1.5 KANSEN VOOR CAMPUSONTWIKKELINGEN

Transcriptie

1 1.5 KANSEN VOOR CAMPUSONTWIKKELINGEN Erik Leijten, directeur Hurks Vastgoedontwikkeling Paul Nijhout, partner Stone22 Gespreksleider: René Buck, directeur Buck Consultants International

2 Kansen voor campusontwikkelingen: aantrekkelijke niche NEPROM Dag van de Projectontwikkeling s- Hertogenbosch, 23 mei 2013 René Buck Directeur Buck Consultants International Buck Consultants International Postbus BL Nijmegen Telnr : Mobiel : Fax : rene.buck@bciglobal.com

3 Agenda 1 Afbakening 2 Meerwaarde voor bedrijven 3 Succesfactoren 4 Van concept naar succes 5 Conclusies Buck Consultants International,

4 Buck 0 Buck Consultants International & & Science Science Parks/ Parks/Campussen Buck Consultants International,

5 1 Afbakening Vier kernelementen van een campus 1 Fysieke locatie met hoogwaardige vestigingsmogelijkheden & faciliteiten 2 Focus op R&D en/of kennisintensieve activiteiten Campus 3 Aanwezigheid van manifeste kennisdragers 4 Actieve Open Innovatie Bron: Ministerie van Economische Zaken/BCI Buck Consultants International,

6 Definitie campus (Nederlandse context) Campussen Science & research parken (Parkachtige) bedrijventerreinen, waar R&D plaatsvindt door universiteiten, ziekenhuizen, onderzoeksinstituten en bedrijven Voorbeelden: Amsterdam Science Park Kennispark Twente Open innovatie campus (Voormalige) bedrijfscampus waar een anchor tenant R&D verricht, waarop ook andere bedrijven zich kunnen vestigen en onderlinge wisselwerking en samenwerking op onderzoeksgebied actief wordt gestimuleerd Voorbeelden: HTC Eindhoven Chemelot Campus Sittard/Geleen Unilever, Colworth Park Buck Consultants International,

7 Overzicht Campussen en Campusinitiatieven medio 2012 In totaal: 74 initiatieven Bron: Buck Consultants International Buck Consultants International,

8 Resultaten beoordeling Type campussen Aantal A Gaat niet door 11 B Idee, geen R&D en manifeste kennisdrager 11 C Bestaand, maar voldoet niet aan campus definitie 19 D Idee fase, focus op R&D en manifeste kennisdrager in principe aanwezig E Campussen: Opstart fase Groei fase Volwassen fase Echte campussen/ campusinitiatieven Totaal 74 Buck Consultants International,

9 Echte campussen/ campusinitiatieven Idee Opstart Groeifase Volwassen Wetsus/ Watercampus - Leeuwarden 2. Dairy Campus Leeuwarden 3. High Tech Campus Drachten 4. Healthy Ageing Campus - Groningen 5. Zernike Science Park Groningen 6. Kennispark Sendortechnologie -Assen 7. Kennispark Twente - Enschede 8. Thales High Tech Campus Hengelo 9. Polymer Science Park - Zwolle 10. NovioTech Campus - Nijmegen 11. Mercator Science Park - Nijmegen 12. Wageningen UR Campus Wageningen 13. Emerging Disease Campus Lelystad 14. Geomatics Business Park - Marknesse 15. Science Park Utrecht Utrecht 16. Life Science Campus Bilthoven 17. AMC Medical Business Park Amsterdam 18. VU Campus- Amsterdam 19. Amsterdam Science Park Amsterdam 20. ECN Petten - Petten 21. TU Delft/ Technopolis (TIC Delft) - Delft 22. Biotech Campus Delft (TIC Delft) 23. Bio Science Park - Leiden 24. Space Business Park Noordwijk 25. Food & Health Campus - Den Bosch 26. Brainport Innovation Campus Eindhoven 27. High Tech Campus - Eindhoven 28. Tue Campus - Eindhoven 29. High Tech Automotive Campus Helmond 30. Green Chemistry Campus Bergen op Zoom 31. Life Sciences Park - Oss 32. Health Campus - Maastricht 33. Chemelot Sittard - Geleen 33 Bron: Buck Consultants International 32 Buck Consultants International,

10 2 Meerwaarde voor bedrijven Technologieontwikkeling is per definitie internationaal. De concurrentie-strijd om nieuwe IP, producten en processen is wereldwijd. Vrijwel alle technologiegedreven bedrijven in Nederland hebben samenwerkings-partners en klanten over de hele wereld. Afstand is géén barrière Uit de literatuur blijkt dat vestiging op campussen voordelen heeft voor de bedrijven in termen van makkelijke toegang tot kennisdragers, researchfaciliteiten, imago ( place to be ) en praktische voordelen in de zin van gemeenschappelijke voorzieningen Het belang van toegang tot (directe) kennis is groter geworden door open innovatie. Dat wil zeggen dat bedrijven niet alleen meer zelf R&D doen, maar een (groeiend) deel in samenwerking met universiteiten, kennisinstituten, spin offs, etc. Open innovatie begint vaak met informele contacten. Fysieke nabijheid werkt dit soort contacten in de hand Buck Consultants International,

11 Functies van een campus Een campus faciliteert open innovatie, wat een kernelement in de versnelling van innovatie in Nederland is Een campus is een natuurlijke habitat ( leefomgeving ) voor onderzoeksafdelingen en daaraan gerelateerde onderzoeksfaciliteiten Een aantrekkelijke campus is uitnodigend voor internationale kenniswerkers, die immers ook (internationale) keuzemogelijkheden hebben Conclusie Een campus is niet alleen het natuurlijke en voor kenniswerkers en R&D afdelingen aantrekkelijke kristallisatiepunt voor open innovatie en publiek private R&D-samenwerkingsmogelijkheden, maar is door zijn onderscheidend vermogen en inspelend op nationale en regionale prioriteiten ook een innovatieversneller van formaat. In de internationale concurrentiestrijd om R&D-centra en kenniswerkers kan een goede campus een troef van formaat zijn Buck Consultants International,

12 3 Succesfactoren van een campus BCI Cluster Klok Bij het ontwikkelen en versterken van clusters spelen tal van elementen een rol; de campussen zijn daar één van Bron: Buck Consultants International Relatie clusters en campussen Een technologiecluster kan succesvol zijn zonder een campus Een campus kan niet succesvol zijn zonder een dynamisch en levendig cluster Buck Consultants International,

13 Succesfactoren van een campus Technologie link Talent pool Onderzoeksfaciliteiten Netwerk/community Kwaliteit van het park Professioneel management Place to be / branding Dienstverlening Zeer belangrijk Minder belangrijk Lessen Succes hangt af van de propositie ( proposition ), en minder van het vastgoed ( property ) Soft infrastructure outweighs hard structures Buck Consultants International,

14 4 Samenwerking met de vastgoedsector Positionering conceptontwikkeling Locatie/omgeving/ vastgoed Conceptontwikkeling Herkenbaar Inspirerend Doelgroepgericht Integraal Wensen doelgroepen Realiseerbaarheid/ marketing Buck Consultants International,

15 Waarom zijn campussen interessant vanuit vastgoed-perspectief? Meer en meer technologie-gedreven bedrijven Meer en meer technologie-gedreven bedrijven hebben een professionele omgeving nodig Universiteiten/kenniscentra zijn gretig Steden/regio s willen campussen/science parks ontwikkelen Goede rendementen/risicoverhouding Buck Consultants International,

16 Doelgroepen Doelgroepen Spin-off s Technologiegeoriënteerde MKB bedrijven R&D outlets van bedrijven R&D vestigingen van bedrijven Nieuwe onderzoeksinstituten Bestaand Nieuw Buck Consultants International,

17 Gebouwpropositie Verschillende omvang/focus technologiegeörienteerde bedrijven Doel van de campusorganisatie is het kunnen huisvesten van bedrijven in elke ontwikkelingsfase Gebouwpropositie afstemmen op ontwikkelingsfase van een bedrijf 1 Incubator/accelerator 2 Multi tenant 3 Stand-alone vestiging Incubator Flexibele huurvoorwaarden Lage/middelhoge huurprijzen Gedeelde voorzieningen Gedeelde onderzoeksfaciliteiten Multi tenant Grotere oppervlakte Marktconforme prijs Stand-alone vestiging Minder flexibele huurvoorwaarden Eigen voorzieningen Eigen onderzoeksfaciliteiten Buck Consultants International,

18 Start Bestaand Bestaand of nieuw vastgoed? Campusinitiatieven met revitalisering bestaand vastgoed Research & Business Campus Chemelot (Sittard-Geleen) Wetsus Leeuwarden Novio Tech Campus, Nijmegen Life Sciences Campus, Oss Aerospace en maintenance Campus (Ericsson, Gilze Rijen) Campusinitiatieven met nieuwe locaties/nieuwe gebouwen Utrecht Science Park Technopolis Delft Space Business Park, Noordwijk Kennispark Twente Health Campus Maastricht AMC Medical Business Park (Amsterdam) TU/e campus (Eindhoven) Buck Consultants International,

19 Risico s Investeringen vooraf Technische faciliteiten Dynamiek MKB Leegstand Lage huren Academische wereld is anders gefaseerd/publieke cofinanciering publieke co-financiering fact of life relatief laag goede grond deal/mix van bedrijven op het park kwestie van inleven en wennen Buck Consultants International,

20 Voor- en nadelen ontwikkelen & investeren in campussen Voordelen Lager risicoprofiel van op campus gevestigde bedrijven, meer financiële ruimte waardoor betere verhuursituatie Hogere gemiddelde huurprijzen campusvastgoed dan gemiddelde bedrijvenmarkt en logistiek vastgoed Hoger kwaliteitsniveau dan regulier kantorenvastgoed Kapitaalwaarde van laboratoria blijft veelal behouden Instandhoudingskosten zijn meestal voor huurder (nl. verweven met eigen R&D activiteiten en de benodigde bouw- en installatietechnische voorzieningen Nadelen Hoog investeringsniveau Leegstand is in het begin hoog daarna neemt deze af Risico dat bedrijven afhaken omdat ze het niet redden, is groot Taxatiewaarde lastig vast te stellen Bron: Keeris, 2012 (bewerking) Buck Consultants International,

21 High Tech Campus Eindhoven (Nederland) High Tech Campus Eindhoven (Nederland) In maart 2012 heeft de Chalet Group de High Tech Campus in Eindhoven voor 425 miljoen gekocht van Philips. Philips zal verschillende gebouwen op de Campus In maart In maart heeft heeft de de Chalet Chalet Group Group de de High High Tech Tech Campus Campus in Eindhoven voor voor miljoen miljoen gekocht gekocht van terughuren. van Philips. Philips. De De verkoop Het verkoop betreft omvat omvat de ook gebouwen ook de de ongeveer ongeveer waarin twintig twintig de medewerkers activiteiten omvattende op het gebied organisatie van IT, die die de de Campus intellectueel Campus beheert. beheert. eigendom Philips Philips zal zal verschillende en innovatie gebouwen zijn gehuisvest op op de de Campus Campus terughuren. Het Het betreft betreft de de waarin de op het gebied van IT, en innovatie zijn gebouwen De Chalet waarin Group de activiteiten is een groep op het investeerders gebied van IT, onder intellectueel leiding eigendom van ondernemer/investeerder en innovatie zijn gehuisvest Marcel De Chalet Boekhoorn. Group is een De groep transactie is mede-gefinancierd onder leiding van door een consortium van Marcel banken De Chalet Group is een groep investeerders onder leiding van ondernemer/investeerder Marcel Boekhoorn. (w.o. NIBC De De transactie en ABN-AMRO) is mede-gefinancierd is en Amerikaanse door door een pensioenfondsen. een consortium van van banken banken (w.o. (w.o. NIBC NIBC en en ABN ABN AMRO) High AMRO) en Tech en Amerikaanse Campus pensioenfondsen Eindhoven werd in 1998 door Philips opgericht en in 2003 High High Tech Tech Campus Campus Eindhoven werd werd in 1998 in 1998 door door Philips Philips opgericht opgericht en en in 2003 in 2003 opengesteld voor voor opengesteld voor andere bedrijven. In 2012 zijn meer dan honderd bedrijven andere andere bedrijven. In 2012 In 2012 zijn zijn er meer er meer dan dan honderd honderd bedrijven bedrijven gevestigd, met met in totaal in totaal meer meer dan dan medewerkers gevestigd, met in totaal meer dan 8,000 medewerkers De De High High Tech Tech Campus Campus omvat omvat omvat hectare 103 hectare hectare met met met m² m² onderzoekscentra, m 2 onderzoekscentra, labs labs en en clean clean rooms, labs rooms, en clean m² rooms, m² ontwikkelingsfaciliteiten m 2 ontwikkelingsfaciliteiten en en m² m² kantoren kantoren m 2 kantoren Buck Consultants International,

22 ent Science Park (Verenigd Koninkrijk) Namens een institutionele belegger heeft LaSalle Investment Management in het Verenigd Kent Science Koninkrijk Park vijf science parken aangekocht: The Wilton Park Center Kent Science Park (Verenigd Koninkrijk) The Wilton Stoneleigh Center Park Stoneleigh Namens Langstone Park een institutionele Technology Park belegger heeft LaSalle Investment Management Langstone in het Hexagon Verenigd Technology Tower Koninkrijk Park vijf science parken aangekocht: Het betreft zowel volledige science parken als multi-tenant gebouwen voor technologie-gedreven bedrijven in specifieke sectoren als ICT, life sciences sectoren als ICT, life sciences en landbouw en landbouw Karakteristieken van Kent Science Park (Sittingbourne): Voormalige Het betreft Voormalige zowel volledige research site research science van Shell site Research van parken Shell als op het Research multi-tenant gebied van op agro-chemie het gebouwen gebied voor (22 van technologie-gedreven bedrijven in specifieke sectoren als ICT, life sciences hectare) agro-chemie (22 ha) en landbouw Campus van m², 35 gebouwen van vrijstaand single-tenant tot multi-tenant verzamelgebouwen Karakteristieken Campus van van Kent Science m 2, 35 Park gebouwen (Sittingbourne): van vrijstaand single-tenant tot multi-tenant verzamelgebouwen Kent Science Park (Verenigd Koninkrijk) Namens een institutionele belegger heeft LaSalle Investment Management in het Verenigd Koninkrijk vijf science parken aangekocht: Het betreft zowel volledige science parken als multi-tenant gebouwen voor technologie-gedreven bedrijven in specifieke Hexagon Kent Tower Science Park The Wilton Center Stoneleigh Park Langstone Technology Park Karakteristieken Hexagon Tower van Kent Science Park (Sittingbourne): Huidige Voormalige bezetting van research het park: site van 70 bedrijven Shell Research met in op totaal het gebied van medewerkers agro-chemie (22 Huidige hectare) bezetting van het park: 70 bedrijven met in totaal Sterke ontwikkelde clusters in Life Sciences, ICT en Chemie medewerkers Campus van m², 35 gebouwen van vrijstaand single-tenant tot multi-tenant Beschikbare verzamelgebouwen units tussen 10m² in multi-tenant gebouwen en 4.000m² als vrijstaande eigen bedrijfsgebouwen; Sterke Huidige bezetting ontwikkelde van specifieke het clusters park: nieuwbouw 70 bedrijven in Life is Sciences, met mogelijk in totaal ICT medewerkers en Chemie Hoogwaardige Beschikbare Sterke ontwikkelde laboratoriumfaciliteiten units clusters tussen in Life 10 zijn Sciences, mper 2 in direct multi-tenant ICT beschikbaar Chemie gebouwen en Beschikbare m 2 als units vrijstaande tussen 10m² eigen in multi-tenant bedrijfsgebouwen; en 4.000m² specifieke als vrijstaande eigen bedrijfsgebouwen; specifieke nieuwbouw is mogelijk nieuwbouw is mogelijk Hoogwaardige laboratoriumfaciliteiten zijn per direct beschikbaar Hoogwaardige laboratoriumfaciliteiten zijn per direct beschikbaar Kent Science Park Park (Sittingbourne) Kent Science Park (Sittingbourne) Hexagon Tower (Manchester) Hexagon Tower (Manchester) Hexagon Tower (Manchester) Buck Consultants International,

23 5 Conclusies Technologiegedreven bedrijven zien voordelen in campussen: er is een markt Een succesvolle campus heeft een sterke propositie; vastgoed is secundair maar noodzakelijk én vraagt maatwerk Behoorlijke rendementen in combinatie met hanteerbare ontwikkelings- en financieringsrisico s Buck Consultants International,

24

25

26 High Tech Automotive Campus Helmond Erik Leijten, directeur Hurks vastgoedontwikkeling

27 Onderwerpen Introductie Campusontwikkelingen High Tech Automotive Campus

28 Hurks Dit is wie wij zijn.

29 Hurks bijna 100 jaar familiebedrijf platte structuur, hechte bedrijfscultuur top 15 speler in vastgoedontwikkeling en bouw strategisch belang van 20% in Ballast Nedam

30 Uitdagende projecten ontwikkelen, bouwen en onderhouden.

31

32 Organigram

33 Van bouwer naar ontzorger, van capaciteit naar kennis.

34 Waarden

35 Strategie waarmaken van ambities landelijke dekking duurzame groei: financieel solide integraal werken

36 Met een integrale aanpak komt het ownership weer waar het hoort: bij de opdrachtgever.

37 Voorbeelden

38 FrieslandCampina, Wageningen

39 HTAC, Helmond

40 MMC, Veldhoven

41 DSM, Delft

42 HTAC, Helmond

43 HTAC, Helmond

44 HTAC, Helmond Een na grootste industriële sector ter wereld Hart van de Nederlandse automotive industrie Vertaald naar: - Onderzoek en innovatie - Opleiden - Ondernemen - Organiseren - Omgeving

45 HTAC, Helmond Uitbouw aanwezige topinstituten Shared Facility Center Inbedding Brainport Flexibiliteit qua vestigingsmilieus Dynamisch campusmanagement

46 HTAC, Helmond

47 Scenario s

48 Scenario s

49 HTAC, Helmond

50 HTAC, Helmond

51 HTAC, Helmond

52 HTAC, Helmond

53 Partners

54 Campus Site Management Diensten - bedrijfsrestaurant - energie Parkeren - gezamenlijk beheer - zwerfplaatsen Acquisitie - AutomotiveNL

55 Planning Masterplan; Verwerving Benteler; 2011 Overeenkomsten; Bestemmingsplan; Acquisitie; Opstalontwikkeling;

56 Dank voor uw aandacht.

57

58 Business Case Brainport Industries Park towards the smartest high tech manufacturing hub Paul Nijhout Dag van de Projectontwikkeling 16 mei

59 Onderwerpen 1. Casus & Concept 2. Business Case: Doelstelling & Aanpak 3. De uitdagingen

60 Casus: locatie A58 Eindhoven Airport A2 60

61 Casus: Locatie Ruimtegebruik Totaal BIP = 200,0 ha Totaal uitgeefbaar = 65,0 ha 1 e cluster = 13,0 ha 61

62 Casus: supply chain vraagt samenwerking 2000: OUTSOURCING PART OF THE VALUE CHAIN 1. Research & Development 2. Design & Engineering 3. Prototyping & Industrialization 4.Component production 5. System integration 6. Sales & Service Sourcing & Life Cycle Mngt. 2020: OPEN SUPPLY CHAIN 1. Research & Development 2. Design & Engineering 3. Prototyping & Industrialization 4. Component production 5. System integration 6. Sales & Service 2 nd Tier 3 rd Tier 62

63 Casus: drijfveren & ambitie Samenwerking in de keten versterken Next step in efficiency Delen van faciliteiten Belang van gerichte schaalgrootte Synergie vergroten Concentratie van high tech maak-kennis, kunde en competenties Zichtbaar high tech ecosysteem Aantrekkingskracht vergroten technisch personeel Uitstraling high tech toeleveranciers Schoon imago Keten/Brainport Industries als groep zichtbaar maken Prettige werkomgeving Nieuwe OEM 1 s aantrekken Onderscheidend vermogen ten opzichte van andere toeleveranciers Onafhankelijke campus niet naast/op terrein klanten (ASML/Philips/FEI/etc) om nieuwe klanten niet af te schrikken Groei in business en welvaart in regio Grotere aantrekkingskracht op gekwalificeerd personeel 63

64 Casus: het resultaat Brainport Industries Park: Bijzonder werklandschap met internationaal leidende positie op het gebied van samenwerking in een open supply chain in high tech Community van toeleverende bedrijven rondom high tech systems, equipment en materialen Een etalage van vakmanschap Een inspirerende werk- en verblijfomgeving > aantrekken gekwalificeerd personeel Focus op het stimuleren van ontmoeting en open innovatie Samenwerking in Triple Helix (overheid, onderwijs en bedrijfsleven) Onderdeel van Landelijk Strijp en gelegen aan de A2 naast Eindhoven Airport Optimaal bereikbaar via alle modaliteiten 64

65 Casus: breed draagvlak Industrie Brainport Industries Park Onderwijs en Kennisinstellingen Overige stakeholders Overheden CFT 2.0 Bewoners 65

66 Business case Besluit van Stuurgroep (=Provincie, Eindhoven, BI) tot opstellen van business case, gebaseerd op behoefte van de industrie Go / no go-besluit over business case in 2013 Benodigd resultaat voor go-besluit : Commitment van bedrijven voor de 1 e cluster BIP met omvang ca m2 bedrijfsfaciliteiten 66

67 Aanpak Stuurgroep Provincie, Eindhoven, Brainport Industries Brainport Industries: Gedelegeerd opdrachtgever Projectgroep Werkgroep Campus Concept Werkgroep Financiën & Juridica Werkgroep Acquisitie & Branding Werkgroep Vertreklocaties Werkgroep Factory of future, shared facilities 67

68 De uitdagingen 1. Concretiseren van de samenwerking /synergie 2. Vormgeven van coöperatieve gedachte 3. Business case shared facility

69 Logica & Emotie 69

70 Concretiseren van de samenwerking /synergie Inventarisatie: Gezamenlijke sessies en bilaterale gesprekken met bedrijven Diverse modellen gemaakt en getoetst nog geen universele oplossing Tussenstand: Bij start 1 e cluster lastig om productie-faciliteiten te delen t.g.v.: Gefaseerde realisatie van 1 e fase over periode van ca 5 jaar Verschillen in processen van bedrijven Groeiende consensus over gezamenlijke faciliteit Engineering & Prototyping Scenario: starten o.b.v. uitbouwen groeibriljant in vorm engineering & prototyping (= focuspunt van Open Innovatie ) Samenwerking in bedrijfsruimten organisch laten groeien

71 Aandeelhouderschap in coöperatie Concept duurzame waarde creatie Vormgeven coöperatieve gedachte Investeerde rs EV (grond, opstallen etc) Financiers VV Open innovatie bedrijven Duurzame waardegroei BIP Maatschappelij k rendement Investeerders EV Bedrijven op BIP Aandeelhouders coöperatie Groei in business

72 Coöperatief samenwerkingsmodel voorkeurmodel BI Campus coöperatie Campusmanagement** Collectief campusmanagement of Individueel inkopen Shared facilities Collectieve exploitatie of Individueel huren Vastgoedexploitatie Grondexploitatie Collectief huren of Individueel huren ** : binnen Campusmanagement wordt ook de duurzame ontwikkeling van het campus concept (=open innovatie, acquisitie bedrijven ed) geborgd. Aandeelhouder in de grondexploitatie of Participant in planontwikkeling = voorkeur BI

73 Financieel model > Cumulatieve kasstroom biedt onvoldoende inzicht en sturingsmogelijkheden > Oplossing: opzet van model in deel-business cases per stakeholder

74 Financieel model

75 Business case: shared facilities Shared facility: engineering & prototyping Uitdagingen: Het lijkt op flex-concepten in kantorenmarkt maar gaat verder dan stenen Hoe dit concept gefinancierd en geëxploiteerd te krijgen?

76 Actuele ontwikkelaarsthema s Gefocuste doelgroep: vormgeven samenwerking en vertalen naar ruimtelijke en financiële oplossingen Coöperatie: concretiseren van wat- en hoe- vraag Special purpose shared facilities: hoe financierbaar en exploitabel maken 76

77