgende situaties kan van het uitgangspunt van enkelvoudige bewoning worden afgeweken: - inwoning door een tweede huishouding, bijvoorbeeld bij twee aan elkaar gerelateerde huishoudens (familie, eigenaar-beheerder). Hierbij wordt uitgegaan van één centrale ingang en de uitstraling van het landhuis als één woning; - een institutioneel huishouden, bijvoorbeeld een zorginstelling die onderdak biedt aan meerdere cliënten, waarbij de bewoners een privé-vertrek hebben en verder een gezamenlijk huishouden vormen. De locatie en uitstraling van het landhuis is dan erg belangrijk. Ook zal worden getoetst of de locatie qua doelgroep en ontsluiting geschikt Gemeente Wierden, 29 april

17 is voor de betreffende functie. In de overeenkomst zal worden vastgelegd dat het landhuis blijvend voor de betreffende doelgroep beschikbaar blijft; - In de directe invloedssfeer van de dorpen kan worden gedacht aan meerdere zelfstandige appartementen voor een specifieke doelgroep, bijvoorbeeld senioren. Er moeten dan garanties zijn dat ze voor de betreffende doelgroep beschikbaar blijven. Vormgeving meerdere woningen De tweede en volgende woningen kunnen op de volgende wijze worden gerealiseerd: - meerdere woningen binnen de bouwmassa van het landhuis; - meerdere volumes in onderlinge samenhang op hetzelfde bouwblok; - een landhuis/hoofdgebouw met een tweede (of meerdere) woning(en) die duidelijk ondergeschikt is (zijn) aan het landhuis en in onderlinge samenhang en allure worden gerealiseerd. Met name bij de realisatie van meerdere woningen dienen de parkeervoorzieningen en eventuele bergingen/bijgebouwen zorgvuldig in het landschap te worden ingepast. Bijgebouwen Bij het landhuis mag maximaal 250 m² aan bijgebouwen en overkappingen worden gerealiseerd. Naast het gebruik als garage/schuur/berging van het landhuis, kan deze ruimte voorzien in de behoefte aan machineberging voor onderhoud van het landgoed en eventueel het houden van enig (hobby)vee. Indien meerdere woningen op het landgoed worden gerealiseerd, mag per woning maximaal 100 m² aan bijgebouwen en overkappingen worden gerealiseerd. Met dit laatste wordt aangesloten bij de voorschriften in de bestemming wonen van het bestemmingsplan Buitengebied Uiteraard dienen de woning(en) en bijgebouw(en) wel een samenhang te hebben en landschappelijk te worden ingepast. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat er een voorkeur is om een gezamenlijk bijgebouw op te richten. Schematisch ziet dit er als volgt uit: Oppervlak bijgebouwen Oppervlak bijgebouwen 2 e landhuis meerdere woningen Enkelvoudige bewoning Max 250 m² - Meervoudige bewoning Max 250 m² Max 100 m² of 3.5 Maatschappelijke meerwaarde De maatschappelijke meerwaarde dient door de initiatiefnemer te worden aangetoond. De maatschappelijke meerwaarde en het particulier voordeel dienen met elkaar in evenwicht te zijn. Bij maatschappelijke meerwaarde is te denken aan versterking van landschap, ecologische- en groenstructuren, recreatieve structuur en medegebruik, bijdrage aan plattelandsvernieuwing, meer belevingswater en retentiemogelijkheden. Voor recreatief medegebruik is het van belang goed inzicht te hebben in de recreatieve voorzieningen in de omgeving, zodat routestructuren met elkaar kunnen worden verbonden. De maatschappelijke meerwaarde moet uit eigen, private middelen worden gerealiseerd. Zo is voor de verplichte realisatie van 30% bos/natuur geen subsidie mogelijk. 3.6 Agrarische bedrijfsvoering Uitgangspunt is dat de agrarische bedrijfsvoering en hun toekomstige uitbreidingsmogelijkheden niet worden belemmerd door de realisatie van nieuwe landgoederen. Agrariërs kunnen een nieuw landgoed aangrijpen voor verbreding of een aantrekkelijke manier om te stoppen. Gemeente Wierden, 29 april

18 3.7 Ecologische Hoofdstructuur Bij realisatie van nieuwe landgoederen in de PEHS geldt dat alle gronden van het landgoed die binnen de EHS vallen (ook als dat meer dan 30% van het landgoed is), wordt ingericht en beheerd conform de natuurdoelstellingen uit het provinciale natuurgebiedsplan. De verplichte 30% te realiseren bos en/of natuur moet daarbij uit eigen middelen worden gefinancierd. Voor de overige 70% mag een beroep worden gedaan op subsidie van het Programma Beheer (SN en SAN-regeling) en mogelijk Groene Diensten. Voor initiatieven in het Reggedal geldt dat het Waterschap Regge en Dinkel nauw bij de planvorming moet worden betrokken. 3.8 Werkfuncties De hoofdfunctie van het landhuis is wonen. Overeenkomstig het beleid voor beroep aan huis is in een landhuis een werkfunctie toegestaan, mits deze ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. Er zijn geen activiteiten toegestaan met een sterk bedrijfsmatig karakter of een bedrijf dat valt onder de detailhandelsector. Diegene die het beroep aan huis gaat uitoefenen moet bij de gemeente ingeschreven staan als bewoner/bewoonster van het pand en daar ook daadwerkelijk wonen. Ook is een combinatie met het beleid Vrijkomende Agrarische Bedrijfsbebouwing en zorgfunctie (zie 3.4) mogelijk. 3.9 Welstand Bouwplannen moeten worden getoetst aan de Welstandsnota gemeente Wierden. Deze nota is echter een beheerinstrument, terwijl een nieuw landgoed een nieuwe ontwikkeling is, waar de Welstandsnota niet in voorziet. Voor een nieuw landgoed dient daarom maatwerk te worden geleverd. Voor elk nieuw landgoed dient een beeldkwaliteitsplan te worden opgesteld. Na vaststelling door de gemeenteraad wordt dit beeldkwaliteitsplan in de plaats gesteld van de gebiedscriteria uit de Welstandsnota. Om onnodige kosten voor de initiatiefnemer te voorkomen, zou het beeldkwaliteitsplan eerst moet worden vastgesteld voordat het bouwplan wordt uitgewerkt. Gemeente Wierden, 29 april

19 4. AANVRAAG EN PROCEDURE NIEUW LANDGOED Voordat een initiatiefnemer tot een locatiekeuze en aanvraag kan komen, dient deze zich eerst te oriënteren op het gemeentelijk/provinciaal beleid, de mogelijkheden in het bestemmingsplan, de Natuurschoonwet, de cultuurhistorische waarden, de financiële aspecten, fiscale mogelijkheden en ecologische waarden. Een oriënterend gesprek met de gemeente wordt aanbevolen. Daarnaast wordt de initiatiefnemer geadviseerd om vanaf het begin een architect en een landschapsarchitect bij de planontwikkeling te betrekken. Verder wordt opgemerkt dat het realiseren van een nieuw landgoed een ingewikkeld proces is, waarbij verschillende procedures komen kijken. Het ontwikkelen van een nieuw landgoed vraagt daarom veel voorbereidingstijd, meestal enkele jaren. De procedure voor de realisatie van een nieuw landgoed ziet er in grote lijnen als volgt uit: 1. Allereerst dient de initiatiefnemer een startnotitie in. Deze startnotitie bevat een globaal programma van eisen en geeft een beschrijving (ondersteunt door beeldmateriaal) van de volgende punten: - Locatie, omvang en begrenzing; - Globale omschrijving van te realiseren functies; - Globaal ontwerp inrichting; - Doeleinden van het nieuwe landgoed; - Maatschappelijke meerwaarde van het nieuwe landgoed ten aanzien van de aspecten natuur, landschap, recreatie, water en/of milieu. 2. De gemeente toetst de aanvraag aan het beleid, overlegt desgewenst met de provincie (met name wanneer een deel van het landgoed in de EHS ligt) en neemt een principebesluit of zij bereid is medewerking te verlenen aan het initiatief. 3. De initiatiefnemer maakt vervolgens een gebiedsanalyse en neemt de eventueel door de gemeente genoemde aandachtspunten daarin mee. Dit definitieve programma van eisen omvat een: - Inventarisatie van het te ontwikkelen gebied, landschap, cultuurhistorie, natuur, water en infrastructuur; - Analyse van het te ontwikkelen gebied; - Programma van eisen voor inrichtingsplan; - Relatie landgoed met omgeving. 4. De gemeente, ervenconsulent en provincie beoordelen de gebiedsanalyse. De gemeente bericht de initiatiefnemer of het plan volgens de gebiedsanalyse verder kan worden uitgewerkt. 5. De initiatiefnemer maakt een totaalvisie, welke bestaat uit de volgende onderdelen: - Inrichtingsplan geeft inzicht in alle inrichtingsaspecten van landgoed (situering gebouwen, functies gronden, landschapsplan, te realiseren natuurdoeltypen, (recreatieve) ontsluiting); - Beeldkwaliteitsplan (inclusief bouwplan hoofdgebouw) geeft inzicht in kwaliteit van nieuw landgoed. Het plan geeft een beschrijving en referentiebeelden van architectuur, vormgeving, materiaalgebruik en uitstraling van bebouwing; - Globaal schetsplan voor het woongebouw (het landhuis wordt ontworpen vanuit de locatie in drievoud: land, streek, plek); Gemeente Wierden, 29 april

20 - Document waarin de juridische vormgeving is opgenomen. Ook het beheer op de korte, middellange en lange termijn weergeven; - Exploitatieopzet met kosten- en financieringsoverzicht geeft inzicht in duurzaam beheer en onderhoud van het hele landgoed. 6. Het inrichtingsplan, beeldkwaliteitsplan en schetsplan worden getoetst door de gemeente, welstandscommissie en ervenconsulent van Het Oversticht. 7. De gemeente stelt een overeenkomst nieuw landgoed op (volgens het model van de provincie in bijlage 3). Deze wordt getekend door initiatiefnemer en gemeente. 8. De gemeente stelt een bestemmingsplan op voor de percelen behorend bij het landgoed en brengt dit in procedure. De percelen worden bestemd volgens de systematiek van het bestemmingsplan Buitengebied 2008 en krijgen een dubbelbestemming landgoed. 9. Het beeldkwaliteitsplan wordt ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Na vaststelling kan het schetsplan worden uitgewerkt en kan de bouwaanvraag worden ingediend. 10. Na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan kan de gemeente bouwvergunning verlenen voor de bouwwerken. 11. De initiatiefnemer voert het plan in overeenstemming met de overeenkomst en vergunningen uit. Gemeente Wierden, 29 april

21 5. RELATIE ANDER BELEID 5.1 Bebouwing In het onderstaande worden een aantal beleidsdocumenten genoemd, die ten aanzien van de bebouwing mogelijk een relatie kunnen hebben met nieuwe landgoederen. Wellicht dat een aanvraag voor nieuw rood in het buitengebied via onderstaande beleidsdocumenten kan worden gerealiseerd, danwel in combinatie met het nieuwe landgoederenbeleid tot uitvoering kan worden gebracht. - De nota Rood voor rood met gesloten beurs gemeente Wierden voorziet in de mogelijkheid tot het toekennen van een woningbouwkavel in ruil voor het slopen van minimaal 850 m² bedrijfsbebouwing; - De nota Vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing gemeente Wierden maakt het mogelijk om vrijkomende agrarische gebouwen te hergebruiken voor nieuwe (niet-agrarische) functies; - Op grond van de Handreiking en beoordeling ruimtelijke plannen van de provincie Overijssel kan worden meegewerkt aan vervanging van de bebouwing op voormalige agrarische bouwpercelen door de bouw van een landhuis van maximaal 2000 m³, inclusief bijgebouwen en te behouden karakteristieke gebouwen; - Voor de mogelijkheden voor de ontwikkeling van nieuwe economische dragers op bestaande landgoederen wordt verwezen naar het Handelingskader Rood voor Groen op bestaande landgoederen van de provincie Overijssel; - Op basis van de Handreiking en beoordeling ruimtelijke plannen van de provincie Overijssel kan op bestaande landgoederen binnen de huidige bebouwing een functieverandering worden toegestaan. 5.2 Groen en inrichting Daarnaast dient ten aanzien van de inrichting van het landgoed met nieuw bos/nieuwe natuur, maar ook de invulling van recreatieve functies afstemming te worden gezocht met onderstaande beleidsdocumenten: - In het Landschapsontwikkelingsplan gemeente Wierden wordt een duidelijke visie gegeven op het veranderende landschap. Het plan wordt door de gemeente gehanteerd als toetsingsinstrument voor nieuwe initiatieven in het buitengebied; - Het Ontwikkelingsplan landbouwontwikkelingsgebieden geeft aan hoe er met intensieve veehouderij in de landbouwontwikkelingsgebieden moet worden omgegaan. Bij realisatie van een nieuw landgoed in de randzone rond een landbouwontwikkelingsgebied, dient te worden getoetst of het nieuwe landgoed de agrarische ontwikkelingsmogelijkheden in dit gebied beperkt; - Het realiseren van de EHS en verbindingszones staat beschreven in het Natuurgebiedsplan/beheersgebiedsplan Zuidwest-Twente. Het nieuwe bos/nieuwe natuur dient in overeenstemming met het Natuurgebiedsplan te worden gerealiseerd; Gemeente Wierden, 29 april

22 - Met de Nota toerisme wordt beoogd een impuls te geven aan de ontwikkelingen op toeristisch gebied in de gemeente Wierden. Indien een recreatieve functie aan het landgoed wordt gegeven dient dit met het toeristisch-recreatieve beleid te worden afgestemd. Gemeente Wierden, 29 april

23 6. BRONNEN Voor deze notitie is gebruik gemaakt van de volgende bronnen: - Streekplan Overijssel 2000+, Provincie Overijssel, Partiële herziening rood voor rood met gesloten beurs en nieuwe landgoederen van het streekplan Overijssel 2000+, Provincie Overijssel, maart Aanvullende handreiking nieuwe landgoederen, Provincie Overijssel, 22 april Op weg naar nieuwe landgoederen in de provincie Overijssel, Provincie Overijssel, januari Handreiking en beoordeling ruimtelijke plannen, Provincie Overijssel, februari Concept-handelingskader rood voor groen op bestaande landgoederen, provincie Overijssel, 28 april Model overeenkomst nieuwe landgoederen, Provincie Overijssel, De allure van nieuw rood op bestaande landgoederen en toekomstige buitengoederen in Overijssel, Het Oversticht, januari Handleiding Natuurschoonwet 1928, LASER, maart Brochure Landgoed als natuurschoon, Dienst Regelingen, juni Beleid Rood voor Rood met gesloten beurs Gemeente Wierden, Gemeente Wierden, 27 mei Beleid Vrijkomende Agrarische Bedrijfsbebouwing Gemeente Wierden, Gemeente Wierden, juli Landschapsontwikkelingsplan Wierden, Gemeente Wierden/Eelerwoude, april 2008 Gemeente Wierden, 29 april

24 Gemeente Wierden, 29 april

25 7 LINKS Interessante links op het gebied van (nieuwe) landgoederen zijn: Gemeente Wierden, 29 april

26 Gemeente Wierden, 29 april

27 BIJLAGEN Gemeente Wierden, 29 april

28 Gemeente Wierden, 29 april

29 BIJLAGE 1 BELEIDSKAART NIEUWE LANDGOEDEREN Kansrijke gebieden Nieuwe Landgoederen Nieuwe Landgoederen onder voorwaarden mogelijk Geen nieuwe Landgoederen Gemeente Wierden, 29 april

30 Gemeente Wierden, 29 april

31 BIJLAGE 2 VOORBEELDEN BOUWVOLUMES Om een indruk te krijgen van de genoemde bouwvolumes in paragraaf 3.4 zijn in deze bijlagen enkele foto s opgenomen van bouwvolumes van ca 750 m³, tot m³ en m³ tot m³. Deze foto s zijn alleen bedoeld om een indruk te krijgen van de verschillende bouwvolumes en gelden niet als referentiebeeld voor de nieuwe landgoederen. Daarnaast wordt opgemerkt dat op nieuwe landgoederen waar meerdere woningen worden gebouwd als voorwaarde geldt dat de woningen een onderlinge samenhang hebben die de allure van het landgoed versterkt. Ook dient deze bebouwing zich te verdragen in de omgeving. Voorbeelden bouwvolumes ca 750 m³ Gemeente Wierden, 29 april

32 Voorbeelden bouwvolumes ca m³ Gemeente Wierden, 29 april

33 Voorbeelden bouwvolumes m³ Gemeente Wierden, 29 april

34 Gemeente Wierden, 29 april

35 BIJLAGE 3 MODEL OVEREENKOMST NIEUW LANDGOED. model overeenkomst nieuw landgoed. Provincie Overijssel, december 2008 De Provincie Overijssel stelt uitdrukkelijk dat deze modelovereenkomst een voorbeeld is, waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Gemeente Wierden, 29 april

36 OVEREENKOMST LANDGOED Beleidsnotitie Nieuwe Landgoederen De gemeente Wierden, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar Burgemeester, de heer/mevrouw, zulks ter uitvoering van het besluit van de gemeenteraad d.d. hierna te noemen de gemeente en de heer/mevrouw, wonende te aan de, hierna te noemen de eigenaar overwegende dat het Rijk in de Nota Ruimte de mogelijkheid van het stichten van nieuwe landgoederen heeft geopperd en de provincies heeft verzocht daaraan mee te werken; dat de provincie Overijssel in de partiële herziening Streekplan Rood voor Rood met gesloten beurs en Nieuwe landgoederen de realisatie van nieuwe landgoederen mogelijk heeft gemaakt; dat de provincie Overijssel de voorwaarden voor de realisatie van nieuwe landgoederen heeft vastgelegd in de Handreiking en beoordeling ruimtelijke plannen ; dat de gemeente bereid is medewerking te verlenen aan de realisering van een landgoed; dat het aantoonbaar eigendom van de locatie van het landgoed voor de eigenaar de bevoegdheid biedt deze overeenkomst te ondertekenen; dat de eigenaar een nieuw landgoed wil realiseren en dat partijen in deze overeenkomst ter zake daarvan hun onderlinge rechten en plichten wensen vast te leggen; komen het volgende overeen: Gemeente Wierden, 29 april

37 Definities De hierna volgende definities maken integraal deel uit van deze overeenkomst. Beheerplan: een plan waarin de jaarlijkse en periodieke onderhoudsmaatregelen voor de te realiseren natuur- en landschapselementen en openbare paden zijn vastgelegd inclusief de bijbehorende kosten en wijze van financiering. Bouwontwikkelingsplan: een schetsplan dat samen met het natuur- en landschapsplan een heldere beschrijving geeft van de nader in ontwerp uit te werken landgoedbebouwing, zodat de toekomstige landschappelijk-stedenbouwkundige waarde van het landgoed kan worden beoordeeld. In het bouwontwikkelingsplan wordt ook aandacht besteed aan de relatie van de te realiseren bebouwing met de bestaande en nieuw te ontwikkelen omgeving (private en publieke deel van het landgoed). De ontsluiting van zowel het privé als het publiek toegankelijke deel van het terrein maakt onderdeel uit van het bouwontwikkelingsplan. Eigenaar: de in de kop van deze overeenkomst aangeduide persoon of rechtspersoon die (op grond van actuele gegevens van het Kadaster) eigenaar of zakelijk gerechtigde is of onherroepelijk het recht heeft eigenaar te worden van de locatie waarop deze overeenkomst betrekking heeft. Landgoed: een geheel of gedeeltelijk met bossen of andere houtopstanden bezette onroerende zaak, daaronder begrepen die waarop een buitenplaats of andere, bij het karakter van het geheel passende, opstallen voorkomen, voor zover het blijven voortbestaan van die onroerende zaak in zijn karakteristieke verschijningsvorm voor het behoud van het natuurschoon wenselijk is, een en ander zoals bedoeld in de Natuurschoonwet 1928, dan wel een als zodanig door de gemeente en de provincie erkende onroerende zaak. Landhuis: Hoofdhuis op het landgoed, met een omvang van minimaal 1000 m3 en maximaal 2000 m3, bedoeld en bestemd voor woondoeleinden. Locatie: het op de, als Bijlage A aan deze overeenkomst gehechte tekening, aangegeven gebied dat wordt gevormd door de gehele of gedeeltelijke percelen kadastraal bekend gemeente Wierden, sectie, nummers,,,, waarop te zijner tijd de bestemmingen landgoed, bos of natuurgebied zullen worden gelegd. Natuur- en landschapsplan: een plan dat samen met het bouwontwikkelingsplan een voldoende onderbouwde beschrijving geeft van de te ontwikkelen bos-, natuur- en landschapselementen op het landgoed. Dit in relatie tot de bestaande elementen op en in de directe omgeving van het te ontwikkelen landgoed. Randvoorwaarden: de door één of meer partijen vanuit hun eigen of een gezamenlijke visie gestelde voorwaarden die bepalend zijn voor het willen of kunnen realiseren van de beoogde ontwikkeling. Wooneenheid: woonbebouwing bestemd voor één huishouden. Gemeente Wierden, 29 april

38 Artikel 1: Doel van de overeenkomst Beleidsnotitie Nieuwe Landgoederen Het doel van deze overeenkomst is: a. het vastleggen van een formeel startmoment voor de ontwikkeling van het toekomstige landgoed op de locatie, kadastraal bekend gemeente Wierden, sectie nummer(s),,,, zoals aangegeven op de kaart die als bijlage bij deze overeenkomst is opgenomen; b. het vastleggen van de randvoorwaarden en uitgangspunten, alsmede de rechten en verplichtingen van partijen ter zake van de ontwikkeling, de realisatie, het behoud en het beheer van het landgoed; c. het scheppen van een kader waarbinnen een bestuurlijke afhandeling van de betrokken ruimtelijke ordenings- en vergunningtrajecten kan plaatsvinden, alsmede het zoveel mogelijk waarborgen van een soepele en gestroomlijnde planprocedure. Artikel 2 : Verplichtingen Eigenaar 1. De eigenaar stelt geheel voor eigen rekening en risico een natuur- en landschapsplan en een bouwontwikkelingsplan op en legt dit binnen dertien weken na het sluiten van deze overeenkomst ter instemming voor aan de gemeente. 2. De eigenaar dient direct na instemming door de gemeente van het natuur- en landschapsplan en het bouwontwikkelingsplan een formele aanvraag in voor een bestemmingswijziging van de locatie in landgoed, bos en/of natuurgebied. De opstelling van het bestemmingsplan (zoveel mogelijk overeenkomstig het goedgekeurde natuur- en landschapsplan) zal door de gemeente in overleg met de provincie en de eigenaar geschieden. De kosten voor het maken van een bestemmingsplan zijn voor rekening van de eigenaar. De begeleidingskosten worden betaald door de gemeente. 3. De eigenaar stelt direct nadat de gemeente heeft ingestemd met het natuur- en landschapsplan de aanplant van de in het goedgekeurde natuur- en landschapsplan beschreven bos- en natuurgebieden feitelijk zeker middels een formele opdracht of gunning aan het betrokken uitvoerende bedrijf dan wel middels een bankgarantie verstrekt aan de gemeente. 4. De eigenaar mag de toegestane bebouwing oprichten, nadat hij een groot deel (nader door gemeente te bepalen) van de vereiste oppervlakte bos en/of natuur daadwerkelijk heeft aangelegd, overeenkomstig het inrichting- en beplantingsplan als bedoeld in artikel 4, lid 2, sub b. 5. De eigenaar zal al hetgeen in het werk stellen dan wel nalaten dat een snelle en ononderbroken procedure ter realisering van de nieuwe bestemming kan waarborgen of bevorderen en verklaart door de bestemmingsplanwijziging geen schade te lijden, alsmede de gemeente te vrijwaren van alle aansprakelijkheid voor elke vorm van schade voortvloeiend uit de planprocedure ter zake van de bestemmingswijziging voor het landgoed en de realisatie daarvan. 6. De eigenaar handhaaft de kwaliteit van het landgoed in de zin van behoud en herstel van de daarin opgenomen bouwkundige en landschappelijke waarden. Hiervoor legt de eigenaar een beheerplan met een daarbij behorende exploitatieopzet voor aan de gemeente ter instemming. Na instemming voert de eigenaar het beheer overeenkomstig dit beheerplan uit. Gemeente Wierden, 29 april

39 Artikel 3: Verplichtingen Gemeente Beleidsnotitie Nieuwe Landgoederen 1. De gemeente deelt de eigenaar binnen dertien weken na indiening van het natuur- en landschapsplan en het bouwontwikkelingsplan mede of zij met deze plannen kan instemmen. 2. De gemeente brengt de eventuele bestemmingswijziging van de locatie in landgoed, bos of natuurgebied, overeenkomstig het natuur- en landschapsplan in procedure nadat de gemeente op de in deze overeenkomst bedoelde en voorgeschreven wijze heeft ingestemd met zowel het natuur- en landschapsplan als het bouwontwikkelingsplan 3. De gemeente legt het voorontwerpbestemmingsplan in het kader van het vooroverleg voor advies voor aan de provincie. 4. De gemeente heeft de inspanningsverplichting om zoveel mogelijk te bevorderen dat goedkeuringen of toestemmingen van andere overheden, die in verband met de aangevraagde vergunningen en procedures noodzakelijk zijn, tijdig zullen worden verleend. Zij zal de eigenaar op de hoogte houden van de voortgang van de in dit artikel bedoelde procedures. 5. De gemeente behoudt bij nakoming van de in dit artikel genoemde verplichtingen volledig haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid ten aanzien van ruimtelijke ordenings-, woningwet- en milieubeheerprocedures. Dit houdt in, dat er van de zijde van de gemeente geen sprake van een toerekenbare tekortkoming zal zijn, indien het handelen naar deze verantwoordelijkheid eist, dat de gemeente publiekrechtelijke rechtshandelingen verricht, die niet in het voordeel zijn van de aard of strekking van deze overeenkomst of de voortgang van het project, bijvoorbeeld in het kader van bezwaar- en beroepsprocedures. Artikel 4: Het natuur- en landschapsplan 1. Het door de eigenaar op te stellen natuur- en landschapsplan voldoet aan de randvoorwaarden en uitgangspunten van deze overeenkomst. 2. Het natuur- en landschapsplan moet ten minste de volgende elementen bevatten: a. een beschrijving van de bestaande landschapselementen en de huidige agrarische functies op en rond de locatie; b. een inrichtingsplan, alsmede een daarop gebaseerd beplantingsplan dat in overeenstemming is met de ter zake geldende eisen van de Natuurschoonwet; c. een beschrijving van de wijze waarop het landgoed een versterking van de natuur- en landschapswaarden van de directe omgeving zal gaan vormen, rekening houdend met de toekomstige agrarische functies, rekening houdend met de historische waarde van het gebied en indien van toepassing met de ecologische hoofdstructuur en/of andere rijks- of provinciale plannen; d. een beschrijving van de wijze waarop de overgang van het privé deel naar het publieke deel gestalte zal krijgen; e. een beschrijving van de duurzaamheid van het plan, alsmede van de consequenties van de ontwikkeling voor het milieu, in relatie tot de eventuele ligging in waterwingebied; f. een plan van aanpak en een planning van de realisatie van de natuurontwikkeling; g. de waterhuishouding; h. de wegen- en padenstructuur; i. de wijze van recreatief openbaar medegebruik. Gemeente Wierden, 29 april