Herontwikkeling van verouderde en planning van nieuwe bedrijventerreinen uit het moeras?

Transcriptie

1 Herontwikkeling van verouderde en planning van nieuwe bedrijventerreinen uit het moeras? Drs. Paul Bleumink Managing Partner Amsterdam Provada, 4 juni 2013 Buck Consultants International Postbus BL Nijmegen Telnr : Mobiel : Fax : paul.bleumink@bciglobal.com

2 Agenda 1 Thermometer Herstructurering Toekomst van herstructurering 3 Vernieuwende aanpak in de praktijk 4 Planning nieuwe bedrijventerreinen Buck Consultants International,

3 1 Thermometer Herstructurering 2013 Uitgifte nieuwe bedrijventerreinen daalt maar hoe staat het met de herstructurering? Monitoring via Ministerie I&M (IBIS) moeizaam Dus: quickscan Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland en Buck Consultants International Buck Consultants International,

4 Participanten SKBN (niet landsdekkend) Buck Consultants International,

5 Wat is de afgelopen 3 jaren tot stand gekomen? Recente jaren ( ) Realisatie / Uitvoering in hectaren in euro s Oost Oost NV 334 8,4 mln Zuid BOM/BHB Brabant mln LIOF Limburg mln Regio Rotterdam 130* - Regio Den Haag 13 9,6 mln West Metropoolregio Amsterdam 122 8,5 mln OMU Utrecht - - Noord-Holland Noord 97 7 mln Noord Gemeente Groningen 241 8,1 mln Totaal ,6 mln * Geen hectaren bekend RHOB Stadsregio Rotterdam Bron: Enquête SKBN Buck Consultants International,

6 Conclusies Op het eerste oog lijkt flinke progressie gemaakt, maar in Brabant-cijfers zitten ook Masterplannen Realisatie per ha is slechts /ha Ter vergelijking Noordanus-normbedragen - revitalisering /ha - zware revitalisering /ha - herprofilering /ha We zitten op pakweg 20% van de Noordanusopgave Buck Consultants International,

7 Waarom zit herstructurering in het slop? Markt geen marktvraag/flow weinig nieuw voor oud (verevening) Financieel overheden moeten bezuinigen ondernemers voorzichtig met geld uitgeven weinig investeringsruimte voor verzakelijking Institutioneel overheden andere prioriteiten Buck Consultants International,

8 2 Toekomst van herstructurering Nabije toekomst ( ) Realisatie / Uitvoering Planvorming in hectaren in euro s in hectaren Oost Oost NV mln 484 Zuid BOM/BHB Brabant ,6 mln LIOF Limburg mln 972 Regio Rotterdam 140* - 78 Regio Den Haag 18,5 6,6 mln 45 West Metropoolregio Amsterdam OMU Utrecht Noord-Holland Noord 102 1,7 mln 14 Noord Gemeente Groningen 248 7,1 mln 70 Bron: Enquête SKBN * Geen hectaren bekend RHOB Stadsregio Rotterdam Buck Consultants International,

9 Welke publieke financiële middelen kunnen worden ingezet? 0% 18% 43% Totaal (naar verwachting) in periode : 153 mln euro Gemeente / Regio Provincie 39% Rijk EU + overig Buck Consultants International,

10 Opgave volgens Noordanus : ha Opgave SKBN gerealiseerd : ha in uitvoering : ± ha planvorming : ± ha Opgave nu is groter dan geschat in 2008 : logisch! Buck Consultants International,

11 Nieuwe dynamiek Top-3 instrumenten om beweging te krijgen in de herstructurering Co-creatie met bedrijfsleven (gebruikers) en/of eigenaren en óók private investeringen uitlokken c.q. aanjagen Meer flexibiliteit, zowel in (ruimtelijk) instrumentarium en regelgeving, als in toelaten/denken over herbestemmen Regionale samenwerking moet beter, behalve gemeenten ook de koepels zoals KVK, VNO en MKB Bron: Enquête SKBN Buck Consultants International,

12 Nieuwe partners Top-3 nieuwe partners om beweging te krijgen in de herstructurering Private partners: eigenaren, ondernemers c.q. gebruikers Publieke partners: o.a. politie, milieudienst en gemeenten Investeerders: lokale beleggers en ontwikkelaars, maar ook institutionele partijen Bron: Enquête SKBN Buck Consultants International,

13 Prioritering van herstructurering is noodzaak: voorbeeld Noord-Brabant Zeef 1: beleid 130 terreinen 1 Stedelijk Concentratiegebied 2 Multimodaliteit 3 Relatie topsectoren & speerpuntsectoren LONGLIST Zeef 2: economisch belang 92 terreinen (68 met herstructureringsopgave) Voor samenhangende terreinen Performance Dynamiek Voor individuele terreinen Functionele kwaliteit Toekomstpotentie Input voor afweging: SHORT- LIST 62 terreinen Buck Consultants International,

14 Samenvatting Oplossingen worden vooral gezocht in: Méér samenwerking met private partijen Méér flexibiliteit Méér nieuwe concepten/ideeën Buck Consultants International,

15 3 Vernieuwende aanpak in de praktijk Op zoek naar: Schijf van zes Co-creatie met bedrijfsleven Gedeeltelijke herbestemming Bron: Enquête SKBN, 2013 Bron: Buck Consultants International, 2012 Buck Consultants International,

16 Organische herontwikkeling samen met ondernemers Voorbeeld: ondernemersgerichte benadering - Regio Achterhoek als illustratie Verouderde bedrijventerreinen 2 Bedrijven met een ontwikkelopgave 3 Top-50 Grootste groeiers ( ) Top-50 Grootste dalers ( ) 5 Top-50 Grootste werkgevers (2012) 6 Totaalplaatje Buck Consultants International,

17 Voorbeeld Achterhoek: concentraties van economische belang en ontwikkelopgaven Locaties en bedrijventerreinen om verder op in te zoomen, in de zoektocht naar ondernemend en ondernemersgericht herstructureren Bron: IBIS, 2012, PWE, 2012 Verouderde bedrijventerreinen Bedrijven met een (ontwikkel)opgave Grootste werkgevers (in aantal banen) (exclusief uitzend- en schoonmaakbedrijven e.d.) Buck Consultants International,

18 A KLASSIEKE BENADERING VAN HET VRAAGSTUK: OPGAVE IN HECTAREN B ONDERNEMERSGERICHTE BENADERING: OPGAVE IN ECONOMISCHE URGENTIE Klassieke- én ondernemersgerichte benadering van de herstructureringsopgave vullen elkaar aan input van beide maakt inzichtelijk waar sprake is (of kan ontstaan) van urgentie of kansen kaartbeelden vormen het startpunt om in gesprek te gaan, onder meer over prioriteiten en benodigde investeringen aan publieke en private zijde oogst van bedrijven is indicatief en dynamisch: economisch belang en kansrijke investeringen zijn continu in beweging en daardoor niet te vangen in statische lijsten informatie van beide sporen geeft richting in de zoektocht naar de -vanuit economisch perspectief- prioritaire investeringen op bedrijventerreinen Buck Consultants International,

19 Gedeeltelijke herbestemming: koppeling met andere functies Food Center Amsterdam Midden in de stad (Jan van Galenstraat) 23,5 ha De buik van Amsterdam 100 handels- en productiebedrijven op het gebied van (verse) levensmiddelen alleen B2B medewerkers Assortiment van producten Noodzaak herstructurering/nieuwbouw groot Basisinsteek: m2 bvo bedrijfsruimte vernieuwen Centrale Markthal in hergebruik nemen 12,5 ha voor woningbouw/ woningen Concurrentiegerichte dialoog met als enige inschrijver Ballast Nedam/Volker Wessels Buck Consultants International,

20 Start Bestaand Nieuwe concepten Campussen Campusinitiatieven met revitalisering bestaand vastgoed Research & Business Campus Chemelot (Sittard-Geleen) Wetsus Leeuwarden Campusinitiatieven met nieuwe locaties/nieuwe gebouwen Utrecht Science Park Technopolis Delft Space Business Park, Noordwijk Kennispark Twente Health Campus Maastricht Novio Tech Campus, Nijmegen Life Sciences Campus, Oss Aerospace en maintenance Campus (Ericsson, Gilze Rijen) AMC Medical Business Park (Amsterdam) TU/e campus (Eindhoven) Buck Consultants International,

21 4 Planning nieuwe bedrijventerreinen Waarom zit uitgifte in het slop? Markt zeer beperkte economische dynamiek nieuwe buitenlandse investeringen meer kantoor georiënteerd Institutioneel Financieel Conclusie regionale samenwerking blijft moeilijk lange procedures bestaande terreinen worden nauwelijks uitgegeven terreinen in pijplijn potentiële bleeders : planning nog lastiger Buck Consultants International,

22 EENS ONEENS De planning van nieuwe bedrijventerreinen moet voor onbepaalde tijd bevroren worden, omdat er de komende jaren geen behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen is De basis van de prognosemethodiek, met lange termijn scenario s van het CPB en verwachte werkgelegenheidsontwikkeling als belangrijkste uitgangspunten, werkt niet meer 0% 50% 100% Er is meer regionaal maatwerk nodig bij de planning van nieuwe bedrijventerreinen, waarbij regio s zelf moeten kunnen bepalen of en hoeveel nieuwe bedrijventerreinen ze willen aanleggen Regio s die erin slagen veel ruimtevraag in de bestaande voorraad te faciliteren, moeten financieel worden beloond Bron: Enquête SKBN, 2013 Buck Consultants International,

23 Vraagprognoses op basis van CPB-scenario s (economische groei per jaar ) Global Economy 2,6% Transatlantic Market 1,9% Strong Europe 1,6% Regional Communities 0,7% Planning: op basis van Global Economy (sommige regio s zelfs GE+) of Transatlantic Markets Realiteit: Vraagprognose (uitgifte per jaar) Uitgifte Global Economy Transatlantic Market 865 ha/jr 740 ha/jr ha/jr Strong Europe 500 ha/jr Regional Communities 275 ha/jr ha/jr Buck Consultants International,

24 Voorbeeld nieuwe doelgroep: e-fulfillment center Front office Product development Webdesign E-marketing Logistics Storage Order picking Shipping Handling returns Back office Customer service Inventory management Management of returns Financial-administrative services E-fulfillment Buck Consultants International,

25 Nieuwe functies - andere gebouwen Specificaties distributiecentra Arbeidsintensief (verpakken, inpakken) Veel machines, sorteerders en robots Weinig heftrucks Vaak meerdere kleine klanten (e-shops) die worden bediend: dus veel typen producten Ruimte voor veel kleinere bussen / vrachtwagens Andere werktijden: ook s nachts en piek op maandag Gebouweigenschappen Grotendeels lage verdiepingen, vaak meerlaags Veel kantoorruimte (soms tot 20-25%) Vaak kleinere warehouses Flexibel In sommige gevallen cross docking Veel parkeerplaatsen (voor personeel en eventueel afhaal door consumenten) Buck Consultants International,

26 Voorbeeld: Docdata Waalwijk 12 meter hoog, vier verdiepingen hangende vloeren. Material handling systeem bestaat uit aanvoerbanen vanuit de verschillende inpakgebieden, samenvoeging van pakketten, identificatie, pakketsorteersoftware, sorter en 35 uitgangen het systeem sorteert pakketten per uur. Het magazijn heeft meer dan 1 miljoen voorraad locaties Buck Consultants International,

27 Locaties van belangrijke e-fulfilment DCs (voorbeelden) Buck Consultants International,

28 Nieuwe elementen verdisconteerd in prognoses? Verdisconteerd Uiteenlopende economische groeicijfers Afnemende trek naar bedrijventerreinen Ja Enigszins Nee Afname ruimtegebruik Jobless growth Buck Consultants International,

29 Nieuwe elementen verdisconteerd in planning? Verdisconteerd Ja Enigszins Nee Flexibelere planning Tijdelijk gebruik Samenhang met herstructurering Buck Consultants International,